გადაწყვეტილება

33-210017002231343

საქმე №2/36552-17

გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

 

25 აპრილი, 2019 წელი ქ. თბილისი

 

შესავალი ნაწილი

 

თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგია

 

მოსამართლე ანა ჩოგოვაძე

 

სხდომის მდივანი ანი ჯაჭვაძე

 

განხილვის ფორმა ზეპირი მოსმენით

 

მოსარჩელეები ხ-----------–---–-

წარმომადგენელი თ-----------–---–-

 

მოპასუხე შ-------–----------–---

წარმომადგენლები გ---–--–--------------------------–-------

 

დავის საგანი ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა, საცხოვრებელ სადგომის მესაკუთრედ ცნობა და მისი ღირებულების ანაზღაურება

 

აღწერილობითი ნაწილი

 

1. სასარჩელო მოთხოვნა

 

1.1. დადებულად იქნეს ცნობილი აწ. გარდაცვლილ გ---------------------–---–-- და ა. რ--------- შორის სანოტარო წესის დაუცველად დადებული ხელშეკრულება და ხ-----------–---–- ცნობილ იქნეს უძრავი ქონების, მდებარე - ქ. თბილისი, ს-------------- N3ა, 47.5 კვ.მ (--------------------- ფართობის უძრავი ქონების მოსარგებლედ და რამდენადაც დღეისათვის აღარ არსებობს უძრავი ქონება, მოპასუხე შ-------–----------–--- დაეკისროს კომპენსაციის სახით 97 565 ლარი ხ-----------–---–-ს სასარგებლოდ.

 

(სასარჩელო მოთხოვნა დაზუსტებულია, იხ. დაზუსტებული სარჩელი, ტ.2, ს.ფ. 1-12; 05.02.2019წ. საოქმო განჩინება, ტ. 2, ს.ფ. 16-19)

 

სარჩელი ეფუძნება შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს:

 

ხ-----------–---–- არის 2009 წლის 6 დეკემბერს გარდაცვლილი გ---------------------–---–-- მემკვიდრე. 1964 წელს გ----------–---–-- სანოტარო წესის დაუცველად, მ-----–----------–---–-- მეუღლის პაპის - ა------------------------ ხელწერილების საფუძველზე შეიძინა საცხოვრებელი სახლი, მდებარე - ქ. თბილისი, ს-------------- N3ა-ში, რომელშიც ცხოვრობდა და ფლობდა გარდაცვალებამდე, იხდიდა გადასახადებს. მამის გარდაცვალების შემდგომ, ხ-----------–---–-- განაგრძო აღნიშნული საცხოვრებლის ფლობა, როგორც კანონისმიერმა, პირველი რიგის მემკვიდრემ. გ----------–---–-- ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ’’ საქართველოს კანონის ამოქმედების შემდგომ მიმართა იმ დროინდელ მესაკუთრეებს - შ. რ------–---–-, ო-------------- და მ---------, რომლებმაც 2007 წელს სხვა მოქალაქეებთან ერთად შექმნეს ინდივიდუალური ბინათმშენებლობის ამხანაგობა ,,3-----------–------’’, რომელსაც უნდა აეშენებინა მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსი. აღნიშნული საკითხის გადასაწყვეტად 2007 წლის 20 დეკემბერს შედგა ამხანაგობის წევრთა კრება, რომელზე მიღებული იქნა გადაწყვეტილება, მასზედ, რომ დადგენილი და აღიარებული იქნა ამხანაგობის წევრთა მხრიდან, რომ გ----------–---–- ნამდვილად იყო საცხოვრებელ სადგომით წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ კანონით გათვალისწინებული პირი (ე.წ. ,,ატსტუპნიკი’’), რომ იგი ნამდვილად ფლობდა 47.5 კვ.მ საცხოვრებელ სადგომს და აღნიშნული სადგომის სანაცვლოდ ამხანაგობამ, მესაკუთრეებთან შეთანხმებულად, მათზე გადასაცემი ფართებიდან 10-10 კვ.მ ფართობის ჩამოკლების გზით, ამავე მისამართზე მშენებარე კორპუსში გადასცემდა 47.5 კვ.მ ფართს საკუთრების უფლებით, რაზედაც შედგა კიდეც ამხანაგობის კრების ოქმი. თუმცა ამხანაგობა ,,3-----------–------’’-მა 2--- წლამდე ვერ შეძლო ძველი საცხოვრებელი სადგომის დანგრევა და ახალი მშენებლობის დაწყება, შეთანხმებისამებრ ხ-----------–---–- ელოდებოდა მშენებლობის დაწყება-დასრულებას, რომ კრების მიერ მიღებული გადაწყვეტილება ასახულიყო საჯარო რეესტრში და დარეგისტრირებულიყო მისი საკუთრების უფლება. 2--- წლის თებერვლის თვეში მოსარჩელისათვის ცნობილი გახდა, რომ ამხანაგობა ,,3-----------–------’’ ვერ ახერხებდა მშენებლობის წარმოებას და აპირებდა სხვა კომპანიის შემოყვანას მშენებლობის განხორციელების მიზნით, ამხანაგობამ 03.03.2--- წელს უძრავი ქონების ნასყიდობის საფუძველზე საკუთრების უფლება გადასცა შ-------–----------–--- მშენებლობის საწარმოებლად. ხ--------–---–-- გადაწყვიტა საკითხის საბოლოოდ მოგვარება, მიმართა ი.მ. ქონების შემფასებელ დამოუკიდებელ ექსპერტს, აუდიტორს დ----------------- და მოახდინა საცხოვრებელი სადგომის შეფასება, 2--- წლის 20 აპრილის მდგომარეობით. 2--- წლის ივლისის თვიდან შ-------–----------–---- დაიწყო ზემო ხსენებულ მისამართზე ძველი სადგომების დემონტაჟი და დაიწყო მშენებლობა. ხ--------–---–-- წერილობით მიმართა მოპასუხეებს და მოითხოვა, მისი საკუთრების უფლების სამართლებრივად აღრიცხვა, მასთან წინარე ხელშეკრულების გაფორმება და საჯარო რეესტრში აღრიცხვა, რაზედაც მოპასუხემ უარი განაცხადა.

2. მოპასუხის პოზიცია

 

2.1. მოპასუხე შ-------–----------–---- წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ საცხოვრებელი სახლის შეფასება ვერანაირად ვერცერთი ექსპერტის მიერ ვერ მოხდებოდა 2--- წელს, ვინაიდან ამ დროს აღნიშნული სადგომი ფიზიკურად ამ ტერიტორიაზე არ არსებობდა. აღსანიშნავია ის გარემოება, რომ შ-------–----------–--- და იბა ,,3-----------–------’’-ს შორის ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების დრომდე დიდი ხნით ადრე სადგომი დემონტაჟირებული იყო და არავითარი შენობა-ნაგებობა აღნიშნულ ტერიტორიაზე არ არსებობდა. უფრო მეტიც, მოპასუხის ინფორმაციით, 2008 წელს, მაშინ როდესაც იბა ,,3-----------–------’’-მა განახორციელა არსებული შენობა-ნაგებობის დემონტაჟი შემდგომი მშენებლობის განსახორციელებლად, მოსარჩელის მიერ მითითებული სადგომი აღარ არსებობდა.

 

2008 წლის 11 იანვრის საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, შ-------–----------–--- არის სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრე. შ-------–----------–--- არ მოუხდენია საცხოვრებელი სადგომის დემონტაჟი, არამედ კონკრეტული ქონების დემონტაჟი განხორციელდა მისი შ-------–----------–---’ მიერ დარეგისტრირებამდე არანაკლებ 6 წლით ადრე. შ-------–----------–---- 2--- წელს შეისყიდა უძრავი ქონება, რომელზეც არანაირი შენობა-ნაგებობა არ არსებობდა. ნასყიდობის ხელშეკრულებით განისაზღვრა შ-------–----------–---’ ვალდებულებები გამყიდველის წინაშე, რასაც ასრულებდა კიდეც. მყიდველისათვის არ ყოფილა ცნობილი მოსარჩელის პრეტენზიის შესახებ, ვინაიდან არანაირი ვალდებულება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული არ ყოფილა, შესაბამისად ბინათსარგებლობის ურთიერთობები შპს ,,ოცნების სახლსა’’ და მოსარჩელეს შორის ვერ იარსებებდა, იბა ,,3-----------–------’’-თან ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტისათვის. რეალობას არ ასახავს მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი საექსპერტო დასკვნა, ვინაიდან დასკვნის შედგენის დროისათვის არანაირი შენობა არ ყოფილა განთავსებული მითითებულ მისამართზე, ამიტომ გაურკვეველია რომელი შენობა-ნაგებობა ნახა ექსპერტმა ვიზუალურად და რომელი შენობის შეფასება მოახდინა. ქ. თბილსის მერიის ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის მიერ 2008 წლის 4 ივლისს იქნა გაცემული მშენებლობის სანებართვო მოწმობა, რომლის მიხედვით ქ. თბილისში, ის----------------------–-, ს-------------- N3, N3ა და ქ--------–-------–-- ქ. N46ა (ნაკვ. 131/03)-ზე დამკვეთს ი-----------------–--------ს მისცა აღნიშნულ მისამართზე განთავსებული შენობა-ნაგებობის დემონტაჟის უფლება, რომელმაც ნებართვით დადგენილ ვადაში განახორციელა მოსარჩელის მიერ მითითებულ მისამართზე სადემონტაჟო სამუშაოები, შესაბამისად, მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი საექსპერტო დასკვნა მოკლებულია რეალობას და არ ასახავს საექსპერტო დასკვნის შედგენის დროისათვის არსებულ სინამდვილეს. ამდენად, ვინაიდან მოსარჩელეს არცერთი სახის მტკიცებულება არ წარმოუდგენია სასამართლოსათვის, რომელიც დაადასტურებდა, რომ მოსარჩელე ნამდვილად ექცევა ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ’’ 2016 წლის საქართველოს კანონის რეგულირების სფეროში.

 

მოპასუხემ დამატებით ასევე განმარტა, რომ იბა ,,3-----------–------’’ დაფუძნდა 2007 წლის 10 მაისს, ამხანაგობის დამფუძნებელთა მიზანი იყო, დაფუძნების აქტით განსაზღვრული წესითა და ვადებით ერთობლივად ემოქმედათ მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის, კომერციული და საოფისე ფართების ასაშენებლად. ამხანაგობის სადამფუძნებლო აქტის მე-5 მუხლის მე-3 პუნქტის თანახმად, ამხანაგობის თავმჯდომარე უფლებამოსილი იყონ ამხანაგობის ყველა დამფუძნებლის სანოტარო წესით დამოწმებული წერილობითი თანხმობის საფუძველზე მოეხდინა სხვადასხვა გარიგებების დადება, მათ შორის ამხანაგობის საერთო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გასხვისება.

 

2--- წლის 3 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძვეზე შ-------–----------–---- იბა ,,3-----------–------’’-სგან შეიძინა მათ საკუთრებაში არსებული ქონება, მდებარე - ქ. თბილისი, ქ-------------------, ქუჩა ს------------, ქუჩა ქ--–-------–- 46ა, სართული მე-2, ბინა 1 (ფართობი 72.87 კვ.მ). ნასყიდობის ხელშეკრულების შესაბამისად მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მყიდველი გამყიდველს საკუთრებაში გადასცემს 2 400 კვ.მ საცხოვრებელ ფართს შესაბამის მიწის ნაკვეთზე აშენებულ საცხოვრებელ კორპუსში, გარდა ამისა ამხანაგობას გადასცემს 8 ავტოსადგომს, მათ შორის 4 ღია ავტოსადგომს და 4 დახურულ ავტოსადგომს და ფულად თანხას 42 000 აშშ დოლარის ექვივალენტს ლარში, რაც უკვე გადაცემულია.

 

აღსანიშნავია, რომ შ-------–----------–---- აიღო ვალდებულება, რომ მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან 12 თვის ვადაში (გარდა ფორსმაჟორული სიტუაციისა) დაასრულოს მშენებლობის პროექტით პირველი ბლოკისათვის გათვალისწინებული რკინა-ბეტონის მონოლითური კარკასის სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოები, ხოლო მშენებლობის ნებართვის აღებიდან 18 თვის ვადაში დაასრულოს პირველი ბლოკის სამშენებლო სამუშაოები და საკუთრებაში გადასცეს იბა ,,3-----------–------’’-ს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების თანახმად 100 კვ.მ.

 

მოპასუხის მითითებით, ამ ეტაპზე აქტიურად მიმდინარეობს სამშენებლო სამუშაოები. მშენებლობის დასრულების შემდეგ შ-------–----------–--- შეასრულებს ხელშეკრულებით ნაკისრ ყველა ვალდებულებას ამხანაგობის წინაშე. რის შემდგომაც, ამხანაგობას შეუძლია გადასცეს მოსარჩელეს 2007 წლის 3- დეკემბრის კრების ოქმით გათვალისწინებული ქონება და დააკმაყოფილოს იგი საცხოვრებელი ფართით, ხოლო თუ მათ შორის აღნიშნული დოკუმენტი სადავოა, მაშინ აღნიშნული საკითხის მოგვარება უნდა მოხდეს მათ შორის. სარჩელი შ-------–----------–---’ არ უნდა დაკმაყოფილდეს, ვინაიდან ის არასათანადო მოპასუხეა. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისას შ-------–----------–--------- უცნობი იყო გარემოება ,,ატსტუპნიკის’’ არსებობის შესახებ.

 

ამასთანავე, მიუხედავად არსებული პოზიციისა მოპასუხემ ყურადღება გაამახვილა იმ საკითხზე, რომ ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახეb’’ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მიხედვით, მოსარგებლე, რომელმაც მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადო წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება და რომელიც არანაკლებ 3- წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, უფლებამოსილია სასამართლოს მეშვეობით მოითხოვოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა (ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სარჩელი). ამისთვის მოსარჩელემ შესაბამისი მტკიცებულებების საფუძველზე უნდა დაადასტუროს, რომ ამ პერიოდის განმავლობაში უწყვეტად ფლობდა სადავო ქონებას, კონკრეტულ შემთხვევაში კი მოსარჩელეს არცერთი სახის მტკიცებულა არ წარმოუდგენია სასამართლოსთვის, რომელიც დაადასტურებდა, რომ მოსარჩელე ნამდვილად ექცევა ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ’’ 2016 წლის კანონის რეგულირების სფეროში. გარდა ამისა, აღნიშნული კანონის მე-2 მუხლი ,,ა’’ ქვეპუნქტის მიხედვით, მოსარგებლე არის პირი, რომელიც ამ კანონის ამოქმედების მომენტისათვის კეთილსინდისიერად ფაქტობრივად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ან პირი, რომელმაც მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით ან ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით. მოპასუხის მითითებით, მათ მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულებებით დასტურდება ის ფაქტი, რომ მოსარჩელე 2016 წლის 24 ივნისის საქართველოს კანონის ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ’’ ამოქმედების დროს არ ფლობდა აღნიშნულ სადავო ფართს.

 

3. ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.1. უდავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.1.1. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ცნობა-დახასიათების შესაბამისად, უძრავი ნივთი, მდებარე ქ. თბილისი, ვ-–----------–----. N3ა (ს--------------) მოიცავს არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 682 კვ.მ მიწის ნაკვეთს. მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობით: ლიტერი ,,ა’’ (საცხოვრებელი): სართულების რაოდენობა 1, საერთო ფართი - 58.52 კვ.მ, უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის გარეშე არსებული ფართი 54.36 კვ.მ. და ლიტერი ,,ბ.ვ.ვც’’ (დამხმარე): უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის გარეშე არსებული ფართი - 63 კვ.მ.

 

უძრავი ნივთის მესაკუთრე-მოსარგებლეებად მითითებულნი არიან:

- მ------------- (კანონიერ სარგებლობაში არსებული მიწის ფართი უ.დ.დ.-ს გარეშე: 682 კვ.მ); [02.03.1999წ. ქ. თბილისის ისნის რაიონის სასამართლო გადაწყვეტილება].

- შ--–-----------–---–- (ფართობი დოკუმენტით: 657 კვ.მ/ კანონიერ სარგებლობაში არსებული მიწის ფართი უ.დ.დ.-ს გარეშე: 25 კვ.მ); [10.03.2---–- სამკვიდრო მოწმობა]

- ო---------------- (ფართობი დოკუმენტით: 670 კვ.მ/ კანონიერ სარგებლობაში არსებული მიწის ფართი უ.დ.დ.-ს გარეშე: 12 კვ.მ); [24.05.1---–- ნასყიდობის ხელშეკრულება].

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- ცნობა-დახასიათება (ტ.1, ს.ფ. 22-23).

 

3.1.2. 1964 წლის 1 ივნისს ა-------------------- და გ----------–---–- შორის დაიდო ხელწერილი, რომლითაც დგინდება, რომ ა-------------------- 1 200 მანეთის გადახდის სანაცვლოდ გ----------–---–- მუდმივ სარგებლობაში გადასცა ს----------ს ქუჩა N3-ში კუთვნილი ოთახი - 9 კვ.მ. შეთანხმების შესაბამისად გადაცემული თანხა უკან დაბრუნებას აღარ ექვემდებარებოდა.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- ხელწერილი (ტ.1, ს.ფ. 71);

 

3.1.3. 1964 წლის 2 ივნისს მხარეთა შორის გაფორმდა დამატებითი ხელწერილი, რომლის საფუძველზედაც ა-------------------- გ----------–---–- დაუთმო, ს-------------- N3-ში მისი სათავსო 8 კვ.მ ერთი ოთახი, მუდმივ საცხოვრებლად. ამავდროულად ა-------------------- ამავე ხელშეკრულებით გ----------–---–- მისცა უფლება მის მიერ მიცემული ოთახის გვერდზე გაეკეთებინა სამზარეულო, თავისი ხარჯით. ხელშეკრულებით განისაზღვრა გ----------–---–-ს ვალდებულება ყოველთვიურად გადაეხადა ქირა - 3 მანეთის ოდენობით, ასევე თავისი წილი წყლის, ნაგვის და სინათლის გადასახადი.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- ხელწერილი (ტ.1, ს.ფ. 72);

 

3.1.4. საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსგს თბილისის სამოქალაქო რეესტრის სამსახურის საინფორმაციო ბარათის შესაბამისად გ--------------–---–- მისამართზე, ქ. თბილისი, ს----------ს ქუჩა N3ა რეგისტრირებულია 1978 წლიდან.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- საინფორმაციო ბარათი (ტ.1, ს.ფ. 17-18);

 

3.1.5. 1994 წლის 8 იანვარს ქ. თბილისში, ს-------------- N3ა (ვ-–----------–----. N3)-ში მოხდა ხანძარი, რის შედეგადაც დაზიანდა იქ არსებული საცხოვრებელი სახლების ნაწილი, კერძოდ ადგილზე შედგენილი აქტით დგინდება, მ. რევაზიშვილის, ე. მღებრიშვილის, ი------------ და ნ------- საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ სახლზე მდებარე - ს-------------- N3ა, ხანძრის არსებობა. ხანძარი აღმოაჩინა მ----------–---–--- აქტში აღნიშნულია, რომ ხანძრის შედეგად იწვოდა ორი საცხოვრებელი ოთახი და სხვენის გადახურვა.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 12.02.2019წ. ცნობა (ტ.2, ს.ფ. 137);

- 08.01.1---–- აქტი ხანძრის შესახებ (ტ.2, ს.ფ. 138);

 

3.1.6. ს----------ს ქუჩას ვ-–----------–-- სახელი მიენიჭა ქ. თბილისის მთავრობის 2----–-–---------------–-----------0 დადგენილების საფუძველზე.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- დადგენილება (ტ.1, ს.ფ. 79-80);

- განცხადების პასუხი (ტ.1, ს.ფ. 81).

 

3.1.7. 2007 წლის 10 მაისს, მ--–----------–----, ჯ----–--------, ი------–--–---–----, ც---------------- და პ----------–--–-- მიერ დაფუძნდა ინდივიდუალური ბინათმენაშენეთა ამხანაგობა. დაფუძნების ხელშეკრულების შესაბამისად, დამფუძნებელთა მიზანია დაფუძნების აქტით განსაზღვრული წესითა და ვადებში ერთობლივად იმოქმედონ ქ. თბილისში, ქ--------–-------–-- N46-ა / ს----------ს ქუჩა N3-3ა-ში მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის, კომერციული და საოფისე ფართების ასაშენებლად.

 

3.1.8. ამხანაგობის ძირითად წევრებად მიეთითა მესაკუთრე და დამფუძნებელი წევრები, კერძოდ: ვ---------------–---–-, ზურაბ ხალვაში, ლამარა მღებრიშვილი, ე-------------------–---–-- ო----------------, მ------------- და ნ------------–---–--

 

3.1.9. ამხანაგობის სადამფუძნებლო დოკუმენტის 5.3 მუხლის შესაბამისად, ამხანაგობის თავმჯდომარე წარმოადგენს ამხანაგობას მესამე პირებთან სამართლებრივ ურთიერთობაში. ამასთან, ამხანაგობის თავმჯდომარე მხოლოდ ამხანაგობის ყველა დამფუძნებლის სანოტარო წესით დამოწმებული წერილობითი თანხმობის საფუძველზე დებს შემდეგ გარიგებებს ამხანაგობის დამფუძნებელთა საერთო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გასხვისებისა და ვალდებულებებით დატვირთვის, ასევე ექსპლოატაციაში ჯერ კიდევ მიუღებელ საცხოვრებელ სახლში იმ ბინებზე უფლების გასხვისების ან ვალდებულებებით დატვირთვასთან დაკავშირებით, რომლებიც იქნება ამხანაგობის დამფუძნებელთა საერთო საკუთრება. ამავე ხელშეკრულებით აღინიშნა, რომ ეს წესი არ ეხება უფლებას იმ ბინებზე, რომლებიც ბინების განაწილების შემდეგ იქნება დამფუძნებელთა ან ამხანაგობის დანარჩენ წევრთა ინდივიდუალური საკუთრება და რომელიც წინასწარი ჩანაწერით რეგისტრირებული იქნება საჯარო რეესტრში.

 

3.1.10. ხელშეკრულების 5.6. პუნქტის ,,ბ’’ ქვეპუნქტის შესაბამისად, ამხანაგობის ყველა დამფუძნებლის თანხმობით მიიღება გადაწყვეტილება ამხანაგობის წევრებს შორის ასაშენებელ საცხოვრებელ სახლში ბინების განაწილებასთან დაკავშირებით.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- დაფუძნების შესახებ ხელშეკრულება (ტ.1, ს.ფ. 28-42);

 

3.1.11. 2008 წლის 3 მარტის საჯარო რეესტრის ამონაწერის შესაბამისად, უძრავი ნივთი, მდებარე - ქ. თბილისი, ს-------------- N3ა, ქუჩა ს---------- N3, ქუჩა ქ--–-------–- N46ა, ს------------------- (საერთო ფართობი 1856 კვ.მ) აღრიცხული იყო იბა ,,3-----------–------’’-ის საკუთრებაში.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან (ტ.1, ს.ფ. 25-26);

 

3.1.12. 2007 წლის 20 დეკემბერს გაიმართა იბა ,,3-----------–------’’-ის წევრთა საერთო კრება, რომელსაც ესწრებოდნენ: ჯ----–-------, მალხაზ აბულაძე, ი------–--–---–---, ც--------------, გიორგი არგანაშვილი, ზურაბ ხალვაში, მ----------------–---------–-----–--------------–---–---------------------------------------------------------–------------------–---–--

 

კრებაზე განსახილველ საკითხს შეადგენდა გ---------------------–---–--ათვის, როგორც ს-------------- N3ა-ში ბინის მესაკუთრე - ,,ატსტუპნიკისათვის’’ ამხანაგობის მიერ აშენებული კორპუსიდან შავი კარკასის გადაცემის საკითხი, ს-------------- N3ა-ში მცხოვრები მესაკუთრეთათვის: შ--------------–---–--------------------------------- და მ------------------- ამხანაგობის მიერ გადასაცემი საცხოვრებელი ფართობებიდან 10-10 კვ.მ დაკლების გზით.

 

კრების ოქმში აღნიშნულია, რომ ,,ამხანაგობის წევრებმა გადაწყვიტეს ,,ატსტუპნიკ’’ გ----------–---–- გადასცენ ავლაბარში აშენებულ საცხოვრებელ კორპუსში 47.5 კვ.მ ფართობის საცხოვრებელი ბინა შავი კარკასის მდგომარეობაში’’. საყურადღებოა, რომ კონკრეტულ კრების ოქმზე აღნიშნულია მხოლოდ კრების თავმჯდომარის ვ-–------------------–---–--, კრების მდივნის მ--–----------–----ა და ამხანაგობის წევრის მ-------------- ხელმოწერა. კრებაზე დამსწრე სხვა პირთა ხელმოწერა წარმოდგენილ კრების ოქმზე არ ფიქსირდება.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- კრების ოქმი (ტ.1, ს.ფ. 74);

 

3.1.13. 2008 წლის 4 ივლისს ქ. თბილისის მერიის ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის მიერ გაიცა მშენებლობის სანებართვო მოწმობა N-------, რომლის საფუძველზედაც, ამხანაგობა ,,3-----------–------’’-ს მიეცა ნებართვა შენობა-ნაგებობის (მდებარე - ქ. თბილისში, ი------------------------ ს-------------- N3ა, N3, ქ--–-------–-ს ქ. N46ა (ნაკვ. N131/0--), ს-------------------) დემონტაჟისა.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- მშენებლობის სანებართვო მოწმობა (ტ.1, ს.ფ. 144);

 

3.1.14. დემონტაჟის ნებართვის გაცემის შემდგომ 2008 წლის 8 ივლისის ქ. თბილისის მერიის ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახურის ბრძანებით N------- შეთანხმდა ქ. თბილისში, ი------------------------, ქ--------–-------–-------. N46ა, ს-------------- N3, N3ა-შ ამხანაგობა ,,3-----------–------’’-ის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე მრავალფუნქციური შენობის (საცხოვრებელი, საზოგადოებრივი) არქიტექტურული პროექტი.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 0---------–- ბრძანება (ტ.1, ს.ფ. 156);

 

3.1.15. გ---------------------–---–- გარდაიცვალა 2009 წლის 6 დეკემბერს. მისი გარდაცვალების შემდგომ, 2011 წლის 20 სექტემბერს სამკვიდრო მოწმობა გაიცა გარდაცვლილის შვილზე - ხ-----------–---–---.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- გარდაცვალების მოწმობა (ტ.1, ს.ფ. 16);

- სამკვიდრო მოწმობა (ტ.1, ს.ფ. 19-21).

 

3.1.16. 2--- წლის 3 მარტს იბა ,,3-----------–------’’-სა და შ-------–----------–--- შორის დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზედაც ამხანაგობის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთი, მდებარე - ქ. თბილისი, ქუჩა ს---------- N3ა/ ქუჩა ს---------- N3/ ქუჩა ქ--–-------–- N46ა, ს------------------- საკუთრებაში გადაეცა შ-------–----------–---.

 

3.1.17. ნასყიდობის ხელშეკრულებით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მიწის ღირებულების სანაცვლოდ მყიდველი განახორციელებდა მშენებლობას და გამყიდველს მხარეთა მიერ წინამდებარე ხელშეკრულებით შეთანხმებული ფორმით საკუთრებაში გადასცემდა: ა) 2 400 კვ.მ საცხოვრებელ ფართს შესაბამის მიწის ნაკვეთზე აშენებულ საცხოვრებელ კორპუსებში; ბ) 8 ავტოსადგომს, მათ შორის 4 ღია ავტოსადგომს და 4 დახურულ ავტოსადგომს; გ) ფულად თანხას, 42 000 აშშ დოლარის ექვივალენტით ლარში; ხელშეკრულების შესაბამისად, მხარეები თანხმდებიან, რომ გამყიდველისათვის გადასაცემი ფართის 2 400 კვ.მ-ის საერთო ღირებულება განისაზღვრება 662 500 აშშ დოლარის ექვივალენტით ლარში, შესაბამისად აღნიშნული გარიგების ღირებულება, გამყიდველისათვის გადასაცემი ფულადი თანხის გათვალისწინებით, შეადგენს 704 500 აშშ დოლარს. ამავე ხელშეკრულებით შეთანხმდა, რომ მყიდველს უფლება არ აქვს ნასყიდობის საგანი გაასხვისოს ან დატვირთოს იპოთეკით, გამყიდველის წინასწარი წერილობითი თანხმობის გარეშე. მითითებული შეზღუდვა დარეგისტრირდა მარეგისტრირებელ ორგანოში.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება (ტ.1, ს.ფ. 64-70);

 

3.1.18. 2--- წლის 28 სექტემბრის საჯარო რეესტრის ამონაწერის შესაბამისად, უძრავი ნივთი, მდებარე - ქ. თბილისი, ქუჩა ს---------- N3ა/ ქუჩა ს---------- N3/ ქუჩა ქ--–-------–- N46ა, ს------------------- რეგისტრირებულია შ-------–----------–---’ საკუთრებაში.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან (ტ.1, ს.ფ. 62-63);

 

3.1.19. 2--- წლის 23 აგვისტოს, ხ-----------–---–--, როგორც 2009 წლის 6 დეკემბერს გარდაცვლილი გ----------–---–-ს მემკვიდრემ მიმართა ამხანაგობა ,,3-----------–------’’-ს და აცნობა, რომ ამხანაგობის 2007 წლის 20 დეკემბრის წევრთა საერთო კრების თანახმად, ქ. თბილისში, ს-------------- N3ა-ში მოსარგებლეს (მაცხოვრებელს) აღნიშნულ აშენებულ საცხოვრებელ კორპუსში უნდა გადასცემოდა 47.5 კვ.მ ბინა შავი კარკასის მდგომარეობაში. ხ-----------–---–--, როგორც გ----------–---–-ს უფლებამონაცვლემ მოითხოვა გაეფორმებინათ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება მშენებლობის დასრულებამდე მამის კუთვნილ ფართზე და გადაეცათ აღნიშნული ფართი საკუთრებაში.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- განცხადება (ტ.1, ს.ფ. 75);

 

3.1.20. კონკრეტულ განცხადების პასუხად, 2--- წლის 5 სექტემბერს ამხანაგობის თავმჯომარემ წერილობით მიმართა ხ-----------–---–- და ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ’’ საქართველოს კანონის მოხმობის გზით განუმარტა, რომ იგი არ წარმოადგენდა მოსარგებლეს და ამხანაგობა ,,3-----------–------’’-ს არანაირი ვალდებულება არ ეკისრებოდა მის წინაშე.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- შეტყობინება (ტ.1, ს.ფ. 76);

 

3.1.21. სს ,-----–------ მიერ 2--0--2--- წელს გაცემული ინფორმაციის შესაბამისად, კომპანიის მონაცემთა ბაზაში N------- სააბონენტო ბარათზე, 1996 წლის მასალებით სს ,-----–------ აბონენტად რეგისტრირებული იყო ი-----–---–-, მის: ს-------------- N3ა. 1996 წლამდე მასალები ხანდაზმულობის გამო ს--------–--–--- არ ინახება. 21.0--2--- წლის მდგომარეობით ზემოაღნიშნულ სააბონენტო ბარათზე სს ,-----–------ აბონენტად რეგისტრირებულია ი-----–---–-ს, მის: ვ-–----------–----- N3ა.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- განცხადების პასუხი (ტ.1, ს.ფ. 73);

 

3.1.22. 2016 წლის 7 ოქტომბერს გაიმართა იბა ,,3-----------–------’’-ის დამფუძნებელთა კრება, რომელსაც ესწრებოდნენ დამფუძნებლები: მ--–----------–---- ჯ----–-------, ი------–--–---–--- და ც-------------- კრებაზე მიღებული გადაწყვეტილებით იბა ,,3-----------–------’’-ის თავმჯდომარის ვ-–------------------–---–-- გარდაცვალების გამო, ამხანაგობის თავმჯდომარედ აირჩიეს ი------–--–---–---.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 0---------–- კრების ოქმი (ტ.1, ს.ფ. 151-152);

 

3.1.23. 2--- წლის 31 მაისს გამოიცა სსიპ ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის ბრძანება, რომლითაც შეთანხმდა ქ. თბილისში, ს-------------- N3ა / ს-------------- N3/ ქ--–-------–-ს N46ა, თანასაკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (--------------------- მრავალფუნქციური შენობის (საცხოვრებელი, საზოგადოებრივი) კორექტირებული არქიტექტურული პროექტი.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 31.05.2---წ. ბრძანება (ტ.2, ს.ფ. 131-132);

 

3.1.24. 2--- წლის 18 ივლისს დამატებით გამოიცა სსიპ ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის ბრძანება, რომლითაც შეთანხმდა ქ. თბილისში, ს-------------- N3ა / ს-------------- N3/ ქ--–-------–-ს N46ა, თანასაკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (--------------------- მრავალფუნქციური კომპლექსის კორექტირებული არქიტექტურული პროექტი. გაიცა მშენებლობის ნებართვა და გაცემულად ჩაითვალა მშენებლობის სანებართვო მოწმობა. მშენებლობის ვადად განისაზღვრა 18.07.2--- წლიდან - 18.07.2018 წლამდე პერიოდი.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 18.07.2---წ. ბრძანება (ტ.2, ს.ფ. 133-136);

 

3.2. დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.2.1. ი.მ. ქონების შემფასებელი დამოუკიდებელი ექსპერტი, აუდიტორი ,---------------------’’ 2--- წლის 20 აპრილის ექსპერტიზის დასკვნის შესაბამისად, ქ. თბილისში, ვ-–----------–-- (ს----------ს) ქ. N3ა-ს ტერიტორიაზე აწ. გარდაცვლილი გ---------------------–---–-- მფლობელობაში არსებული შენობა-ნაგებობა ფიზიკურად მოძველებულია და მასში ჩასატარებელია სხვადასხვა სახის სარემონტო სამუშაოები. ამასთან ერთად აწ. გარდაცვლილი გ---------------------–---–-- მფლობელობაში არსებული ქონების საერთო ღირებულება განისაზღვრება 37 525 აშშ დოლარით ან მისი ექვივალენტით ლარში.

 

ექსპერტიზის დასკვნის კვლევით ნაწილში აღნიშნულია, რომ ექსპერტმა მოახდინა ქ. თბილისში, ვ-–----------–----. N3ა-ში არსებული აწ. გარდაცვლილი გ---------------------–---–-- მფლობელობაში ყოფილი ქონების ვიზუალური დათვალიერება-შემოწმება, გაეცნო დამკვეთის მიერ წარდგენილ დოკუმენტაციას ასევე გაითვალისწინა მისი ახსნა-განმარტება. დადგინდა, რომ ზემოაღნიშნულ მისამართზე განთავსებული საცხოვრებელი სახლებიდან ერთ-ერთ სახლში ცხოვრობდა დამკვეთის მამა გ---------------------–---–-. ადგილზე დათვალიერებით დადგინდა, რომ ეს საცხოვრებელი სახლი არის ბელეტაჟის ტიპის და ის თავის თავში მოიცავს მისაღებ ოთახს, საძინებელს და სამზარეულოს ფართებს, სულ გ---------------------–---–-- მიერ დაკავებული და მის მფლობელობაში არსებული ფართების ოდენობა შეადგენს 47.5 კვ.მ-ს. გაირკვა, რომ საცხოვრებელ ფართში არის საშუალო პირობები, მაგრამ დღეისათვის გარკვეულწილად დაზიანებულია. ფართებს აქვთ ხის კარ-ფანჯარა, შენობა არის კაპიტალური და კედლებზე არის შპალერი გაკრული, რომელიც მოძველებულია და დაზიანებულია. ფართში ნორმალური საცხოვრებელი პირობების შექმნისათვის ჩასატარებელია სხვადასხვა სახის სარემონტო სამუშაოები. დასკვნაში მითითებულია, რომ, ფართი შეადგენს 47.5 კვ.მ-ს და ის განთავსებულია თანასაკუთრებაში რიცხული 682 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. ჩანაწერების მიხედვით ამ მიწის ფართზეა ასევე ლიტ. ,,ა’’ – 58.52 კვ.მ უფლების დამდგენი დოკუმენტის გარეშე 54.3 კვ.მ და ლიტ. ბ.ვ.ც - საერთო ფართით 63 კვ.მ. ამდენად, სულ 682 კვ.მ მიწის ფართზე განთავსებულია 175.88 კვ.მ. ფართის მქონე შენობა-ნაგებობები. ექსპერტის შესაფასებელ საგანს შეადგენს აღნიშნულ მისამართზე მიწისა და მასზედ არსებული 47.5 კვ.მ საცხოვრებელი სახლის საერთო ღირებულება. კვლევაში აღნიშნულია, რომ ქონების საერთო ღირებულება მიზანშეწონილია განისაზღვროს მიწისა და შენობა-ნაგებობის ფართის ერთეულის (1 კვ.მ) ღირებულების განსაზღვრის საფუძველზე და მათი 1 კვ.მ-ის ღირებულების განსაზღვრისათვის გამოყენებული იქნეს უძრავი ქონების ღირებულების განსაზღვრისათვის აპრობირებული შედარებითი ანალიზის მეთოდი. ჩატარებული მოკვლევების, ანალიზისა და გაანგარიშების შედეგად დადგინდა, რომ დღეისათვის გ---------------------–---–-- მფლობელობაში არსებული შენობის 1 კვ.მ. ფართის ღირებულება მის ქვეშ არსებული მიწის ფართის ღირებულების გათვალისწინებით განისაზღვრება 790 აშშ დოლარით ან მისი ექვივალენტით ლარში, შესაბამისად აწ. გარდაცვლილი გ---------------------–---–-- მფლობელობაში არსებული ქონების (შენობა-ნაგებობისა და მის ქვეშ არსებული მიწის ფართის) საერთო ღირებულება განისაზღვრება 37 525 აშშ დოლარით ან მისი ექვივალენტით ლარში.

 

კონკრეტული დასკვნის სანდოობა, კერძოდ კი მისი შინაარსობრივი ნაწილი სადავოდ გახადა მოწინააღმდეგე მხარემ, რომლის მითითებითაც დასკვნა არ ასახავს რეალობას, რამეთუ კვლევის ჩატარების პერიოდისათვის არ არსებობდა შესაფასებელი ობიექტი, რის გამოც ექსპერტი ვერ შეძლებდა არ არსებული ობიექტის შეფასებას და შესაბამისად მისი ღირებულების განსაზღვრას, რის გამოც მოპასუხე მხარე მოითხოვდა სასამართლოს მხრიდან არ ყოფილიყო გაზიარებული მასში ასახული მონაცემები. საგულისხმოა, რომ მოპასუხის მიერ მხოლოდ კონკრეტული ზეპირი შედავების და მოწმეთა განმარტებების გარდა, სხვა სათანადო წონადი მტკიცებულება არ წარმოდგენილა, რომლითაც გაბათილდებოდა კონკრეტულ დასკვნაში არსებული მონაცემი. სამოქალაქო პროცესში განმტკიცებული შეჯიბრებითობის პრინციპიდან გამომდინარე თითოეული მხარე ატარებს თავის მტკიცების ტვირთს ადასტუროს მისთვის სასარგებლო გარემოებები ან/და გააქარწყლოს მოწინააღმდეგე მხარის მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულებები. მხარის აპელირება ობიექტის არ არსებობის გამო ღირებულების დადგენის შეუძლებლობასთან მიმართებით ვერ იქნება გაზიარებული სასამართლოს მხრიდან, რამეთუ დღევანდელ მდგომარეობითაც, როდესაც უდავოა ქონების არ არსებობა შესაძლებელია წარსულ აღწერაზე დაყრდნობით გარკვეული დასკვნის მომზადება, რომელიც მართალია ვერ გამოირჩევა სიზუსტის მაღალი მაჩვენებლით, თუმცა დაახლოებით მაინც უზრუნველყოფდა ქონების ღირებულებაზე შედავების განხორციელებას, რაც მოწინააღმდეგე მხარეს არ განუხორციელებია და მხოლოდ კონკრეტული დასკვნის არასანდოობაზე მითითებით ითხოვდა მის გაუზიარებლობას. დასკვნაში მითითებულ მონაცემებთან დაკავშირებით სასამართლო სხდომაზე დაიკითხა ასევე ექსპერტი, რომელმაც ჩვენების ფარგლებშიც დაადასტურა ადგილზე ობიექტის შესწავლის საკითხი და აღნიშნა, რომ მის მიერ კვლევის ჩატარებისას კონკრეტულ ტერიტორიაზე იდგა შენობა-ნაგებობა. ექსპერტმა ასევე აღწერა მის მიერ ქონების შეფასების პროცესი და საქმეში არსებული ორთოფოტოებზეც მიუთითა შესასწავლი ობიექტი. საგულისხმოა, რომ კონკრეტულ მისამართზე 2--- წელს სადავო შენობა-ნაგებობის არსებობის ფაქტი დასტურდება სს ,-----–------ მიერ გაცემული ცნობით, რომელში ასახული მონაცემითაც 21.0--2--- წლის მდგომარეობით ზემოაღნიშნულ სააბონენტო ბარათზე სს ,-----–------ აბონენტად რეგისტრირებულია ი-----–---–-, მის: ვ-–----------–----- N3ა, რაც ამყარებს მოსარჩელის მტკიცებას შენობა-ნაგებობის არსებობისა და შესაბამისად მრიცხველისა და აბონენტის აღრიცხვასთან მიმართებით. იმ პირობებში, თუ გაზიარებულ იქნებოდა მოპასუხეთა მტკიცება 2008 წლიდან შენობის არ არსებობასთან მიმართებით, ნაკლებ სავარაუდოა, რომ 2--- წლის მონაცემით ისევ ი-----–---–- ყოფილიყო რეგისტრირებული აბონენტად კონკრეტულ მისამართზე. ამდენად საქმეში არსებული მტკიცებულებების საფუძველზე, ქონების ღირებულების დადგენის თვალსაზრისით წარმოდგენილი ერთადერთი შეფასების გათვალისწინებით სასამართლო იზიარებს მოცემულ დასკვნაში არსებულ მონაცემს და მასზე დაყრდნობით განსაზღვრავს ი-----–---–-სათვის გადასაცემი კომპენსაციის ოდენობას. ამავდროულად, დემონტაჟის უშუალოდ 2008 წელს განხორციელებას არ ადასტურებს, თუნდაც შესაბამისი ნებართვის გაცემა, რამეთუ მოწმეებმა მიცემული ჩვენების ფარგლებში განმარტეს, რომ შ-------–----------–---- კონკრეტულ ტერიტორიაზე მშენებლობის პროცესი დაიწყო 2--- წელს, რაც ერთგვარად ამყარებს მოსარჩელის მტკიცებას, სწორედ მოცემულ პერიოდში მისი საცხოვრებელი სახლის დემონტაჟის განხორციელებას. აღნიშნულთან კავშირში საყურადღებოა, რომ მშენებლობის ნებართვები გაცემულია 2--- წელს.

 

ამასთანავე, თავად კომპენსაციის დაკისრების წინაპირობების კვლევისათვის გარდა უდავოდ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების, მხარეთა ახსნა-განმარტების და წერილობითი მტკიცებულებებისა, მნიშვნელოვანია შეფასება მიეცეს მოწმეთა ჩვენებებს. საქმეზე დაკითხული იქნა, როგორც მოსარჩელის, ასევე მოპასუხის შუამდგომლობის საფუძველზე არაერთი მოწმე, რომლებმაც აღწერეს საქმის გადაწყვეტისათვის მათთვის ცნობილი მნიშვნელოვანი ფაქტობრივი გარემოებები, ამასთან მოწმეთა ჩვენებათა განსხვავებულობის შესაბამისად, სასამართლო მათ შეფასებას მოახდენს სხვა მტკიცებულებებთან ერთობლიობაში, კერძოდ:

 

- მოწმე ზ---–---------- განმარტებით, იგი ხ-----------–---–- იცნობს ბავშვობიდან, ცხოვრობდა ს----------ს ქუჩაზე, ერთ სკოლაში სწავლობდნენ და მეგობრობდა იმ ეზოში მცხოვრებ რ------–---–------, მათგან გამომდინარე ი-----–---–-------–. მოწმემ განმარტა, რომ იგი იცნობდა ასევე ხ-----------–---–-ს მამასაც. ზ---–---------- მითითებით, იგი კონკრეტული უბნიდან მოგვიანებით გადავიდა, თუმცა დროდადრო მიდიოდა უბანში, სადაც ხ-----------–---–-ს მამას გ----------–---–-აც ნახულობდა. მოწმის განმარტებით, იგი ბოლოს ომამდე, დაახლოებით 2007-2008 წლებში იყო მისული. ხანძართან მიმართებით მოწმემ აღნიშნა, რომ ხანძრის შედეგად უშუალოდ ი-----–---–---- სახლი არ დამწვარა, არამედ მათ უკან მდგომი სახლი. ასევე მოწმემ განმარტა, რომ ომის შემდგომ პერიოდშიც ი-----–---–---- სახლი არ იყო დანგრეული და ახსოვს, რომ რ------–---–- ჰკითხა, ეკუთვნოდა თუ არა ი-----–---–---- სახლს დანგრევა, ყველაზე გვიან სწორედ ი-----–---–---- სახლის დანგრევა განხორციელდა. მოწმის განმარტებით, გ----------–---–- დაღუპვამდე დადიოდა კონკრეტულ სახლში. იყო თუ არა სახლი საცხოვრებლად ვარგისი მოწმე ვერ იხსენებს, რამეთუ თვითონ რ------–---–------ დადიოდა სტუმრად და ი-----–---–---- სახლთან მხოლოდ ხის კარებს ხედავდა შიგნით არ შესულა. ზ---–---------- განმარტებით, დაახლოებით 2007-2010 წლებში, გარდაცვალებამდე 1-2 წლით ადრე იყო ეზოში და მაგ დროს სახლი საცხოვრებლად ვარგისი იქნებოდა, თვითონ მიიყვანა გ----------–---–-ს თავის სახლში, უშუალოდ შესვლის მომენტი არ დაუნახავს, თუმცა დარწმუნებულია, რომ სახლში შევიდოდა, რადგანაც ამ მიზნით მივიდა. მოწმის მითითებით აღნიშნულის შემდგომ პერიოდშიც არსებობდა სადავო სახლი.

 

- მოწმე მ--------------- ჩვენების შესაბამისად, იგი დაიბადა და გაიზარდა ს----------ს ქუჩის ქვემოთ დ---–--------- ქუჩაზე და ბავშვობიდან იცნობს ხ-----------–---–-ა და მის ძმას გ-----------–---–-, რომლის თანაკურსელიც იყო. მოწმის მითითებით, გ----------–---–- ალბათ სიცოცხლის ბოლომდე ცხოვრობდა სადავო სახლში, ხოლო ხ---- ძმასთან და დედასთან ერთად სხვაგან გადავიდა საცხოვრებლად. გ----------–---–- სისტემატურად აკითხავდა სახლს, რჩებოდა კიდეც. მოწმის მითითებით, მასაც მიუყვანია თავისი მანქანითა ან/და ტაქსით, სახლშიც არის პირადად შესული, დაახლოებით მის გარდაცვალებამდე 1 წლით ადრე იქნებოდა ბოლოს კონკრეტულ სახლში ნამყოფი. მოწმის განმარტებით, სახლი, შესაძლოა საცხოვრებლად უვარგისი იყო, თუმცა იდგა მაგიდა, საწოლი და დალევაც იყო შესაძლებელი. მოწმემ გაიხსენა, რომ დაახლოებით 2009 წელს გარდაიცვა გ----------–---–- და ერთი წლით ადრე მიიყვანა სახლში, რომელმაც შეიპატიჟა კიდეც. ხანძართან დაკავშირებით მოწმემ დაადასტურა, რომ ნამდვილად მოხდა და რამდენიმე ოჯახს დაეწვა საცხოვრებელი სახლი, მაგრამ კარგად ახსოვს რომ ხანძრის დროს გ----------–---–-ს სახლი გადარჩა პირადად აქვს ნანახი. მოწმის განმარტებით, რომ გაიგო ხანძრის თაობაზე მივიდა ამბის გასაგებად. მ--------------- აღნიშნა, რომ გ----------–---–-ს სახლის დანგრევის თაობაზე არ იცის, იგი მუდმივად დაახლოებით 90-იანი წლების ბოლოს - 2000 წლამდე ცხოვრობდა სახლში, მის შვილებთან ერთად როცა მისულა კონკრეტულ მისამართზე იქ ყოფილა. მოწმემ ასევე აღნიშნა, რომ გ----------–---–- სოფელიც ჰქონდა იქ რჩებოდა, მაგრამ კონკრეტულ სახლს უპატრონოდ არ ტოვებდა. მოწმემ ასევე შეკითხვაზე დაადასტურა, რომ სახლს სახურავი და კარ-ფანჯარა ჰქონდა, რაც შეეხება კარები იკეტებოდა თუ არა აღნიშნული მოწმისათვის უცნობია.

 

- მოწმე ი-----–--------------, რომელიც არის ო----------------- მემკვიდრე ჩვენების ფარგლებში განმარტა, რომ 1--- წელს დაიბადა და ამ ეზოში ცხოვრობდა 2008 წლამდე, ინვესტორის მოსვლის და დემონტაჟის განხორციელების შემდგომ გადავიდა სხვა მისამართზე. მოწმის განმარტებით, კონკრეტულ მისამართზე მხოლოდ მისი და მისი ბიძაშვილის ოჯახი ცხოვრობდა. ი-----–---–---- თაობაზე მისთვის უცნობია, შესაძლოა გ----------–---–- მხოლოდ ღრმა ბავშვობაში ჰყავდეს ნანახი, თუმცა არ ახსოვს. სადავო საცხოვრებელი სახლი დაინგრა 2008-ში ყველა სახლის დემონტაჟთან ერთად, ის საცხოვრებლად უვარგისი იყო და მოწმის მითითებით, მისთვის, როგორც ცნობილია სახლი დამწვარი იყო, მინიმუმ 25-27 წელია და არავინ არ ცხოვრობდა. ი-----–-------------- ასევე აღნიშნა, რომ იგი გარკვეული პერიოდი, კერძოდ კი 2003 წლამდე კონკრეტულ მისამართზე არ ცხოვრობდა, თუმცა ყოველ შაბათ-კვირა დადიოდა თავის ბიძაშვილებთან

 

- მოწმე ა-----–---------–---–-- განმარტებით, იგი დაბადებიდან - 1972 წლიდან ცხოვრობს ოჯახთან ერთად კონკრეტულ მისამართზე. ხელწერილთან მიმართებით მოწმემ აღნიშნა, რომ მისი შედგენის პერიოდისათვის ის არ ყოფილა დაბადებული და ი-----–---–---- მთელი ოჯახი რეალურად იქ ცხოვრობდა, სანამ 1984-1985 წლებში არ გადავიდოდნენ ვ---------––-- ამასთან მოწმის მითითებით გ----------–---–- დარჩა კონკრეტულ მისამართზე რეგისტრირებული. ხანძართან მიმართებით, მოწმემ აღნიშნა, რომ დაახლოებით 1992-1994 წლებში მოხდა ხანძარი, რის შედეგადაც დაიწვა მათი მეზობლის გრიშა ს-------- სახლი, ხოლო რამდენიმე მეზობელს დაეწვათ სახურავების ნაწილი, მათ შორის ი-----–---–----–. მოწმემ დაადასტურა, რომ გ----------–---–- კონკრეტული სახლით სარგებლობდა და აღნიშნა, რომ სახლი კი იყო დაკეტილი, თუმცა ი-----–---–---- საკუთრება ერქვა და დადიოდა პერიოდულად კიდეც, ნივთებიც განლაგებული ჰქონდათ. მოწმის მითითებით, კონკრეტული საცხოვრებელი სახლიც, სხვებთან ერთად 2008-2009 წლებში დაინგრა, დემონტაჟის განხორციელებისას. მოწმემ აღნიშნა, რომ ი-----–---–---- გარდა სხვა საცხოვრებელ სადგომს მისი არსებობის პერიოდში არ დაპატრონებია. ხანძრის შედეგად, ს-------- სახლის დაიწვა და ასევე ი-----–---–-ს სახლს ნაწილობრივ დაეწვა სახურავი, რის შემდგომაც საცხოვრებლად უვარგისად მიიჩნეოდა, მიტოვებული სახლი იყო, კედლები, სახურავი კარ-ფანჯარა ჰქონდა და მხოლოდ გაჭირვებაში თუ გამოიყენებოდა. მოწმის მითითებით ი-----–---–--- აქტიურად არ სარგებლობდნენ, ძველი ნივთები ელაგათ მხოლოდ და რევაზიშვილის მითითებით მათაც ჰქონდათ კონკრეტულ სახლში რაღაც ნივთები განთავსებული, რის თაობაზედაც ნებართვა არ აუღიათ ი-----–---–-საგან, რადგანაც საცხოვრებლად აღარ ვარგოდა, კარებიც არ იკეტებოდა და ვარგისი რომ ყოფილიყო იგი აუცილებლად აიღებდა ნებართვას ნივთების დასალაგებლად.

 

- მოწმე ი------–--–---–---- მითითებით, იგი 2016 წლიდან არის იბა ,,3-----------–------’’-ის თავმჯდომარე. მოწმე აღნიშნა, რომ 2008 წელს განხორციელდა საცხოვრებელი სახლების დემონტაჟი კონკრეტულ მისამართზე, რა დროსაც იგი მართალია ამხანაგობის თავმჯდომარე არ ყოფილა, თუმცა იყო ერთ-ერთი დამფუძნებელი წევრი და იცნობდა იქ მცხოვრებ მესაკუთრეებს - რ------–---–-, თ---------- და ჩ------, რაც შეეხება ხ-----------–---–-, იგი გაიცნო 2--- წლის გაზაფხულზე, რა დროსაც გახდა ცნობილი მისი პრეტენზიის თაობაზე. მოწმის განმარტებით, მან აღნიშნულის თაობაზე ჰკითხა ერთ-ერთ დამფუძნებელ ჯ----–--------, რომელიც ძირითადად წარმართავდა ამ საქმეს, რომელმაც განუმარტა, რომ როგორც მას უთხრეს ერთ დროს კონკრეტულ მისამართზე ცხოვრობდა პიროვნება, რომელმაც გადაუხადა მესაკუთრეთა წინაპარს გარკვეულ თანხა, რის გამოც თხოვა მობინადრეებს კუთვნილი ფართებიდან მოეკლოთ 10-10 კვ.მ, დაეთმოთ ი-----–---–-სათვის და ამხანაგობა თავის მხრივ დაუმატებდა მინიმალური ბინის გადასაცემად, თუმცა მობინადრეებმა არ გამოავლინეს კეთილი ნება და ხელი არ მოაწერეს კრების ოქმს. დემონტაჟის განხორციელებასთან მიმართებით მოწმემ აღნიშნა, რომ 2008 წელს, როდესაც დაიწყეს დემონტაჟი, ფაქტობრივად შენობა იქ არ მდგარა, იყო ნანგრევი 3 კედელი, რომელიც სათავსო ეგონათ. წინწკალაძის მითითებით, დემონტაჟის პროცესი დასრულდა 2008 წელსვე და იქ მაცხოვრებლები ქირით იყვნენ გაყვანილები. მოწმის განმარტებით, მესაკუთრეებთან მოლაპარაკების წარმოება დაიწყეს 2007 წელს, რა დროსაც ი-----–---–--- არ გამოჩენილან და პირველად იგი შეხვდა მათ 2--- წელს. კრების ოქმთან, მიმართებით მოწმემ განმარტა, რომ აღნიშნული თაობაზე მისთვის უცნობია და პირველად კონკრეტული დოკუმენტი ნახა სარჩელის აღძვრის შემდგომ, რომელიც მისი ხელმოწერილი არ არის და შესაბამისად არ მიიჩნევს მას რაიმე უფლების წარმომშობ დოკუმენტად, რამეთუ აღნიშნულით არც ამხანაგობის წევრი გამხდარა ხ-----------–---–- და არც არანაირი ვალდებულება არ აუღია ამხანაგობას მის მიმართ, რადგანაც ვალდებულების ასაღებად საჭიროა ყველა დამფუძნებლის თანხმობა და რამდენადაც მას არ გამოუვლენია თანხმობა დოკუმენტი ვერ მიიჩნევა ნამდვილად.

 

- მოწმე გ----------------–---–-- მითითებით, მ---–-------–----------–------ აქვს ხელშეკრულება დადებული ეზოს სანაცვლოდ ბინის გადმოცემასთან მიმართებით. მოწმის განმარტებით, კომპანიის გამოჩენამდე აღნიშნული ვალდებულება აღებული ჰქონდა ამხანაგობას, რომელიც დაფუძნდა 2007 წელს და მისი წევრები იყვნენ - რ------–---–--- და ლ---------------–---–-- რაც შეეხება ი-----–---–- მას მოწმე არ იცნობდა და არც იცოდა მის შესახებ. ხანძართან დაკავშირებით მოწმემ განმარტა, რომ 1994 წელს მოხდა ხანძარი და მას დაუზიანა სახურავი. ამბის გასაგებად, რომ გადავიდა შ--------------–---–-- მიუთითა, ვიღაც მდგმურის ბინაზე, რომელიც წასული იყო და იქ არ ცხოვრობდა რ------–---–---- მითითებით. მოწმისათვის უცნობია კონკრეტულად ვის სახლზე იყო საუბარი. გ----------------–---–-- განმარტებით, საცხოვრებელი სახლების დემონტაჟი განხორციელდა 2008 წელს, ხოლო შ-------–----------–---- მშენებლობა დაიწყო 2--- წელს.

 

- მოწმე მა----–----------–--–- არის ა-------------------- შვილიშვილის მეუღლე და იგი 1971 წლიდან ცხოვრობს მათ ოჯახში, მოწმის მითითებით, მისთვის უცნობია თუ რა საფუძვლით ცხოვრობდნენ ი-----–---–--- მათ ეზოში ცალკე მდგომ სახლში, რომელიც რეგისტრირებული იყო ა-------------------- სახელზე, ხოლო მისი გარდაცვალების შემდგომ ა-------- შვილის შ--–-----------–---–-ს სახელზე, აღნიშნულის გარდაცვალების შემდგომ კი, მისი შვილის, მოწმის მეუღლის სახელზე და საბოლოოდ მისი გარდაცვალების შემდგომ სახლი აღირიცხა მ-----–----------–---–-- საკუთრებაში. მოწმის განმარტებით, იგი კონკრეტულ მისამართზე ცხოვრობდა საცხოვრებელი სახლის დემონტაჟამდე, 2008 წლამდე, მეუღლესთან და ორ შვილთან ერთად, ასევე ეზოში ცხოვრობდნენ თავისი მაზლი ოჯახთან ერთად. მოწმის მითითებით მისი სახლის დემონტაჟი ბოლოს განხორციელდა. ი-----–---–---- სახლთან მიმართებით მოწმემ აღნიშნა, რომ სახლი იდგა, მაგრამ ნახევრად დამწვარი იყო. უშუალოდ გ----------–---–- იქ ცხოვრობდა ხანძრის წინა წლებში და დაახლოებით 1984-1986 წლებში ოჯახთან ერთად გადავიდა სხვა მისამართზე, თუმცა დროდადრო მოდიოდა თავის სახლში. მოწმემ აღნიშნა, რომ მათი გადასვლის შემდგომ სხვა პირები კონკრეტულ სახლს არ დაუფლებიან. მ-----–----------–---–-- განმარტებით, მისმა ოჯახმაც დააწყო რაღაც ნივთები კონკრეტულ სახლში, თუმცა არა იმიტომ, რომ მათ საკუთრებად მიაჩნდათ, არამედ რადგანაც ღია იყო უბრალოდ გამოიყენეს თავად ი-----–---–---- შეთანხმებით, რადგანაც იგი ეპატრონებოდა და დროდადრო მოდიოდა ბინის სანახავად და იქ მაცხოვრებლებს განცდა ჰქონდათ იმგვარი, რომ ქონება წარმოადგენდა ი-----–---–---- საკუთრებას. ხანძართან დაკავშირებითაც, მოწმემ აღნიშნა, რომ ხანძრის შედეგად დაიწვა ს-------- სახლი და ნაწილობრივ დაზიანდა ი-----–---–-ს სახლი. უშუალოდ სახელშეკრულებო ურთიერთობასთან მიმართებით, მოწმის განმარტებით მისთვის უცნობია, თუ რა აკავშირებდათ ა-------------------- და გ----------–---–-. მოწმემ დაადასტურა, რომ ი-----–---–--- ქირას იხდიდნენ 3 მანეთს ყოველთვიურად და პირადად მასაც აუღია აღნიშნული თანხა, როგორც რევაზოვის ოჯახის წევრს. მოწმის მითითებით, ი-----–---–---- სარგებლობაში იყო სამზარეულო და ორი ოთახი, ზუსტად რამდენი კვადრატული მეტრი მისთვის უცნობია. ამხანაგობის 2007 წლის კრებასთან დაკავშირებით, მოწმემ აღნიშნა, რომ კრებას მისი მეუღლე შო------------–---–- ესწრებოდა და იცის, რომ 10 კვ.მ დათმობაზე თანხმობა განაცხადა, თუმცა რა საფუძვლით მისთვის უცნობია.

 

- მოწმე მ--–-----------–----, რომელიც არის იბა ,,3-----------–------’’-ის დამფუძნებელი წევრი განმარტა, რომ მასთან მივიდა გ----------–---–-, რომელმაც აცნობა მისი უფლების თაობაზე, რაზეც განუმარტა, რომ საკითხს კრებაზე განიხილავდა. მართლაც, კრებაზე განხილული იქნა საკითხი ი-----–---–-სათვის გარკვეული ფართის დათმობის თაობაზე, თუმცა ნაწილმა წინააღმდეგობა გასწია და საბოლოოდ ვერ გადაწყდა მისთვის ფართის გადაცემა, რევაზიშვილმა და თარგამაძემ უარი განაცხადეს ფართის გადაცემაზე, ხელი არ მოაწერეს და შესაბამისად გადაწყვეტილება ვერ იქნა მიღებული. ასევე, მდივანმა და თავმჯდომარემ ხელმოწერით მხოლოდ დააფიქსირეს კრების ოქმი. მ--–----------–---- განმარტებით, იგი იყო კრების მდივანი და დაადასტურა, რომ ოქმში აღნიშნული პირები ესწრებოდნენ კონკრეტულ კრებას. მოწმის განმარტებით, ამხანაგობის ჩამოყალიბების პერიოდში ი-----–---–- არ ყოფილა არც მოლაპარაკების მონაწილე და არც შეხმიანებია მათ. დემონტაჟი 2008 წელს განხორციელდა, რა დროსაც ი-----–---–- არ მისულა და მხოლოდ ა-------- შთამომავლები რ------–---–--- იყვნენ ეზოში. მოწმის მითითებით, ამხანაგობის შექმნის პერიოდშიც არ უთქვავთ მაცხოვრებლებს ი-----–---–-ს უფლებების შესახებ, თორემ ისინი მოიძიებდნენ და დაუკავშირდებოდნენ საკითხის გასარკვევად. მოწმის განმარტებით, ეზოში მდგარი შენობების დემონტაჟი განახორციელა ამხანაგობამ და შ-------–----------–---’ მისვლის პერიოდისათვის იქ შენობები არ ყოფილა.

 

ამდენად, მოწმეთა ჩვენებით ცალსახაა, რომ 1994 წელს მომხდარ ხანძარს გ----------–---–-ს სახლი არ დაუწვავს და მოწმეთა უმრავლესობის განმარტებით, მხოლოდ ნაწილობრივ დაზიანდა. ამასთანავე, მოწმე ზ---–---------- ჩვენებით დგინდება, რომ რ------–---–---ს სახლის დემონტაჟის განხორციელებისას ი-----–---–-ს სახლი ჯერ კიდევ არ ყოფილა დემონტაჟირებული, რაც აბათილებს სხვა მოწმეთა ჩვენებას ი-----–---–-ს სახლის 2008 წელს დემონტაჟთან მიმართებით, რამეთუ სასამართლო ჯ------- ჩვენებას სხვა მტკიცებულებებთან ერთობლიობაში უფრო სარწმუნოდ მიიჩნევს, მით უფრო იმის გათვალისწინებით, რომ დაკითხული მოწმეების ნაწილი პირდაპირ დაინტერესებულია კონკრეტული დავის შედეგით. გარდა აღნიშნულისა, მოწმეთა ჩვენებით ცალსახად დასტურდება, რომ გ----------–---–- მის გარდაცვალებამდე - 2009 წლამდე ფლობდა და სარგებლობდა კონკრეტულ ქონებას, რაც ასევე აქარწყლებს მოპასუხის შედავებას ქონებაზე მფლობელობის მიტოვებასთან მიმრთებით და რასთან დაკავშირებითაც უნდა განიმარტოს, რომ ქონებით სარგებლობა და ფლობა არ გულიხსმობს მხოლოდ კონკრეტულ საცხოვრებელ სადგომში მუდმივ ცხოვრებას, არამედ გარემოება, რომ სადგომს აკითხავდა გ----------–---–- და განთავსებული ჰქონდა კუთვნილი ნივთები, ასევე ის გარემოება, რომ იქ მაცხოვრებლების მხრიდან იგი მიიჩნეოდა კონკრეტულ ნივთთან მიმართებით უფლებამოსილ პირად საკმარისია კანონის მიზნებიდან გამომდინარე პირი მიჩნეული იქნეს ქონების მოსარგებლედ. ასევე, სასამართლო მიზანშეწონილად მიიჩნევს აღნიშნოს, რომ იმ შემთხვევაშიც თუ ვივარაუდებდით, რომ 2008 წელს განხორციელდა სადავო ფართის დემონტაჟი აღნიშნული, ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ’’ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ მოსარგებლეს არ ართმევს შესაძლებლობას მოითხოვოს ამავე კანონით დადგენილი კომპენსაცია ქონების ფიზიკურად განსაზღვრული პერიოდის შემდგომ არ არსებობის გამო. გარდა აღნიშნულისა, გ----------–---–-სა და შესაბამისად მისი უფლებამონაცვლის უფლება კომპენსაციასთან მიმართებით დასტურდება, როგორც საქმეში წარმოდგენილი ხელწერილებით, ასევე მისი კონკრეტულ მისამართზე რეგისტრაციითა და აბონენტად რეგისტრაციის ფაქტით, რაც ერთობლიობაში წარმოშობს მოსარჩელის უფლებას იდავოს საცხოვრებელი სადგომის კომპენსაციის მიღებაზე. ამასთანავე, უნდა აღინიშნოს, რომ კონკრეტულ მოთხოვნაზე მოპასუხედ განიხილება შ-------–----------–---, რამეთუ სპეციალური კანონიდან გამომდინარე ურთერთობა რეგულირდება მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის, შესაბამისად იმის გათვალისწინებით, რომ ქონების მესაკუთრეს დღეის მდგომარეობით წარმოადგენს შ-------–----------–--- სწორედ იგი განიხილება კანონიდან გამომდინარე პასუხისმგებელ პირად დააკმაყოფილოს შესაბამისი წინაპირობების არსებობისას მოსარგებლის ინტერესები.

 

სასამართლო ამავდროულად, მიზანშეუწონლად მიიჩნევს კონკრეტული დავის ფარგლებში შეაფასოს იბა ,,3-----------–------’’-ის შიდა ურთიერთობების, მათ შორის 2007 წლის კრებას, რადგანაც ამხანაგობა არ წარმოადგენს კონკრეტული დავის მონაწილე მხარეს და ხ-----------–---–-ს მოთხოვნა არც ეფუძნება და არც გამომდინარეობს კონკრეტულ კრების ოქმზე მიღებულ თუ მიუღებელ გადაწყვეტილებას, არამედ კონკრეტულ შემთხვევაში სახეზე გვაქვს ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ’’ საქართველოს კანონით რეგულირებული სამართალურთიერთობა, რა დროსაც მოსარგებლის უფლების აღიარებისათვის მოითხოვება სხვა წინაპირობების კვლევა.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- ექსპერტიზის დასკვნა (ტ.1, ს.ფ. 83-84);

- მოწმეთა ჩვენებები (იხ. სხდომის ოქმი);

 

სამოტივაციო ნაწილი

 

4. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა

 

დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებათა სამართლებრივი შეფასების საფუძველზე სასამართლოს მიაჩნია, რომ მოსარჩელე ხ-----------–---–-ს სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს.

 

5. კანონები, რომლებითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა

 

„საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის 1-ლი, მე-2, მე-3 მუხლები

 

6. სამართლებრივი შეფასება

 

6.1. ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ’’ საქართველოს კანონი აწესრიგებს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1997 წლის 25 ნოემბრამდე წარმოშობილ იმ ურთიერთობებს, რომლებიც სპეციალურ სამართლებრივ მოწესრიგებას მოითხოვს. კანონის მიზანია, მოაწესრიგოს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის წარმოშობილი ურთიერთობა იმ სამართლებრივი მექანიზმების გამოყენებით, რომლებიც იცავენ, როგორც საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრის, ასევე მოსარგებლის უფლებებსა და კანონიერ ინტერესებს. უპირველეს ყოვლისა, სამართლებრივი დაცვის აღნიშნული მექანიზმი ვლინდება საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტის შესახებ მესაკუთრისა და მფლობელის უფლებების რეალიზაციის თავისებურებებში. კანონის 2.2 მუხლის თანახმად, კანონით გათვალისწინებული უფლებები და მოვალეობები თანაბრად ვრცელდება მესაკუთრესა და მოსარგებლეზე, აგრეთვე მათ უფლებამონაცვლეებზე.

 

მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის ,,ა’’ ქვეპუნქტის შესაბამისად, მოსარგებლე არის პირი, რომელიც ამ კანონის ამოქმედების მომენტისათვის კეთილსინდისიერად ფაქტობრივად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ან პირი, რომელმაც მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით ან ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით.

 

წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულებად კი კანონის მიზნებიდან გამომდინარე მოიაზრება – წერილობითი საბუთი/საბუთები, რომლითაც/რომლებითაც მესაკუთრე ადასტურებს საცხოვრებელი სადგომის გაყიდვის ნებას და ნასყიდობის ფასის მიღებას;

 

მოცემულ შემთხვევაში, უდავოა, რომ ა-------------------- და გ-------------- ი-----–---–- შორის 1964 წლის 1 ივნისს დაიდო ხელწერილი, რომლითაც ა-------------------- 1 200 მანეთის გადახდის სანაცვლოდ გ----------–---–- მუდმივ სარგებლობაში გადასცა ს----------ს ქუჩა N3-ში კუთვნილი ოთახი - 9 კვ.მ. ამასთანავე, 1964 წლის 2 ივნისს მხარეთა შორის გაფორმდა დამატებითი ხელწერილი, რომლის საფუძველზედაც ა-------------------- გ----------–---–- დაუთმო, ს-------------- N3-ში მისი სათავსო 8 კვ.მ ერთი ოთახი, მუდმივ საცხოვრებლად. ამავდროულად ა-------------------- ამავე ხელშეკრულებით გ----------–---–- მისცა უფლება მის მიერ მიცემული ოთახის გვერდზე გაეკეთებინა სამზარეულო, თავისი ხარჯით. ხელშეკრულებით განისაზღვრა გ----------–---–-ს ვალდებულება ყოველთვიურად გადაეხადა ქირა - 3 მანეთის ოდენობით, ასევე თავისი წილი წყლის, ნაგვის და სინათლის გადასახადი.

 

მითითებული კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის ,,ბ’’ ქვეპუნქტის შესაბამისად, რეგისტრაციად კონკრეტული საკითხის რეგულირების მიზნებიდან გამომდინარე მიიჩნევა - ,,საქართველოს მოქალაქეთა და საქართველოში მცხოვრებ უცხოელთა რეგისტრაციის, პირადობის (ბინადრობის) მოწმობისა და საქართველოს მოქალაქის პასპორტის გაცემის წესის შესახებ’’ საქართველოს 1996 წლის 27 ივნისის კანონის (პარლამენტის უწყებანი, №19-20, 3-.07.96, გვ. 28) ამოქმედებამდე არსებული წესით რეგისტრაცია (ჩაწერა) საცხოვრებელ ფართობში.

 

საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსგს თბილისის სამოქალაქო რეესტრის სამსახურის საინფორმაციო ბარათის შესაბამისად გ--------------–---–- მისამართზე, ქ. თბილისი, ს----------ს ქუჩა N3ა რეგისტრირებულია 1978 წლიდან.

 

6.2. ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის შესაბამისად, მოსარგებლე, რომელმაც მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადო წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება და რომელიც არანაკლებ 3- წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, უფლებამოსილია სასამართლოს მეშვეობით მოითხოვოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა (ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სარჩელი). ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სასამართლო გადაწყვეტილება საჯარო რეესტრში შესაბამისი რეგისტრაციის განხორციელების საფუძველია.

 

უნდა განიმარტოს, რომ ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ’’ საქართველოს კანონით რეგულირებული ურთიერთობის ფარგლებში ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად აღიარებისა და შესაბამისად პირზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციისათვის, აუცილებელია შემდეგი გარემოებების ერთობლიობა: 1) საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის ურთიერთობა წარმოშობილი უნდა იყოს 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1997 წლის 25 ნოემბრამდე. 2) დადებული უნდა იყოს ნასყიდობის ხელშეკრულება; 3) სარგებლობის უფლება არ უნდა იყოს წარმოშობილი ქირავნობის საფუძველზე ან საქართველოს სსრ სამოქალაქო სამართლის კოდექსით (საქართველოს სსრ უმაღლესი საბჭოს უწყებები, 1964 წ., №36, მუხ. 662) გათვალისწინებულ სხვა საფუძველზე.

 

კონკრეტულ შემთხვევაში, უდავოა, რომ გ----------–---–-ა და სახლთმფლობელობის იმ დროინდელ მესაკუთრეს არკადი რ--------- შორის დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება 1964 წელს, რაც გახდა მოსარგებლისათვის ქონების გადაცემის საფუძველი, ასევე სასამართლო დადასტურებულად მიიჩნევს ფაქტს, რომ გ----------–---–- 1964 წლიდან მის გარდაცვალებამდე ფლობდა და სარგებლობდა კონკრეტული საცხოვრებელი სადგომით, კერძოდ კი 2000 წლამდე იგი წარმოადგენდა მის მუდმივ საცხოვრებელ ადგილს, ხოლო მოგვიანებით იგი პერიოდულად ახორციელებდა სახლზე ზედამხედველობას, რაც ერთობლიობაში წარმოშობს ქონებაზე ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობისა და საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძველს.

 

კანონის მე-2 მუხლის მე-2 პუნქტის შესაბამისად, კანონით გათვალისწინებული უფლებები და მოვალეობები თანაბრად ვრცელდება მესაკუთრესა და მოსარგებლეზე, აგრეთვე მათ უფლებამონაცვლეებზე. კონკრეტულ შემთხვევაში, მართალია გ-------------- ი-----–---–- შინაურული ნასყიდობის ხელშეკრულება დადებული აქვს ა----------------------, თუმცა დღეის მდგომარეობით, ქონება ირიცხება მოპასუხე შ-------–----------–---’ საკუთრებაში და ის, როგორც ქონების რეგისტრირებული მესაკუთრე მიჩნეული უნდა იქნენ კონკრეტული სამართალურთიერთობის მიზნებისათვის თავდაპირველი მესაკუთრის ა-------------------- უფლებამონაცვლედ.

 

6.3. ,,საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის თანახმად, საცხოვრებელი სადგომი არის საცხოვრებელი სახლი ან მისი ნაწილი, მოსარგებლის მიერ განხორციელებული მიშენება-დაშენების ჩათვლით, იმ მიწის ნაკვეთთან ერთად, რომლის არსებითი შემადგენელი ნაწილიც ის არის. კონკრეტული ურთიერთობის სპეციფიკის გათვალისწინებით მოსარგებლის უფლება ვრცელდება დათმობის გარიგების საფუძველზე მის სარგებლობაში არსებულ როგორც საცხოვრებელ სადგომზე, ისე - იმ მიწის ნაკვეთზე, რომელზედაც უშუალოდ დგას საცხოვრებელი სადგომი.

 

მოცემულ შემთხვევაში, მხარეთა შორის სადავოს წარმოადგენს ასევე ის გარემოება, რომ ხ-----------–---–- ითხოვს 47.5 კვ.მ ფართის შესაბამის ღირებულების ანაზღაურებას, მაშინ როდესაც 1964 წლის ხელწერილით გ-------------- ი-----–---–- გადაეცა ნაკლები ოდენობის ფართი. სასამართლო კონკრეტულ შემთხვევაში ვერ გაიზიარებს მოპასუხის შედავებას, რადგანაც მართალია გ-------------- ირემაშვილმა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძინა კონკრეტული ქონება, რის შემდგომაც განახორციელა აღნიშნული ქონების გაფართოება-მიშენება, რაც კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის ,,გ’’ ქვეპუნქტის საფუძველზე ექცევა საცხოვრებელი სადგომის ცნებაში და შესაბამისად მასზე როგორც საცხოვრებელ სადგომზე უნდა გავრცელებაზე სპეციალური კანონის რეგულირება. კონკრეტულ შემთხვევაში მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილია შესაბამისი ექსპერტიზის დასკვნა, რომლითაც შეფასებულია ქონების ღირებულება, მისი ფართობის შესაბამისად, რის საფუძველზედაც სასამართლო იზიარებს აღნიშნულ დასკვნაში მითითებულ გარემოებას და მასზე დაყრდნობით განსაზღავრავს მოსარჩელის უფლებას მოითხოვოს განსაზღვრული ოდენობის ქონებაზე მესაკუთრედ ცნობა და მისი არ არსებობის საფუძვლით შესაბამისი ღირებულების ანაზღაურება, რაც ამავე კანონის მიზნებიდან გამომდინარე წარმოადგენს არა კომპენსაციას რაიმეს დათმობის სანაცვლოდ, არამედ მესაკუთრის უფლების შეზღუდვის საფუძვლით მისი ღირებულების სრულ ანაზღაურებას, რადგანაც იმ შემთხვევაში, თუ ხელშეკრულების დადების ეტაპზე აღიარებული იქნებოდა ხ-----------–---–-ს შესაბამისი უფლება, ინვესტორი ვალდებული იქნებოდა საკუთრების ჩამორთმევის სანაცვლოდ მესაკუთრისათვის გადაეხადა ქონების ღირებულება, რაც კონკრეტულ შემთხვევაში განისაზღვრება 97 565 ლარის ოდენობით.

 

უნდა აღინიშნოს, რომ ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვეციის მე-6 მუხლით გათვალისწინებული სამართლიანი სასამართლოს უფლების რეალიზება უმეტესწილად დამოკიდებულია და გულისხმობს სასამართლოს მიერ დასაბუთებული, მტკიცებულებათა შეჯერების საფუძველზე მიღებული გადაწყვეტილების მიღებას. მტკიცების ტვირთის როლი განსაკუთრებით ვლინდება სამოქალაქო სამართალწარმოებაში, სადაც მხარეთა ნების ავტონომიას გადამწყვეტი მნიშვნელობა ენიჭება. შესაძლებელია მხარის მოთხოვნა საფუძვლიანი იყოს, მაგრამ შეუძლებელია მხარემ მიიღოს თავისი სასარგებლო გადაწყვეტილება, თუ ვერ დაამტკიცებს თავის სასარგებლო გარემოებებს საპროცესო სამართლით დადგენილი წესით. თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. მოსარჩელემ უნდა ამტკიცოს ის გარემოებები, რომლებზედაც დაფუძნებულია სასარჩელო მოთხოვნა, ხოლო მოპასუხემ გარემოებები, რომლებსაც მისი შესაგებელი ემყარება. მტკიცების ტვირთი დამოკიდებულია არა მხარის როლზე პროცესში, არამედ მოთხოვნის საფუძველზე (სუსგ, საქმე Nას-589-589-2018, 06.07.2018წ.). არსებულ ვითარებაში, ხ-----------–---–-- უზრუნველყო მისი მტკიცების საგანში შემავალი გარემოებების დადასტურება, რაც განაპირობებს სარჩელის დაკმაყოფილებას.

 

7. საპროცესო ხარჯები

 

7.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 46-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ი“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან თავისუფლდებიან მოსარჩელეები − „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონიდან გამომდინარე მოთხოვნის თაობაზე საქმეზე სახელმწიფო ბაჟის ოდენობით. ამავე კოდექსის 55-ე მუხლის შესაბამისად, სასამართლოს მიერ საქმის განხილვასთან დაკავშირებით გაწეული ხარჯები და სახელმწიფო ბაჟი, რომელთა გადახდისაგან განთავისუფლებული იყო მოსარჩელე, გადახდება მოპასუხეს ბიუჯეტის შემოსავლის სასარგებლოდ, მოთხოვნათა იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელიც დაკმაყოფილებულია. ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, სარჩელზე უარის თქმისას სასამართლოს მიერ გაწეული ხარჯები გადახდება მოსარჩელეს სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ. ხოლო მე-3 ნაწილის მიხედვით, თუ ორივე მხარე განთავისუფლებულია სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან, მაშინ სასამართლოს მიერ საქმის განხილვასთან დაკავშირებით გაწეულ ხარჯებს გაიღებს სახელმწიფო.

 

კონკრეტულ შემთხვევაში, მხარეები გათავისუფლებულების არიან სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან.

 

8. უზრუნველყოფის ღონისძიებასთან დაკავშირებული საკითხები

 

8.1. საქმეზე სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება გამოყენებული არ არის

 

სარეზოლუციო ნაწილი

 

სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-8, 46-ე, 55-ე, 243-244-ე, 248-249-ე, 364-ე, 369-ე მუხლებით და

 

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:

 

1. ხ-----------–---–-ს სარჩელი დაკმაყოფილდეს.

 

2. დადებულად იქნეს ცნობილი გ---------------------–---–-- და არკადი ვასილის ძე რ--------- შორის ნასყიდობის ხელშეკრულება საცხოვრებელ სადგომზე, მდებარე ქ. თბილისი ს----------ს ქუჩა #3ა-ში მდებარე 47,5 კვ.მ-ზე და ამ უძრავი ნივთის ღირებულების - 97565 ლარის გადახდა დაეკისროს შ-----–----------–-, ხ-----------–---–-ს სასარგებლოდ.

 

3. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოში დასაბუთებული გადაწყვეტილების ჩაბარებიდან 14 დღის ვადაში, სარეზოლუციო ნაწილის მე-4 პუნქტით გათვალისწინებული წესების დაცვით თბილისის საქალაქო სასამართლოს მეშვეობით.

 

4. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე, თუ ის ესწრება გადაწყვეტილების გამოცხადებას ან მისთვის ცნობილია გადაწყვეტილების გამოცხადების თარიღი, ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 3- დღისა, გამოცხადდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 3--ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება და აღდგენა დაუშვებელია.

 

მოსამართლე ანა ჩოგოვაძე