ბრძანება N 6124
📜 საკანონმდებლო ნორმები
📄 სრული ტექსტი
N 6124
20 მარტი 2026
ბ რ ძ ა ნ ე ბ ა
ფ/პ ------- (პას/ნ -------)
(მის.: -------, -------)
2026 წლის 2 მარტის საჩივრის
დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის თაობაზე
შემოსავლების სამსახურმა დავების განხილვის საბჭოს 2026 წლის 13 მარტის სხდომაზე (ოქმი №23) განიხილა ფ/პ ------- (პას/ნ -------) №33762/21-11 საჩივარი, რომლითაც გადასახადის გადამხდელი არ ეთანხმება შემოსავლების სამსახურის ვალის მართვის დეპარტამენტის 2026 წლის 6 თებერვლის №------- გადაწყვეტილებას.
გადასახადის გადამხდელის მოთხოვნა:
მომჩივანი წარმოდგენილ საჩივარში განმარტავს, რომ 2025 წლის 22 აპრილს ------- ------- მოქალაქე ------- შეიძინა უძრავი ქონება, ბინა, მდებარე -------, -------, -------, საკადასტრო კოდი: ------- (დართული აქვს ნასყიდობის ხელშეკრულება).
უძრავი ქონების შეძენამდე, მისი უფლებრივი მდგომარეობის დადგენის მიზნით, გამოთხოვილ იქნა მითითებულ უძრავ ქონებაზე განახლებული ამონაწერი (განაცხადის რეგისტრაციის №-------, 2025 წლის 22 აპრილი, 13:21:16 საათი; მომზადების თარიღი 2025 წლის 22 აპრილი, 15:40:16 საათი), რომლითაც დგინდება, რომ უძრავ ქონებაზე, საკადასატრო კოდით: -------, რეგისტრირებულია სს „თიბისი ბანკის“ იპოთეკა (იპოთეკის ხელშეკრულება №-------, დამოწმების თარიღი 2021 წლის 12 ოქტომბერი). ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაციის შემდეგ, ახალ ამონაწერში (№-------, 2025 წლის 22 აპრილი, 14:52:00 საათი, ამონაწერის მომზადების თარიღი 2025 წლის 22 აპრილი, 15:48:36 საათი), რომლითაც მესაკუთრეა -------, ასევე ფიქსირდება სს „თიბისი ბანკის“ იპოთეკა (იპოთეკის ხელშეკრულება №-------, დამოწმების თარიღი 2021 წლის 12 ოქტომბერი).
2026 წლის იანვარში ------- ჩამოვიდა საქართველოში ჯანმრთელობის პრობლემების გამო (ოპერაციისთვის საჭირო თანხის მობილიზებისთვის) კუთვნილი უძრავი ქონების (ს/კ -------) გასხვისების მიზნით. 26 იანვარს კი, მას შემდეგ, რაც პოტენციურმა მყიდველმა მოითხოვა ამონაწერის განახლება, აღმოაჩინა, რომ ქონებაზე რეგისტრირებულია საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა, რომელიც უკავშირდება წინა მესაკუთრის ------- საგადასახადო დავალიანებას.
მომჩივანმა 2026 წლის 27 იანვარს №------- განცხადებით მიმართა შემოსავლების სამსახურის ვალის მართვის დეპარტამენტს საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის გაუქმების მოთხოვნით, თუმცა ვალის მართვის დეპარტამენტის 2026 წლის 6 თებერვლის №------- გადაწყვეტილებით მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე ეთქვა უარი. აღნიშნული გადაწყვეტილება მომჩივანს ჩაბარდა 2026 წლის 24 თებერვალს.
მომჩივანი მიუთითებს საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლზე, საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლზე და აცხადებს, რომ ------- არ წარმოადგენს დავალიანების მქონე გადასახადის გადამხდელს. რაც შეეხება „სხვა ვალდებულ პირს“, ასეთ პირად ------- მოიაზრებოდა იმ შემთხვევაში, თუ იგი შეიძენდა დავალიანების მქონე პირის საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლებით დატვირთულ ქონებას და იგი იმთავითვე იქნებოდა იმის მოლოდინში, რომ საგადასახადო დავალიანების მქონე პირის მიერ დავალიანების არდაფარვის შემთხვევაში მოხდებოდა კუთვნილ უძრავ ქონებაზე უზრუნველყოფის ღონისძიებების განხორციელება.
მომჩივანმა უძრავი ქონება შეიძინა საჯარო რეესტრის სანდო მონაცემებზე დაყრდნობით. ამონაწერში არ ფიქსირდებოდა რაიმე შეზღუდვა. სანდოობის პრინციპის თანახმად, მესამე პირს უფლება აქვს დაეყრდნოს რეესტრში არსებულ ჩანაწერს. საჯარო რეესტრის ხარვეზის უარყოფითი შედეგი არ შეიძლება დაეკისროს კეთილსინდისიერ შემძენს. საგადასახადო გირავნობის შემდგომი რეგისტრაცია წინა თარიღით არ შეიძლება აუარესებდეს კეთილსინდისიერი შემძენის მდგომარეობას. სამართლებრივი უსაფრთხოება და ლეგიტიმური ნდობა წარმოადგენს სამართლებრივი სახელმწიფოს ფუნდამენტურ ელემენტს. მოცემულ შემთხვევაში რეესტრის ამონაწერი წარმოადგენს სახელმწიფოს ოფიციალურ დოკუმენტს და მომჩივანმა ამ დოკუმენტზე დაყრდნობით განახორციელა უძრავი ქონების შეძენა, შესაბამისად, წარმოიშვა ლეგიტიმური მოლოდინი, რომ ქონება თავისუფალი იყო ყოველგვარი შეზღუდვისგან.
მომჩივანი მიუთითებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკაზე, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე და 185-ე მუხლებზე და განმარტავს, რომ მასში დაცული ჩანაწერები არის ერთგვარი გარანტია კეთილსინდისიერი შემძენისათვის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების შეძენისას.
ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მომჩივანი ითხოვს, გაუქმდეს ვალის მართვის დეპარტამენტის სადავო გადაწყვეტილება და ------- კუთვნილ უძრავ ქონებაზე ს/კ №------- რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლება.
ფაქტობრივი გარემოებები:
შემოსავლების სამსახურის გადასახადების ადმინისტრირების საინფორმაციო სისტემის მონაცემების მიხედვით, ფ/პ ------- (ს/ნ -------) 2023 წლის 26 დეკემბრის მდგომარეობით ერიცხებოდა საგადასახადო დავალიანება 5 627.53 ლარის ოდენობით.
საგადასახადო დავალიანების არსებობის გამო, საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლის საფუძველზე, ფ/პ ------- (ს/ნ -------) მთელ ქონებაზე 2023 წლის 26 დეკემბრის №------- შეტყობინების საფუძველზე, გავრცელდა საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება. შესაბამისად, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2023 წლის 29 დეკემბრის №------- გადაწყვეტილებით ფ/პ ------- (ს/ნ -------) მთელ ქონებაზე განხორციელდა საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების რეგისტრაცია.
საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის 2026 წლის 23 იანვარს მომზადებული ამონაწერის თანახმად, უძრავი ქონების ს/კ №------- მესაკუთრედ ფიქსირდება ფ/პ ------- (პას/ნ -------). საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თარიღია 2025 წლის 22 აპრილი. უფლების რეგისტრაციის საფუძველია უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, დამოწმების თარიღია 2025 წლის 22 აპრილი, საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო.
ამავე ამონაწერის თანახმად, №------- საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ ქონებაზე ფ/პ ------- (ს/ნ -------) საგადასახადო დავალიანების არსებობის გამო ფიქსირდება 2023 წლის 26 დეკემბრის №------- შეტყობინების საფუძველზე, გავრცელებული საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება.
ფ/პ ------- (პას/ნ -------) 2026 წლის 27 იანვრის №------- განცხადებით მიმართა შემოსავლების სამსახურს და მოითხოვა №------- საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე, ფ/პ ------- (ს/ნ -------) 2023 წლის 26 დეკემბრის №------- შეტყობინების საფუძველზე გავრცელებული საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლების გაუქმება.
ვალის მართვის დეპარტამენტის 2026 წლის 6 თებერვლის №------- გადაწყვეტილებით განმცხადებელს ეცნობა, რომ ვინაიდან მარეგისტრირებელ ორგანოში უძრავ ქონებაზე (ს/კ №-------) საკუთრების უფლების რეგისტრაცია განხორციელებულია 2025 წლის 22 აპრილს, ------- (ს/ნ -------) მიმართ საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლების რეგისტრაციის შემდგომ პერიოდში, ვალის მართვის დეპარტამენტმა მიიჩნია, რომ უძრავ ქონებაზე (ს/კ №-------) სადავო სამართლებრივი შეზღუდვის გავრცელება შესაბამისობაშია საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლის მე-5 ნაწილის მოთხოვნებთან და არ არსებობს მისი გაუქმების სამართლებრივი საფუძველი.
შემოსავლების სამსახურმა განიხილა წარმოდგენილი საჩივარი და მიიჩნია, რომ გადასახადის გადამხდელის მოთხოვნა არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:
საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 302-ე მუხლის მე-6 ნაწილის თანახმად, დავის განმხილველ ორგანოებს უფლება აქვთ, საჩივარი განიხილონ დისტანციურად, ტექნიკურ საშუალებათა გამოყენებით. მათ ასევე უფლება აქვთ, საჩივარი განიხილონ მომჩივნის დაუსწრებლად, თუ საქმეში არსებული მასალებიდან სრულად დგინდება დავის საგანთან დაკავშირებული ფაქტობრივი გარემოებები.
შემოსავლების სამსახური მიუთითებს საქართველოს საგადასახადო კოდექსის მე-8 მუხლის 23-ე ნაწილზე, რომლის თანახმად, საგადასახადო დავალიანება არის გადასახადის გადამხდელის მიერ დადგენილ ვადაში გადაუხდელი გადასახადების ან/და სანქციების (მათ შორის, საბაჟო სანქციის) თანხასა და ზედმეტად გადახდილი გადასახადების ან/და სანქციების (მათ შორის, საბაჟო სანქციის) თანხას შორის სხვაობა.
საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 238-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, საგადასახადო დავალიანების გადახდევინების უზრუნველსაყოფად განახორციელოს შემდეგი ღონისძიებები:
ა) საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა;
ბ) მესამე პირზე გადახდევინების მიქცევა;
გ) ქონებაზე ყადაღის დადება;
დ) ყადაღადადებული ქონების რეალიზაცია;
ე) საბანკო ანგარიშზე საინკასო დავალების წარდგენა;
ვ) გადასახადის გადამხდელის სალაროდან ნაღდი ფულის ამოღება.
ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, საგადასახადო დავალიანების გადახდევინების უზრუნველყოფის ღონისძიებების განხორციელების რიგითობას ირჩევს საგადასახადო ორგანო, თუ ამ კოდექსით სხვა რამ არ არის დადგენილი.
ამავე მუხლის მე-6 ნაწილის თანახმად, საგადასახადო დავალიანების გაუქმებასთან ერთად უქმდება მისი გადახდევინების უზრუნველსაყოფად დაწყებული ამ თავით გათვალისწინებული ნებისმიერი ღონისძიება, თუ ამ კოდექსით სხვა რამ არ არის დადგენილი.
საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა არის სახელმწიფოს უფლება, საგადასახადო დავალიანების გადახდევინება უზრუნველყოს გადასახადის გადამხდელის, სხვა ვალდებული პირის ქონებიდან. ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის რეგისტრაციის უფლება წარმოიშობა საგადასახადო დავალიანების წარმოშობასთან ერთად და მარეგისტრირებელ ორგანოში რეგისტრაციის მომენტიდან და ვრცელდება საგადასახადო დავალიანების ფარგლებში, პირის საკუთრებაში არსებულ ან/და მის ბალანსზე რიცხულ ქონებაზე (გარდა ლიზინგით მიღებულისა), საგადასახადო დავალიანების წარმოქმნის შემდეგ შეძენილი ქონების ჩათვლით. საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების გამოყენება შესაძლებელია ამ კოდექსის 265-ე მუხლით გათვალისწინებულ შემთხვევაში.
ამავე მუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, თუ საგადასახადო გირავნობით/იპოთეკით დატვირთული ქონება გაიყიდება ან რაიმე გზით გადაეცემა სხვა მფლობელს საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების გაუქმების გარეშე, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლება კვლავ გავრცელდება ამ ქონებაზე მისი ახალი მფლობელის მიმართ.
ამავე მუხლის მე-9 ნაწილის თანახმად კი, გაუქმება ხდება:
ა) ამ კოდექსის 242-ე მუხლით განსაზღვრული უფლებამოსილი ორგანოს მიერ, საგადასახადო გირავნობით/იპოთეკით დატვირთული ქონების საგადასახადო დავალიანების დაფარვის მიზნით რეალიზაციის შემთხვევაში;
ბ) თუ გადასახადის გადამხდელმა საგადასახადო ორგანოს წერილობითი თანხმობით განახორციელა ქონების ან მისი ნაწილის რეალიზაცია და ამონაგები თანხა სრულად მიმართა საგადასახადო დავალიანების დასაფარავად;
გ) საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით ქონების სახელმწიფო საკუთრებაში მიქცევის შემთხვევაში;
დ) „რეაბილიტაციისა და კრედიტორთა კოლექტიური დაკმაყოფილების შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად საგადასახადო გირავნობით/იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაციის შემთხვევაში;
დ1) „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 401 მუხლის მე-5 პუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევაში;
ე) თუ ამ კოდექსის 265-ე მუხლით გათვალისწინებული პროცედურების განხორციელებით არ წარმოიშობა საგადასახადო დავალიანება;
ზ) ამ კოდექსით გათვალისწინებულ სხვა შემთხვევებში.
შემოსავლების სამსახური ყურადღებას ამახვილებს იმ ფაქტობრივ გარემოებებზე, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2026 წლის 23 იანვარს მომზადებული ამონაწერის თანახმად, №------- საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე, ფ/პ ------- (პას/ნ -------) საკუთრების უფლების რეგისტრაცია განხორციელდა 2025 წლის 22 აპრილს. უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტია - უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის დამოწმების თარიღია 2025 წლის 22 აპრილი საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. ხოლო სადავო შეტყობინება საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების გავრცელების შესახებ, შემოსავლების სამსახურის მიერ გამოცემულია 2023 წლის 26 დეკემბერს, უძრავ ქონებაზე ფ/პ ------- (პას/ნ -------) საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე. შემოსავლების სამსახური მიუთითებს, რომ ამავე ამონაწერში, საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, №------- საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე, ფიქსირდება ფ/პ ------- (ს/ნ -------) მთელ ქონებაზე 2023 წლის 26 დეკემბრის N024-12763 შეტყობინების საფუძველზე გავრცელებული საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება. შესაბამისად, საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლის მე-5 ნაწილის საფუძველზე, უძრავ ქონებაზე (ს/კ №-------) ფ/პ ------- (პას/ნ -------) საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას - 2025 წლის 22 აპრილს აღნიშნულ უძრავ ქონებაზე კვლავ გავრცელდა სადავო შეტყობინება საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლების წარმოშობის შესახებ. ამასთან, შემოსავლების სამსახურის გადასახადების ადმინისტრირების საინფორმაციო სისტემის მონაცემების თანახმად, 2026 წლის 13 მარტის მდგომარეობით, ფ/პ ------- (ს/ნ -------) ერიცხება საგადასახადო დავალიანება.
ზემოაღნიშნული სამართლებრივი ნორმებისა და ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, შემოსავლების სამსახურმა მიიჩნია, რომ ვალის მართვის დეპარტამენტის მიერ სადავო გადაწყვეტილება გამოცემულია საგადასახადო კანონმდებლობის შესაბამისად და გადასახადის გადამხდელს უარი უნდა ეთქვას მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე.
საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 304-ე მუხლის საფუძველზე,ვ ბ რ ძ ა ნ ე ბ :
1. ფ/პ ------- (პას/ნ -------) საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;
2. აღნიშნული ბრძანება შეიძლება გასაჩივრდეს საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებულ დავების განხილვის საბჭოში (მის.: ქ. თბილისი, ვახტანგ გორგასლის ქ. №16) ან სასამართლოში (მის.: ქ. თბილისი, დავით აღმაშენებლის ხეივანი №64), საქართველოს საგადასახადო კოდექსის XIV კარით დადგენილი წესის შესაბამისად, ამ ბრძანების ჩაბარებიდან 20 კალენდარული დღის ვადაში.
სადავო საკითხები:
მომჩივანი ითხოვს, გაუქმდეს ვალის მართვის დეპარტამენტის სადავო გადაწყვეტილება და კუთვნილ უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლება.
ფაქტობრივი გარემოებები
შემოსავლების სამსახური ყურადღებას ამახვილებს იმ ფაქტობრივ გარემოებებზე, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2026 წლის 23 იანვარს მომზადებული ამონაწერის თანახმად, მომჩივანის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია განხორციელდა უძრავ ქონებაზე 2025 წლის 22 აპრილს. უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტია - უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის დამოწმების თარიღია 2025 წლის 22 აპრილი საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. ხოლო სადავო შეტყობინება საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების გავრცელების შესახებ, შემოსავლების სამსახურის მიერ გამოცემულია 2023 წლის 26 დეკემბერს, უძრავ ქონებაზე მომჩივანის საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე. შემოსავლების სამსახური მიუთითებს, რომ ამავე ამონაწერში, უძრავ ქონებაზე ფიქსირდება წინა მფლობელის მთელ ქონებაზე 2023 წლის 26 დეკემბრის შეტყობინების საფუძველზე გავრცელებული საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება. შესაბამისად, უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას - 2025 წლის 22 აპრილს აღნიშნულ უძრავ ქონებაზე კვლავ გავრცელდა სადავო შეტყობინება საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლების წარმოშობის შესახებ.
გადაწყვეტილება
სამართლებრივი ნორმებისა და ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, შემოსავლების სამსახურმა მიიჩნია, რომ ვალის მართვის დეპარტამენტის მიერ სადავო გადაწყვეტილება გამოცემულია საგადასახადო კანონმდებლობის შესაბამისად და გადასახადის გადამხდელს უარი უნდა ეთქვას მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე.
დასაბუთება
შემოსავლების სამსახურის დავების განხილვის საბჭო გადაწყვეტილების დასაბუთებისას ეყრდნობა საქართველოს საგადასახადო კოდექსის შემდეგ ნორმებს: 239(5)