„უძრავი ქონების გადაცემისას საბაზრო ფასის განსაზღვრის წესი“

„უძრავი ქონების გადაცემისას საბაზრო ფასის განსაზღვრის წესი“ საქართველოს ეკონომიკის მინისტრის ბრძანება №8 1998 წლის 2 თებერვალი ქ. თბილისი უძრავი ქონების გადაცემისას საბაზრო ფასის განსაზღვრის წესი  საქართველოს საგადასახადო კოდექსის მერვე კარის 26-ე თავის (გადასახადი უძრავი ქონების გადაცემისათვის) და 27-ე მუხლის მე-6, მე-9 პუნქტების შესაბამისად დამტკიცდეს საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან შეთანხმებული „უძრავი ქონების გადაცემისას საბაზრო ფასის განსაზღვრის წესი“. ბრძანება ძალაში შედის გამოქვეყნებისთანავე. საქართველოს ეკონომიკის მინისტრი ვ. პაპავა  „შეთანხმებულია“  საქართველოს ფინანსთა მინისტრი                      მ. ჭკუასელი                                                       უძრავი ქონების გადაცემისას საბაზრო ფასის განსაზღვრის წესი I. ზოგადი ნაწილი  1. უძრავი ქონების გადაცემისას საბაზრო ფასის განსაზღვრის წესი შემუშავებულია საქართველოს საგადასახადო კოდექსის მერვე კარის, 26-ე თავის (გადასახადი უძრავი ქონების გადაცემისათვის) და 27-ე მუხლის მე-6 და მე-9 პუნქტების შესაბამისად და განსაზღვრავს ყველა სახის უძრავი ქონების (გარდა მიწისა)გასხვისებისას საბაზრო ფასის გაანგარიშების წესს, იმ შემთხვევებში როცა ამავე კოდექსის 27-ე მუხლის 1-5 პუნქტების გამოყენება შეუძლებელია. 2. ყველა სახის უძრავი ქონების გაცვლის-გასხვისების ოპერაციები განიხილება როგორც გარიგებები, რომელთა მიხედვითაც გამცვლელ (გამსხვისებელ) მხარეთაგან თითოეული ახდენს უძრავი ქონების გადაცემას და შეძენას. ამასთან ასეთი ოპერაციის დროს გადაცემული ყველა სახის უძრავი ქონების საბაზრო ფასი განისაზღვრება ამ წესის შესაბამისად. 3. ყველა სახის უძრავი ქონების (გარდა მიწისა) საბაზრო ფასის განსაზღვრას ეკონომიკის სამინისტროს მიერ ფინანსთა სამინისტროსთან შეთანხმებული წესის საფუძველზე ახდენენ ადგილობრივი მმართველობის ორგანოები და მათ მიერ გამოიყენება აღმასრულებელი ორგანოების შესაბამისი საინფორმაციო ბაზა, საგადასახადო ორგანოებისათვის გადასახადის გადამხდელთა მიერ მოწოდებული ინფორმაცია, ასევე სხვა სარწმუნო ოფიციალური და არაოფიციალური ინფორმაციები. 4. უძრავი ქონების საბაზრო ფასის განსაზღვრის წინამდებარე წესი არ გამოიყენება საპრივატიზებო სახელმწიფო ქონების საპრივატიზებო ფასის განსაზღვრისას, აგრეთვე საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 27-ე მუხლის მე-8-ე პუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევებში.  II. ყველა სახის უძრავი ქონების გასხვისების, ქირავნობის და გირავნობისას საბაზრო ფასის განსაზღვრა  1. ყველა სახის უძრავი ქონების საბაზრო ფასის გაანგარიშების საფუძველს წარმოადგენს ყველა სახის უძრავი ქონების ფართი, მდებარეობა, შენობა-ნაგებობების მახასიათებლები (მდგომარეობა), დაკავებული მიწის ნაკვეთის ფართი; 2. საბაზრო ფასი გაიანგარიშება ფორმულით: ფ(ს) = ფ(0) X ტ X ზ X (კ X ს + მ) სადაც: ფ(ს) - არის უძრავი ქონების საბაზრო ფასი; ფ(0) - არის ქალაქში (რაიონში) უძრავი ქონების 1 კვ. მეტრის საბაზისო საბაზრო ფასი და იგი გაიანგარიშება და მტკიცდება ადგილობრივი მმართველობის ორგანოს მიერ პერიფერიულ ზონაში მდებარე უძრავი ქონების დასაბეგრი თანხიდან გამომდინარე იმ პირობებში, როდესაც კ = 1-ის და მ = 0-ის; ტ - არის უძრავი ქონების საერთო ფართი; ზ - არის უძრავი ქონების ზონალური კოეფიციენტი; კ - არის უძრავი ქონების მდგომარეობის მახასიათებელი; ს - არის სართულის შემასწორებელი კოეფიციენტი; მ - არის უძრავი ქონების საბაზრო ფასის განსაზღვრისას დაკავებული მიწის ნაკვეთის მონაწილეობის კოეფიციენტი; უძრავი ქონების ზონალური კოეფიციენტის (ზ) გაანგარიშება ხდება თითოეული ქალაქისათვის (რაიონისათვის) ცალ-ცალკე დასახლებათა სოციალურ-ეკონომიკური და ბუნებრივი მახასიათებლების მიხედვით: 1. მოსახლეობის რაოდენობა; 2. ადმინისტრაციული სტატუსი;   3. სამეურნეო და ფუნქციური პროფილი; 4. სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფა; 5. ადგილი განსახლების სისტემაში. ა) ქალაქებში, რომელთა მოსახლეობა არ აღემატება 10 ათასს ზონირება არ არის რეკომინდირებული და მთელ ტერიტორიაზე ზ = 1,0; ბ) ქალაქებში 10 ათასიდან 50 ათასამდე მცხოვრებით ზინირება ერთ საფეხურიანია. გამოიყოფა სამი ძირითადი ზონა - ცენტრალური, შუალედური და პერიფერიული. ყველა ქალაქის პერიფერიულ ზონაში ზ = 1,0 და ყველა მომდევნო ზონისათვის იზრდება ერთი ერთეულით. გ) ქალაქებში 50 ათასიდან 0,5 მლნ. მოსახლეობაზე ზონირება ოთხსაფეხურიანია და ზ მნიშვნელობების დიფერენცირება ხდება ზონების მიხედვით 1-დან(პერიფერიული არეალები) 5-ის (ცენტრალური არეალები) ფარგლებში. დ) ქალაქებში 0,5 მლნ-ზე მეტი მოსახლეობით ზონირება მაქსიმუმ 10 საფეხურიანია და ზ კოეფიციენტის მნიშვნელობების დიფერენცირება ხდება ზონების მიხედვით 1-დან (პერიფერიული ზონისათვის) 10-ის ფარგლებში (ცენტრალური ზონა). ქალაქის (რაიონის) ზონირებას ახდენს და ამტკიცებს ადგილობრივი მმართველობის ორგანო შემდეგი კრიტერიუმებიდან გამომდინარე: ა) ეკონომიკური ინფრასტრუქტურა; ბ) სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურა; გ) სოციალური ინფრასტრუქტურა; დ) კეთილმოწყლბა; ე) ბუნებრივ-ეკოლოგიური პირობები; ვ) პრესტიჟულობა; ზ) ადგილი განსახლების სისტემაში; უძრავი ქონების მდგომარეობის მახასიათებლის (კ) მნიშვნელობის განსაზღვრა ხდება ადგილზე ვიზუალური დათვალიერებით, შემდეგი პარამეტრის გათვალისწინებით (დანართი № 1): 1) კაპიტალურობა 2) გეგმარება 3) ჭერი 4) ადგილმდებარეობა 5) პრესტიჟულობა 6) კეთილმოწყობა 7) ავარიულობა 8) ცვეთა 1. კაპიტალურობა                            -           ა) ფუნდამენტი ბ) კონსტრუქციული ნაწილი გ) სართულშორისი გადახურვა დ) სახურავი ე) სახლშიდა ტიხარები. 2. გეგმარება                          – ა) ბუნებრივი განათების შეუზღუდაობა. ბ) დამხმარე ფართისა და საერთო ფართის თანაფარდობა. 3. ჭერი                                               -           ჭერის სიმაღლე 4. ადგილმდებარეობა                     -           გეოგრაფიული მდებარეობა 5. პრესტიჟულობა                           -           პრესტიჟულობა 6. კეთილმოწყობა                            -           სახლშიდა კომუნიკაციების და კეთილმოწყობის მდგომარეობა 7. ავარიულობა                                -           ა) ფუნდამენტი; ბ) კონსტრუქციული ნაწილი; გ) ბუნებრივი და სტიქიური ზემოქმედების შედეგი. 8. ცვეთა                                             -           ა) ფიზიკური; ბ) მორალური. ზემოაღნიშნული პარამეტრების გათვალისწინებით, ამ პარამეტრების მნიშვნელობას შეესაბამება კოეფიციენტები 0,3-დან 3-მდე. მშენებარე უძრავი ქონების გასხვისებისას მდგომარეობის მახასიათებელის კ) მნიშვნელობა შეესაბამება - სამშენებლო მზადყოფნის კოეფიციენტს. მრავალსართულიანი შენობა ნაგებობებისათვის გამოიყენება სართულის შემასწორებელი კოეფიციენტი. 1. მიწის პირიდან პირველი სართულის იატაკის სიმაღლემდე არაუმეტეს 52 სმ-სას შემასწორებელი კოეფიციენტია - 0,6; 50 სმ-დან 1,5 მ-მდე შემასწორებელი კრეფიციენტია - 07; 2 მ-დან 3 მ-დე შემასწორებელი კოეფიციენტია 0,8. 2-დან 5 სართულიან სახლებში 1 სართულის კოეფიცინტია - 0,9. მე-2 მე-5-ე ჩათვლით - 1. 6 და 7 სართულიან შენობაში პირველი და ბოლო სართულების შემასწორებელი კოეფიციენტია - 0,8 მე-2-დან მე-5-ს ჩათვლით - 1. მე-5-დან მე-7-ს ჩათვლით 09. 8-დან 10 სართულიან შენობაში 1 და ბოლო სართულის შემასწორებელი კოეფიციენტია - 0,8. მე-2-დან მე-7-მდე - 1. მე-7-დან მე-10 ჩათვლით - 09. 10-დან 16 სართულიან შენობაში პირველი და ბოლო სართულების შემასწორებელი კოეფიციენტია - 0,7. მე-2-დან მე-7-ს ჩათვლით - 1, მე-7-დან მე-9-ს ჩათვლით 0,9, მე-9-დან მე-15-ს ჩათვლით - 0,8. სხვენში განთავსებული (ყოფილი არასაცხოვრებელი) ფართობის შემასწორებელი კოეფიციენტია - 0,7. ფართობის ნულოვან სართულზე განთავსებისას საბაზრო ფასი მცირდება 30%-ით,ნახევარსარდაფში განთავსებისას - 40 %-ით, სარდაფში განთავსებისას - 60%-ით. ჭერის სიმაღლის 2,70 მეტრზე ნაკლებობის შემთხვევაში მიღებული საბაზრო ფასი დამატებით მცირდება ყოველ სანტიმეტრზე 1%-ით, მაგრამ არაუმეტეს 40%-სა. უძრავი ქონების საბაზრო ფასის განსაზღვრისას დაკავებული მიწის ნაკვეთის მონაწილეობის კოეფიციენტი გაიანგარიშება ფორმულით: ტმ - არის შენობა-ნაგებობებზე დამაგრებული მიწის საერთო ფართი; ტს - არის მიწის ფართი, რომელიც უკავია შენობა-ნაგებობას. 0,3 - არის უძრავ ქონებაზე დამაგრებული მიწის ფართის 30%-იანი მონაწილეობა უძრავი ქონების საბაზრო ფასში. III. ცნობა საბაზრო ფასის შესახებ გასხვისებული უძრავი ქონების საბაზრო ფასის გაანგარიშება ხდება ადგილობრივი მმართველობის ორგანოს მიერ. უძრავი ქონების გადაცემისას საბაზრო ფასის განსაზღვრის წესი დანართი № 1 უძრავი ქონების მდგომარეობის მახასიათებლის გაანგარიშების ცხრილი ძირითადი პარამეტრები ძირითადი პარამეტრის  შემადგენელი პარამეტრები პარამეტრის მდგომარეობა პარამეტრის მნიშვნელობა 1 2 3 4 1) კაპიტალურობა ა) ფუნდამენტი -კაპიტალური 0,20 -არაკაპიტალური 0,10 ბ) კონსტრუქციული ნაწილი - შერეული 0,20 -კარკასული 0,19 -ბლოკური 0,18 -კარკასულ-პანელოვანი 0,17 -პანელოვანი 0,16 -სხვა დანარჩენი 0,15 გ) სართულშორისი გადახურვა -რკინა-ბეტონი 0,20 -მეტალის 0,15 -ხის 0,10 დ) სახურავი -მეტალის 0,10 -ჰიდროსაიზოლაციო მასალით 0,08 -სხვა მასალით 0,06 ე) სახლშიდა ტიხარები -კაპიტალური 0,10 -არაკაპიტალური 0,06 2) გეგმარება ა) ბუნებრივი განათების შეზღუდულობა პირველადი განათების მქონე ფართის ხვედრითი წილი საერთო ფართში: -70%-ზე მეტი 0,16 -50%-დან 70%-მდე 0,13 -50%-ზე ნაკლები 0,10 ბ) დამხმარე ფართისა და საერთო ფართის თანაფარდობა დამხმარე ფართის წილი საერთო ფართში: -40%-მდე 0,32 - 40%-ზე მეტი 0,25 3) ჭერი ჭერის სიმაღლე -4,0 მეტრზე მეტი 0,32 -3,0-დან 4,0 მეტრამდე 0,25 -3,0 მეტრზე ნაკლები 0,20 4) ადგილმ დებარეობა გეოგრაფიული მდებარეობა -ვაკეზე 0,40 -აღმართზე 0,25 -დაღმართზე 0,25 5) პრესტიჟულობა პრესტიჟულობა -პრესტიჟული 0,60 -ნაკლებად პრესტიჟული 0,30 -არა პრესტიჟული 0,08 6) კეთილმოწყობა სახლშიდა კომუნიკაციებისა და კეთილმოწყობის მდგომარეობა -საუკეთესო 0,40 -კარგი 0,35 - საშუალო 0,30 -ცუდი 0,20 6) ავარიულობა ა) ფუნდამენტის - საჭიროებს კაპიტალურ გამაგრებას - 0,30 - საჭიროებს მიმდინარე შეკეთებას - 0,15 - ნორმალურ მდგომარეობაში 0 ბ)კონსტრუქციული ნაწილის - საჭიროებს კაპიტალურ  შეკეთებას - 0,30 - საჭიროებს მიმდინარე  შეკეთებას - 0,15 - ნორმალურ მდგომარეობაში 0 გ) ბუნებრივი და სტიქიური ზემოქმედების შედეგი დაზიანებულია შენობის -70% და მეტი - 0,30 -30%-დან 70%-მდე - 0,20 -10%-დან 30%-მდე - 0,15 -10%-ზე ნაკლები 0 7) ცვეთა ა) ფიზიკური ცვეთა შეადგენს -80%-ზე მეტს - 0,25 -50%-დან 80%-მდე - 0,20 -20%-დან 50%-მდე - 0,15 -20%-ზე ნაკლები 0 ბ) მორალური - მთლიანად - 0,10 - ნაწილობრივ - 0,05 - ცვეთის გარეშე 0 უძრავი ქონების მდგომარეობის მახასიათებლის (კ) მნიშვნელობა გაიანგარიშება ცხრილის შესაბამისად. შესაფასებელი ქონების ფაქტიური მდგომარეობიდან გამომდინარე, ძირითადი პარამეტრების შემადგენელი ყველა პარამეტრისათვის (2 გრაფ) კონკრეტული მნიშვნელობის მინიჭებისა და მათი შეკრების გზით.