გადაწყვეტილება №27653/2/2026

№27653/2/2026

23 ივლისი 2026

გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

 

მომჩივანი: შპს --- (ს/ნ ---)

მოპასუხე: აუდიტის დეპარტამენტი

 

საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებულმა დავების განხილვის საბჭომ, 16.07.2026 წელს განიხილა და მიიღო გადაწყვეტილება შპს --- ს 24.06.2026 წელს რეგისტრირებულ საჩივარზე (რეგისტრაციის №27653/2/2026).

 

დავის საგანი:

შემოსავლების სამსახურის 25.11.2025 წლის №25801 ბრძანების აღსრულების შედეგები.

 

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება:

1. აუდიტის დეპარტამენტის 2.03.2026 წლის №006-60 საგადასახადო მოთხოვნა;

2. შემოსავლების სამსახურის 5.06.2026 წლის №12451 ბრძანება.

 

დარიცხული თანხა: 1 698 022.4 ლარი.

მათ შორის:

დღგ - 873 517

ჯარიმა - 556 039

საურავი - 268 466.4

 

ფაქტების აღწერა/დარიცხვის საფუძვლები

კომპანიის საქმიანობაა ბინების/ფართების მშენებლობა და რეალიზაცია. საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს საგამოძიებო სამსახურის საგამოძიებო დეპარტამენტის წერილის და დადგენილების საფუძველზე, აუდიტის დეპარტამენტის 28.06.2024 წლის №15289 ბრძანებით დაინიშნა კომპანიის საქმიანობის, 1.04.2022 წლიდან 27.06.2024 წლამდე საანგარიშო პერიოდების, კამერალური საგადასახადო შემოწმება. შემოწმების შედეგები აისახა აუდიტის დეპარტამენტის 21.02.2025 წლის საგადასახადო შემოწმების აქტში, საიდანაც ირკვევა რომ: შესამოწმებელ პერიოდში საწარმო ახორციელებს ქ. ----ში მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობას, ქვეკონტრაქტორების მეშვეობით და რეალიზაციას. აღნიშნული პროექტი დაიწყო 2018 წელს. კერძოდ, 4.09.2018 წელს საწარმომ სხვადასხვა ფიზიკურ პირებთან გააფორმა „უძრავი ქონების ნასყიდობის, მომსახურების გაწევისა და სანაცვლოდ უძრავი ქონების გადაცემის შესახებ“ ხელშეკრულება (შემდგომში „ბარტერი“). ხელშეკრულება წარმოადგენს სამმხრივ შეთანხმებას: ერთის მხრივ მიწის მესაკუთრეებს (გამყიდველი), მეორეს მხრივ შპს „---ს“ („მყიდველი“) და მესამე მხრივ ---ს (პ/ნ ---) („შემსრულებელი“) შორის. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე შპს „---“ ვალდებულია მხარეებს გადასცეს ფულადი სახით 440 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარში და უძრავი ქონება 3 460 კვ.მ. საცხოვრებელი და მთლიანი ავტოსადგომების 25%. შემოსავლების სამსახურის გადასახადების ადმინისტრირების საინფორმაციო სისტემის მონაცემების, სააღრიცხვო დოკუმენტაციის და გადასახადის გადამხდელის მიერ მიწოდებული ინფორმაციის ანალიზის საფუძველზე, ირკვევა, რომ აღნიშნული ფართების ნაწილი არ არის დღგ-ის 18%- იან ბრუნვაში ასახული. გადასახადის გადამხდელის სიტყვიერი განმარტებით, აღნიშნული ფართების დეკლარირებას მოახდენს, კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღების მომენტში. საგამოძიებო სამსახურის მიერ მიწოდებული მასალებით, დგინდება, რომ შპს „----ს“ გამყიდველისათვის ფაქტობრივად გადაცემული აქვს შესაბამისი საცხოვრებელი/არასაცხოვრებელი ფართები.

საგადასახადო კოდექსის 73-ე მუხლის მე-9 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტით, მე-18 მუხლის მე-10 ნაწილით, მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილით, ზემოთ აღწერილი ფაქტობრივი გარემოებებით და „ბარტერის“ ხელშეკრულების ანალიზით, ირკვევა, რომ შპს „---ს“ ერთის მხრივ (პირობადადებული საკუთრების სახით) საკუთრებაში გადაეცემა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთი ს/კ ---, მეორეს მხრივ კი შპს „---“ იღებს ვალდებულებას აღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე ააშენოს და მესაკუთრეებს მიაწოდოს საცხოვრებელი/არასაცხოვრებელი ფართები და გადაუხადოს კონკრეტული ფულადი თანხა.

შესაბამისად, გადასახადებით დაბეგვრის მიზნებისათვის, მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე ფიზიკური პირების მიერ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების გადაცემა და მეორეს მხრივ, შპს „---ის“ მიერ ფიზიკური პირებისთვის (საცხოვრებელი/არასაცხოვრებელი ფართების და ინდივიდუალური საპარკინგე ადგილის) მიწოდება და ფულადი თანხის გადახდა განხილულ უნდა იყოს ერთიან გაცვლის (ბარტერულ) ოპერაციად, რომლის ფარგლებში, ოპერაციის შინაარსიდან გამომდინარე, მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების მიღების სანაცვლოდ, კომპანიის მიერ ხორციელდება სამშენებლო მომსახურების გაწევა და ფულადი თანხის გადახდა. ამდენად, საგადასახადო კოდექსის 160-ე მუხლის პირველ და მე-5 ნაწილებზე, 1601 მუხლის პირველ ნაწილზე და 163-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, საქართველოს ფინანსთა მინისტრის №996 ბრძანების 112-ე მუხლის 46-ე პუნქტზე მითითებით, მხარეებს შორის გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე ფიზიკური პირების მიერ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების გადაცემა და მეორეს მხრივ შპს „---ს“ მიერ მათთვის (საცხოვრებელი/არასაცხოვრებელი ფართების და ინდივიდუალური საპარკინგე ადგილების) მიწოდება ჩაითვალა გაცვლის (ბარტერულ) ოპერაციად, რომლის ფარგლებშიც, ოპერაციის შინაარსიდან გამომდინარე, მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების მიღების სანაცვლოდ, კომპანიის მიერ ხორციელდება სამშენებლო მომსახურების გაწევა.

გასათვალისწინებელია, რომ კომპანიის მიერ სამშენებლო მომსახურება გაიწევა 2018 წელს საკუთრებაში მიღებული მიწის ნაკვეთის სანაცვლოდ, კომპანიისთვის დღგ-ით დაბეგვრის დრო უნდა განისაზღვროს ზემოთ მითითებული ნორმების მიხედვით, კერძოდ საგადასახადო კოდექსის 163-ე მუხლისა და საქართველოს ფინანსთა მინისტრის №996 ბრძანების 112-ე მუხლის 46-ე ნაწილის მიხედვით - კომპანიის მიერ ფიზიკური პირებისათვის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ მდგომარეობაში ფართის ფაქტობრივი მიწოდების (მათ შორის, ნებისმიერი ფორმით გაფორმებული მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმების) საანგარიშო პერიოდი. როგორც აღინიშნა, საწარმოს მიერ 4.09.2018 წელს სხვადასხვა ფიზიკურ პირებთან გაფორმებულია „უძრავი ქონების ნასყიდობის, მომსახურების გაწევისა და სანაცვლოდ უძრავი ქონების გადაცემის შესახებ“ ხელშეკრულება (შემდგომში „ბარტერი“), აღნიშნული ხელშეკრულების ერთ-ერთ მხარეს წარმოადგენს ---, შემდგომში მოხსენიებული როგორც „შემსრულებელი“.

ზემოაღნიშნული სამმხრივი ხელშეკრულების საფუძველზე, ---ს „სამშენებლო პროექტის“ მიღების სანაცვლოდ შპს „---“ გადასცემს 800 კვ.მ. ოდენობის საცხოვრებელ ფართებს. საგადასახადო კოდექსის 159-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის, 160-ე პირველი ნაწილის და მე-2 მუხლის მე-6 ნაწილის, ასევე, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 521-ე მუხლის და საქართველოს ფინანსთა მინისტრის 2010 წლის 31 დეკემბრის №996 ბრძანებით დამტკიცებული „გადასახადების ადმინისტრირების შესახებ“ ინსტრუქციის 483-ე მუხლის გათვალისწინებით და ფაქტობრივი გარემოებების მიხედვით ირკვევა, რომ 2018 წელს „ბარტერის“ ხელშეკრულებაში „შემსრულებლად“ მითითებულ პირს,---სა და შპს „---ს“ შორის არსებობს შესაბამისი სამართლებრივი ურთიერთობა, რომლის მიხედვითაც --- შპს „---ს“ უწევს სამშენებლო პროექტის მიღებასთან დაკავშირებულ მომსახურებას, სანაცვლოდ კი შპს „---გან“ იღებს შეთანხმებული ბინების ფართს, როგორც ზემოთ აღინიშნა, თუ სახეზეა გაცვლის ოპერაცია, შესაბამის სამართლებრივ ურთიერთობაზე უნდა გავრცელდეს საბაზრო ფასი - საგადასახადო კოდექსის მე-18 მუხლის მე-10 ნაწილი.

შესაბამისად, შპს „---ს“ მიერ ---სათვის მიწოდებული ბინის ფართები უნდა ჩაითვალოს საბაზრო ფასით რეალიზაციად. გარდა ამისა, საქართველოს ფინანსთა მინისტრის 2010 წლის 31 დეკემბრის №996 ბრძანებით დამტკიცებული „გადასახადების ადმინისტრირების შესახებ“ ინსტრუქციის 112-ე მუხლის 46-ე პუნქტის მიხედვით და საგადასახადო კოდექსის 163-ე მუხლის მე-6 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტის გათვალისწინებით შპს „---ის“ მიერ ---სთვის ფაქტობრივად მიწოდებული ბინები (ჯამში 707 კვ.მ.) დღგ-ით დაბეგვრას დაექვემდებარა მარეგისტრირებელ ორგანოში მასზე და მის უფლებამონაცვლედ განსაზღვრულ პირებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პერიოდების შესაბამისად.

შემოწმების აქტის საფუძველზეც გამოიცა 4.03.2025 წლის №3688 ბრძანება და ამავე თარიღის №006- 12 საგადასახადო მოთხოვნა, რაც გასაჩივრდა შემოსავლების სამსახურში, რომლის 10.06.2025 წლის №11934 ბრძანებით საჩივრები დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ:

- სადავო საკითხთან დაკავშირებით, კერძოდ, ფიზიკურ პირ ---ზე გადაცემული ფართების დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციის თანხის განსაზღვრის მიზნით, აუდიტის დეპარტამენტს დაევალა, ფიზიკურ პირ ---სა და საწარმოს შორის საქონლის/მომსახურების გაცვლის (ბარტერული) ოპერაციის დღგ-ით დასაბეგრი თანხა განსაზღვროს საგადასახადო კოდექსის მე-18 მუხლის გათვალისწინებით, ბარტერის ხელშეკრულების (სამმხრივი შეთანხმების) გაფორმების მომენტისთვის უძრავ ქონებაზე არსებული საბაზრო ფასით და აღნიშნულის შედეგად, განახორციელოს საგადასახადო ვალდებულებების კორექტირება (შემცირება);

- დანარჩენ ნაწილში საჩივრები არ დაკმაყოფილდა.

შემოსავლების სამსახურის 10.06.2025 წლის №11934 ბრძანება გასაჩივრდა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებულ დავების განხილვის საბჭოში. საბჭოს 2.10.2025 წლის №25402/2/2025 (8.10.2025წ. 03/70876) გადაწყვეტილებით საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.

შემოსავლების სამსახურის 10.06.2025 წლის №11934 ბრძანების აღსრულების შედეგებზე გამოიცა აუდიტის დეპარტამენტის 19.08.2025 წლის დასკვნა საგადასახადო შემოწმების შედეგების გადაანგარიშებაზე, საიდანაც ირკვევა, რომ საგადასახადო შემოწმების შედეგად დარიცხული თანხები არ შემცირდა. აუდიტის დეპარტამენტის 19.08.2025 წლის დასკვნის საფუძველზე გამოიცა აუდიტის დეპარტამენტის 10.09.2025 წლის №19944 ბრძანება და ამავე თარიღის №006-353 კორექტირებული საგადასახადო მოთხოვნა, რაც გასაჩივრდა შემოსავლების სამსახურში, რომლის 25.11.2025 წლის №25801 ბრძანებით საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ:

- სადავო საკითხთან დაკავშირებით, კერძოდ, ფიზიკურ პირ ----ზე გადაცემული ფართების დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციის თანხის განსაზღვრის მიზნით, აუდიტის დეპარტამენტს დაევალა, ფიზიკურ პირ ---სა და საწარმოს შორის საქონლის/მომსახურების გაცვლის (ბარტერული) ოპერაციის დღგ-ით დასაბეგრი თანხა განსაზღვროს საქართველოს საგადასახადო კოდექსის მე-18 მუხლის გათვალისწინებით, ბარტერის ხელშეკრულების (სამმხრივი შეთანხმების) გაფორმების მომენტისთვის უძრავ ქონებაზე არსებული საბაზრო ფასით, ხოლო საბაზრო ფასის დადგენის მიზნით, საჭიროების შემთხვევაში დანიშნოს ალტერნატიული ექსპერტიზა და აღნიშნულის შედეგად, განახორციელოს საგადასახადო ვალდებულებების კორექტირება (შემცირება); - დანარჩენ ნაწილში საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.

შემოსავლების სამსახურის 25.11.2025 წლის №25801 ბრძანება გასაჩივრდა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებულ დავების განხილვის საბჭოში. საბჭოს 25.12.2025 წლის №26322/2/2025 (5.01.2026წ. 03/30) გადაწყვეტილებით საჩივრები არ დაკმაყოფილდა. შემოსავლების სამსახურის 25.11.2025 წლის №25801 ბრძანების აღსრულების შედეგები აისახა აუდიტის დეპარტამენტის 24.02.2026 წლის დასკვნაში საგადასახადო შემოწმების შედეგების გადაანგარიშებაზე, საიდანაც ირკვევა, რომ შემოწმების შედეგად დარიცხული თანხა არ დაექვემდებარა გადაანგარიშებას. დასკვნის საფუძველზე გამოიცა 2.03.2026 წლის №4566 ბრძანება და ამავე თარიღის №006-60 საგადასახადო მოთხოვნა, რაც გასაჩივრდა შემოსავლების სამსახურში, რომლის 5.06.2026 წლის №12451 ბრძანებით საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, რაც გასაჩივრდა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებულ დავების განხილვის საბჭოში.

 

შემოსავლების სამსახურის გადაწყვეტილების შინაარსი

შემოსავლების სამსახური მიუთითებს საგადასახადო კოდექსის 304-ე მუხლის 21 ნაწილზე, დადგენილ გარემოებებზე და აღნიშნავს, რომ საკითხის 8.05.2026 წელს დავების განხილვის საბჭოს სხდომაზე განხილვისას, გადასახადის გადამხდელის მიერ დაფიქსირებული პოზიციის გათვალისწინებით, გადასახადის გადამხდელს მიეცა შესაძლებლობა წარედგინა კომპეტენტურ პირთან გაფორმებული ხელშეკრულება ექსპერტიზის დანიშვნის შესახებ ბინების (ფართების) საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის თაობაზე და საკითხის განხილვა გადაიდო 4 კვირის ვადით, თუმცა დღეის მდგომარეობით გადამხდელის მხრიდან არ წარდგენილა ხელშეკრულება ექსპერტიზის დანიშვნის შესახებ, ასევე, დავის ეტაპზე არ არის წარდგენილი მისი პოზიციის შესაბამისი იმგვარი დოკუმენტაცია/მტკიცებულება, რომელიც შეცვლიდა საგადასახადო შემოწმების გადაანგარიშების შედეგად დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს.

საქმეზე არსებული მტკიცებულებების, აუდიტის დეპარტამენტის მიერ შედგენილი დასკვნის და შესაბამისად, განხორციელებული გადაანგარიშების შედეგებზე დაყრდნობით, შემოსავლების სამსახური მიიჩნევს, რომ შემოსავლების სამსახურის გადაწყვეტილების აღსრულება განხორციელებულია საქმისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოების გამოკვლევის/შესწავლის საფუძველზე, გასაჩივრებული ადმინისტრაციული აქტის შინაარსი შეესაბამება დავის განხილვისას მიღებულ გადაწყვეტილებას და არ არსებობს საჩივრის დაკმაყოფილების საფუძველი.

 

მომჩივნის არგუმენტაცია

შემოსავლების სამსახურის სადავო ბრძანებით კომპანიის საჩივარი არ დაკმაყოფილდა იმ საფუძვლით, რომ 2018 წლის შესაბამისი პერიოდის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა ვერ მოხერხდა და შესაბამისად, საგადასახადო ვალდებულებების ხელახალი გადაანგარიშების საფუძველი არ არსებობდა. აღნიშნულ გადაწყვეტილებას კომპანია არ ეთანხმება, რადგან მასში მოცემული დასკვნა არ შეესაბამება საქმის ფაქტობრივ გარემოებებს. საჩივარს ერთვის დამოუკიდებელი ექსპერტის მიერ მომზადებული უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების ანგარიში, რომლითაც დადგენილია სადავო ქონების საბაზრო ღირებულება 2018 წლის მდგომარეობით. აღნიშნული ადასტურებს, რომ საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა შესაძლებელი იყო შესაბამისი შეფასების მეთოდების გამოყენებით. ამასთან, აღსანიშნავია, რომ საბაზრო ღირებულების დადგენის მიზნით შეფასების განხორციელების შესაძლებლობის არარსებობა არ შეიძლება გახდეს საგადასახადო ვალდებულებების გადაანგარიშებაზე უარის თქმის საფუძველი, როდესაც კომპანიამ საკუთარი ინიციატივით უზრუნველყო შესაბამისი კვალიფიკაციის მქონე დამოუკიდებელი შემფასებლის მოძიება და წარდგენილია შესაბამისი შეფასების ანგარიში. წარმოდგენილი შეფასება წარმოადგენს ახალ მტკიცებულებას, რომლითაც შესაძლებელია სადავო უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა 2018 წლის შესაბამისი პერიოდის მდგომარეობით. ვინაიდან წარმოდგენილი დამოუკიდებელი შეფასებით დადგენილია ქონების საბაზრო ღირებულება (1 კვ.მ-ის ღირებულება 1 380 ლარი), ითხოვს, საგადასახადო ვალდებულებების გადაანგარიშება განხორციელდეს სწორედ აღნიშნული შეფასების საფუძველზე, ხოლო წარმოდგენილი დასკვნა განხილულ იქნეს როგორც საქმისთვის მნიშვნელოვანი და შესაბამისი მტკიცებულება.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მიაჩნია, რომ გასაჩივრებული ბრძანება მიღებულია საქმისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არასრულყოფილი გამოკვლევის საფუძველზე და არ შეესაბამება კანონიერების პრინციპს. ითხოვს, საქმის განხილვისას გათვალისწინებულ იქნეს წარმოდგენილი დამოუკიდებელი ექსპერტიზის დასკვნა და მისი საფუძველზე მიღებულ იქნეს კანონშესაბამისი გადაწყვეტილება.

 

დავების განხილვის საბჭო

მხარეთა არგუმენტაციისა და წარმოდგენილი დოკუმენტაციის განხილვის შემდეგ საბჭომ მიიჩნია, რომ საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ შემდეგ გარემოებათა გამო:

შემოსავლების სამსახურის 25.11.2025 წლის №25801 ბრძანებით ფიზიკურ პირ ---ზე გადაცემული ფართების დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციის თანხის განსაზღვრის მიზნით, აუდიტის დეპარტამენტს დაევალა, ფიზიკურ პირ ---სა და საწარმოს შორის საქონლის/მომსახურების გაცვლის (ბარტერული) ოპერაციის დღგ-ით დასაბეგრი თანხა განსაზღვროს საქართველოს საგადასახადო კოდექსის მე-18 მუხლის გათვალისწინებით, ბარტერის ხელშეკრულების (სამმხრივი შეთანხმების) გაფორმების მომენტისთვის უძრავ ქონებაზე არსებული საბაზრო ფასით, ხოლო საბაზრო ფასის დადგენის მიზნით, საჭიროების შემთხვევაში დანიშნოს ალტერნატიული ექსპერტიზა და აღნიშნულის შედეგად, განახორციელოს საგადასახადო ვალდებულებების კორექტირება (შემცირება). შემოსავლების სამსახურის 25.11.2025 წლის №25801 ბრძანების აღსრულების შედეგებზე შედგენილი აუდიტის დეპარტამენტის 24.02.2026 წლის დასკვნით:

შპს „---ის“ მიერ ბინების პირველადი რეალიზაცია განხორციელებულია 2019 წლის ივნისში. აუდიტის დეპარტამენტის 4.02.2026 წლის წერილის საფუძველზე, ვალის მართვის დეპარტამენტის ექსპერტიზის სამმართველოს დაევალა შპს „---ის“ უძრავი ქონების (ს/კ ---) (1 კვ.მ საცხოვრებელი ფართის) საბაზრო ღირებულების შეფასება. მათ შორის, მიმდებარე ტერიტორიაზე არსებული საბაზრო ფასების გათვალისწინებით, მხარეთა შორის ხელშეკრულების დადების თარიღის შესაბამისად, 2018 წლის სექტემბრის თვის პერიოდში. ვალის მართვის დეპარტამენტის 12.02.2026 წლის №11574-21-17 წერილით აუდიტის დეპარტამენტს ეცნობა, რომ ვერ იქნა მოპოვებული ინფორმაცია 2018 წლის პერიოდში მშენებლობის დაწყებამდე განხორციელებული წინასწარი გაყიდვების რეალიზაციის ბაზარზე არსებული საბაზრო ღირებულებების შესახებ. შესაბამისად, ვერ განხორციელდა მითითებული ქონების შეფასება. აღნიშნულიდან გამომდინარე, შემოწმების შედეგად დარიცხული თანხა არ დაექვემდებარა გადაანგარიშებას.

საბჭოს სხდომაზე, საჩივრის ზეპირი განხილვისას, მომჩივნის წარმომადგენლებმა აღნიშნეს, რომ შეფასების საგანს წარმოადგენს ----ის ქუჩაზე 2018 წლის მდგომარეობით, მშენებარე უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა, რაზეც თავდაპირველად მიმართეს ლევან სამხარაულს სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნულ ბიუროს, რომელმაც უარი განაცხადა შეფასებაზე და ამის შემდგომ მოიძიეს დამოუკიდებელი ექსპერტ-შემფასებელი, რომლის მიერ შედგენილი დასკვნა ერთვის საჩივარს და რომლის მიხედვით, შესაფასებელი ობიექტის 1 კვ/მ-ის ე.წ. „შავი კარკასის“ საბაზრო ღირებულება შეფასების თარიღისათვის შეადგენს 570 აშშ დოლარს (1 380 ლარს).

შესაბამისად, კომპანია ითხოვს წარმოდგენილი დასკვნის გათვალისწინებას საგადასახადო შემოწმების შედეგად დარიცხული თანხის დასაკორექტირებლად. მომჩივნის არგუმენტზე, აუდიტის დეპარტამენტის წარმომადგენლის განმარტებით, წარმოდგენილი დასკვნის შინაარსი ბადებს კითხვებს, თუნდაც ის, რომ ხელშეკრულებები დადებულია 2018 წლის სექტემბერ-ოქტომბერში, ხოლო წარმოდგენილი დასკვნით ქონება შეფასებულია 2018 წლის მარტის თვის მდგომარეობით. ამდენად, წარმოდგენილ დასკვნაზე გარკვეული დეტალები დასაზუსტებელია.

შემოსავლების სამსახური სადავო ბრძანებაში მიუთითებს, რომ საკითხის 8.05.2026 წელს დავების განხილვის საბჭოს სხდომაზე განხილვისას, გადასახადის გადამხდელის მიერ დაფიქსირებული პოზიციის გათვალისწინებით, გადასახადის გადამხდელს მიეცა შესაძლებლობა წარედგინა კომპეტენტურ პირთან გაფორმებული ხელშეკრულება ექსპერტიზის დანიშვნის შესახებ ბინების (ფართების) საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის თაობაზე და საკითხის განხილვა გადაიდო 4 კვირის ვადით, თუმცა დღეის მდგომარეობით გადამხდელის მხრიდან არ წარდგენილა ხელშეკრულება ექსპერტიზის დანიშვნის შესახებ, ასევე, დავის ეტაპზე არ არის წარდგენილი მისი პოზიციის შესაბამისი იმგვარი დოკუმენტაცია/მტკიცებულება, რომელიც შეცვლიდა საგადასახადო შემოწმების გადაანგარიშების შედეგად დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს.

ზემოთ აღნიშნულიდან გამომდინარე, საბჭოს მიაჩნია, რომ შემოსავლების სამსახურის 25.11.2025 წლის №25801 ბრძანების აღსრულების შეფასებისას, სამსჯელოა მომჩივნის მიერ წარმოდგენილ 7.07.2026 წლის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების ანგარიშზე. ამ მიზნით, საჩივარი ხელახლა განსახილველად უნდა დაუბრუნდეს შემოსავლების სამსახურს.

 

საბჭომ იხელმძღვანელა საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 304-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტით და გადაწყვიტა:

 

1. საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს შემოსავლების სამსახურის 5.06.2026 წლის №12451 ბრძანება;

3. საჩივარი, ამ გადაწყვეტილების შესაბამისად, ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს შემოსავლების სამსახურს;

4. დანარჩენ ნაწილში საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

5. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოში (თბილისი, დავით აღმაშენებლის ხეივანი №64) ამ გადაწყვეტილების მომჩივნისთვის ჩაბარებიდან 20 კალენდარული დღის ვადაში.

 

სადავო საკითხი

შემოსავლების სამსახურის 25.11.2025 წლის №25801 ბრძანების აღსრულების შედეგები.

 

ფაქტობრივი გარემოებები

შემოსავლების სამსახურის №25801 ბრძანებით ფიზიკურ პირზე გადაცემული ფართების დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციის თანხის განსაზღვრის მიზნით, აუდიტის დეპარტამენტს დაევალა, ფიზიკურ პირსა და საწარმოს შორის საქონლის/მომსახურების გაცვლის (ბარტერული) ოპერაციის დღგ-ით დასაბეგრი თანხა განსაზღვროს საქართველოს საგადასახადო კოდექსის მე-18 მუხლის გათვალისწინებით, ბარტერის ხელშეკრულების (სამმხრივი შეთანხმების) გაფორმების მომენტისთვის უძრავ ქონებაზე არსებული საბაზრო ფასით, ხოლო საბაზრო ფასის დადგენის მიზნით, საჭიროების შემთხვევაში დანიშნოს ალტერნატიული ექსპერტიზა და აღნიშნულის შედეგად, განახორციელოს საგადასახადო ვალდებულებების კორექტირება (შემცირება). შემოსავლების სამსახურის 25.11.2025 წლის №25801 ბრძანების აღსრულების შედეგებზე შედგენილი აუდიტის დეპარტამენტის 24.02.2026 წლის დასკვნით:

მომჩივნის მიერ ბინების პირველადი რეალიზაცია განხორციელებულია 2019 წლის ივნისში. აუდიტის დეპარტამენტის წერილის საფუძველზე, ვალის მართვის დეპარტამენტის ექსპერტიზის სამმართველოს დაევალა უძრავი ქონების (1 კვ.მ საცხოვრებელი ფართის) საბაზრო ღირებულების შეფასება. მათ შორის, მიმდებარე ტერიტორიაზე არსებული საბაზრო ფასების გათვალისწინებით, მხარეთა შორის ხელშეკრულების დადების თარიღის შესაბამისად, 2018 წლის სექტემბრის თვის პერიოდში. ვალის მართვის დეპარტამენტის წერილით აუდიტის დეპარტამენტს ეცნობა, რომ ვერ იქნა მოპოვებული ინფორმაცია 2018 წლის პერიოდში მშენებლობის დაწყებამდე განხორციელებული წინასწარი გაყიდვების რეალიზაციის ბაზარზე არსებული საბაზრო ღირებულებების შესახებ. შესაბამისად, ვერ განხორციელდა მითითებული ქონების შეფასება. აღნიშნულიდან გამომდინარე, შემოწმების შედეგად დარიცხული თანხა არ დაექვემდებარა გადაანგარიშებას.

 

გადაწყვეტილება

საბჭოს მიაჩნია, რომ შემოსავლების სამსახურის №25801 ბრძანების აღსრულების შეფასებისას, სამსჯელოა მომჩივნის მიერ წარმოდგენილ 7.07.2026 წლის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების ანგარიშზე. ამ მიზნით, საჩივარი ხელახლა განსახილველად უნდა დაუბრუნდეს შემოსავლების სამსახურს.

 

დასაბუთება

საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებული დავების განხილვის საბჭო გადაწყვეტილების დასაბუთებისას ეყრდნობა საქართველოს საგადასახადო კოდექსის შემდეგ ნორმებს: 304 (1, ბ).