გადაწყვეტილება

210210018002401288

საქმე №2/280-18წ.

გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

 

27.09. 2018 წელი ქ. სიღნაღი

 

შესავალი ნაწილი

 

სიღნაღის რაიონული სასამართლოს

მოსამართლე - პაატა ნოზაძე

სხდომის მდივანი ნათია გოჩიტაშვილი

 

მოსარჩელე: მ-----–- ფ----------–---–-;

წარმომადგენელი: ნ-------------–---–-;

მოპასუხე: თ------------–---–-;

დავის საგანი: ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა და უძრავი ქონების საჯარო რეესტრში აღრიცხვა უფლებრივად უნაკლო მდგომარეობაში.

 

აღწერილობითი ნაწილი

 

1. სასარჩელო მოთხოვნები

 

1.1.დადებულად იქნეს ცნობილი სანოტარო წესის დაცვის გარეშე 1992 წლის 25 აგვისტოს მოსარჩელე მ-----–- ფ----------–---–-ს და მოპასუხე თ------------–---–-ს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება თ------------–---–-ს სახელზე აღრიცხულ უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქალაქი დ--------–--–------, ქუჩა ჰ------------, კ------------, ბ-----.

 

1.2. უძრავ ქონება, მდებარე: ქალაქი დ--------–--–------, ქუჩა ჰ------------, კ------------, ბ-----, აღირიცხოს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მოსარჩელე მ-----–- ფ----------–---–-ს სახელზე უფლებრივად უნაკლო მდგომარეობაში.

 

სარჩელის დასაბუთება:

 

მოსარჩელის წარმომადგენელმა სასამართლო სხდომაზე დაადასტურა სარჩელი მოყვანილი ფაქტები და განმარტა, რომ 1992 წლის 25 აგვისტოს მოსარჩელე მ-----–- ფ----------–---–-ს და მოპასუხე თ------------–---–-ს შორის წერილობითი ფორმით, ორი მოწმის თანდასწრებით, გაფორმდა ხელშეკრულება, რომლითაც თ------------–---–მა საკუთრებაში გადასცა მ-----–- ფ----------–---–ს ბინა, მდებარე ქალაქი დ--------–--–------, ჰ------------------, კ-------------, ბ------. მ-----–- ფ----------–---–მა თ------------–---–ს გადაუხადა ბინის ფასი 5 000 აშშ დოლარი, იმ პირობით, რომ როდესაც თ------------–---–- ბინას გაიფორმებდა, ამის შემდგომ გადაუფორმებდა მ-----–- ფ----------–---–ს, მანამდე კი გადასცემდა სახლის გასაღებს და ამ ბინაში ცხოვრების უფლებას.

 

მ-----–- ფ----------–---–-ს და თ------------–---–-ს შორის წერილობითი ფორმით დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ ხელშეკრულება („ ხელწერილი ნასყიდობაზე “) არ იქნა დამოწმებული სანოტარო წესით და არ იქნა აღრიცხული საჯარო რეესტრში, რადგან თ------------–---–მა მოსარჩელეს თხოვა, რომ დროებით არ გაეფორმებინა ბინა თავის სახელზე, ხოლო შემდგომ მოსარჩელემ დააყოვნა ბინის გაფორმება მეუღლესთან გამწვავებული ურთიერთობების გამო, თუმცა 2012 წლიდან მოსარჩელეს ჰქონდა გენერალური მინდობილობა, რომლითაც უფლებამოსილი იყო თავის თავზე აღერიცხა ნაყიდი ბინა.

 

ამ ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ მ-----–- ფ----------–---–მა ნაყიდ ბინაში ჩაატარა სარემონტო სამუშაოები და გადავიდა საცხოვრებლად ოჯახთან ერთად, სადაც დღემდე ცხოვრობს. 1992 წლის 30 ოქტომბერს თ------------–---–მა მოახდინა მითითებული ბინის პრივატიზება და ეს ბინა, მდებარე ქალაქი დ--------–--–------, ქუჩა ჰ-----------, კ-------------, საკადასტრო კოდი:52.08.06.361.01.0-- - დაარეგისტრირა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში თ------------–---–-ს სახელზე.

 

2012 წლის 17 აგვისტოს თ------------–---–მა მ-----–- ფ----------–---–-ს სახელზე სანოტარო ბიუროში გასცა გენერალური მინდობილობა განუსაზღვრელი ვადით, რომლის მიხედვით მ-----–- ფ----------–---–ს უფლება ეძლევა საცხოვრებელი ბინა, მდებარე ქალაქი დ--------–--–------, ს----–--------------, კ-------------, ბ------ გაასხვისოს - გაყიდოს, გააჩუქოს, გააფორმოს თავის თავზე, თავისი შეხედულების მიხედვით, მაგრამ მითითებული მინდობილობით მ-----–- ფ----------–---–ს არ უსარგებლია.

 

2018 წლის 09 მარტს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის მიერ, სს „ ქართული კრედიტის “ საარბიტრაჟო სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით, მიღებული იქნა განჩინება საარბიტრაჟო სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ, კერძოდ, თ------------–---–ს აეკრძალა მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის, მდებარე ქალაქი დ--------–--–------, ჰ------------------, კ-------------, სართული 3, ბ------, ფართი 75.60კვ.მ, საკადასტრო კოდი №52.08.06.361.01.0--, გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა.

 

მოსარჩელე მხარემ სასამართლო სხდომაზე კატეგორიულად მოითხოვა, რომ მესამე პირად ამ სასარჩელო დავაში არ იქნეს ჩართული სს „ ქართული კრედიტი “, რომლის დავალიანება სავარაუდოდ გააჩნია თ------------–---–ს და რომლის სასარგებლოდაც განხორციელდა საარბიტრაჟო სარჩელის უზრუნველყოფა. ამავე პოზიციას დაეთანხმა თ------------–---–-

 

2. მოპასუხის პოზიცია

 

მოპასუხემ წერილობით შესაგებელი არ წარმოადგინა, სასამართლო სხდომაზე სარჩელი ცნო სრულად და მიუთითა, რომ 1992 წლის 25 აგვისტოს მოსარჩელე მ-----–- ფიროსმანიშვილს და მის შორის წერილობითი ფორმით, ორი მოწმის თანდასწრებით, გაფორმდა ხელშეკრულება „ ხელწერილი ნასყიდობაზე “, რომლითაც მან საკუთრებაში გადასცა მ-----–- ფ----------–---–ს თავისი ბინა, მდებარე ქალაქი დ--------–--–------, ჰ------------------, კ-------------, ბ------. მ-----–- ფ----------–---–მა ხელშეკრულების დადებისთანავე მას გადაუხადა ბინის ფასი 5 000 აშშ დოლარი, რის გამოც მაშინათვე გადასცა მ-----–- ფ----------–---–ს სახლის გასაღები და ამ ბინაში ცხოვრების უფლებას.

 

მოპასუხემ განმარტა, რომ 2012 წლის 17 აგვისტოს მან მ-----–- ფ----------–---–ს სანოტარო ბიუროში განუსაზღვრელი ვადით მისცა გენერალური მინდობილობა, მაგრამ მოსარჩელემ ამ მინდობილობით არ ისარგებლა და არ გადაიფორმა ბინა, რაც მისი ბრალი არ არის. მოპასუხემ ასევე განმარტა, რომ მას დიდი ხანია ეს ბინა გაყიდული აქვს და თანახმაა მოსარჩელეს სახელზე აღირიცხოს ბინა და არანაირ დამატებით გადასახადს და კომპენსაციას არ ითხოვს.

 

3. ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.1. უდავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.1.1. 1992 წლის 25 აგვისტოს მოსარჩელე მ-----–- ფ----------–---–-ს და მოპასუხე თ------------–---–-ს შორის მარტივი წერილობითი ფორმით, ორი მოწმის თანდასწრებით, გაფორმდა ხელშეკრულება ე. წ. „ ხელწერილი ნასყიდობაზე “, რომელშიც მითითებულია შემდეგი ტექსტი: თ------------–---–- საკუთრებაში გადასცემს მ-----–- ფ----------–---–ს კორპუსის სამოთახიან ბინას, მდებარეს წ/წყარო (ამჟამად ქალაქი დ--------–--–------), ს----–-------------- (დღევანდელი ქუჩა ჰ-----------), კ-------------, ბ------. ხელწერილში მითითებულია, რომ მ-----–- ფ----------–---–მა თ------------–---–ს გადაუხადა ბინის ფასი 5 000 აშშ დოლარი, ბინა არ არის გაფორმებული და როდესაც თ------------–---–- ბინას გაიფორმებს ამის შემდგომ გადაუფორმებს მ-----–- ფ----------–---–ს, მანამდე კი ახლავე გადასცემს სახლის გასაღებს და ამ ბინაში ცხოვრების უფლებას.

 

მ-----–- ფ----------–---–-ს და თ------------–---–-ს შორის წერილობითი ფორმით დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ ხელშეკრულება („ ხელწერილი ნასყიდობაზე “) არ იქნა დამოწმებული სანოტარო წესით.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს

- სარჩელი;

- მხარეთა განმარტებები;

- 1992 წლის 25 აგვისტოს შედგენილი „ ხელწერილი ნასყიდობაზე “;

 

3.1.2. ამ ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ მ-----–- ფ----------–---–მა ზ/აღნიშნულ ბინაში ჩაატარა სარემონტო სამუშაოები და გადავიდა საცხოვრებლად ოჯახთან ერთად, სადაც დღემდე ცხოვრობს.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს

- სარჩელი;

- მხარეთა და მოწმეთა განმარტებები;

 

3.1.3. 1992 წლის 30 ოქტომბერს თ------------–---–მა მოახდინა მითითებული ბინის პრივატიზაცია და 2012 წლის 17 აგვისტოს ბინა, მდებარე ქალაქი დ--------–--–------, ქუჩა ჰ-----------, კ-------------, საკადასტრო კოდი:52.08.06.361.01.0-- - დაარეგისტრირა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში თავის სახელზე.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს

- სარჩელი;

- მხარეთა განმარტებები;

- ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან;

 

3.1.4. 2012 წლის 17 აგვისტოს თ------------–---–მა (მარწმუნებელი) მ-----–- ფ----------–---–-ს სახელზე (რწმუნებული) სანოტარო ბიუროში გასცა (განუსაზღვრელი ვადით) მინდობილობა, რომლის მიხედვით მ-----–- ფ----------–---–ს (რეგისტრირებული მისამართი: ქალაქი დ--------–--–------, ს----–--------------, კ-------------, ბ-------) უფლება ეძლევა საცხოვრებელი ბინა, მდებარე ქალაქი დ--------–--–------, ს----–--------------, კ-------------, ბ------ გაასხვისოს - გაყიდოს, გააჩუქოს, გაიფორმოს თავის თავზე, თავისი შეხედულების მიხედვით განსაზღვროს გასხვისების თანხა და პირობები, ასევე იყოს თ------------–---–-ს წარმომადგენელი სანოტარო ბიუროში, საჯარო რეესტრის სააგენტოს დ--------–--–------ს სამსახურში, ნებისმიერ ბანკში, მოაწეროს ხელი მის მაგიერ ხელშეკრულებას, შეიტანოს ყოველგვარი განცხადება და გადაიხადოს სახელმწიფო ბაჟი და მოსაკრებელი, შეასრულოს ყველა მოქმედება, რაც დაკავშირებული იქნება წინამდებარე დავალების შესასრულებლად, ასევე იყოს მისი წარმომადგენელი ნებისმიერ კერძო და სახელმწიფო დაწესებულებაში, კერძო, ფიზიკურ და იურიდიულ პირებთან. მინდობილობა გაცემულია მინდობილობის გაცემის უფლებით, გაცემულია ვადის გარეშე და ძალაშია მის გაუქმებამდე.

 

მითითებული მინდობილობით მ-----–- ფ----------–---–ს არ უსარგებლია და სადავო უძრავი ქონება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში დღემდე ირიცხება მოპასუხე თ------------–---–-ს სახელზე.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს

- სარჩელი;

- მხარეთა განმარტებები;

- მინდობილობა;

- ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან;

 

3.1.5. 2018 წლის 09 მარტს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის მიერ, სს „ ქართული კრედიტის “ საარბიტრაჟო სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით, მიღებული იქნა განჩინება საარბიტრაჟო სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ, კერძოდ, თ------------–---–ს აეკრძალა მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის, მდებარე ქალაქი დ--------–--–------, ჰ------------------, კ-------------, სართული 3, ბ------, ფართი 75.60კვ.მ, საკადასტრო კოდი №52.08.06.361.01.0--, გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა. უფლების შეზღუდვა რეგისტრირებული იქნა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში 2018 წლის 16 აპრილს.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს

-თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 09 მარტის განჩინება, საქმე №2-------18;

- ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან;

 

3.2. დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.2.1. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლის თანახმად, მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები. სამოქალაქო კოდექსის 102-ე მუხლის შესაბამისად, მხარებზე მტკიცების ტვირთი განაწილებულია თანაბრად და თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნასა თუ შესაგებელს. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105-ე მუხლის თანახმად, სასამართლოსათვის არავითარ მტკიცებულებას არა აქვს წინასწარ დადგენილი ძალა. სასამართლო აფასებს მტკიცებულებებს თავისი შინაგანი რწმენით, რომელიც უნდა ემყარებოდეს მათ ყოველმხრივ, სრულ და ობიექტურ განხილვას, რის შედეგადაც მას გამოაქვს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის შესახებ. ამ ნორმის მიხედვით, სასამართლო საქმისათვის მნიშვნელოვანი გარემოების დადგენისათვის აფასებს ამ გარემოების შესახებ მხარეთა მიერ წარმოდგენილ ყველა მტკიცებულებას ყოველმხრივ, მათ ერთობლიობაში.

 

სასამართლო სხდომაზე დადგენილი იქნა, რომ 1992 წლის 25 აგვისტოს მხარეთა შორის მარტივი წერილობითი ფორმით, ორი მოწმის თანდასწრებით, სანოტარო დამოწმების გარეშე, გაფორმდა ხელშეკრულება („ ხელწერილი ნასყიდობაზე “), რომელიც ადასტურებს, რომ მ-----–- ფ----------–---–მა თ------------–---–ს ნამდვილად გადაუხადა ბინის შეთანხმებული საფასური 5 000 აშშ დოლარი და გადავიდა საცხოვრებლად თ------------–---–-ს საკუთრებაში არსებულ (მდებარე ქალაქი დ--------–--–------, ქუჩა ჰ-----------, კ-------------, ბ------) ბინაში, თავის ოჯახთან ერთად. ასევე დადგენილია, რომ ბიჭიკო ფ----------–---–მა, შპს „ სოკარ ჯორჯიასთან “ ხელშეკრულების საფუძველზე გადაიხადა ამ ბინაში ბუნებრივი აირის მრიცხველის მონტაჟის და მასთან დაკავშირებული სამუშაოების ჩატარების საფასური.

 

სასამართლო სხდომაზე მოსარჩელის მიერ არ ყოფილა წარმოდგენილი რაიმე მტკიცებულება, რომ 1992 წლიდან მოსარჩელე იხდიდა კომუნალურ გადასახადებს და მ-----–- ფ----------–---–მა „ საქართველოს მოქალაქეთა და საქართველოში მცხოვრებ უცხოელთა რეგისტრაციის, პირადობის (ბინადრობის) მოწმობისა და საქართველოს მოქალაქის პასპორტის გაცემის წესის შესახებ “ საქართველოს 1996 წლის 27 ივნისის ¹323 კანონის მიღებამდე არსებული წესით მოახდინა საცხოვრებელ ფართში რეგისტრაცია (ჩაწერა). პირიქით, საქმეში წარმოდგენილი 17.08.2012 წლის №1-------- მინდობილობის მოწმობიდან დგინდება, რომ 2012 წლის მდგომარეობით მ-----–- ფ----------–---–- რეგისტრირებული იყო მისამართზე: ქალაქი დ--------–--–------, ს----–--------------, კ-------------, ბ-------.

 

ამრიგად, სასამართლო დადგენილად მიიჩნია, რომ მ-----–- ფ----------–---–-ს რეგისტრაცია (ჩაწერა) ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ თ------------–---–-ს საკუთრებაში აღრიცხულ ბინაში არ განხორციელებულა. მოსარჩელე სადაო საცხოვრებელ სახლში რეგისტრირებულნი არ არის და ის არც „ საქართველოს მოქალაქეთა და საქართველოში მცხოვრებ უცხოელთა რეგისტრაციის, პირადობის (ბინადრობის) მოწმობისა და საქართველოს მოქალაქის პასპორტის გაცემის წესის შესახებ “ საქართველოს კანონის მიღებამდე არსებული წესით ყოფილა ჩაწერილები სადაო საცხოვრებელ სახლში.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს

- სარჩელი; მხარეთა განმარტებები;

-17.08.2012 წლის №1-------- მინდობილობის მოწმობა;

- 1992 წლის 25 აგვისტოს შედგენილი „ ხელწერილი ნასყიდობაზე “;

- ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან;

 

სამოტივაციო ნაწილი

 

4. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა

 

” საცხოვრებელი სადგომის სარგებლობასთან დაკავშირებული ურთიერთობის შესახებ ” საქართველოს კანონის მიხედვით, მოსარჩელე უძრავი ქონების მოსარგებლეებს არ წარმოადგენენ, რის გამოც მოთხოვნა ამ კანონის საფუძველზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

 

5. კანონები, რომლებითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა

 

” საცხოვრებელი სადგომის სარგებლობასთან დაკავშირებული ურთიერთობის შესახებ” საქართველოს კანონის 1-ლი მუხლი, 11-ე მუხლის ” ა ” და ” ბ ” პუნქტები, მე-2 მუხლის მე-4 პუნქტი.

 

6. სამართლებრივი შეფასება.

 

6.1. მოსარჩელე სანოტარო წესის დაცვის გარეშე უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებს დადებულად ცნობის და მისი საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში უფლებრივად უნაკლო მდგომარეობაში აღრიცხვის მოთხოვნით ფაქტიურად ითხოვს უძრავ ნივთზე მისი საკუთრების უფლების აღიარებას და სამართლებრივი შეზღუდვის გაუქმებას „ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ ” საქართველოს კანონის საფუძველზე.

 

„ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ ” საქართველოს კანონის პირველი მუხლის შესაბამისად ეს კანონი აწესრიგებს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1996 წლის 27 ივნისამდე წარმოშობილ იმ ურთიერთობებს, რომლებიც სპეციალურ მოწესრიგებას მოითხოვს.

 

სასამართლოს მიაჩნია, რომ მხარეებს შორის არსებული ურთიერთობა არ წარმოადგენს ამ კანონით მოწესრიგებულ სამართლებრივ ურთიერთობას, მოსარჩელე არ არის ამ კანონით გათვალისწინებული საცხოვრებელი სადგომის შემძენი და მისი მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ უსაფუძვლოა.

 

სასამართლოს აღნიშნავს, რომ ამ კანონის საფუძველზე მხარეთა უფლებების განსაზღვრა შეუძლებელია კანონის მიზნის განმარტებისა და გათვალისწინების გარეშე. სასამართლო განმარტავს, რომ აღნიშნულმა კანონმა მოაწესრიგა ურთიერთობა, რომელიც ფაქტობრივად არსებობდა საზოგადოებაში და სპეციალურად ამ ურთიერთობის მოსაწესრიგებლად განსაზღვრა ტერმინთა მნიშვნელობა. კერძოდ, ” საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ ” საქართველოს კანონის 11-ე მუხლის თანახმად, კანონში გამოყენებულ ტერმინებს აქვს მნიშვნელობა ამ კანონის მიზნებისათვის. კონკრეტულ შემთხვევაში დაუშვებელია ტერმინ ” მოსარგებლის ” განმარტება ამ კანონის სხვა ნორმების ანალიზისა და უპირველეს ყოვლისა ამ კანონის მიზნის გათვალისწინების გარეშე. კერძოდ, კანონის 1-ლი მუხლის თანახმად, ეს კანონი აწესრიგებს საცხოვრებელი სადგომის სარგებლობასთან დაკავშირებით მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1996 წლის 27 ივნისამდე წარმოშობილ არა ყოველგვარ ურთიერთობას, არამედ იმ ურთიერთობებს, რომლებიც სპეციალურ მოწესრიგებას მოითხოვს. შესაბამისად, ეს კანონი არ შეეხება მითითებულ პერიოდში უძრავ ქონებაზე ფორმის დაუცველად დადებულ ყოველგვარ გარიგებას. ამ კანონით გათვალისწინებული ურთიერთობის თავისებურება მდგომარეობს იმაში, რომ საცხოვრებელი სადგომის შესახებ გარიგების დადების მიზანი იყო კონკრეტულ დასახლებულ პუნქტში მართლზომიერად ცხოვრების უფლების მოპოვება - იმ დროს მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად ჩაწერის მიღება.

 

„ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ “ საქართველოს კანონით გათვალისწინებულია გარიგება საცხოვრებელი სადგომის სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ და დადგენილია ამ გარიგების შინაარსის განმსაზღვრელი სავალდებულო პირობები. აღნიშნული კანონით, საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაცია საცხოვრებელი სადგომის სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგების აუცილებელი ელემენტია, გარიგების არსებითი პირობაა, შესაბამისად უძრავი ქონების სარგებლობაში გადაცემის შესახებ მხარეთა შეთანხმება ჩაითვლება საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის გარიგებად, თუ მისი მიზანი იყო მოსარგებლის ამ უძრავ ქონებაში ჩაწერა. აღნიშნული გამომდინარეობს არა მარტო ამ კანონის მე-2 მუხლის მე-4 პუნქტის შინაარსიდან, არამედ თავად კანონის მიზნიდან.

 

სასამართლო განმარტავს, რომ 1997 წლის 25 ნოემბრამდე მოქმედი საქართველოს სამოქალაქო სამართლის კოდექსის 239-ე მუხლის თანახმად, ქალაქში ან დაბაში მდებარე საცხოვრებელი სახლის (სახლის ნაწილი) ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება დამოწმებული უნდა იქნეს სანოტარო წესით და რეგისტრირებული უნდა იქნეს მშრომელთა დეპუტატების ადგილობრივი საბჭოს აღმასრულებელ კომიტეტში სამი თვის ვადაში სანოტარო დამოწმების დღიდან. ამ მუხლის ბოლო აბზაცის თანახმად, ეს წესები ვრცელდება სააგარაკო ნაგებობებზეც. ამავე კოდექსის 104-ე მუხლის თანახმად, მოქალაქეს პირად საკუთრებაში შეიძლება ჰქონდეს მხოლოდ ერთი საცხოვრებელი სახლი ან სახლის ნაწილი.

 

ამდენად, მოქმედი სამოქალაქო კოდექსის მიღებამდე, 1964 წლის სამოქალაქო სამართლის კოდექსით დაწესებული შეზღუდვით ფიზიკურ პირებს ეკრძალებოდათ საკუთრებაში ერთზე მეტი საცხოვრებელი სახლის ქონა. ასევე შეზღუდული იყო საცხოვრებელი ადგილის თავისუფლად არჩევის შესაძლებლობა, რადგან ამა თუ იმ დასახლებულ პუნქტში ცხოვრების უფლების მოპოვებისათვის საჭირო იყო სახელმწიფო ორგანოს ნებართვა, კონკრეტულ მისამართზე ჩაწერა, ხოლო ორზე მეტი საცხოვრებელი სახლის საკუთრებაში ქონა დაუშვებელი იყო, რის გამოც ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება ვერ ხერხდებოდა. აღნიშნული გარემოებების გამო სწორედ ჩაწერის უფლების მოპოვების მიზნით დამკვიდრდა პრაქტიკაში საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრესთან შეთანხმების დადება, რომლის შედეგად მესაკუთრისათვის საზღაურის გადახდის სანაცვლოდ საცხოვრებელ სახლში ჩაწერით ფართზე უფლებას მოიპოვებდა მოსარგებლე, რასაც ამ შემთხვევაში ადგილი არა აქვს.

 

სასამართლო აღნიშნავს, რომ ”საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” საქართველოს კანონით გათვალისწინებული ურთიერთობები წარმოშობილი უნდა იყოს 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1996 წლის 27 ივნისამდე. 1996 წლის 26 ივნისს მიღებულია საქართველოს კანონი ” საქართველოს მოქალაქეთა და საქართველოში მცხოვრებ უცხოელთა რეგისტრაციის, პირადობის მოწმობისა და პასპორტის გაცემის შესახებ ”, რომლითაც მანამდე არსებული ჩაწერის ინსტიტუტისაგან განსხვავებულად მოწესრიგდა საქართველოში ფიზიკურ პირთა რეგისტრაციისა და პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტების გაცემის წესი. შესაბამისად, საცხოვრებელი სადგომის სარგებლობასთან დაკავშირებული ურთიერთობების შესახებ კანონის პირველ მუხლში მითითებული პერიოდი განსაზღვრულია ზემოთხსენებული კანონის მიღებასთან დაკავშირებით.

 

ამ კანონის 11-ე მუხლის ” ბ ” პუნქტის თანახმად რეგისტრაციაში იგულისხმება – „ საქართველოს მოქალაქეთა და საქართველოში მცხოვრებ უცხოელთა რეგისტრაციის, პირადობის (ბინადრობის) მოწმობისა და საქართველოს მოქალაქის პასპორტის გაცემის წესის შესახებ “ საქართველოს 1996 წლის 27 ივნისის ¹323 კანონის (პარლამენტის უწყებანი, 30.07.96, გვ. 28) მიღებამდე არსებული წესით საცხოვრებელ ფართში რეგისტრაცია (ჩაწერა).

 

მოცემულ შემთხვევაში დადგენილი იქნა, რომ მოსარჩელის მიზანი არ იყო ქალაქ დ--------–--–------ში მართლზომიერად ცხოვრების უფლების მიღება, სადაო საცხოვრებელ სახლში რეგისტრაცია ”, რადგან მოსარჩელე ამ დროს ისადაც იყო ქალაქ დ--------–--–------ს მაცხოვრებელი. საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ ” საქართველოს კანონი არ აწესრიგებს საცხოვრებელი სახლის სარგებლობაში გადაცემის შესახებ დადებულ ყოველგვარ გარიგებას, რადგან ამ კანონის მიხედვით, საცხოვრებელ სადგომის სარგებლობის მიზანი იყო კონკრეტულ დასახლებულ პუნქტში ჩაწერის უფლების მოპოვება. სარჩელში მოსარჩელე მიუთითებს, რომ მხარეებს შორის საცხოვრებელი სახლის ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება ვერ მოხერხდა იმის გამო, რომ მას პრობლემები ქონდა მეუღლესთან და არ უნდოდა ბინის გაფორმება თავის სახელზე. მოსარჩელის ეს განმარტება მიუთითებს იმ ფაქტზე, რომ მხარეებს შორის ფორმის დაუცველად (სანოტარო წესის დაცვის გარეშე) დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება და მათი ეს შეთანხმება არ შეეხებოდა საცხოვრებელ სახლში ჩაწერის უფლების მოპოვებას, სარგებლობის უფლების დათმობას. მოსარჩელე არ ყოფილა ჩაწერილები სადაო ფართში და მისი მიზანი ამ ფართში ჩაწერა არ ყოფილა.

 

” საცხოვრებელი სადგომის სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ ” საქართველოს კანონის საფუძველზე პირს მოსარგებლის სტატუსი მიენიჭება და შესაბამისად წარმოეშობა უფლება ამავე კანონით დადგენილი კომპენსაციის გადახდის სანაცვლოდ საკუთრებაში მიიღოს საცხოვრებელი სადგომი იმ შემთხვევაში, თუ მან აღნიშნულ საცხოვრებელ სადგომზე სარგებლობის უფლება მიიღო 1996 წლის 27 ივნისამდე მესაკუთრესთან ფორმის დაუცველად დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით, სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით და ადმინისტრაციული აქტით.

 

ამრიგად, ადგილი ქონდა ფორმა დაუცველ გარიგებას და მხარეებს შესაძლებლობა ქონდათ ბინა აღერიცხათ იმ დროს მოქმედი წესების დაცვით ისევე როგორც 1997 წლის შემდგომ, მაგრამ არ აღრიცხეს, რაც არ იყო დამოკიდებული რაიმე ობიექტურ შეზღუდვებთან.

 

ამრიგად, მოსარჩელის მოთხოვნა, რომ ” საცხოვრებელი სადგომის სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ ” საქართველოს კანონის საფუძველზე დადებულად იქნეს ცნობილი სანოტარო წესის დაცვის გარეშე 1992 წლის 25 აგვისტოს მ-----–- ფ----------–---–-ს და თ------------–---–-ს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება და ამრიგად აღიარებული იქნეს მოსარჩელის საკუთრების უფლება სადავო უძრავ ნივთზე, უსაფუძვლოა.

 

6.2. მოსარჩელის მეორე ( სხდომაზე დაზუსტებული) მოთხოვნით ითხოვს, რომ უძრავ ქონება, მდებარე: ქალაქი დ--------–--–------, ქუჩა ჰ------------, კ------------, ბ-----, აღირიცხოს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მ-----–- ფ----------–---–-ს სახელზე უფლებრივად უნაკლო მდგომარეობაში, რაც გულისხმობს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში ამ ქონების განკარგვაზე არსებული შეზღუდვის გაუქმებას.

 

სასამართლოს მიუთითებს, რომ მეორე მოთხოვნა გამომდინარეობს პირველი მოთხოვნიდან და მისი დაკმაყოფილება შესაძლებელია მხოლოდ პირველი მოთხოვნის დაკმაყოფილების შემთხვევაში. გარდა ამისა, სარჩელის მეორე მოთხოვნა უშუალო კავშირშია და სამართლებრივი შედეგების გამომწვევია სს „ ქართული კრედიტის “ მიმართ, რომლის საარბიტრაჟო სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით მიღებული იქნა განჩინება საარბიტრაჟო სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ. სასამართლო სხდომაზე არ ქნა მესამე პირად მოწვეული სს „ ქართული კრედიტი “, რადგან ამის კატეგორიული წინააღმდეგები იყვნენ მხარეები.

 

გარდა ამისა, სს „ ქართული კრედიტის “ საარბიტრაჟო სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის მიერ იქნა მიღებული განჩინება, რითიც თ------------–---–ს აეკრძალა მის საკუთრებაში არსებული სადავო უძრავი ნივთის გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა და მხოლოდ ამავე სასამართლოს შეუძლია იმსჯელოს ამ განჩინების გაუქმების თაობაზე.

 

სარეზოლუციო ნაწილი

 

სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-3, მე-8, 39-ე, , 53-ე, 55-ე, 208-ე, 131-ე, 243-244-ე, 248-ე, 250-ე, 364-ე, 369-ე მუხლებით და

 

დ ა ა დ გ ი ნ ა

 

1. მოსარჩელე მ-----–- ფ----------–---–-ს სარჩელის მოთხოვნა, სანოტარო წესის დაცვის გარეშე 1992 წლის 25 აგვისტოს მოსარჩელე მ-----–- ფ----------–---–-ს და მოპასუხე თ------------–---–-ს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების (უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქალაქი დ--------–--–------, ქუჩა ჰ------------, კ------------, ბ-----, საკადასტრო კოდი:№52.08.06.361.01.0--) დადებულად ცნობის და საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მ-----–- ფ----------–---–-ს სახელზე ბინის აღრიცხვის თაობაზე, არ დაკმაყოფილდეს.

 

2. მხარეები გათავისუფლებული არიან სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან.

 

3. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს დასაბუთებული გადაწყვეტილების მხარეთათვის გადაცემიდან 14 დღის ვადაში თბილისის სააპელაციო სასამართლოში (მდებარე ქ. თბილისი 0159, გრიგოლ რობაქიძის გამზირი, №7ა) სიღნაღის რაიონული სასამართლოს მეშვეობით (მდებარე ქ. სიღნაღი, ცოტნე დადიანის ქ. №15) სააპელაციო საჩივრის შემოტანის გზით.

 

4. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 30 დღისა, გამოცხადდეს სიღნაღის რაიონულ სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 30-ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება დაუშვებელია.

 

მოსამართლე პაატა ნოზაძე