გაუქმდა და დაუბრუნდა სასამართლოს

21 მაისი 2026 წელი

№ას-200-2024 თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი)

ამირან ძაბუნიძე

გოჩა ჯეირანაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი - ნ.მ.

მოწინააღმდეგე მხარე - მ.მ–ძე

გასაჩივრებული განჩინება - ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 26 დეკემბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილება, ხოლო შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი - უძრავი ქონების უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვა, გარიგების ბათილად ცნობა, სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების დადგენა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

სასარჩელო მოთხოვნა:

1. ნ.მ–მა (შემდგომში მოხსენიებული, როგორც „მოსარჩელე“, „შეგებებული სარჩელით მოპასუხე“, „აპელანტი“, „კასატორი“) სარჩელით მიმართა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიას მ.მ–ძის (შემდგომში მოხსენიებული, როგორც „მოპასუხე“, „მოწინააღმდეგე მხარე“, „შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე“) მიმართ, უძრავი ქონების, მდებარე: ქ. ბათუმი, ........... (ს/კ ..........), მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვისა და მოსარჩელისთვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში ჩაბარების მოთხოვნით.

სარჩელის საფუძვლები:

2. 2008 წლის 26 ივნისის №11-4071 სანოტარო აქტის თანახმად, გამყიდველმა მ.მ–ძემ ნ.მ–ს მიჰყიდა ხელვაჩაურში, სოფ. ......... (ამჟამად ბათუმი, .............) მდებარე უძრავი ქონება, მიწის ნაკვეთი და შენობა ნაგებობა 367.2 კვ.მ., 46 400 აშშ დოლარად და 7540 ევროდ. ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, მოპასუხეს უნდა გამოესყიდა უძრავი ქონება 2008 წლის 26 სექტემბრამდე, გამოსყიდვის ვადის გასვლის შემდეგ კი, მხარე კარგავდა გამოსყიდვის უფლებას, ხოლო მოსარჩელე იძენდა შეუზღუდავი საკუთრების უფლებას ნასყიდობის საგანზე. გამყიდველს გამოსყიდვის უფლება არ განუხორციელებია, შესაბამისად, უძრავი ქონება, მდებარე: ქ. ბათუმი, ........., ს/კ .........., რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში მოსარჩელის საკუთრებად. ვინაიდან მ.მ–ძეს ჰყავდა მცირეწლოვანი შვილები, მყიდველმა ადროვა მას ბინის დაცლა, ვიდრე გამონახავდა სხვა საცხოვრებელ ფართს, თუმცა გამყიდველს დღემდე არ გაუთავისუფლებია ნასყიდობის საგანი.

მოპასუხის პოზიცია:

3. მოპასუხემ შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და მიუთითა გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების თვალთმაქცურობაზე.

შეგებებული სარჩელის სასარჩელო მოთხოვნები:

4.1. ბათილად იქნეს ცნობილი 2008 წლის 26 ივნისს მ.მ–ძესა და ნ.მ–ს შორის უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. ბათუმი, ......... ს/კ ........., დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით და დადებულად იქნეს აღიარებული სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება მ.მ–ძესა და ნ.მ–ს შორის შემდეგი პირობებით: მსესხებელი - მ.მ–ძე, გამსესხებელი - ნ.მ–ი, სესხის ოდენობა 50 000 აშშ დოლარი, სესხის მოქმედების ვადა 3 თვე, სესხის სარგებელი 8% (4000 აშშ დოლარი).

4.2. მ.მ–ძე აღირიცხოს უძრავი ქონების, მდებარე: ქ. ბათუმი, ..........., ს/კ ........, მესაკუთრედ.

4.3. სესხის უზრუნველსაყოფად იპოთეკით დაიტვირთოს მ.მ–ძის საკუთრებაში რიცხული უძრავი ქონება, მდებარე: ქ. ბათუმი, ........., ს/კ ..........

შეგებებული სარჩელის საფუძვლები:

5. მხარეებს შორის გაფორმდა არა ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით, არამედ სესხის და იპოთეკის ხელშეკრულება. მხარეს მესამე პირისგან აღებული ჰქონდა სესხი 25000 აშშ დოლარის ოდენობით, სამი თვის ვადით. ამ ვადის გასვლის შემდეგ, გამსესხებლისათვის სესხის დაბრუნების მიზნით, დასჭირდა ახალი სესხი, რომლის უზრუნველსაყოფად იპოთეკით დატვირთა საკუთრებაში რიცხული უძრავი ქონება. სესხი იყო სარგებლიანი და შეადგენდა ძირი თანხის 8%-ს, მოქმედებდა სამი თვის ვადით. ნ.მ–ს უძრავი ქონება არ შეუძენია. მხარეთა ნება მიმართული იყო არა გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებისკენ, არამედ სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებისაკენ. ამდენად, უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით არის თვალთმაქცური გარიგება და ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი.

შეგებებული სარჩელით მოპასუხის პოზიცია:

6. შეგებებული სარჩელით მოპასუხემ შეგებებული სარჩელი არ ცნო, მიუთითა გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების ნამდვილობაზე, აგრეთვე, შეგებებული სარჩელის ხანდაზმულობაზე.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

7. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2023 წლის 12 ივლისის გადაწყვეტილებით:

7.1. ნ.მ–ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა;

7.2. მ.მ–ძის შეგებებული სარჩელი დაკმაყოფილდა;

7.3. ბათილად იქნა ცნობილი 2008 წლის 26 ივნისს მ.მ–ძესა და ნ.მ–ს შორის უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. ბათუმი, ........., ს/კ ........., დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით და აღიარებული იქნა დადებულად სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება მ.მ–ძესა და ნ.მ–ს შორის შემდეგი პირობებით: მსესხებელი - მ.მ–ძე, გამსესხებელი - ნ.მ–ი, სესხის ოდენობა 50000 აშშ დოლარი, სესხის მოქმედების ვადა 3 თვე, სესხის სარგებელი 8% (4000 აშშ დოლარი).

7.4. მ.მ–ძე აღირიცხა უძრავი ქონების, მდებარე: ქ. ბათუმი, ........., ს/კ ........., მესაკუთრედ;

7.5. სესხის უზრუნველსაყოფად იპოთეკით დაიტვირთა მ.მ–ძის საკუთრებაში რიცხული უძრავი ქონება, მდებარე: ქ. ბათუმი, ........, ს/კ ..........

8. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო საჩივრით გაასაჩივრა ნ.მ–მა, მოითხოვა სააპელაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილებით ძირითადი სარჩელის დაკმაყოფილება და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

სააპელაციო სასამართლოს განჩინების სარეზოლუციო ნაწილი და ფაქტობრივ-სამართლებრივი დასაბუთება:

9. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 26 დეკემბრის განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელი.

10. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია დავისთვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

10.1. მ.მ–ძე საკუთრების უფლებით ფლობდა უძრავ ქონებას, მდებარე: ქ. ბათუმი, .........., ს/კ .........

10.2. მესამე პირთან - ვ.ხ–თან - 2008 წლის 20 მარტს გაფორმებული სესხის ხელშეკრულების საფუძველზე, მ.მ–ძეს აღებული ჰქონდა სესხი 25000 აშშ დოლარის ოდენობით, რომლის უზრუნველსაყოფად იპოთეკით დატვირთული იყო მოპასუხის საკუთრებაში რიცხული უძრავი ქონება, მდებარე: ქ.ბათუმი, ........., ს/კ ........

10.3. მ.მ–ძეს და ნ.მ–ს შორის 2008 წლის 26 ივნისს გაფორმდა „უძრავი ქონების (მდებარე: ქ. ბათუმი, .......... ს/კ ........) ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით“, 2008 წლის 26 სექტემბრამდე გამოსყიდვის პირობით. ნასყიდობის ღირებულება განისაზღვრა 46 400 აშშ დოლარით და 7540 ევროთი. ხელშეკრულების თანახმად, წინა იპოთეკარმა - ვ. ხ–ამ - უარი განაცხადა იპოთეკის ხელშეკრულებაზე. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, მოსარჩელე ნ.მ–ი აღირიცხა ქ. ბათუმში, .......... (ს/კ ..........) მდებარე უძრავი ქონების მესაკუთრედ.

10.4. შ.პ.ს. „დ-ა“-ს საექსპერტო დასკვნით, 2008 წლის მდგომარეობით, სადავო უძრავი ქონების საბაზრო ფასი განისაზღვრა 195 000 ლარით (იმდროინდელი კურსით - 137 517 აშშ დოლარი).

10.5. მოწმე ლ.ტ–ის მიერ პირველი ინსტანციის სასამართლოში მიცემული ჩვენების თანახმად, იგი პირადად ესწრებოდა მ.მ–ძისა და ნ.მ–ის შეხვედრას და მოლაპარაკებას, რომელიც ეხებოდა მხოლოდ და მხოლოდ იპოთეკური სესხის აღებას, ხოლო მიზანი იყო ძველი იპოთეკური სესხის გადაფარვა. მოწმის მიერ დადასტურებულია, რომ მ.მ–ძის ერთადერთი მიზანი იყო სესხის აღება და სხვა რაიმე ტიპის გარიგებაზე, მათ შორის, უძრავი ქონების გაყიდვაზე, საუბარი მოლაპარაკების დროს არ ყოფილა.

10.6. მოპასუხე ოჯახის წევრებთან ერთად ცხოვრობდა სადავო სახლში სარჩელის აღძვრის მომენტისათვის და დღემდე ცხოვრობს. სხვა საცხოვრებელი ოჯახს არ გააჩნია. 2008 წლიდან სასამართლოში სარჩელის წარდგენამდე - 2019 წლამდე - ნ.მ–ს მ.მ–ძისათვის არ მიუმართავს საკუთარი უფლების განხორციელების მოთხოვნით და გარიგების საგნის ფაქტობრივი ფლობით დაუფლების განზრახვა არ გამოუმჟღავნებია. მ.მ–ძეს ნ.მ–ისთვის ბინის ქირა არ გადაუხდია.

10.7. მხარეთა შორის გაფორმდა არა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით, არამედ სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება 50 000 აშშ დოლარზე, 8%-იანი სარგებლის დარიცხვის პირობით, სამი თვის ვადით.

11. დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს სააპელაციო პალატამ მისცა შემდეგი სამართლებრივი შეფასება:

11.1. საქმეში არსებული მასალებით, მოწმეთა ჩვენებებით, მხარეთა განმარტებებით, შეგებებული სარჩელით, შეგებებულ სარჩელზე წარდგენილი შესაგებლითა და ქონების შეფასების დასკვნით, სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ სადავო გარიგების გაფორმებამდე მ.მ–ძე ვალდებულებით-სამართლებრივ ურთიერთობაში იმყოფებოდა მესამე პირთან, რომელთანაც გაფორმებული ჰქონდა სესხის ხელშეკრულება სამი თვის ვადით, რომლის ვადის ამოწურვისთვის მოპასუხემ (შეგებებული სარჩელის მოსარჩელემ) ნ.მ–თან ახალი გარიგების დადება გადაწყვიტა, რომლის მიზანი, პირველ რიგში, ძველი ვალდებულების დაფარვა იყო. ხოლო ამ მიზნით, მოლაპარაკების საგანი იყო სესხის აღება, შესაბამისი პროცენტის (სარგებლის) გადახდის პირობით.

11.2. აპელანტს არ უარუყვია, რომ იგი წლების მანძილზე არ დაუფლებია ნასყიდობის საგანს და ნასყიდობის საგანში დღემდე ცხოვრობს მ.მ–ძე ოჯახით ისე, რომ არასდროს ქირა არ გადაუხდია მოსარჩელისათვის, რაზედაც პრეტენზია არც ამ უკანასკნელს ჰქონია. აპელანტი აღნიშნულ გარემოებას იმით ხსნიდა, რომ წლების განმავლობაში საზღვარგარეთ იმყოფებოდა და არ საჭიროებდა საცხოვრისს. პალატამ აღნიშნული მითითება არადამაჯერებლად მიიჩნია და შენიშნა, რომ სადავო გარიგების თვალთმაქცური ხასიათი დგინდებოდა არამხოლოდ მოწმეთა ჩვენებისა და მოსარჩელის ახსნა-განმარტების საფუძველზე, არამედ საქმეში წარმოდგენილი აუდიტის დასკვნითაც, რომლის თანახმადაც, 2008 წლის მდგომარეობით, სადავო უძრავი ქონების საბაზრო ფასი განისაზღვრა 195 000 ლარით (იმდროინდელი კურსით 137,517 აშშ დოლარი), ესე იგი, გამოსყიდვის თანხა რამდენჯერმე ნაკლები იყო იმ დროისათვის ნასყიდობის საგნის საბაზრო ღირებულებასთან შედარებით, ხოლო გამოსყიდვის ვადა, მეტად მცირე - სამი თვე.

11.3. დადგენილია, რომ სადავო ხელშეკრულების დადებამდე არსებული სესხის გადაფარვისა და ქონების იპოთეკისაგან განთავისუფლების მიზნით, სადავო ქონების მესაკუთრე - მ.მ–ძე დაუკავშირდა ნ.მ–ს და ამ უკანასკნელს შეუთანხმდა სესხის მიღებაზე - 50 000 აშშ დოლარის ოდენობით, სამი თვის ვადით, 8%-იანი სარგებლის დარიცხვით. ხელშეკრულების დადების შემდეგ, შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე სადავო უძრავ ქონებაში ცხოვრობს ოჯახის წევრებთან ერთად და 11 წლის მანძილზე მოსარჩელეს გარიგების საგნის ფაქტობრივი ფლობით დაუფლების ან/და საკუთარი ქონების გაქირავებით შემოსავლის (ქირის) მიღების განზრახვა არ გამოუხატავს. აღნიშნული გარემოებების საწინააღმდეგო მტკიცებულებები აპელანტის მიერ საქმეში არ არის წარმოდგენილი, რაც ადასტურებს იმ გარემოებას, რომ აპელანტის ნება არ იყო მიმართული ქონებაზე საკუთრების უფლების შემადგენელი ელემენტების სრულად რეალიზაციასა და სადავო ქონების ფაქტობრივი დაუფლებისაკენ, არამედ, ხელშეკრულების გაფორმებისას მხარეების ნამდვილ ნებას, სასესხო ურთიერთობის ფარგლებში, მ.მ–ძის მიერ, ყოველთვიური სარგებლის გადახდის პირობით, ნ.მ–ისაგან სესხად ფულადი თანხის მიღება წარმოადგენდა.

11.4. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 56.1 მუხლის თანახმად, ბათილია გარიგება, რომელიც დადებულია მხოლოდ მოსაჩვენებლად, იმ განზრახვის გარეშე, რომ მას შესაბამისი იურიდიული შედეგები მოჰყვეს (მოჩვენებითი გარიგება). ხოლო იმავე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, თუ მოსაჩვენებლად დადებული გარიგებით მხარეებს სურთ სხვა გარიგების დაფარვა, მაშინ გამოიყენება დაფარული გარიგების მიმართ მოქმედი წესები (თვალთმაქცური გარიგება).

11.5. თვალთმაქცური გარიგების დროს ნების გამოვლენის სუბიექტების ნება შეთანხმებულია და მათ განზრახული აქვთ განსაზღვრული სამართლებრივი შედეგის დადგომა, თუმცა მათი შინაგანი ნება და გამოვლენილი ნება არ ემთხვევა ერთმანეთს. დადებული გარიგებით ისინი ფარავენ სხვა გარიგებას, რომლის დადების ნებაც რეალურად გააჩნიათ. ამ შემთხვევაში, დგება ამ ნორმის საფუძველზე ნების გამოვლენის ბათილობის საკითხი.

11.6. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 56.2, 623-ე, 625-ე, 286-ე მუხლების შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ ვლინდებოდა მ.მ–ძესა და ნ.მ–ს შორის, 2008 წლის 26 ივნისს, უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. ბათუმი, ........... ს/კ ........, დადებული გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის საფუძველი, რაც სადავო ქონებაზე საკუთრების უფლების მ.მ–ძისთვის დაბრუნებასა და მხარეთა შორის სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების დადებულად ცნობას განაპირობებდა.

11.7. შეგებებული სარჩელის მოთხოვნის ხანდაზმულობის შესაგებელთან მიმართებით პალატამ მიიჩნია, რომ ვინაიდან 2019 წლამდე მ.მ–ძე ოჯახთან ერთად ცხოვრობდა სადავო სახლში და მოწინააღმდეგე მხარეს არ მოუთხოვია მ.მ–ძისათვის საცხოვრებელი სახლის გადაცემა ან ცხოვრების სანაცვლოდ ქირის გადახდა, არამედ, ნ.მ–მა სასამართლოში სარჩელი 2019 წელს წარადგინა, თვალთმაქცური გარიგების შედეგი (უფლების დარღვევა) მ.მ–ძისთვის ობიექტურად, სარჩელის აღძვრის მომენტიდან - 2019 წლიდან გახდა ცნობილი, შესაბამისად, უფლების აღსადგენად მოთხოვნის ხანდაზმულობის ვადის ათვლა 2019 წლიდან უნდა დაწყებულიყო, როცა მისთვის ცნობილი გახდა ნ.მ–ის განზრახვის შესახებ. ამ მოცემულობით კი, სარჩელი ხანდაზმულად ვერ ჩაითვლებოდა. დამატებით, პალატამ მოიხმო საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განმარტება, რომლის თანახმად, საკუთრების უფლების არსებობის შემთხვევაში, სარჩელის წარმატებულობას ვერ შეაფერხებს ხანდაზმულობის საკითხი, რამდენადაც საკუთრება წარმოადგენს აბსოლუტურ უფლებას და მასზე არ ვრცელდება ხსენებული ინსტიტუტი.

11.8. სავინდიკაციო სარჩელთან მიმართებით, პალატამ შენიშნა, რომ ვინაიდან შეცილებულია ნ.მ–ის საკუთრების უფლება სადავო უძრავ ნივთზე და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებით დადგინდა, რომ ნ.მ–ის საკუთრების უფლება სადავო უძრავ ნივთზე ბათილი გარიგების საფუძველზეა რეგისტრირებული, აღნიშნული გარემოება გამორიცხავს მოსარჩელის სამოქალაქო კოდექსის 170-172-ე და 168-ე მუხლებით გათვალისწინებულ უფლებამოსილებას, მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, ვინაიდან არ არსებობს ვინდიკაციის პირველი აუცილებელი წინაპირობა - მოსარჩელე ნ.მ–ი არ წარმოადგენს სადავო უძრავი ნივთის მესაკუთრეს ნამდვილი გარიგების საფუძველზე.

12. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნული განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ, მოითხოვა საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილებით ძირითადი სარჩელის დაკმაყოფილება და შეგებებული სარჩელის უარყოფა, შემდეგ გარემოებათა გამო:

12.1. გასაჩივრებული განჩინება ეწინააღმდეგება ამ კატეგორიის დავებზე ხანდაზმულობასთან დაკავშირებით სასამართლოს მიერ დადგენილ პრაქტიკას. კასატორი შეგებებული სარჩელის ხანდაზმულობაზე უთითებდა პირველი ინსტანციის სასამართლოში საქმის განხილვის მოსამზადებელი ეტაპიდანვე. კასატორის მოწინააღმდეგე მხარეს სასარჩელო ხანდაზმულობის ვადის ათვლა დაეწყო 2008 წლის 27 სექტემბერს, როდესაც ამოიწურა უძრავი ქონების გამოსყიდვის ვადა. მ.მ–ძემ კი, სასამართლოს ხსენებული ხელშეკრულების ბათილად ცნობის მოთხოვნით მიმართა 2022 წელის 22 მარტს (13 წლის და 6 თვის შემდეგ). შესაბამისად, ამოწურულია ხანდაზმულობის საერთო 10 წლიანი ხანდაზმულობის ვადა. გასაჩივრებული განჩინების დასკვნა, რომ ხანდაზმულობის ვადის ათვლა დაკავშირებული იყო კასატორის მიერ 2019 წელს სარჩელის შეტანასთან, უსწოროა და ეწინააღმდეგება დადგენილ სასამართლო პრაქტიკას. სააპელაციო სასამართლოს მითითება, რომ თითქოს ამ კატეგორიის დავებზე არ ვრცელდება ხანდაზმულობის ვადა, წარმოადგენს განსხვავებული შინაარსის საქმეზე დადგენილ სასამართლო პრაქტიკას.

12.2. მოწინააღმდეგე მხარის მტკიცება, რომ თითქოს მხარეებს შორის რეალურად დაიდო თვალთმაქცური გარიგება და დაიფარა სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება, არ დასტურდება შესაბამისი მტკიცებულებებით. სასამართლოს მითითება, რომ თითქოს მოწმეთა ჩვენებით დასტურდება სასესხო ურთიერთობა, უმართებულოა, ვინაიდან მოწმეები არ ესწრებოდნენ 2008წ. 26 ივნისს ხელშეკრულების დადების პროცესს, არ დასტურდება, რომ ისინი იმყოფებოდნენ სანოტარო ბიუროში. მოწმე ლ.ტ–მა ჩვენების მიცემისას თავდაპირველად აღნიშნა, რომ აპელანტსა და მოწინააღმდეგე მხარეს შორის მოლაპარაკებას არ ესწრებოდა, შემდეგ კი, მოწინააღმდეგე მხარის წარმომადგენლის მიერ დასმული მიმანიშნებელი შეკითხვის პასუხად განმარტა, რომ ესწრებოდა. მოწმე ვ.კ–ძე არის მოწინააღმდეგე მხარის მამიდაშვილი და აღნიშნა კიდეც, რომ როგორც ოჯახის წევრმა, საქმის გარემოებები იცოდა გადმოცემით, ხოლო ფაქტების უშუალო მომსწრე არ ყოფილა. სხვა მოწმეებსაც საქმისთვის მნიშვნელოვანი ფაქტობრივი გარემოებები არ დაუდასტურებიათ, არ იყვნენ სადავო გარიგების დადების მონაწილენი, არ იმყოფებოდნენ არც სანოტარო ბიუროში გარიგების დადებისას, არ შეხვედრიან და არ იცნობენ კასატორს, ხოლო ფაქტები, რომელზედაც მათ მიუთითეს, მოწინააღმდეგე მხარისგან იციან.

12.3. გასაჩივრებულ განჩინებაში მითითებული დასკვნა, რომ თითქოს ხელშეკრულებაში მითითებული უძრავი ქონების ღირებულება, რომელიც არ ემთხვევა აუდიტის შეფასებას, სადავო ხელშეკრულების ბათილობის საფუძველია, ეწინააღმდეგება საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ სასამართლო პრაქტიკას, რომლის თანახმადაც, საბაზრო ღირებულებასთან ნასყიდობის ფასის შეუსაბამობის დადასტურების შემთხვევაშიც, მხოლოდ ეს გარემოება, ცალკე აღებული, მხარეთა ორმხრივი ნების გამოვლენის პირობებში, საქმეში არსებულ სხვა გარემოებებთან და მტკიცებულებებთან ურთიერთშეჯერების გარეშე, ვერ გახდება სადავო გარიგების ბათილობის კანონიერი საფუძველი.

13. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის მიერ საკასაციო საჩივარი მიღებული იქნა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად. ამავე სასამართლოს 2025 წლის 17 თებერვლის განჩინებით საკასაციო საჩივარი ცნობილი იქნა დასაშვებად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

14. საკასაციო პალატამ შეისწავლა წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის საფუძვლები, შეამოწმა გასაჩივრებული განჩინების იურიდიული დასაბუთება და მიაჩნია, რომ საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ დასაბუთებულია, შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლოს განჩინება უნდა გაუქმდეს, შეგებებული სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს, ხოლო ნივთის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვის ნაწილში საქმე ხელახლა განსახილველად უნდა დაბრუნდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს, შემდეგ გარემოებათა გამო:

15.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

15.2. საკასაციო პალატის განსჯით, სააპელაციო პალატამ არასწორად განმარტა შეგებებული სარჩელის განხორციელების დამაბრკოლებელი ნორმა, რამაც გარიგების თვალთმაქცურობის განმაპირობებელი ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად დადგენა და უმართებულო სამართლებრივი შედეგი განაპირობა გარიგების ბათილად ცნობის, სესხისა და იპოთეკის სამართალურთიერთობის დადგენისა და ქონების თავდაპირველი მესაკუთრისთვის დაბრუნების თვალსაზრისით; სადავო ქონებაზე მოსარჩელის უფლების დამდგენი გარიგების ბათილობაზე უსწორო სამართლებრივი შედეგი კი, თავის მხრივ, საფუძვლად დაედო სავინდიკაციო სარჩელის პირველი წინაპირობის (მოსარჩელე უნდა იყოს ქონების მესაკუთრე) არარსებობაზე უმართებულო დასკვნას.

16. განსახილველ შემთხვევაში, საკასაციო საჩივრის ფარგლებში პალატის შეფასების საგანია უძრავ ნივთზე გამოთხოვის უფლებით დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების თვალთმაქცურობის საფუძვლით ბათილად ცნობის მოთხოვნის ხანდაზმულობის ვადა.

17. წარმოდგენილი საკასაციო პრეტენზიის დასაბუთებულობის შესამოწმებლად, პალატა პირველ რიგში, მიუთითებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ იმ ფაქტობრივ გარემოებებზე, რომლის მიმართაც კასატორს შედავება არ წარმოუდგენია და, შესაბამისად, ამ გარემოებებს საკასაციო პალატისათვის სავალდებულო ძალა გააჩნიათ (სსსკ-ის 407-ე მუხლი):

- 2008 წლის 26 ივნისს, ერთი მხრივ, შეგებებული სარჩელით მოსარჩელეს, ხოლო, მეორე მხრივ, შეგებებული სარჩელით მოპასუხეს შორის დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება უძრავი ქონების გამოსყიდვის უფლებით, რომლის საფუძველზეც შეგებებული სარჩელით მოსარჩელემ, უკან გამოსყიდვის უფლებით, კასატორს საკუთრებაში გადასცა სადავო უძრავი ქონება. ნასყიდობის საგნის ფასი განისაზღვრა - 46 400 აშშ დოლარითა და 7540 ევროთი. გამოსყიდვის ვადად განისაზღვრა სამი თვე - 26.09.2008 წლამდე;

- ამ ხელშეკრულების საფუძველზე, კასატორი საჯარო რეესტრში აღირიცხა სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრედ;

- მითითებული ხელშეკრულების დადებიდან 3 თვის ვადაში გამოსყიდვის უფლება შეგებებული სარჩელით მოსარჩელეს არ განუხორციელებია.

18.1. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობა ითვალისწინებს სარჩელისაგან მოპასუხის თავდაცვის ისეთ ეფექტურ საშუალებას, როგორიცაა შესაგებელი. შესაგებელი, როგორც მოპასუხის საპროცესო თავდაცვის საშუალება, მნიშვნელოვანი ინსტიტუტია სამოქალაქო სამართალწარმოებაში, მასში ვლინდება წერილობითი შეჯიბრებითობის პრინციპი. იგი ასევე ერთგვარი გამოხატულებაა დისპოზიციურობის (სსსკ-ის მე-3 მუხლი) პრინციპისა. საპროცესო ავტონომიის ფარგლებში მოპასუხის გადასაწყვეტია ცნობს თუ არა სარჩელს, დაასრულებს თუ არა საქმეს მორიგებით, ან რა სახის საპროცესო თავდაცვის საშუალებას გამოიყენებს, რაც გარკვეულწილად დავაში შესვლას და სარჩელში მითითებულ გარემოებებზე პასუხის გაცემას გულისხმობს. შესაბამისად, სარჩელის წარმატება იმაზე იქნება დამოკიდებული, თუ რამდენად კვალიფიციურად დაიცავს თავს მოპასუხე სარჩელისაგან.

18.2. ფორმალური გამართულობის მოთხოვნა ვრცელდება არამარტო სარჩელზე, არამედ შესაგებელზეც, რა დროსაც მოწმდება, თუ რა ტიპის შესაგებელი წარადგინა მოპასუხემ (მოთხოვნის შემწყვეტი, შემაფერხებელი, გამომრიცხავი და ა.შ.). შესაგებლის კლასიფიკაციას არ ვხვდებით საპროცესო ნორმებში, თუმცა ამას გვთავაზობს იურიდიული დოქტრინა და სასამართლო პრაქტიკა. შესაგებლის ზოგადი კლასიფიკაცია შემდეგია: მატერიალური და საპროცესო შესაგებელი; აბსტრაქტული (ზოგადი) და კონკრეტული შესაგებელი; მარტივი და კვალიფიციური (არსებითი) შესაგებელი. რა ტიპის შესაგებელს წარადგენს მოპასუხე, სრულად თავსდება ამ უკანაკნელის ნების ავტონომის ფარგლებში. გენერალური მიდგომაა, რომ აბსტრაქტული შესაგებლის წარდგენა დაუშვებელია (აღნიშნული უტოლდება შესაგებლის წარუდგენლობას), ასეთივე მიდგომაა შესაგებლის შეუვსებელი (ცარიელი) ფორმის მიმართაც. კონკრეტული შესაგებლის წარდგენის ვალდებულება გამომდინარეობს 201-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შინაარსიდან (ივარაუდება, რომ შედავებული უნდა იყოს დავის გადასაწყვეტად მნიშვნელოვანი ფაქტები და არა სამართლებრივი მოსაზრებები, ე.ი. ისეთი ფაქტები, რომელთა არსებობა წარმოშობენ მოთხოვნას, წინააღმდეგ შემთხვევაში მოსარჩელის მიერ მითითებული ფაქტები დამტკიცებულად ითვლება).

18.3. როგორც საქმეში არსებული მასალებით დგინდება, მოპასუხემ წარადგინა არა მხოლოდ მოთხოვნის გამომრიცხველი, არამედ მოთხოვნის განხორციელების შემაფერხებელი შესაგებელიც.

18.4. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 128-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სხვა პირისაგან რაიმე მოქმედების შესრულების ან მოქმედებისაგან თავის შეკავების მოთხოვნის უფლებაზე ვრცელდება ხანდაზმულობა, ხოლო 128.3 მუხლის შესაბამისად, ხანდაზმულობის საერთო ვადა შეადგენს ათ წელს. ამავე კოდექსის 129-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სახელშეკრულებო მოთხოვნების ხანდაზმულობის ვადა შეადგენს სამ წელს, ხოლო უძრავ ნივთებთან დაკავშირებული სახელშეკრულებო მოთხოვნებისა – ექვს წელს.

18.5. სსკ 144-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ხანდაზმულობის ვადის გასვლის შემდეგ ვალდებული პირი უფლებამოსილია უარი თქვას მოქმედების შესრულებაზე.

18.6. სამოქალაქო კანონმდებლობა სხვადასხვა ტიპის ვადებს იცნობს. მათ შორისაა სამოქალაქო უფლების განხორციელების ვადები, რომელიც სხვა ვადებთან ერთად გულისხმობს უფლების დაცვის - ხანდაზმულობის ვადებს. სასარჩელო ხანდაზმულობა - ეს არის კანონით დადგენილი დრო, რომლის განმავლობაშიც პირს, რომლის უფლებაც შელახულია, შეუძლია მოთხოვნის იძულებითი აღსრულება ან უფლების დაცვა სასამართლოში სარჩელის შეტანის გზით. თუკი დარღვეული უფლების იძულებით დაცვის შესაძლებლობა კანონით განსაზღვრული ვადით არ იქნებოდა შეზღუდული, ეს გამოიწვევდა სამოქალაქო საქმეზე გადაწყვეტილების გამოტანის გაძნელებას, ვინაიდან დიდია ალბათობა საქმესთან დაკავშირებული უტყუარი მტკიცებულებების დაკარგვისა, საქმეში მონაწილე პირების მიერ საქმის გარემოებების არაადეკვატურად აღქმისა და სხვა. ამრიგად, სასარჩელო ხანდაზმულობა ხელს უწყობს რა სამოქალაქო ურთიერთობათა სტაბილიზაციას, ამავდროულად ემსახურება სახელშეკრულებო დისციპლინის სიმყარეს და ეხმარება სამოქალაქო ურთიერთობის მონაწილეებს თავიანთი უფლებებისა და ვალდებულებების აქტიურად და დროულად განხორციელებაში (იხ. სუსგ. №ას-266-254-2013, 25.12.2013წ.).

18.7. ხანდაზმულობის ვადის გასვლით ისპობა სასამართლოს ან სხვა ორგანოს მეშვეობით პირის მოთხოვნის იძულებით განხორციელების შესაძლებლობა, მაგრამ არა სასამართლოსათვის ან სხვა ორგანოსათვის მიმართვის უფლება. სასამართლოსათვის ან სხვა ორგანოსათვის მიმართვის უფლება რაიმე დროით შეზღუდული არ არის. პირს ყოველთვის შეუძლია წარადგინოს მოთხოვნა, მაშინაც კი, როცა ხანდაზმულობის ვადა გასულია. ხანდაზმულობის ვადა სპობს უფლების იძულებით განხორციელების შესაძლებლობას მატერიალური და არა პროცესუალური თვალსაზრისით.

18.8. ხანდაზმულობა სამართალში ფაქტის საკითხია და მასზე მითითება მოპასუხის ვალდებულებაა (იხ. სუსგ. №ას-1504-1424-2017, 09.02.2018წ.). მოვალის პროცესუალური შესაგებელი მოთხოვნის ხანდაზმულობის შესახებ, ე.წ. უფლების შემაფერხებელ შესაგებელს წარმოადგენს, რა შემთხვევაშიც მოვალის შეპასუხება არა თავისთავად უფლების ნამდვილობას, არამედ მისი ხანდაზმულობის მოტივით უკუგდებას ემსახურება. მოთხოვნის ხანდაზმულობა ფაქტის საკითხია, და, განსხვავებით სამართლის საკითხისგან, რა დროსაც, მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების ფარგლებში სასამართლო თავად მოიძიებს მოთხოვნის დამფუძნებელ ნორმას და შეუფარდებს საქმეში არსებულ ფაქტობრივ გარემოებებს, ამ შემთხვევაში, მხარე თავადაა ვალდებული უფლების სასამართლო წესით განხორციელებისგან ასეთი მითითებით დაიცვას თავი, წინააღმდეგ შემთხვევაში, სასამართლო მოთხოვნის ნამდვილობისა და განხორციელებადობის დადგენისას, მიუხედავად მისი ხანდაზმულობისა, მოვალეს დააკისრებს ვალდებულების შესრულებას (იხ. სუსგ. №ას-498-2020, 25.11.2020წ.).

18.9. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლო საქმეზე ჯანაშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ (საქმე №3/1/531), განმარტავს შემდეგს: „სასარჩელო ხანდაზმულობის ვადა გულისხმობს დროის გარკვეულ მონაკვეთს, რომლის განმავლობაშიც პირს, რომლის უფლებაც დაირღვა, შესაძლებლობა აქვს, მოითხოვოს საკუთარი უფლებების სამართლებრივი გზით (იძულებით) განხორციელება ან დაცვა, ანუ კრედიტორს შეუძლია დაიკმაყოფილოს მოთხოვნა სასამართლოსათვის მიმართვის გზით. ამ ვადის გასვლა კი გულისხმობს ამ პირთა მიერ ასეთი შესაძლებლობის გამოყენების უფლების მოსპობას, გაქარწყლებას. სამოქალაქო სამართალში სასარჩელო ხანდაზმულობის ვადის გასვლის შემდეგ პირი კარგავს უფლების სასამართლო გზით დაცვის შესაძლებლობას...“.

18.10. საკასაციო პალატა შენიშნავს, რომ თვალთმაქცურობის საფუძვლით გარიგების ბათილად ცნობის მოთხოვნის მიმართ სამოქალაქო კოდექსი ხანდაზმულობის სპეციალურ ვადას არ ითვალისწინებს, თუმცა აღნიშნული არ ნიშნავს იმას, რომ სამოქალაქო კოდექსის 56-ე მუხლის საფუძვლით გარიგების ბათილად ცნობის მოთხოვნაზე ხანდაზმულობის ინსტიტუტი არ ვრცელდება. ბათილი გარიგების შედეგების უკუქცევის - გადაცემული ქონების უკან დაბრუნების - სამართლებრივი საფუძველია შესრულების კონდიქცია (სსკ 976-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტი), რომელიც, საკასაციო სასამართლოს დადგენილი პრაქტიკის შესაბამისად, კონდიქციური ვალდებულებებისათვის ხანდაზმულობის სპეციალური ვადის არარსებობის პირობებში, მოთხოვნათა მიმართ სსკ 128-ე მუხლის მე-3 ნაწილით დადგენილი ხანდაზმულობის საერთო, 10 წლიანი ვადით არის შემოფარგლული (იხ. სუსგ. №ას-1181-2023, 11.12.2023წ.).

18.11. უმართებულოა სააპელაციო სასამართლოს მითითება, რომ გარიგების თვალთმაქცურობის გამო ქონების უკან დაბრუნების მოთხოვნა ხანდაზმულობის ვადით შეზღუდული არ არის საკუთრების უფლების აბსოლუტური ბუნების გამო. ამგვარი დასკვნა ეწინააღმდეგება საკასაციო სასამართლოს მიერ იდენტურ სამართლებრივ საკითხზე საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ პრაქტიკას (იხ. სუსგ. №ას-1199-1159-2016, 31.03.2017წ.). განსხვავებით წინამდებარე დავისაგან, საქმეებში, სადაც საკასაციო პალატა ხანდაზმულობის ინსტიტუტის გამოყენებაზე უარს აცხადებს საკუთრების აბსოლუტურობაზე მითითებით, დავა შეეხება მოპოვებული საკუთრების უფლების დაცვასთან დაკავშირებულ სარჩელებს და არა გარიგებისმიერი ფორმით დაკარგული უფლების აღდგენას, ამდენად, სააპელაციო პალატის მიერ ხანდაზმულობის შესაგებლის უარყოფის მიზნით ციტირებული საკასაციო სასამართლოს პრაქტიკა წარმოდგენილი შეგებებული სარჩელის გადაწყვეტის მიზნებისათვის შეუსაბამოა.

18.12. სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის შესაბამისად, ხანდაზმულობის ვადა იწყება მოთხოვნის წარმოშობის მომენტიდან. მოთხოვნის წარმოშობის მომენტად მიიჩნევა დრო, როცა პირმა შეიტყო ან პირს უნდა შეეტყო უფლების დარღვევის შესახებ. ივარაუდება, რომ ობიექტური მომენტი (თვით უფლების დარღვევის ფაქტი) და სუბიექტური მომენტი (როცა პირმა გაიგო ან უნდა გაეგო ამ ფაქტის შესახებ) ერთმანეთს ემთხვევა. თუმცა ეს ორი მომენტი ყოველთვის არ ემთხვევა ერთმანეთს. ეს მაშინ ხდება, როცა პირი გვიან იგებს ან შეეძლო გაეგო უფლების დარღვევის შესახებ, ვიდრე დარღვევა მოხდა. თუ დადასტურდება, რომ პირმა გვიან გაიგო უფლების დარღვევის შესახებ, მაშინ დარღვევის გაგებამდე, ბუნებრივია, ვერც უფლების დაცვას მოითხოვს (იხ. სუსგ. №ას-43-43-2016 23 .03.2016წ.).

18.13. უფლების დარღვევის ობიექტური მომენტი თავად სადავო გარიგების დადების დრო - 26.06.2008 წელია. რაც შეეხება სუბიექტურ მომენტს, საკასაციო პალატა არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მჯელობას მასზედ, შეგებებული სარჩელით მოსარჩელემ მისი უფლების ხელყოფის შესახებ ნ.მ–ის მხრიდან სავინდიკაციო სარჩელის აღძრის მომენტში შეიტყო და, შესაბამისად, გარიგების ბათილად ცნობისა და მის საფუძველზე გადაცემულის უკან დაბრუნების მოთხოვნის ხანდაზმულობის ვადის დინება 2019 წლიდან უნდა დაიწყოს. აღნიშნულის საწინააღმდეგოდ, პალატა შენიშნავს, რომ 2008 წლის 26 ივნისს დადებული უძრავი ქონების გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შედეგი - ქონების მყიდველის საკუთრებაში გადასვლა - განხორცილედა 27.06.2008 წელსვე (იხ. ტ.1, ს.ფ. 27-28), ამასთან, საქმის მასალებში დაცულია მ.მ–ძის ხელნაწერი, ნოტარიულად დამოწმებული განცხადება, დათარიღებული 26.06.2008 წლით, რომელშიც იგი ადასტურებს, რომ 26.06.2008 წელს მის მიერ გაფორმდა ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით ნ.მ–თან, გამოსყიდვის ვადის გასვლის შემდეგ თანხმობას აცხადებს, მიწის ნაკვეთი და შენობა-ნაგებობა მდებარე სოფელ ........, გადავიდეს ნ.მ–ის საკუთრებაში, აღნიშნულთან დაკავშირებით არ აქვს არავითარი პრეტენზია და არც ექნება მომავალში (ტ.1, ს.ფ. 27). საგულისხმოა თავად მ.მ–ძის განმარტებები, წარმოდგენილი 24.06.2019 წლის შესაგებელში, რომელშიც განვითარებულ მოვლენებს იგი შემდეგნაირად აღწერს: „…2008 წელს გამოვართვი თანხა და 2009 წელს დავიწყეთ საუბარი დაბრუნებაზე, ქალბატონმა მ–მა მითხრა არ იჩქარო მ. ეხლა ომის პერიოდია, შენი მიწა ფასს იზამს და მერე გაყიდე და მომეცი თანხა ძირი 50 ათასი და 100 000 დანამატი პროცენტი და ვსიო პრეტენზია აღარ მექნება. ძალიან დიდი თანხა მითხრა, მაგრამ რომ ჩავხედე მერე ჩემს ხელმოწერებს მივხდი რომ გამოჭერილი ვყავდი და უნდა მიმეცა...“.

18.14. შეგებებული სარჩელით მოსარჩელის მიერ შედგენილი ხელწერილის შინაარსით ნათელი ხდება, რომ იგი აანალიზებდა როგორც გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების ფაქტს, ისე მის ყველა თანმდევ შედეგს, მაშასადამე, საკასაციო პალატის განსჯით, უფლების დარღვევის სუბიექტური მომენტი ემთხვევა ობიექტურ მომენტს - ხელშეკრულების დადების თარიღს, ამრიგად, ხანდაზმულობის 10-წლიანი ვადის დენა უნდა დაიწყოს 27.06.2008 წლიდან. ასეც რომ არ იყოს, მხარე საკუთარ შესაგებელში თავადვე აღიარებს, რომ უფლების ხელყოფის შესახებ გააცნობიერა 2009 წელს, როდესაც ჩახედა ხელმოწერილ ხელშეკრულებებს და აღმოაჩინა, რომ ნ.მ–ს იგი „გამოჭერილი ჰყავდა“. ამ განმარტების მხედველობაში მიღების შემთხვევაშიც კი, ხანდაზმულობის 10-წლიანი ვადის დენა უნდა დაიწყოს არაუგვიანეს 2009 წლიდან.

18.15. საქმის მასალებით არ დგინდება წინამდებარე საქმეზე სამოქალაქო კოდექსის 132-ე-134-ე მუხლებით განსაზღვრული ხანდაზმულობის ვადის შეჩერების ან ამავე კოდექსის 137-ე-138-ე მუხლებით გათვალისწინებული ხანდაზმულობის ვადის დინების შეწყვეტის საფუძვლები (ხელშეკრულების დადების შემდგომ პერიოდში პროცენტის გადახდა, გარანტიის მიცემა, მოთხოვნის არსებობის აღიარება, სარჩელის შეტანა, სახელმწიფო ორგანოსათვის მიმართვა მოთხოვნის არსებობის შესახებ, ანდა აღმასრულებელი მოქმედების განხორციელება), მაშასადამე, ხელშეკრულების დადებიდან 10 წლის გასვლით, 27.06.2018 წლიდან, მხარეთა შორის დადებული გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულების თვალთმაქცურობის გამო ბათილად ცნობის, მხარეთა შორის დაფარული სესხისა და იპოთეკის გარიგების პირობების დადგენისა და ქონების შეგებებული სარჩელით მოსარჩელის საკუთრებაში დაბრუნების მოთხოვნა, ხანდაზმული და, მაშასადამე, განუხორციელებადია.

18.16. მოთხოვნის შემაფერხებელი შესაგებლის სპეციფიკა იმაში ვლინდება, რომ იგი შედავების საფუძველთაგან პირველ რიგში უნდა შემოწმდეს, ხოლო თუ ხანდაზმულობის საკითხი დადებითად გადაწყდება, სასამართლომ აღარ უნდა განაგრძოს კვლევა სასარჩელო მოთხოვნის მატერიალური საფუძვლებისა, ვინაიდან ხანდაზმულობა ნამდვილ მოთხოვნასაც კი, განუხორციელებელ მოთხოვნად აქცევს (იხ. სუსგ. №ას-1167-2021, 15.03.2023წ.)

18.17. ამრიგად, საკასაციო სასამართლო, წინამდებარე გადაწყვეტილებით, შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარს აცხადებს სწორედ მოთხოვნის განხორციელების შემაფერხებელი გარემოების - ხანდაზმულობის არსებობის გამო და შეგებებული სარჩელის მატერიალური საფუძვლების კვლევას აღარ შეუდგება.

19.1. როგორც აღინიშნა, ნ.მ–ის სავინდიკაციო სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარი სააპელაციო სასამართლოს დასაბუთებული აქვს შეგებებულ სარჩელზე დამდგარი შედეგის გათვალისწინებით - ვინაიდან გარიგების თვალთმაქცურობის გამო მისი ბათილად ცნობისა და უძრავ ნივთზე მ.მ–ძის საკუთრების უფლების აღდგენის მოთხოვნა სააპელაციო პალატამ დასაბუთებულად ჩათვალა, ძირითადი სარჩელის მატერიალურ-სამართლებრივი წინაპირობა, რომ ვინდიკაციური მოთხოვნის მოსარჩელე უნდა ყოფილიყო სადავო ქონების მესაკუთრე, პალატამ განხორციელებულად არ მიიჩნია. რამდენადაც წინამდებარე გადაწყვეტილებით საკასაციო სასამართლომ თავად გადაწყვიტა შეგებებული სარჩელის ბედი და დაასკვნა, რომ არ არსებობს 26.06.2008 წლის გამოსყიდვის უფლებით დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის წინაპირობა, მაშასადამე უმართებულოა სააპელაციო პალატის მითითება სსკ 172.1 მუხლის პირველი ელემენტის არარსებობის მოტივით სავინდიკაციო სარჩელის უარყოფაზე.

19.2. ამრიგად, სააპელაციო პალატამ, იმ გარემოების მხედველობაში მიღებით, რომ 26.06.2008 წლის გამოსყიდვის უფლებით დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება ნამდვილია, ხოლო მის საფუძველზე დამდგარი იურიდიული შედეგები ანულირებული არ არის, საქმის ხელახლა განხილვისას უნდა იკვლიოს უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვის სარჩელის მართლზომიერებისთვის საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 172.1 მუხლით დადგენილი კუმულატიური წინაპირობების არსებობა, სახელდობრ: ა) არის თუ არა მოსარჩელე ნ.მ–ი სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრე; ბ) არის თუ არა მოპასუხე ამავე ნივთის მფლობელი და გ) აქვს თუ არა მოპასუხეს ამ ნივთის ფლობის უფლება (იხ. სუსგ. №ას-914-2019, 25.07.2019წ.; №ას-246-246-2018; 20.03.2018წ.).

19.3. ამ თვალსაზრისით, საკასაციო სასამართლო სააპელაციო პალატის ყურადღებას მიაპყრობს მასზედ, რომ საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე, სსსკ 102.3 მუხლის შესაბამისად, საჯარო რეესტრიდან ძალაში მყოფი ამონაწერით დგინდება. ამავდროულად, პალატამ უნდა გაითვალისწინოს, რომ მარტოოდენ უფლებადამდგენი გარიგების თვალთმაქცურობაზე ვინდიკაციური სარჩელის მოპასუხის აპელირება ფლობის მართლზომიერებაზე დასკვნისათვის არ გამოდგება.

20.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლის პირველი და მეორე ნაწილების თანახმად, საკასაციო სასამართლო აუქმებს გადაწყვეტილებას და საქმეს ხელახლა განსახილველად აბრუნებს სააპელაციო სასამართლოში, თუ: ა) საქმის გარემოებები საპროცესო ნორმების ისეთი დარღვევითაა დადგენილი, რომ ამ დარღვევების შედეგად საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილება იქნა გამოტანილი და საჭიროა მტკიცებულებათა დამატებითი გამოკვლევა; ბ) არსებობს ამ კოდექსის 394-ე მუხლით გათვალისწინებული საფუძვლები, გარდა აღნიშნული მუხლის „გ“ და „ე“ ქვეპუნქტებისა. ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებულ გადაწყვეტილებას საკასაციო სასამართლომ საფუძვლად უნდა დაუდოს სამართლებრივი შეფასება, რომელიც სავალდებულოა სააპელაციო სასამართლოსათვის. საქმე ხელახლა განსახილველად შეიძლება დაუბრუნდეს სააპელაციო სასამართლოს იმავე ან სხვა შემადგენლობას.

20.2. განსახილველ შემთხვევაში, სავინდიკაციო სარჩელის ნაწილში საქმის სააპელაციო სასამართლოსთვის ხელახლა განსახილველად დაბრუნება განპირობებულია სსსკ 412.2 მუხლისა და 394-ე მუხლის „ე1“ ქვეპუნქტების ერთობლიობით. საქმის ხელახალი განხილვისას სააპელაციო პალატამ უნდა გაითვალისწინოს წინამდებარე გადაწყვეტილების მე-18 და მე-19 პუნქტებში ასახული საკასაციო სასამართლოს სამართლებრივი შეფასება, რამდენადაც იგი სავალდებულოა სააპელაციო სასამართლოსათვის.

საპროცესო ხარჯები:

21.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის 1-ლი და მე-2 წინადადების შესაბამისად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. თუ სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, მაშინ ამ მუხლში აღნიშნული თანხა მოსარჩელეს მიეკუთვნება სარჩელის იმ მოთხოვნის პროპორციულად, რომელიც სასამართლოს გადაწყვეტილებით იქნა დაკმაყოფილებული, ხოლო მოპასუხეს – სარჩელის მოთხოვნის იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელზედაც მოსარჩელეს უარი ეთქვა.

21.2. მოცემულ შემთხვევაში, ნ.მ–ის სააპელაციო და საკასაციო საჩივრების ღირებულება მეორე და მესამე ინსტანციის სასამართლოებში ფიზიკური პირებისთვის გადასახდელი მაქსიმალური ოდენობით დაანგარიშებულია სწორედ შეგებებული სარჩელის ფასის (448 000 ლარის) გათვალისწინებით. ვინაიდან საკასაციო სასამართლომ არსებითად გადაწყვიტა შეგებებული სარჩელის ბედი და მას უარი უთხრა დაკმაყოფილებაზე, ნ.მ–ის მიერ სააპელაციო და საკასაციო საჩივრებზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი, ჯამში, 11 000 ლარის ოდენობით, კასატორს უნდა აუნაზღაუროს მხარემ, რომლის შეგებებულმა სარჩელმაც წარმატება ვერ ჰპოვა - მ.მ–ძემ.

სარჩელის უზრუნველყოფასთან დაკავშირებული საკითხები:

22.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 1991 მუხლის შესაბამისად, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შემთხვევაში სასამართლო თავისი გადაწყვეტილებით (განჩინებით) აუქმებს ამ სარჩელთან დაკავშირებით გამოყენებულ უზრუნველყოფის ღონისძიებას.

22.2. დასახელებული ნორმიდან გამომდინარე, ვინაიდან საკასაციო პალატის წინამდებარე გადაწყვეტილებით შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, უნდა გაუქმდეს მის უზრუნველსაყოფად ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 23 მარტის №2-1908-2019 განჩინებით გამოყენებული უზრუნველყოფის ღონისძიებაც, რომლის საფუძველზეც, ნ.მ–ს აეკრძალა საკუთრებაში რიცხული უძრავი ქონების, მდებარე: ქ. ბათუმი, .........., ს/კ....... გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე და 412-ე მუხლებით,გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:

1. ნ.მ–ის საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდეს.

2. გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 26 დეკემბრის განჩინება.

3. მ.მ–ძის შეგებებული სარჩელის ნაწილში მიღებული იქნას ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც მ.მ–ძის შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს.

4. უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვის ნაწილში, საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს.

5. მ.მ–ძეს (პ/ნ ........) ნ.მ–ის (პ/ნ .........) სასარგებლოდ დაეკისროს 11 000 ლარის გადახდა, სააპელაციო (5000 ლარი) და საკასაციო საჩივრებზე (6000 ლარი) გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის სანაცვლოდ.

6. გაუქმდეს ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 23 მარტის N2-1908-2019 განჩინებით გამოყენებული შეგებებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება, რომლის საფუძველზე: აეკრძალა ნ.მ–ს (პ/ნ .......) საკუთრებაში რიცხული უძრავი ქონების მდებარე: ქ. ბათუმი, ..........., ს/კ ........... გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა.

7. საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი

ამირან ძაბუნიძე

გოჩა ჯეირანაშვილი