გადაწყვეტილება

საქმე №2591333-2/652-18წ.

გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

25 დეკემბერი 2018 წელი ქ. ახალციხე

შესავალი ნაწილი

ახალციხის რაიონული სასამართლო

მოსამართლე - გია ბერაია

სხდომის მდივანი - ბელა მერაბიშვილი

 

მოსარჩელე - ა(ა)იპ ლ-----–---–------–-----------–--–ია

წარმომადგენელი - ვ---------------ა, ლ---–----------ა

მოპასუხე - ა---------–-------ე, ო----------–--ა

წარმომადგენელი - ბ--------–-----ი

 

დავის საგანი - ხელშეკრულების შეწყვეტა და უძრავი ქონების დაბრუნება

 

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

 

1. სასარჩელო მოთხოვნა

1.1. შეწყდეს ო----------–--ას, ა---------–-------ესა და ააიპ- ლ-----–---–------–-----------–--–იას შორის 2017 წლის 21 აგვისტოს დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება და უძრავი ქონების მდებარე ქ. ბ---------ი, თ------ ქ.N4- ს/კ 6----------- მესაკუთრედ ცნობილ იქნას ააიპ- ლ-----–---–------–-----------–--–ია. მოპასუხეებმა ა---------–-------ემ და ო----------–--ამ- გამოათავისუფლონ და მოსარჩელეს ააიპ- ლ-----–---–------–-----------–--–იას ფაქტობრივ მფლობელობაში გადასცენ უძრავი ქონება მდებარე: ქ. ბ---------ი, თ------ ქ.N4- ს/კ 6-----------.

 

მოსარჩელემ სარჩელი დააფუძნა შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს:

 

19-8 წლის 22 მაისს დაფუძნდა ა(ა)იპ - ლ-----–---–------–-----------–--–ია (შემდგომში მოსარჩელე ან ასოციაცია), რომლის საქმიანობის საგანს საქართველოს ტერიტორიული მთლიანობის დაცვაში მონაწილე პირთა - ი----–-----ა სოციალური, სამედიცინო და სამართლებრივი უფლებების დაცვა წარმოადგენს.

ასოციაცია საკუთრების უფლებით ფლობდა უძრავ ქონებას მდებარე: ბ---------ი, თ------ ქ. N 4-. ასოციაციის ხელმძღვანელობასა და წარმომადგენლობაზე უფლებამოსილ პირს ლ---–----------ას დაუკავშირდა მისი დიდი ხნის მეგობარი ო----------–--ა და აცნობა, რომ მას სურდა ასოციაციის ქონების შეძენა რუსი ინვესტორის დახმარებით.

მოპასუხე ო----------–--ამ დაარწმუნა ასოციაციის ხელმძღვანელი და მისი წევრები რომ უძრავი ქონება საკუთრების უფლებით საჯარო რეესტრში უნდა დარეგისტრირებულიყო მის და მისი დის ქმრის სახელზე, რის შემდეგაც ის უმოკლეს ვადებში უზრუნველყოფდა უძრავი ქონების ნასყიდობის საფასურის ასოციაციისათვის გადაცემას. გამომდინარე იქიდან, რომ ასოციაციის ხელმძღვანელს და მის წევრებს ო----------–--ასთან წლების განმავლობაში აკავშირებდათ ნდობაზე დამყარებული მეგობრული ურთიერთობა დასთანხმდნენ მის შეთავაზებას.

2017 წლის 21 აგვისტოს ასოციაციასა და ო----------–--ას, ო----------–--ას დის ქმარს ა---------–-------ეს შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, ასოციაციის უძრავი ქონება მდებარე: ბ---------ი, თ------ ქ. № 4- გასხვისდა 800 000 (რვაასი ათასი) აშშ დოლარად და უძრავი ქონება საჯარო რეესტრში თანაბარ წილად აღირიცხა ო----------–--ასა და ა---------–-------ის სახელზე.

ნასყიდობის ხელშეკრულებაში არსებული ჩანაწერი, რომ მყიდველებმა თანხა სრულად გადაიხადეს არ შეესაბამება სიმართლეს, უძრავი ქონების ნასყიდობის საფასური მოპასუხეთა მხრიდან დღემდე არ გადახდილა. მოსარჩელის მრავალჯერადი მოთხოვნის მიუხედავად მოპასუხეები არ ასრულებენ ხელშეკრულებით თავის ვალდებულებას და არ იხდიან ნასყიდობის საფასურს და არც უძრავ ქონებას უბრუნებენ მოსარჩელეს.

2. მოპასუხეების პოზიცია

2.1. მოპასუხეებმა ა---------–-------ემ და ო----------–--ამ წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნეს და განმარტეს და ასოციაცია საკუთრების უფლებით ფლობდა უძრავ ქონებას, მდებარე, ბ---------ი, თ------ ქ. #4-. ასოციაციის წარმომადგენლობაზე უფლებამოსილ პირს ლ---–----------ას დაუკავშირდა ო----------–--ა, ვინაიდან მან ლ---–----------ასგან შეიტყო, რომ ასოციაციის ქონება იყიდებოდა და გამოთქვა აღნიშნული უძრავი ქონების შეძენის სურვილი.

ო----------–--- და ა---------–-------ე ყიდულობდნენ ასოციაციის უძრავ ქონებას მდებარე მისამართზე ბ---------ი, თ------ ქ. #4- ს.კ. 6-----------, შეთანხმებისამებრ თანხის ნაღდი ანგარიშსწორებით გადაცემით და აქ ნდობაზე დამყარებული მეგობრული ურთიერთობა არაფერ შუაშია. ამასთან ნასყიდობის საფასურის 800000 აშშ დოლარის ნაღდი ანგარიშსწორებით გადაცემას დაჟინებით მოითხოვდა გამყიდველი მხარე.

შეთანხმებისამებრ, 2017 წლის 21 აგვისტოს, ერთის მხრივ ასოციაციასა (გამყიდველი) და მეორეს მხრივ ო----------–---სა და ა---------–-------ეს (მყიდველი) შორის საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რის შედეგადაც უძრავი ქონება მდებარე მისამართზე ბ---------ი, თ------ ქ. #4- ს.კ. 6-----------, 800000 (რვაასი ათასი) აშშ დოლარად შეიძინეს ო----------–--ამ (პ.ნ. 0----------) და ა---------–-------ემ (პ·ნ.6---------8). ნასყიდობის საფასური 800000 აშშ დოლარი მყიდველი მხარის მიერ სრულად იქნა გადახდილი, გამყიდველი მხარის დაჟინებული მოთხოვნით ნაღდი ანგარიშსწორებით, რაც აისახა კიდეც 2017 წლის 21 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, რომელსაც მხარეებმა მოაწერეს ხელი.

 

3.1. უდავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.1.1. 19-8 წლის 22 მაისს დაფუძნდა ა(ა)იპ - ლ-----–---–------–-----------–--–ია (შემდგომში მოსარჩელე ან ასოციაცია), რომლის საქმიანობის საგანს საქართველოს ტერიტორიული მთლიანობის დაცვაში მონაწილე პირთა - ი----–-----ა სოციალური, სამედიცინო და სამართლებრივი უფლებების დაცვა წარმოადგენს. აღნიშნული ასოციაციის გამგეობის თავმჯდომარეა ლ---–----------ა, ხოლო წევრები არიან გ-----–---ა, ნუ-------------–-ა, თ-------–------–--ე, დ-----------------ი, ლ--–---------ე.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

-ამონაწერი მეწარმეთა და არასამეწარმეო პირების რეესტრიდან( ტ.1.ს.ფ.20-21)

- ლტოლვილთა ი----–-----ა/ასოციაციის წესდება((იხ.ტ.I.სფ.22-30)).

 

3.1.2. ა(ა)იპ - ლ-----–---–------–-----------–--–ია საკუთრების უფლებით ფლობდა უძრავ ქონებას მდებარე: ბ---------ი, თ------ ქ. N 4-, საკადასტრო კოდით: ზონა ბ---------ი 6-, სექტორი ქ. ბ---------ი 2-, კვარტალი 0-, ნაკვეთი 36-, 4--2 კვმ. ფართობის არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, შენობა-ნაგებობის ჩამონათვალი ობიექტი N1(არასაცხოვრებელი), ობიექტი N2(არასაცხოვრებელი), ობიექტი N3(არასაცხოვრებელი), ობიექტი N4(არასაცხოვრებელი).

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

-ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან(იხ.ტ.I.სფ.32).

3.1.3. არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურდიული პირის (ა(ა)იპლ-----–---–------–-----------–--–იის) გამგეობის 2016 წლის 16 იანვრის კრების ოქმით/გადაწყვეტილებით არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურდიული პირის (ლ-----–---–------–-----------–--–იის) თავჯდომარეს ლ---–----------ას მიენიჭა წარმომადგენილობით უფლებამოსილება ასოციაცის ქონების (მდებარე ქ. ბ---------ი თ------ ქ. 4--ში) გასხვისებასთან დაკავშირებით.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

-არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირის (ა(ა) იპლ-----–---–------–-----------–--–იის) გამგეობის 2016 წლის 16 იანვრის კრების ოქმი(იხ.ტ.I.სფ.37-4-).

 

3.1.4. 2017 წლის 21 აგვისტოს ა(ა)იპ ლ-----–---–------–-----------–--–იის წარმომადგენელს ლ---–----------ას და ო----------–--ას და ა---------–-------ეს შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად ო----------–--ამ და ა---------–-------ემ შეიძინეს ასოციაციის კუთვნილი უძრავი ქონება მდებარე: ბ---------ი, თ------ ქ. № 4-.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

-უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება( ტ.1. ს.ფ.34-36).

3.1.5. 2017 წლის 21 აგვისტოს ო----------–--ამ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და ითხოვა უძრავ ნივთზე მდებარე ქ.ბ---------ი, თ------ ქ.N4--საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

-ო----------–--ას განცხადება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს( ტ.1. ს.ფ.105)

3.1.6. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 25 აგვისტოს N8------------0- გადაწყვეტილებით ო----------–--ას 2017 წლის 21 აგვისტოს განცხადებაზე სადაც ის ითხოვდა საკუთრების უფლების რეგისტრაციას უძრავ ნივთზე მდებარე ქ.ბ---------ი, თ------ ქ.N4- შეჩერდა სარეგისტრაციო წარმოება.

პირის მიერ წარმოდგენილია განაცხადი გარიგების საფუძველზე საკუთრების უფლების მოთხოვნით უძრავ ნივთზე საკადასტრო კოდით 6-----------;

საჯარო რეესტრის შესახებ" საქართველოს კანონის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის "ბ" ქვეპუნქტის საფუძველზე მიღებულ იქნა გადაწყვეტილება სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ ვინაიდან განცხადებაზე თანდართული დოკუმენტ(ათ/ინფორმაციით შეუძლებელია უძრავ ნივთზე უფლების საგნის იდენტიფიკაცია.

პირის მიერ წარმოდგენილია ლ-----–---–------–-----------–--–იის (ს/ნ 2--------) გამგეობის 16.01.2016 წლის კრების ოქმი N1( დამოწმებულ ნოტარიუს ნ. ჯ---------–-ს მიერ; დამოწმების თარიღი : 16.01.2017 წელი. ნომერი N17------1) რომელშიც გამგეობა მსჯელობს ქ. ბ---------ი. თ------ ქუჩა N4-·ში მდებარე შენობა-ნაგებობებთან დაკავშირებით N8----------- განაცხადით წარმოდგენილ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ნასყიდობის საგნად დაფიქსირებულია მთლიანი უძრავი ნივთი საკადასტრო კოდით 6----------- მიწის ნაკვეთი დაზუსტებული ფართობით 4--2 კვმ.

განცხადებით მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად;

დამატებით წარმოსადგენია კორექტირებული და ურთიერთშესაბამისობაში არსებული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია, კერძოდ: ლ-----–---–------–-----------–--–იის გამგეობის კრების ოქმი, რომელშიც სრულად იქნება აღწერილი ნასყიდობის საგნის რეკვიზიტები ( საკადასტრო კოდი მიწის ნაკვეთის ფართი).

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

-საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს N8------------0-( 25.08.2017) გადაწყვეტილება სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების თაობაზე.( ტ.1.ს.ფ.106-107)

 

3.1.7. საჯარო რესტრის ეროვნულ სააგენტოში ლ---–----------ამ ზემოთაღნიშნულ განცხადებასთან დამატებით წარადგინა არასამეწარმეო (არაკომერციული)ლ-----–---–------–-----------–--–იის გამგეობის კრების 2017 წლის 29 აგვისტოს კრების ოქმი N1, ნოტარიულად დამოწმებული, რ----–----– დადგენილია, რომ არასამეწარმეო (არაკომერციული)ლ-----–---–------–-----------–--–იის თავმჯდომარეს მიენიჭა წარმომადგენლობითი უფლებამოსილება ასოციაციის კუთვნილი ქონების, ბ---------ი, თ------ ქუჩა 4--ში მდებარე შენობა-ნაგებობის (საკადასტრო კოდით: N6-----------, მიწის ნაკვეთის ფართობი 4--2კვმ. და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობა ობიექტი N1 (არასაცხოვრებელი), ობიექტი N2 (არასაცხოვრებელი), ობიექტი N3 (არასაცხოვრებელი) და ობიექტი N4 (არასაცხოვრებელი) გასხვისებასთან დაკავშირებით, რის საფუძველზეც საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ განახლდა სარეგისტრაციო წარმოება და უძრავი ქონება საკადასტრო კოდით: N6----------- დარეგისტრირდა ო----------–--ასა და ა---------–-------ის საკუთრებად.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- განცხადების მიღების ბარათი( ტ.1.ს.ფ.108)

- არასამეწარმეო (არაკომერციული)ლ-----–---–------–-----------–--–იის გამგეობის კრების 2017 წლის 29 აგვისტოს კრების ოქმი N1( ტ.1.ს.ფ.109-110)

-ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან( ტ.1. ს.ფ.112-113)

 

3.2. დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები

3.2.1. ო----------–--ასა და ა---------–-------ის მიერ გადახდილია უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საფასური. 800000 (რვაასი ათასი) დოლარის ექვივალენტი ლარებში, რაც დასტურდება 2017 წლის 21 აგვისტოს ა(ა)იპ ლ-----–---–------–-----------–--–იის წარმომადგენელს ლ---–----------ას და ო----------–--ას და ა---------–-------ეს შორის გაფორმებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებით, სადაც მითითებულია, რომ ,,ნასყიდობის საგნის ღირებულება განისაზღვრა 800000 (რვაასი ათასი) დოლარის ექვივალენტი ლარებში, რომელიც მყიდველის მიერ გადახდილია.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

-უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება( ტ.1. ს.ფ.34-36).

 

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლის შესაბამისად, სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. სასამართლომ უნდა განსაზღვროს, თუ რომელ მხარეს ეკისრება ამ ფაქტის მტკიცების ტვირთი და ფაქტის დაუმტკიცებლობის არახელსაყრელი შედეგები უნდა დააკისროს იმ მხარეს, რომელსაც ამ ფაქტის დამტკიცება ევალებოდა.

 

სამოქალაქო საქმეზე დასაბუთებული გადაწყვეტილების მიღების ერთადერთი გზა მტკიცებაა, რ----–----– დგინდება საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ფაქტობრივი გარემოებები. მტკიცების პროცესში იგულისხმება პროცესის მონაწილე სუბიექტების საქმიანობა, მიმართული საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე ფაქტების არსებობის ან არარსებობის დასადგენად. პროცესის მონაწილე მხარეთა და სასამართლოს მტკიცებითი საქმიანობა, მოიცავს შემდეგ სტადიებს: მტკიცების საგნის განსაზღვრა; მტკიცებულებათა შეგროვება (მტკიცებულებათა გამოვლენა, მათი შეკრება და სასამართლოში წარდგენა); მტკიცებულებათა სასამართლოში გამოკვლევა; მტკიცებულებათა შეფასება. დამტკიცებას საჭიროებს ის გარემოებები, რომლებიც ასაბუთებს სასარჩელო მოთხოვნასა და სარჩელის ფაქტობრივ გარემოებებს, მოწინააღმდეგე მხარის მიერ სარჩელის ფაქტობრივი გარემოებებისა და სასარჩელო მოთხოვნის უარყოფას, ასევე, საქმის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებები (იხ. სუსგ, საქმე Nა----------------).

 

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის თანახმად, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. ამ გარემოებათა დამტკიცება შეიძლება თვით მხარეთა (მესამე პირთა) ახსნა-განმარტებით, მოწმეთა ჩვენებით, ფაქტების კონსტატაციის მასალებით, წერილობითი თუ ნივთიერი მტკიცებულებებითა და ექსპერტთა დასკვნებით. საქმის გარემოებანი, რომლებიც კანონის თანახმად, უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით. აღნიშნული ნორმა ასახავს სამოქალაქო სამართალში მოქმედ ზოგად პრინციპს ,,მტკიცების ტვირთი ეკისრება მას ვინც ამტკიცებს და არა მას, ვინც უარყოფს’’ -,,affirmanti, non legati, incumbit probatio’’.

 

შესაბამისად, მოქმედი სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი, აწესებს მტკიცების ტვირთის განაწილების სტანდარტს, რომლის მიხედვითაც მხარეთა შორის მტკიცების ტვირთი განაწილებულ უნდა იქნეს იმგვარად, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხეს უნდა დაეკისროთ იმ ფაქტების დამტკიცება, რომელთა მტკიცება მათთვის ობიექტურად შესაძლებელია. მოსარჩელემ უნდა დაადასტუროს გარემოებები, რომლებზედაც იგი ამყარებს სასარჩელო მოთხოვნას, ხოლო მოპასუხემ კი ის გარემოებები, რომლებსაც შესაგებელი ეფუძნება. მტკიცების ტვირთის მხარეთა შორის სწორად გადანაწილებას არა მარტო საპროცესო-სამართლებრივი, არამედ არსებითი მატერიალურ-სამართლებრივი მნიშვნელობაც გააჩნია, ვინაიდან მხარის მიერ ამ მოვალეობის შეუსრულებლობას ან არაჯეროვნად განხორციელებას, შედეგად მოჰყვება ამავე მხარისთვის უარყოფითი, არახელსაყრელი შედეგი.

სადავოა ო----------–--ასა და ა---------–-------ის მიერ ა(ა)იპ ლ-----–---–------–-----------–--–იისათვის ნასყიდობის ხელშეკრულების თანხის გადაცემა. საქმის მასალებით დადგენილია, რომ უძრავი ქონება მდებარე მისამართზე ქ. ბ---------ი, თ------ ქ.N4- ს/კ 6-----------., საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია ო----------–--ასა და ა---------–-------ის სახელზე. საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებულია 2017 წლის 21 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომელშიც მხარეები უთითებენ, რომ ნასყიდობის საგნის საფასური მყიდველის მიერ გადახდილია სრულად.

 

სასამართლო მიუთითებს, რომ იმ შემთხვევაში, როდესაც ნასყიდობის საგანზე (ქონებაზე) საკუთრების უფლება გადაცემულია, ანუ ქონებაზე (უძრავი ქონება) აღრიცხულია მყიდველის საკუთრების უფლება, არსებობს საფუძველი მყიდველის მიერ ნასყიდობის ფასის გადახდის ვარაუდისთვის, რაც საბოლოო ჯამში განაპირობებს მყიდველის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის მტკიცების ტვირთის გამყიდველისთვის დაკისრებას. თუმცა გამყიდველის მიერ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემის არსებობისას, მყიდველის მიერ ნასყიდობის ფასის გადახდის უარყოფის ვალდებულების გამყიდველისთვის ავტომატურ რეჟიმში დაკისრება, არასწორია. შესაბამისად, მტკიცების ტვირთის ამა თუ იმ მხარისთვის დაკისრების საკითხი ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში უნდა გადაწყდეს საქმის მასალებში არსებული მტკიცებულებების (მათ შორის მხარეთა განმარტებების ერთობლიობაში შეფასების გზით) (იხ. სუსგ, საქმე Nა---------------).

 

განსახილველ შემთხვევაში დადგენილია, რომ მყიდველს ნასყიდობის ფასი გადახდილი აქვს, ხოლო გამყიდველს უნდა გადაეცა ნასყიდობის საგანი. შესაბამისად, მხარეებმა ხელშეკრულებით განსაზღვრეს ნასყიდობის ფასის დაუყოვნებლივ გადახდის და ნასყიდობის საგნის გადაცემის ვალდებულება. სასამართლო მიუთითებს, რომ ვალდებულების დაუყოვნებლივ შესრულება გულისხმობს მოვალის უშუალო რეაქციას. შესაბამისად, ნასყიდობის ხელშეკრულების სიტყვა-სიტყვითი, ლოგიკური და შინაარსობრივი განმარტებიდან გამომდინარე სასამართლოს მიაჩნია, რომ გამყიდველის მიერ ნასყიდობის საგნის მყიდველისთვის გადაცემას წინ უძღოდა მყიდველის ვალდებულება, გადაეხადა ნასყიდობის ფასი, რადგანაც მოსარჩელეს შეეძლო განეცხადებინა უარი მანამ, ვიდრე ვალდებულების შესრულებაზე (ნასყიდობის საგნის გადაცემაზე) არ მიიღებდა საპასუხო შესრულებას (ნასყიდობის ფასის გადახდას).

 

სასამართლო ვერ გაიზიარებს მოსარჩელის განმარტებას და მის მიერ სასამართლოში წარმოდგენილი მოწმის ჩვენებას, ასევე საგამოძიებო მასალებში გასაუბრების ოქმებში მითითებულ მოწმეთა განმარტებას თანხის გადაუხდელობის დასადასტურებლად, რადგან საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. ამავე მუხლის მესამე ნაწილის თანახმად საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით და მოცემულ შემთხვევაში წერილობით მტკიცებულებათა საფუძველზე დადგენილია გარემოება, რომ 2017 წლის 21 აგვისტოს ა(ა)იპ ლ-----–---–------–-----------–--–იის წარმომადგენელს ლ---–----------ას და ო----------–--ას და ა---------–-------ეს შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, სადაც მითითებულია, რომ ,,ნასყიდობის საგნის ღირებულება განისაზღვრა 800000 (რვაასი ათასი) დოლარის ექვივალენტი ლარებში, რომელიც მყიდველის მიერ გადახდილია. ამასთან სასამართლო ყურადღებას მიაქცევს და მიუთითებს იმ გარემოებაზე, რომ 2017 წლის 21 აგვისტოს ო----------–--ამ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და ითხოვა უძრავ ნივთზე მდებარე ქ.ბ---------ი, თ------ ქ.N4--საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.2017 წლის 25 აგვისტოს N8------------0- გადაწყვეტილებით ო----------–--ას განცხადებაზე სადაც ის ითხოვდა საკუთრების უფლების რეგისტრაციას უძრავ ნივთზე მდებარე ქ.ბ---------ი, თ------ ქ.N4- შეჩერდა სარეგისტრაციო წარმოება, სრულყოფილი დოკუმენტაციის წარუდგენლობის გამო, ხოლო 2017 წლის 29 აგვისტოს თავად გამყიდველმა ლ---–----------ამ ზემოთაღნიშნულ განცხადებასთან დამატებით წარმოადგინა კრების ოქმი N1 ნოტარიულად დამოწმებული. რის საფუძველზეც განახლდა სარეგისტრაციო წარმოება, ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან და მხარეთა შორის მტკიცების ტვირთის ობიექტური განაწილების სტანდარტიდან გამომდინარე, სასამართლო მიიჩნევს, რომ მხოლოდ მოსარჩელის ზოგადი მითითება ვერ განიხილება სარწმუნო მტკიცებულებად მოპასუხის მიერ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული თანხის გადაუცემლობასთან მიმართებით.

 

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

4. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა

სარჩელის განხილვის, ახსნა-განმარტებების მოსმენის, მხარეთა წარმომადგენლების სამართლებრივი პოზიციის გაანალიზებისა და დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შეფასების შედეგად სასამართლო მივიდა დასკვნამდე, რომ ა(ა)იპ ლ-----–---–------–-----------–--–იის სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს უსაფუძვლობის გამო.

 

5. კანონები, რომლებითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი,საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის,6. სამართლებრივი შეფასება

 

6.1. ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. "ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ", #7932/0-; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81); Boldea v. Romania, par. 30) (იხ. სუსგ, საქმე N1-----------). შესაბამისად, სასამართლო მიზანშეწონილად მიიჩნევს წინამდებარე გადაწყვეტილებაში იმსჯელოს განსახილველი დავის გადაწყვეტისთვის მნიშვნელოვან არსებითად გამოკვეთილ საფუძვლებზე. კერძოდ, აღიარებითი სარჩელის იურიდიულ ინტერესსა და მოთხოვნის ხანდაზმულობის საკითხზე.

 

სასამართლო მიუთითებს, რომ სამოქალაქო საქმეებზე დასაბუთებული გადაწყვეტილების მიღებისა და ზოგადად, მართლმსაჯულების განხორციელების უწინარეს საფუძველს წარმოადგენს იმის სწორად განსაზღვრა, თუ რა სამართლებრივი საფუძვლიდან გამომდინარეობს მხარეთა შორის წარმოშობილი დავა. ამ მიზნით, საქმის განმხილველმა სასამართლომ პირველყოვლისა, უნდა დაადგინოს მოთხოვნის მატერიალური საფუძველი [მოთხოვნის დამფუძნებელი ნორმა]. მხოლოდ ამის შემდეგ უნდა გამოარკვიოს მოძიებული ნორმის წინაპირობები, მისი აბსტრაქტული შემადგენლობა და შეამოწმოს განხორციელებულია თუ არა განსახილველ საქმეზე ყველა მათგანი. ამ ასპექტში, ფორმალურ სამართლებრივი თვალსაზრისით, სასამართლო შეზღუდულია სარჩელის ფაქტობრივი გარემოებებით: იგი ამოწმებს რომელ კონკრეტულ ფაქტობრივ გარემოებებზე მიუთითებს მოსარჩელე, ქმნიან თუ არა ისინი დამფუძნებელი ნორმის უკლებლივ ყველა წანამძღვარს. ამის შემდეგ მოწმდება, მოპასუხის პოზიცია რამდენად აქარწყლებს წარმოშობილ წანამძღვრებს (პროცესუალური და მატერიალური თვალსაზრისით) (იხ. სუსგ №ას-5------------- აპრილი 2017 წელი).

 

შესაბამისად, სასარჩელო მოთხოვნიდან გამომდინარე სასამართლოს ამოცანაა საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე დაადგინოს რამდენად არსებობს სარჩელის დაკმაყოფილებისათვის აუცილებელ კომპონენტთა ერთიანობა მითითებული ფაქტობრივი გარემოებებიდან და საფუძვლებიდან გამომდინარე. განსახილველ შემთხვევაში წარმოდგენილი სარჩელით მოსარჩელე ითხოვს შეწყდეს ო----------–--ას, ა---------–-------ესა და ააიპ- ლ-----–---–------–-----------–--–იას შორის 2017 წლის 21 აგვისტოს დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება და უძრავი ქონების მდებარე ქ. ბ---------ი, თ------ ქ.N4- ს/კ 6----------- მესაკუთრედ ცნობილ იქნას ააიპ- ლ-----–---–------–-----------–--–ია. მოპასუხეებმა ა---------–-------ემ და ო----------–--ამ- გამოათავისუფლონ და მოსარჩელეს ააიპ- ლ-----–---–------–-----------–--–იას ფაქტობრივ მფლობელობაში გადასცენ უძრავი ქონება მდებარე: ქ. ბ---------ი, თ------ ქ.N4- ს/კ 6-----------.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 50-ე მუხლის მიხედვით გარიგება არის ცალმხრივი, ორმხრივი ან მრავალმხრივი ნების გამოვლენა, რომელიც მიმართულია სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობის, შეცვლის ან შეწყვეტისაკენ. რამდენადაც გარიგება ვლინდება პირის მიერ ნების გამოვლენაში, არსებობს ნამდვილი და ბათილი გარიგებები. ნამდვილად ითვლება ისეთი გარიგება, რომელიც იწვევს გარიგების მონაწილეების მიერ დასახული სამართლებრივი შედეგის დადგომას, ხოლო ბათილია გარიგება, თუ მას შედეგად არ მოჰყვება დასახული მიზანი იმის გამო, რომ მოქმედი სამართალი განხორციელებულ ქმედებას სამართლებრივად უვარგისად მიიჩნევს.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 477-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი.

 

დადგენილია, რომ 2017 წლის 21 აგვისტოს ო----------–--ას, ა---------–-------ესა და ა(ა)იპ- ლ-----–---–------–-----------–--–იას შორის დაიდო უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რ----–----– ლ---–----------ამ ო----------–--ას და ა---------–-------ეს საკუთრებაში გადასცა უძრავი ქონება მდებარე, ქ. ბ---------ი, თ------ ქ.N4- ს/კ 6----------- , ხოლო მყიდველმა გამყიდველს გადაუხადა ნასყიდობის ფასი.

მოსარჩელე სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობას ითხოვს იმ საფუძვლით, რომ არ მოხდა უძრავი ქონების საფასურის გადახდა

 

სასამართლო განმარტავს, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილის დანაწესის მიხედვით, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.

 

სამოქალაქო კოდექსის 187-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, შემძენი ხდება ნივთის მესაკუთრე მაშინაც, როცა გამსხვისებელი არ იყო ნივთის მესაკუთრე, მაგრამ შემძენი ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერია. კეთილსინდისიერად არ ჩაითვლება შემძენი, თუ მან იცოდა ან უნდა სცოდნოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. კეთილსინდისიერების ფაქტი უნდა არსებობდეს ნივთის გადაცემამდე.

 

განსახილველ შემთხვევაში უდავოდ დადგენილია, რომ სადავო უძრავი ქონება 2017 წლის 21 აგვისტოს, ანუ სადავო ხელშეკრულების გაფორმების დროისათვის, საჯარო რეესტრის მონაცემებით საკუთრების უფლებით აღრიცხული იყო ა(ა)იპ- ლ-----–---–------–-----------–--–იის საკუთრებაში.

 

სასამართლო შემძენის მიერ ნასყიდობის საფასურის გადახდის დამადასტურებლად მიიჩნევს სადავო ხელშეკრულების საფუძველზე საჯარო რეესტრში უძრავ ნივთზე მყიდველის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ფაქტს. მყიდველს თავისუფლად შეეძლო, ერთპიროვნულად, გამყიდველისაგან დამოუკიდებლად, მოეხდინა ამ ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. სასამართლოს მითითებით, საჯარო რეესტრის ჩანაწერი იძლევა პრეზუმფციას მესამე პირთათვის, რომ რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული ხელშეკრულება შესრულებულია და ჩანაწერი ნამდვილია.

 

ამასთან სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს ასევე იმ გარემოებაზე, რომ 2017 წლის 21 აგვისტოს ო----------–--ამ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და ითხოვა უძრავ ნივთზე მდებარე ქ.ბ---------ი, თ------ ქ.N4--საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.2017 წლის 25 აგვისტოს N8------------0- გადაწყვეტილებით ო----------–--ას განცხადებაზე სადაც ის ითხოვდა საკუთრების უფლების რეგისტრაციას უძრავ ნივთზე მდებარე ქ.ბ---------ი, თ------ ქ.N4- შეჩერდა სარეგისტრაციო წარმოება, სრულყოფილი დოკუმენტაციის წარუდგენლობის გამო, ხოლო 2017 წლის 29 აგვისტოს თავად გამყიდველმა ლ---–----------ამ ზემოთაღნიშნულ განცხადებასთან დამატებით წარმოადგინა კრების ოქმი N1 ნოტარიულად დამოწმებული. რის საფუძველზეც განახლდა სარეგისტრაციო წარმოება და უძრავი ქონება დარეგისტრირდა მოპასუხეთა საკუთრებაში.

 

სასამართლო განმარტავს, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულება არის ორმხრივი, კონსესუალური და სასყიდლიანი ხელშეკრულება. იგი ორმხრივ მავალდებულებელი გარიგებაა, რაც გამოიხატება ერთის მხრივ გამყიდველის ვალდებულებაში, გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი, ხოლო მეორეს მხრივ მყიდველის ვალდებულებაში, გადაუხადოს გამყიდველს შეთანხმებული ფასი და მიიღოს ქონება. ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად ნასყიდობის საგნის საფასური გადახდილია, ამდენად მხარეებმა ხელშეკრულებით განსაზღვრეს როგორც საკუთრების უფლების მყიდველზე დაუყოვნებლივ გადაცემის, ასევე გამყიდველისთვის ნასყიდობის ფასის დაუყოვნებლივ გადახდის ვალდებულება. ვალდებულების დაუყოვნებლივ შესრულება გულისხმობს მოვალის უშუალო რეაქციას, იმდენად, რამდენადაც ეს შესაძლებელია ობიექტური გარემოებების გათვალისწინებით. სამოქალაქო კოდექსის 369-ე მუხლის მიხედვით, იმ პირს, რომელსაც ვალდებულება აკისრია ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, შეუძლია უარი თქვას ვალდებულების შესრულებაზე საპასუხო მოქმედების განხორციელებამდე, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა იგი ვალდებული იყო თავისი ვალდებულება წინასწარ შეესრულებინა. საქმეში წარმოდგენილი ნასყიდობის ხელშეკრულების სიტყვა-სიტყვითი, ლოგიკური და შინაარსობრივი განმარტებიდან ნათლად ჩანს, რომ გამყიდველის მიერ ნასყიდობის საგნის მყიდველზე გადაცემას წინ უძღოდა მყიდველის ვალდებულება, გადაეხადა ნასყიდობის ფასი. ამდენად, მოსარჩელეს შეეძლო განეცხადებინა უარი თავის მხრივ ვალდებულების შესრულებაზე (ნასყიდობის საგნის გადაცემაზე), სანამ არ მიიღებდა საპასუხო შესრულებას (ნასყიდობის ფასის გადახდას). როგორც საქმის მასალებითაა დადგენილი, სადავო ქონება საკუთრების უფლებით აღრიცხულია მოპასუხის სახელზე. თვით მოსარჩელეც არ უარყოფს იმ ფაქტს, რომ იგი მოპასუხეებთან ერთად იმყოფებოდა საჯარო რეესტრში.

 

სასამართლო დამატებით მიუთითებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკაზე, კერძოდ, ერთ-ერთ საქმეზე, სადაც მოსარჩელე ითხოვდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობას და ქონების დაბრუნებას, პალატამ განმარტა, რომ ნასყიდობის გარიგების დადებისას ნასყიდობის ფასის გადაუხდელობა, მყიდველის მიერ ვალდებულების შესრულების მოთხოვნის საფუძველია და არა გარიგების ბათილობის (იხ.სუსგ 2-.0-.2004წ., საქმე ა-------------).

 

ყოველივე აღნიშნულის გათვალისწინებით, მოსარჩელის მოთხოვნა შეწყდეს ო----------–--ას, ა---------–-------ესა და ააიპ- ლ-----–---–------–-----------–--–იას შორის 2017 წლის 21 აგვისტოს დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება და უძრავი ქონების მდებარე ქ. ბ---------ი, თ------ ქ.N4- ს/კ 6----------- მესაკუთრედ ცნობილ იქნას ააიპ- ლ-----–---–------–-----------–--–ია. მოპასუხეებმა ა---------–-------ემ და ო----------–--ამ- გამოათავისუფლონ და მოსარჩელეს ააიპ- ლ-----–---–------–-----------–--–იას ფაქტობრივ მფლობელობაში გადასცენ უძრავი ქონება მდებარე: ქ. ბ---------ი, თ------ ქ.N4- ს/კ 6-----------. უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

 

7. სარჩელის უზრუნველყოფასთან დაკავშირებული საკითხები

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 19-1-ე მუხლის თანახმად, სარჩელის მიღებაზე უარის თქმის, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის, სარჩელის განუხილველად დატოვების ან საქმის წარმოების შეწყვეტის შემთხვევაში სასამართლო თავისი გადაწყვეტილებით (განჩინებით) აუქმებს ამ სარჩელთან დაკავშირებით გამოყენებულ უზრუნველყოფის ღონისძიებას, რაც საჩივრდება ამ გადაწყვეტილების (განჩინების) გასაჩივრებისათვის კანონით დადგენილი წესით. მხარეთა მორიგების შემთხვევაში სასამართლო აუქმებს უზრუნველყოფის ღონისძიებას, თუ მხარეები სხვა რამეზე არ შეთანხმდებიან.

 

სარჩელი არ დაკმაყოფილდა შესაბამისად უნდა გაუქმდეს ახალციხის რაიონული სასამართლოს 2018 წლის 16 აგვისტოს განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება, რ----–----– ყადაღა დაედო მოპასუხეების ა---------–-------ისა და ო----------–--ას- საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე მდებარე: ქ. ბ---------ი, ქუჩა თ---------- ნაკვეთის საკუთრების ტიპი: თანასაკუთრება, დანიშნულება არასასოფლო სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი 4----- კვ.მ შენობა- ნაგებობის ჩამონათვალი: ობიექტი N1 (არასაცხოვრებელი), ობიექტი N2 (არასაცხოვრებელი), ობიექტი N3(არასაცხოვრებელი), ობიექტი N4 (არასაცხოვრებელი) საკადასტრო კოდი 6-----------

 

8. საპროცესო ხარჯები

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფოს ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან.

 

სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, შესაბამისად მოსარჩელის მიერ გადახდილი ბაჟი უნდა დარჩეს ბიუჯეტში.

 

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

სასამართლომ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე, 243-244-ე, 248-249-ე, 257-ე, 2591, 36--ე, 369-ე მუხლებით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

 

1. ა(ა) იპ ლ-----–---–------–-----------–--–იის სარჩელი მოპასუხეების ა---------–-------ისა და ო----------–--ას მიმართ არ დაკმაყოფილდეს.

 

2. გაუქმდეს ახალციხის რაიონული სასამართლოს 2018 წლის 16 აგვისტოს განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება, რ----–----– ყადაღა დაედო მოპასუხეების ა---------–-------ისა და ო----------–--ას- საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე მდებარე: ქ. ბ---------ი, ქუჩა თ---------- ნაკვეთის საკუთრების ტიპი: თანასაკუთრება, დანიშნულება არასასოფლო სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი 4----- კვ.მ შენობა- ნაგებობის ჩამონათვალი: ობიექტი N1 (არასაცხოვრებელი), ობიექტი N2 (არასაცხოვრებელი), ობიექტი N3(არასაცხოვრებელი), ობიექტი N4 (არასაცხოვრებელი) საკადასტრო კოდი 6-----------

 

3. სახელმწიფო ბაჟი გადახდილია.

 

4. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატაში დასაბუთებული გადაწყვეტილების მხარეთათვის ჩაბარებიდან 14 დღის ვადაში, სარეზოლუციო ნაწილის მე-5 პუნქტით გათვალისწინებული წესების დაცვით ახალციხის რაიონული სასამართლოს მეშვეობით;

 

5. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე, თუ ის ესწრება გადაწყვეტილების გამოცხადებას ან მისთვის ცნობილია გადაწყვეტილების გამოცხადების თარიღი, ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 30–ე დღისა, გამოცხადდეს ახალციხის რაიონულ სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 30-ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება და აღდგენა დაუშვებელია.

 

მოსამართლე გია ბერაია