საქართველოს პარლამენტის იურიდიულ საკითხთა კომიტეტის უარყოფითი დასკვნა არასამთავრობო ორგანიზაცია „ბინათმოსარგებლეთა და უბინაოთა უფლებების“ მიერ წარმოდგენილ „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ (N1-12996/19; 04/07/2019) საკანონმდებლო წინადადებასთან დაკავშირებით.

იურიდიულ საკითხთა კომიტეტი 2-21126/19 29-11-2019 საქართველოს პარლამენტის ბიუროს ასლი: არასამთავრობო ორგანიზაცია „ბინათმოსარგებლეთა და უბინაოთა უფლებებს“ მის: თბილისი, ჭაბუკიანის ქ. № 3 იურიდიულ საკითხთა კომიტეტის დასკვნა არასამთავრობო ორგანიზაცია „ბინათმოსარგებლეთა და უბინაოთა უფლებების“ მიერ წარმოდგენილ საკანონმდებლო წინადადებასთან დაკავშირებით (№1-12996/19; 04.07.2019) საქართველოს პარლამენტის იურიდიულ საკითხთა კომიტეტმა 2019 წლის 25 ნოემბერს კომიტეტის სხდომაზე განიხილა არასამთავრობო ორგანიზაცია „ბინათმოსარგებლეთა და უბინაოთა უფლებების“ მიერ წარმოდგენილი საკანონმდებლო წინადადება “ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონთან დაკავშირებით (№1-12996/19; 04.07.2019). I. საკანონმდებლო წინადადების არსი წარმოდგენილი საკანონმდებლო წინადადებით შემოთავაზებულია ცვლილებები „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებული მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ და „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ“ საქართველოს კანონებში, კერძოდ: საკანონმდებლო წინადადების ავტორის აზრით, მიზანშეწონილია, „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ“ საქართველოს კანონში მკაფიოდ ჩაიწეროს, რომ ეს კანონი არ არეგულირებს თვითნებურად დაკავებულ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებულ მიწასთან და ამ მიწაზე აგებულ უკანონო ნაგებობებთან დაკავშირებული გარიგების საფუძველზე წარმოშობილ ურთიერთობებს. წინადადებით ასევე შემოთავაზებულია, რომ კანონითა და კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტებით საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს დამატებით დაევალოს, მოიძიოს სხვადასხვა დოკუმენტაცია და დაადგინოს მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებული შესაბამის დაინტერესებულ პირთა წრე. თბილისი 0114, რუსთაველის გამზირი # 8, საქართველოს პარლამენტის სასახლე ტელეფონი: (995 32) 2281679. ელ. ფოსტა: contact@parliament.ge II. საკანონმდებლო წინადადების შეფასება საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, როგორც ადმინისტრაციული ორგანო, საქართველოს კანონმდებლობის საფუძველზე ზუსტად განსაზღვრულ ფარგლებში ახორციელებს თავის საქმიანობას. სააგენტოსთვის მკაცრად არის განსაზღვრული ყველა ის დოკუმენტი (მათ შორის, ამ დოკუმენტების ფორმები), რომელიც შეიძლება საფუძვლად დაედოს უძრავი ქონების რეგისტრაციას. ამასთანავე, დამატებითი ინფორმაციის მოძიება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს შეუძლია მხოლოდ კანონით გათვალისწინებული უფლებამოსილების ფარგლებში. ამ საკითხთან მიმართებით კი უნდა აღინიშნოს, რომ ადმინისტრაციული წარმოებისას საქმის გარემოებების შესწავლის ვალდებულება სააგენტოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსისა და „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მოქმედი ნორმებით უკვე აქვს და, ამდენად, მისთვის კონკრეტული სახის დოკუმენტის (ინფორმაციის) მოძიების ვალდებულების ცალკე დაკისრება მოცემულ შემთხვევაში ზედმეტი იქნებოდა. გარდა ამისა, გასათვალისწინებელია, რომ თუკი მიწის ერთ ნაკვეთზე ორი პირი აცხადებს უფლებრივ პრეტენზიას, საჭიროა, რომ არსებობდეს ამ პრეტენზიის საფუძვლიანობის დამადასტურებელი ფაქტები და შესაბამისი სამართლებრივი ნორმები; კერძოდ, თუ არსებობს მესაკუთრის უფლებამონაცვლე, პირველ რიგში მას უნდა ჰქონდეს ინტერესი, წარუდგინოს შესაბამისი დოკუმენტი (უფლების დამდგენი დოკუმენტაცია) საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და დაირეგისტრიროს მიწის ნაკვეთი, ხოლო თუ ასეთი დოკუმენტი არ არსებობს, მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების დადგენა მიზანშეწონილია, მხოლოდ სასამართლოს მეშვეობით იყოს შესაძლებელი. ამასთანავე, ბუნდოვანია, თუ როგორ უნდა შეძლოს საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ, ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში აღრიცხული მართლზომიერი მფლობელის გარდა, სხვა ფაქტობრივ მფლობელთა დადგენა, თუ მათ შესახებ არ იარსებებდა არანაირი დოკუმენტი ან ასეთ დოკუმენტზე სააგენტოს ხელი არ მიუწვდებოდა. საკანონმდებლო წინადადებით ასევე შემოთავაზებულია საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსთვის საბინაო წიგნაკის მოძიების ვალდებულების დაკისრება. ამ საკითხთან დაკავშირებით გასათვალისწინებელია, რომ საბინაო წიგნაკში პირის არსებობა თავისთავად არ ნიშნავს, რომ ეს პირის უფლებამონაცვლედ უნდა იქნეს მიჩნეული, არამედ ამ ფაქტის დადასტურება სხვადასხვა მტკიცებულებათა ურთიერთშეჯერების საფუძველზე უნდა განხორციელდეს. ამგვარი კომპეტენცია (მტკიცებულებათა შეგროვება და ფაქტების შეფასება) კი მხოლოდ სასამართლოს აქვს. დაინტერესებული პირის მიერ მტკიცებულების წარდგენის საკითხთან მიმართებით კი უნდა აღინიშნოს, რომ ნეგატიური ფაქტობრივი გარემოების დამტკიცება ამ შემთხვევაში დიდ სირთულესთან იქნებოდა დაკავშირებული; კერძოდ, თითქმის შეუძლებელია, პირმა სააგენტოს წარუდგინოს დოკუმენტი იმის შესახებ, რომ მის გარდა სხვა დაინტერესებული პირი არ არსებობს და, მით უმეტეს, ასეთი დოკუმენტის არასწორად წარდგენის შემთხვევაში (როდესაც შესაძლოა, რომ ამ პირმა არც იცოდეს სხვა დაინტერესებული პირის შესახებ) დაეკისროს მას რაიმე პასუხისმგებლობა. ასევე აღსანიშნავია, რომ პარლამენტში საკანონმდებლო ინიციატივის წესით ამჟამად წარმოდგენილია საქართველოს კანონების პროექტები „სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის სპეციალური წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე“ და „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე“. რეფორმა მთლიანად მოიცავს მიწასთან დაკავშირებული საკითხების გადახედვასა და სათანადო ცვლილებების განხორციელებას და, ამდენად, მიწის ნაკვეთის რეგისტრაციასთან დაკავშირებით ცალკეული საკითხების ფრაგმენტულად მოწესრიგება, მათ შორის, წარმოდგენილი საკანონმდებლო წინადადებით მიზანშეწონილი არ არის. IV. დასკვნითი ნაწილი საქართველოს პარლამენტის იურიდიულ საკითხთა კომიტეტმა განიხილა არასამთავრობო ორგანიზაცია „ბინათმოსარგებლეთა და უბინაოთა უფლებების“ მიერ წარმოდგენილი საკანონმდებლო წინადადება “ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონთან დაკავშირებით (№1-12996/19; 04.07.2019) და საკომიტეტო განხილვის შედეგად ცნო უარყოფილად. პატივისცემით, კომიტეტის თავმჯდომარე ანრი ოხანაშვილი