დაუშვებლად იქნა ცნობილი
გამოყენებული ნორმები
გადაწყვეტილების ტექსტი
საქმე №ას-181-2026 4 მაისი, 2026 წელი
ქ. თბილისი
სამოქალაქო საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:
არჩილ კოჭლამაზაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),ლევან ნემსაძე, მიხეილ ჯინჯოლია
კასატორი – სს „თ–ი“ (მოსარჩელე)
მოწინააღმდეგე მხარე – შპს „ჰ.გ.“ (მოპასუხე)
გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 18 დეკემბრის განჩინება
კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება
დავის საგანი – სახელშეკრულებო ვალდებულების შესრულება
საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი განხილვის გარეშე
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :
1. სარჩელის მოთხოვნა
1.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიას სარჩელით მიმართა სს „თ–მა“ მოპასუხე შპს „ჰ.გ–ის“ მიმართ და მოითხოვა მოპასუხისთვის დავალება, რომ მის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე მოაწყოს ავეჯის სასაწყობო მეურნეობა, მხარეებს შორის 2020 წლის 28 ივლისს დადებული ხელშეკრულების თანახმად.
2. მოპასუხის შესაგებელი
2.1. მოპასუხემ წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო.
3. თბილისის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება
3.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 12 აპრილის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.
4. მოსარჩელის სააპელაციო საჩივარი
4.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 12 აპრილის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.
5. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს განჩინება და დასკვნები
5.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 18 დეკემბრის განჩინებით მოპასუხის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.
5.2. 2020 წლის 28 ივლისს მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად მოპასუხემ მოსარჩელისგან შეიძინა უძრავი ნივთი, მდებარე: ქ. თბილისი, ........, 990 კვ.მ., ს/კ: .........., არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი. აღნიშნული ხელშეკრულების მე-10 პუნქტის თანახმად: „მხარეთა შეთანხმებით აღნიშნული მიწის ნაკვეთი შეინარჩუნებს პროფილს „ავეჯის წარმოებას“ ან „ავეჯის სასაწყობე მეურნეობას“, რაც აისახება საჯარო რეესტრის ამონაწერში ვალდებულების სახით“.
5.3. მოპასუხე, მიუხედავად 2020 წლის 28 ივლისის უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების მე-10 პუნქტის მოთხოვნისა, მის საკუთრებაში არსებულ ფართზე არ ეწევა უშუალოდ ავეჯის წარმოებას ან ავეჯის სასაწყობე მეურნეობას.
5.4. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მოცემულ შემთხვევაში 2020 წლის 28 ივლისს მხარეთა შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად მოპასუხემ მოსარჩელისგან შეიძინა უძრავი ნივთი, მდებარე: ქ.თბილისი, ........, 990 კვ.მ., ს/კ: ........, არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი და გახდა აღნიშნული უძრავი ქონების კანონიერი მესაკუთრე. ხელშეკრულების მე-10 პუნქტით წინა მესაკუთრის მიერ განსაზღვრულია მომავალი მესაკუთრის მიერ საკუთრებით სარგებლობის წესი ე.ი. აღნიშნული დათქმით განსაზღვრულია საკუთრების შემძენის უფლებების განკარგვა ყოფილი მესაკუთრის მიერ, რაც ამ შემთხვევაში ეწინააღმდეგება საკუთრების არსს და მნიშვნელობას, მაშინ როდესაც საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლით დაცულია საკუთრების უფლება. აღნიშნული კი წარმოდგენილი სარჩელის/სააპელაციო საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველია.
6. მოსარჩელის საკასაციო მოთხოვნა
6.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 18 დეკემბრის განჩინებაზე საკასაციო საჩივარი შეიტანა მოსარჩელემ, რომლითც გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.
7. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი
7.1. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2026 წლის 18 თებერვლის განჩინებით საკასაციო საჩივარი წარმოებაშია მიღებული დასაშვებობის შესამოწმებლად;
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :
8. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, მტკიცებულებათა გაანალიზების, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის იურიდიული დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც დაუშვებლად უნდა იქნეს მიჩნეული, შემდეგ გარემოებათა გამო.
9. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილით გათვალისწინებული ნორმის დანაწესით, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:
ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;
ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;
გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება;
დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;
ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;
ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;
ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.
10. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას საკასაციო საჩივრის ფარგლებში. საკასაციო სასამართლოს არ შეუძლია თავისი ინიციატივით შეამოწმოს საპროცესო დარღვევები, გარდა 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტებისა.
11. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.
12. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ წინამდებარე შემთხვევაში სადავოა, რამდენად სწორად შეაფასა სააპელაციო სასამართლომ მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების ის პუნქტი, რომლითაც მოსარჩელე, როგორც თავდაპირველი მესაკუთრე ითხოვდა შემდეგს: „მხარეთა შეთანხმებით აღნიშნული მიწის ნაკვეთი შეინარჩუნებს პროფილს „ავეჯის წარმოებას“ ან „ავეჯის სასაწყობე მეურნეობას“, რაც აისახება საჯარო რეესტრის ამონაწერში ვალდებულების სახით“.
13. საკასაციო სასამართლო სსკ-ის 327-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად განმარტავს, რომ ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით.
14. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საკუთრების უფლების გარიგებისმიერ შეზღუდვის დროს არსებითია მსგავსი შეზღუდვის შინაარსის ზუსტი გაწერა მხარეთა მიერ. სამართლებრივი განსაზღვრულობის პრინციპი, რომლიდანაც გამომდინარეობს ლეგიტიმური მოლოდინის დაცვის პრინციპი, მოითხოვს, inter alia, რომ კანონმდებლობის ნორმები იყოს მკაფიო, ზუსტი და განჭვრეტადი, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც მათ შესაძლოა ჰქონდეთ უარყოფითი ზეგავლენა პირებზე და საქმიანობებზე (იხ. ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლო, საქმე LAURUS INVEST HUNGARY KFT და CONTINENTAL HOLDING CORPORATION უნგრეთის წინააღმდეგ, 2015 წლის 8 სექტემბერი, განაცხადი №23265/13, §77).
15. საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს შეფასებას, რომ 2020 წლის 28 ივლისის უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების მე-10 პუნქტი არ შეიცავს მითითებას ვალდებულების მოქმედების ვადაზე, ნაკისრი ვალდებულების სანაცვლო შესრულებაზე (ინგ. consideration), არ განმარტავს ცნებებს „ავეჯის წარმოება“ და „ავეჯის სასაწყობე მეურნეობა“. აღნიშნული მით უფრო საგულისხმოა, რომ სასამართლოს კითხვაზე შეიძლება თუ არა სიტყვებში „ავეჯის წარმოება“ და „ავეჯის სასაწყობე მეურნეობა“ მოიაზრებოდეს ასევე ფილების წარმოებას ან საკვების საცხობს მოსარჩელემ დადებითად გასცა პასუხი (სხდომის ოქმი, 10.04.2024, 15:50-15:52).
16. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ კასატორი საკასაციო საჩივარში, ისევე როგორც ქვემდგომი ინსტანციის მიერ საქმის განხილვისას მიუთითებს ხელშეკრულების შინაარსის განსაზღვრის თავისუფლების პრინციპზე, გარიგებისმიერი ურთიერთობების რელატიურ ბუნებასა და ხელშეკრულების შესრულების პრინციპზე. საკასაციო სასამართლო იზიარებს აღნიშნული სამართლებრივი ნორმების შინაარსს, თუმცა, განმარტავს, რომ ყოველივე აღნიშნული მოქმედებს მხოლოდ სამართლებრივად ნამდვილ სახელშეკრულებო პირობასთან მიმართებით.
17. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, საკუთრებისა და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და უზრუნველყოფილია. ამავე მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, საჯარო ინტერესებისათვის დასაშვებია ამ უფლების შეზღუდვა კანონით განსაზღვრულ შემთხვევებში და დადგენილი წესით. სსკ-ის 170-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას. საკუთრების უფლების „დანიშნულებაა, თითოეულ ინდივიდს შეუქმნას თავისუფალი სივრცე ქონებრივი ურთიერთობების მოწესრიგებისა, რაც მას საშუალებას მისცემს, საკუთარი პასუხისმგებლობით მოაწყოს პირადი ცხოვრება. საკუთრების უფლებისა და პიროვნული თავისუფლების უფლების ურთიერთკავშირი შინაგანია და ამ კავშირში საკუთრების უფლება ასრულებს პიროვნული თავისუფლების უზრუნველმყოფი ფაქტორის ფუნქციას“ (თოთლაძე ლ., სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი II, 2018, გვ. 74).
18. ამდენად, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სააპელაციო სასამართლოს შეფასება არსებითად სწორია და უდავოდ დგინდება, რომ სადავო გარიგების ნაწილი, რომელიც წინა მესაკუთრის მიერ მომავალი მესაკუთრის უფლების შეზღუდვას ითვალისიწნებდა არ აკმაყოფილებს ზემოაღნიშნულ პირობებს, რის გამოც საკასაციო საჩივარი დაუშვებელია, ხოლო გასაჩივრებული განჩინება არსებითად სწორი.
19. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, არ წარმოუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).
20. სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი მატერიალური ან/და საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი მიუთითებს რაიმე ისეთ დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.
21. კასატორმა ვერ დაასაბუთა, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება წინააღმდეგობაში მოდის მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასთან ან/და მის დამატებით ოქმთან/ოქმებთან და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალთან.
22. ამასთან, საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით და არც იმ საფუძვლით, რომ საკასაციო სასამართლოს მსგავს საკითხზე ჯერ არ უმსჯელია და გადაწყვეტილება არ მიუღია. შესაბამისად, მოცემულ საქმეზე არ არსებობს ვარაუდი, რომ საკასაციო საჩივრის განხილვის შემთხვევაში მოსალოდნელია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს უკვე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება.
23. ამავდროულად, გასაჩივრებული განჩინება არ განსხვავდება საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკისაგან, რომელთა ნაწილიც ასახულია წინამდებარე განჩინებაში.
24. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სსსკ-ის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი, დაუშვას წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.
25. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მეოთხე ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა :
1. სს „თ–ის“ საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი დარჩეს განუხილველი;
2. სს „თ–ს“ (........) სახელმწიფო ბიუჯეტიდან (ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე ზედმეტად გადახდილი 150 ლარი (საგადახდო დავალება № 31603658554, გადახდის თარიღი 26.01.2026) და დარჩენილი 150 ლარის 70% - 105 ლარი;
3. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.
თავმჯდომარე ა. კოჭლამაზაშვილი
მოსამართლეები: ლ. ნემსაძე
მ. ჯინჯოლია