საქართველოს პარლამენტის იურიდიულ საკითხთა კომიტეტის უარყოფითი დასკვნა არასამთავრობო ორგანიზაცია „ბინათმოსარგებლეთა და უბინაოთა უფლებების“ მიერ წარმოდგენილ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ (N17798; 21.11.2018) საკანონმდებლო წინადადებასთან დაკავშირებით

იურიდიულ საკითხთა კომიტეტი 2-6410/19 08-04-2019 საქართველოს პარლამენტის ბიუროს ასლი: არასამთავრობო ორგანიზაცია ბინათმოსარგებლეთა და უბინაოთა უფლებების თავმჯდომარეს ქალბატონ ნატვრისა ბურდულს მის. ქ.თბილისი, ვ. დოლიძის ქუჩა კორპ 4. ბ40 ტელ:592 01 17 07 იურიდიულ საკითხთა კომიტეტის დასკვნა არასამთავრობო ორგანიზაცია „ბინათმოსარგებლეთა და უბინაოთა უფლებების“ მიერ წარმოდგენილ საკანონმდებლო წინადადებასთან დაკავშირებით საქართველოს პარლამენტის იურიდიულ საკითხთა კომიტეტმა 2019 წლის 2 აპრილს კომიტეტის სხდომაზე განიხილა არასამთავრობო ორგანიზაცია „ბინათმოსარგებლეთა და უბინაოთა უფლებების“ მიერ, საქართველოს პარლამენტის რეგლამენტის 105-ე მუხლის შესაბამისად წარმოდგენილი საკანონმდებლო წინადადება „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე და „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე (N17798; 21.11.2018). I. საკანონმდებლო წინადადების არსი წარმოდგენილი საკანონმდებლო წინადადებით შემოთავაზებულია ცვლილების შეტანა „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონში. წინადადების ავტორი მიიჩნევს, რომ კანონის მე-2 მუხლის „ე“ პუნქტში დაინტერესებული პირის ცნება უნდა გაფართოვდეს და დამატებით მოიცვას: „პირი, რომელმაც სახელმწიფოს კუთვნილი მიწის თვითნებურად დამკავებელი და სახლის უნებარათვოდ ამგები ჩაანაცვლა სახელმწიფოსთან ურთიერთობაში, რომელსაც საქართველოს სსრ მინისტრთა საბჭოს 1983 წლის 23 დეკემბრის N806 დადგენილების საფუძველზე თვითნებურად ნაგები სახლებისა და მათი ნაწილების ფლობის ნება დაერთოთ, თბილისი 0114, რუსთაველის გამზირი # 8, საქართველოს პარლამენტის სასახლე ტელეფონი: (995 32) 2281679. ელ. ფოსტა: contact@parliament.ge რომელიც ამ კანონის ამოქმედების დროისთვის ფლობს სახელმწიფო საკუთრებაში არსებულ მიწას, მასზე არსებულ შენობა ნაგებობას ან მის ნაწილს.“ წინადადების ავტორი მიიჩნევს, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო არასწორად დამკვიდრებული პრაქტიკის გამო აღიარებს მფლობელებისა და მათი მემკვიდრეების საკუთრების უფლებას მაშინ, როცა რიგ შემთხვევაში - ასეთ მიწის ნაკვეთებსა და სახლებს ფლობენ უფლებამონაცვლეები და შედეგად პირები, რომლებმაც ფორმადაუცველად ერთხელ უკვე გაასხვისეს უნებართვოდ აგებული სახლები და სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები, (კანონსაწინააღმდეგო გარიგების საფუძველზე) ხელახლა ასხვისებენ მათ უფლებამონაცვლეებზე. წინადადების ავტორის აზრით, წარმოდგენილი ცვლილებით აღმოიფხვრება აღნიშნული პრობლემა. გარდა ამისა, შემოთავაზებული საკანონმდებლო წინადადება ითვალისწინებს ცვლილების განხორციელებას „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონში. წინადადების ავტორი მიიჩნევს, რომ მეტი თვალსაჩინოებისთვის კანონის პირველი მუხლის მე-2 პუნქტში, მითითებით ნორმას საქართველოს სსრ სამოქალაქო კოდექსზე, დაემატოს მითითება საქართველოს სსრ სამოქალაქო კოდექსის 58-ე და 107-ე მუხლებზე. II. საკანონმდებლო წინადადების შეფასება „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის თანახმად განსაზღვრულია როგორც მართლზომიერ მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ, ისე თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების აღიარების წესი. აღნიშნული კანონის მე-2 მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის თანახმად: „ა) მართლზომიერ მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებული მიწა – სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობით (აშენებული, მშენებარე ან დანგრეული) ან მის გარეშე, რომელზედაც (მიწის ნაკვეთზე ან შენობა-ნაგებობაზე) ფიზიკურ ან კერძო სამართლის იურიდიულ პირს ან კანონით გათვალისწინებულ სხვა ორგანიზაციულ წარმონაქმნს მართლზომიერი მფლობელობის უფლება წარმოეშვა ამ კანონის ამოქმედებამდე, ასევე ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივში აღრიცხული, 1994 წლამდე თვითნებურად დაკავებული მიწა;“ მართლზომიერი მფლობელობის (სარგებლობის) შემთხვევაში, საკუთრების აღიარების საკითხებს ამ კანონთან ერთად არეგულირებს საქართველოს მთავრობის 2016 წლის 28 ივლისის N376 დადგენილება (N1 დანართის მე-2 მუხლის 1 პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტი), რომელიც განსაზღვრავს იმ დოკუმენტების ჩამონათვალს, რომელთა არსებობისასაც დასტურდება მართლზომიერი მფლობელობა. „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-41 მუხლის მიხედვით, სააგენტო წარმოადგენს მართლზომიერ მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარებაზე უფლებამოსილ ორგანოს და ამავე მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, მართლზომიერ მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარება ხორციელდება უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში მართლზომიერი მფლობელის (მოსარგებლის) საკუთრების უფლების რეგისტრაციით. რაც შეეხება თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთს, საკუთრების უფლების აღიარებისათვის „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-4 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების აღიარებაზე უფლებამოსილია შესაბამისი მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელ ორგანოსთან არსებული თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისია. სწორედ კომისიის კომპეტენციის სფეროში შედის დაადგინოს, თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთი აკმაყოფილებს თუ არა კანონმდებლობით დადგენილ საკუთრების უფლების აღიარების პირობებს, რაც დაინტერესებულმა პირმა კომისიაში თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ მოთხოვნის დასადასტურებლად უნდა წარადგინოს შესაბამის დოკუმენტაციასთან ერთად. სწორედ ამიტომ, კომისია საქმის გამოკვლევების შემდეგ იღებს კანონმდებლობით გათვალისწინებულ გადაწყვეტილებას და ქმნის მიწაზე საკუთრების უფლების დამდგენ დოკუმენტს, რომელიც შემდგომში წარედგინება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და ფაქტობრივად წარმოშობს საკუთრების უფლების რეგისტრაციის სამართლებრივ საფუძველს. საკანონმდებლო წინადადების მიხედვით, სააგენტომ უნდა გამოიკვლიოს, ხომ არ არსებობს დაინტერესებული პირის უფლებამონაცვლე (მაგ. მოსარგებლე რომლებმაც მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადო წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება). საკანონმდებლო წინადადებიდან არ გამომდინარეობს და ბუნდოვანია რა გარემოებებზე, მტკიცებულებებზე დაყრდნობით უნდა დაადგინოს მარეგისტრირებელმა ორგანომ ამგვარი უფლებამონაცვლეობის ფაქტი. გარდა ამისა, „სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის სპეციალური წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ კანონით, ასევე, შექმნილია მხარეთა შეთანხმების საფუძველზე ფორმის დაუცველად გასხვისებული მიწის ნაკვეთის დარეგისტრირების შესაძლებლობა. კერძოდ, მე8 მუხლის შესაბამისად, სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირსა და მოსარგებლეს შორის ფორმის დაუცველად (ზეპირად ან წერილობით) დადებული გარიგების არსებობის ფაქტი დგინდება მხარეებს შორის გაფორმებული წერილობითი შეთანხმებით, რომელზეც მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობას ადასტურებს ნოტარიუსი. ეს მოქმედება, „საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის“ 61-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, განიხილება როგორც გარიგების ხელახლა დადება. აღნიშნული წერილობითი შეთანხმება და მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზი საჯარო რეესტრში მოსარგებლის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძველია. ყოველივე ზემოაღნიშნული გათვალისწინებით, კანონმდებლობით უკვე განსაზღვრულია როგორც თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების, ისე მართლზომიერ მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების სამართლებრივი საკითხები და ზუსტად არის დადგენილი, თუ ვინ შეიძლება იყოს დაინტერესებული მხარე, სწორედ ამიტომ ბუნდოვანია, თუ რა შედეგს მოიტანს „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრული მოქმედების „დაინტერესებული არეალის გაფართოება) პირის“ ან ცნების სხვაგვარი „საცხოვრებელი განმარტება სადგომით (კანონის სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლში ცვლილების შეტანა (კანონის მოქმედების არეალის შემცირება) იმ პირობებში, როდესაც საკანონმდებლო წინადადებით გათვალისწინებულ პირებს, არსებული საკანონმდებლო რეგულირებების პირობებში არა ერთი, არამედ ორი გზა („საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონი და „სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის სპეციალური წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ კანონი“) აქვთ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით. რადგანაც, საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობები, მათი შინაარსის სირთულიდან გათვალისწინებით, წარმოადგენს კომპლექსური მსჯელობის საგანს, მიზანშეწონილია, დავის სასამართლოს გზით მოგვარება. საჯარო რეესტრი წარმოადგენს მარეგისტრირებელ ორგანოს, ის მსჯელობს მხოლოდ მისდამი წარდგენილი დოკუმენტების საფუძველზე და მოკლებულია მსგავსი ტიპის დავების გადაწყვეტის შესაძლებლობას. გარდა ზემოაღნიშნულისა, საკანონმდებლო წინადადების მიხედვით გათვალისწინებულია ცვლილება „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ“ პირველი მუხლის მე-2 პუნქტში შემდეგი სახით: „ამ კანონის მოქმედება არ ვრცელდება საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლებაზე, რომელიც წარმოშობილია ქირავნობის საფუძველზე ან საქართველოს სსრ სამოქალაქო კოდექსით (საქართველოს სსრ უმაღლესი საბჭოს უწყებები 1964 წ. N36 მუხლი 662) გათვალისწინებულ სხვა საფუძველზე, მათ შორის 1964 წ. კოდექსის 58-ე [მომენტი საიდანაც გარიგება ბათილად ითვლება] და 107-ე მუხლით [სახლის (აგარაკის) თვითნებურად აშენების შედეგები] გათვალისწინებულ გარიგებებზე.“ ვინაიდან, კანონის პირველი მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, კანონის მოქმედების სფეროდან სრულად არის გამორიცხული სსრ სამოქალაქო კოდექსის გათვალისწინებული საფუძვლები, იგი ავტომატურად ეხება კოდექსის ყველა მუხლს, სწორედ ამიტომ აღნიშნული ცვლილება მიზანშეწონილი არ არის. დასკვნითი ნაწილი საქართველოს პარლამენტის იურიდიულ საკითხთა კომიტეტმა განიხილა არასამთავრობო ორგანიზაცია „ბინათმოსარგებლეთა და უბინაოთა უფლებების“ მიერ, საქართველოს პარლამენტის რეგლამენტის 105-ე მუხლის შესაბამისად, საქართველოს პარლამენტში წარმოდგენილი საკანონმდებლო წინადადება „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე და „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე (N17798; 21.11.2018) და საკომიტეტო განხილვის შედეგად ცნო უარყოფილად. პატივისცემით, კომიტეტის თავმჯდომარე ანრი ოხანაშვილი