საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლისა და 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის საფუძველზე, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 408-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, ზეპირი განხილვის გარეშე, შეამოწმა შპს „ო...ის“ საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საფუძვლების არსებობა, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 3 მაისის განჩინებაზე (მოწინააღმდეგე მხარე - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო; მესამე პირები - სს „ბ...“, თ. წ-ი).

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

შპს „ო...ის“ წარმომადგენელმა 2020 წლის 31 ივლისს სარჩელით მიმართა რუსთავის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას მოპასუხე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიმართ და მოითხოვა საჯარო რეესტრის ქვემო ქართლის რეგიონული ოფისის 2020 წლის 5 თებერვლის N... (სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ) გადაწყვეტილების, საჯარო რეესტრის ქვემო ქართლის რეგიონული ოფისის 2020 წლის 5 თებერვლის N... (სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ) გადაწყვეტილების და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 30 ივნისის N... (ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ) გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა. ასევე მოითხოვა შეჩერებული წარმოებების განახლება და ხელშეკრულებებით მოთხოვნილი იჯარის უფლების დარეგისტრირება.

მოსარჩელე მხარემ განმარტა, რომ 2020 წლის 30 იანვარს N... და N... სარეგისტრაციო განცხადებებით მოთხოვნილი იქნა ქონებებზე (საკადასტრო კოდი: ... და ...) იჯარის უფლების წარმოშობის რეგისტრაცია, რაზედაც, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 05 თებერვლის N... და N... გადაწყვეტილებებით შეჩერდა ორივე სარეგისტრაციო წარმოება. საჯარო რეესტრის მოთხოვნას წარმოადგენდა მოცემულ საკადასტრო კოდებზე რეგისტრირებული ვალდებულებიდან გამომდინარე, გამყიდველის, კერძოდ, სააქციო საზოგადოება ბ...ს თანხმობის წარდგენა იჯარის უფლების რეგისტრაციისათვის. მოსარჩელე მხარემ ადმინისტრაციული საჩივრით გაასაჩივრა შეჩერების შესახებ გადაწყვეტილებები. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 30 ივნისის N... გადაწყვეტილებით, მოსარჩელე მხარეს უარი ეთქვა ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე. მოსარჩელე მხარემ მიიჩნია, რომ საჯარო რეესტრის გადაწყვეტილებაში არასწორად იქნა ასახული ხელშეკრულებაში არსებული ჩანაწერი და ასევე არასწორად იქნა სამართლებრივად ინტერპრეტირებული.

რუსთავის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 29 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით, შპს „ო...ის“ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, რაც სააპელაციო წესით გასაჩივრდა მოსარჩელე მხარის მიერ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 17 მარტის განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის პირველი ნაწილის საფუძველზე, მესამე პირის სტატუსით ჩაება თ. წ-ი.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 3 მაისის განჩინებით შპს ,,ო...ის" სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა. უცვლელად დარჩა რუსთავის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 29 ოქტომბრის გადაწყვეტილება.

პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს ის შეფასება, რომ იჯარის ხელშეკრულების დარეგისტრირება უძრავ ნივთზე იწვევს უძრავი ნივთის უფლებრივად დატვირთვას. სხვაგვარი განმარტება არ გამომდინარეობს მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულებიდან. ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ ხელშეკრულების 5.2.2. პუნქტი შეიცავს ამკრძალავი ხასიათის მქონე დათქმას ნასყიდობის საგნის გასხვისებასთან ან სხვაგვარად უფლებრივად დატვირთვასთან დაკავშირებით. განსაკუთრებით ყურადსაღებად მიიჩნია ხელშეკრულების ის ჩანაწერი, რომლითაც მხარეები შეთანხმდნენ პირობაზე - ნასყიდობის საგნის განვითარებისთვის (დეველოპმენტი) 2 მილიონი აშშ დოლარის ინვესტიციის განხორციელებასთან დაკავშირებით, რომლის შესრულების შემდგომ, მყიდველს ენიჭება უფლება გაასხვისოს ან სხვაგვარად უფლებრივად დატვირთოს უძრავის ქონება გამყიდველის თანხმობის გარეშე.

სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ აპელანტის მსჯელობა, რომ სასამართლოს მიერ შესწავლას და რეაგირებას საჭიროებდა სწორედ მიზნის განმარტება, რომლითაც უპირობოდ დადგინდებოდა ის გარემოება, რომ იჯარის რეგისტრაცია მხოლოდ სარგებლის მიღების შესაძლებლობაა და იგი არავითარ ზეგავლენას არ ახდენს საკუთრების უფლებრივ მდგომარეობაზე, არ გამომდინარეობდა მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულებისა და სამოქალაქო კოდექსის დებულებებიდან. განმარტა, რომ უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული აკრძალვა მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის შეიცავდა ცხად დებულებას - სხვაგვარად უფლებრივი დატვირთვის აკრძალვის შესახებ, გამონაკლისების დაშვების გარეშე. მიიჩნია, რომ არსებული ჩანაწერის გათვალისწინებით, ადმინისტრაციული ორგანო არ იყო უფლებამოსილი მიეღო გადაწყვეტილება იჯარის უფლების რეგისტრაციის შესახებ.

სააპელაციო სასამართლომ ასევე მიუთითა შემდეგი: შპს „ო...ის“ მიერ მარეგისტრირებელ ორგანოში იჯარის უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებით წარდგენილ განცხადებას არ ერთოდა სს „ბ...ს“ შესაბამისი ნების გამომხატველი დოკუმენტი. შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილი იყო მოეთხოვა გამყიდველის თანხმობა უძრავი ნივთზე იჯარის უფლების წარმოშობის რეგისტრაციისთვის. შპს ,,ბ...ს" მიერ სააპელაციო პალატაში საქმის განხილვის დროს წარდგენილ შესაგებელში მხარე განმარტავს, რომ შპს ,,ო...ს" ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულება არა აქვს შესრულებული, შესაბამისად, არც სს ,,ბ...ს" არ მიუმართავს საჯარო რეესტრისათვის გაუქმებულიყო უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული უფლებრივი შეზღუდვები. აღნიშნულის გათვალისწინებით, პალატამ მიიჩნია, რომ სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ სადავო გადაწყვეტილებები კანონიერია და არ არსებობს მისი ბათილად ცნობის სამართლებრივი საფუძველი.

რაც შეეხება მოთხოვნას საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 30 ივნისის N... (ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ) გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის ნაწილში, პალატამ დადასტურებულად მიიჩნია, რომ საჩივრის განმხილველმა ორგანომ საქმის ფაქტობრივი გარემოებების სრულყოფილად შესწავლის შემდეგ მიიღო გადაწყვეტილება საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ და შესაბამისად, არ არსებობს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 30 ივნისის N... გადაწყვეტილებას ბათილად ცნობის სამართლებრივი საფუძველი.

იმ პირობებში, როდესაც უსაფუძვლოდ იქნა მიჩნეული მოსარჩელის მოთხოვნა სადავო გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობის თაობაზე, პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს შედეგი სარეგისტრაციო წარმოების განახლებასა და უძრავ ქონებაზე იჯარის უფლების წარმოშობის რეგისტრაციის განხორციელების თაობაზე უარის თქმის ნაწილშიც.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 3 მაისის განჩინება საკასაციო წესით გასაჩივრდა შპს „ო...ის“ მიერ.

კასატორი აღნიშნავს, რომ სასამართლომ, არასიღრმისეულად და არასწორად შეაფასა საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელოვანი გარემოებები, კერძოდ, მოიცავს თუ არა თავის თავში უფლებრივად დატვირთვის აკრძალვა ქონებაზე იჯარის რეგისტრაციის აკრძალვას და ასევე უფლებრივად დატვირთვის ჩანაწერის ფართო განმარტების შემთხვევაშიც კი, ხელშეკრულების მიზნებიდან გამომდინარე, მოიაზრება თუ არა უფლებრივად დატვირთვის აკრძალვის ცნების ქვეშ, იჯარის უფლების რეგისტრაციის აკრძალვა.

წარმომადგენლის მსჯელობით, უფლებრივად დატვირთვა, საკუთრების ობიექტის იმგვარ განკარგვას გულისხმობს, როდესაც სათანადო სუბიექტის მხრიდან შესაძლებელია საკუთრების უფლებაზე გავლენის მოხდენა და შესაბამისად, დაკავშირებულია სანივთოსამართლებრივი უფლების რეგისტრაციასთან, როგორიცაა იპოთეკა, უზუფრუქტი, აღნაგობა. რაც შეეხება ხელშეკრულების მიზნებიდან გამომდინარე, მისი ცალკეული ნორმის განმარტებას, კასატორი მნიშვნელოვნად მიიჩნევს იმ გარემოებას, რომ ხელშეკრულებით მხარეებმა გამოხატეს ნება და გაითვალისწინეს, რომ მყიდველის მხრიდან უძრავ ქონებაზე არ განხორციელებულიყო იმგვარი ზემოქმედება, რაც გამყიდველის საკუთრებას შემდგომში შეუქმნიდა საფრთხეს. კასატორი მიიჩნევს, რომ საიჯარო ურთიერთობა არ არის საკუთრების უფლებაზე ამგვარი ზეგავლენის მომხდენი და შესაბამისად, ინვესტორს მყიდველს, შპს "ო...ს" ამგვარი დაუსაბუთებელი გადაწყვეტილებით არამართლზომიერად ეზღუდება ხელშეკრულებით გარანტირებული საკუთრების უფლება.

კასატორის განმარტებით, როგორც პირველი, ასევე მეორე ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა წინააღმდეგობაში არის საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ პრაქტიკასთან მიმართებით. აპელირებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2013 წლის 02 მაისის Nას 97-92-2013 გადაწყვეტილებაზე და მიუთითებს, რომ უზენაესმა სასამართლომ სრულად გაიზიარა სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა სარჩელის უზრუნველყოფის ნაწილში, სადაც ჩანს უფლებრივი დატვირთვის სანივთოსამართლებრივი ხასიათის განსხვავება იჯარას - როგორც ვალდებულებითსამართლებრივ უფლებას შორის.

წარმომადგენლის მსჯელობით, უფლებრივი დატვირთვა თავის თავში არ მოიცავს იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაციას. ქონების გასხვისებისა და უფლებრივი დატვირთვის შემდგომი აკრძალვა, არ უთანაბრდება ყადაღას. ქონების იჯარის ხელშეკრულებით დატვირთვას კი, მხოლოდ ამ უკანასკნელმა (ყადაღამ) შეიძლება შეუშალოს ხელი. მიიჩნევს, რომ იჯარის რეგისტრაცია მხოლოდ სარგებლის მიღების შესაძლებლობაა და იგი არავითარ ზეგავლენას არ ახდენს საკუთრების უფლებრივ მდგომარეობაზე.

ყურადსაღებად მიიჩნევს, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მხრიდან განისაზღვრა ისეთი ტერმინი, რომელიც, უძრავი ქონების გადახდის განვადებით ნასყიდობის თაობაზე, 2008 წლის 04 მარტის ხელშეკრულებითაც კი არ არის გათვალისწინებული. მხარეებს დათქმა სარგებლობის უფლებით დატვირთვის თაობაზე ხელშეკრულებით არ დაუდგენიათ. აღნიშნული საკითხი კი, წარმომადგენლის განმარტებით, სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობის მიღმა არის დარჩენილი.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 6 ივლისის განჩინებით, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული შპს „ო...ის“ საკასაციო საჩივარი.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო გასაჩივრებული განჩინების გაცნობის, საქმის მასალების შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს და არ ექვემდებარება დასაშვებად ცნობას შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილი განსაზღვრავს საკასაციო საჩივრის განსახილველად დაშვების ამომწურავ საფუძვლებს, კერძოდ, აღნიშნული ნორმის თანახმად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივარი დაიშვება, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.

საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით და ამასთან, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების ვარაუდი. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება არ ეწინააღმდეგება ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს. ამასთან, საქმის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორი ვერ ასაბუთებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვას მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით. კასატორი საკასაციო საჩივარში ვერ აქარწყლებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებსა და დასკვნებს.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, N7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81).

საკასაციო სასამართლო იზიარებს მოცემულ საქმეზე სააპელაციო ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და ამ გარემოებებთან დაკავშირებით გაკეთებულ სამართლებრივ შეფასებებს და მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არსებითად სწორად გადაწყვიტა მოცემული დავა.

დადგენილია, რომ სს „ბ...სა“ და შპს „ო...ს“ შორის 2008 წლის 4 მარტს დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის 5.2 მუხლით განისაზღვრა, რომ ნასყიდობის საგნის მყიდველის სახელზე, საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია განხორციელდება შემდეგი შეზღუდვით (დათქმით) და პირობით: 5.2.1. პუნქტის მიხედვით მყიდველს, გამყიდველის თანხმობის გარეშე, არ აქვს უფლება გაასხვისოს ან სხვაგვარად უფლებრივად დატვირთოს ნასყიდობის საგანი ნასყიდობის ფასის სრულად გადახდამდე. 5.2.2. პუნქტის თანახმად, მყიდველს, გამყიდველის თანხმობის გარეშე, არ აქვს უფლება გაასხვისოს ან სხვაგვარად უფლებრივად დატვირთოს ნასყიდობის საგანი მისი განვითარებისთვის (დეველოპმენტი) 2 მილიონი აშშ დოლარის ინვესტიციის დათქმულ ვადაში განხორციელებამდე. რეგისტრაციის შესახებ გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 2 აგვისტოს N... და 2012 წლის 26 თებერვლის N... გადაწყვეტილებებით, ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთი დაიყო ორ ნაწილად და საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა 903970 კვ.მ. (საკადასტრო კოდი: ...) და 6010 კვ.მ (საკადასტრო კოდი: ...) მიწის ნაკვეთები.

საჯარო რეესტრის მონაცემების მიხედვით, არსებული მდგომარეობით, ... და ... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთებზე რეგისტრირებულია შპს „ო...ის“ საკუთრების უფლება და ვალდებულება, კერძოდ, შპს „ო...ს“, სს „ბ...ს“ თანხმობის გარეშე, უფლება არ აქვს გაასხვისოს ან სხვაგვარად უფლებრივად დატვირთოს ხსენებული უძრავი ნივთები ხელშეკრულების 5.2.2. პუნქტის შესაბამისად.

დადგენილია, რომ შპს „ო...ის“ დირექტორმა 2020 წლის 30 იანვარს, ქვემო ქართლის რეგიონულ ოფისში წარადგინა 56... და N... სარეგისტრაციო განცხადებები და მოითხოვა გარდაბნის მუნიციპალიტეტის სოფელ ...ში მდებარე უძრავ ნივთებზე (საკადასტრო კოდები: ... და ...) იჯარის უფლების რეგისტრაცია.

როგორც სარეგისტრაციოდ წარდგენილი იჯარის ხელშეკრულებით არის დადგენილი, შპს „ო...ი“ იჯარით გასცემს, ხოლო ინდივიდუალური მეწარმე თ. წ-ი იჯარით იღებს ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთს მასზე განთავსებული 2 (ორი) შენობა ნაგებობით და ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთიდან 30010 კვ.მ მიწის ნაკვეთს და მასზე განთავსებულ 8 (რვა) შენობა - ნაგებობას. დადგენილია, რომ განმცხადებელმა სარეგისტრაციოდ ასევე წარადგინა საკადასტრო გეგმები და საჩივრის ნაწილობრივ დაკმაყოფილების შესახებ რუსთავის საქალაქო სასამართლოს 2017 წლის 18 დეკემბრის, 2017 წლის 21 ივლისის (საქმე N2-08-17) და 2017 წლის 31 ივლისის განჩინებები.

2020 წლის 5 თებერვალს ქვემო ქართლის რეგიონულმა ოფისმა შპს „ო...ის“ განცხადებასთან დაკავშირებით მიიღო სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ N... და N... გადაწყვეტილებები. განმცხადებელს ეცნობა, რომ უძრავ ნივთებზე რეგისტრირებული იყო ვალდებულება, რომლის თანახმად, მყიდველს არ ჰქონდა ნასყიდობის საგნის გასხვისების ან უფლებრივად დატვირთვის უფლებამოსილება (იჯარის ხელშეკრულების 5.2.2 პუნქტი), ხოლო განცხადებას არ ერთოდა გამყიდველის, კერძოდ, სს „ბ...ს“ თანხმობა.

საკასაციო პალატა იზიარებს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს იმ შეფასებას, რომ იჯარის ხელშეკრულების დარეგისტრირება უძრავ ნივთზე იწვევს უძრავი ნივთის უფლებრივად დატვირთვას. სხვაგვარი განმარტება არ გამომდინარეობს მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულებიდან. ხელშეკრულების 5.2.2. პუნქტი შეიცავს ამკრძალავი ხასიათის მქონე დათქმას ნასყიდობის საგნის გასხვისებასთან ან სხვაგვარად უფლებრივად დატვირთვასთან დაკავშირებით. ცალსახაა, რომ ხელშეკრულებით მხარეები შეთანხმდნენ პირობაზე - ნასყიდობის საგნის განვითარებისთვის (დეველოპმენტი) 2 მილიონი აშშ დოლარის ინვესტიციის განხორციელებასთან დაკავშირებით, რომლის შესრულების შემდგომ, მყიდველს ენიჭება უფლება გაასხვისოს ან სხვაგვარად უფლებრივად დატვირთოს უძრავის ქონება გამყიდველის თანხმობის გარეშე.

საკასაციო პალატა ყურადღებას ამახვილებს კასატორის იმ მსჯელობაზე, რომ უფლებრივი დატვირთვის ჩანაწერის ფართო განმარტება არ შეესაბამება, არ გამომდინარეობს ამ ჩანაწერის მიზნიდან. წარმომადგენლის მითითებით, შესწავლას და რეაგირებას საჭიროებდა სწორედ ამ მიზნის განმარტება. სასამართლო ამ საკითხის შესწავლით უპირობოდ დაადგენდა, რომ იჯარის რეგისტრაცია მხოლოდ სარგებლის მიღების შესაძლებლობაა და იგი არავითარ ზეგავლენას არ ახდენს საკუთრების უფლებრივ მდგომარეობაზე.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ სამოქალაქო - სამართლებრივი ურთიერთობები წარმოიშობა მხარეთა თანასწორუფლებიანობის საფუძველზე ნების თავისუფალი გამოვლენის შედეგად მიღწეული შეთანხმებით. შესაბამისად, მხარეები ნებაყოფლობით კისრულობენ შეთანხმებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულებას. ხელშეკრულება არის მხარეთა მიერ მიღწეული კონსესუსის შედეგი, რომელიც, სამართლებრივი თვალსაზრისით, იწვევს მხარეთა მიმართ უფლებებისა და ვალდებულებების წარმოშობას მათივე ნების საფუძველზე. მოცემულ შემთხვევაში, სს „ბ...სა“ და შპს „ო...ს“ შორის 2008 წლის 4 მარტს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით, მხარეები თავად შეთანხმდენენ იმ პირობაზე, რომ მყიდველს, გამყიდველის თანხმობის გარეშე, არ აქვს უფლება გაასხვისოს ან სხვაგვარად უფლებრივად დატვირთოს ნასყიდობის საგანი ნასყიდობის ფასის სრულად გადახდამდე და მისი განვითარებისთვის (დეველოპმენტი) 2 მილიონი აშშ დოლარის ინვესტიციის დათქმულ ვადაში განხორციელებამდე. მყიდველს, ანუ შპს „ო...ს“, ვალდებულების შესრულებამდე სურს ნასყიდობის საგანზე იჯარის უფლების დარეგისტრირება. ამდენად, საკასაციო სასამართლოს შეფასების საგანია ნასყიდობის საგანზე იჯარის უფლების რეგისტრაცია წარმოადგენს თუ არა უძრავი ქონების უფლებრივად დატვირთვას.

საკასაციო პალატა ყურადღებას გაამახვილებს იჯარის ხელშეკრულების სამართლებრივ ბუნებაზე და განმარტავს, რომ იჯარა ორმხრივმავალდებულებელი, სასყიდლიანი და კონსესუალური ტიპის ხელშეკრულებაა. მეიჯარის ვალდებულებაა, დროებით სარგებლობაში გადასცეს მოიჯარეს იჯარის საგანი (ქონება) ისე, რომ შესაძლებელი იყოს მისგან სწორი სამეურნეო გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით ნაყოფის მიღება, ხოლო მოიჯარის ვალდებულება კი, შეთანხმებული საზღაურის გადახდაა. ამდენად, იჯარის ხელშეკრულებით ხდება ქონების მოიჯარის მფლობელობასა და სარგებლობაში გადაცემა და ორმხრივი ვალდებულებების წარმოშობა, რაც უდავოდ წარმოადგენს უძრავი ქონების უფლებრივად დატვირთვას.

საკასაციო სასამართლო კიდევ ერთხელ განმარტავს, რომ წინამდებარე დავის საგანს წარმოადგენს საჯარო რეესტრის მიერ მიღებული გადაწყვეტილების კანონშესაბამისობის შემოწმება. უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული აკრძალვა მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის შეიცავდა ცხად დებულებას - სხვაგვარად უფლებრივი დატვირთვის აკრძალვის შესახებ, გამონაკლისების დაშვების გარეშე. ამდენად, საკასაციო სასამართლო მართებულად მიიჩნევს სააპელაციო სასამართლოს იმ ჩანაწერს, რომ მოცემული სახით არსებული ჩანაწერის გათვალისწინებით, ადმინისტრაციული ორგანო არ იყო უფლებამოსილი მიეღო გადაწყვეტილება იჯარის უფლების რეგისტრაციის შესახებ.

აქვე, საკასაციო პალატა მიუთითებს წარმომადგენლის მიერ, საკასაციო საჩივარში ყუარადღებაგამახვილებულ საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2013 წლის 02 მაისის Nას 97-92-2013 განჩინებაზე და განსახილველი საქმის ფაქტობრივი გარემოებების, დავის საგნისა და შინაარსის გათვალისწინებით მიიჩნევს არარელევანტურად.

საკასაციო პალატა მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-9 მუხლის პირველ პუნქტს, სადაც კანონმდებლის მიერ განიმარტა, რომ რეგისტრაცია წარმოებს უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტების, აგრეთვე ამ დოკუმენტაციის სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე. ამავე კანონის მე-2 მუხლის „კ“ პუნქტის მიხედვით, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.

მითითებული საკანონმდებლო რეგულაციისა და იმ ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, რომ შპს „ო...ის“ მიერ, მარეგისტრირებელ ორგანოში იჯარის უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებით წარდგენილ განცხადებას არ ერთოდა სს „ბ...ს“ შესაბამისი ნების გამომხატველი დოკუმენტი, საკასაციო პალატა მართებულად მიიჩნევს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს იმ მსჯელობას, რომ მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილი იყო მოეთხოვა გამყიდველის თანხმობა უძრავ ნივთზე იჯარის უფლების წარმოშობის რეგისტრაციისთვის.

რაც შეეხება, მოთხოვნას სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 30 ივნისის N... გადაწყვეტილების (ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ) ბათილად ცნობის ნაწილში, საკასაციო პალატა განმარტავს შემდეგს:

2020 წლის 02 მარტს, შპს „ო...ის“ წარმომადგენლის მიერ, ადმინისტრაციულ ორგანოში წარდგენილი იქნა ადმინისტრაციული საჩივარი, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ქვემო ქართლის რეგიონული ოფისის 2020 წლის 5 თებერვლის N... და N... გადაწყვეტილებების (სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ) ბათილად ცნობის და იჯარის უფლების დარეგისტრირების მიზნით, სარეგისტრაციო წარმოების განახლების მოთხოვნით.

დადგენილია, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 30 ივნისის N... გადაწყვეტილებით, შპს „ო...ის“ ადმინისტრაციული საჩივარი არ დაკმაყოფილდა. გადაწყვეტილებით განმარტებულ იქნა, რომ უფლებრივად დატვირთვა თავის თავში მოიცავს როგორც უძრავი ნივთის სანივთოსამართლებრივი უფლებით დატვირთვას, ისე მასზე ვალდებულებითსამართლებრივი უფლების წარმოშობას.

განსახილველ შემთხვევაში მოთხოვნილია ... და ... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთებზე იჯარის უფლების რეგისტრაცია, მაგრამ სს „ბ...“ წინააღმდეგია განხორციელდეს ... და ... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების უფლებრივად დატვირთვა (იჯარის უფლების რეგისტრაცია) მანამ, სანამ არ მოხდება შპს „ო...ის“ მიერ ნაკისრი ვალდებულებების სრულად შესრულება.

საკითხზე მსჯელობის ფარგლებში, სააპელაციო სასამართლომ მართებულად გაამახვილა ყურადღება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-601 და საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 201-ე მუხლის პირველ ნაწილზე და ასევე მართებულად მიიჩნია, რომ განსახილველ შემთხვევაში საჩივრის განმხილველმა ორგანომ საქმის ფაქტობრივი გარემოებების სრულყოფილად შესწავლის შემდეგ მიიღო გადაწყვეტილება საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ და შესაბამისად, არ არსებობს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2020 წლის 30 ივნისის N... გადაწყვეტილებას ბათილად ცნობის სამართლებრივი საფუძველი.

რაც შეეხება მოთხოვნას სარეგისტრაციო წარმოების განახლებასა და უძრავ ქონებაზე იჯარის უფლების წარმოშობის რეგისტრაციის განხორციელების თაობაზე, საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ იმ პირობებში, როდესაც უსაფუძვლოდ იქნა მიჩნეული მხარის მოთხოვნა სადავო გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობის თაობაზე, რაც გაზიარებულია საკასაციო პალატის მიერ, შესაბამისად, მართებულია ქვედა ინსტანციის სასამართლოების შედეგი და მსჯელობა ზემოაღნიშნულ ნაწილში მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის ნაწილშიც.

ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორის მიერ მითითებული გარემოებები არ ქმნის საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის საფუძველს, მოცემულ საქმეს არ გააჩნია პრინციპული მნიშვნელობა სასამართლო პრაქტიკისათვის, ხოლო საკასაციო საჩივარს - წარმატების პერსპექტივა. ამდენად, შპს „ო...ის“ საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შესაბამისად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი. ამდენად, საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად მიჩნევის პირობებში, შპს „ო...ს“ უნდა დაუბრუნდეს გ. ქ-ეის (პირადი N...) მიერ, შპს „ო...ის“ საკასაციო საჩივართან დაკავშირებით, 2022 წლის 21 ივნისს N1 საგადასახადო დავალების საფუძველზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70% - 210 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის N200122900, სახაზინო კოდი N300773150.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. შპს „ო...ის“ საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად.

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 3 მაისის განჩინება.

3. შპს „ო...ს“ დაუბრუნდეს გ. ქ-ეის (პირადი N...) მიერ შპს „ო...ის“ საკასაციო საჩივართან დაკავშირებით, 2022 წლის 21 ივნისს N1 საგადასახადო დავალების საფუძველზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70% - 210 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის N200122900, სახაზინო კოდი N300773150.

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე: თამარ ოქროპირიძე

მოსამართლეები: ქეთევან ცინცაძე

გენადი მაკარიძე