საკასაციო საჩივარი

საქმე №ას-1416-2025

23 აპრილი, 2026 წელი ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ლევან ნემსაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),არჩილ კოჭლამაზაშვილი, მიხეილ ჯინჯოლია

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – შპს „კ.დ–ი” (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე - გ.ბ–ძე (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 10 ივლისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე სრულად უარის თქმა

დავის საგანი – უძრავი ქონების მესაკუთრედ ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

გ.ბ–ძემ (შემდგომში - „მოსარჩელე“) სარჩელი აღძრა სასამართლოში შპს „კ.დ–ის” (შემდგომში - „მოპასუხე“, „აპელანტი“ ან „კასატორი“) მიმართ უძრავი ქონების მესაკუთრედ ცნობის მოთხოვნით. მოპასუხემ წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2025 წლის 18 მარტის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ და მოსარჩელე ცნობილ იქნა უძრავი ქონების, მდებარე: ქ. თბილისი, ........, საკადასტრო კოდზე N......... განშლის ოქმით დადგენილი სართული N5, ბინა N37, ფართი 98,10 კვ.მ-ისა და საზაფხულო ფართი - 4,20 კვ.მ-ის, მესაკუთრედ მოპასუხის სასარგებლოდ 7 000 აშშ დოლარის გადახდის შემდგომ. მოპასუხემ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე წარადგინა სააპელაციო საჩივარი, რომლითაც მისი ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე სრულად უარის თქმა მოითხოვა. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე სააპელაციო საჩივარი ასევე წარადგინა მოსარჩელემ, რომელმაც მისი ნაწილობრივ გაუქმება და სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება მოითხოვა. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 10 ივლისის განჩინებით სააპელაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: 7.1. მხარეთა შორის 2020 წლის 01 აპრილს გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება. ხელშეკრულების პირველი პუნქტის თანახმად, გარიგების მხარეები არიან: ა) გამყიდველი - მოპასუხე, რომელსაც წარმოადგენს მისი დირექტორი მ.ო–ი და ბ) მოსარჩელე;

- ხელშეკრულების 4.1 პუნქტის თანახმად, ნასყიდობის საგანი იქნება შემდეგი უძრავი ქონება - ფართი, მდებარე მისამართზე: ქ. თბილისი, …….. და ქ. თბილისი, ……… N16-ის მიმდებარედ, ბინა N36ა, მეექვსე სართული, მეოთხე საცხოვრებელი სართული, არქიტექტურული ნიშნული 12.90, საცხოვრებელი ფართის ფართობის 98,4 კვ.მ, საზაფხულო ფართის ფართობი 4,2 კვ.მ, სულ 102,6 კვ.მ;

- ხელშეკრულების 4.3 პუნქტის თანახმად, გამყიდველის განცხადებით წინამდებარე ხელშეკრულების დადების მომენტისთვის მიმდინარეობს იმ შენობა - ნაგებობების მშენებლობა, რომლის ნაწილიც უნდა იყოს ნასყიდობის საგანი. შენობა - ნაგებობა შენდება მიწის ნაკვეთზე, რომლის საკადასტრო კოდია: …….. და რომელზეც გამყიდველი შეზღუდული საკუთრების უფლების საფუძველზე აშენებს შენობა-ნაგებობას;

- ხელშეკრულების 5.1 პუნქტის თანახმად, ნასყიდობის საგანი გაიყიდა - 57 000 აშშ დოლარად. ნასყიდობის ფასი გადახდილ იქნება ეროვნული ვალუტით გადახდის დღეს არსებული საქართველოს ეროვნული ბანკის კურსით. ნასყიდობის ფასი მოიცავს დღგ-ს;

- ხელშეკრულების 5.2 პუნქტის თანახმად, მყიდველი ვალდებულია, გამყიდველს ნასყიდობის ფასი ავანსის სახით გადაუხადოს შემდეგი წესით: ხელშეკრულების ხელმოწერამდე 50 000 აშშ დოლარი (რაც დასტურდება ხელშეკრულების ხელმოწერით), ხოლო დარჩენილი თანხის - 7 000 აშშ დოლარის გადახდა მოხდება უძრავი ქონების საჯარო რეესტრში მყიდველის სახელზე რეგისტრაციამდე;

- ხელშეკრულების 9.1 პუნქტის თანახმად, ნასყიდობის საგნის უფლებრივი ან ნივთობრივი ნაკლის აღმოჩენის შედეგები განისაზღვრება ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულებით საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად;

- ხელშეკრულების 11.1 პუნქტის შესაბამისად, შენობა-ნაგებობა, რომლის ნაწილიც უნდა იყოს ნასყიდობის საგანი, აშენებულ უნდა იქნას 2020 წლის 29 აპრილამდე, აშენებაში იგულისხმება შენობა-ნაგებობის მიყვანა პროექტით გათვალისწინებულ მდგომარეობამდე;

- ხელშეკრულების 11.2 პუნქტის თანახმად, ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულება უნდა დაიდოს შენობა-ნაგებობის (რომლის ნაწილიც უნდა იყოს ნასყიდობის საგანი) ექსპლუატაციაში მიღების დადგენილი ვადის ამოწურვიდან ოცდაათ კალენდარულ დღეში;

7.2. მოპასუხის დირექტორის, მ.ო–ის წარმომადგენელს, ა.ს–ძესა და მოსარჩელეს შორის 2023 წლის 13 აპრილს გაფორმდა შეთანხმების აქტი, რომელშიც აღნიშნულია შემდეგი: „ვინაიდან გარიგების ღირებულება შეადგენს 57 000 აშშ დოლარს, საიდანაც მყიდველის მიერ გადახდილია 50 000 აშშ დოლარი, [მოსარჩელე] დარჩენილ 7 000 აშშ დოლარს გადასცემს [მოპასუხეს] უნაღდო ანგარიშსწორების გზით აღნიშნული შეთანხმების ხელმოწერისთანავე, რომლის თანახმადაც, ნასყიდობის ღირებულება სრულად დაფარულად მიიჩნევა. ამასთანავე, [მოპასუხე] იღებს ვალდებულებას, შენობის ექსპლუატაციაში მიღებისთანავე [მოსარჩელეს] ნასყიდობის საგანი დაურეგისტრიროს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში საკუთრების უფლებით არაუგვიანეს 2023 წლის 30 დეკემბრისა;

7.3. მოპასუხის დირექტორმა მ.ო–მა 2023 წლის 03 აპრილს გასცა მინდობილობა ა.ს–ძის სახელზე, რომლის შესაბამისად, მინდობილ პირს მიეცა შემდეგი უფლებამოსილებები: წარმოადგინოს საზოგადოების ინტერესები მიწის ნაკვეთზე, რომლის საკადასტრო კოდია: ………, საცხოვრებელი კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღებასთან დაკავშირებით ყველა სახელმწიფო, არასახელმწიფო, ადმინისტრაციულ, მათ შორის, იუსტიციის სახლში, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, ადგილობრივი თვითმმართველობის ერთეულებში, ადგილობრივი მუნიციპალიტეტის მერიასა და მისდამი დაქვემდებარებულ სამსახურებში, არქიტექტურისა და ზედამხედველობის, ურბანული განვითარების სამსახურში, ფიზიკურ და იურიდიულ პირებთან ურთიერთობაში; აწარმოოს კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღებასთან დაკავშირებული საქმეები; გამოითხოვოს, მიიღოს და წარადგინოს სათანადო დოკუმენტები, ცნობები, ინფორმაციები, ამონაწერები, შეიტანოს განცხადებები, ატვირთოს ნებისმიერი სახის დოკუმენტი, ნებართვები, თანხმობები, საჭიროების შემთხვევაში შეიტანოს კორექტირება/ ცვლილება უკვე ნებართვებში, თანხმობებში, ასევე, სხვა დოკუმენტაციაში; საჭიროების შემთხვევაში აწარმოოს უძრავი ქონების აზომვითი სამუშაოები, დააზუსტოს ფართი, მოახდინოს განშლა, ნუმერაცია, გადაიხადოს გადასახდელები, ხელი მოაწეროს საზოგადოების დირექტორის სახელით, მათ შორის, გამოიყენოს ელექტრონული ხელმოწერა, წარადგინოს განცხადებები და ნებისმიერი სხვა დოკუმენტი და შეასრულოს ყველა მოქმედება, რაც დაკავშირებულია ამ დავალების შესრულებასთან; განკარგოს (გაყიდოს, გაასხვისოს, დატვირთოს იპოთეკით, დააგირავოს როგორც საზოგადოების, ასევე, ნებისმიერი მესამე (ფიზიკური და/ან იურიდიული) პირის ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად) საზოგადოების კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე, რომლის საკადასტრო კოდია: …….. არსებული კომერციული (საოფისე) ფართები და ავტოსადგომები; იყოს ამასთან დაკავშირებით საზოგადოების წარმომადგენელი ყველა სახელმწიფო, არასახელმწიფო, ადმინისტრაციულ ორგანოში, მათ შორის, იუსტიციის სახლში, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, სამეწარმეო რეესტრში, სსიპ შსს მომსახურების სააგენტოში, ნებისმიერ საბანკო დაწესებულებაში (მათ შორის (და არა მხოლოდ): ნასყიდობის, ნასყიდობის გადახდის განვადებით, ნასყიდობის გამოსყიდვის უფლებით, ნასყიდობის წინარე, ბე-ს, იპოთეკის, სესხისა და იპოთეკის, სესხის, იპოთეკისა და ბინით სარგებლობის, ვალის აღიარებისა და იპოთეკის), განსაზღვროს მათი ყველა პირობა საკუთარი შეხედულებისამებრ, ხელი მოაწეროს მათ, საჭიროების შემთხვევაში შეიტანოს ხელშეკრულებებში ცვლილება/დამატებები, გააუქმოს ისინი, დაარეგისტრიროს ხელშეკრულებები სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, რეგისტრაციის პროცესში ხარვეზის დადგენის შემთხვევაში აღმოფხვრას ხარვეზი, აწარმოოს ხარვეზის აღმოფხვრასთან დაკავშირებული ნებისმიერი პროცედურა, გადაიხადოს გადასახდელები, ხელი მოაწეროს საზოგადოების დირექტორის სახელით და შეასრულოს ყველა მოქმედება, რაც დაკავშირებულია ამ დავალებების შესრულებასთან; წარმოადგინოს საზოგადოების ინტერესები საქართველოს ნებისმიერ საბანკო დაწესებულებაში, მართოს და განკარგოს საზოგადოების სახელზე გახსნილი ნებისმიერი ტიპის საბანკო ანგარიშები, აწარმოოს ნებისმიერი საბანკო ოპერაცია (როგორც ეროვნულ, ასევე, უცხოურ ვალუტაში) საზოგადოების კუთვნილი ნებისმიერი ტიპის ანგარიშიდან ბანკებში, გახსნას და დახუროს ანგარიშები, მათ შორის, საანაბრე, მოახდინოს ანგარიშებიდან (მათ შორის, საანაბრე ანგარიშებიდან) თანხის გატანა, შეტანა, გადარიცხვა, კონვერტაცია და ა.შ. მინდობილობა გაიცა ექვსი თვის ვადით;

7.4. მოპასუხემ 2024 წლის 04 ნოემბერს მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა უძრავი ნივთის ს.კ. ……… ექსპლუატაციაში მიღება. მოპასუხემ წარადგინა მის მიერ მიღებული გადაწყვეტილება და მოითხოვა მის საკუთრებაში არსებულ 859 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, მდებარე: ქ. თბილისი, ……….. (ს.კ. ………), ქ. თბილისის არქიტექტურის სამსახურის მიერ ბრძანების საფუძველზე განხორციელებული მშენებარე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის ინდივიდუალური საკუთრების საგნების განსაზღვრა და მათი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში, ვინაიდან 08.12.2023წ. Nბ17-01233428 ბრძანებით ექსპლუატაციაში იქნა მიღებული შეთანხმებული პროექტის ცვლილებით განხორციელებული მრავალბინიანი სახლი;

მოპასუხის 2024 წლის 04 ნოემბრის გადაწყვეტილებაში (შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ) მითითებულია შემდეგი: ეცნობოს საჯარო რეესტრს:

1. - 3.26 ნიშნულზე ავტოსადგომების სართულზე წარმოიშვა კომერციული ფართობები. რეგ. საოფისე ფართი (ს.კ. ……..) გახდა კომერციული ფართი N1;

2. მე-4 სართულის შემდეგ ჩაემატა ერთი სრული სართული, რამაც გამოიწვია რეგისტრირებული ფართობების სართულის და ბინის ნომრების ცვლილება;

3. რეგისტრირებული ავტოსადგომები ადგილმდებარეობისა და ნომრების მიხედვით დარჩა უცვლელი;

4. მე-5 სართულზე ბინა N29, ბინა N30, ბინა N35 და ბინა N36 გაერთიანდა, შეიცვალა სართულიანობა, გახდა მე-6 სართული და ბინის ნომერი 38;

5. მე-7 სართულზე ბინა N48 და ბინა N49 გაერთიანდა, შეიცვალა სართულიანობა, გახდა მე-8 სართული და ბინის ნომერი N55;

6. ავტოსადგომების ნომრები დარჩა იგივე;

გადაწყვეტილებას ერთვის ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალური ინსპექციის 08.12.2023წ. Nბ17-01233428 და 22.02.2024წ. Nბ17-01240533 ბრძანებით ექსპლუატაციაში მიღებული შენობის განაწილება ძველი და ახალი მდგომარეობით, რომლითაც დგინდება, რომ მე-5 სართულზე ბინა N37, რომლის ფართია 98,20 კვ.მ და საზაფხულო ფართი - 4,20 კვ.მ, მისი ფართი არ შეცვლილა და არის მოპასუხის სახელზე;

7.5. სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 08.11.2024წ. გადაწყვეტილებაში მითითებულია შემდეგი: „იქიდან გამომდინარე, რომ კორექტირების შედეგად დაიყო ზოგიერთი ბინა/ერთეული, ხოლო საპროექტო დოკუმენტაციაში არსებულ აზომვით ნახაზებზე არ არის მითითებული ბინა/ერთეულების ნუმერაცია, შესაბამისად, ვერ დგინდება შეიცვალა თუ არა ბინა/ერთეულებმა მდებარეობა; წარმოდგენილ უნდა იქნეს პროექტის სართულებრივი გეგმების შესაბამისად შედგენილი სქემატურის ნახაზები თითოეული ბინა/ერთეულის ნუმერაციის მითითებით”;

გადაწყვეტილების 2.2 პუნქტის თანახმად, სარეგისტრაციოდ წარსადგენია ყველა იმ მესაკუთრის, მომავალი მესაკუთრის, იპოთეკარის თანხმობა, რომელთა ფართსაც შეეცვალა მდებარეობა, ფართი, ნუმერაცია, სართული და ა.შ. რაც შეეხება წარდგენილ ამხანაგობის სადამფუძნებლო დოკუმენტაციას, აღნიშნული ექსპლუატაციაში მიღების ეტაპზე ვერ იქნება განხილული;

7.6. განშლის ოქმის მიხედვით მოსარჩელის მიერ ნაყიდი ქონება, რომელიც ამავდროულად მოსარჩელის სარგებლობაში და მფლობელობაშია, ამასთან, იგი იხდის კომუნალურ გადასახადებს, რეგისტრირებულია მოპასუხის სახელზე;

7.7. მხარეები სადავოდ არ ხდიან იმ გარემოებას, რომ განშლის ოქმში მითითებული ძველი ნუმერაციის გასწვრივ მითითებულია ახალი ბინის ნომერი. მე-5 სართულის შემთხვევაში მითითებულია მხოლოდ ახალი ნომერი ბინა N37 და ფართი 98,10 კვ.მ, საზაფხულო ფართი 4,20 კვ.მ (რაც წინარე ხელშეკრულებით ნაყიდია მოსარჩელის მიერ, ვინაიდან მოხდა უკანონოდ სართულის ჩამატება. ლეგალიზაციის დროს შეიცვალა სართული და ნაცვლად 6-ისა გახდა სართული 5), ხოლო წინარე ხელშეკრულებაში მითითებულია ბინა N36ა, 98,4 კვ.მ, საზაფხულო ფართობი 4,2 კვ.მ, რაც არის წინარე ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ხელის შემშლელი. განშლაში უნდა იყოს მითითებული ბინა 36ა, ფართი 98,4 კვ.მ, საზაფხულო ფართობი 4,2 კვ.მ, რაც შეიცვალა ბინა N37, 98,10 კვ.მ, საზაფხულო ფართობი 4,20 კვ.მ.

8. სააპელაციო სასამართლომ თავდაპირველად აღნიშნა, რომ მხარეთა შორის „უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებით“ სახელდებული ხელშეკრულება, თავისი არსით, ნარდობაა. საკასაციო სასამართლოს დადგენილი აქვს სტაბილური სასამართლო პრაქტიკა, რომ ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ნივთის შექმნისა და მასზე საკუთრების უფლების მეორე მხარისათვის გადაცემის ვალდებულებას, წარმოადგენს არა ნასყიდობის წინარე ურთიერთობას, არამედ - ნარდობას (იხ. სუსგ Nას-194-2019, 27.05.2019წ.; Nას-849-2022, 22.11.2022წ.; Nას-129-2023, 10.07.2023წ.). „წინარე ხელშეკრულება არის ვალდებულებით-სამართლებრივი გარიგება, რომლითაც მხარეები კისრულობენ სხვა ხელშეკრულების დადების ვალდებულებას, ანუ მხარეები სამართლებრივად იბოჭავენ თავს მომავალში ე.წ. ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვალდებულებით. წინარე ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს პირობას საგნის და ვადის თაობაზე, რომელშიც მხარეები კისრულობენ ძირითადი ხელშეკრულების დადებას. წინარე ხელშეკრულების საგანი სხვა უნდა იყოს და ძირითადის - სხვა. წინარე ხელშეკრულების საგანი არის მხარის ვალდებულება, დადოს ხელშეკრულება, ანუ იკისროს მომავალში რაიმე ვალდებულება, მაშინ როცა ძირითადი ხელშეკრულებით ეს ვალდებულება უშუალოდ წარმოიშობა. განსახილველ შემთხვევაში, სადავო ქონების აშენებისა და საკუთრების გადაცემის თაობაზე დადებული ხელშეკრულება, რომლითაც განსაზღვრულია მკაფიოდ იდენტიფიცირებადი ასაშენებელი/გადასაცემი საგანი და შემხვედრი ვალდებულებაც ანაზღაურების თაობაზე, სწორედ მხარეთა შორის ნარდობის სახელშეკრულებო ურთიერთობის არსებობაზე მეტყველებს და ამ ტიპის გარიგებას წინარე ხელშეკრულებასთან ვერ გავაიგივებთ“ (იხ. სუსგ Nას-625-625-2018, 31.10.2018წ.; Nას-849-2022, 22.11.2022წ.). ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს განმარტებით, მოსარჩელის სასარჩელო მოთხოვნა სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრედ ცნობის თაობაზე, გამომდინარეობს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 629-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილებიდან.

9. სააპელაციო პალატის განმარტებით, განსახილველ შემთხვევაში დადგენილია, რომ 2020 წლის 01 აპრილს მხარეთა შორის გაფორმდა „უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება“ (ნარდობის ხელშეკრულება), რომლის 4.1 პუნქტის თანახმად, ნასყიდობის ობიექტად განისაზღვრა უძრავი ქონება, მდებარე მისამართზე: ქ. თბილისი, ….. და ქ. თბილისი, …… N16-ის მიმდებარედ, ბინა N36ა, მეექვსე სართული, მეოთხე საცხოვრებელი სართული, არქიტექტურული ნიშნული 12.90, საცხოვრებელი ფართის ფართობი 98,4 კვ.მ, საზაფხულო ფართის ფართობი 4,2 კვ.მ, სულ 102,6 კვ.მ. დადგენილია, ასევე, რომ მოპასუხის 2024 წლის 04 ნოემბრის გადაწყვეტილებით შეთანხმებულ მშენებლობის პროექტში შევიდა ცვლილება, რომლის მიხედვითაც დადგინდა ახალი განშლა (იხ. წინამდებარე განჩინების 7.4 პუნქტი). მოსარჩელის განმარტებით, ახალი განშლის შედეგად შეიცვალა მისთვის საკუთრებაში გადასაცემი ქონების ნუმერაცია, თუმცა ბინის მახასიათებლები, რაც დეტალურადაა მოცემული მხარეთა შორის გაფორმებულ ხელშეკრულებაში, უცვლელია. ამასთან, მოსარჩელე ფლობს და სარგებლობს „წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების“ ობიექტით, რაც მხარეთა შორის სადავო არ არის. საკუთარი პოზიციის დასადასტურებლად მოსარჩელეს საქმეში წარდგენილი აქვს 01.04.2020წ. ხელშეკრულება და მოპასუხის 04.11.2024წ. გადაწყვეტილება. 01.04.2020წ. „წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების“ თანახმად, ნასყიდობის ობიექტი მდებარეობდა +12.9 ნიშნულზე, მეექვსე სართულზე, რომელიც ასევე წარმოადგენს მეოთხე საცხოვრებელ სართულს. მოპასუხის 04.11.2024წ. გადაწყვეტილების თანახმად კი, მე-4 სართულის შემდეგ ჩაემატა ერთი სრული სართული, რამაც გამოიწვია რეგისტრირებული ფართობების სართულისა და ბინის ნომრების ცვლილება. შესაბამისად, საცხოვრებელი მე-4 სართული, რომელიც მდებარეობდა 12.9 ნიშნულზე, იქცა 12.8 ნიშნულზე მდებარე მე-5 სართულად. ნიშანდობლივია, რომ „წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების“ თანახმად, ნასყიდობის ობიექტის ნუმერაცია იყო „36ა“, რაც ახალი განშლის შედეგად საერთოდ ამოღებულია, თუმცა ბინა N37-ის მონაცემები ზუსტად ემთხვევა 01.04.2020წ. ხელშეკრულების ობიექტის მონაცემებს.

10. სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოსარჩელემ წარდგენილი მტკიცებულებებით დაძლია მასზე დაკისრებული მტკიცების ტვირთი და, შესაბამისად, საწინააღმდეგოს დადასტურების ვალდებულება მოპასუხე მხარეზე გადავიდა. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, მოპასუხე განმარტავს, რომ მოსარჩელე პრეტენზიას აცხადებს სულ სხვა ფართზე და სასამართლომ სრულიად არამართებულად დაადგინა, რომ განშლის ოქმში მითითებული ბინა N37 არის მოსარჩელის მიერ შეძენილი ბინა N36ა, რადგან ეს ორი ქონება სრულიად განსხვავდება თავიანთი მახასიათებლებით. კერძოდ: მე-5 სართულზე ბინა N37-ის ფართია 98,20 კვ.მ და საზაფხულო ფართი - 4,20 კვ.მ, ხოლო მოსარჩელესთან გაფორმებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფართი იყო ბინა N36ა, მეექვსე სართული, მეოთხე საცხოვრებელი სართული, არქიტექტურული ნიშნული 12.90, საცხოვრებელი ფართის ფართობის 98,4 კვ.მ, საზაფხულო ფართის ფართობი 4,2 კვ.მ, სულ 102,6 კვ.მ.

11. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა აპელანტის ზემოაღნიშნული პოზიცია, ვინაიდან, მისი მოსაზრებით, საქმეში წარდგენილი მტკიცებულებებით ცალსახად დასტურდება, რომ ხელშეკრულებაში მითითებული N36ა ბინისა და ახალ განშლაში მოცემული N37 ბინის მახასიათებლები იდენტურია. კერძოდ, ორივე მდებარეობს 12,9-12,8 ნიშნულზე (რაც უმნიშვნელო სხვაობაა სართულების განსაზღვრის კუთხით), ორივეს საცხოვრებელი ფართი შეადგენს 98,2 კვ.მ-ს, საზაფხულო ფართი - 4,2 კვ.მ-ს, ჯამში - 102,7 კვ.მ-ს. შესაბამისად, სასამართლოს მოსაზრებით, გაურკვეველია რას გულისხმობს აპელანტი მნიშვნელოვან განსხვავებაში ბინების მახასიათებლებს შორის.

12. სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზეც, რომ გარდა ბინების მახასიათებლების იდენტურობისა, მოსარჩელის პოზიციის გაზიარების საფუძველს ქმნის ის ფაქტიც, რომ საქმეში წარდგენილი ახალი განშლის მიხედვით, სხვა 102,7 კვ.მ ბინის არსებობა არ დგინდება. იმ შემთხვევაში, თუკი მოსარჩელე არასწორ ქონებაზე აცხადებს პრეტენზიას, მაშინ მოპასუხეს მისი მტკიცების ტვირთის ფარგლებში უნდა დაედასტურებინა რომელია სწორი ქონება, ვინაიდან ცალსახაა, რომ წინარე ნასყიდობის (ნარდობის) ხელშეკრულების გაფორმების დროისთვის მშენებლობის პროექტით, კერძოდ, „განშლით“, ნასყიდობის ობიექტი გათვალისწინებული იყო და მისი რეკვიზიტები დეტალურად აისახა ხელშეკრულებაში. მოპასუხეს საწინააღმდეგო გარემოების დამადასტურებელი არანაირი მტკიცებულება არ წარუდგენია.

13. ვინაიდან, საქმის მასალებით დასტურდება, რომ წინარე ნასყიდობის (ნარდობის) ხელშეკრულება გაფორმებულია კონკრეტულ, იდენტიფიცირებად უძრავ ქონებაზე, რომელსაც პროექტში განხორციელებული ცვლილების შედეგად შეეცვალა ბინის ნომერი, ხოლო სხვა მახასიათებლები დარჩა უცვლელად, სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა მოსარჩელის პოზიცია, რომ 01.04.2020წ. ხელშეკრულების ობიექტს წარმოადგენს მოპასუხის მიერ აშენებულ საცხოვრებელ კომპლექსში მე-5 საცხოვრებელ სართულზე განლაგებული ბინა N37, რომლის მახასიათებლებია: ნიშნული - +12.8, საცხოვრებელი ფართი - 98,2 კვ.მ, საზაფხულო ფართი - 4,2 კვ.მ, ჯამში - 102,7 კვ.მ.

14. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნა მოსარჩელის მიერ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საზღაურის გადახდასთან დაკავშირებით და, უპირველეს ყოვლისა, მიუთითა იმ გარემოებაზე, რომ მოპასუხეს შესაგებლით სადავოდ არ გაუხდია ბინის საფასურის - 50 000 აშშ დოლარის გადახდის ფატი. მის მიერ სადავოდ იყო გამხდარი მხოლოდ 7 000 აშშ დოლარის გადახდის ფაქტი. წერილობითი პრეტენზია აღნიშნულის თაობაზე პირველი ინსტანციის სასამართლოში წარდგენილი არ ყოფილა. ამასთან, სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, საქმეში წარდგენილია წერილობითი მტკიცებულება, კერძოდ, უძრავი ქონების 01.04.2020წ. ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება, რომლითაც დასტურდება 50 000 აშშ დოლარის გადახდის ფაქტი. აღნიშნული ხელშეკრულების 5.2 პუნქტში მითითებულია, რომ მყიდველი ვალდებულია გადაუხადოს გამყიდველს ავანსის სახით 50 000 აშშ დოლარი (რაც დასტურდება ხელშეკრულების ხელმოწერით), ხოლო დარჩენილი 7 000 აშშ დოლარის გადახდა მოხდება უძრავი ქონების საჯარო რეესტრში მყიდველის სახელზე რეგისტრაციამდე. აღნიშნული ხელშეკრულება ხელმოწერილია მოპასუხის დირექტორის, მ.ო–ის მიერ, რაც თავისთავად მეტყველებს თანხის გადახდის ვალდებულების შესრულების თაობაზე.

15. სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა მოპასუხის მოსაზრება, რომ ხელშეკრულება დადასტურებულია ფაქსიმილიით. სასამართლოს განმარტებით, აღნიშნული გარემოების დადასტურება მოპასუხის მტკიცების ტვირთს წარმოადგენდა, რაც მის მიერ არ განხორციელებულა. უფრო მეტიც, ხელშეკრულების სიყალბის საკითხი საერთოდ არ დასმულა დღის წესრიგში. გარდა ამისა, როგორც ზემოთ უკვე აღინიშნა, შესაგებელში საერთოდ არ არის საუბარი იმის თაობაზე, რომ მოსარჩელეს ეს თანხა არ გადაუხდია და რომ ხელშეკრულება დადასტურებულია ფაქსიმილიით და შეთანხმებაში მოპასუხის ნება არ არის გამოვლენილი.

16. რაც შეეხება მოსარჩელის მიერ 7 000 აშშ დოლარის გადახდის ფაქტს, სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მოსარჩელე აღნიშნული გარემოების დასადასტურებლად მიუთითებდა 04.04.2023წ. შეთანხმების აქტზე, რომლის სიტყვა-სიტყვითი განმარტებით დგინდება, რომ მისი გაფორმების მომენტისთვის მოსარჩელეს ჯერ კიდევ არ ჰქონდა გადახდილი 7 000 აშშ დოლარი, არამედ აქტი ხაზს უსვამს სამომავლო ქმედებას, რომლის მიხედვითაც, მოსარჩელეს თანხა უნდა გადაეხადა აქტის ხელმოწერისთანავე. შეასრულა თუ არა მოსარჩელემ ხსენებული ვალდებულება, წარდგენილი შეთანხმების აქტიდან არ დგინდება. შესაბამისად, დასახელებული დოკუმენტი სასამართლომ სსკ-ის 429-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებულ დასტურად არ მიიჩნია.

17. ამასთან, სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ შეთანხმების აქტის თანახმად, 7 000 აშშ დოლარის გადახდა უნდა მომხდარიყო უნაღდო ანგარიშსწორების გზით, რაც გულისხმობს თანხის გადარიცხვას საბანკო ტრანზაქციის მეშვეობით. შესაბამისად, იმ შემთხვევაში, თუკი მოსარჩელეს გადარიცხული აქვს თანხა მოპასუხისთვის, მას შეეძლო აღნიშნულის დამადასტურებელი მტკიცებულება წარედგინა, რაც არ შეუსრულებია. თუკი მოსარჩელემ, შეთანხმების აქტის საწინააღმდეგოდ, ნაღდი ანგარიშსწორებით მოახდინა თანხის გადაცემა, მას უნდა მოეთხოვა შესაბამისი დამადასტურებელი დოკუმენტის გაცემა, ან რაიმე სხვა ობიექტური მტკიცებულების შექმნით დაედასტურებინა ფულადი ვალდებულების შესრულება. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ სამოქალაქო უფლება-მოვალეობათა მატარებელი სუბიექტები თავისუფალნი არიან სამოქალაქო ურთიერთობებში, შესაბამისად, ისინი ვალდებულნი არიან, გამოიჩინონ შესაბამისი სამოქალაქო სამართლებრივი წინდახედულობა და მტკიცებულებების შექმნით დაიცვან საკუთარი უფლებები და ინტერესები. მხოლოდ მხარის ზეპირი ახსნა-განმარტება ვერ იქნება მიჩნეული საკმარისად მის მიერ 7 000 აშშ დოლარის მოპასუხისთვის გადახდის დასადასტურებლად.

18. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ მოსარჩელემ მისი მტკიცების ტვირთის ფარგლებში ვერ შეძლო დაედასტურებინა 01.04.2020წ. ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების სრულად შესრულებისა და ბინის ღირებულების დარჩენილი ნაწილის - 7000 აშშ დოლარის გადახდის ფაქტი. აქედან გამომდინარე, სააპელაციო პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნა, რომ მოსარჩელეს ნარდობის ობიექტზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნა წარმოეშობა მას შემდეგ, რაც ის სრულად დაფარავს შეთანხმებულ ანაზღაურებას და გადაიხდის დარჩენილ 7 000 აშშ დოლარს.

19. სააპელაციო სასამართლომ არ შეაფასა საქმეში წარდგენილი 03.04.2023წ. მინდობილობით მინდობილი პირის უფლებამისილების საკითხი, ვინაიდან შეთანხმების აქტით არ დადასტურდა ზემოაღნიშნული თანხის მიღების ფაქტი და, სასამართლოს მოსაზრებით, მხოლოდ ეს გარემოება საკმარისი იყო ამ ნაწილში სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის სათქმელად.

სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ განჩინებაზე მოპასუხემ წარადგინა საკასაციო საჩივარი, რომლითაც მისი ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე სრულად უარის თქმა მოითხოვა. საკასაციო საჩივარი ემყარება შემდეგ საფუძვლებს: 21.1. სასამართლომ არამართებულად გამოიყენა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 316.1, 361.2, 317.1, 629.1, 629.2, 323-ე მუხლები და ყოველგვარი მსჯელობის გარეშე არ გამოიყენა იმავე კოდექსის 369-ე მუხლი;

21.2. მოსარჩელეს საერთოდ არ დაუფარავს ნასყიდობის საფასური, შესაბამისად, მას არ გააჩნდა ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ნასყიდობის საგანზე რაიმე პრეტენზიის გაცხადების უფლება. მოსარჩელის მიერ წარდგენილ შედარების აქტს, მართალია, ხელს აწერს მინდობილი პირი ა.ს–ძე, თუმცა აღნიშნული მინდობილობითვე დასტურდება, რომ მისთვის მინიჭებული უფლებამოსილება ეხებოდა მხოლოდ კომერციული (საოფისე) ფართებისა და ავტოსადგომების განკარგვას და არა მოპასუხის კუთვნილი ბინების განკარგვას. ამასთან, მინდობილობით ა.ს–ძეს არ ჰქონდა მინიჭებული საზოგადოების სასარგებლოდ ნაღდი ანგარიშსწორებით თანხის მიღების უფლებამოსილება. ამდენად, მოპასუხეს არავითარი თანხა არ მიუღია მოსარჩელისგან და თუ ამგვარი თანხის გადაცემას ჰქონდა ადგილი ა.ს–ძისათვის, აღნიშნულ თანხასთან დაკავშირებით მოსარჩელის ნებისმიერი პრეტენზიის ადრესატი შეიძლება იყოს მხოლოდ ეს უკანასკნელი, ხოლო ნასყიდობის საგანზე მოსარჩელეს არ წარმოეშობა მოთხოვნის უფლება, ვიდრე არ მოხდება მის მიერ მოპასუხისათვის ნასყიდობის საფასურის გადახდა;

21.3. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად დაადგინა, რომ მოპასუხეს შესაგებლით სადავოდ არ გაუხდია ბინის საფასურის - 50 000 აშშ დოლარის გადახდის ფაქტი. მოპასუხე შესაგებლის არცერთ ნაწილში არ დათანხმებია 50 000 აშშ დოლარის გადახდის ფაქტს. შესაბამისად, ნასყიდობის საფასური დასაფარია სრულად - 57 000 აშშ დოლარის ოდენობით;

21.4. მნიშვნელოვან ფაქტობრივ უსწორობას წარმოადგენს გასაჩივრებულ განჩინებაში მითითებული გარემოება, რომ განშლის ოქმის მიხედვით მოსარჩელის მიერ ნაყიდი ქონება, რაც ამავდროულად მოსარჩელის მფლობელობაში და სარგებლობაშია, ამასთან, იგი იხდის კომუნალურ გადასახადებს, რეგისტრირებულია მოპასუხის სახელზე და ხელშეკრულებაში მითითებული ბინა N36ა-ს და ახალ განშლაში მოცემული ბინა N37-ის მახასიათებლები იდენტურია;

21.5. სასამართლოებმა სრულიად არამართებულად დაადგინეს, რომ განშლის ოქმში მითითებული ბინა N37 წარმოადგენს მოსარჩელის მიერ შეძენილ ბინა N36ა-ს, ვინაიდან ეს ორი ქონება სრულიად განსხვავდება თავიანთი მახასიათებლებით. კერძოდ: მე-5 სართულზე ბინა N37-ის ფართია 98,20 კვ.მ და საზაფხულო ფართი 4,20 კვ.მ, ხოლო მოსარჩელესთან გაფორმებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფართი იყო ბინა N36ა, მე-6 სართული, მე-4 საცხოვრებელი სართული, არქიტექტურული ნიშნული 12,90, საცხოვრებელი ფართის ფართობი 98,4 კვ.მ, საზაფხულო ფართის ფართობი 4,2 კვ.მ, სულ 102,6 კვ.მ. ამდენად, მოსარჩელე სარჩელით პრეტენზიას აცხადებს სულ სხვა ფართზე და არა იმ ბინაზე, რომელიც მისთვის იყო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული. შესაბამისად, ვინაიდან ფასთან ერთად თავად ნასყიდობის საგანიც წარმოადგენს ხელშეკრულების არსებით პირობას, დაუშვებელი იყო სარჩელის დაკმაყოფილება ნასყიდობის შეცვლილი არსებითი პირობებით.

22. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 03 დეკემბრის განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

23. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

24. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

25. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.

26. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) არ წარმოუდგენია. მოცემულ შემთხვევაში სადავოა მოპასუხის მიერ აშენებულ მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში მხარეთა შორის 01.04.2020წ. დადებული ხელშეკრულებით განსაზღვრული ბინის იდენტიფიცირების საკითხი, ასევე, მოსარჩელის მიერ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საფასურის გადახდის ფაქტი. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სამოქალაქო სამართალწარმოება მიმდინარეობს მხარეთა თანასწორობისა (სსსკ-ის მე-5 მუხლი) და შეჯიბრებითობის (სსსკ-ის მე-4 მუხლი) ფუნდამენტურ პრინციპებზე დაყრდნობით. სამოქალაქო პროცესში მხარეები ვალდებულნი არიან სათანადო მტკიცებულებების წარდგენის გზით დაადასტურონ მათი პოზიციის გასამყარებლად მითითებული გარემოებების არსებობა (სსსკ-ის 102-ე მუხლი). მოსარჩელემ უნდა ამტკიცოს ის გარემოებები, რომლებზედაც დაფუძნებულია სასარჩელო მოთხოვნა, ხოლო მოპასუხემ გარემოებები, რომლებსაც მისი შესაგებელი ემყარება. ამ გარემოებების დამტკიცება საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, შეიძლება მხარეთა (მესამე პირთა) ახსნა-განმარტებით, მოწმეთა ჩვენებით, ფაქტების კონსტატაციის მასალებით, წერილობითი თუ ნივთიერი მტკიცებულებებითა და ექსპერტთა დასკვნებით. მხარეთა მტკიცებითი საქმიანობის საბოლოო მიზანი - ესაა სასამართლოს დარწმუნება საქმის სწორად გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობაში. სასამართლოს დაურწმუნებლობა კი, მხარისათვის არახელსაყრელ შედეგს იწვევს (იხ. მაგ., სუსგ საქმე Nას-833-833-2018, 16 ნოემბერი, 2018 წელი; Nას-867-834-2016, 22 ნოემბერი, 2018 წელი). სამოქალაქო სამართალში მოქმედებს პრინციპი „affirmanti, non negati, incumbit probatio“ - „მტკიცების ტვირთი ეკისრება მას, ვინც ამტკიცებს და არა მას, ვინც უარყოფს“. ამ დებულებიდან გამომდინარე, უნდა განისაზღვროს, ვინ რა უნდა ამტკიცოს. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილების მიხედვით, სასამართლოსათვის არავითარ მტკიცებულებას არა აქვს წინასწარ დადგენილი ძალა. სასამართლო აფასებს მტკიცებულებებს თავისი შინაგანი რწმენით, რომელიც უნდა ემყარებოდეს მათ ყოველმხრივ, სრულ და ობიექტურ განხილვას, რის შედეგადაც მას გამოაქვს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის შესახებ. ამდენად, მტკიცებულების გამოკვლევა უპირველესად გულისხმობს მისი შინაარსის სრულყოფილ შესწავლა-ანალიზს, ხოლო შემდეგ მისი იურიდიული ძალის (დამაჯერებლობის, სარწმუნოობის) შემოწმებას (იხ. სუსგ საქმე Nას-406-383-2014, 17 აპრილი, 2015 წელი). წინამდებარე საქმეში დადგენილი გარემოებებისა და მტკიცებულებების ურთიერთშეჯერების შედეგად სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა, რომ სამშენებლო პროექტში განხორციელებული ცვლილების შედეგად 01.04.2020წ. ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ბინას (ბინა N36ა) შეეცვალა ნომერი, ხოლო სხვა მახასიათებლები არსებითად დარჩა უცვლელი. შესაბამისად, ხელშეკრულების ობიექტს წარმოადგენს მოპასუხის მიერ აშენებულ საცხოვრებელ კომპლექსში მე-5 სართულზე განლაგებული ბინა N37, ანუ საცხოვრებელი სახლის განშლის ახალ ოქმში მითითებული ბინა N37 წარმოადგენს სწორედ ხელშეკრულებით მოსარჩელისათვის გადასაცემ ბინა N36ა-ს (დეტ. იხ. წინამდებარე განჩინების მე-9-13 პუნქტები). მითითებულ მსჯელობას სრულად იზიარებს საკასაციო სასამართლო, ხოლო მოპასუხეს აღნიშნულის საწინააღმდეგო სამართლებრივად ვარგისი პრეტენზია არ წარმოუდგენია. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობა ითვალისწინებს სარჩელისაგან მოპასუხის თავდაცვის ისეთ ეფექტურ საშუალებას, როგორიც არის შესაგებელი. შესაგებელი, როგორც მოპასუხის საპროცესო თავდაცვის საშუალება, მნიშვნელოვანი ინსტიტუტია სამოქალაქო სამართალწარმოებაში. მასში ვლინდება წერილობითი შეჯიბრებითობის პრინციპი. იგი, ასევე, დისპოზიციურობის (სსსკ-ის მე-3 მუხლი) პრინციპის ერთგვარი გამოხატულებაა, რომელიც უზრუნველყოფს მხარეთა საპროცესო უფლებების ავტონომიურად განკარგვის შესაძლებლობას. საპროცესო ავტონომიის ფარგლებში მოპასუხის გადასაწყვეტია ცნობს თუ არა სარჩელს, დაასრულებს თუ არა საქმეს მორიგებით, ან რა სახის საპროცესო თავდაცვის საშუალებას გამოიყენებს, რაც გარკვეულწილად დავაში შესვლას და სარჩელში მითითებულ გარემოებებზე პასუხის გაცემას გულისხმობს. შესაბამისად, სარჩელის წარმატება იმაზე არის დამოკიდებული, რამდენად კვალიფიციურად დაიცავს თავს მოპასუხე სარჩელისაგან (იხ. მაგ., სუსგ საქმე Nას-108-2021, 22 აპრილი, 2021 წელი; Nას-467-2020, 25 ივნისი, 2021 წელი). საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 201-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, პასუხში (შესაგებელში) სრულყოფილად და თანამიმდევრობით უნდა იყოს ასახული მოპასუხის მოსაზრებები სარჩელში მითითებულ თითოეულ ფაქტობრივ გარემოებასა და მტკიცებულებასთან დაკავშირებით. თუ მოპასუხე არ ეთანხმება სარჩელში მოყვანილ რომელიმე გარემოებას, იგი ვალდებულია მიუთითოს ამის მიზეზი და დაასაბუთოს შესაბამისი არგუმენტაციით, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მას ერთმევა უფლება, შეასრულოს ასეთი მოქმედება საქმის არსებითად განხილვის დროს. იმავე კოდექსის 219-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, პირველი ინსტანციის სასამართლოში მხარეები შეზღუდული არიან ახსნა-განმარტების მოსმენისას წარადგინონ ახალი მტკიცებულებები ან მიუთითონ ახალ გარემოებებზე, რომელთა შესახებაც არ ყოფილა მითითებული სარჩელსა თუ შესაგებელში ან საქმის მომზადების სტადიაზე, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა მათ შესახებ თავის დროზე საპატიო მიზეზით არ იყო განცხადებული. ბუნებრივია, ამ საპროცესო სტანდარტის დადგენა გავლენას ახდენს სასამართლო კვლევის საგანზე, რაც იმას ნიშნავს, რომ მოსამართლე, როგორც ნეიტრალური არბიტრი, მტკიცებულებებს იკვლევს არა საკუთარი, არამედ მხარეთა მიერ განხორციელებული შედავების ფარგლებში და, ამ მხრივ, ადგენს საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე ფაქტების არსებობა-არარსებობას (იხ. მაგ., სუსგ საქმე Nას-1100-1057-2016, 09 ივნისი, 2017 წელი; Nას-1340-1260-2017, 07 მარტი, 2018 წელი ). საკასაციო სასამართლომ ერთ-ერთ საქმეზე განმარტა, რომ საპროცესო კანონმდებლობით დადგენილია მოპასუხის მიერ კონკრეტული შესაგებლის წარდგენის ვალდებულება. კერძოდ, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 201-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შინაარსიდან გამომდინარე, დგინდება, რომ მოპასუხე უნდა შეედავოს მოსარჩელის გამართულ, დასაბუთებულ მოთხოვნას ანუ დავის გადაწყვეტისათვის სამართლებრივად მნიშვნელოვან ფაქტობრივ გარემოებებს, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მოსარჩელის მიერ მითითებული ფაქტები (და არა მისი სამართლებრივი შეხედულებები) დამტკიცებულად ითვლება (იხ. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდი პალატის გადაწყვეტილება საქმე Nას-664-635-2016, 02 მარტი, 2017 წელი, პარ. 201). შესაგებელი მოპასუხის უფლების დაცვის უმთავრესი ინსტრუმენტია, რომლის ჯეროვნად გამოყენება განაპირობებს საქმის საბოლოო შედეგს. უმრავლეს შემთხვევაში, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ გადაწყვეტილების გამოტანისათვის საკმარისია საქმეში გამართული, არგუმენტირებული შესაგებლის არსებობა და საამისოდ შეგებებული სარჩელის აღძვრა არც არის საჭირო. შესაგებლის წარდგენის ვალდებულება მხარის მიერ დაძლეულად ვერ განიხილება, თუ იგი კვალიფიციურად, ამომწურავად და დასაბუთებულად არ ედავება მოსარჩელე მხარეს მის მიერ მოთხოვნის დასაფუძნებლად სარჩელში მითითებულ ფაქტობრივ გარემოებებზე, აბსტრაქტული შესაგებელი, ფორმალური თვალსაზრისით, შესაძლოა, იყოს კიდეც წარდგენილი სასამართლოსათვის სწორ საპროცესო დროს, მაგრამ თუ მას არ შესწევს უნარი, კითხვის ნიშნის ქვეშ დააყენოს იმ გარემოებათა არსებობა, რომლებიც აფუძნებს სარჩელს, ამგვარი შესაგებლის პროცესუალური მნიშვნელობა უკიდურესად დაბალია და შემოიფარგლება უფლების დაცვის მხოლოდ იმ მასშტაბით, რომ აკავებს დაუსწრებელი გადაწყვეტილების გამოტანას. არასათანადო შესაგებელი აფერხებს მოპასუხის უფლებას სასარჩელო ფაქტებზე მოგვიანებით შედავებისა და მტკიცებულებების მოგვიანებით წარდგენის შესაძლებლობის თვალსაზრისით (იხ. სუსგ საქმე Nას-64-2022, 24 თებერვალი 2023 წელი). განსახილველ შემთხვევაში მართებულია სააპელაციო სასამართლოს მითითება, რომ მოპასუხეს არც შესაგებლით და არც შემდგომ საქმის მოსამზადებელ ეტაპზე სადავოდ არ გაუხდია მოსარჩელის მიერ 01.04.2020წ. ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ბინის საფასურის ნაწილის - 50 000 აშშ დოლარის გადახდის ფაქტი (იხ. შესაგებელი, ტ. 1, ს.ფ. 110-119). ამდენად, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 219-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, მოპასუხემ დაკარგა საქმის მოსამზადებელი სტადიის შემდგომ ახალ გარემოებებზე მითითებისა და მათზე დაყრდნობით სარჩელისაგან თავდაცვის საპროცესო უფლება. ზემოაღნიშნული გარემოება მსჯელობის საგანი არ ყოფილა არც პირველი ინსტანციის სასამართლოში 20.02.2025წ. გამართულ სასამართლო სხდომაზე (იხ. 20.02.2025წ. სასამართლოს მთავარი სხდომის ოქმი). არამედ, მოპასუხის შედავება განსახილველი დავის ფარგლებში შეეხებოდა მხოლოდ მოსარჩელის მიერ დარჩენილი 7 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულების შეუსრულებლობას. აღნიშნულ სადავო გარემოებასთან დაკავშირებით კი სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა, რომ მოსარჩელემ მისი მტკიცების ტვირთის ფარგლებში ვერ შეძლო მოპასუხისათვის ბინის ღირებულების დარჩენილი ნაწილის 7 000 აშშ დოლარის გადახდის ფაქტის დადასტურება, რაც საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპზე მსჯელობის საგანს აღარ წარმოადგენს. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ განსახილველ შემთხვევაში არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული რომელიმე წინაპირობა, კასატორს არ წარმოუდგენია იმგვარი დასაშვები და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია, რომელიც საკასაციო საჩივრის არსებითად განსახილველად დაშვების შესაძლებლობას მისცემდა სასამართლოს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება ცნობილი, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი. შესაბამისად, კასატორს სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს საკასაციო სასამართლოს 2025 წლის 03 დეკემბრის განჩინებით გადავადებული სახელმწიფო ბაჟის - 2 500 აშშ დოლარის 30%-ის - 750 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა. ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. შპს „კ.დ–ის” საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. შპს „კ.დ–ს” (ს.ნ. .......) სახელმწიფო ბიუჯეტის (ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150) სასარგებლოდ დაეკისროს საკასაციო სასამართლოს 2025 წლის 03 დეკემბრის განჩინებით გადავადებული სახელმწიფო ბაჟის - 2 500 აშშ დოლარის 30%-ის - 750 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ლევან ნემსაძე

მოსამართლეები: არჩილ კოჭლამაზაშვილი

მიხეილ ჯინჯოლია