გადაწყვეტილება

საქმე N2/22823-18

გადაწყვეტილება

საქართველოს სახელით

21.03.2019 წელი ქ. თბილისი

შესავალი ნაწილი

თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგია

მოსამართლე - ქეთევან მამაცაშვილი

სხდომის მდივანი - ანა ბაჩიაშვილი

მოსარჩელე - ნ-------------–---–ი;

წარმომადგენელი - ზ-----------–---–ი;

მოპასუხე - შპს ''Pa------------------------'';

წარმომადგენელი - დ---------------ე;

დავის საგანი - თანხის გადახდის დაკისრება.

აღწერილობითი ნაწილი

1. სასარჩელო მოთხოვნა

 

1.1. მოპასუხე შპს ''Pa------------------------''-ს დაეკისროს ნ-------------–---–ის სასარგებლოდ 74 176 აშშ დოლარის გადახდა, რომელიც წარმოადგენს იმ ფართის, კერძოდ, 56.71 კვ.მ.-ს ღირებულებას, რომელიც ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობებით უნდა გადაეცათ მოსარჩელისათვის.

სარჩელი დამყარებულია შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე: 2015 წლის 25 აპრილს ნ-------------–---–თან და 2013 წლის 31 მაისს ნ----------------–---თან (რომლის გარდაცვალების შემდეგ მის კანონისმიერ მემკვიდრეს წარმოადგენს ნ-------------–---–ი) გაფორმებული ხელშეკრულებების საფუძველზე, მოპასუხემ იკისრა ქ. თბილისში, ი--------–--------------ში მდებარე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის აშენების და მის პირველ სართულზე მდებარე 140 კვ.მ.-ი კომერციული ფართის, მესამე სართულზე 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართისა და საერთო ავტოფარეხში ორი ავტოსადგომის მოსარჩელისათვის გადაცემის ვალდებულება. ხელშეკრულების თანახმად, მოპასუხე მხარე ვალდებული იყო აღნიშნული ფართები მესაკუთრისათვის გადაეცა ძველი საცხოვრებელი სახლის ყველა მესაკუთრის მიერ დაცლიდან 24 თვის ვადაში, ხოლო მშენებლობის დასრულებიდან არაუგვიანეს 6 თვის განმავლობაში ექსპლუატაციაში შეეყვანა ახლად აშენებული მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი კანონმდებლობით დადგენილი წესით. ამ ვალდებულებების შესრულების შემდეგ კი ხელშეკრულების თანახმად უნდა მომხდარიყო ზემოთაღნიშნული ინდივიდუალური ფართების მესაკუთრეთათვის გადაცემა. მოსარჩელის განმარტებით, მოპასუხე მხარემ არცერთი ზემოთაღნიშნული ვალდებულება არ შეასრულა - მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი დღესაც საჯარო რეესტრის მონაცემებით ითვლება ''მშენებარედ''. შენობა ექსპლუატაციაში არ არის მიღებული. მოპასუხის მიერ ნაცვლად პირველ სართულზე 140 კვ.მ. კომერციული ფართისა, შეთავაზებული იქნა ანტრესოლით გაყოფილი სივრცე, საიდანაც პირველი სართულის საერთო ფართია 67.71 კვ.მ., ანტრესოლის საერთო ფართი კი 70.32 კვ.მ., რაც ჯამში შეადგენს 138.03 კვმ.-ს. საცხოვრებელი ფართის გადმოცემა განხორციელდა მხოლოდ 2018 წლის 28 მაისს და თანაც როგორც ფართის გადმოცემის შემდეგ გაირკვა, საცხოვრებელი ფართი ნაცვლად 116 კვ.მ-ისა რეალურად არის 97.99 კვ.მ. და არ არის გადმოცემული საერთო ავტოფარეხში ორი ავტოსადგომი. მოსარჩელის განმარტებით, თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 12 თებერვლის გადაწყვეტილებით ნ-------------–---–ის სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ და მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა 217 000 აშშ დოლარის გადახდა. მხარეები ვალდებული არიან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებები შეასრულონ პირნათლად და კეთილსინდისიერად. 2018 წლის 25 მაისს, ქ. თბილისში, ვ----------------–--------------ში მდებარე მესამე სართულზე განთავსებული საცხოვრებელი ბინა, რომელიც საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია N0------------------------- საკადასტრო კოდით, საკუთრების უფლებით აღირიცხა მოსარჩელის სახელზე. მოსარჩელემ გადაწყვიტა გადაემოწმებინა საკუთრების უფლებით აღრიცხული ზემოთაღნიშნული საცხოვრებელი ბინის ფართობი, თუ რამდენად შეესაბამებოდა მხარეთა შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ - 116 კვ.მ. ფართობს. 2018 წლის 1 ივნისის სსიპ - ლ. სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნის თანახმად აღმოჩნდა, რომ ბინის სრულყოფილი ფართი (საერთო ფართი) შეადგენს 109.30 კვ.მ.-ს. აქედან საცხოვრებელი ოთახების N1, N2 და N3 საერთო ფართი შეადგენს 59.29 კვ.მ.-ს, ხოლო დამხმარე ფართი N4 დერეფანი, N5 სამზარეულო, N6 სააბაზანო-საპირფარეშო, N7 საპირფარეშო, N8 საკუჭნაო, N9 აივანი და N10 აივნის საერთო ფართი შეადგენს 50.01 კვ.მ.-ს. შესაბამისად, მოსარჩელე მიიჩნევს, რომ მოპასუხემ ნაცვლად იმისა, მისთვის გადაეცა 116 კვ.მ. ფართი, გადასცა 59.29 კვ.მ., რაც 56.71 კვ.მ-ით ნაკლებია მისაღებ ფართზე. იმის გათვალისწინებით, რომ ქ. თბილისში, ვ-----------------–--------------ში მდებარე მე-7 სართულზე განთავსებული საცხოვრებელი ბინა N39, 106.25 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართით, თავად მოპასუხე კომპანიის მიერ გაიყიდა 139 000 აშშ დოლარად, ანუ 1 კვ.მ. 1308 აშშ დოლარად, გამოდის რომ მოპასუხის მიერ მისთვის მიყენებულმა ზიანმა შეადგინა 56.71*1308=74176.68 აშშ დოლარი. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელე ითხოვს 74 176.68 აშშ დოლარის გადახდის მოპასუხისათვის დაკისრებას.

2. მოპასუხის პოზიცია 2.1. მოპასუხე შპს ''Pa------------------------'' არ ეთანხმება სარჩელს და აღნიშნავს, რომ არ არსებობს ზიანის ანაზღაურების სამართლებრივი საფუძველი. მოსარჩელემ მიიღო მისი კუთვნილი ბინა, რომელიც შეესაბამება მხარეთა შორის არსებულ ხელშეკრულებას. მოსარჩელის არგუმენტაცია თითქოსდა საცხოვრებელი ფართი არ მოიცავს აბაზანას და სხვა საცხოვრებელი ბინის არსებით ნაწილებს დაუსაბუთებელია, როგორც ფაქტობრივი თვალსაზრისით, ისე იურიდიულად. მოპასუხის განმარტებით, მოსარჩელე ვერ ადასტურებს ვერც ზიანის მიყენების ფაქტს და ვერც ოდენობას. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით. წინამდებარე საქმეზე წარმოდგენილია ხელშეკრულება და საჯარო რეესტრის ამონაწერი. ამ ორი დოკუმენტით დასტურდება როგორც მოპასუხის მიერ ვალდებულების აღების, ისე მისი შესრულების ფაქტი. მოსარჩელეს საკუთრებაში გადაეცა ბინა ხელშეკრულებაში მითითებული ფართობით, რითაც მხარეთა შორის სსკ 427-ე მუხლის მოთხოვნათა შესაბამისად სახელშეკრულებო ურთიერთობა შეწყდა, შესაბამისად, მოპასუხე მიიჩნევს რომ სარჩელი უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

3. ფაქტობრივი გარემოებები

3.1. უდავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.1.1. 2013 წლის მაისში ნ----------------–--- და მოპასუხე შპს ''Pa------------------------''-ს შორის გაფორმებული წინარე ხელშეკრულების 2.2. პუნქტის თანახმად, ინვესტორის მიერ ამ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულების შემდგომ, მხარეები თანხმდებიან, რომ მესაკუთრე მიიღებს მესამე სართულზე 116 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართს (შესაბამის წილ მიწის ნაკვეთთან ერთად), რაც უნდა აკმაყოფილებდეს წინარე ხელშეკრულების 2.2.1. მუხლში მოცემულ პირობებს. ნაგებობის დანარჩენი ნაწილი დარჩება ინვესტორის საკუთრებაში, რასთან დაკავშირებითაც იმ შემთხვევაში, თუ ინვესტორი შეასრულებს მის მიერ ნაკისრ ვალდებულებებს, მესაკუთრეს მომავალში არ შეიძლება გააჩნდეს რაიმე პრეტენზია.

ხელშეკრულების 2.2.1. პუნქტის თანახმად, საცხოვრებელი ფართის პირობები გულისხმობს ფართის შემდეგ მდგომარეობაში მიყვანას:

- გარე ფასადი დასრულებული სახით გარე კარ-ფანჯრების დამონტაჟებით;

- სადარბაზო დასრულებული;

- კიბის უჯრედი დასრულებული;

- წყლისა და კანალიზაციის ცენტრალური დგარები დამონტაჟებული;

- სადარბაზოში დამონტაჟებული ცენტრალური ელექტროგაყვანილობა და მიყვანილი ბინამდე;

- სახურავი გადახურული პროექტის მიხედვით;

- ლიფტები დამონტაჟებული;

- ეზო კეთილმოწყობილი პროექტის მიხედვით;

- ფართში ტიხრები (შიდა კედლები) ამოშენებული წვრილი საკედლე ბეტონის ბლოკით, გაჯით გალესილი, შელესილი და შეღებილი;

- ელექტროგაყვანილობა (სპილენძის) მოწყობილი - ოთახში 4 წერილი;

- ბუნებრივი აირი მიყვანილი ინდივიდუალურ ფართებამდე;

- იატაკის მოპირკეთება ლამინატით;

- ფანჯრები და კარები გარე პერიმეტრზე მეტალოპლასტიკის ორმაგი მინაპარკეტით;

- შიდა კარებები - შიდა მ.დ.ფ.-ის მასალით;

- აბაზანა-ტუალეტი კაფელი, მეთლახი, ნიჟარა და საშხაპე (თურქული ან ჩინური წარმოების);

- სადარბაზოს კარები რკინის.

ხელშეკრულების 2.4. პუნქტით, მესაკუთრე გამოხატავს თანხმობას მასზედ, რომ მისი მოთხოვნები შემოიფარგლება ამ ხელშეკრულების 2.2. და 2.2.1 მუხლებში მითითებული ფართით და სარემონტო სამუშაოებით და მომავალში არ ექნება რაიმე პრეტენზია ნაგებობის დანარჩენ ნაწილ(ებ)ზე. ყოველგვარი გაუგებრობის თავიდან აცილების მიზნით, მხარეები აცნობიერებენ და გამოთქვამენ თანხმობას მასზედ, რომ მშენებლობის პროცესში პროექტში შესაძლებელია შევიდეს ისეთი ცვლილებები, რაც გამოიწვევს ნაგებობის ფართის გაზრდას/შემცირებას, რის მიუხედავადაც მესაკუთრის მოთხოვნა შემოიფარგლება მხოლოდ 2.2. მუხლში მითითებული ფართით.

ხელშეკრულების 2.5. პუნქტით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ინდივიდუალურ საცხოვრებელ ფართში შიდა ტიხრები ამოშენდება მესაკუთრის სურვილის შესაბამისად იმ პირობების გათვალისწინებით, რომ აღნიშნული ტიხრების დასმა მოხდება წყლის, კანალიზაციის ცენტრალური დგარების და საყრდენი კედლების გათვალისწინებით გონივრულად.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 2013 წლის წინარე ხელშეკრულება (ს.ფ. 32-42);

- მხარეთა ახსნა-განმარტება - იხ. სასამართლო სხდომის ოქმი.

 

3.1.2. 2013 წლის 28 ოქტომბერს, მოსარჩელე ნ-------------–---–ს, როგორც აწ. გარდაცვლილ ნ----------------–--- სამკვიდროს მმართველს და მოპასუხეს შორის გაფორმდა შეთანხმება, 2013 წლის წინარე ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანის შესახებ.

 

მხარეები შეთანხმდნენ, რომ შეცვლილიყო ხელშეკრულების 2.2. მუხლი და ჩამოყალიბებულიყო შემდეგნაირად: ''2.2. ინვესტორის მიერ ამ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულების შემდგომ, მხარეები თანხმდებიან, რომ მესაკუთრე მიიღებს მესამე სართულზე - 116 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართს (შესაბამის წილ მიწის ნაკვეთთან ერთად), რაც უნდა აკმაყოფილებდეს წინარე ხელშეკრულების 2.2.1. მუხლში მოცემულ პირობებს და ასევე ერთ ავტოსადგომს საერთო ავტოფარეხში. ნაგებობის დანარჩენი ნაწილი დარჩება ინვესტორის საკუთრებაში, რასთან დაკავშირებითაც იმ შემთხვევაში თუ ინვესტორი შეასრულებს მის მიერ ნაკისრ ვალდებულებებს, მესაკუთრეს მომავალში არ შეიძლება გააჩნდეს რაიმე პრეტენზია.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 2013 წლის 28 ოქტომბრის ცვლილებები (ს.ფ. 43);

- მხარეთა ახსნა-განმარტება - იხ. სასამართლო სხდომის ოქმი.

 

3.1.3. დადგენილია, რომ ნოდარ გრიგოლია გარდაიცვალა 2013 წლის 16 ივნისს, ხოლო მოსარჩელე ნ-------------–---–მა, რომელიც არის მამკვიდრებლის პირველი რიგის მემკვიდრე მიიღო გარდაცვლილი ნ----------------–--- სამკვიდრო ქონება (მოძრავი და უძრავი) სრულად სამკვიდრო ქონებაში შემავალი აქტივებითა და პასივებით.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 13.01.2014 წლის სამკვიდრო მოწმობის ასლი (ს.ფ. 28-31);

- მხარეთა ახსნა-განმარტება - იხ. სასამართლო სხდომის ოქმი.

 

3.1.4. დადგენილია, რომ 25.05.2018 წლიდან ნ-------------–---–ის სახელზე საკუთრების უფლებით ირიცხება უძრავი ქონება, მდებარე: ქ. თბილისი, ქუჩა ნ-----–--------------------------------------–---------------------------------------------–-- (უძრავი ქონების) საკადასტრო კოდი N0-------------------------.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან (ს.ფ. 93-94);

- მხარეთა ახსნა-განმარტება (სასამართლო სხდომის ოქმები).

 

3.1.5. სსიპ - ლ. სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2018 წლის 1 ივნისის დასკვნით დგინდება, რომ ექსპერტიზის წინაშე დასმულ იქნა შეკითხვა შემდეგი სახით - ''გთხოვთ ჩაგვიტაროთ აზომვითი სამუშაოები, ქ. თბილისი ი------------–------------------------ში მდებარე საცხოვრებელი ბინის სრულყოფილი ფართის (საცხოვრებელი ფართი და საერთო ფართი)''.

 

დასმულ შეკითხვაზე ექსპერტის მიერ გაცემულ იქნა დასკვნა, რომელშიც აღნიშნულია, რომ ქ. თბილისში, ი------------–------------------------ში მდებარე საცხოვრებელი ბინის სრულყოფილი ფართი (საერთო ფართი) შეადგენს - 109.30 კვ.მ.-ს. აქედან საცხოვრებელი ოთახების N1, N2 და N3 საერთო ფართი შეადგენს - 59.29 კვ.მ.-ს, ხოლო დამხმარე ფართის N4 დერეფანი, N5 სამზარეულო, N6 სააბაზანო-საპირფარეშო, N7 საპირფარეშო, N8 საკუჭნაო, N9 აივანი და N10 აივანის საერთო ფართი შეადგენს - 50.01 კვ.მ.-ს.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 1.06.2018 წლის დასკვნა (ს.ფ. 95-102);

- მხარეთა ახსნა-განმარტება (სასამართლო სხდომის ოქმები).

 

3.1.6. სსიპ - ლ. სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2018 წლის 16 ნოემბრის დასკვნით დგინდება, რომ ექსპერტიზის წინაშე დასმულ იქნა შეკითხვა შემდეგი სახით - ''გთხოვთ ჩაატაროთ ქ. თბილისში, ი------------–------------------------ში მდებარე ფართის აზომვითი სამუშაოები და დაადგინოთ მთლიანი ბინის ფართობი, ბინაში არსებული ტიხრების ჩათვლით''.

 

დასმულ შეკითხვაზე ექსპერტის მიერ გაცემულ იქნა დასკვნა, რომელშიც აღნიშნულია, რომ ქ. თბილისში, ი------------–------------------------ის ფართობი, ბინის შემომზღუდავ კედლებს შორის (შიდა ტიხრების, სვეტის და საკომუნიკაციო (სავენტილაციო/საკანალიზაციო) შახტები) არსებული სივრცისა და აივნების ფართობების გათვალისწინებით შეადგენს - 116.15 კვ.მ.-ს.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 16.11.2018 წლის დასკვნა (ს.ფ. 201-207);

- მხარეთა ახსნა-განმარტება (სასამართლო სხდომის ოქმები).

 

3.2. დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.2.1. საქმე არსებული დოკუმენტაციის შესწავლისა და შეფასების, ასევე მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენის შედეგად სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოპასუხე მხარის მიერ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება შესრულებულია სრულად, ჯეროვნად და კეთილსინდისიერად, აღნიშნული სადავო ფაქტის საწინააღმდეგო დამტკიცებულება საქმეზე არ მოიპოვება და არც მხარეს წარმოუდგენია, ამდენად, მოსარჩელე მხარემ ვერ დაადასტურა სადავო ფაქტობრივი გარემოება მასზედ, რომ მოპასუხე მხარის მიერ გადაცემული უძრავი ნივთი ნაკლის მქონეა, კერძოდ, გადაცემული უძრავი ქონების საერთო ფართი - 116 კვ.მ.-ზე ნაკლებია.

 

სასამართლო განმარტავს, რომ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლის თანახმად, სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონ განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაუდონ საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები.

 

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომელზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. ამავე მუხლის მესამე ნაწილის თანახმად, გარემოებები, რომელიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით.

 

საკმაოდ დიდი მნიშვნელობა ენიჭება მხარეთა ახსნა-განმარტებებს საქმისათვის მნიშვნელოვან ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, რომლებიც, ამ ფაქტების დამტკიცების არსიდან გამომდინარე, უნდა აკმაყოფილებდეს ფაკულტატურ მოვალეობებს. აღნიშნული მოვალეობები რეალიზდება მტკიცებით საქმიანობაში და მასში აისახება ყველა ის ნიშან-თვისება, რომელიც აუცილებელია იმისათვის, რომ სასამართლომ ირწმუნოს დასადგენი ფაქტის არსებობა-არარსებობის ნამდვილობა. მაგალითად, როდესაც ერთ-ერთი მხარე უთითებს ფაქტზე, რომელსაც მოწინააღმდეგე მხარე მხოლოდ ზოგადად უარყოფს, ჩაითვლება, რომ მოხსენება არ არის დეტალურად და კონკრეტულად ჩამოყალიბებული, არ წარმოადგენს მოწინააღმდეგე მხარის მიერ მოხსენიებული ფაქტობრივი გარემოების ნამდვილ უარყოფას და სასამართლო არ გაითვალისწინებს. ამდენად, ზოგადი ხასიათის მტკიცება ან ზოგადი ხასიათის უარყოფა შესაძლებელია საქმის სპეციფიკად გამომდინარე და გააჩნია მატერიალურ-სამართლებრივი შინაარსი, როდესაც ერთ-ერთი მხარის მიერ მითითებული ფაქტი სასამართლოს შეუძლია მიიღოს სარწმუნოდ, რადგან მეორე ვერ აქარწყლებს მის არსებობას.

 

მოცემულ შემთხვევაში, საქმის მასალებით დგინდება, რომ მოპასუხემ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება შეასრულა. საქმის მასალებით ასევე დადგენილია, რომ მოსარჩელეს გადაეცა უძრავი ქონება და იგი 2018 წლის 25 მაისიდან საჯარო რეესტრის მონაცემების თანახმად წარმოადგენს სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრეს. საგულისხმოა ის გარემოება, რომ 2018 წლიდან დღემდე საჯარო რეესტრში დაფიქსირებულია მოსარჩელის საკუთრების უფლება - 116 კვ.მ. ფართზე და აღნიშნული სადავოდ არ არის გამხდარი, ასევე არ არის დადგენილი ამ ჩანაწერის უზუსტობა. ამასთან, სსიპ - ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი დასკვნით დადგენილია, რომ სადავო უძრავი ქონების საერთო ფართი არის - 109.30 კვ.მ., მოსარჩელე მხარის მიერ წარმოდგენილ დასკვნაში მართალია უძრავი ნივთის საერთო ფართად დაფიქსირებულია - 109.30 კვ.მ., თუმცა სადავო არ არის, რომ ეს ფართი არ მოიცავს ''ტიხრების'' მიერ დაკავებული ფართს, შეთანხმების მიხედვით კი გადასაცემ ფართს წარმოადგენდა - 116 კვ.მ.; ასევე გასათვალისწინებელია მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნა, რომელიც ასევე მოიცავს ტიხრების მიერ დაკავებული ფართს და ადგენს, რომ სადავო უძრავი ქონების საერთო ფართი არის - 116 კვ.მ.

 

სასამართლო ასევე აღნიშნავს, რომ ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ მხარეთა შეთანხმება მოსარჩელისათვის 116 კვ.მ. ფართის გადაცემის შესახებ მოიცავდა ტიხრების მიერ დაკავებულ ფართსაც გამომდინარეობს 2013 წლის მაისის ხელშეკრულების 2.5. პუნქტის შინაარსიდან, რომლის თანახმადაც ინდივიდუალურ საცხოვრებელ ფართში შიდა ტიხრების ამოშენება უნდა განხორციელებულიყო მესაკუთრის სურვილის შესაბამისად. ხელშეკრულების 2.2.1. პუნქტის თანახმად, საცხოვრებელი ფართის პირობები გულისხმობს ფართის შემდეგ მდგომარეობაში მიყვანას, მათ შორის მოიცავდა: ფართში ტიხრები (შიდა კედლები) ამოშენებული უნდა იყოს წვრილი საკედლე ბეტონის ბლოკით, გაჯით გალესილი, შელესილი და შეღებილი; აბაზანა-ტუალეტი კაფელი, მეთლახი, ნიჟარა და საშხაპე (თურქული ან ჩინური წარმოების).

სასამართლო მიიჩნევს, რომ ხელშეკრულების პირობების ამგვარი დათქმა არ ეწინააღმდეგება სამოქალაქო კოდექსის 52-ე მუხლით დადგენილ მოთხოვნებს, რომლის შესაბამისადაც, ნების გამოვლენის განმარტებისას ნება უნდა დადგინდეს გონივრული გასნჯის შედეგად და არა მარტოოდენ გამიოთქმის სიტყვასიტყვითი აზრიდან.

ამასთან, ხელშეკრულებაში მითითებულია, რომ მოსარჩელეს უნდა გადასცემოდა - 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი, თუმცა ხელშეკრულება არ შეიცავს განმარტებას იმის შესახებ, თუ რა ფართი მიიჩნევა საცხოვრებელ და რა ფართი არასაცხოვრებელ ფართად. სასამართლო ვერ გაიზიარებს მოსარჩელის განმარტებას მასზედ, რომ საცხოვრებლად ვარგისი უძრავი ქონების საცხოვრებელ ფართს წარმოადგენს მხოლოდ საძინებლის და მისაღები ოთახების ფართები და ამ ფართში არ შეიძლება შედიოდეს სამზარეულო, საკუჭნაო და სხვა ფართები, ვინაიდან, ფართების ასეთ დიფერენციაციას და მათ ასეთი სახით დაყოფას მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულება არ მოიცავს, აღნიშნული არ ყოფილა მხარეთა შორის შეთანხმების საგანი, ამასთან, საცხოვრებლად ვარგისი და საცხოვრებლად გადასაცემი ფართი წარმოუდგენელია სამზარეულოს, საკუჭნაო და დამხმარე ფართების გარეშე, ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სასამართლო დადასტურებულად მიიჩნევს, რომ მოპასუხის მიერ გადაცემული უძრავი ნივთი არ წარმოადგენს ნაკლის მქონეს, მოსარჩელე მხარეს გადაეცა ხელშეკრულებით განსაზღვრული საცხოვრებლად ვარგისი უძრავი ქონება, რომლის საცხოვრებელი ფართი ერთობლიობაში შეადგენს - 116 კვ.მ..

სამოტივაციო ნაწილი

 

4. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა

 

4.1. სასამართლო საქმეში არსებული მტკიცებულებების შესწავლის შედეგად დადგენილად მიიჩნევს, რომ ნ-------------–---–ის სარჩელი უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

 

5. კანონები, რომლებითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა

5.1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 325-ე, 327-ე, 361-ე, 629-ე-645-ე მუხლებით. 5.2. საქართველოს სამოქალაქო საპრცესო კოდექსის 178-ე მუხლი.

6. სამართლებრივი შეფასება

6.1. სასამართლო უპირველესად ხელმძღვანელობს სტრასბურგის ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს მოსაზრებით, რომ ''თუკი ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი ნაწილი სასამართლოებს ავალდებულებს, დაასაბუთონ თავიანთი გადაწყვეტილება, ეს არ შეიძლება გაგებულ იქნეს თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემის მოთხოვნად.'' (სტრასბურგის ადამიანის უფლებათა სასამართლო ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, (N7932/03)).

 

საქმეში წარმოდგენილი 2013 წლის მაისის ხელშეკრულებით მოპასუხემ იკისრა ვალდებულება მოსარჩელისათვის გადაეცა უძრავი ქონება - 116 კვ.მ.-ი საცხოვრებელი ფართი, საცხოვრებლად ვარგისი და ხელშეკრულების 2.5. და 2.2.1. პუნქტის შეთანხმებული პირობებით.

საქმეში წარმოდგენილი 01.06.2018 წლის ექსპერტიზის დასკვნის მიხედვით დგინდება, რომ უძრავი ქონების საერთო ფართი ტიხრების გარეშე არის - 109.30 კვ.მ., ხოლო მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი 16.11.2018 წლის ექსპერტიზის დასკვნით დგინდება, რომ სადავო უძრავი ქონების საერთო ფართი ტიხრების ფართის გათვალისწინებით არის - 116 კვ.მ. საქმის მასალებით დადგენილია, რომ ორივე ექსპერტიზა ჩატარებულია სსიპ - ლევან სამახარულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს მიერ. სასამართლო მიიჩნევს, რომ აღნიშნული დასკვნები არ არის ურთიერთსაწინააღმდეგო, ერთი უთითებს უძრავი ქონების ფართს ტიხრების ფართით, ხოლო მეორე ტიხრების მიერ დაკავებული ფართის გარეშე. მაშასადამე, წინამდებარე გადაწყვეტილების მსჯელობის საგანს წარმოადგენს გადაცემული - 116 კვ.მ. ფართის ქონება, მსჯელობის საგანია იყო თუ არა შეთანხმებით დიფერენცირებული საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართების ცნება და მხარეების მიერ რა იქნა განსაზღრული ხელშეკრულების საგნად, რას გულისხმობს საცხოვრებელი ფართი.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. არსებითად ჩაითვლება ხელშეკრულების ის პირობები, რომლებზედაც ერთ-ერთი მხარის მოთხოვნით მიღწეულ უნდა იქნეს შეთანხმება ან/და რომლებიც ასეთად მიჩნეულია კანონის მიერ. ამავე კოდექსის 325-ე მუხლის თანახმად 1. თუ ვალდებულების შესრულების პირობები უნდა განისაზღვროს ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარის ან მესამე პირის მიერ, მაშინ საეჭვოობისას ივარაუდება, რომ ამგვარი განსაზღვრა უნდა მოხდეს სამართლიანობის საფუძველზე. თუ მხარე პირობებს არ მიიჩნევს სამართლიანად, ან მათი განსაზღვრა ჭიანურდება, გადაწყვეტილებას იღებს სასამართლო.

 

სამოქალაქო კოდექსის 316-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ვალდებულების ძალით კრედიტორი უფლებამოსილია, მოსთხოვოს მოვალეს რაიმე მოქმედების შესრულება. აღნიშნული ნორმის ანალიზით ვალდებულებით სამართლებრივი ურთიერთობა კერძო სამართლის სუბიექტებს - კრედიტორსა და მოვალეს შორის ურთიერთობაა, შესაბამისად, მოთხოვნაზე უფლებამოსილი და შესრულებაზე ვალდებული, სწორედ, ეს პირები არიან. იგივე დანაწესია ნარდობის ხელშეკრულების მარეგულირებელ ნორმებშიც, რომლითაც ამ ხელშეკრულების მხარეთა უფლება-მოვალეობანი, სწორედ, ამ მხარეებს - მენარდესა და შემკვეთს გააჩნიათ.

 

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 178-ე მუხლის „თ’’ ქვეპუნქტი ავალდებულებს მოსარჩელეს, სარჩელში მიუთითოს იმ სამართლებრივ საფუძვლებზე, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებს, თუმცა ასეთის მიუთითებლობა ან ფაქტობრივი გარემოებების არასწორი სამართლებრივი შეფასება არ შეიძლება იყოს სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველი. მხარის მიერ სარჩელში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების კონკრეტულ მატერიალურ-სამართლებრივ ნორმასთან შესაბამისობის დადგენა სასამართლოს ვალდებულებაა.

 

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 178-ე მუხლით გათვალისწინებული წინაპირობების შესრულებასთან ერთად მხარეებმა მოსამართლეს უნდა მოახსენონ საქმის ფაქტობრივი გარემოებები, რომლებზეც მხარე თავის მოთხოვნას ამყარებს და მოთხოვნის შინაარსი. მიზანშეწონილია, თუ მხარეები მოთხოვნის იმ სამართლებრივ საფუძველზეც - ნორმაზე მიუთითებენ, რომელსაც მათი მოთხოვნა ან, შესაბამისად, შესაგებელი ემყარება, თუმცა ეს არ არის შემზღუდავი სასამართლოსათვის და არც გავლენას ახდენს დავის შედეგზე. მოსამართლისათვის სავალდებულო არ არის მხარეთა მოსაზრებები, თუ მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად რა სამართლებრივი საფუძველი უნდა იქნეს გამოყენებული და არც კანონის იმპერატიული დათქმაა, რომ გამოტანილი გადაწყვეტილება დაეფუძნოს მხარეთა მიერ მითითებულ მოთხოვნის საფუძველს. მაშინაც კი, თუ მხარეები განსაზღვრულ საკითხებთან მიმართებით არასწორ ან არამყარ სამართლებრივ პოზიციას ირჩევენ, თუ საქმის მასალებზე დაყრდნობით და სხვაგვარი დასაბუთებით კანონიერი გადაწყვეტილების გამოტანა შესაძლებელია, მოსამართლეს სხვა გზის არჩევის უფლება აქვს. სწორედ, აღნიშნული წარმოადგენს სამოსამართლო საქმიანობას, რომელიც უზრუნველყოფს კერძო სამართლის სუბიექტთა დარღვეული უფლებებისა და ინტერესების სრულყოფილად და ეფექტურად დაცვას (თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2014 წლის 23 ივლისის გადაწყვეტილება, რომელიც ამ მოსაზრებაში, თავის მხრივ, დაეყრდნო სუსგ. ას-877-825-2010, 28.12.2010-ს.)

 

მოცემულ შემთხვევაში, მოსარჩელე არასწორად უთითებს მოთხოვნის სამართლებრივ საფუძველს, კერძოდ, იგი ითხოვს ზიანის ანაზღაურების სახით - 74 176 აშშ დოლარის მოპასუხისათვის დაკისრებას, რომელიც რეალურად წარმოადგენს იმ ფართის, კერძოდ, 56.71 კვ.მ.-ს ღირებულებას, რომელიც ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობებით უნდა გადაეცათ მოსარჩელისათვის. აღნიშნულიდან გამომდინარე სასამართლოს მსჯელობის საგანს წარმოადგენს ხელშეკრულების საფუძველზე განხორციელებული შესრულება, კერძოდ, გადაცემული უძრავი ქონება იყო თუ არა ნაკლის მქონე.

 

6.2. სამოქალაქო კოდექსის 361-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 629-ე მუხლით, ნარდობის ხელშეკრულებით მენარდე კისრულობს შეასრულოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაო, ხოლო შემკვეთი ვალდებულია გადაუხადოს მენარდეს შეთანხმებული საზღაური. მოცემულ შემთხვევაში, სასამართლო მიიჩნევს, რომ მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულება თავისი სამართლებრივი ბუნებით წარმოადგენს ნარდობის ხელშეკრულებას და მასზე უნდა გავრცელდეს ამ ურთიერთობისათვის კანონით გათვალისწინებული წესები. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 639-ე მუხლის თანახმად, თუ მომსახურება მოიცავს რაიმე ნაკეთობის დამზადებას, მაშინ მენარდემ შემკვეთს უნდა წარუდგინოს ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო ნაკეთობა. ამავე კოდექსის 641-ე მუხლის თანახმად, ნაკეთობა ნივთობრივად უნაკლოა, თუ იგი შეესაბამება შეთანხმებულ პირობებს; ხოლო, თუ ეს პირობები შეთანხმებული არ არის, მაშინ ნაკეთობა ნივთობრივად უნაკლოდ მიიჩნევა, თუკი იგი ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის. ნივთობრივ ნაკლს უთანაბრდება, თუ მენარდე დაამზადებს შეკვეთილისაგან განსხვავებულ ან უფრო ნაკლები რაოდენობის ნაკეთობას. სამოქალაქო კოდექსის 645-ე მუხლის თანახმად, შემკვეთს, რომელიც არც ხელშეკრულების დამატებით შესრულებას მიიღებს საამისოდ განსაზღვრული ვადის გასვლის შემდეგ და არც უარს განაცხადებს ხელშეკრულებაზე, შეუძლია იმ თანხით შეამციროს საზღაური, რა თანხითაც ნაკლი ამცირებს ნაკეთობის ღირებულებას. ნარდობის ხელშეკრულება დაკავშირებულია მენარდის ვალდებულებასთან შეასრულოს ხელშეკრულებით განსაზღვრული სამუშაო და გადასცეს შემკვეთს შეთანხმებული საზღაურის მიღების პირობით შესრულებული სამუშაოს შედეგი. ვალდებულების დარღვევისათვის სამოქალაქო-სამართლებრივი პასუხისმგებლობა გამოხატულებას ჰპოვებს მოვალეზე კანონით დადგენილი ქონებრივი ზემოქმედების ზომებში. სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე, რომელიც არღვევს ვალდებულებას, პასუხს აგებს დაზარალებულის წინაშე. დაზარალებულს უფლება აქვს მოითხოვოს დარღვეული უფლების დაცვა. ნარდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაოს ჯეროვნად შესრულების ერთ-ერთ აუცილებელ წინაპირობას წარმოადგენს სამუშაოს ხარისხიანად შესრულება. ზოგადად, ვალდებულების შესრულების ხარისხი შეიძლება განსაზღვრული იყოს კანონით, მხარეთა შეთანხმებით ან გამომდინარეობდეს ვალდებულების არსიდან. ვალდებულების საგნის ხარისხი ხელშეკრულებითაა განსაზღვრული. ასეთ შემთხვევაში მოქმედების ხელშეკრულების თავისუფლების პრინციპი. თუ მხარეები სხვა რამეზე არ შეთანხმებულან, მაშინ ვალდებულების შესრულების ხარისხთან მიმართებით გამოიყენება კანონით დადგენილი დანაწესები (საშუალო ხარისხი). ამდენად, ასეთ შემთხვევებში კრედიტორი ვერ მოითხოვს მოვალისაგან მაღალი ხარისხის ნივთის გადაცემას და თავის მხრივ, მოვალესაც არა აქვს უფლება, განახორციელოს საშუალო ხარისხზე დაბალი შესრულება. მაგალითად, 641-ე მუხლის თანახმად, თუ ნარდობის ხელშეკრულებით შეთანხმებული არ არის შესრულებული სამუშაოს ხარისხი, რაც დაკავშირებულია ნაკეთობის დამზადებასთან, მაშინ ნაკეთობა ნივთობრივად უნაკლოდ ჩაითვლება, თუკი იგი ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის. განსახილველ შემთხვევაში, ხელშეკრულებით განსაზღვრული იყო უძრავი ნივთის ფართი, კერძოდ, შემკვეთს უნდა გადასცემოდა უძრავი ნივთი, რომლის საერთო საცხოვრებელი ფართი იქნებოდა - 116 კვ.მ.; საქმის მასალებით, კერძოდ, ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან დგინდება, რომ შემკვეთის სახელზე ირიცხება უძრავი ქონება საერთო ფართით 116 კვ.მ.; დადგენილია, რომ მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი 01.06.2018 წლის ექსპერტიზის დასკვნა არ მოიცავს ''ტიხრების'' მიერ დაკავებულ ფართს, ხოლო მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი 16.11.2018 წლის დასკვნა მოიცავს ტიხრების მიერ დაკავებულ ფართს. 16.11.2018 წლის ექსპერტიზის დასკვნით დადგენილია, რომ სადავო უძრავი ქონების საერთო ფართია - 116 კვ.მ.; რაც შეეხება იმ გარემოებას, რომ მოსარჩელეს უნდა გადასცემოდა საცხოვრებელი ფართის სახით - 116 კვ.მ. ფართი და აღნიშნულ ფართში მხოლოდ საძინებელი და მისაღები ოთახები შედიოდა, არ გამომდინარეობს მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების შინაარსიდან (იხ. სასამართლო სხდომის ოქმი, ხელშეკრულების 2.5. და 2.2.1. პუნქტი, გადაწყვეტილების 3.2.1. პუნქტი). შესაბამისად, სასამართლო დადასტურებულად მიიჩნევს, რომ გადაცემული უძრავი ნივთი არ წარმოადგენს ნაკლის მქონეს, არ არსებობს სარჩელის დაკმაყოფილების მატერიალურ-სამართლებრივი საფუძვლები.

7. საპროცესო ხარჯები 7.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს. თუ სარჩელი დაკმაყოფილებულია ნაწილობრივ, მაშინ მოსარჩელეს ამ მუხლში აღნიშნული თანხა მიეკუთვნება სარჩელის იმ მოთხოვნის პროპორციულად, რაც სასამართლოს გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა, ხოლო მოპასუხეს - სარჩელის მოთხოვნათა იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელზედაც მოსარჩელეს ეთქვა უარი. ამავე მუხლის თანახმად, იმ მხარის წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეულ ხარჯებს, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, სასამართლო დააკისრებს მეორე მხარეს გონივრულ ფარგლებში, მაგრამ არაუმეტეს დავის საგნის ღირებულების 4 პროცენტისა, ხოლო არაქონებრივი დავის შემთხვევაში – განსახილველი საქმის მნიშვნელობისა და სირთულის გათვალისწინებით 2000 ლარამდე ოდენობით. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 55-ე მუხლის მე-2 ნაწილის პირველი წინადადების თანახმად, სარჩელზე უარის თქმისას სასამართლოს მიერ გაწეული ხარჯები გადახდება მოსარჩელეს სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ. მოცემულ შემთხვევაში, ვინაიდან, მოსარჩელე ნ-------------–---–ს უარი ეთქვა სარჩელის დაკმაყოფილებაზე. შესაბამისად, მოსარჩელის მიერ სარჩელზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი უნდა დარჩეს სახელმწიფო ბიუჯეტში გადახდილად. სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის გამო მასვე უნდა დაეკისროს მოპასუხის სასარგებლოდ - 2000 ლარის გადახდა, წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეული ხარჯის სანაცვლოდ. 8. უზრუნველყოფის ღონისძიებასთან დაკავშირებული საკითხები 8.1. საქმეზე სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება გამოყენებული არ ყოფილა.

სარეზოლუციო ნაწილი

 

სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-8, 49-ე, 53-ე, 243-244-ე, 248-249-ე, 257-ე, 2591-ე, 364-ე, 369-ე მუხლებით და

 

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

 

1. ნ-------------–---–ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს.

 

2. მოსარჩელე ნ-------------–---–ს მოპასუხე შპს ''Pa------------------------''-ის სასარგებლოდ გადახდეს - 2000 ლარის გადახდა წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეული ხარჯის სანაცვლოდ.

 

3. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოში დასაბუთებული გადაწყვეტილების ჩაბარებიდან 14 დღის ვადაში, სარეზოლუციო ნაწილის მე-4 პუნქტით გათვალისწინებული წესების დაცვით თბილისის საქალაქო სასამართლოს მეშვეობით.

 

4. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე, თუ ის ესწრება გადაწყვეტილების გამოცხადებას ან მისთვის ცნობილია გადაწყვეტილების გამოცხადების თარიღი, ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 30 დღისა, გამოცხადდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 30-ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება და აღდგენა დაუშვებელია.

 

მოსამართლე ქეთევან მამაცაშვილი