დატოვებულია უცვლელად

ას-269-591-05 20 ივლისი, 2005 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: მ. გოგიშვილი (თავმჯდომარე),მ. ცისკაძე (მომხსენებელი),თ. თოდრია

დავის საგანი სარჩელში: უკანონო ხელშეშლის აღკვეთა;

შეგებებულ სარჩელში: მხარეთა შორის საიჯარო ხელშეკრულების და მოსარჩელისაგან ხელშეშლის აღკვეთის მოთხოვნის უფლების არარსებობის აღიარება; საიჯარო ქირის დავალიანების გადახდა.

აღწერილობითი ნაწილი:

შპს „ჯ.-ის“ დირექტორმა თ.კ.-მა 2004წ. ივნისში სარჩელი აღძრა სასამართლოში მოპასუხე ცეკავშირის შპს „ს.-ის“ მიმართ და მოითხოვა მოპასუხის მიერ უკანონო ხელშეშლის აღკვეთა. მოსარჩელემ თავისი მოთხოვნა იმით დაასაბუთა, რომ მოპასუხე ორგანიზაციასთან 2002წ. 1 ოქტომბერს გააფორმა იჯარის ხელშეკრულება, რომლითაც ცეკავშირის ადმინისტრაციული შენობის პირველ სართულზე განთავსებული არასაცხოვრებელი 85 კვ.მ. 15 წლის ვადით გადაეცა სარგებლობისათვის. 2004წ. აპრილში მოპასუხე ორგანიზაციის ხელმძღვანელობის შეცვლის შემდეგ მოპასუხემ თვითნებურად დალუქა იჯარით გაცემულ ფართში შესასვლელი და ოთახების კარებები, გათიშა ელექტროენერგია, რითაც მოუსპო მოსარჩელეს ტურისტული მომსახურების განხორციელების შესაძლებლობა; მოპასუხემ დაარღვია იჯარის ხელშეკრულებით ნაკისრი მოვალეობები.

ცეკავშირის შპს „ს.-მ“ შეგებებული სარჩელი აღძრა შპს „ჯ.-ის“ მიმართ და მოითხოვა, რომ აღიარებულიყო მხარეთა შორის საიჯარო ხელშეკრულების და მოსარჩელისაგან ხელშეშლის აღკვეთის მოთხოვნის უფლების არარსებობა, აგრეთვე, დაეკისრებოდა მოიჯარეს ქირის დავალიანების გადახდა. შეგებებული სარჩელი დასაბუთებულია იმით, რომ მხარეთა შორის 2000წ. 16 ოქტომბრიდან გაფორმდა იჯარის ხელშეკრულება ერთი წლის ვადით ცეკავშირის ადმინისტრაციული შენობის პირველ სართულზე მდებარე არასაცხოვრებელ 65 კვ.მ-ზე. საიჯარო ქირა თავდაპირველად შეადგენდა 400 აშშ დოლარის ექვივალენტს ლარებში, შემდეგ კი მოიჯარის თხოვნით იჯარის ქირა გაუნახევრა მეიჯარემ; მოიჯარის თხოვნით მეიჯარემ იგი გაათავისუფლა სამი თვის ქირის გადახდისაგან, მოიჯარე სისტემატურად არღვევდა საიჯარო ქირის გადახდის ვადას; 2004წ. მარტში მეიჯარემ შეთავაზე მოიჯარეს ახალი ხელშეკრულების გაფორმება და გააფრთხილა ხელშეკრულების გაუფორმებლობის შემთხვევაში მისი საქმიანობის მოსალოდნელი შეჩერების თაობაზე; ამისათვის მოიჯარემ მოითხოვა ვადა 2004წ. 15 აპრილამდე, მაგრამ მან ახალი ხელშეკრულების გაფორმება აღარ მოინდომა. ამ დროიდან კი მხარეთა შორის საიჯარო სახელშეკრულებო ურთიერთობა შეწყდა. მოიჯარეს გადასახდელი აქვს 3540 აშშ დოლარის შესაბამისი ლარი. შეგებებულ სარჩელით უარყოფილია მხარეთა შორის 15 წლიანი იჯარის ხელშეკრულების არსებობა.

ქ.თბილისის კრწანისი-მთაწმინდის რაიონული სასამართლოს 2004წ. 4 აგვისტოს გადაწყვეტილებით შპს „ჯ.-ის“ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა უსაფუძვლობის გამო.

ცეკავშირის შპს „ს.-ის“ შეგებებული სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, აღიარებულ იქნა 2004წ. 15 აპრილიდან მხარეებს შორის ცეკავშირის ადმინისტრაციულ შენობაში არასაცხოვრებელ ფართზე საიჯარო სახელშეკრულებო სამართლებრივი ურთიერთობის არარსებობა. ცეკავშირის შპს „.ს.-ის“ შეგებებული სასარჩელო მოთხოვნაზე საიჯარო ქირის დავალიანების გადახდის ნაწილში – გამოტანილ იქნა წინასწარი (შუალედური) გადაწყვეტილება, დადგენილ იქნა აღნიშნული მოთხოვნის ფაქტობრივი საფუძვლის არსებობა, ხოლო მისი მოცულობა უნდა განისაზღვროს ამ გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლის კვალობაზე.

შპს “ჯ.-ის“ წარმომადგენელმა სააპელაციო საჩივარი შეიტანა რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე, მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, მათი სარჩელის დაკმაყოფილება.

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 10 დეკემბრის განჩინებით შპს „ჯ.-ის“ სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელი დარჩა მოცემულ საქმეზე ქ. თბილისის კრწანისი-მთაწმინდის რაიონული სასამართლოს 2004წ. 4 აგვისტოს გადაწყვეტილება. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ საქართველოს ცეკავშირის შპს „ს.-სა“ და შპს „ჯ.-ს“ შორის 2000წ. 16 ოქტომბერს გაფორმდა საიჯარო ხელშეკრულება, რომელთაც მოიჯარეს ერთი წლის ვადით, 2001წ. 16 ოქტომბრამდე იჯარით გადაეცა მეიჯარის შენობის პირველ სართულზე, მარცხენა მხარეს მდებარე არასაცხოვრებელი 65 კვ.მ.. მოიჯარეს თვეში უნდა გადაეხადა 400 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარი იჯარის ქირის სახით. 2001წ. 1 ივლისს, მხარეთა შორის იმავე ფართზე გაფორმდა იგივე შინაარსის იჯარის ხელშეკრულება, რომლის მოქმედების ვადა განისაზღვრა 2002წ. 1 ივლისამდე. მოიჯარე ორგანიზაციის დირექტორმა თ.კ.-მ 2002წ. 29 სექტემბერს თხოვნით მიმართა მეიჯარეს ყოველთვიურად საიჯარო გადასახადის 400 აშშ დოლარის 200 აშშ დოლარამდე შემცირებისა და ბოლო სამი თვის გადაუხდელი საიჯარო ქირისაგან განთავისუფლების შესახებ. მეიჯარემ დააკმაყოფილა მოიჯარის თხოვნა და 2002წ. 1 ოქტომბერს მხარეთა შორის იმავე 65 კვ.მ-ზე გაფორდა იჯარის ხელშეკრულება ¹57, რომლითაც იჯარის თანხა თვეში 200 აშშ დოლარამდე შემცირდა. სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ მოიჯარე ორგანიზაციამ სასამართლოში სარჩელის აღძვრისას წარმოადგინა 2002წ. 1 ოქტომბრით დათარიღებული საიჯარო ხელშეკრულება ¹57, რომელშიც მითითებულია, რომ შპს „ჯ.-ს“ 2017წ. 1 ოქტომბრამდე გადაეცა თვეში 100 ლარი ქირის გადახდით ცეკავშირის ადმინისტრაციული შენობის პირველ სართულზე მდებარე არასაცხოვრებლი 85 კვ.მ. და ფოიეში არსებული დიდი კიბის ქვეშ მდებარე ფართი. ცეკავშირის შპს „ს.-ის“ წარმომადგენელმა უარყო მხარეთა შორის 15 წლიანი იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება და განმარტა, რომ მეორე ხელშეკრულების შესახებ მისთვის ცნობილი გახდა მხოლოდ საქმის სასამართლოში განხილვისას. სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ მხარეები სადავოდ არ ხდიან იმ გარემოებას, რომ 2003წ. 1 სექტემბერს მათ შორის დაიდო ახალი საიჯარო ხელშეკრულება ¹56, რომლის მოქმედების ვადა განისაზღვრა 2004წ. 1 სექტემბრამდე. ამ ხელშეკრულებით მეიჯარემ მოიჯარეს გადასცა ცეკავშირის ადმინისტრაციული შენობის პირველ სართულზე მდებარე 65 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი და საიჯარო ქირა განისაზღვრა თვეში 200 აშშ დოლარის შესაბამისი ლარებში. სააპელაციო პალატამ ჩათვალა, რომ 2003წ. 1 სექტემბერს მხარეთა შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულება ახალი გარიგებაა და მხარეები ვალდებულები იყვნენ დაეცვათ ხელშეკრულების პირობები. ამ ხელშეკრულების 3.1 მუხლით დადგენილია, რომ საიჯარო ქირა თვეში 200 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარებში მოიჯარეს უნდა გადაეხადა ყოველი თვის ხუთ რიცხვამდე; იმავე ხელშეკრულების მე-3.3 მუხლით კი თუ ათი დღის განმავლობაში არ იქნება გადახდილი საიჯარო ქირა, გაუქმებული იქნება ეს ხელშეკრულებაBდა მოიჯრეს აეკრძალება ამ ფართის სარგებლობის უფლება. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად ჩათვალა, რომ მოიჯარემ 2004წ. 20 მარტისათვის გადაიხადა მხოლოდ 100 აშშ დოლარის შესაბამისი თანხა. ცეკავშირის გამგეობის 1997წ. 7 აპრილის ¹32, 1999წ. 26 იანვრის ¹2 და 2001წ. (ოქმი ¹19, მუხლი ¹2) დადგენილებით, 1 კვ. მეტრზე საიჯარო ქირის სახით 10 აშშ დოლარი უნდა იქნეს გადახდილი მოიჯარეების მიერ. ამიტომ ამ დადგენილებების შესაბამისად ცეკავშირის გამგეობამ შპს „ჯ.-ს“ წინადადება მისცა, 2004წ. 1 აპრილამდე გაეფორმებინა ახალი საიჯარო ხელშეკრულება, წინააღმდეგ შემთხვევაში კი მოპასუხის საქმიანობა შეწყდებოდა და მათი ოფისიც დაიხურებოდა. ამ წინადადების პასუხად, მოიჯარე ორგანიზაციის დირექტორმა თ.კ.-მა 2004წ. 1 აპრილის ¹04/11 წერილით საიჯარო ხელშეკრულების გაფორმების ვადის _ 2004წ. 15 აპრილამდე გადაწევა მოითხოვა. ამის შემდეგ მხარეთა შორის ახალი საიჯარო ხელშეკრულება აღარ გაფორმებულა, ამიტომ სააპელაციო პალატამ უსაფუძვლოდ მიიჩნია მოსაზრება იმის შესახებ, რომ 2002წ. 1 ოქტომბერს გაფორმებული ორი საიჯარო ხელშეკრულებიდან, ერთის საიჯარო ხელშეკრულების ვადა მხოლოდ 2017წ. 1 ოქტომბერს იწურება. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია ის გარემოებაც, რომ მოიჯარეს 2003წ. 11 ნოემბრიდან 2004წ. 5 მარტამდე, თითქმის ოთხი თვის განმავლობაში მეიჯარისათვის იჯარის ქირა არ გადაუხდია. აღნიშნული კი სასამართლომ იჯარის ხელშეკრულების გაუქმების საფუძვლად მიიჩნია. შპს „ს.-მ“ საგადასახადო დავალების თანახმად 2004წ. 17 მაისს შპს „ჯ.-ს“ უკანვე სრულად გადაურიცხა 2004წ. მარტში ჩარიცხული თანხები.

შპს „ჯ.-ის“ წარმომადგენელმა საკასაციო საჩივარი შეიტანა სააპელაციო პალატის განჩინებაზე, მოითხოვა მის გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება, შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა. მისი საკასაციო საჩივარი ეფუძნება შემდეგ მოტივებს: სააპელაციო სასამართლომ არ იმსჯელა იმაზე, რომ რაიონულ სასამართლოში შეგებებული სარჩელი წარმოებაში მიღებული იქნა სსკ-ის 178-ე, 179-ე მუხლების მოთხოვნათა დარღვევით, მოპასუხეს არ ჰქონდა სახელმწიფო ბაჟი გადახდილი, სააპელაციო პალატამ არასწორად შეაფასა, რომ 2002წ. 1 ოქტომბერს მხარეთა შორის დაიდო ერთწლიანი ახალი საიჯარო ხელშეკრულება, არ გაითვალისწინა ის გარემოება, რომ კასატორის მიერ კიბის უჯრედის ქვეშ არსებული ფართის რეკონსტრუქციის შემდეგ შეჩერდა ზემოაღნიშნული ხელშეკრულების მოქმედება; მოხდა არსებული ფართის ახლიდან აზომვა და მხარეთა შორის მრავალწლიანი თანამშრომლობის საფუძველზე დაიდო ახალი თხუთმეტწლიანი ხელშეკრულება. მოპასუხემ იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა მოინდომა არა საიჯარო ქირის გადაუხდელობის გამო, არამედ იჯარის ქირის ფასის მომატების გამო. სააპელაციო პალატამ არასწორად მიუთითა, რომ მხარეთა შორის 2003წ. 1 სექტემბერს გაფორმებული ¹56 ხელშეკრულება იმავე ფართს ეხება;K აღნიშნული ხელშეკრულება გაფორმდა სხვა ფართზე, პირველი სართულის მარჯვენა მხარეს, მაგრამ ეს ფართი მოინდომა ცეკავშირის მაშინდელი ხელმძღვანელობის ერთ-ერთმა პირმა, რაზეც მოიჯარემ წინააღმდეგობა არ გაუწია.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო პალატა საქმის მასალების განხილვის, საკასაციო საჩივრის მოტივების შემოწმების შედეგად თვლის, რომ შპს „ჯ.-ის“ საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს, უცვლელი უნდა დარჩეს მოცემულ საქმეზე თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 10 დეკემბრის განჩინება შემდეგი გარემოებების გამო:

სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ 2003წ. 1 სექტემბერს მხარეთა შორის დაიდო ახალი საიჯარო ხელშეკრულება ¹56, რომლის მოქმედების ვადა განისაზღვრა 2004წ. 1 სექტემბრამდე. ამ ხელშეკრულებით მეიჯარემ მოიჯარეს გადასცა ცეკავშირის ადმინისტრაციული შენობის პირველ სართულზე მდებარე 65 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი და საიჯარო ქირა განისაზღვრა თვეში 200 აშშ დოლარის შესაბამისი ლარებში. ამ ხელშეკრულების 3.1 პუნქტში მითითებულია, რომ საიჯარო ქირა თვეში 200 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარებში მოიჯარეს უნდა გადაეხადა ყოველი თვის ხუთ რიცხვამდე; იმავე ხელშეკრულების მე-3.3 მუხლით კი თუ ათი დღის განმავლობაში არ იქნება გადახდილი საიჯარო ქირა, გაუქმებული იქნება ეს ხელშეკრულებაBდა მოიჯრეს აეკრძალება ამ ფართის სარგებლობის უფლება. სააპელაციო სასამართლომ სწორად მიუთითა, რომ მხარეთა შორის 2003წ. 1 სექტემბერს გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულება ახალი გარიგებაა და მხარეები ვალდებულები იყვნენ დაეცვათ ხელშეკრულების პირობები.

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია ის გარემოებაც, რომ მოიჯარეს 2003წ. 11 ნოემბრიდან 2004წ. 5 მარტამდე, თითქმის ოთხი თვის განმავლობაში მეიჯარისათვის იჯარის ქირა არ გადაუხდია. აღნიშნული კი სასამართლომ იჯარის ხელშეკრულების გაუქმების საფუძვლად მიიჩნია.

საკასაციო პალატა თვლის, რომ მოცემულ შემთხვევაში კასატორმა დაარღვია სკ-ის 581-ე მუხლის პირველი ნაწილის მეორე წინადადების მოთხოვნა იმის შესახებ, რომ მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა.

საქმეში წარმოდგენილია მოიჯარე ორგანიზაციის დირექტორის 2004წ. 1 აპრილის ¹04/11 წერილი საიჯარო ხელშეკრულების გაფორმების ვადის _ 2004წ. 15 აპრილამდე გადაწევის მოთხოვნის თაობაზე, მაგრამ ამის შემდეგ მხარეთა შორის ახალი საიჯარო ხელშეკრულება აღარ გაფორმებულა, ამიტომ საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს კასატორის მოსაზრებას იმის შესახებ, რომ 2002წ. 1 ოქტომბერს გაფორმებული ორი საიჯარო ხელშეკრულებიდან, ერთის საიჯარო ხელშეკრულების ვადა მხოლოდ 2017წ. 1 ოქტომბერს იწურება და მოპასუხეს არ აქვს მისთვის ხელშეშლის უფლება.

სსკ-ის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად კი საოლქო სასამართლოს კოლეგიის ან პალატის მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დამატებითი და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია. საკასაციო პალატა თვლის, რომ სააპელაციო პალატის მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების მიმართ კასატორს ასეთი დამატებითი და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია არ წარმოუდგენია.

საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს კასატორის მოსაზრებას იმის შესახებ, რომ სააპელაციო პალატამ არასწორად მიუთითა რომ მხარეთა შორის 2003წ. 1 სექტემბერს გაფორმებული ¹56 ხელშეკრულება იმავე ფართს ეხება;K აღნიშნული ხელშეკრულება გაფორმდა სხვა ფართზე, პირველი სართულის მარჯვენა მხარეს, მაგრამ ეს ფართი მოინდომა ცეკავშირის მაშინდელი ხელმძღვანელობის ერთ-ერთმა პირმა, რაზეც მოიჯარემ წინააღმდეგობა არ გაუწია. კასატორს აღნიშნულის დამადასტურებელი მტკიცებულება სსკ-ის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად არ წარმოუდგენია. ამ ნორმის თანახმად თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს.

ყოველივე ზემოაღნიშნული მიუთითებს იმაზე, რომ სააპელაციო პალატას მოცემული დავის გადაწყვეტისას კანონი არ დაურღვევია და საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილების სამართლებრივი საფუძველი არ არსებობს.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა სსკ-ის 410-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

შპს „ჯ.-ის“ წარმომადგენლის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს.

უცვლელი დარჩეს მოცემულ საქმეზე თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 10 დეკემბრის განჩინება.

საკასაციო პალატის განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.