გადაწყვეტილება

საქმე №330210118002561739

№2/22394-18

თბილისის საქალაქო სასამართლო

გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

 

6 მარტი, 2019წ. ქ. თბილისი

 

შესავალი ნაწილი

 

სამოქალაქო საქმეთა კოლეგია

მოსამართლე - ლევან მიქაბერიძე

სხდომის მდივანი - ილია ვაშაკიძე

 

მოსარჩელე (შეგებებული სარჩელით მოპასუხე) - შპს ,,თი-------------------ა’’

წარმომადგენლები - ქე------------–---ა, რუ----------------–ი, და--------------ე

 

მოპასუხე (შეგებებული სარჩელის ავტორი) - შპს ,,ჭა-----------’’

წარმომადგენლები - და---------–----ა, გი------------ა

 

დავის საგანი - პირგასამტეხლოს დაკისრება (თავდაპირველი სარჩელით), ნასყიდობის საფასურისა და პირგასამტეხლოს დაკისრება (შეგებებული სარჩლით)

 

აღწერილობითი ნაწილი

 

1. სასარჩელო მოთხოვნა

 

1.1. შპს ,,ჭა-----------’’-ს შპს ,,თი---------------------’’ სასარგებლოდ დაეკისროს 2--- წლის 31 აგვისტოს ხელშეკრულებიდან გამომდინარე პირგასამტეხლოს გადახდა ყოველდღიურად 3 474.24 აშშ დოლარის ოდენობით (4 963 206 აშშ დოლარის 0.07%) ექვივალენტი ლარში, გადახდის დღეს არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად, 2018 წლის 1 მარტიდან გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, თუმცა არა უგვიანეს №0--------------- საკადასტრო კოდის ქვეშ რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთზე მდებარე საცხოვრებელი კომპლექსის ექსპლუატაციაში შესვლის დღისა (25.07.2018წ. მდგომარეობით მოთხოვნის ოდენობა შეადგენს 510 713.98 აშშ დოლარს);

 

1.2. შპს „ჭა-----------’’-ს შპს „თი---------------------’’ სასარგებლოდ დაეკისროს 2017 წლის 18 დეკემბრის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე პირგასამტეხლოს გადახდა ყოველდღიურად 2 306.17 აშშ დოლარის ოდენობით (3 294 522 აშშ დოლარის 0.07%) ექვივალენტი ლარში, გადახდის დღეს არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად, 2018 წლის 1 ივნისიდან გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, თუმცა არა უგვიანეს №0--------------- საკადასტრო კოდის ქვეშ რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთზე მდებარე საცხოვრებელი კომპლექსის ექსპლუატაციაში შესვლის დღისა (25.07.2018წ. მდგომარეობით მოთხოვნის ოდენობა შეადგენს 126 839.35 აშშ დოლარს);

 

სარჩელის საფუძველი:

 

მხარეთა შორის 31.08.2017წ. დაიდო უძრავი ქონების (მშენებარე საცხოვრებელი ბინების და მშენებარე ავტოსადგომების) ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც მოპასუხემ იკისრა ვალდებულება მოსარჩელისთვის გადაეცა 108 უძრავი ქონება (ბინები და ავტოფარეხები). ხელშეკრულებით შეთანხმდა გადასაცემი ქონების მდგომარეობა.

 

შპს „ჭა-----------“-ს ნასყიდობის საგანი მყიდველისათვის უნდა გადაეცა არაუგვიანეს 2017 წლის 31 დეკემბრისა. შენობის შეთანხმებულ ვადაში ექსპლუატაციაში მიუღებლობის შემთხვევაში, ხელშეკრულებით განისაზღვრა პირგასამტეხლო ნასყიდობის სრული თანხის 4 963 206 აშშ დოლარის 0.07%-ის ოდენობით (3474.24 აშშ დოლარი) ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე, რომლის დარიცხვაც წარმოებს 01.03.2018 წლიდან.

 

შპს „ჭა-----------“-მა დაარღვია ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება, კერძოდ, მოპასუხემ დადგენილ ვადაში ვერ უზრუნველყო შენობის შესაბამის კონდიციამდე მიყვანა და მისი ექსპლუატაციაში მიღება.

 

18.12.2017წ. მხარეთა შორის დაიდო მორიგი ხელშეკრულება დამატებით საცხოვრებელი ბინების და საოფისე ფართის ნასყიდობის თაობაზე, რომლითაც, შპს „ჭა-----------“-ს შპს „თი---------------------ათვის“ უნდა გადაეცა 36 უძრავი ნივთი, ხელშეკრულებით შეთანხმებულ მდგომარეობაში.

 

ქონება გამყიდველს ექსპლუატაციაში მისაღებად საჭირო მდგომარეობამდე უნდა მიეყვანა არაუგვიანეს 31.12.2017წ. (3.1 პუნქტი). მოპასუხეს ევალებოდა დაესრულებინა ყველა სამუშაო გარდა დანართ N1-ის 34-ე პუნქტში მითითებულ ფართში კარ-ფანჯრების დამონტაჟებისა.

 

შპს „ჭა-----------“-მა ხელშეკრულების ფარგლებში იკისრა ვალდებულება, შენობა ექსპლუატაციაში მიეღო და მოეპოვებინა შესაბამისი ბრძანება არა უგვიანეს 2018 წლის 31 მარტისა.

 

ხელშეკრულების 6.2 პუნქტით დადგინდა პირგასამტეხლო ნასყიდობის საფასურის (3 294 522 აშშ დოლარი - 2.1 პუნქტი) 0.07%-ის ოდენობით ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე, რომლის დარიცხვაც წარმოებს 01.06.2017 წლიდან.

 

მოსარჩელემ არაერთხელ მიმართა მოპასუხეს ვალდებულების ჯეროვანი შესრულების მოთხოვნით, თუმცა უშედეგოდ.

 

შპს „ჭა-----------“-მა წერილობით მიმართა შპს „თი-------------------ს“ კარ-ფანჯრის დამონტაჟების სამუშაოების დასრულების შესახებ. წერილის მიღების შემდგომ მოსარჩელემ დამატებით მიმართა სა---------–-----------ს. ექსპერტიზის დასკვნის თანახმად „C“ ბლოკში მდებარე ბინების შესასვლელი კარები არ არის მოწყობილი. მინები არის ჩამტვრეული. რიგ ადგილებში კარ-ფანჯრის შელესვის სამუშაოები არ არის დამთავრებული. ოთახებში კვლავ არის სამშენებლო ნაგავი და დაგუბებული წყლები. დასრულებული არ არის ლიფტებიც ვინაიდან ლიფტის შახტაში და სადარბაზოებში ლიფტების მიმდებარედ დაგუბებულია დიდი რაოდენობით წყალი.

 

მოსარჩელის მითითებით, შპს „ჭა-----------“ არღვევს ხელშეკრულებით ნაკისრ ურთიერთთანამშრომლობისა და კეთილსინდისიერების ვალდებულებას, კერძოდ, მოპასუხეს ხელშეკრულებების შესაბამისად, ეკისრებოდა ვალდებულება დახმარებოდა შპს ,,თი-------------------ას’’ მათ შორის სარემონტო სამუშაოების წარმოებისას და ხელი შეეწყო მყიდველისთვის ყველა იმ საქმიანობაში რომელიც უკავშირდება ნასყიდობის საგნის მშენებლობის/რემონტის დასრულებას, რის ნაცვლადაც მოპასუხე ხელს უშლის მოსარჩელეს საქმიანობაში. შპს ,,თი---------------------’’ წარმომადგენლებს უკეტავენ გზას და არ უშვებენ შენობაში, წარმომადგენლებს უწევთ ფეხით სიარული კიბეებზე, რამეთუ მათ არ ეძლევათ შესაძლებლობა ისარგებლონ სამშენებლო ლიფტით, ასევე, შპს ,,თი-------------------ს’’ არ ეძლევა შესაძლებლობა ისარგებლოს სამშენებლო ტექნიკით.

 

(შეგებებული სარჩელით)

 

1.1. შპს „თი-------------------ას’’ შპს „ჭა-----------“-ის სასარგებლოდ გადასახდელად დაეკისროს 496 320.6 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში, გადახდის დღეს არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად.

 

1.2. შპს „თი-------------------ას“ შპს „ჭა-----------“-ის სასარგებლოდ გადასახდელად დაეკისროს პირგასამტეხლო 15.11.2018 წლიდან - გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, ყოველდღიურად 347.42 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში, გადახდის დღეს არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად.

 

1.3. შპს „თი-------------------ას“ შპს „ჭა-----------“-ის სასარგებლოდ გადასახდელად დაეკისროს 329 452 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში, გადახდის დღეს არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად.

 

1.4. შპს „თი-------------------ას“ შპს „ჭა-----------“-ის სასარგებლოდ გადასახდელად დაეკისროს პირგასამტეხლო 15.11.2018 წლიდან - გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, ყოველდღიურად 230.6 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში, გადახდის დღეს არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად.

 

შეგებებული სარჩელის საფუძვლები:

 

შეგებებული სარჩელის ავტორის განმარტებით, შპს "თი-------------------ა“ დაფუძნდა 2017 წლის 13 მარტს. კომპანიის დამფუძნებელია შპს "აი-------–------დ“ ბრიტანეთის ვირჯინიის კუნძულებზე (ოფშორულ ზონაში) რეგისტრირებული იურიდიულ პირი.

 

კომპანიის საქმიანობის საგანია უძრავი ქონების სფეროში ოპერირება. შპს „ჭა-----------“ წარმოადგენს მეწარმეთა შესახებ საქართველოს კანონის შესაბამისად, შეზღუდულ პასუხისმგებლობის სამართლებრივი ფორმით ჩამოყალიბებულ მეწარმე სუბიექტს, რომლის მიზანსაც, მართლზომიერი, არაერთჯერადი, დამოუკიდებელი და ორგანიზებული საქმიანობის შედეგად მოგების მიღება წარმოადგენს. დასახელებული მიზნის მისაღწევად კომპანია ახორციელებს მრავალფუნქციური კომპლექსის მშენებლობას, ქალაქ თბილისში, მე---------------------------–------თ მდებარე მიწის ნაკვეთზე (საკადასტრო კოდით 0---------------) - კომპლექსის ბრენდული სახელწოდებაა Ou---------e.

 

მშენებლობის პროცესში კომპანია ახდენს მშენებარე საცხოვრებელი ბინების გასხვისებას. სწორედ აღნიშნულის ფარგლებში გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებები, მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის.

 

შპს „ჭა-----------”-სა და შპს "თი-------------------ს" შორის დადებულია 2 ხელშეკრულება. პირველი ხელშეკრულება გაფორმდა 2018 წლის 31 აგვისტოს, რომლის საფუძველზეც, შპს "ჭა-----------“-მა შპს "თი-------------------ს" საკუთრებაში გადასცა 102 ერთეული უძრავი ქონება, 42 მშენებარე საცხოვრებელი ბინა და 66 მშენებარე ავტოსადგომი. ხელშეკრულების 2.1 მუხლის მიხედვით ნასყიდობის ფასმა შეადგინა 4 963 206 აშშ დოლარი, რომლის გადახდაც მხარეს უნდა ეწარმოებინა 3 ეტაპად ხელშეკრულებით შეთანხმებული პირობების შესაბამისად, კერძოდ, ხელშეკრულების 2.2 მუხლის მიხედვით ნასყიდობის ფასის 10% (496 320.6 აშშ დოლარი) მყიდველს უნდა გადაეხადა 2 სამუშაო დღის ვადაში, მას შემდეგ, რაც გამყიდველი მყიდველისათვის საკუთრების უფლებით გადაცემულ ყველა საცხოვრებელ ბინაში დაამონტაჟებდა კარებსა და ფანჯრებს, ხოლო მშენებარე მრავალბინიან სახლში, სადაც განთავსებულია ნასყიდობის საგანი, დაამონტაჟებდა ლიფტს, მაგრამ არაუადრეს იმ დღისა, რაც მყიდველი იპოთეკარისგან მიიღებდა B-- - წერილს იმის დასადასტურებლად, რომ წინამდებარე ხელშეკრულებაში მითითებული ანგარიშის ნომერი ეკუთვნის გამყიდველს და თავისუფალია მესამე პირთა სასარგებლოდ დადებული ყადაღისა თუ სხვა სახის შეზღუდვისგან, როგორც ეს გათვალისწინებულია B-- - წერილით.

 

შპს „ჭა-----------“-მა შეასრულა ხელშეკრულებით ნაკისრი ის ვალდებულება, რაც წარმოადგენდა ნასყიდობის მეორე ტრანშის (ხელშეკრულების ღირებულების 10%-ს) გადახდის წინაპირობას. კერძოდ, ხელშეკრულების განსაზღვრულ ყველა საცხოვრებელ ბინაში დამონტაჟდა კარები და ფანჯრები, ხოლო მშენებარე მრავალბინიან სახლში დამონტაჟდა ლიფტი. ბანკმაც გასცა დაპირების წერილი მყიდველისთვის მისაღები ფორმით, რის თაობაზედაც მყიდველს ეცნობა 2018 წლის 2- ივნისს ხელშეკრულებით განსაზღვრული კომუნიკაციის საშუალებით ელ-ფოსტით, ამავდროულად ნასყიდობის მეორე ტრანშის 496 320.6 აშშ დოლარის მოთხოვნის წერილი საფოსტო გზავნილით 2018 წლის 12 ივლისს ჩაბარდა კომპანიის უფლებამოსილ პირს ეკ---------ს. მიუხედავად ზემოაღნიშნულისა შპს „თი-------------------ს" შპს „ჭა-----------“-სთვის ნასყიდობის ფასის მეორე ტრანში არ გადაუხდია.

 

შეგებებული სარჩელის ავტორის განმარტებით, 31.08.2017 წლის ნასყიდობის ხელშეკრულების 6.5 მუხლის მიხედვით მყიდველს ნასყიდობის ფასის შესაბამისი ტრანშის ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ვადაში გადაუხდელობის შემთხვევაში, ეკისრება პირგასამტეხლო გადაუხდელი თანხის 0,07%-ის ოდენობით ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე.

 

მხარეთა შორის მეორე ხელშეკრულება გაფორმდა 2017 წლის 18 დეკემბერს, რომლის საფუძველზეც შპს „ჭა-----------"-მა შპს „თი-------------------ს" საკუთრებაში გადასცა 36 ერთეული უძრავი ქონება, (მშენებარე საცხოვრებელი ბინები და კომერციული ფართი).

 

18.12.2018 წლის ნასყიდობის ხელშეკრულების 2.1 მუხლის მიხედვით ქონების ღირებულებამ შეადგინა 3 294 522 აშშ დოლარი, რომლის გადახდაც მყიდველს უნდა ეწარმოებინა 3 ეტაპად ხელშეკრულებით შეთანხმებული პირობების დაცვით. მე-2 ტრანში, ღირებულების 10% (329 452 აშშ დოლარი) მყიდველს უნდა გადაეხადა 2 სამუშაო დღის ვადაში, მას შემდეგ, რაც მყიდველისათვის საკუთრების უფლებით გადაცემულ ყველა საცხოვრებელ ბინაში დამონტაჟდება კარები და ფანჯრები, ხოლო მშენებარე მრავალბინიან სახლში, სადაც განთავსებულია ნასყიდობის საგანი, დამონტაჟდება ლიფტი; მაგრამ არაუადრეს იმ დღისა, რაც მყიდველი იპოთეკარისგან მიიღებს B-- წერილს იმის დასადასტურებლად, რომ წინამდებარე ხელშეკრულებაში მითითებული ანგარიშის ნომერი ეკუთვნის გამყიდველს და თავისუფალია მესამე პირთა სასარგებლოდ დადებული ყადაღისა თუ სხვა სახის შეზღუდვისგან, როგორც ეს გათვალისწინებულია B-- - წერილით.

 

შპს „ჭა-----------“-მა შეასრულა მეორე ხელშეკრულებით ნაკისრი ის ვალდებულება, რაც წარმოშობს ნასყიდობის მეორე ტრანშის (ხელშეკრულების ღირებულების 10%) გადახდის წინაპირობას. კერძოდ, ხელშეკრულების დანართ N1-ში ჩამოთვლილ ყველა საცხოვრებელ ბინაში დამონტაჟდა კარები და ფანჯრები, ხოლო მშენებარე მრავალბინიან სახლში დამონტაჟდა ლიფტი. ბანკმაც გასცა დაპირების წერილი მყიდველისთვის მისაღები ფორმით. აღნიშნულის შესახებ მყიდველს ეცნობა ხელშეკრულებით განსაზღვრული კომუნიკაციის საშუალებით ელ-ფოსტით, 2018 წლის 27 ივნისს, ამავდროულად, ნასყიდობის მეორე ტრანშის 329 452 აშშ დოლარის მოთხოვნის წერილი საფოსტო გზავნილით 2018 წლის 12 ივლისს ჩაბარდა კომპანიის უფლებამოსილ პირს ეკ-----–---ს. მიუხედავად ზემოაღნიშნულისა შპს „თი-------------------ს“ შპს „ჭა-----------“-სთვის ნასყიდობის ფასის მეორე ტრანში არ გადაუხდია არც მეორე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე.

 

18.12.2017 წლის ნასყიდობის ხელშეკრულების 6.5 მუხლის მიხედვით მყიდველს ნასყიდობის ფასის შესაბამისი ტრანშის ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ვადაში გადაუხდელობის შემთხვევაში, ეკისრება პირგასამტეხლო გადაუხდელი თანხის 0,07%-ის ოდენობით ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე.

 

მოსარჩელის მითითებით, ხელშეკრულების შესაბამისად შპს ,,ჭა-----------’’-ს უნდა დაემონტაჟებინა 77 კარი. თუმცა, შპს ,,თი---------------------მ’’ გამიჯნა მის საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინები, ამან კი შექმნა ვითარება, რომ შეუძლებელი გახდა იდენტიფიკაცია თუ რომელ ბინაში იყო დამონტაჟებული საცხოვრებელი კარი და რომელში არა. საბოლოოდ, შპს ,,ჭა----------’’-მა დამატებით დაამონტაჟა კარები და ქ. თბილისში, მე---------------------------–------თ მდებარე მიწის ნაკვეთზე, (ს/კ 0---------------, ამჟამინდელი მისამართი: ზუ---------–-–---–--------), შპს ,,თი---------------------’’ საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელ ბინებში დამონტაჟებული კარების რაოდენობა შეადგენს 86-ს. მაშასადამე, ყველა საცხოვრებელ ბინაში დამონტაჟებულია კარები, უფრო მეტიც, ყოველგვარი ეჭვის გამოსარიცხად, შპს ,,ჭა----------’’-მა ხელშეკრულებით გათვალისწინებულზე მეტი რაოდენობის კარიც კი დაამონტაჟა შპს ,,თი---------------------ათვის’’ გადასაცემ ბინებზე.

 

2. მოპასუხის პოზიცია

 

(მოპასუხის პოზიცია თავდაპირველ სარჩელზე)

 

2.1. მოპასუხე შპს ,,ჭა----------’’-მა წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ მას ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულება არ დაურღვევია. სადავო ხელშეკრულებების 3.2 პუნქტის შესაბამისად, გამყიდველს ეკისრებოდა ნასყიდობის საგანი მიეყვანა შეთანხმებით განსაზღვრულ კონდიციამდე არაუგვიანეს 2017 წლის 31 დეკემბრისა, იმ პირობით თუ მყიდველი დათქმულ ვადაში შეასრულებდა ხელშეკრულების 3.2 (II) პუნქტით ნაკისრ ვალდებულებას და წარმოადგენდა გამყიდველის მიერ გადასაცემ საცხოვრებელ ბინებში განსახორციელებელი სამუშაოების ამსახველ დოკუმენტს. ამდენად, მოპასუხის მითითებით გამყიდველის მიერ უძრავი ქონების შეთანხმებულ ნივთობრივ კონდიციამდე მიყვანის ვალდებულების შესრულების ვადა განპირობებული იყო მყიდველის მიერ ხელშეკრულების 3.2 პუნქტით ნაკისრი ვალდებულების შესრულებაზე, რომლითაც მყიდველი ვალდებული იყო ხელშეკრულების დადებიდან 1 (ერთი) თვის ვადაში მიეწოდებინა ინფორმაცია გამყიდველისათვის საცხოვრებელი ბინების შიდა ტიხრების დაგეგმარების შესახებ და გადაეცა შესაბამისი ნახაზები, რაზეც მხარეები გააფორმებდნენ მიღება-ჩაბარების აქტს. იმისთვის, რომ გამყიდველს წარმოშობოდა ნასყიდობის საგნის შეთანხმებულ მდგომარეობამდე მიყვანის ვალდებულება, სავალდებულო იყო მყიდველს არაუგვიანეს 2017 წლის 1 ოქტომბრისა მიეწოდებინა საცხოვრებელი ბინების შიდა ტიხრების დაგეგმარების ნახაზები და აღნიშნული ნახაზების გადაცემა დადასტურებულიყო შესაბამისი მიღება-ჩაბარების აქტით.

 

მოპასუხის მითითებით, აღნიშნული მიღება-ჩაბარების აქტი მხარეთა შორის არ არის შედგენილი. შპს „თი-------------------ს“ ნახაზები გამყიდველისათვის არ მიუწოდებია ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში. კერძოდ, ნახაზების ნაწილი გამყიდველს მიეწოდა 2018 წლის იანვრის თვეში, თუმცა მიწოდებული ნახაზი არ შეიცავდა ინფორმაციას ელექტროობის ქსელის გაყვანილობის შესახებ, რაც სხვა სახის სამუშაოების შესრულებას აზრს უკარგავდა, რადგანაც თუ ელექტროობის დაქსელვა თავიდანვე არ მოხდება შესრულებული სამუშაოები დემონტაჟს დაექვემდებარებოდა, რაც გამოიწვევდა დამატებით ხარჯებს. გარდა ამისა, თავად მყიდველმა რამდენჯერმე უარყო მის მიერ მოწოდებულ ნახაზებში არსებული გეგმარება, რის საფუძველზეც განხორციელდა ბინების დაყოფა/გაერთიანება. აღნიშნულმა კომპანიას წარმოუშვა დამატებითი ხარჯები, რაც გამოიხატა აშენებული კონსტრუქციების დემონტაჟში და მშენებლობის ვადის გაჭიანურებაში. ამისდა მიუხედავად, მყიდველი კვლავაც არ ასრულებდა საცხოვრებელი ბინების შიდა გეგმარების ნახაზების მოწოდების ვალდებულებას. მოპასუხის განმარტებით, ელ-ფოსტის მიმოწერებით დასტურდება, რომ შპს „თი---------------------მ“ შპს „ჭა-----------“-ს მე-18 სართულის შიდა გეგმარების ნახაზის განახლებული ვერსია მიაწოდა 2018 წლის 5 მაისს, ხელშეკრულებით შეთანხმებულთან შედარებით 8 თვის დაგვიანებით, მე-19 სართულის შიდა გეგმარების ნახაზის ვერსია მიაწოდა 2018 წლის 14 მაისს ხელშეკრულებით შეთანხმებულთან შედარებით 4 თვის დაგვიანებით, ხოლო 21-ე სართულის (პენტჰაუსის) შიდა გეგმარების ნახაზის ვერსია დაადასტურა 2018 წლის 28 მაისს ხელშეკრულებით შეთანხმებულთან შედარებით 9 თვის დაგვიანებით.

 

შენობის ექსპლუატაციაში მიღების წინაპირობაა პროექტით გათვალისწინებული ყველა სამუშაოს დასრულება. ამასთან, აუცილებელია სამშენებლო ობიექტიდან ყველა დროებითი დანადგარის (მათ შორის დროებითი (სამშენებლო ლიფტის და ამწეს სექციის) მოხსნა. იმის გათვალისწინებით, რომ მყიდველის მიერ ხელშეკრულების პირობების დარღვევის გამო მე-18, მე-19 და 21-ე სართულებზე მშენებლობის დაწყება მხოლოდ 2018 წლის მაისის თვეში მოხერხდა, გამყიდველი ვერ შეძლებდა ზემოთხსენებული დანადგარების მოხსნას მშენებარე ობიექტიდან, ვინაიდან სხვაგვარად ასეთ სიმაღლეზე სამშენებლო მასალების ატანა შეუძლებელი იქნებოდა. მაშასადამე, მშენებარე შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება, ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში შეუძლებელი აღმოჩნდა, სწორედ მყიდველის მიერ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულების ვადის გადაცილების გამო, რაც გამორიცხავს გამყიდველისთვის პირგასამტეხლოს დაკისრებას - შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების ვადის გადაცილების გამო.

 

მოპასუხის მტკიცებით, დაუშვებელია შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების ხელშეკრულებით განსაზღვრულ თარიღად ჩაითვალოს 2017 წლის 31 დეკემბერი, რადგან მხარეთა შორის არსებობს იგივე საგანზე უფრო ახალი და სპეციალური შეთანხმება.

 

შპს „ჭა-----------“-ს არ დაურღვევია ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება, რასაც ადასტურებს 2017 წლის 18 დეკემბრის ხელშეკრულება. ფაქტია, იმ პერიოდისათვის შპს „თი-------------------ს“ შპს „ჭა-----------“-ის მიმართ პირველი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე პრეტენზიები არ გააჩნდა, სხვა შემთხვევაში ის არ დადებდა მეორე ხელშეკრულებას იგივე საგანზე და არ იკისრებდა საკმაოდ დიდი თანხის გადახდის ვალდებულებას. ამასთან, მხარეებმა განსაზღვრეს შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების ახალი თარიღი - 2018 წლის 31 მარტი. აღნიშნული ცვლილება - ასევე უნდა ჩაითვალოს პირველი ხელშეკრულებით განსაზღვრული შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების თარიღის გადაწევად, შემდეგ გარემოებათა გამო:

 

- შეთანხმების საგნის განუყოფლობა [ორივე შემთხვევაში შეთანხმების საგანია მშენებარე შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების ვადა. შეუძლებელია გამყიდველს ექსპლუატაციაში მიეღო მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ერთი ნაწილი 2017 წლის 31 დეკემბერს, ხოლო მეორე ნაწილი 2018 წლის 31 მარტს].

- ახალი შეთანხმების არსებობა [შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების ახალი თარიღი განისაზღვრა 2017 წლის 18 დეკემბერს, პირველი ხელშეკრულებით განსაზღვრულ შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების ვადამდე 13 დღით ადრე. ამ დროისთვის მყიდველს არ ჰქონდა გამყიდველისთვის მიწოდებული არცერთი ბინის შიდა ტიხრების მდებარეობის ნახაზი და შესაბამისად, არც განცხადება იყო შეტანილი შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებაზე. ამდენად, მხარეებმა სწორედ ამის გათვალისწინებით განსაზღვრეს შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების ახალი თარიღი].

- შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების შეცვლილი წინაპირობები/მყიდველის მიერ ნაკისრი ახალი ვალდებულება.

 

2017 წლის 18 დეკემბრის ხელშეკრულების 3.2 (IV) მუხლის მიხედვით მყიდველმა იკისრა ვალდებულება საკუთარი სახსრებით უზრუნველეყო კომერციულ ფართში, კარ-ფანჯრების დამონტაჟება არაუგვიანეს 2018 წლის 1 მარტისა. ხელშეკრულებით ასევე განსაზღვრული იყო, რომ მყიდველის მიერ აღნიშნული ვალდებულების შესრულება წარმოადგენდა შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წინაპირობას. ამდენად, ქალაქ თბილისში მე---------------------------–------თ მდებარე მიწის ნაკვეთზე (საკადასტრო კოდით 0---------------) მშენებარე შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება დამოკიდებული გახდა შპს "თი---------------------“ მიერ ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულების შესრულებაზე.

 

შპს „თი-------------------ას“ ვალდებულების შესასრულებლად მიეცა ვადა 01.03.2018 წლამდე, ამდენად, დაუშვებელია შპს „ჭა-----------“-ს დაეკისროს პასუხისმგებლობა შენობა-ნაგებობის 2--- წლის 31 დეკემბრამდე ექსპლუატაციაში მიუღებლობის გამო, რამდენადაც ამ დროისთვის შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება შეუძლებელი იყო უშუალოდ შპს „თი---------------------“ მიერ ნაკისრი ვალდებულების შეუსრულებლობის გამო. შპს „თი-------------------ას“ აღნიშნული ვალდებულება არ შეუსრულებია 2018 წლის ივნისის ბოლომდეც, რაც დასტურდება სს------------–---------------–----------ს ფაქტების კონსტანტაციის ოქმით, რომლითაც აღწერილია კომერციული ფართის 2018 წლის 13 ივნისის მდგომარეობით არსებული ვითარება. ფაქტების კონსტატაციის ოქმზე თანდართული ფოტოსურათებზე ცალსახად ჩანს, რომ 2018 წლის 13 ივნისის მდგომარეობით შპს "თი-------------------ს“ არ აქვს კომერციულ ფართში ფანჯრების მონტაჟი დასრულებული, რაც გამორიცხავდა შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების სამართლებრივ შესაძლებლობას.

 

მოპასუხის მითითებით, მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესის და სანებართვო პირობების შესახებ მთვარობის დადგენილების მიხედვით შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება არის უფლებამოსილი ორგანოს მიერ სანებართვო პირობების შესაბამისად დასრულებულ მშენებლობაზე ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემა. სანებართვო პირობებში კი, განსაზღვრულია, რომ კომერციულ ფართში ჩასმული უნდა იყოს ფანჯრები, ხოლო აღნიშნული ვალდებულების შესრულება 2017 წლის 18 დეკემბრის ხელშეკრულებით იკისრა შპს "თი---------------------მ". როგორც კი, მყიდველმა შეასრულა მის მიერ ნაკისრი ვალდებულება და მოახდინა ფანჯრების მონტაჟი კომერციულ ფართში, შპს „ჭა-----------“-მა , დაუყოვნებლივ 2018 წლის 27 ივნისს უფლებამოსილ ორგანოში შეიტანა განცხადება შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებაზე, რაც საქმის მიმდინარეობისას განხილვას რეჟიმში იყო. ამდენად, ვალდებულების დათქმულ ვადაში შესრულება შეუძლებელი აღმოჩნდა, სწორედ შპს „თი---------------------“ მიერ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულების ვადის გადაცილების გამო, რაც გამორიცხავს შპს „თი---------------------“ სასარგებლოდ შპს „ჭა-----------“-ისთვის პირგასამტეხლოს დაკისრებას. ამასთან, მშენებლობის პროცესის გაჭიანურება გამოიწვია იმ ფაქტმაც, რომ შპს „თი-------------------ამ“ არ შეასრულა საცხოვრებელი ბინების შიდა ტიხრების გეგმარების ნახაზების მიწოდების ვალდებულება.

 

მოპასუხემ შესაგებლის ფარგლებში ყურადღება გაამახვილა შიდა ტიხრების გეგმარების ნახაზების მიწოდების ვალდებულებაზე და მიუთითა, რომ მყიდველი შეძენილი უძრავი ქონებების გამოყენებას აპირებს "აპარტ ჰოტელის" (სასტუმროს ნაირსახეობა) ოპერირების მიზნით, ხოლო შპს „ჭა-----------“-ს არ გააჩნდა არანაირი ინფორმაცია, თუ როგორ უნდა დაეგეგმარებინა საცხოვრებელი ბინები, რათა მათი გამოყენება მომხდარიყო აპარტ ჰოტელის ოპერირების მიზნით. გარემოება, რომ მყიდველი შეძენილი უძრავი ქონების გამოყენებას აპირებდა პროექტისგან განსხვავებული მიზნით დასტურდება 14.05.2018 წელს ელ-ფოსტის საშუალებით მიწოდებული ნახაზებით. ამავდროულად მითითებული ელ-ფოსტით დგინდება, რომ 2018 წლის 14 მაისამდე შპს „თი-------------------ას“ არ ჰქონდა მიწოდებული შპს „ჭა-----------“-სთვის მე-19 სართულის შიდა ტიხრების გეგმარების ნახაზი. ამავდროულად, იმ შემთხვევაში თუკი შპს „ჭა-----------“ განახორციელებდა მე-18-19 სართულზე არსებული საცხოვრებელი ბინების ე.წ „თეთრი კარკასის“ მდგომარეობამდე მიყვანას, მყიდველი მაინც დაიწუნებდა მას, ვინაიდან ვერ მოხერხდებოდა მათი ოფისად გამოყენება. მაშასადამე, მყიდველმა საცხოვრებელი ბინები (რომელთა შიდა ტიხრების გეგმარებაც გათვალისწინებულია) შეიძინა და ხელშეკრულების გაფორმების დროს ჩაფიქრებული ჰქონდა მათი გადაკეთება აპარტ ჰოტელად, ხოლო შემდგომ განიზრახა მათი გადაკეთება ოფისებად. სამივე მათგანი კი, ფუნდამენტურად განსხვავებული სივრცეა და მოითხოვს განსხვავებული შინაარსის გეგმარებას. შესაბამისად, 2018 წლის მაისის თვემდე შპს „ჭა-----------“-ს არ გააჩნდა არანაირი შესაძლებლობა მე-19 სართულზე ეწარმოებინა სამუშაოები. შესაბამისად, მოპასუხე, როგორც მინიმუმ, ამ დრომდე იძულებული იყო ობიექტზე შეენარჩუნებინა ყველა აღჭურვილობა და დანადგარი, მათ შორის დროებითი (სამშენებლო) ლიფტი და ამწე-კრანის სექცია, რომელთა გამოუყენებლობის შემთხვევაში ვერ შეძლებდა ასეთი სიმაღლის სართულებზე სამუშაოების წარმოებას. აღნიშნული დანადგარების არსებობა კი, გამორიცხავს შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების სამართლებრივ შესაძლებლობას. მყიდველმა საცხოვრებელი ბინები შეიძინა სპეციფიური მიზნით, რის გამოც მის მიერ ნახაზების მოწოდებამდე, შეუძლებელი გახლდათ საცხოვრებელი ბინების ხელშეკრულების დანართ N2-ით განსაზღვრულ ნივთობრივ კონდიციამდე მიყვანა. სამშენებლო სამუშაოების დასრულებამდე კი, ვერ ხერხდებოდა შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება. დღევანდელი მდგომარეობით, სამშენებლო სამუშაოების დიდი ნაწილი უკვე დასრულებულია.

 

მოპასუხის მტკიცებით, ექსპერტიზის დასკვნით ვერ დადასტურდება შპს „ჭა-----------“-ის მიერ სახელშეკრულებო ვალდებულების დარღვევა. ექსპერტიზა ჩატარდა 2018 წლის 19 ივნისს, შესაბამისად ის აღწერს სწორედ იმ დროისთვის არსებულ მდგომარეობას. მას შემდგომ კი: ა) შპს „ჭა-----------“-მა შეასრულა სახურავის ჰიდროიზოლაციის სამუშაოები. ექსპერტიზის დასკვნაშიც მითითებულია, რომ სამუშაოები არ იყო დასრულებული, მაშასადამე, იყო მიმდინარეობის პროცესში, რაც დღეის მდგომარეობით დასრულებულია; ბ) ექსპერტიზის დასკვნაში საუბარია, რომ „პენტჰაუსი“ არ არის ე.წ. „თეთრი კარკასის“ მდგომარეობამდე მიყვანილი, მაშინ როდესაც მყიდველმა გამყიდველს პენტჰაუსის შიდა ტიხრების გეგმარების ნახაზი, მიაწოდა 2018 წლის 28 მაისს, რაც გამორიცხავდა 2018 წლის 19 ივნისის მდგომარეობით ყველა სამუშაოს დამთავრების შესაძლებლობას. ამავდროულად, მყიდველმა მხოლოდ 2018 წლის 28 მაისს დაადასტურა 21-ე სართულის გეგმარების ნახაზი, ხოლო ექსპერტიზა მოითხოვა ნახაზის დადასტურებიდან 3 დღეში, რაც გამორიცხავდა მშენებლობის დასრულების შესაძლებლობას; გ) ავტოსადგომების ნუმერაციის არქონასთან მიმართებით, მოპასუხემ განმარტა, რომ აღნიშნული წარმოადგენს უმნიშვნელო ფაქტს და კომპანიას უბრალოდ სურს ავტოსადგომები დანომროს ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებისა და ყველა სამუშაოს შემდგომ; დ) ეზოს მოპირკეთების არ არსებობასთან დაკავშირებით, შპს „ჭა-----------“-მა განმარტა, რომ შპს „თი---------------------“ მიერ სახელშეკრულებო ვალდებულებების შესრულების ვადის გადაცილების გამო, ივნისის თვეში აქტიურად მიმდინარეობდა სამშენებლო სამუშაოები, მათ შორის შპს „თი---------------------“ მიერაც (კომერციულ ფართში ფანჯრების მოწყობის სამუშაოები), ასეთ პირობებში კი, ეზოს მოპირკეთება არარაციონალური ხარჯი იქნებოდა, სწორედ ამიტომაც არ იყო ეზო მოპირკეთებული 2018 წლის 19 ივნისის მდგომარეობით. დღევანდელი მდგომარეობით კი ეზო მოპირკეთებულია; ე) 2----–-–------------- მდგომარეობით შენობაში ლიფტიც ფუნქციონირებდა. შესაბამისად, ექსპერტიზის დასკვნაში საუბარია 2018 წლის 19 ივნისის მდგომარეობაზე; ვ) მოპასუხის განმარტებით კომერციულ ფართში არსებული ნარჩენები გამოწვეულია თავად შპს „თი---------------------“ მიერ წარმოებული სამუშაოების საფუძველზე და ამ მხრივ ექსპერტიზის დასკვნის მოშველიება არარაციონალურია.

 

მოპასუხე ასევე დეტალურად შეეხო სარჩელზე თანდართულ ფაქტების კონსტანტაციის ოქმებს და აღნიშნა, რომ: ა) ბინა N110 წარმოადგენს შპს „ბა----ს“ საკუთრებას, შესაბამისად, მისი ნივთობრივი მდგომარეობის განხილვა წინამდებარე დავის მიზნებისთვის უმნიშვნელოდ მიიჩნია; ბ) ფაქტების კონსტანტაციის ოქმი ეხება პენთაუსში არსებულ მდგომარეობას 2018 წლის 1 ივნისის მდგომარეობით. საქმეში არსებული მტკიცებულებებით კი, ნათლად დასტურდება, რომ პენტჰაუსის შიდა გეგმარებითი ნახაზი მოწოდებულ იქნა მხოლოდ 2018 წლის 28 მაისს, შესაბამისად 3 დღეში მშენებლობა დასრულებული ვერ იქნებოდა. დღევანდელი მდგომარეობით აღნიშნული ხარვეზები არ არსებობს; გ) ბინა N213 მდებარეობს მე-15 სართულზე, ხოლო შენობა-ნაგებობა 21 სართულიანია. შესაბამისად, სახურავის ხარვეზიდან გამომდინარე იქ წყლის ჩადინება ვერ მოხერხდებოდა. შპს „თი--------------------ს“ საკუთრებაში არსებული სხვა ბინების გავლის გარეშე. ბინაში წყლის გაჟონვა შეიძლება გამოწვეული იყოს იმით, რომ მოსარჩელე აქტიურად ახორციელებს საცხოვრებელი ბინების დაყოფას, რა დროსაც აუცილებელია თითოეულ ბინაში წყალმომარაგების დამოუკიდებელი ქსელის შეყვანა. ამჟამად აღნიშნული ხარვეზები აღარ არსებობს, ამას ადასტურებს ისიც, რომ 2018 წლის 19 ივნისის ექპერტიზის დასკვნაში ეს ხარვეზი ნახსენები არ არის; დ) ბინა N262 მდებარეობს მე-19 სართულზე, რომლის გეგმარებითი ნახაზები მოწოდებული იქნა მხოლოდ 2018 წლის 14 მაისს. 2014 წლის 1 ივნისის მდგომარეობით საცხოვრებელი ბინაში მიმდინარეობდა აქტიური სამშენებლო სამუშაოები, დღევანდელი მდგომარეობით აღნიშნული ხარვეზები აღარ არსებობს, რასაც ადასტურებს, ისიც რომ 2018 წლის 19 ივნისის ექპერტიზის დასკვნაში ეს ხარვეზი ნახსენები არ არის.

 

მოსარჩელის კუთვნილ ყველა საცხოვრებელ ბინაში ფანჯრები დამონტაჟებულია შპს „ვი-------ს“ მიერ, რაც დასტურდება შესაბამისი მიღება-ჩაბარების აქტებით. აღსანიშნავია, რომ საცხოვრებელი ბინები იმყოფება მოსარჩელის ფაქტობრივ მფლობელობაში. ამდენად, მოპასუხეს არ აქვს შესაძლებლობა დაიცვას ფანჯრების მინები მტვრევისგან. მიუხედავად, ამისა კომპანიის იურისტმა გი------------ამ მოსარჩელეს შესთავაზა შეეშვა მოპასუხის წარმომადგენლები საცხოვრებელ ბინებში, რათა მომხდარიყო არსებული ვითარების დასურათება. თუმცა, მოსარჩელემ აღნიშნულის განხორციელების საშუალება არ მისცა. ამავდროულად, მოსარჩელემ მოახდინა არაერთი საცხოვრებელი ბინების დაყოფა და შემდგომ გაერთიანება, მათ შორის სადარბაზოს ფართის მიმატება. მოპასუხეს დამონტაჟებული აქვს შესასვლელი რკინის კარი ყველა საცხოვრებელ ბინაში, რომელზეც დაიდო ხელშეკრულება და რაც შესაბამისად წარმოადგენს ნასყიდობის საგანს, ხოლო დაყოფის შედეგად წარმოქმნილ ახალ ბინებში კარებების მონტაჟის ვალდებულება შპს „ჭა-----------“-ს არ გააჩნდა, თუმცა მიუხედავად აღნიშნულისა, მოპასუხემ უზრუნველყო გადასაცემ 86 ქონებაზე კარის დამონტაჟება.

 

შპს ,,თი-------------------ა’’ არღვევს ხელშეკრულებით ნაკისრი კეთილსინდისიერების და ურთიერთთანამშრომლობის ვალდებულებას. 2018 წლის 4 ივნისის - წერილამდე (პირგასამტეხლოს მოთხოვნის შესახებ) მოსარჩელეს ჰქონდა სრული და შეუზღუდავი წვდომა მოპასუხის აღჭურვილობაზე, მათ შორის დროებით (სამშენებლო) ლიფტსა და ამწე კრანის სექციაზე. ამავე პერიოდში, ის სარემონტო სამუშაოებს აწარმოებდა შპს „ჭა-----------“-ის მიერ მიწოდებული წყლითა და ელექტროენერგიით, რამეთუ მოსარჩელე არ არის შესაბამის ორგანოში დამოუკიდებელ აბონენტად რეგისტრირებული.

 

2018 წლის 4 ივნისის წერილმა კი შექმნა ინტერესთა კონფლიქტი, კერძოდ, ერთის მხრივ, შპს „თი-------------------ა“ ითხოვდა პირგასამტეხლოს გადახდას შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების ვადის დარღვევისთვის, ხოლო მეორე მხრივ, ითხოვდა კომპანიის კუთვნილი დანადგარები გამოყენებული ყოფილიყო შპს „თი---------------------“ მიერ, მაშინ, როდესაც ნათელი იყო, რომ ამ დანადგარების ობიექტზე არსებობა საფუძველშივე გამორიცხავდა შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შესაძლებლობას. ამდენად, მოსარჩელემ, ერთი მხრივ, მოითხოვა პირგასამტეხლოს გადახდა ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების ვადის დარღვევის გამო, ხოლო მეორე მხრივ, ითხოვა მისი ინტერესების შესაბამისად იმ დანადგარებით (სამშენებლო ლიფტი და ამწე-კრანი) სარგებლობა, რაც ამ ვადის გაშვების ერთ-ერთ მიზეზს წარმოადგენდა. იმის გათვალისწინებით, რომ კეთილსინდისიერების პრინციპის ნორმატიული შინაარსი გულისხმობს კონტრაჰენტის ინტერესების გათვალისწინებას იმ მასშტაბით, რაც არ იწვევს საკუთარ დაზარალებას, შპს „ჭა-----------“-მა აქცენტი მშენებლობის დროულად დასრულებაზე გადაწყვიტა და მისი ყველა დანადგარი მოაქცია საკუთარი პერსონალის ექსკლუზიურ განკარგულებაში, სწორედ ამას მოყვა უკმაყოფილება შპს „თი---------------------“ მხრიდან.

 

(მოპასუხის მოზიცია შეგებებულ სარჩელზე)

 

2.1. მოპასუხე - შპს ,,თი-------------------ამ’’ სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ 2018 წლის 31 აგვისტოს მდგომარეობით მომზადებული სს----–----------------–--------–----------------–----------------------------–----------ს დასკვნის შესაბამისად, ლიფტი არ ფუნქციონირებს, რაც განმსაზღვრელია მეორე ტრანშის გადახდისათვის. ლიფტის შახტიდან ექსპერტიზის ვიზიტის დროს წყალი ამოტუმბული იყო, თუმცა შახტაში წყალი გროვდება დროდადრო, მშენებლობის ნაკლის გამო. რიგი საცხოვრებელი ბინების კარები დასამონტაჟებელია (კარ-ფანჯრის დამონტაჟება ყველა ბინაში მეორე გადახდის წინაპირობაა), საპარკინგე ადგილებზე აღინიშნება დიდი რაოდენობით წყლის ჩამოდენის კვალი, მოსაწყობია იატაკის მოჭიმვები, ამოსალესია ვიტრაჟების ფერდობები, სახურავიდან ჩაედინება წყალი. რიგ ადგილებში გამყოფი ტიხრები შესავსებია ბლოკის წყობით. სადარბაზოებში, იატაკებზე ბუნებრივი ქვის მოწყობა არ არის დასრულებული, აგრეთვე მინის მოაჯირები რიგ ადგილებში დასასრულებელია. ექსპერტიზის შეფასებით აღნიშნული შეუსრულებელი სამუშაოები იძლევა ვიზუალურად დაუსრულებელ სახეს.

 

სა---------–-ს 2018 წლის 16 ივლისის დასკვნის თანახმად, რომელიც მომზადდა მოპასუხის წერილის მიღების შემდგომ, დასტურდება, რომ C ბლოკში მდებარე ბინების შესასვლელი კარები არ არის მოწყობილი. მინები არის ჩამტვრეული. რიგ ადგილებში კარ-ფანჯრის შელესვის სამუშაოები არ არის დამთავრებული. ოთახებში კვლავ არის სამშენებლო ნაგავი და დაგუბებული წყლები. დასრულებული არ არის ლიფტები, შახტაში და სადარბაზოებში დაგუბებულია დიდი რაოდენობით წყალი. რამდენიმე კარი დღემდე არ არის დამონტაჟებული. გარდა ამისა, შეგებებული სარჩელის ავტორი არღვევს სხვა ძირითად ვალდებულებებს და არ იხდის პირგასამტეხლოს. შპს „თი-------------------ს“ ადგება მნიშვნელოვანი ზიანი, ვინაიდან შენობა დღემდე დაუსრულებელია. მოპასუხის მტკიცებით, მხარეს მე-2 ტრანშის გადახდის წინაპირობები და არც ძირითადი ვალდებულებები შესრულებული არ აქვს. შესაბამისად, მოპასუხეს არც მეორე გადახდის და არც პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლება აქვს.

 

მოპასუხის მითითებით, მას არ დაურღვევია ხელშეკრულება. გამყიდველმა არაერთხელ მოატყუა მყიდველი, რამეთუ არ დაასრულა შენობა ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში. დღემდე შენობა არ არის დასრულებული და არსებობს უამრავი პრობლემა, რის გამოც მყიდველს ადგება ზიანი. რაც შეეხება ვითომდა შეგებებული სარჩელის ავტორისათვის ზიანის მიყენების ფაქტს, აღნიშნული დაუსაბუთებელია. თუ მხარე ზიანის მომტან ქმედებად თვლის მშენებლობის დროულად დაუსრულებლობას, აღნიშნული არის გაუგებარი და ალოგიკური ბრალდება, ვინაიდან ის თავად არ ასრულებს მშენებლობას დროულად შპს „თი---------------------“ არაერთი მოთხოვნის მიუხედავად.

 

2018 წლის 9 ნოემბრის დასკვნასთან მიმართებით, მოპასუხემ აღნიშნა, რომ ექსპერტებს არ შეუსწავლიათ ლიფტების ტექნიკური მდგომარეობა. მათ მხოლოდ დაადასტურეს ფაქტი, რომ ლიფტები მათი ვიზიტის დროს ჩართული იყო და მუშაობდა. მოპასუხის მტკიცებით, მათ დაუკავშირდნენ სა---------–-----------ს და სთხოვეს ლიფტების ტექნიკური გამართულობის შესახებ ექსპერტიზის ჩატარება, თუმცა ზეპირსიტყვიერად მიიღეს ინფორმაცია, რომ ისინი არ ატარებენ მსგავს ექსპერტიზას. მოპასუხემ ასევე განმარტა, რომ ლიფტი ხარვეზიანია და უსაფრთხოების საკითხიც დგას, ვინაიდან იყო ლიფტის შახტაში ჩავარდნის შემთხვევაც. ექსპლუატაციაში მიღებაზე უარის ბრძანებით დასტურდება, რომ შეგებებული სარჩელის ავტორმა თვითნებურად, ნებართვის დარღვევით შეცვლა ლიფტების გაბარიტები. იგივე დასტურდება ან--------------ს ჩვენებიდანაც რომ ლიფტის კარკასი არ არის სათანადოდ დამონტაჟებული. ამიტომ, მნიშვნელოვანია, რომ გაირკვეს შეისწავლეს თუ არა სა---------–-ს ექსპერტებმა აღნიშნული ხარვეზები.

 

რაც შეეხება კარ-ფანჯრის დამონტაჟებას და სხვა არსებულ ხარვეზებს 21-ე სართულზე 3 ფანჯარა დღემდე არ არის დამონტაჟებული, C ბლოკში მე-20 სართულზე 1 ფანჯარა არის გატეხილი და 1 ფანჯარა დაუმონტაჟებელი (109 კვ.მ). C ბლოკში მე-19 სართული - 1 კარი დაუმონტაჟებელია (N1915 ბინის). B ბლოკში მე-19 სართული - 1 ფანჯარა გატეხილია (58.85 კვ.მ). C ბლოკში მე-17 სართული (109 კვ.მ) ჩატეხილია ფანჯარა. გარდა ამისა, დაზიანებულია კანალიზაციის მილები, რაც იწვევს წყლის და ფეკალური მასების კედლებზე ჩამოდინებას და დაზიანებას. 1-ლი სართულისა და მე-2 სართულის C და B ბლოკებში არ არის დასრულებული საშახტე და საკანალიზაციო მილების შეფუთვა-იზოლაცია. კომერციულ ფართში - უკვე მერამდენე თვეა არა არის გასუფთავებული სამშენებლო ნარჩენებისგან და არ არის იატაკი მოჭიმული.

 

3. ფაქტობრივი გარემოებები:

 

3.1. უდავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.1.1. ქ. თბილისში, მე---------------------------–------თ მდებარე მიწის ნაკვეთზე (ს/კ 0---------------) შპს ,,ჭა----------’’ (მოპასუხე/შეგებებული სარჩელის ავტორი) აწარმოებდა მრავალფუნქციური საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობას.

 

3.1.2. უძრავ ქონებაზე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის არქიტექტურული პროექტი შეთანხმდა სსიპ ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 2----–-–------------ ბრძანების საფუძველზე და მშენებლობის ნებართვა გაიცა 18.05.2016წ-დან - 31.12.2017წ-მდე ვადით.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 18--------–- ბრძანება;

- მხარეთა ახსნა-განმარტება;

 

3.1.3. 2--- წლის 31 აგვისტოს შპს ,,თი-------------------სა’’ და შპს ,,ჭა----------’’-ს შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება და შეთანხმდა მყიდველისათვის, ქ. თბილისში, მე---------------------------–------თ მდებარე უძრავი ქონების (მშენებარე ბინებისა და მშენებარე ავტოფარეხები) საკუთრებაში გადაცემა (შპს ,,თი-------------------ას’’ (,,მყიდველი’’) საკუთრებაში უნდა გადასცემოდა 42 ერთეული საცხოვრებელი ბინა და 66 ერთეული ავტოსადგომი), რომლის ჩამონათვალიც მითითებული იქნა ხელშეკრულების №1 დანართში, კერძოდ:

 

ა) ქ. თბილისში, მე---------------------------–------თ მდებარე მშენებარე ფართები:

1. სადარბაზო N2, სართული N17, ბინა N2-2, 34.90 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.---------;

2. სადარბაზო N2, სართული N17, ბინა N2-3, 71.60 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.--------3;

3. სადარბაზო N2, სართული N17, ბინა N2-4, 58.80 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.--------4;

4. სადარბაზო N2, სართული N17, ბინა N2-1, 118.70 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.--------1;

5. სადარბაზო N2, სართული N17, ბინა N2-5, 130 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.--------5; [კონკრეტულ ქონებაზე რეგისტრირდება ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და რჩება სს „სა---------–---------ს“ იპოთეკა (დადების თარიღი: 2---------წ; ხელშეკრულება NC-----------)].

 

6. სადარბაზო N3, სართული N17, ბინა N2-6, 109.50 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.--------6;

7. სადარბაზო N3, სართული N17, ბინა N2-7, 155.90 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.--------7;

8. სადარბაზო N3, სართული N17, ბინა N2-8, 130.10 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.--------8; [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

- მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მე-17 სართულის მე-2 და მე-3 სადარბაზოებში არსებული 1-8 პუნქტებში აღნიშნული მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ჯამური ღირებულება შეადგენს - 720 495.5 აშშ დოლარს.

 

9. სადარბაზო N2, სართული N18, ბინა N2-2, 119.30 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------2;

10. სადარბაზო N2, სართული N18, ბინა N2-3, 34.30 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------3;

11. სადარბაზო N2, სართული N18, ბინა N2-4, 71.60 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------4;

12. სადარბაზო N2, სართული N18, ბინა N2-5, 58.80 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------5;

13. სადარბაზო N2, სართული N18, ბინა N2-6, 130 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------6; [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

 

14. სადარბაზო N3, სართული N18, ბინა N2-7, 109.50 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------7;

15. სადარბაზო N3, სართული N18, ბინა N2-8, 155.90 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------8;

16. სადარბაზო N3, სართული N18, ბინა N2-9, 130.10 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------9 [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

- მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მე-18 სართულის მე-2 და მე-3 სადარბაზოებში არსებული 9-16 პუნქტებში აღნიშნული მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ჯამური ღირებულება შეადგენს - 720 495.5 აშშ დოლარს.

 

17. სადარბაზო N2, სართული N19, ბინა N2-3, 119.30 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-3;

18. სადარბაზო N2, სართული N19, ბინა N2-4, 34.30 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-4;

19. სადარბაზო N2, სართული N19, ბინა N2-5, 71.60 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-5;

20. სადარბაზო N2, სართული N19, ბინა N2-6, 58.80 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-6;

21. სადარბაზო N2, სართული N19, ბინა N2-7, 130 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-7 [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

 

22. სადარბაზო N3, სართული N19, ბინა N2-8, 109.50 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-8;

23. სადარბაზო N3, სართული N19, ბინა N2-9, 155.90 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-9;

2-. სადარბაზო N3, სართული N19, ბინა N2-0, 130.10 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-0 [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

- მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მე-19 სართულის მე-2 და მე-3 სადარბაზოებში არსებული 17-2- პუნქტებში აღნიშნული მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ჯამური ღირებულება შეადგენს - 720 495.5 აშშ დოლარს.

 

2-. სადარბაზო N2, სართული N20, ბინა N2-1, 119.30 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-1;

2-. სადარბაზო N2, სართული N20, ბინა N2-2, 34.30 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-2;

2-. სადარბაზო N2, სართული N20, ბინა N2-3, 71.60 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-3;

2-. სადარბაზო N2, სართული N20, ბინა N2-4, 58.80 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-4;

29. სადარბაზო N2, სართული N20, ბინა N2-5, 130 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-5;

30. სადარბაზო N3, სართული N20, ბინა N2-6, 109.50 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-6;

31. სადარბაზო N3, სართული N20, ბინა N2-7, 155.90 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-7;

32. სადარბაზო N3, სართული N20, ბინა N2-8, 130.10 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-8 [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

- მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მე-20 სართულის მე-2 და მე-3 სადარბაზოებში არსებული 2--32 პუნქტებში აღნიშნული მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ჯამური ღირებულება შეადგენს - 720 495.5 აშშ დოლარს.

 

33. სადარბაზო N1, სართული N18, ბინა N2-9, 141.50 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.------2-9;

34. სადარბაზო N1, სართული N18, ბინა N2-0, 74.60 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.------2-0;

35. სადარბაზო N1, სართული N18, ბინა N2-1, 391.60 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.------2-1;

- მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მე-18 სართულის პირველ სადარბაზოებში არსებული 33-35 პუნქტებში აღნიშნული მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ჯამური ღირებულება შეადგენს - 52- 0-- აშშ დოლარს.

 

36. სადარბაზო N1, სართული N19, ბინა N2-0, 141.50 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.------2-0;

37. სადარბაზო N1, სართული N19, ბინა N2-1, 74.60 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.------2-1;

38. სადარბაზო N1, სართული N19, ბინა N2-2, 2-7.60 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.------2-2;

- მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მე-19 სართულის პირველ სადარბაზოებში არსებული 36-38 პუნქტებში აღნიშნული მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ჯამური ღირებულება შეადგენს - 383 754 აშშ დოლარს.

 

39. სადარბაზო N3, სართული N21, ბინა N2-9, 2-7.40 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.--------- [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

 

40. სადარბაზო N3, სართული N21, ბინა N2-0, 2-5 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-0;

41. სადარბაზო N2, სართული N21, ბინა N2-1, 185 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-1;

42. სადარბაზო N2, სართული N21, ბინა N2-2, 119.30 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.2-2;

- მხარეები შეთანხმდნენ, რომ 21-ე სართულის პირველ სადარბაზოებში არსებული 39-42 პუნქტებში აღნიშნული მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ჯამური ღირებულება შეადგენს - 809 461 აშშ დოლარს.

 

ბ) ქ. თბილისში, მე---------------------------–------თ მდებარე მშენებარე ავტოსადგომები:

43. ავტოფარეხი N1, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------1;

44. ავტოფარეხი N2, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------2;

45. ავტოსადგომი N3, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------3;

46. ავტოსადგომი N4, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------4;

47. ავტოსადგომი N5, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------5;

48. ავტოსადგომი N6, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------6;

49. ავტოსადგომი N7, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------7;

50. ავტოსადგომი N8, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------8;

51. ავტოსადგომი N9, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------9;

52. ავტოსადგომი N10, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------0;

53. ავტოსადგომი N11, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------1;

54. ავტოსადგომი N12, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------2;

55. ავტოსადგომი N13, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------3;

56. ავტოსადგომი N14, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------4;

57. ავტოსადგომი N15, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------5;

58. ავტოსადგომი N16, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------6;

59. ავტოსადგომი N17, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------7;

60. ავტოსადგომი N18, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------8;

61. ავტოსადგომი N19, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------9;

62. ავტოსადგომი N20, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------0;

63. ავტოსადგომი N21, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------1;

64. ავტოსადგომი N22, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------2;

65. ავტოსადგომი N23, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------3;

66. ავტოსადგომი N2-, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------4;

67. ავტოსადგომი N2-, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------5;

68. ავტოსადგომი N2-, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------6;

69. ავტოსადგომი N2-, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0--------;

70, ავტოსადგომი N2-, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------8;

71. ავტოსადგომი N29, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------9;

72. ავტოსადგომი N30, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------0;

73. ავტოსადგომი N31, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------1;

74. ავტოსადგომი N32, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------2;

75. ავტოსადგომი N33, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------3;

76. ავტოსადგომი N34, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------4;

77. ავტოსადგომი N35, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------5;

78. ავტოსადგომი N36, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------6;

79. ავტოსადგომი N37, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0--------;

80. ავტოსადგომი N38, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------8;

81. ავტოსადგომი N39, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------9;

82. ავტოსადგომი N40, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------0;

83. ავტოსადგომი N41, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------1;

84. ავტოსადგომი N42, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------2;

85. ავტოსადგომი N43, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------3;

86. ავტოსადგომი N44, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------4;

87. ავტოსადგომი N45, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------5;

88. ავტოსადგომი N46, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------6;

89. ავტოსადგომი N47, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------7;

90. ავტოსადგომი N48, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------8;

91. ავტოსადგომი N49, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------9;

92. ავტოსადგომი N50, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------0;

93. ავტოსადგომი N51, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------1;

94. ავტოსადგომი N52, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------2;

95. ავტოსადგომი N53, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------3;

96. ავტოსადგომი N54, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------4;

97. ავტოსადგომი N55, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------5;

98. ავტოსადგომი N56, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------6;

99. ავტოსადგომი N57, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------7;

100. ავტოსადგომი N58, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------8;

101. ავტოსადგომი N59, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------9;

102. ავტოსადგომი N60, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------0;

103. ავტოსადგომი N61, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------1;

104. ავტოსადგომი N62, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------2;

105. ავტოსადგომი N63, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------3;

106. ავტოსადგომი N64, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------4;

107. ავტოსადგომი N65, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------5;

108. ავტოსადგომი N66, 18 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0-------6;

 

3.1.4. მყიდველს საცხოვრებელი ბინები უნდა გადასცემოდა ხელშეკრულების დანართ N2-ში მითითებული სახით, კერძოდ: ა) დასრულებული ბინის კონტურის კედლებით; ბ) მოწესრიგებული სადარბაზო, ფასადი, სახურავით; გ) გალესილი შიდა ტიხრებით; მოჭიმული იატაკით; დ) ელექტროობა მიყვანილი წერტილებამდე (თითოეულ ოთახში სამი წერტილის მიყვანა); ე) მოწესრიგებული სან.ტექნიკური დგარებით (ცივი წყალი, კანალიზაცია); ვ) ჩართული საკომუნიკაციო ქსელებით (ცივი წყალი, კანალიზაცია); ზ) მეტალოპლასტმასის კარ-ფანჯრებით (ორმაგი მინიპაკეტით); თ) რკინის კარით; ი) გაზიფიცირებული კორპუსითა და ბინამდე მიყვანილი გაზის მილით.

 

3.1.5. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების დროისათვის შპს ,,თი---------------------ათვის’’ გადასაცემი უძრავი ნივთები დატვირთული იყო იპოთეკით სს ,,სა---------–---------ს’’ სასარგებლოდ (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------, მშენებლობის დასაფინანსებელი კრედიტის უზრუნველყოფა).

 

3.1.6. ხელშეკრულების ჯამურმა ღირებულებამ შეადგინა 4 963 206 აშშ დოლარი, რომელიც მყიდველის მხრიდან უნდა დაფარულიყო 3 ეტაპად, კერძოდ:

 

(i) ნასყიდობის ფასის 80% (3 907 564.8 აშშ დოლარი) მყიდველს უნდა გადაეხადა ე------ ბანკის ანგარიშზე განთავსებული ე------ თანხის მეშვეობით;

 

(ii) ნასყიდობის ფასის 10% (496 320.6 აშშ დოლარი) მყიდველს უნდა გადაეხადა 2 სამუშაო დღის ვადაში, მას შემდეგ, რაც გამყიდველი შეასრულებდა შემდეგ სამუშაოებს: ა) ხელშეკრულების საფუძველზე მყიდველისათვის საკუთრების უფლებით გადაცემულ ყველა საცხოვრებელ ბინაში დაამონტაჟებდა კარებსა და ფანჯრებს, ბ) ასევე მშენებარე მრავალბინიან სახლში, სადაც განთავსებულია ნასყიდობის საგანი, დამონტაჟდებოდა ლიფტი, მაგრამ არაუადრეს იმ დღისა, რაც მყიდველი იპოთეკარისაგან მიიღებდა ,,B--’’ წერილს იმის დასადასტურებლად, რომ ხელშეკრულებაში მითითებული ანგარიშის ნომერი ეკუთვნის გამყიდველს და თავისუფალია მესამე პირების სასარგებლოდ შეზღუდვისაგან;

 

(iii) ნასყიდობის ფასის დარჩენილი ნაწილი 496 320.6 აშშ დოლარი (10%) მყიდველს უნდა გადაეხადა 2 სამუშაო დღის ვადაში, მას შემდგომ რაც შესრულდებოდა 2 კუმულატიური წინაპირობა: ა) ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის ზედამხედველობის საქალაქო სამსახურის მიერ გაიცემოდა ბრძანება, ქალაქ თბილისში, მე---------------------------–------თ მდებარე მიწის ნაკვეთზე (ს/კ 0---------------) მდებარე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ და ბ) მხარეთა შორის გაფორმდებოდა ამ ხელშეკრულების 7.3 პუნქტით გათვალისწინებული მიღება-ჩაბარების აქტი, მაგრამ არაუადრეს იმ დღისა, რაც მყიდველი იპოთეკარისაგან მიიღებდა ,,B--’’ წერილს იმის დასადასტურებლად, რომ წინამდებარე ხელშეკრულებაში მითითებული ანგარიშის ნომერი ეკუთვნის გამყიდველს და თავისუფალია მესამე პირების სასარგებლოდ შეზღუდვისაგან;

 

3.1.7. ხელშეკრულებით განისაზღვრა ანგარიშსწორების წესი, რომლის მიხედვითაც, მხარეებს უნდა გაეხსნათ ე------ს ანგარიში ე------ ბანკში, რომელშიც მყიდველს უნდა განეთავსებინა 3 970 564.8 აშშ დოლარი, ასევე დამატებული ე------ ბანკისათვის გადასახდელი ე------ მომსახურების ჯამური ხარჯის 50%-ის ოდენობის თანხა.

 

3.1.8. შპს ,,თი-------------------ს’’ უნდა გადაეხადა შპს ,,ჭა----------’’-ისათვის ნასყიდობის ფასის 80% ე------ს ანგარიშიდან, ე------ს ხელშეკრულების შესაბამისად, მას შემდგომ, რაც იპოთეკარი უზრუნველყოფდა იპოთეკის მოხსნას გადასაცემ უძრავ ქონებებზე (გარდა - ს/კ 0---------------.--------5; ს/კ 0---------------.--------8; ს/კ 0---------------.0-------6; ს/კ 0---------------.0-------9; ს/კ 0---------------.0----.2-7; ს/კ 0---------------.0----.2-0; ს/კ 0---------------.0----.2-8; ს/კ 0---------------.--------- უძრავი ქონებებისა).

 

3.1.9. მეორე ტრანშთან მიმართებით, მყიდველმა იკისრა ვალდებულება გადაეხადა გამყიდველისათვის ნასყიდობის ფასის 10%, იმ დათქმით, რომ სს „სა---------–---------“ უზრუნველყოფდა იპოთეკის მოხსნას - ს/კ 0---------------.--------5; ს/კ 0---------------.--------8; ს/კ 0---------------.0-------6; ს/კ 0---------------.0-------9 უძრავ ქონებებზე, ბანკის წერილის შესაბამისად.

 

3.1.10. ნასყიდობის ფასის დარჩენილი 10%, მყიდველს უნდა გადაეხადა იმ დათქმით, რომ სს „სა---------–---------“ უზრუნველყოფს იპოთეკის მოხსნას - ს/კ 0---------------.0----.2-7; ს/კ 0---------------.0----.2-0; ს/კ 0---------------.0----.2-8; ს/კ 0---------------.--------- უძრავ ქონებებზე, ბანკის წერილის შესაბამისად.

 

3.1.11. შპს ,,ჭა----------’’-მა იკისრა ვალდებულება, ნასყიდობის საგანი შეთანხმებულ კონდიციამდე მიეყვანა არაუგვიანეს 2--- წლის 31 დეკემბრისა, იმ პირობით, თუ მყიდველი ხელშეკრულების გაფორმებიდან 1 თვის ვადაში მიაწოდებდა ინფორმაციას საცხოვრებელი ბინების შიდა ტიხრების დაგეგმარების შესახებ და გადასცემდა შესაბამის ნახაზებს, რაზეც გაფორმდებოდა მიღება-ჩაბარების აქტი. ამავდროულად, გამყიდველის ვალდებულებას წარმოადგენდა არაუგვიანეს 2--- წლის 31 დეკემბრისა მოეპოვებინა შენობის ექსპლუატაციის შესახებ ბრძანება.

 

3.1.12. ხელშეკრულების 4.3 პუნქტის შესაბამისად, მყიდველის მიერ დარჩენილი საფასურის სრულად დაფარვამდე მყიდველის საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან ერთად საცხოვრებელ ბინებზე - ს/კ 0---------------.--------5; ს/კ 0---------------.--------8; ს/კ 0---------------.0-------6; ს/კ 0---------------.0-------9; ს/კ 0---------------.0----.2-7; ს/კ 0---------------.0----.2-0; ს/კ 0---------------.0----.2-8; ს/კ 0---------------.--------- დარეგისტრირდებოდა შემდეგი შინაარსის შეზღუდვა: „ნასყიდობის ფასის გადახდამდე, მყიდველს ეზღუდება ამ ქონების ნებისმიერი ფორმით გასხვისება და უფლებრივად დატვირთვის უფლება, კერძოდ: გაყიდვა, გაჩუქება, გაცვლა, იპოთეკით, სერვიტუტით და უზურფრუქტით დატვირთვა, გამყიდველის წერილობითი თანხმობის გარეშე.“

 

3.1.13. გამყიდველს ევალებოდა ნასყიდობის ფასის მე-2 ტრანშის სრულად გადახდიდან არაუგვიანეს 3 სამუშაო დღისა უზრუნველეყო - ს/კ 0---------------.--------5; ს/კ 0---------------.--------8; ს/კ 0---------------.0-------6; ს/კ 0---------------.0-------9 საცხოვრებელ ბინებზე იპოთეკარის სასარგებლოდ რეგისტრირებული იპოთეკის და ხელშეკრულებით შეთანხმებული შეზღუდვის მოხსნა.

 

3.1.14. მყიდველის მიერ ნასყიდობის ფასის მე-3 ტრანშის სრულად გადახდიდან არაუგვიანეს 3 სამუშაო დღისა, გამყიდველს ასევე უნდა უზრუნველეყო ს/კ 0---------------.0----.2-7; ს/კ 0---------------.0----.2-0; ს/კ 0---------------.0----.2-8; ს/კ 0---------------.--------- საცხოვრებელ ბინებზე იპოთეკარის სასარგებლოდ რეგისტრირებული იპოთეკის და ხელშეკრულებით შეთანმებული შეზღუდვის მოხსნა.

 

3.1.15. ხელშეკრულების 6.2 პუნქტის თანახმად, თუ გამყიდველმა ვერ უზრუნველყო ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ვადაში (არაუგვიანეს 31.12.2---წ.), ისე, რომ მყიდველს სრულად აქვს შესრულებული ნასყიდობის ფასის პირველი და მეორე ტრანშების გადახდის ვალდებულება, ამ ვადის დადგომიდან 2 თვის გასვლის შემდეგ, მყიდველს უფლება აქვს მოსთხოვოს გამყიდველს პირგასამტეხლო ნასყიდობის ფასის სრული ოდენობის 0.07%-ის ოდენობით, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე.

 

3.1.16. ხელშეკრულების 6.5 პუნქტით განისაზღვრა, პირგასამტეხლო, მყიდველის მიერ ნასყიდობის შესაბამისი ტრანშის შეთანხმებულ ვადაში გადაუხდელობისათვის, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე, გადაუხდელი თანხის 0.07%-ის ოდენობით.

 

3.1.17. ასევე, ხელშეკრულებით (7.5 პუნქტი) განისაზღვრა პირგასამტეხლო ქონების შეპირებული მახასიათებლებით გადაუცემლობასთან მიმართებით ფიქსირებული - 100 000 ლარის ოდენობით.

 

3.1.18. ხელშეკრულების 7.4 მუხლის შესაბამისად, შესრულებული სამუშაოს ხარისხთან დაკავშირებით პრეტენზიის არსებობის შემთხვევაში, მხარეები სადავო საკითხის გადასაწყვეტად მიმართავენ სს „თი----------ს“ სამშენებლო ექსპერტს, რომლის გადაწყვეტილებაც იქნება საბოლოო და სავალდებულო მხარეებისთვის (გარდა გადაწყვეტილებაში არსებული აშკარა ხარვეზებისა). ექსპერტიზის დადებითი დასკვნის შემთხვევაში, მყიდველი ვალდებულია ხელი მოაწეროს მიღება-ჩაბარების აქტს, ხოლო უარყოფითი დასკვნის შემთხვევაში, გამყიდველი ვალდებულია აღმოფხვრას ხარვეზები ექსპერტიზის დასკვნაში მითითებული რეკომენდაციების მიხედვით და ხარვეზების აღმოფხვრა უნდა დადასტურდეს იგივე ექსპერტის მიერ. ექსპერტის მიერ ხარვეზის აღმოფხვრის დადასტურების შემთხვევაში, მხარეები ხელს აწერენ მიღება-ჩაბარების აქტს. ამავდროულად, ხელშეკრულების 7.5. პუნქტის შესაბამისად, მხარეებს არ შეზღუდვიათ უფლება მიემართათ სასამართლოსთვის სამუშაოს შესრულების ხარისხთან დაკავშირებით არსებული პრეტენზიისთვის. მხარეებმა შეათანხმეს ფიქსირებული პირგასამტეხლო - 100 000 ლარი, მიღება-ჩაბარების პროცედურის დარღვევის შემთხვევაში (დამრღვევი მხარე ვალდებულია გადაუხადოს მეორე მხარეს პირგასამტეხლო 100 000 ლარის ოდენობით).

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 31.07.2---წ. ნასყიდობის ხელშეკრულება;

 

3.1.19. სს ,,სა---------–---------ა’’ 2--- წლის 29 აგვისტოს წერილობით მიმართა შპს ,,თი-------------------ასა’’ და შპს ,,ჭა-----------’’-ს, რომლის ფარგლებშიც მხარეებს განუმარტა მათ შორის არსებული შეთანხმებით განსაზღვრული პირველი ტრანშის გადახდის წესი და მის სასარგებლოდ არსებული იპოთეკის მოხსნის პირობები.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- მიმართვა;

 

3.1.20. 2--- წლის 30 აგვისტოს სს ,,თი---------ს’’, შპს ,,თი-------------------ას’’ (კლიენტი) და შპს ,,ჭა-----------’’-ს (ბენეფიციარი) შორის დაიდო ე------ მომსახურების შესახებ ხელშეკრულება N6--------, რომლითაც ბანკმა იკისრა ვალდებულება მხარეთათვის გაეწია ე------ მომსახურება, კერძოდ ბანკის შიდა საბანკო ანგარიშზე კლიენტი განათავსებდა თანხას, რომლის ბენეფიციარისთვის გადახდა (მთლიანად ან ნაწილობრივ) მოხდება ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების შესაბამისად.

 

3.1.21. ხელშეკრულების 2.2 პუნქტით განისაზღვრა ე------ თანხის ოდენობა - 3 970 564.8 აშშ დოლარის ექვივალენტით ეროვნულ ვალუტაში, რომელიც კლიენტს უნდა განეთავსებინა ხელშეკრულების გაფორმებიდან 1 სამუშაო დღის ვადაში [ე------ მომსახურების ვადა განისაზღვრა 2--- წლის 14 სექტემბრის ჩათვლით].

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- ე------ მომსახურების ხელშეკრულება;

 

3.1.22. შპს ,,თი---------------------’’ მიერ ე------ მომსახურების ფარგლებში გადახდილია ნასყიდობის ღირებულების 80%, შესაბამისად, მის საკუთრებაში აღირიცხა ხელშეკრულებით განსაზღვრული უძრავი ნივთები, ხოლო დარჩენილი ტრანშის გადახდაზე მყიდველი უარს აცხადებს ვალდებულების არაჯეროვანი შესრულების საფუძვლით.

 

3.1.23. გადახდილი საფასურის ოდენობის შესაბამისად, სს „სა---------–---------ს“ იპოთეკისაგან გათავისუფლდა ნასყიდობის საგნები (გარდა ს/კ 0---------------.--------5; ს/კ 0---------------.--------8; ს/კ 0---------------.0-------6; ს/კ 0---------------.0-------9; ს/კ 0---------------.0----.2-7; ს/კ 0---------------.0----.2-0; ს/კ 0---------------.0----.2-8; ს/კ 0---------------.--------- უძრავი ქონებებისა).

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 30.08.2---წ. წერილი;

- მხარეთა ახსნა-განმარტება;

 

3.1.2-. 2--- წლის 18 დეკემბერს მხარეთა შორის იმავე კორპუსში (ს/კ 0---------------) განთავსებულ დამატებით საცხოვრებელ ბინებთან და საოფისე ფართებთან დაკავშირებით გაფორმდა მორიგი ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც შეთანხმდა შპს ,,თი---------------------ათვის’’ ქ. თბილისში, მე---------------------------–------თ მდებარე უძრავი ქონებაში (მშენებარე საცხოვრებელი ბინები და კომერციული ფართის) დამატებით 36 ობიექტის საკუთრებაში გადაცემა, კერძოდ:

 

1. სადარბაზო N2, სართული N1, ბინა N8, 117.60 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.0--;

2. სადარბაზო N2, სართული N1, ბინა N9, 33.70 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.0-- [კონკრეტულ ქონებაზე რეგისტრირდება ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და რჩება სს „სა---------–---------ს“ იპოთეკა (დადების თარიღი: 2---------წ; ხელშეკრულება NC-----------)].

 

3. სადარბაზო N2, სართული N1, ბინა N10, 70.50 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.0--;

4. სადარბაზო N2, სართული N1, ბინა N11, 56.90 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.0--;

5. სადარბაზო N2, სართული N1, ბინა N12, 61 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.0-- [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

 

6. სადარბაზო N2, სართული N1, ბინა N13, 60.50 კვ.მ ფართი, ს/კ 0---------------.0----.0--;

7. სადარბაზო N3, სართული N1, ბინა N14, 105.50 კვ.მ ფართი, ს/კ 0---------------.0----.0--;

8. სადარბაზო N3, სართული N1, ბინა N15, 155 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.015;

9. სადარბაზო N3, სართული N1, ბინა N16, 61.10 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.0--;

10. სადარბაზო N3, სართული N1, ბინა N17, 62.20 კვ.მ ფართი, ს/კ 0---------------.0----.0-- [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

- მხარეები შეთანხმდნენ, რომ პირველი სართულის მე-2 და მე-3 სადარბაზოებში არსებული 1-10 პუნქტებში აღნიშნული მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ჯამური ღირებულება შეადგენს - 660 880 აშშ დოლარს.

 

11. სადარბაზო N2, სართული N2, ბინა N2-, 117.60 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.02-;

12. სადარბაზო N2, სართული N2, ბინა N2-, 33.70 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.02- [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

 

13. სადარბაზო N2, სართული N2, ბინა N2-, 70.50 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.02-;

14. სადარბაზო N2, სართული N2, ბინა N2-, 56.90 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.02-;

15. სადარბაზო N2, სართული N2, ბინა N29, 61 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.0-- [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

 

16. სადარბაზო N2, სართული N2, ბინა N30, 60.50 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

17. სადარბაზო N3, სართული N2, ბინა N31, 105.50 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

18. სადარბაზო N3, სართული N2, ბინა N32, 155 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.032;

19. სადარბაზო N3, სართული N2, ბინა N33, 61.10 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0-------------------------;

20. სადარბაზო N3, სართული N2, ბინა N34, 62.20 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.--- [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

- მხარეები შეთანხმდნენ, რომ პირველი სართულის მე-2 და მე-3 სადარბაზოებში არსებული 11-20 პუნქტებში აღნიშნული მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ჯამური ღირებულება შეადგენს - 660 880 აშშ დოლარს.

 

21. სადარბაზო N2, სართული N15, ბინა N213, 119.4 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

22. სადარბაზო N2, სართული N15, ბინა N214, 34.2 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

23. სადარბაზო N2, სართული N15, ბინა N215, 71.3 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

2-. სადარბაზო N2, სართული N15, ბინა N216, 58.2 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

2-. სადარბაზო N2, სართული N15, ბინა N217, 129.7 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

2-. სადარბაზო N2, სართული N15, ბინა N218, 105 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

2-. სადარბაზო N3, სართული N15, ბინა N219, 159.8 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.--- [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

2-. სადარბაზო N3, სართული N15, ბინა N220, 129.8 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

- მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მე-15 სართულის მე-2 და მე-3 სადარბაზოებში არსებული 21-2- პუნქტებში აღნიშნული მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ჯამური ღირებულება შეადგენს - 714 807.5 აშშ დოლარს.

 

29. სადარბაზო N2, სართული N16, ბინა N22-, 119.3 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.22-;

30. სადარბაზო N2, სართული N16, ბინა N22-, 34.3 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.22-;

31. სადარბაზო N2, სართული N16, ბინა N229, 71.6 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

32. სადარბაზო N2, სართული N16, ბინა N230, 58.8 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

33. სადარბაზო N3, სართული N16, ბინა N232, 109.50 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.---;

34. სადარბაზო N2, სართული N1, ოფისი N3 (მშენებარე კომერციული ფართი), 709.10 კვ.მ ფართი, ს/კ 0---------------.02.02.003;

35. სადარბაზო N3, სართული N16, ბინა N233, 155.9 კვ.მ ფართი, ს/კ 0---------------.0----.--- [ქონებაზე დარეგისტრირდა ხელშეკრულების 4.3 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება და დარჩა სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ არსებული იპოთეკა (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------)].

 

36. სადარბაზო N3, სართული N16, ბინა N234, 130.1 კვ.მ. ფართი, ს/კ 0---------------.0----.234.

- მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მე-16 სართულის მე-2 და მე-3 სადარბაზოებში არსებული, 29-33 და 35-36 პუნქტებში აღნიშნული მშენებარე საცხოვრებელი ბინების ჯამური ღირებულება შეადგენს - 605 582.5 აშშ დოლარს, ხოლო პირველ სართულზე არსებული 34-ე პუნქტით გათალისიწნებული საოფისე ფართის ჯამური ღირებულება შეადგენს 652 372 აშშ დოლარს.

 

3.1.2-. ხელშეკრულებით შეთანხმდა გადასაცემი ქონების მახასიათებლები, რომლის შესაბამისადაც:

- საცხოვრებელი ბინები მყიდველს უნდა გადასცემოდა და აღჭურვილი უნდა ყოფილიყო: ა) დასრულებული ბინის კონტურის კედლებით; ბ) მოწესრიგებული სადარბაზო, ფასადი და სახურავით; გ) გალესილი შიდა ტიხრებით; დ) მოჭიმული იატაკით; ე) ელექტროობა მიყვანილი წერტილებამდე (თითოეულ ოთახში სამი წერტილის მიყვანა); ვ) სან. ტექნიკური დგარებით (ცივი წყალი, კანალიზაცია); ზ) ჩართული საკომუნიკაციო ქსელებით (ცივი წყალი, კანალიზაცია); თ) მეტალოპლასტმასის კარ-ფანჯრებით (ორმაგი მინაპაკეტით); ი) რკინის კარით; კ) გაზიფიცირებული კორპუსი და ბინამდე მიყვანილი გაზის მილით.

- ხოლო, საოფისე ფართის კონდიცია განისაზღვრა შემდეგი სახით: ა) ოფისის კონტურის კედლები; ბ) მოწესრიგებული სადარბაზო, ფასადი და სახურავი; გ) მოჭიმული იატაკი; დ) ჩართული ცენტრალური ელექტრომრიცხველი; ე) სან. ტექნიკური დგარები (ცივი წყალი, კანალიზაცია); ვ) ჩართული საკომუნიკაციო ქსელები (ცივი წყალი, კანალიზაცია); ზ) გაზიფიცირებული კორპუსი და ბინამდე მიყვანილი გაზის მილი.

 

3.1.2-. აღნიშნული ხელშეკრულებით მხარეთა მიერ შეთანხმდა ანალოგიური პირობები, რაც გათვალისიწნებული იყო 31.08.2---წ. ხელშეკრულებით.

 

3.1.2-. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების დროისათვის ნასყიდობის საგანი დატვირთული იყო იპოთეკით სს „სა---------–---------ს“ სასარგებლოდ (2---------წ. ხელშეკრულება NC-----------, მშენებლობის დასაფინანსებელი კრედიტის უზრუნველყოფა).

 

3.1.2-. ხელშეკრულების ჯამურმა ღირებულებამ შეადგინა 3 294 522 აშშ დოლარი, რომელიც მყიდველის მიერ უნდა დაფარულიყო, 3 ეტაპად:

 

(i) ნასიდობის ფასის 80%, რაც შეადგენს - 2 635 618 აშშ დოლარს, მყიდველს უნდა გადაეხადა ე------ ხელშეკრულების შესაბამისად და მხოლოდ მას შემდეგ, რაც ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ყველა უძრავ ქონებაზე დარეგისტრირდება მყიდველის უნაკლო საკუთრების უფლება, თავისუფალი ყოველგვარი შეზღუდვის და უფლებრივი ტვირთისაგან, გარდა - ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.02-; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.---; ს/კ 0---------------.0----.--- და ს/კ 0---------------.0----.--- უძრავი ქონებებისა, რომელზეც დარჩება იპოთეკარის სასარგებლოდ რეგისტრირებული იპოთეკა და ხელშეკრულებით განსაზღვრული შეზღუდვა;

 

(ii) ნასყიდობის ფასის 10%, რაც შეადგენს 329 452 აშშ დოლარს, მყიდველს უნდა გადაეხადა 2 სამუშაო დღის ვადაში, მას შემდეგ, რაც გამყიდველი შეასრულებს შემდეგ სამუშაოებს: ხელშეკრულების საფუძველზე მყიდველისათვის საკუთრების უფლებით გადაცემულ ყველა საცხოვრებელ ბინაში დამონტაჟდება კარები და ფანჯრები, ხოლო მშენებარე მრავალბინიან სახლში, სადაც განთავსებულია ნასყიდობის საგანი, დამონტაჟდება ლიფტი, მაგრამ არუადრეს იმ დღისა, რაც მყიდველი იპოთეკარისაგან მიიღებს ,,B--’’ წერილს იმის დასადასტურებლად, რომ ხელშეკრულებაში მითითებული ანგარიშის ნომერი ეკუთვნის გამყიდველს და თავისუფალია მესამე პირების სასარგებლოდ დადებული ყადაღისა თუ სხვა სახის შეზღუდვისაგან;

 

(iii) ნასყიდობის ფასის დარჩენილი ნაწილი, რაც შეადგენს 329 452 აშშ დოლარს, მყიდველს უნდა გადაეხადა 2 სამუშაო დღის ვადაში, მას შემდგომ რაც შესრულდება 2 კუმულატიური წინაპირობა: ა) ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის ზედამხედველობის საქალაქო სამსახურის მიერ გაიცემა ბრძანება, ქალაქ თბილისში, მე---------------------------–------თ მდებარე მიწის ნაკვეთზე (ს/კ 0---------------) მდებარე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ და ბ) მხარეთა შორის გაფორმდება ამ ხელშეკრულების 7.3 პუნქტით გათვალისწინებული მიღება-ჩაბარების აქტი, მაგრამ არაუადრეს იმ დღისა, რაც მყიდველი იპოთეკარისაგან მიიღებს ,,B--’’ წერილს იმის დასადასტურებლად, რომ წინამდებარე ხელშეკრულებაში მითითებული ანგარიშს ნომერი ეკუთვნის გამყიდველს და თავისუფალია მესამე პირების სასარგებლო არსებული შეზღუდვისაგან.

 

3.1.29. ხელშეკრულებით განისაზღვრა ანგარიშსწორების წესი, რომლის საფუძველზეც, მხარეებს უნდა გაეხსნათ ე------ს ანგარიში ე------ს ბანკში და მასზე მყიდველს უნდა განეთავსებინა 2 635 618 აშშ დოლარი, დამატებული ე------ ბანკისათვის გადასახდელი ე------ მომსახურების ჯამური ხარჯის 50%-ის ოდენობის თანხა.

 

3.1.30. შპს „თი-------------------ას“ ნასყიდობის ფასის 80% უნდა გადაეხადა ე------ს ანგარიშიდან, მას შემდგომ, რაც იპოთეკარი უზრუნველყოფდა იპოთეკის მოხსნას გადასაცემ უძრავ ქონებებზე (გარდა - ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.02-; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.---; ს/კ 0---------------.0----.--- და ს/კ 0---------------.0----.--- უძრავი ქონებებისა).

 

3.1.31. მყიდველმა იკისრა ვალდებულება გადაეხადა გამყიდველისათვის ნასყიდობის ფასის 10%, იმ დათქმით, რომ სს „სა---------–---------“ უზრუნველყოფს იპოთეკის მოხსნას - ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.02- უძრავ ქონებებზე, ბანკის წერილის შესაბამისად.

 

3.1.32. მყიდველის მიერ ნასყიდობის ფასის დარჩენილი 10%-ის გადახდის შემდგომ სს „სა---------–--------ს“ უნდა უზრუნველყო იპოთეკის მოხსნა - ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.---; ს/კ 0---------------.0----.--- და ს/კ 0---------------.0----.--- უძრავ ქონებებზე, ბანკის წერილის შესაბამისად.

 

3.1.33. გამყიდველს ნასყიდობის საგანი შეთანხმებულ კონდიციამდე უნდა მიეყვანა არაუგვიანეს 2--- წლის 31 დეკემბრისა, იმ პირობით, თუ მყიდველი ხელშეკრულების გაფორმებიდან 1 თვის ვადაში მიაწოდებდა ინფორმაციას საცხოვრებელი ბინების შიდა ტიხრების დაგეგმარების შესახებ და გადასცემდა შესაბამის ნახაზებს, რაზეც გაფორმდება მიღება-ჩაბარების აქტი. ამავდროულად, გამყიდველის ვალდებულებას წარმოადგენდა არაუგვიანეს 2--- წლის 31 დეკემბრისა მოეპოვებინა შენობის ექსპლუატაციის შესახებ ბრძანება, ასევე დაესრულებინა შენობა და განეხორციელებინა ყველა სხვა სამუშაო, რაც საჭიროა შენობის ექსპლუატაციაში მისაღებად, გარდა კომერციულ ფართში, კარ-ფანჯრების დამონტაჟებისა, რაც უნდა განეხორციელებინა მყიდველს. დასრულებული შენობის ექსპლუატაციაში მიღება უნდა მომხდარიყო არაუგვიანეს 2018 წლის 31 მარტისა (3.1 პუნქტი VI).

 

3.1.34. ხელშეკრულების 3.2 (iv) პუნქტის თანახმად, მყიდველმა იკისრა ვალდებულება საკუთარი სახსრებით უზრუნველეყო კომერციულ ფართში (ს/კ 0---------------.02.02.003) კარ-ფანჯრის დამონტაჟება არაუგვიანეს 2018 წლის 1 მარტისა. ამასთან, ხელშეკრულების 3.3 პუნქტის შესაბამისად, მყიდველმა იკისრა ვალდებულება, რომ პროექტით ჩასატარებელი სამუშაოების გარდა, გამყიდვლის თანხმობის გარეშე არ განეხორციელებინა ნებისმიერ ისეთ ცვლილება და ნებისმიერ ისეთ ქმედება, რომელიც ხელს შეუშლიდა გამყიდველს კორპუსის ექსპლუატაციაში მისაღებად.

 

3.1.35. ხელშეკრულების 4.3 პუნქტის შესაბამისად, მყიდველის მიერ დარჩენილი საფასურის სრულად დაფარვამდე ნასყიდობის საგანზე მყიდველის საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან ერთად საცხოვრებელ ბინებზე - ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.02-; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.---; ს/კ 0---------------.0----.--- და ს/კ 0---------------.0----.--- დარეგისტრირდებოდა შემდეგი შინაარსის შეზღუდვა: ,,ნასყიდობის ფასის გადახდამდე, მყიდველს ეზღუდება ამ ქონების ნებისმიერი ფორმით გასხვისება და უფლებრივად დატვირთვის უფლება, კერძოდ: გაყიდვა, გაჩუქება, გაცვლა, იპოთეკით, სერვიტუტით და უზურფრუქტით დატვირთვა, გამყიდველის წერილობითი თანხმობის გარეშე.’’

 

3.1.36. ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.02- საცხოვრებელ ბინებზე არსებული იპოთეკა და ხელშეკრულებით შეთანხმებული შეზღუდვა უნდა მოხსნილიყო მყიდველის მიერ მე-2 ტრანშის გადახდის შესაბამისად.

 

3.1.37. მყიდველის მიერ ნასყიდობის ფასის მე-3 ტრანშის სრულად გადახდიდან არაუგვიანეს 3 სამუშაო დღისა, გამყიდველს უნდა უზრუნველეყო ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.---; ს/კ 0---------------.0----.--- და ს/კ 0---------------.0----.--- საცხოვრებელ ბინებზე იპოთეკარის სასარგებლოდ რეგისტრირებული იპოთეკის და ხელშეკრულებით შეთანმებული შეზღუდვის მოხსნა.

 

3.1.38. ხელშეკრულების 6.2 პუნქტის თანახმად, თუ გამყიდველმა ვერ უზრუნველყო ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ვადაში, ისე რომ მყიდველს სრულად აქვს შესრულებული ნასყიდობის ფასის პირველი და მეორე ტრანშების გადახდის ვალდებულება, ამ ვადის დადგომიდან 2 თვის გასვლის შემდეგ, მყიდველს უფლება აქვს მოსთხოვოს გამყიდველს პირგასამტეხლო ნასყიდობის ფასის სრული ოდენობის 0.07%-ის ოდენობით, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე. გარდა იმ შემთხვევისა, თუკი ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების ერთადერთი დამაბრკოლებელი გარემოება არის მხოლოდ მყიდველის მიერ 3.3 და 3.2 (iv) პუნქტებით გათვალისწინებული ვალდებულების დარღვევა (პროექტით ჩასატარებელი სამუშაოს გარდა, გამყიდველის თანხმობის გარეშე არ განახორციელოს ნებისმიერი ისეთი ცვლილება /გადაკეთება, კორექტირება, მოშენება, გარე ფასადის შეღებვა/ კარ-ფანჯრის დამონტაჟების ვალდებულება და კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღების ხელისშემშლელი ქმედების განხორციელების აკრძალვა).

 

3.1.39. ხელშეკრულების 6.5 პუნქტით განისაზღვრა, პირგასამტეხლო, მყიდველის მიერ ნასყიდობის შესაბამისი ტრანშის შეთანხმებულ ვადაში გადაუხდელობისათვის, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე, გადაუხდელი თანხის 0.07%-ის ოდენობით.

 

3.1.40. ხელშეკრულების 7.4 მუხლის შესაბამისად, შესრულებული სამუშაოს ხარისხთან დაკავშირებით პრეტენზიის არსებობის შემთხვევაში, მხარეები სადავო საკითხის გადასაწყვეტად მიმართავენ სს „თი----------ს“ სამშენებლო ექსპერტს, რომლის გადაწყვეტილებაც იქნება საბოლოო და სავალდებულო მხარეებისთვის (გარდა გადაწყვეტილებაში არსებული აშკარა ხარვეზებისა). ექსპერტიზის დადებითი დასკვნის შემთხვევაში მყიდველი ვალდებულია ხელი მოაწეროს მიღება-ჩაბარების აქტს. ხოლო, უარყოფითი დასკვნის შემთხვევაში გამყიდველი ვალდებულია აღმოფხვრას ხარვეზები ექსპერტიზის დასკვნაში მითითებული რეკომენდაციების მიხედვით და ხარვეზების აღმოფხვრა უნდა დადასტურდეს იგივე ექსპერტის მიერ. ექსპერტის მიერ ხარვეზის აღმოფხვრის დადასტურების შემთხვევაში, მხარეები ხელს აწერენ მიღება-ჩაბარების აქტს. ხელშეკრულების 7.5. პუნქტის თანახმად, მხარეებს არ შეზღუდვიათ უფლება მიემართათ სასამართლოსთვის სამუშაოს შესრულების ხარისხთან დაკავშირებით არსებული პრეტენზიისთვის. მხარეებმა შეათანხმეს ფიქსირებული პირგასამტეხლო - 100 000 ლარი, მიღება-ჩაბარების პროცედურის დარღვევის შემთხვევაში, დამრღვევი მხარე ვალდებულია გადაუხადოს მეორე მხარეს პირგასამტეხლო 100 000 ლარის ოდენობით.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 18.12.2---წ. ხელშეკრულება;

 

3.1.41. სს ,,სა---------–---------ა’’ 2--- წლის 11 დეკემბერს წერილობით მიმართა შპს ,,თი-------------------ასა’’ და შპს ,,ჭა-----------’’-ს და მხარეებს განუმარტა, მათ შორის არსებული შეთანხმებით განსაზღვრული პირველი ტრანშის გადახდის წესი და მის სასარგებლოდ არსებული იპოთეკის მოხსნის პირობები.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- მიმართვა;

 

3.1.42. სს „თი---------ს“, შპს „თი-------------------ას“ (კლიენტი) და შპს „ჭა-----------“-ს (ბენეფიციარი) შორის 2--- წლის 15 დეკემბერს დაიდო ე------ მომსახურების შესახებ ხელშეკრულება N6--------, რომლითაც ბანკმა იკისრა ვალდებულება მხარეთათვის გაეწია ე------ მომსახურება, კერძოდ, ბანკის შიდა საბანკო ანგარიშზე კლიენტი განათავსებდა თანხას, რომლის ბენეფიციარისთვის გადახდა (მთლიანად ან ნაწილობრივ) მოხდება ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების შესაბამისად.

 

3.1.43. ხელშეკრულების 2.2 პუნქტით განისაზღვრა ე------ თანხის ოდენობა - 2 635 618 აშშ დოლარის ექვივალენტით ეროვნულ ვალუტაში, რომელიც კლიენტს უნდა განეთავსებინა ხელშეკრულების გაფორმებიდან 1 სამუშაო დღის ვადაში. ხელშეკრულების 2.6 პუნქტის შესაბამისად, ე------ მომსახურების ვადა განისაზღვრა 2017 წლის 29 დეკემბრის ჩათვლით.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- ე------ მომსახურების ხელშეკრულება;

 

3.1.44. შპს „თი---------------------“ მიერ ე------ მომსახურების ფარგლებში გადახდილია ნასყიდობის ღირებულების 80% (2 635 618 აშშ დოლარი), შესაბამისად მის საკუთრებაში აღირიცხა ხელშეკრულებით განსაზღვრული უძრავი ნივთები, ხოლო, დარჩენილი 2 ტრანშის გადახდაზე მყიდველი უარს აცხადებს ვალდებულების არაჯეროვანი შესრულების საფუძვლით. ამასთან, გადახდილი საფასურის ოდენობის შესაბამისად, სს „სა---------–---------ს“ იპოთეკისა და ხელშეკრულებით განსაზღვრული შეზღუდვისაგან გათავისუფლდა ნასყიდობის საგნები (გარდა - ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.02-; ს/კ 0---------------.0----.0--; ს/კ 0---------------.0----.---; ს/კ 0---------------.0----.--- და ს/კ 0---------------.0----.--- უძრავი ქონებებისა).

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- მიმართვა;

- მხარეთა ახსნა-განმარტება;

 

3.1.45. 2017 წლის 11 დეკემბერს სს „სა---------–---------ა“ დამატებით მიმართა მხარეებს და აცნობა დარჩენილ 8 ქონებაზე იპოთეკის მოხსნის პირობები, კერძოდ: მე-2 გადახდის შესაბამისად 4 ქონებას მოეხსნებოდა იპოთეკა, ხოლო მე-3 ტრანშის გადახდის შემდგომ დარჩენილ 4 ქონებას. ამასთან, წერილის ფარგლებში მხარეებს განემარტათ ანგარიშსწორების პირობები, რომლის დაცვის შემთხვევაში სს ,,სა---------–---------’’ მოხსნიდა იპოთეკას დარჩენილ ქონებებზე.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- მიმართვა;

 

3.1.46. შპს ,,თი---------------------’’ წარმომადგენელმა შპს ,,ჭა-----------’’-ის წარმომადგენელს ელ.ფოსტის მეშვეობით 05.05.2018წ. მიაწოდა მე-18 სართულის განახლებული ნახაზები, ხოლო 14.05.2018წ. მე-19 სართულის ნახაზების საბოლოო ვერსია და 2-.05.2018წ. 21-ე სართულის ნახაზი დაადასტურა.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 05.05.2018წ. ელ-წერილი (ტ.4, ს.ფ. 2-8-290);

 

3.1.47. მყიდველმა მოახდინა საკუთრებაში გადაცემული რამდენიმე ქონების გამიჯვნა, რის თაობაზედაც 2018 წლის 11 ივნისს ელ.წერილის საშუალებით აცნობა მოპასუხე კომპანიის შესაბამის წარმომადგენელს (უშუალოდ გადაწყვეტილება საკუთრებაში მიღებული ნივთების გამიჯვნის თაობაზე კომპანიის მიერ მიღებულია 2018 წლის 23 ივლისს)

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 11.05.2018წ. ელ-წერილი (ტ.4, ს.ფ. 90);

- გადაწყვეტილება უძრავი ქონების გამიჯვნის შესახებ (ტ.4, ს.ფ. 91-92);

 

3.1.48. სახელშეკრულებო დათქმის მიხედვით, შპს ,,ჭა----------’’-მა წერილობით მიმართა შპს ,,თი-------------------ას’’ მე-2 ტრანშის გადახდის მოთხოვნით, რაც 31.08.2017წ. ხელშეკრულეიდან გამომდინარე შეადგენს 496 320.6 აშშ დოლარს, ხოლო 18.12.2017წ. ხელშეკრულებიდან გამომდინარე 329 452 აშშ დოლარს.

 

3.1.49. 11.07.2018წ. სს ,,სა---------–---------ა’’ ორივე მხარეს მიმართა წერილობით, შესაბამისი ანგარიშის წარდგენით, თუმცა შპს ,,თი-------------------ა’’ უარს აცხადებს თანხის გადახდაზე შეთანხმებულ კონდიციამდე ბინების არ მიყვანის გამო.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- მიმართვები;

- მიმართვის პასუხები.

 

3.1.50. 2018 წლის 7 ნოემბერს შპს ,,ჭა-----------’’-მა დამატებით, წერილობით მიმართა შპს ,,თი-------------------ას’’ 31.08.2---წ. და 18.12.2018წ. ნასყიდობის ხელშეკრულებების საფუძველზე მე-2 ტრანშის გადახდის მოთხოვნით და განუმარტა მყიდველს, რომ ხელშეკრულებების 2.2 მუხლის i.i პუნქტის შესაბამისად, მყიდველისათვის საკუთრების უფლებით გადაცემულ ყველა საცხოვრებელ ბინაში დამონტაჟდა კარები და ფანჯრები, ხოლო მშენებარე მრავალბინიან სახლში, სადაც განთავსებულია ნასყიდობის საგანი, დამონტაჟდა ლიფტი. ამდენად, კომპანიას უკვე შესრულებული ჰქონდა ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მეორე ტრანშის მიღების წინაპირობები, რის გამოც მოითხოვა წერილის მიღებიდან 2 სამუშაო დღის განმავლობაში გადახდილიყო მეორე ტრანში.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 07.11.2018წ. წერილები (ტ.9, ს.ფ. 151-153/ 198-200);

 

3.1.51. შპს ,,თი-------------------ა’’ არსებული მდგომარეობის მიუხედავად, უარი განაცხადა მეორე ტრანშის გადახდაზე და მიუთითა მოპასუხეს, რომ გარდა კარ-ფანჯრისა და ლიფტის მონტაჟისა, შპს ,,ჭა-----------’’-ს ევალებოდა ობიექტი მოეყვანა ხელშეკრულებით მოთხოვნილ მდგომარეობამდე არაუგვიანეს 2017 წლის 31 დეკემბრისა, ასევე უზრუნველეყო მთლიანი შენობის ექსპლუატაციაში მიღება 2017 წლის 31 დეკემბრამდე და ამავდროულად, ევალებოდა კეთილსინდისიერად ემოქმედა და დახმარებოდა მყიდველს მშენებლობასთან დაკავშირებულ საკითხებში. მყიდველმა ვალდებულების შესრულებაზე უართან დაკავშირებით ასევე მიუთითა, რომ 21-ე სართულზე 3 ფანჯარა არ იყო დამონტაჟებული, C ბლოკში მე-20 სართულზე 1 ფანჯარა იყო გატეხილი და 1 ფანჯარა დაუმონტაჟებელი (109 კვ.მ). C ბლოკში მე-19 სართული - 1 კარი იყო დაუმონტაჟებელი (N1915 ბინის). B ბლოკში მე-19 სართული - 1 ფანჯარა გატეხილი (58.85 კვ.მ). C ბლოკში მე-17 სართული (109 კვ.მ) ჩატეხილი იყო ფანჯარა. გარდა ამისა, დაზიანებული იყო კანალიზაციის მილები, რაც იწვევდა წყლის და ფეკალური მასების კედლებზე ჩამოდინებას და დაზიანებას. 1-ლი სართულისა და მე-2 სართულის C და B ბლოკებში არ იყო დასრულებული საშახტე და საკანალიზაციო მილების შეფუთვა-იზოლაცია. კომერციულ ფართი არ იყო გასუფთავებული სამშენებლო ნარჩენებისგან და არ იყო იატაკი მოჭიმული. რაც შეეხება ლიფტს, დამონტაჟების მომენტიდან ლიფტი იყო პრობლემური და მისი დამონტაჟება მოხდა არასწორად, რასაც მოწმობდა ლიფტის ჩავარდნის ფაქტიც. გარდა ამისა, თბილისის მუნიციპალური ინსპექციის 1--------------- ბრძანებით ერთ-ერთი მიზეზი, რის გამოც უარი ეთქვა მოპასუხეს შენობის ექსპლუატაციაში მიღებაზე, იყო უნებართვოდ ლიფტის შახტის გაბარიტების შეცვლა.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 14.11.2018წ. წერილის პასუხი.

 

3.1.52. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალურმა ინსპექციამ 2----–-–------------------- გამოსცა ბრძანება, ქ. თბილისში, მე---------------------------–------თ (ს/კ 0---------------) მდებარე მშენებლობადამთავრებული ობიექტის (მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი - IV კლასი) ექსპლუატაციაში მიღებაზე უარი თქმის შესახებ, სადაც აღნიშნულია, რომ მშენებლობადამთავრებული ობიექტის ადგილზე შემოწმებისას დადგინდა შემდეგი: გაზრდილია კოლონების რაოდენობა, ნაწილობრივ შეცვლილია კოლონების გაბარიტები, ფორმა და მდებარეობა. შეცვლილია საავტომობილო პანდუსის ფორმა. ასევე ნაწილობრივ შეცვლილია მონოლითური კედლების მოწყობა. შეცვლილია საძირკველის ფილის ფორმა. -13.20 ნიშნულზე ,,1-1’’ ღერძზე შემცირებულია ლიფტის ღიობის გაბარიტი. +6.15 ნიშნულზე შეცვლილია კიბეების მოწყობა. აივნებზე დამატებით მოწყობილია გამათბობლის კარადები და კონდიციონერები. ნაწილობრივ შეცვლილია ტერიტორიის კეთილმოწყობა. +0.00 ნიშნულზე ,,4-14’’ მონაკვეთში დამატებით მოწყობილია კაპიტალური მოაკირები. ,,14-1’’ და ,,კ-ნ’’ მონაკვეთებში დაწეულია საპროექტო გრუნტის ნიშნული, იგივე მონაკვეთებში ავტოფარეხის ფასადის კედლების ნაცვლად ნაწილობრივ მოწყობილია ღიობები. კიბის უჯრედებში გაუქმებულია კარები.

B - ბლოკი:

შეცვლილია ვიტრაჟებისა და ,,4-4’’ მონაკვეთში ლიფტის შახტის გაბარიტები. +72.15 და +78.75 ნიშნულებს შორის ,,7-4’’ და ,,ლ-ნ’’ მონაკვეთში დამატებით მოწყობილია კოლონები და რიგელები, ხოლო +78.75 ნიშნულზე დამატებით მოწყობილია საკომუნიკაციო შახტები, გაზრდილია კიბის უჯრედისთვის განკუთვნილი ფართის გაბარიტები, აღნიშნულ ფართში დამატებით მოწყობილია საფეხურები და ნაწილობრივ გაზრდილია გადახურვის სიმაღლე. შემცირებულია პარაპეტის სიმაღლე. გაზრდილია ლიფტის შახტის სიმაღლე. +78.75 ნიშნულზე შეცვლილია გადახურვის ფილის კონფიგურაცია და გაზრდილია მისი გაბარიტები. +75.50 ნიშნულზე ,,4-5’’ მონაკვეთში სართულშუა გადახურვის ფილაზე მოწყობილია მოაჯირები და გამოყოფი ტიხრები, ხოლო ,,ლ-ნ’’ მონაკვეთში გაუქმებულია აღნიშნული ფილა.

A - ბლოკი:

შეცვლილია ვიტრაჟების მოწყობა.

,,გეგმა +/- 0.00 ნიშნულზე’’: დამატებით მოწყობილია ანტრესოლი ლითონის საყრდენებით და კიბე. ,,გ-გ’’ ღერძზე 8-10 მონაკვეთში შეცვლილია ლიფტის შახტის გაბარიტი.

,,გეგმა +/- 6.15 ნიშნულზე’’: 10-12 მონაკვეთში გაზრდილია ტერასის გაბარიტი.

,,გეგმა +/- 62.2- ნიშნულზე’’: ა-ა ღერძისკენ შეცვლილია ტერასის ფილის და პარაპეტის ფორმა.

,,გეგმა +/- 68.85 ნიშნულზე’’: დამატებით მოწყობილია სავენტილაციო შახტები. 8-10 მონაკვეთში გაზრდილია ლიფტის შახტების გადახურვის ფილის ნიშნული. გ-დ მონაკვეთში დამატებით მოწყობილია კიბის საფეხურები. ამავე მონაკვეთში შემცირებულია კედლების სისქე და დამატებით მოწყობილია რიგელები.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 17.10.2018წ. ბრძანები (ტ.9, ს.ფ. 88-89).

 

მითითებული ხარვეზების აღმოფხვრის საფუძვლით დაკმაყოფილდა ექსპლუატაციის მოთხოვნის განაცხადი.

 

3.1.53. N0--------------- საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებას დღეის მდგომარეობით შეცვლილი აქვს მისამართის დასახელება და ნაცვლად არსებულისა - ,,ქ. თბილისი, მე---------------------------–------თ’’, იგი დაზუსტდა და ჩამოყალიბდა შემდეგნაირად: ქ. თბილისი, ზუ--------–-–---–-----------.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 2-.09.2018წ. გადაწყვეტილება რეგისტრაციის შესახებ (ტ.10, ს.ფ. 58);

- ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან.

 

3.1.54. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალური ინსპექციის 2019 წლის 4 იანვრის ბრძანებით მიღებულია ექსპლუატაციაში ქ. თბილისში, ზუ---------–-–---–------------ში (ს/კ 0---------------) მდენარე მშენებლობა დამთავრებული ობიექტი (მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი IV კლასი).

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას:

- 04.01.2019წ. ბრძანება (ტ.10, ს.ფ. 56-57).

 

3.2. დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.2.1. საქმეში წარმოდგენილია სსიპ ლე---------------–--------–-----------------–----------------------------–----------ს 6 დასკვნა, რომლებშიც აღწერილია მათი შედგენის პერიოდისათვის მშენებარე კორპუსში განხორციელებული და განსახორციელებელი სამუშაოების ჩამონათვალი, კერძოდ:

 

- 2018 წლის 21 ივნისის დასკვნის მიხედვით, ქ. თბ--–--–------------------ში მდებარე ფართებში, 31.08.2017წ. ხელშეკრულებით განსაზღვრული რიგი სამუშაოები 2018 წლის 19 ივნისის მდგომარეობით შესრულებულია, რიგი სამუშაოები შესრულების პროცესშია, ხოლო რიგი სამუშაოები შესასრულებელია, კერძოდ: A და B ბლოკის სახურავებზე დასასრულებელია საიზოლაციო სამუშაოები, რის გამოც ატმოსფერული ნალექები ჩაედინება B ბლოკის ბოლო სართულზე, სადაც განთავსებულია ,,პენთაუსი’’. აღნიშნულ ,,პენთაუსში’’ და საოფისე ფართში სამშენებლო სამუშაოები ხელშეკრულების შესაბამისად, არ არის დასრულებული, რომელიც მოიცავს თეთრი კარკასის მდგომარეობას (არ არის მოწყობილი იატაკებზე მოჭიმვა, კედლების უმეტესი ნაწილი შესალესია და სხვა საერთო სამუშაოები). ავტოსადგომებს ხელშეკრულების შესაბამისად, არ ჰქონდა მინიჭებული ნუმერაცია, ასევე აღნიშნულ ავტოსადგომებზე ატმოსფერული ნალექების შედეგად დაგროვებულია დიდი რაოდენობით წყალი. B ბლოკში მოწყობილია ლიფტი, რომელიც 19.06.2018წ. მდგომარეობით უფუნქციოა (არ არის ექსპლუატაციაში). ხოლო ლიფტთან შესასვლელის და მიმდებარე ტერიტორიის (სადარბაზო) სარემონტო სამუშაოები დასასრულებელია (არ არის შესრულებული კედლების და იატაკის მოსაპირკეთებელი სამუშაოები), რაც ექსპერტიზის ჩატარების პერიოდისათვის იძლევა ვიზუალურად დაუსრულებელ სახეს. რაც შეეხება, კომერციული ფართის მიმდებარე და სხვა გარე ტერიტორიას 19.06.2018წ. მდგომარეობით დაუსრულებელია სამუშაოები და ტერიტორიაზე განთავსებულია დიდი რაოდენობის სამშენებლო მასალების ნარჩენები. ამასთანავე, ეზო ექსპერტიზის დასკვნის მომზადების პერიოდისათვის ფაქტობრივად წარმოადგენდა სამშენებლო მოედანს და მასზე არ იყო ჩატარებული ეზოს მოპირკეთება/კეთილმოწყობის სამუშაოები.

 

- 2018 წლის 16 ივლისის დასკვნის თანახმად, ქ. თბ--–--–------------------ში მდებარე მშენებარე მრავალსართულიანი კორპუსის საცხოვრებელ ბინებში კონკრეტული ექსპერტიზის ჩატარების პერიოდისათვის რიგი სამუშაოები დაუსრულებელია, კერძოდ: B და C ბლოკში მდებარე ბინების შესასვლელი კარები არ არის მოწყობილი, ზოგიერთი ბინების გამყოფი ტიხრები შესავსებია ბლოკის წყობით. რიგ აივნებზე (სადაც დამონტაჟებულია ამწე მექანიზმის სამაგრე დეტალები) მოსაწყობია მინის მოაჯირები, ასევე კიბის უჯრედში ფასადის მხარეს მოსაწყობია მინის მოაჯირები, მითითებულ ბინაში აივნის კარის მინაპაკეტი ჩამსხვრეულია და საჭიროებს შეცვლას. ასევე P4 სართულზე ლიფტების მიმდებარედ (სადარბაზოში) და შახტაში დაგროვებულია დიდი რაოდენობის წყლის მასა, შესაბამისად ყოველივე ზემოაღნიშნული 16.07.2018წ. მდგომარეობით იძლევა ვიზუალურ დაუსრულებელ სახეს.

 

- 2018 წლის 3 სექტემბრის დასკვნის შესაბამისად, ქ. თბ--–--–------------------ში მდებარე მშენებარე მრავალსართულიანი კორპუსის ორი ლიფტიდან ფუნქციონირებს ერთი ლიფტი, ხოლო მეორე (პანორამული ლიფტი) ექსპერტიზის ჩატარების პერიოდისათვის არ მუშაობდა. (ლიფტის მომსახურე პერსონალის განცხადებით პლატა არის დაზიანებული), ლიფტის შახტებში წყლის არსებობა არ დაფიქსირებულა. კომერციულ ფართში დასასრულებელია სამუშაოები, კერძოდ: მოსაწყობია იატაკის მოჭიმვები (სტიაშკა), ასევე ამოსალესია ვიტრაჟების ფერდოები. საპარკინგე ადგილებში აღინიშნება დიდი რაოდენობით წყლის ჩამოსვლის კვალი, ასევე პენტჰაუსის სადარბაზოში მოსაწყობია მოჭიმვა. სახურავიდან ჩამოედინება წყალი, რაც მიუთითებს სახურავზე საიზოლაციო მასალის არასათანადო მოწყობას, პარაპეტებზე დასასრულებელია თუნუქის ფურცლების მოწყობა. რიგი საცხოვრებელი ბინების კარები დასამონტაჟებელია, ასევე სველ წერტილებში B და D ბლოკის გამყოფი ტიხრები შესავსებია ბლოკის წყობით. სადარბაზოების იატაკებზე ბუნებრივი ქვის მოწყობა არ არის დასრულებული, ასევე მინის მოაჯირები რიგ ადგილებში დასამონტაჟებელია. რაც შეეხება, ზოგად მდგომარეობას აღნიშნული შეუსრულებელი სამუშაოები იძლევა ვიზუალურ დაუსრულებელ სახეს.

 

- 2018 წლის 11 სექტემბრის დასკვნის მიხედვით, ქ. თბ--–--–------------------ის მიმდებარედ მშენებარე საცხოვრებელი კორპუსის A, B და C ბლოკში დამონტაჟებულია 6 ერთეული ლიფტი, რომლებიც ექსპერტიზის მსვლელობისას გამართულად ფუნქციონირებდა და ლიფტების ექსპლუატაციის პროცესში რაიმე სახის დეფექტი არ გამოვლენილა. ქ. თბ--–--–------------------ის მიმდებარედ მშენებარე საცხოვრებელი კორპუსის A ბლოკის მე-18 და მე-19 სართულზე, B ბლოკის I, მე-2 და მე-15-21-ე სართულებზე და C ბლოკის I, მე-2, მე-15-21-ე სართულებზე დამონტაჟებულია 6+47+33=86 ერთეული საცხოვრებელი ბინის შესასვლელი კარი.

 

- 2018 წლის 29 ნოემბრის დასკვნის შესაბამისად, ქ. თბ--–--–------------------ში მდებარე მშენებარე მრავალსართულიანი კორპუსის საცხოვრებელ ბინებში და საოფისე ფართში დღეის მდგომარეობით რიგი სამუშაოები დაუსრულებულია, კერძოდ: საოფისე ფართში მოსაწყობია მოჭიმვები, ამოსალესია ვიტრაჟების ფერდოები (ატკოსები) ფართში არსებული საკანალიზაციო და სავენტილაციო მილები შესაფუთია ბლოკის წყობით და დასასუფთავებელია ტერიტორია. სადარბაზოებიდან კიბის უჯრედში გასასვლელი რიგი აივნის იატაკებზე დასასრულებელია ფილების მოწყობის სამუშაოები და შესაცვლელია კარის მინაპაკეტი. B და C ბლოკში მდებარე ბინების შესასვლელი კარების ფერდოები (ზედა ატკოსები) არ არის შევსებული. ზოგიერთი ბინების გამყოფი ტიხრები შესავსებია ბლოკის წყობით, რიგ აივნებზე გამოსაცვლელია კარის ჩამსხვრეული მინაპაკეტი და გასალესია კარის ფერდოები. ბინებში არსებული სავენტილაციო და საკანალიზაციო მილები შესაფუთია ბლოკის წყობით (აღნიშნულზე დღეის მდგომარეობით მიმდინარეობს სამშენებლო სამუშაოები) ზოგიერთი ბინების შიდა კედლები შესალესია გაჯის ხსნარით. რაც შეეხება, ბოლო სართულზე მდებარე ფართს (პენტჰაუსი) გარკვეულ ადგილებში შეინიშნება სახურავიდან წყლის ჩამოდინების კვალი, რაც მიუთითებს სახურავზე საიზოლაციო სამუშაოების არაჯეროვნად შესრულებას. ყოველივე ზემოაღნიშნული დღეის მდგომარეობით იძლევა ვიზუალურ დაუსრულებელ სახეს.

 

- 2019 წლის 11 იანვრის დასკვნის შესაბამისად, ქ. თბ--–--–------------------ის მიმდებარედ საცხოვრებელი კომპლექსის A, B და C ბლოკში დამონტაჟებულია 5 ერთეული ლიფტი ექსპერტიზის მსვლელობისას გამართულად ფუნქციონირებდა. ხოლო, საცხოვრებელი კომპლექსის A ბლოკში დამონტაჟებული 1000 კგ ტვირთამწეობის ლიფტის მუშა მდგომარეობაში მოყვანა ექსპერტიზის მსვლელობისას ვერ განხორციელდა. ადგილზე წარმომადგენლის ზეპირი ინფორმაციის თანახმად, სავარაუდოდ ლიფტის ავტომატიკის მართვის სისტემას ესაჭიროება გადატვირთა. საცხოვრებელი კომპლექსის B ბლოკის 630 კგ-იანი ლიფტის შახტის ძირზე კუთხეებში შეინიშნება სისველის კვალი. ხოლო დანარჩენი ლიფტების შახტებში სხვა სახის ვიზუალური დეფექტები ექსპერტიზის პერიოდში არ დაფიქსირებულა.

 

[სასამართლო მიზანშეწონილად მიიჩნევს აღნიშნოს, რომ ექსპერტიზის დასკვნა, როგორც სამოქალაქო საპროცესო კოდექსით გათვალისწინებული მტკიცებულების ერთ-ერთ სახე დამოუკიდებლად ვერ დაადგენს ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების დარღვევის ფაქტს. კონკრეტულ შემთხვევაში, საინჟინრო ექსპერტიზის დასკვნებში აღწერილ მდგომარეობას სასამართლო აფასებს, უშუალოდ სადავო ხელშეკრულებებთან მიმართებით და იკვლევს, აღწერილი მდგომარეობა ადასტურებს თუ არა ნაკისრი ვალდებულებების დათქმული პირობებით დარღვევას. შესაბამისად, იმ შემთხვევაშიც, თუ ექსპერტიზის დასკვნაში აღნიშნული იქნება - ხელშეკრულების დარღვევის ფაქტი (მშენებლობის ვიზუალურად დაუსრულებელი სახე), აღნიშნული სასამართლოს მიერ ცალსახად ვერ იქნება გაზიარებული და სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობის მიზნებიდან გამომდინარე დასკვნა შეფასდება მხოლოდ ექსპერტის კომპეტენციის ფარგლებში აღწერილ გარემოებებთან დაკავშირებით. უშუალოდ ხელშეკრულებით შეთანხმებული პირობების კვლევა, ვალდებულების შესრულება თუ დარღვევა სასამართლოს შეფასების საგანია, რასაც სასამართლო არსებითი კვლევის ფარგლებში მტკიცებულებათა ერთობლივი კვლევის საფუძველზე, საქმეზე დადგენილი გარემოებებით აფასებს და აღნიშნული დამოუკიდებლად ექსპერტიზის ჩატარებით ვერ დადგინდება].

 

რამდენადაც, წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნები მათი შედგენის პერიოდულობის შესაბამისად შეიცავს ერთმანეთისაგან მეტ-ნაკლებად განსხვავებულ ინფორმაციას კორპუსში მიმდინარე მშენებლობის, მათ შორის ლიფტის გამართულობისა და კარ-ფანჯრის მონტაჟთან მიმართებით, მნიშვნელოვანია შეფასება მიეცეს ექსპერტთა მიერ სასამართლო სხდომაზე მიცემულ განმარტებას, რომლის ფარგლებშიც მათ დაადასტურეს ლიფტის გამართული მუშაობა და ვარგისიანობა, კერძოდ:

- ექსპერტმა გი--------------მ ისაუბრა, ზოგადად ლიფტის გამართულობის შემოწმების მექანიზმებზე, კერძოდ, აღნიშნა, რომ ექსპერტი ლიფტის გამართულობას უპირველესად ამოწმებს ვიზუალურად, ლიფტის გადაადგილებისას ასევე მოწმდება ხმა, ის თუ რამდენად განიცდის ვიბრაციას, აქვს თუ არა გვერდითი გადახრები, ჩერდება თუ არა წესისამებრ ყველა სართულზე და იმ შემთხვევაში, თუ ჩამოთვლილი დეფექტები არ აღინიშნება ივარაუდება, რომ ლიფტი გამართულია. შახტაში წყლის მოხვედრასთან მიმართებით, ექპერტმა განმარტა, რომ დიდი რაოდენობით წყლის მოხვედრამ შესაძლოა გამოიწვიოს კონსტრუქციის კოროზია. დასკვნის სახით ექსპერტმა მიუთითა, რომ ლიფტთან მიმართებით რაიმე შეუსაბამობა ამ პერიოდისათვის არ გამოვლენილა და იგი ფუნქციონირებს ნორმალურად.

- ექსპერტმა გი-------------–---–-ა განმარტა, რომ იგი როგორც ინჟინერ-ენერგეტიკოსი, ამოწმებს ლიფტის ფუნქციონირებას ელექტრული კუთხით და კონსტრუქციული გამართულობის შემოწმება მის კომპეტენციაში არ შედის. ექსპერტის მითითებით, ლიფტის გამართულ მოძრაობას უზრუნველყოფს მექანიკური და ელექტრული გამართულობა. შახტაში წყლის ჩადინებასთან მიმართებით, ექსპერტმა განმარტა, რომ აღნიშნულმა შესაძლოა გამოიწვიოს მოკლე ჩართვა, რაც შეეხება, კონსტრუქციული დაზიანების თვალსაზრისით, აღნიშნულთან მიმართებით ექსპერტს განმარტება არ მიუცია, რადგანაც ეს საკითხი მისი შეფასების საგანი არ არის. ექსპერტმა, განმარტა, რომ ელექტროობის დაზიანება ლიფტის ჩავარდნას ვერ გამოიწვევს, რადგანაც მის გადაადგილებას უზრუნველყოფს მექანიკური ნაწილი. მართვის სისტემის ან მუხრუჭების დაზიანების შემთხვევაში, ლიფტი ავტომატურად უნდა გაჩერდეს, ჩავარდნა შეიძლება გამოიწვიოს სამუხრუჭო სისტემის დაზიანებამ ან გადაჭარბებულმა სიმძიმემ, კერძოდ: ექსპერტმა აღნიშნა, რომ ლიფტის ჩავარდნა შეიძლება გამოიწვიოს ერთდროულად ხუთი ფაქტორის (მექანიკური ნაწილის) მდგომარეობიდან გამოსვლამ, ლიფტის ჩავარდნას ელექტრული გაუმართაობა არ იწვევს. დასკვნის სახით, ექსპერტმა აღნიშნა, რომ შესაფასებელი ლიფტები გამართულია და რაიმე დაზიანება მათ არ შეუმჩნევიათ.

 

ამდენად, ორივე ექსპერტმა ცალსახად დაადასტურა ლიფტების გამართული მუშაობა, რაც 1---------წ. და 11.01.2019წ. ექსპერტიზის დასკვნებთან ერთობლიობაში ადასტურებს შპს ,,ჭა----------’’-ის მტკიცებას იმ ვალდებულების შესრულებასთან მიმართებით, რაც წარმოშობს მყიდველისათვის მე-2 ტრანშის გადახდის ვალდებულებას. სასამართლო განსაკუთრებით ყურადღებას ამახვილებს მოპასუხის მიერ წარმოდგენილ 2018 წლის 11 სექტემბრის ექსპერტიზის დასკვნაზე, რომლითაც კონკრეტულად შეფასებულია, ხელშეკრულებით შეთანხმებული მე-2 ტრანშის გადახდისათვის საჭირო მოქმედებების განხორციელების ფაქტი (კარ-ფანჯრის მონტაჟი და ლიფტის გამართული ფუნქციონირება) და რომლითაც დადასტურებულია, როგორც ლიფტების გამართული ფუნქციონირება, ასევე 86 ბინაში შესასვლელი კარის დამონტაჟება, რაც სახელშეკრულებო დათქმის შესაბამისად, წარმოშობს შპს ,,თი---------------------’’ შემხვედრ ვალდებულებას მე-2 ტრანშის გადახდასთან მიმართებით.

 

გარდა მითითებულისა, ლიფტების გამართულ ფუნქციონირებას ადასტურებს ოქმი ფაქტების კონსტანტაციის შესახებ, რომლითაც ვიზუალურად აღქმადია და ნათლად ჩანს 15.01.2019წ. მდგომარეობით A, B და C ბლოკში დამონტაჟებული ლიფტების გამართული ფუნქციონირება. საყურადღებოა ასევე, 2----–-–------------- ინსპექტირების სერთიფიკატები, რომლებითაც დგინდება, რომ ქ. თბილისში, ჭა--------------------ში მდებარე ლიფტებში არ ფიქსირდება არსებითი ან კრიტიკული შეუსაბამობა. ინსპექტირების ფარგლებში შემოწმდა:

- A ბლოკი, სამგზავრო ლიფტი N1, (საქ N4-------);

- A ბლოკი, სამგზავრო ლიფტი N2, (საქ N42------);

- B ბლოკი, სამგზავრო ლიფტი N1, (საქ N4-------);

- B ბლოკი, სამგზავრო ლიფტი N2, (საქ N4-------);

- C ბლოკი, სამგზავრო ლიფტი N1, (საქ N4-------);

- C ბლოკი, სამგზავრო ლიფტი N2, (საქ N4-------);

 

განხილული მტკიცებულებები ერთობლიობაში განაპირობებენ შპს ,,ჭა-----------’’-ის პოზიციის გაზიარების საფუძველს, რომელმაც უზრუნველყო მისი მტკიცების საგანში შემავალი გარემოებების დადასტურება. კერძოდ, წარმოდგენილი მტკიცებულებებით დგინდება შპს ,,თი---------------------’’ ვალდებულების წარმოშობის საფუძვლების არსებობა, რაც თავის მხრივ, იწვევს შეგებებულ სარჩელზე მოპასუხის მტკიცების ტვირთს, ადასტუროს არსებული ვალდებულების გამომრიცხველი გარემოებები. სახელშეკრულებო ურთიერთობის ფარგლებში მხარეთა ორმხრივი ვალდებულებების განსაზღვრისას, სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზეც, რომ შპს ,,ჭა----------’’-მა უზრუნველყო არა მხოლოდ ხელშეკრულების დადების დროისათვის არსებულ ფართებზე კარების მონტაჟი, არამედ, დამატებით დამონტაჟდა კარები, ბინების დაყოფის შედეგად რაოდენობრივად გაზრდილ ფართებში, რაც მიუთითებს შპს ,,ჭა----------’’-ის გულისხმიერ და კეთილსინდისიერ დამოკიდებულებას კონტრაგენტისადმი, რამეთუ სახელშეკრულებო დათქმა ცალსახად არ ავალდებულებდა კომპანიას უზრუნველყო დამატებით წარმოქმნილ ბინებთან დაკავშირებით კარების მონტაჟი.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 2---------–-------------–-------------–-------------–-------------–-------------–- ექსპერტიზის დასკვნები (ტ.5. ს.ფ. 2-9-2-0/ ტ.9, ს.ფ. 171-190/ ტ.10, ს.ფ. 10-29/103-118);

- ინსპექტირების სერთიფიკატები (ტ.4, ს.ფ. 50-55);

- ოქმი ფაქტების კონსტანტაციის შესახებ/დისკები (ტ.10, ს.ფ. 136-145);

- ექსპერტთა განმარტებები;

- მხარეთა ახსნა-განმარტება;

 

3.2.2. შპს ,,ჭა----------’’-ის მხრიდან არ დარღვეულა ხელშეკრულებებით ნაკისრი ვალდებულება, რაც მყიდველს წარმოუშობდა 6.2 პუნქტით გათვალისწინებული პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლებას.

 

[6.2 პუნქტი: თუ გამყიდველმა ვერ უზრუნველყო ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ვადაში, ისე, რომ მყიდველს სრულად აქვს შესრულებული ნასყიდობის ფასის პირველი და მეორე ტრანშების გადახდის ვალდებულება, ამ ვადის დადგომიდან 2 თვის გასვლის შემდეგ, მყიდველს უფლება აქვს მოსთხოვოს გამყიდველს პირგასამტეხლო ნასყიდობის ფასის სრული ოდენობის 0.07%-ის ოდენობით, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე]

 

პირგასამტეხლოს დაკისრების შესაბამისი სახელშეკრულებო წინაპირობების კვლევისათვის მნიშვნელოვანია განიმარტოს მოხმობილი ნორმა, რომელიც მყიდველს ანიჭებს პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლებას მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მის მიერ ჯეროვნად არის შესრულებული ხელშეკრულებით შეთანხმებლი პირველი და მეორე ტრანშების გადახდის ვალდებულება. ცალსახაა, რომ კონკრეტული სახელშეკრულებო დანაწესი მისი მოქმედებისათვის მოითხოვს მყიდველის მხრიდან სულ ცოტა 2 ტრანშის გადახდას. კონკრეტულ შემთხვევაში, შპს ,,თი---------------------’’ მიერ ორივე ხელშეკრულებასთან მიმართებით შესრულებულია მხოლოდ პირველი ტრანშის გადახდის ვალდებულება, რაც შეეხება მე-2 ტრანშს მის გადახდაზე მხარე უარს აცხადებს ვალდებულების შეუსრულებლობის გამო. სასამართლო აღნიშნულთან მიმართებით მიზანშეწონილად მიიჩნევს განმარტოს, რომ მიუხედავად მე-2 ტრანშის გადახდის წინაპირობების არსებობისა, მყიდველს ხელშეკრულების 6.2 პუნქტით პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლება ყველა შემთხვევაში წარმოეშობა მხოლოდ მას შემდგომ, რაც გადაიხდის მე-2 ტრანშს და ამავდროულად შპს ,,ჭა----------’’ დათქმულ ვადაში ვერ უზრუნველყოფს შენობის ექსპლუატაციაში მიღებას. ამდენად, პირგასამტეხლოს მოთხოვნა დაკავშირებულია მყიდველის მხრიდან ნასყიდობის ფასის განსაზღვრული ნაწილის გადახდასთან და მხარეთა ნებაც უნდა განიმარტოს იმგვარად, რომ მათ პირგასამტეხლოს, როგორც მოთხოვნის უზრუნველყოფის ვალდებულებით-სამართლებრივი საშუალების მოქმედება დაუკავშირეს განსაზღვრული თანხის გაღების ფაქტს, კონკრეტულ შემთხვევაში კი, მყიდველის მხრიდან არც ერთ ხელშეკრულებასთან მიმართებით არ არის გადახდილი მე-2 ტრანშით გათვალისწინებული თანხა, რაც გამორიცხავს პირგასამტეხლოს მოთხოვნის შესაძლებლობას, სათანადო უფლების არ არსებობის საფუძვლით.

 

გარდა აღნიშნულისა, 31.08.2017წ. და 18.12.2017წ. ხელშეკრულებების 3.1. (IV) პუნქტის თანახმად, გამყიდველმა იკისრა ვალდებულება ხელშეკრულებით შეთანხმებულ კონდიციამდე ქონება მიეყვანა არაუგვიანეს 2017 წლის 31 დეკემბრისა, იმ პირობით, თუ მყიდველი ხელშეკრულების დადებიდან 1 თვის ვადაში (01.10.2017-მდე) მიაწოდებდა ინფორმაციას გამყიდველს საცხოვრებელი ბინების შიდა ტიხრების დაგეგმარების შესახებ, გადასცემდა შესაბამის ნახაზებს, რაზეც მხარეთა შორის გაფორმდებოდა მიღება-ჩაბარების აქტი. ამავდროულად ხელშეკრულებებით ქონების ექსპლუატაციაში შესვლის თარიღად ერთ შემთხვევაში განისაზღვრა 2017 წლის 31 დეკემბერი, ხოლო მეორე შემთხვევაში 2018 წლის 31 მარტი. ხელშეკრულებათა მოხმობილი პუნქტები საყურადღებოა, იმდენად, რამდენადაც 31.08.2017წ. ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ექსპლუატაციის თარიღი დაკავშირებულია ქონების ხელშეკრულებით შეთანხმებულ კონდიციამდე მიყვანის თარიღთან (31.12.2017წ.), ხოლო 18.12.2017 წლის ხელშეკრულებით შეთანხმებულ კონდიციამდე ნივთი უნდა ჩაბარებულიყო 31.12.2017 წელს, ექსპლუატაციაში კი, შეთანხმების საფუძველზე უნდა მიღებულიყო 31.03.2018 წელს. ამასთან, ორივე ხელშეკრულების შესაბამისად, ქონების შეთანხმებული კონდიციით გადაცემისათვის, მყიდველს ხელშეკრულებების გაფორმებიდან 1 თვის ვადაში ევალებოდა შესაბამისი ნახაზების გადაცემის ვალდებულება, რაც უდავოა, რომ მყიდველის მიერ დადგენილ ვადაში არ განხორციელდა, რასაც მოწმობს 2018 წლის მაისის თვეში ელ-ფოსტის მეშვეობით მიწოდებული ნახაზების საბოლოო ვერსიაც. შესაბამისად, მყიდველს ქონება შეთანხმებულ კონდიციაში ვერ მიეწოდებოდა ვერც 2017 წლის დეკემბერში და ვერც 2018 წლის მარტში, რამეთუ მისი მხრიდან დაირღვა ნახაზების მიწოდებისათვის განსაზღვრული ვადა, რაც ვერ წარმოშობს გამყიდველის პასუხისმგებლობას. სასამართლო ამ მხრივ ყურადღებას ამახვილებს გარემოებაზე, რომ ორივე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მხარეთა მიერ სამუშაოების განსახორციელებლად შეთანხმდა 3 თვის ვადა - მყიდველის მიერ შეთანხმებული ინფორმაციისა და ნახაზების მიწოდების შემდგომ. მყიდველმა დათქმულ ვადაში აღნიშნული ნახაზები გამყიდველს არ მიაწოდა და ამიტომ, შეუძლებელია გამყიდველის დაეკისროს პასუხისმგებლობა მყიდველის მხრიდან ნაკისრი ვალდებულების დარღვევის გამო, რადგან სახელშეკრულებო დათქმის შესაბამისად, გამყიდველმა ვალდებულების შესრულება დაუკავშირა, მყიდველის მიერ ნაკისრი ვალდებულების ჯეროვან შესრულებას, შესაბამისად იმ პირობებში, როდესაც მყიდველის მხრიდან დარღვეულია ნახაზების დადგენილ ვადაში მიწოდების ვალდებულება, გამყიდველს ვერ შევზღუდავთ ხელშეკრულების ვადაში და მით უფრო აღნიშნულის გამო გაუმართლებელია პირგასამტეხლოს დაკისრება.

 

უპირველესად უნდა განიმარტოს, რომ სასამართლო ხელშეკრულებას განიხილავს და აფასებს, როგორც ერთიან დოკუმენტს, რომლის თითოეული პუნქტი უნდა განიმარტოს მთლიანი ხელშეკრულების ჭრილში და მისი ყოველი დებულების ერთობლივი მიზნის დადგენის საფუძველზე. კონკრეტულ პუნქტი, როგორც დამოუკიდებლად, ასევე სხვა პუნქტებთან მიმართებითაც მხარეებს აკისრებს ორმხრივ ვალდებულებას და გამყიდველის/მენარდის მიერ ვალდებულების შესრულებას განსაზღვრავს მყიდველის/შემკვეთის შემხვედრი ვალდებულების ჯეროვანი შესრულების პირობით, ხოლო მისი შეუსრულებლობა თავისთავად წარმოშობს გამყიდველის გათავისუფლებას ნაკისრი ვალდებულების ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში შესრულებისაგან, რამეთუ მხარეთა მიერ იგი დაკავშირებულია მყიდველის მიერ ნახაზების მიწოდებასთან (სსკ-ის 369-ე მუხლი). კონკრეტულ შემთხვევაში, მყიდველის მიერ დარღვეულია ვალდებულება ნახაზების მიწოდებასთან მიმართებაში, რაც ავტომატურად გამორიცხავს ხელშეკრულებათა 3.1 პუნქტის ამოქმედების წინაპირობას, შესაბამისად, გამყიდველი ვერ შეიზღუდება ხელშეკრულებით შეთანხმებული ვადით (განუსაზღვრელია ვადა). ამასთან, სამართლიანობისა და გონივრულობის პრინციპიდან გამომდინარე, ასევე ხელშეკრულების მიზნის გათვალისწინებით შესაძლებელია გამყიდველის ვალდებულება შემოისაზღვროს მყიდველის მიერ ნახაზების მიწოდებიდან 3 თვის ვადით, რამეთუ ხელშეკრულების, როგორც ერთიანი დოკუმენტის განმარტებიდან დგინდება მხარეთა ნება, ორივე ხელშეკრულებასთან მიმართებით ექსპლუატაციაში შესვლის თარიღად განსაზღვრულიყო ნახაზების მიწოდებიდან 3 თვის ვადა. ამასთან, სასამართლო იზიარებს მოპასუხის მტკიცებას და ორივე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე შეთანხმებულად მიიჩნევს ექსპლუატაციაში შესვლის თარიღად 2018 წლის 31 მარტს. მართალია მხარეთა შორის გაფორმებულია ორი დამოუკიდებელი ხელშეკრულება, რომელიც დამოუკიდებლად წარმოშობს მხარეთა ვალდებულებებს, თუმცა რადგანაც ხელშეკრულების საგანი შეეხება ერთსა და იმავე კორპუსში განთავსებულ უძრავ ნივთებს (ბინები, ავტოფარეხები, საოფისე ფართი), ვერ განისაზღვრება შენობის ექსპლუატაციისათვის სხვადასხვა თარიღი, მით უფრო იმ პირობებში, როდესაც მეორე ხელშეკრულება გაფორმდა მოგვიანებით 2017 წლის 18 დეკემბერს. აღნიშნული ხელშეკრულების დადებით მხარეებმა რეალურად განსაზღვრეს ექსპლუატაციის ახალი თარიღი და შეცვლილი გარემოებიდან გამომდინარე მიუსადაგეს წინა 31.08.2017 წლის ხელშეკრულებას, რომლითაც ექსპლუატაციის თარიღად განსაზღვრული იყო 31.12.2017 წელი.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- ხელშეკრულებები;

- მხარეთა ახსნა-განმარტება;

 

3.2.3. ხელშეკრულებათა ფარგლებში მხარეთა მხრიდან ნაკისრი ურთიერთვალდებულებების შესრულების კვლევის თვალსაზრისით მნიშვნელოვანია შეფასდეს მოწმის ჩვენება, კერძოდ საქმეზე მოწმის სახით დაიკითხა შპს ,,თი---------------------’’ თანამშრომელი, მენეჯერის ასისტენტი ან-------------ე, რომელმაც ჩვენების ფარგლებში ისაუბრა მიმდინარე სამშენებლო პროცესებზე და განმარტა, რომ ,,Ou---------e’’-ს პროექტთან დაკავშირებით, თავდაპირველად ევალებოდა შეემოწმებინა ზოგადი სიტუაცია, მიმდინარე სამშენებლო პროცესები, ხოლო მოგვიანებით, როდესაც უკვე გამოიკვეთა სამშენებლო სამუშაოების დროული განუხორციელებლობა, დაახლოებით 2018 წლის იანვარ-მარტიდან ჩაება საზედამხედველო სამუშაოებში და მის მოვალეობას შეადგენდა კონკრეტული დავალებების კონტროლი. მოწმის განმარტებით, იგი იცნობს მშენებლობასთან დაკავშირებით მომუშავე ყველა თანამშრომელს და უშუალოდ ლიფტის დამმონტაჟებელ კომპანიასთან საუბრისას გამოიკვეთა ლიფტთან დაკავშირებული ხარვეზები, კერძოდ მოწმის მითითებით, არაოფიციალურად მიაწოდეს მას ინფორმაცია, რომ თავდაპირველად კონსტრუქცია იყო არასწორად დამონტაჟებული, რამაც გამოიწვია ლიფტთან დაკავშირებით არსებული პრობლემები, კერძოდ, წყლის ჩადინება და მისი ჩავარდნა. მოწმის მითითებით, დღეის მდგომარეობითაც ადგილზე ყოველდღიურად მიდის ლიფტის წარმომადგენელი და ამოწმებს მის მდგომარეობას. ა. ჭ-----------მ მიცემული ჩვენების ფარგლებში, ასევე ისაუბრა კომერციულ ფართებში ვიტრაჟების მონტაჟთან დაკავშირებით და განმარტა, რომ იგი პირადად აგვარებდა ვიტრაჟების დროული მიწოდების საკითხს, თუმცა ზომების დროული აღების შესაძლებლობას თავად შპს ,,ჭა----------’’ არ აძლევდა შპს ,,თი-------------------ას’’. მოწმის მითითებით, მათ მიერ ვიტრაჟების მიწოდების დროისათვის, თავად შპს ,,ჭა----------’’-ს ჯერ კიდევ არ ჰქონდა დასრულებული კუთვნილ ფართებში ვიტრაჟების დამონტაჟება. მოწმემ ვიტრაჟების ზომის აღებასთან მიმართებით განმარტა, რომ აუცილებელი იყო ნულოვანი ნიშნულის განსაზღვრა. კომერციულ ფართში ვიტრაჟი არის გაყოფილი ორ სართულად, რის გამოც კომპანია იძულებული გახდა პირველ რიგში შეეკვეთა მეორე სართულის ნიშნული, რადგანაც 1 სართულის ნიშნული იმ პერიოდისათვის არ იყო განსაზღვრული. მოწმემ ასევე ისაუბრა, მათი მხრიდან ნახაზების მიწოდებასთან დაკავშირებით და განმარტა, რომ შპს ,,ჭა----------’’-სათვის პრიორიტეტი ნახაზის დროული მიწოდება არ ყოფილა და მათ არ უთხოვიათ მისი დადგენილ ვადაში მიწოდება. ა. ჭ-----------მ ჩვენების ფარგლებში ასევე განმარტა, რომ მოპასუხე კომპანია მათ არ აძლევდათ საშუალებას ესარგებლათ სამშენებლო ლიფტით, რის გამოც იძულებულები გახდნენ დროებით შეეწყვიტათ საკუთრებაში არსებულ ფართებში სამშენებლო სამუშაოები, კერძოდ მოწმის მითითებით, მათ გაფორმებული ჰქონდათ შესაბამის კომპანიასთან ხელშეკრულება, რათა ეწარმოებინათ შიდა ფართების მოწყობა, თუმცა რამდენადაც ვერ ახერხებდნენ სამშენებლო ლიფტის მოხმარების გარეშე მასალების მაღალ სართულებზე ატანას, იძულებულები გახდნენ დროებით შეეწყვიტათ აღნიშნული ხელშეკრულების მოქმედება. მოწმის მტკიცებით, ხელშეკრულების შესაბამისად შპს ,,ჭა----------’’-ს ევალებოდა ხელი შეეწყო მათთვის, რათა დაუბრკოლებლად ეწარმოებინათ სამშენებლო სამუშაოები და 6 საათის შემდგომ მაინც ყოფილიყო შესაძლებელი მასალის მაღალ სართულზე ატანა, რადგანაც 6-მდე თვითონ კომპანია ახორციელებდა სამუშაოებს. ჩვენების ფარგლებში მოწმემ დაადასტურა, რომ მათი მხრიდან ნახაზები დაგვიანებით იქნა მიწოდებული, დაახლოებით იანვრის თვეში და ნახაზების მიწოდების შემდგომ გარკვეული ცვლილებებიც განხორციელდა, რაც შეთანხმებული იყო და არანაირ პრობლემას არ წარმოადგენდა. მოწმის განმარტებით ნახაზები ყოველთვის მი–---------ნ თანხმდებოდა. მოწმემ ასევე დაადასტურა, რომ მათ დაყვეს თავდაპირველი პროექტით შეთანხმებული ბინები, რაც მალევე შეთანხმდა შპს ,,ჭა----------’’-თან. მოწმემ ასევე მოწინააღმდეგე მხარის შეკითხვაზე დაადასტურა, რომ შენობა ექსპლუატაციაში ვერ შევიდოდა მანამ, სანამ სამშენებლო ლიფტი იქნებოდა მიდგმული. ა. ჭ-----------ს განმარტებით, ერთადერთი ბინა, ე.წ. ,,შოუ რუმი’’ (show room) არის მათ მიერ გაკეთებული, რათა წარმოსაჩენი ყოფილიყო ზოგადად მათი ბინები, შერჩეული სამეწარმეო საქმიანობის განსახორციელებლად. მოწმის განმარტებით, ვიტრაჟების დაყენება თებერვლის თვემდე იყო შეუძლებელი რიგი ფაქტორების გამო, მათ შორის: მიმდებარე ტერიტორიაზე არსებული ნაგვის გამო, ასევე შესაბამის დრომდე არ იყო ამოშენებული და ამოლესილი კედლები ვიტრაჟების დასამონტაჟებლად და არც თავად შპს ,,ჭა----------’’-ს მოუთხოვია ვიტრაჟების მონტაჟი.

 

ამდენად, მოწმე ჩვენების ფარგლებში შეეხო რამდენიმე სადავო საკითხს, მათ შორის ლიფტის გაუმართავ ფუნქციონირებას, შპს ,,თი---------------------’’ მიერ ვიტრაჟების დროულად ჩასმის ვალდებულების დარღვევის საფუძვლებს, ასევე ნახაზების დროულად მიუწოდებლობისა და შპს ,,ჭა-----------’’-ის მხრიდან კეთილსინდისიერების მოვალეობის დარღვევას. სასამართლო დავის გადაწყვეტის მიზნებიდან გამომდინარე ერთმანეთისაგან დამოუკიდებლად შეაფასეს მოწმის ჩვენებას თითოეულ საკითხთან დაკავშირებით. უპირველესად, ლიფტის ფუნქციონირებასთან მიმართებით ვერ იქნება გაზიარებული მოწმის ჩვენება, რამეთუ ან-------------ე ექსპერტთა მიერ გაკეთებული განმარტების პარალელურად ვერ მიიჩნევა სათანადო კომპეტენციის მქონე სუბიექტად, რომლის შეფასებაც შესაძლოა განხილული იქნეს ექსპერტების მიერ გაცემული დასკვნისა და გაკეთებული განმარტების საპირწონე მტკიცებულებად, ამასთანავე მოწმემ ჩვენების ფარგლებში მიუთითა ლიფტის ჩავარდნის შემთხვევაზე, რისი უშუალო მოწმე ის არ ყოფილა, რაც გამორიცხავს მითითებულის გაზიარების შესაძლებლობას, სხვა სათანადო მტკიცებულების არ არსებობის გამო. ამავდროულად, ლიფტის გამართულ ფუნქციონირებას ადასტურებს საქმეში წარმოდგენილი სხვა უფრო წონადი მტკიცებულებები, რასთან მიმართებითაც სასამართლომ ვრცლად იმსჯელა გადაწყვეტილების აღწერილობითი ნაწილის 3.2.1. პუნქტში და მიზანშეუწონლად მიიჩნევს დამატებით აღნიშნულ საკითხზე მსჯელობის განვრცობას. რაც შეეხება, ვიტრაჟების დროული მიწოდების შეუძლებლობას, რომელიც თავის მხრივ დაკავშირებული იყო ქონების ექსპლუატაციაში შესვლის საკითხთან, აღნიშნულთან მიმართებითაც ვერ იქნება გაზიარებული მოწმის ჩვენება, რამდენადაც საქმეში წარმოდგენილია შპს ,,თი-------------------სა’’ და შპს ,,კო---------–---------ს’’ შორის 2-.04.2018წ. ნარდობის ხელშეკრულება ალუმინის კარ-ფანჯრის დამზადებასა და დამონტაჟებასთან მიმართებით, რომელზეც მიღება-ჩაბარების აქტი გაფორმდა 19.06.2018წ. ამავე ხელშეკრულების 9.2 მუხლში აღნიშნულია, რომ ,,დამკვეთისათვის ცნობილია, რომ ზომების აღება ხორციელდება გარე ფასადის მიხედვით, ტექნოლოგიური ნორმატივების შესაბამისად’’. ამდენად, მოხმობილი ჩანაწერით დგინდება, რომ შპს ,,თი---------------------ათვის’’ დაბრკოლება ვიტრაჟების დამონტაჟებასთან მიმართებით შპს ,,ჭა-----------’’-ის მხრიდან არ შექმნილა, ხოლო მითითება, თითქოს მათი მხრიდან ვიტრაჟის დამონტაჟების შემდგომ განხორციელდა უშუალოდ შპს ,,ჭა-----------’’-ის მიერ კუთვნილ ფართებში ვიტრაჟების დამონტაჟება, არ გამორიცხავს ფაქტს, რომ შპს ,,თი---------------------’’ მიერ 2018 წლის ივნისამდე არ იყო უზრუნველყოფილი ვიტრაჟის დამონტაჟების ვალდებულება, რაც გამორიცხავდა შენობის ექსპლუატაციაში მიღებას, როგორც 2017 წლის დეკემბერში, ასევე 2018 წლის მარტში. ასევე, უდავოა, რომ შპს ,,თი---------------------’’ მიერ დაგვიანებით არის მიწოდებული ნახაზები, რაც დაადასტურა კიდეც მოწმემ და აღნიშნა, რომ თითქოს შპს ,,ჭა-----------’’-ის მხრიდან არ ყოფილა მოთხოვნა ნახაზების მიწოდებასთან მიმართებით, რის გამოც მათი მხრიდან დროულად არ მიწოდებულა და მოგვიანებით დაზუსტდა კიდეც რამდენჯერმე შიდა ნახაზები. სასამართლო აღნიშნულთან დაკავშირებით განმარტავს, რომ მითითებული ვერ გამორიცხავს შპს ..თი---------------------’’-ის ვალდებულებას ნახაზების მიწოდებასთან მიმართებით და შესაბამისად მიუხედავად ნახაზების მიწოდებისა ვერ დააკისრებს შპს ,,ჭა-----------’’-ს ცალმხრივად ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვალდებულების შესრულებას, რამეთუ შენობა ექსპლუატაციაში ვერ შევიდოდა, მანამ სანამ კორპუსზე მიმაგრებული იქნებოდა ამწე და სატვირთო ლიფტი, რაც საჭირო იქნებოდა სამუშაოების საწარმოებლად. ამდენად, შპს ,,თი---------------------’’ მიერ დარღვეულია რიგი სახელშეკრულებო ვალდებულებები, რაც გამორიცხავდა კორპუსის ექსპლუატაციაში შესვლის შესაძლებლობას. მართალია, კონკრეტული გარემოებები არ წარმოადგენდა ერთადერთ დაბრკოლებას ქონების ექსპლუატაციაში მიღებისათვის, თუმცა მხოლოდ აღნიშნული საფუძვლითაც გამორიცხული იყო დათქმულ ვადაში ნივთის ექსპლუატაციაში შესვლა, რაც ამ მხრივაც გამორიცხავს პირგასამტეხლოს მოთხოვნის წინაპირობას.

 

რაც შეეხება, მოწმის მითითებას, შპს ,,ჭა-----------’’-ის მხრიდან კეთილსინდისიერი დამოკიდებულების დარღვევასთან მიმართებით, აღნიშნული ვერ იქნება გაზიარებული სასამართლოს მხრიდან, რამეთუ მოპასუხეს ხელშეკრულების საფუძველზე არ ევალებოდა თავისი ინვენტარი დაეთმო შპს ,,თი---------------------ათვის’’ და აღნიშნული ვალდებულება არც კანონისმიერი საფუძვლიდან გამომდინარეობს. შესაბამისად, კონკრეტული გარემოება ვერ გახდება რომელიმე მხარისათვის პასუხისმგებლობის დამდგენი, რადგანაც შპს ,,ჭა-----------’’-ის ვალდებულებას არ შეადგენდა დახმარება გაეწია შპს ,,თი---------------------ათვის’’, მით უფრო იმ გარემოების გათვალისწინებით, რომ მხარეთა შორის იმ დროისათვის უკვე დაძაბული იყო ურთიერთობა და მიმდინარეობდა აქტიური მიმოწერა პირგასამტეხლოს მოთხოვნასთან მიმართებით, რაც კეთილსინდისიერების ზოგადი პრინციპიდან გამომდინარეც გამორიცხავს მხარის ვალდებულებას უსასყიდლოდ დაეთმო თავისი დანადგარებით სარგებლობის უფლება. საგულისხმოა, რომ შპს ,,თი---------------------’’ მიერ კონკრეტული ფაქტის დასადასტურებლად წარმოდგენილია ვიდეო-ჩანაწერები, რომლებითაც დგინდება, რომ შპს ,,ჭა-----------’’-ის წარმომადგენლები შპს ,,თი---------------------’’ წარმომადგენლებს არ რთავდნენ ნებას ესარგებლათ სატვირთო ლიფტით, რაც ზემოთ მითითებული მსჯელობიდან გამომდინარე ვერ მიიჩნევა სახელშეკრულებო ვალდებულების დარღვევად. ამასთან, მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ წარმოდგენილი ვიდეო-ჩანაწერი სსსკ-ს 103.3 მუხლის შესაბამისად, მიჩნეული უნდა იქნეს დაუშვებლად, რამეთუ იგი მოპოვებულია კანონის დარღვევით.

 

[აღნიშნულთან დაკავშირებით, სასამართლო მიზანშეწონილად მიიჩნევს მოიხმოს საკსაციო სასამართლო პრაქტიკა და განმარტოს, რომ პირადი საუბრის ფარული ჩაწერა, ხოლო შემდეგ სასამართლოში მტკიცებულების სახით წარდგენა, ეწინააღმდეგება საქართველოს კონსტიტუციის მე-20 მუხლით (მოქმედი კონსტიტუციის მე-15 მუხლი) გარანტირებულ პირადი ცხოვრებისა და პირადი კომუნიკაციის ხელშეუვალობას, ასევე კონსტიტუციის მე-16 მუხლს (მოქმედი კონსტიტუციის მე-12 მუხლი), რომელიც პიროვნების თავისუფალი განვითარების უფლებას ეხება. კონსტიტუციის მე-20 მუხლით დაცული სამართლებრივი სიკეთე - კომუნიკაციის თავისუფლება, გულისხმობს კომუნიკაციის დაცვას გარეშე პირთა არასასურველი მონაწილეობისაგან. კომუნიკაციის თავისუფლება ინდივიდს აძლევს შესაძლებლობას, თავად განსაზღვროს კომუნიკაციის შინაარსი და პარტნიორი, რაც უზრუნველყოფს ადამიანის იმგვარ თავისუფალ თვითგამოსახვას, რომელიც თავისუფალია გარეშე წამკითხველისა და მარეგისტრირებელი სუბიექტის ჩარევით განპირობებული თავშეკავებისაგან. აზრის თავისუფლების ძირითადი უფლებით დაცულია არა მხოლოდ აზრის გამოხატვა, არამედ მისი ადრესატამდე მისვლაც. შესაბამისად, აზრის თავისუფლება დაცული უნდა იყოს მესამე პირთა მხრიდან მისი შინაარსის გაცნობისაგან. ადამიანის უფლებები ირღვევა, როდესაც ინდივიდი ცხოვრობს იმის შეგრძნებით, რომ მისი ნებისმიერი სიტყვა, რაიმე, თუნდაც, გაუაზრებელი და სპონტანური აზრის გამოხატვა, განვითარების პროცესში არსებული დიალოგისას გამოთქმული წინასწარი პოზიცია, ან რაიმე ფორმულირება, რომლის ნამდვილი შინაარსის გაგება მხოლოდ კონკრეტული სიტუაციის ცოდნის შემთხვევაშია შესაძლებელი, სხვა გარემოებებში და სხვა კონტექსტში შეიძლება იქნას გამოყენებული, ინდივიდმა კერძო საუბრები უნდა აწარმოოს იმის ეჭვის და შიშის გარეშე, რომ საიდუმლო ჩანაწერს ვინმე მისი ნებართვის გარეშე და ნების საწინააღმდეგოდ გამოიყენებს. კომუნიკაციის ხელშეუხებლობის ძირითადი უფლებით დაცულია კომუნიკაციის მონაწილე ყველა პარტნიორი, როგორც გარე, ასევე შიდა ჩარევისგან, რაც იმას ნიშნავს, რომ კომუნიკაციის ხელშეუხებლობის ძირითადი უფლებით დაცულია არა მხოლოდ მესამე პირთა მეშვეობით განხორციელებული ჩარევა, არამედ, კომუნიკაციის ერთ-ერთი მონაწილის მხრიდან დანარჩენ მონაწილეთა თანხმობის გარეშე პირადი კომუნიკაციის განსაჯაროება. ევროპული კონვენციის მე-8 მუხლი იცავს ინდივიდის პირად ცხოვრებას, არა მარტო საჯარო ხელისუფლების, არამედ კერძო პირების მხრიდანაც. თუმცა, იმის მიხედვით, პირადი ცხოვრების რომელ სფეროს შეეხება საქმე, დაცულობის ხარისხი განსხვავებულია. სამოქალაქო სამართალურთიერთობის ფარგლებში მტკიცებულების შესაქმნელად პირად სფეროში ჩარევა და ამით პირადი ცხოვრებისა და პირადი კომუნიკაციის უფლების შეზღუდვა გამართლებული არ არის. ამგვარი დასკვნა, პირველ რიგში, გამომდინარეობს სახელშეკრულებო თავისუფლების პრინციპიდან, რომელიც თავის მხრივ, სამოქალაქო უფლება-მოვალეობების მიმართ გარკვეულ პასუხისმგებლობას გულისხმობს. სამოქალაქო უფლება-მოვალეობათა მატარებელი სუბიექტების თავისუფალი არიან სამოქალაქო ურთიერთობებში. შესაბამისად, ისინი ვალდებულნი არინ, გამოიჩინონ შესაბამისი სამოქალაქო სამართლებრივი წინდახედულება და მტკიცებულება პირთა თანასწორობაზე დამყარებული ურთიერთობის ფარგლებში მოიპოვონ. მხოლოდ ის ფაქტი, რომ მხარე სათანადოდ არ უზრუნველყოფს სამართალურთიერთობას მტკიცებულებებით, არ გულისხმობს იმას, რომ მას შემდგომ აღნიშნული მტკიცებულების შექმნის უფლება მეორე მხარის პირად ცხოვრებაში ჩარევის გზით წარმოეშობა. ამგვარი სახით მოპოვებულ მტკიცებულებათა ლეგიტიმაციის პირობებში მივიღებთ არა სამოქალაქო პასუხისმგებლობაზე დამყარებულ საზოგადოებას, არამედ კონსტიტუციურ ღირებულებათა დაუშვებელ ხელყოფას, რა დროსაც, განსაკუთრებით პირადი ცხოვრებისა და პირადი კომუნიკაციის ხელშეუვალობის უფლება იქნება შეზღუდული, რაც დაუშვებელია, ამგვარი შეზღუდვა (ჩარევა) გამართლებულია მხოლოდ მაშინ, როდესაც პირი თვითდახმარების ან „თვითდახმარებასთან მიახლოებულ“ ფარგლებში მოქმედებს. მაგალითად, თუ ფარული ჩანაწერი ერთადერთი გზაა საკუთარი უფლების დასაცავად, იმის გამო, რომ სხვაგვარად პირი საკუთარ უფლებას ვერ დაიცავს ან არსებობს რეალური საშიშროება ყველა სხვა მტკიცებულების განადგურებისა, ასეთ ვითარებაში ფარული ჩანაწერის გზით მტკიცებულების შექმნა დასაშვებია. ამდენად, თუ პირზე ხორციელდება ზეწოლა, მუქარა, შანტაჟი, საკუთარი უფლებების დაუშვებელი ხელყოფის თავიდან ასაცილებლად, კონსტიტუციურ ღირებულებათა მრავალმხრივი აწონ-დაწონვის შედეგად, შეიძლება გამართლებულად ჩაითვალოს სხვის პირად სფეროში ჩარევა, თუმცა, აღნიშნული დაუშვებელია მაშინ, როდესაც სხვის პირად სფეროში ჩარევა თვითდახმარებას კი არ ემსახურება, არამედ მეორე მხარისათვის სამოქალაქო სამართლებრივი პასუხისმგებლობის დაკისრებას. პირად სფეროში ჩარევა კი საჭირო გახდა მხოლოდ იმიტომ, რომ უფლება-მოვალეობათა კრედიტორმა თავის დროზე არ იზრუნა შესაბამისი მტკიცებულების (ხელშეკრულების, ხელწერილის და ა.შ.) შექმნაზე. ასეთ ვითარებაში, როდესაც გაუმართლებელია ჩარევა პირად სფეროში, ამგვარი გზით მოპოვებული მტკიცებულება დაუშვებელი მტკიცებულებაა. მისი დაშვება შესაძლებელია, მხოლოდ მეორე მხარის თანხმობით, ამასთან, თანხმობა უნდა ეხებოდეს, არა მტკიცებულების ფორმალურ დასაშვებობას, არამედ იმას, რომ მტკიცებულების შინაარსი სასამართლომ გადაწყვეტილებას დაუდოს საფუძვლად. ამგვარი თანხმობის არ არსებობის პირობებში დაუშვებელია ფარულ ჩანაწერს გადაწყვეტილება დაეფუძნოს, მაშინაც კი, თუ ფარული ჩანაწერიდან უტყუარად დასტურდება ის გარემოება, რომლის დადასტურების მიზანსაც ფარული ჩაწერა (კერძო სფეროში ჩარევა) ემსახურებოდა (იხ. სუსგ Nას-1155-1101-2014, 04.05.2014წ.).]

 

მოცემულ შემთხვევაში, გარდა ფორმალურად მტკიცებულების დაუშვებლობისა, თავად აღნიშნულ ჩანაწერში ასახული ინფორმაცია არ ადასტურებს კონკრეტული დავის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელოვან გარემოებებს, რის გამოც ამ მხრივაც არ არსებობს მტკიცებულების დაშვების წინაპირობა დავის გადაწყვეტის მიზნებიდან გამომდინარე. ამდენად, მოსარჩელის მიერ მოპოვებული ფარული ვიდეო-ჩანაწერი მოცემულ საქმეში საპროცესო-სამართლებრივი თვალსაზრისით არ წარმოადგენს, სსსკ-ს 103.3. მუხლის შესაბამისად, დასაშვებ მტკიცებულებას, რომლის მეშვეობითაც შესაძლებელია დადგინდეს შპს ,,ჭა-----------’’-ის პასუხისმგებლობა.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- მოწმის ჩვენება;

- ნარდობის ხელშეკრულება (ტ.8, ს.ფ. 139-142);

- მიღება-ჩაბარების აქტი (ტ.8, ს.ფ. 154);

- მხარეთა ახსნა-განმარტება;

 

3.2.4. პირგასამტეხლოს დაკისრების სამართლებრივი წინაპირობების კვლევისათვის მნიშვნელოვანია ასევე შეფასდეს სახელშეკრულებო დათქმა, რომლითაც შპს ,,ჭა-----------’’-მა იკისრა ვალდებულება უზრუნველეყო შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება განსაზღვრულ ვადაში. აღნიშნულთან მიმართებით, მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ შენობის ექსპლუატაციაში მიღების თარიღის შეთანხმება ვერ დაექვემდებარება კერძო პირთა შეთანხმებას, რამდენადაც ექსპლუატაციაში ქონების მიღება წარმოადგენს ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს (სზაკ-ის 2.1. მუხლის ,,დ’’ ქვეპუნქტი), რომელიც მიიღება ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ ადმინისტრაციული კანონმდებლობის საფუძველზე, მარტივი ადმინისტრაციული წარმოების წესით. ამდენად, ხელშეკრულებით კონკრეტული ჩანაწერის განსაზღვრა ვერ მიიჩნევა ვალდებულების წარმომშობ საფუძვლად, რამეთუ იგი მხარეთა ნებასა და შესაძლებლობაზე დამოკიდებული პირობა არ არის და შესაბამისად, კონკრეტული ჩანაწერი ვერც ვალდებულების წარმომშობად მიიჩნევა, საკანონმდებლო დანაწესისა და მისი საჯარო-სამართლებრივი ბუნების შესაბამისად.

 

საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 24 მარტის ,,მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ’’ N57 დადგენილების 3.82 მუხლის შესაბამისად, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება არის უფლებამოსილი ორგანოს მიერ სანებართვო პირობების შესაბამისად დასრულებულ მშენებლობაზე ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემა. ამავე დადგენილების 97.1 მუხლის თანახმად, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ ან მიღებაზე უარის თქმის შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანო. ნორმის მე-3 პუნქტის ,,დ.ა’’ ქვეპუნქტის თანახმად, IV კლასის შენობა-ნაგებობებისათვის გადაწყვეტილება ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ მიიღება განცხადების წარდგენიდან 30 დღის ვადაში. ამდენად, მოხმობილი სამართლებრივი მსჯელობის შესაბამისად, კონკრეტულ სახელშეკრულებო ჩანაწერთან მიმართებით უნდა განიმარტოს, რომ იგი ვერ მიიჩნევა პასუხისმგებლობის წარმომშობ დათქმად, რამეთუ ვერ დაექვემდებარება სახელშეკრულებო შეთანხმებას და არ არის დამოკიდებული მხარეთა ნებაზე. შენობის ექსპლუატაციაში მიღება განეკუთვნება საჯარო-სამართლებრივ სფეროს, რასთან მიმართებითაც პასუხისმგებლობას მხარე ვერ აიღებს, რამეთუ მხარეთა შეთანხმებისაგან დამოუკიდებლად წყდება ადმინისტრაციული წარმოების გზით, შესაბამისი უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ. ექსპლუატაციაში შესვლასთან მიმართების სახელშეკრულებო შეთანხმება, სასამართლოს მიერ ვერ შეფასდება ძირითად (არსებითი) სახელშეკრულებო პირობად, რადგანაც იგი მართალია დამოკიდებულია მხარის მიერ ნაკისრი სახელშეკრულებო ვალდებულებების ჯეროვან განხორციელებაზე (მშენებლობის სათანადო წარმოება), თუმცა შენობის ექსპლუატაციაში მიღება მხოლოდ მხარის მიერ განსახორციელებელ სამუშაოებზე დამოკიდებული არ არის და აღნიშნული ნებართვა უნდა გაიცეს შესაბამისი უფლებამოსილების მქონე ორგანოს/თანამდებობის პირის მიერ, რაზეც ზემოქმედებას ვერ მოახდენს ხელშეკრულების მონაწილე პირები. სადავო შემთხვევაში, ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მოგვიანებით იქნა გაცემული ექსპლუატაციის შესახებ ბრძანება, რაც ლოგიკურია ვერ განაპირობებს შპს ,,ჭა-----------’’-ის ვალდებულების წარმოშობას, რადგანაც მისი მხრიდან განხორციელდა მის ნებასა და შესაძლებლობაზე დაქვემდებარებული ქმედებები, ხოლო უშუალოდ ბრძანების გაცემის კომპეტენცია გააჩნია სათანადო უფლებამოსილების მქონე ადმინისტრაციულ ორგანოს, რომლის ქმედებაც ვერ გაკონტროლდება ხელშეკრულების მონაწილე მხარეთა მიერ.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 04.01.2019წ. ბრძანება (ტ.10, ს.ფ. 56-57);

- მხარეთა ახსნა-განმარტება;

 

სამოტივაციო ნაწილი:

 

4. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა.

 

4.1. საქმეზე დადგენილი გარემოებები შეესაბამება შეგებებული სარჩელის სამართლებრივ საფუძველს, რის გამოც იგი უნდა დაკმაყოფილდეს, ხოლო თავდაპირველი სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს, რამდენადაც დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები არ ქმნიან მოთხოვნის რეალიზებისათვის შესაბამის სამართლებრივ წინაპირობებს.

 

5. კანონები, რომლებითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი;

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი;

საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 24 მარტის ,,მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ’’ N57 დადგენილება;

 

6. სამართლებრივი შეფასება

 

6.1. ხელშეკრულება იურიდიული ფაქტია, რომელიც იწვევს ვალდებულებას, ვალდებულება კი სამართლებრივი ურთიერთობაა, რომელიც წარმოიშობა არა მხოლოდ ხელშეკრულებიდან, არამედ სხვა საფუძვლებიდანაც, ანუ ვალდებულების წარმოშობის ერთ-ერთ დამოუკიდებელ საფუძველს წარმოადგენს - ორი ან მეტი პირის შეთანხმება (ხელშეკრულება), რომელიც მიზნად ისახავს კონკრეტული სამართლებრივი შედეგის მიღწევას და იწვევს მხარეთა უფლებებისა და ვალდებულებების წარმოშობას (სსკ-ის 316.1.; 317.1. მუხლები). მოცემულ კონკრეტულ შემთხვევაში, ვალდებულების წარმოშობის საფუძველია ნარდობის ხელშეკრულება, რომლის სამართლებრივ რეგულირებაც მოცემულია სსკ-ის 629-ე მუხლში, კერძოდ ნარდობის ხელშეკრულებით მენარდე კისრულობს შეასრულოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაო, ხოლო შემკვეთი ვალდებულია გადაუხადოს მენარდეს შეთანხმებული საზღაური. ამდენად, ნარდობა ორმხრივი, კონსესუალური და სასყიდლიანი ხელშეკრულებაა, რომელიც, როგორც ორმხრივ მავალდებულებელი გარიგება, ერთი მხრივ გამოიხატება, მენარდის ვალდებულებაში - შეასრულოს შეთანხმებული სამუშაო, ხოლო მეორე მხრივ, შემკვეთის ვალდებულებაში - გადაუხადოს მენარდეს შეთანხმებული საზღაური. სწორედ რომ ეს ორი ვალდებულებაა ნარდობის ხელშემკვრელ მხარეთათვის პირველადი ინტერესის საგანი, რომელიც უნდა შესრულდეს ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად - ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას (სსკ-ის 361.2. მუხლი).

 

6.2. უდავოა, რომ შპს „თი-------------------ასა“ და შპს „ჭა-----------“-ს შორის 2017 წლის 31 აგვისტოსა და 2017 წლის 18 დეკემბერს გაფორმდა ორი დამოუკიდებელი ხელშეკრულება, რომლებითაც შეთანხმდა, მშენებარე კორპუსში განთავსებული ფართების, შეთანხმებული კონდიციით შპს „თი---------------------ათვის“ გადაცემა. სასამართლო კონკრეტულ ხელშეკრულებებს ვერ მიიჩნევს ნასყიდობად, რამეთუ შეთანხმება ითვალისწინებდა არა მხოლოდ საკუთრების უფლების გადაცემას, არამედ განგრძობით პერიოდზე გარკვეული სამუშაოს შესრულების ვალდებულებას, შესაბამისად, არსებული ურთიერთობა უნდა დაექვემდებაროს ნარდობის ხელშეკრულებას და მასზე გავრცელდეს ნარდობის მომწესრიგებელი ნორმები.

 

6.3. ნარდობის ურთიერთობაში ფაქტობრივად მისაღწევი შედეგია ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო ნაკეთობის წარდგენა შემკვეთისათვის, რაც წარმოშობს შემკვეთის ვალდებულებას საზღაურის ანაზღაურებასთან დაკავშირებით. კონკრეტული სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლიანობის კვლევისათვის მნიშვნელოვანია შეფასდეს, რამდენად უზრუნველყო შპს „ჭა-----------“-მა უნაკლო ნაკეთობის დამზადება, ხელშეკრულებით დათქმულ ვადაში, რისთვისაც მხარეთა სახელშეკრულებო დათქმა ერთობლიობაში უნდა შეფასდეს სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისი ნორმების დანაწესებთან.

 

6.4. სახელშეკრულებო ბოჭვის პირობებში პირი ვალდებულია შეასრულოს მის მიერ ნაკისრი ვალდებულებები. ვალდებულების შესრულებულად მიჩნევის მიზნებისათვის კი, მნიშვნელოვანია იმ პირობების დაცვა, რაც ვალდებულების შესრულებას უზრუნველყოფს და შესაბამისად, ვალდებულების შეუსრულებლობას გამორიცხავს. სსკ-ის 361.2 მუხლი განსაზღვრავს, თუ როგორ უნდა შესრულდეს ვალდებულება, ისე, რომ არ მოხდეს ვალდებულებით სამართლებრივი ურთიერთობის რღვევა და აწესებს ვალდებულების შესრულების ისეთ სტანდარტს, რომლითაც დაცულია არა მხოლოდ ვალდებულების შესრულება, არამედ მეორე მხარის უფლებებისა და ქონებისადმი განსაკუთრებული გულისხმიერი მოპყრობა. ყოველი მოქმედება არ იწვევს ვალდებულების შესრულებას და შესაბამისად ვალდებულების შესრულების სამართლებრივი შედეგის დადგომას (სსკ-ის 427-ე მუხლი). ვალდებულების შესრულება ნიშნავს იმ მოქმედების შესრულებას (ან მოქმედებისაგან თავის შეკავებას), რომლის მოთხოვნის უფლებაც კრედიტორს აქვს. სწორედ ასეთი მოქმედება წარმოადგენს ვალდებულების ობიექტს. სახელშეკრულებო ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობის შეფასებისათვის მნიშვნელოვანია მისი არსებითი პირობების განსაზღვრა, ის თუ ხელშეკრულების ფარგლებში, რა უფლება-მოვალეობები წარმოეშვათ მხარეებს იმ არსებითი პირობების მიხედვით, რაზეც მოხდა მხარეთა ნების (ოფერტისა და აქცეპტის) თანხვედრა და რაც საფუძვლად დაედო ხელშეკრულების დადებას (სსკ-ის 327-ე მუხლი).

 

6.5. კონკრეტულ შემთხვევაში, როგორც თავდაპირველი, ასევე შეგებებული სარჩელის ავტორები სადავოდ ხდიან ნარდობის ხელშეკრულებებით ნაკისრი ვალდებულებების ჯეროვანი შესრულების ფაქტს, კერძოდ, წარმოდგენილი სარჩელებით სადავოა ხელშეკრულებებით შეთანხმებული მე-2 ტრანშის გადახდის წარმოშობის წინაპირობების არსებობა და ქონების შეთანხმებულ ვადაში ექსპლუატაციაში მიუღებლობის საფუძვლით პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლების წარმოშობა. უპირველესად, მიზანშეწონილია შეფასდეს თავდაპირველი სარჩელით, შპს ,,თი---------------------’’ მოთხოვნა პირგასამტეხლოს დაკისრებასთან მიმართებით, რის შემდგომაც, სასამართლო იმსჯელებს შეგებებული სარჩელით, შპს ,,ჭა-----------’’-ის მოთხოვნაზე მე-2 ტრანშის გადახდისა და დაყოვნებისათვის შესაბამისი პირგასამტეხლოს დაკისრების საფუძვლიანობის თაობაზე.

 

6.6. საქმის მასალებით დადგენილია, რომ 31.08.2017წ. და 18.12.2017წ. ხელშკრულებათა 6.2 პუნქტის თანახმად, თუ გამყიდველმა ვერ უზრუნველყო ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ვადაში, ისე რომ მყიდველს სრულად აქვს შესრულებული ნასყიდობის ფასის პირველი და მეორე ტრანშების გადახდის ვალდებულება, ამ ვადის დადგომიდან 2 თვის გასვლის შემდეგ, მყიდველს უფლება აქვს მოსთხოვოს გამყიდველს პირგასამტეხლო ნასყიდობის ფასის სრული ოდენობის 0.07%-ის ოდენობით, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე. ამდენად, კონკრეტული პუქტი კუმულატიურად განსაზღვრავს პირგასამტეხლოს დაკისრების საფუძვლებს, კერძოდ: 1) გამყიდველმა დაარღვია ექსპლუატაციაში მიღების ვადა და 2) მყიდველს გადახდილი აქვს პირველი და მეორე ტრანში. უდავოა, რომ მყიდველის მიერ მეორე ტრანში არც ერთ ხელშეკრულებასთან მიმართებით არ არის გადახდილი, შესაბამისად, ხელშეკრულების ზემოთ მოხმობილი დებულებით გამოირიცხება პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლება დადგენილ ვადაში ექსპლუატაციაში შეუსვლელობისათვის, რამეთუ სახეზე არ გვაქვს პირგასამტეხლოს კონკრეტული საფუძვლით დაკისრების ერთ-ერთი სავალდებულო წინაპირობა, რაც მდგომარეობს მეორე ტრანშის გადახდის ვალდებულებაში.

 

6.7. სამოქალაქო კანონმდებლობა ითვალისწინებს ვალდებულების ჯეროვანი შესრულების უზრუნველყოფის ისეთ საშუალებას, როგორიცაა პირგასამტეხლო. სსკ-ის 417-ე მუხლის თანახმად, პირგასამტეხლო - მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრული ფულადი თანხა მოვალემ უნდა გადაიხადოს ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვანი შესრულებისათვის. ამავე კოდექსის 418-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულების მხარეებს შეუძლიათ თავისუფლად განსაზღვრონ პირგასამტეხლო, რომელიც შეიძლება აღემატებოდეს შესაძლო ზიანს. შეთანხმება პირგასამტეხლოს შესახებ მოითხოვს წერილობით ფორმას. სასამართლო მოკლებულია შესაძლებლობას ხელშეკრულების სადავო ჩანაწერის ინტერპრეტაცია მოახდინოს ფართოდ, რამეთუ კანონმდებელი პირგასამტეხლოსთან მიმართებით მოითხოვს წერილობითი შეთანხმების არსებობას, რაც თავის თავში მოიაზრებს კონკრეტული დანაწესის ნათლად და ცალსახად შეთანხმებას, არა მხოლოდ პირგასამტეხლოს ოდენობის მიზნებიდან გამომდინარე, არამედ თავად იმ საფუძვლის კონკრეტიკიდან, რაც წარმოშობს პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლებას. მოცემულ შემთხვევაში, ხელშეკრულებათა 6.2 მუხლი ცალსახად აწესებს კუმულატიური წინაპირობების არსებობას პირგასამტეხლოს დაკისრებისათვის, შესაბამისად მყიდველის მხრიდან მეორე ტრანშის გადაუხდელობა გამორიცხავს პირგასამტეხლოს დაკისრების მოთხოვნის უფლებას შენობის დადგენილ ვადაში ექსპლუატაციაში მიუღებლობის საფუძვლით.

 

6.8. სსკ-ის 52-ე მუხლის თანახმად, ნების გამოვლენის განმარტებისას ნება უნდა დადგინდეს გონივრული განსჯის შედეგად და არა მარტოოდენ გამოთქმის სიტყვასიტყვითი აზრიდან. გამოვლენილ ნებათა კონფლიქტის გადაწყვეტის სამართლებრივ საშუალებას წარმოადგენს ნების გამოვლენის განმარტება. ნების გამოვლენის განმარტების აუცილებლობა წარმოიშობა მაშინ, როცა გამოვლენილი ნება ბუნდოვანი, არაზუსტი, ორაზროვანია და გარიგების მონაწილეებს განსხვავებულად ესმით მისი შინაარსი. მოხმობილი ნორმა, შეიცავს ნების გამოვლენის განმარტების ზოგად დირექტივას, რომლის მიზანიც არის გარიგების მონაწილეთათვის სადავოდ ქცეული ნების დადგენა. ამრიგად, განმარტების მიზანი არის არა ნების გამოვლენისათვის ახალი მნიშვნელობის მინიჭება, არამედ გარიგების მონაწილეთა ნების დადგენა. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ხელშეკრულების განმარტების არსი მხარეთა მიერ გამოვლენილი საერთო ნების ნამდვილი შინაარსის, ხელშეკრულების რეალური მიზნის დადგენაში მდგომარეობს. სასამართლო მხარეთა ნამდვილ ნებას ადგენს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ განმარტების პროცესში წარმოიშობა ხელშეკრულების ტექსტში გადმოცემულ დებულებათა შორის წინააღმდეგობა ან შეუსაბამობა. ხელშეკრულების განმარტების საფუძვლებთან დაკავშირებით საინტერესოა ევროპული სახელშეკრულებო სამართლის ძირითადი პრინციპების (დებულებების) 5:101-5:107 მუხლების დანაწესები, კერძოდ, ხელშეკრულება უნდა განიმარტოს მხარეთა საერთო ნების შესაბამისად იმ შემთხვევაშიც კი, თუ იგი განსხვავდება სიტყვასიტყვითი მნიშვნელობისაგან. მხარეთა საერთო ნების დადგენის შეუძლებლობის შემთხვევაში, განმარტების კრიტერიუმად მიიჩნევა ხელშეკრულების მხარეთა მსგავსი გონივრული აზროვნების მქონე პირთა შეფასება მოცემულ გარემოებებში. ხელშეკრულების ცალკეული გამონათქვამი (პირობა) უნდა განიმარტოს იმ მთლიანი ხელშეკრულების ჭრილში, რომელშიც ისინი არის მოცემული (იხ. სუსგ., საქმე Nას-1144-1090-2014, 23.02.2015წ.)

 

6.9. ხელშეკრულებათა განმარტებისას სასამართლო მხედველობაში იღებს ანგარიშსწორებასთან მიმართებით მხარეთა შეთანხმებას, რომელიც ითვალისწინებდა 3 ეტაპად თანხის გადახდას, რაც თავის მხრივ დაკავშირებული იყო ხელშეკრულებით განსაზღვრული სამუშაოს განხორციელებასთან. პირველი ტრანშის გადახდით მყიდველის საკუთრებაში გადავიდა ხელშეკრულებით განსაზღვრული უძრავი ნივთები, ამასთან შეზღუდვა რჩებოდა 8 ქონებაზე, ხოლო მე-2 ტრანშის გადახდის ვალდებულება წარმოიშობოდა კარ-ფანჯრის დამონტაჟებისა და ლიფტის დამონტაჟების შემდგომ, ამავდროულად მეორე ტრანშის გადახდა იპოთეკისა და შეზღუდვისაგან ათავისუფლებდა 4 ქონებას. შესაბამისად, აპელირება დადგენილ ვადაში ქონების ექსპლუატაციაში მიუღებლობასთან მიმართებით ვერ მიიჩნევა მე-2 ტრანშის გადახდისაგან გათავისუფლების საფუძვლად, რასაც ადასტურებს ხელშეკრულების 6.2 მუხლიც, რომელიც მყიდველის მხრიდან პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლებას უკავშირებს პირველი და მეორე ტრანშის გადახდას. ამდენად, ხელშეკრულების მიზნიდან გამომდინარე შემკვეთს (მყიდველს) რეალურად მიღებული აქვს გადახდილი თანხის სანაცვლო შესრულება და მეორე ტრანშის გადაუხდელობის პირობებში არ არსებობს პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლება.

 

6.10. თავდაპირველ სარჩელთან მიმართებით ყურადღება უნდა გამახვილდეს ასევე გარემოებაზე, რომ ექსპლუატაციის ვადა მეორე ხელშეკრულებით დარეგულირდა და მოიცვა პირველი ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადა, რაც ვერ განიმარტება სხვაგვარად, რამეთუ ორივე ხელშეკრულება ეხება ერთსა და იმავე ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლის თარიღს. ამავდროულად, ორივე ხელშეკრულება გაფორმებულია ერთი და იგივე სუბიექტებს შორის და რეალურად ხელშეკრულების შინაარსიდან გამომდინარე მეორე ხელშეკრულებით გამრავლდა პირველი ხელშეკრულებით განსაზღვრული გადასაცემი საგნების რაოდენობა, შესაბამისად სასამართლო მიიჩნევს, რომ ნებისმიერ შემთხვევაში, იმ პირობებშიც კი, თუ საფუძვლიანად მივიჩნევდით პირგასამტეხლოს დაკისრებას, მისი ათვლა 2017 წლის 31 დეკემბრის მოცემულებით გაუმართლებელია და ვერ თავსდება სახელშეკრულებო დათქმაში.

 

6.11. სსკ-ის 369-ე მუხლის შესაბამისად, იმ პირს, რომელსაც ვალდებულება აკისრია ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, შეუძლია უარი თქვას ვალდებულების შესრულებაზე საპასუხო მოქმედების განხორციელებამდე, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა იგი ვალდებული იყო თავისი ვალდებულება წინასწარ შეესრულებინა. მოხმობილ ნორმას „სუსპენზი ურიეფექტი“ გააჩნია, რაც იმას ნიშნავს, რომ „მოვალის“ მიერ შესრულების დაყოვნების უფლების განხორციელებით, ვალდებულებიდან გამომდინარე, ორმხრივი შესრულება ყოვნდება. შესრულება შეიძლება დაყოვნებულ იქნეს იმ ხანგრძლივობით, რომლის განმავლობაშიც არ სრულდება საპასუხო ვალდებულება. მოვალე, რომელიც „სუსპენზიური შესაგებლის“ უფლებას იყენებს, თავისი ვალდებულების შესრულების ვადაგადამცილებლად არ მიიჩნევა, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა მას აღნიშნული ვალდებულება წინასწარ უნდა შეესრულებინა.

 

6.12. სსკ-ის მე-400 მუხლის თანახმად, მოვალის მიერ ვალდებულების შესრულების ვადის გადაცილებად ითვლება, თუ: ა) შესრულებისათვის დადგენილ დროში ვალდებულება არ შესრულდება; ბ) შესრულების ვადის დადგომიდან კრედიტორის მიერ გაფრთხილების შემდეგაც იგი არ ასრულებს ვალდებულებას. 401-ე მუხლის თანახმად კი, ვადა გადაცილებულად არ ჩაითვლება, თუკი ვალდებულება არ შესრულდა ისეთ გარემოებათა გამო, რაც მოვალის ბრალით არ არის გამოწვეული. მხოლოდ ის გარემოება, რომ მხარემ ვალდებულება დაგვიანებით შეასრულა, არ გვაძლევს იმის უფლებას, რომ ეს გარემოება სამართლებრივი თვალსაზრისით მივიჩნიოთ სსკ-ის მე-400 მუხლში მითითებულ გარემოებად. მე-400 მუხლი მართლაც უთითებს, რომ ვალდებულების ვადის გადაცილებად ითვლება შესრულება თუ შესრულებისთვის დადგენილ დროში ვალდებულება არ სრულდება. მაგრამ ამავე კოდექსის 401-ე მუხლი უთითებს, რომ თუ ვალდებულების შეუსრულებლობა მოხდება მოვალის ბრალის გამომრიცხავი გარემოების გამო ვადა გადაცილებულად არ ითვლება. ამ ორი ნორმის ანალიზი ცხადყოფს, რომ ფიზიკურად ვადის გადაცილებასა და სამართლებრივი თვალსაზრისით ვადაგადაცილებას შორის მნიშვნელოვანი განსხვავებაა და იგი დამოკიდებულია იმ გარემოებაზე, თუ რამ განაპირობა ასეთი შედეგი (იხ. სუსგ., საქმე Nას-954-1260-07, 23.01.2008 წ.).

 

6.13. სადავო შემთხვევაში, ქონების შეთანხმებულ ვადაში ექსპლუატაციაში მიღების შესაძლებლობა გამორიცხა თავად შპს ,,თი---------------------მ’’, რამეთუ მისი მხრიდან არ განხორციელებულა ნაკისრი ვალდებულებები, რაც შესაძლებელს გახდიდა ქონების ექსპლუატაციაში მიღებას, კერძოდ ვიტრაჟები კომპანიის მიერ დამონტაჟდა მხოლოდ 2018 წლის ივნისის თვეში, შესაბამისად აღნიშნულის პარალელურად მოთხოვნა 2--- წლის დეკემბერსა, თუ 2018 წლის მარტში ქონების ექსპლუატაციაში მიუღებლობის საფუძვლით პირგასამტეხლოს დაკისრებასთან მიმართებით ვერ მიიჩნევა გამართლებულად. გარდა, აღნიშნულისა შპს ,,თი---------------------’’ მიერ არც ნახაზები მიწოდებულა ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ერთ თვიან ვადაში, რაც ამ მხრივაც გამორიცხავდა ქონების ექსპლუატაციაში მიღებას, რამეთუ მაღალ სართულზე შიდა სამშენებლო სამუშაოების განსახორციელებლად საჭირო იყო ამწე და სატვირთო ლიფტის გამოყენება, რის პარალელურადაც გამორიცხული იყო ექსპლუატაციაში მიღების შესაძლებლობა. ამდენად, კონკრეტული ორი ვალდებულებულების მოსარჩელის მხრიდან დარღვევა დამაბრკოლებელ გარემოებას წარმოადგენდა ქონების ექსპლუატაციაში შესასვლელად, რაც გამორიცხავს დამრღვევი პირის მოთხოვნის რეალიზების შესაძლებლობას.

 

6.14. გარდა მითითებულისა, სასამართლო მიზანშეწონილად მიიჩნევს განმარტოს, რომ შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში შესვლის სამართლებრივი წინაპირობები რეგულირებულია საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 24 მარტის ,,მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ’’ N57 დადგენილებით, რომლის 3.82 მუხლის შესაბამისად, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება არის უფლებამოსილი ორგანოს მიერ სანებართვო პირობების შესაბამისად დასრულებულ მშენებლობაზე ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემა. 19.1 მუხლის შესაბამისად, დადგენილების მიზნებისათვის შენობა-ნაგებობები და სამშენებლო სამუშაოები მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და ექსპლუატაციაში მიღებისათვის იყოფა 5 კლასად:

ა) I კლასი – შენობა-ნაგებობები, რომლებიც მშენებლობის ნებართვას არ საჭიროებს;

ბ) II კლასი – შენობა-ნაგებობები რისკის დაბალი ფაქტორით;

გ) III კლასი – შენობა-ნაგებობები რისკის საშუალო ფაქტორით;

დ) IV კლასი – შენობა-ნაგებობები რისკის მაღალი ფაქტორით;

ე) V კლასი – შენობა-ნაგებობები რისკის მომეტებული ფაქტორით (განსაკუთრებული მნიშვნელობის შენობა-ნაგებობები).

ამავე მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, შენობა-ნაგებობის კლასისადმი მიკუთვნება ხორციელდება ასაშენებელი ან სადემონტაჟო შენობა-ნაგებობის პარამეტრების მიხედვით.

 

6.15. დადგენილების 95-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის შესაბამისად, განხორციელებული მშენებლობის ექსპლუატაციაში მიღება ნიშნავს დასრულებული მშენებლობის სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის საბოლოო დადგენას. ამავე მუხლის მე-3 პუნქტის თანახმად, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება შესაძლებელია, თუ წარმოებული მშენებლობის შედეგად შესრულდა და არ არის დარღვეული სანებართვო პირობებით განსაზღვრული ვალდებულებები.

 

6.16. 97.1 მუხლის თანახმად, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ ან მიღებაზე უარის თქმის შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანო. ნორმის მე-3 პუნქტის ,,დ.ა’’ ქვეპუნქტის თანახმად, IV კლასის შენობა-ნაგებობებისათვის გადაწყვეტილება ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ მიიღება განცხადების წარდგენიდან 30 დღის ვადაში. ამდენად, მოხმობილი ნორმების შესაბამისად, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების თაობაზე მხარეთა შეთანხმება ვერ მიიჩნევა კერძო-სამართლებრივი ხელშეკრულების რეგულირების საგნად (სახელშეკრულებო პირობად) და ვერ წარმოშობს მისი დარღვევისათვის რომელიმე მონაწილე სუბიექტის ვალდებულებას, რამეთუ აღნიშნულთან მიმართებით გადაწყვეტილებას იღებს სათანადო უფლებამოსილების მქონე ადმინისტრაციული ორგანო და ადმინისტრაციული კანონმდებლობის შესაბამისად გამოსცემს შესაბამის ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს. კონკრეტულ შემთხვევაში, ქონების ექსპლუატაციაში მიღების ვადის დარღვევაზე პასუხისმგებელ პირად ვერ განიხილება შპს ,,ჭა-----------’’, რადგანაც თავად ადმინისტრაციულმა ორგანომ შესაბამისი ქმედება განახორციელა დაგვიანებით, რასთან მიმართებითაც შპს ,,ჭა-----------’’-ს არ ძალუძდა მოეხდინა ზემოქმედება. შესაბამისად, აღნიშნული თვალსაზრისითაც გამოირიცხება მოპასუხის პასუხისმგებლობა.

 

6.17. ამასთან, სასამართლო ყურადღების მიღმა ვერ დატოვებს მოსარჩელის პრეტენზიას ვადების დარღვევასთან და ნაკისრი ვალდებულების არაჯეროვან შესრულებასთან მიმართებით და განუმარტავს კონტრაჰენტს, რომ მას ხელშეკრულების საფუძველზე მინიჭებული აქვს უფლება მოშალოს ხელშეკრულება ვალდებულების არაჯეროვანი შესრულებისათვის, ამავდროულად იმ შემთხვევაშიც თუ ხელშეკრულებით არ განისაზღვრებოდა კონკრეტული პასუხისმგებლობა ვალდებულების დარღვევისათვის, კანონით სამოქალაქო სამართლის სუბიექტებს მინიჭებული აქვთ ცალკეული უფლებები მოითხოვონ დარღვეული უფლების აღდგენა, მათ შორის ზიანის არსებობის შემთხვევაში მისი ანაზღაურება, თუმცა მხარე სახელშეკრულებო დათქმის არ არსებობის პირობებში ვერ მოითხოვს პირგასამტეხლოს, რამეთუ მასთან მიმართებით სავალდებულოა მხარეთა წერილობითი შეთანხმება, რაც არსებულ ვითარებაზე ვერ თავსდება.

 

6.18. რაც შეეხება, შეგებებული სარჩელის საფუძვლიანობას, აღნიშნულთან მიმართებით მნიშვნელოვანია დადგინდეს, შესრულებულია თუ არა შპს „ჭა-----------“-ის მიერ ხელშეკრულების მე-2 ტრანშის გადახდის ვალდებულების წარმოშობისათვის განსაზღვრული წინაპირობები (კარ-ფანჯრის დამონტაჟება და ლიფტის გამართული ფუნქციონირება). საკითხის კვლევისათვის მნიშვნელოვანია განიმარტოს ხელშეკრულებათა ის პუნქტები, რომლებითაც გაწერილია მხარეთა ორმხრივი ვალდებულებების შესრულების წინაპირობები. კერძოდ, უდავოა, რომ ორივე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე შემკვეთმა იკისრა მე-2 ტრანშის (ხელშეკრულების საერთო ღირებულების 10%) გადახდის ვალდებულება 2 სამუშაო დღის ვადაში, მას შემდეგ, რაც გამყიდველი შეასრულებდა შემდეგ სამუშაოებს: ა) ხელშეკრულების საფუძველზე მყიდველისათვის საკუთრების უფლებით გადაცემულ ყველა საცხოვრებელ ბინაში დაამონტაჟებდა კარებსა და ფანჯრებს; ბ) ასევე მშენებარე მრავალბინიან სახლში, სადაც განთავსებულია ნასყიდობის საგანი, დამონტაჟდებოდა ლიფტი, მაგრამ არუადრეს იმ დღისა, რაც მყიდველი იპოთეკარისაგან მიიღებდა ,,B--’’ წერილს იმის დასადასტურებლად, რომ ხელშეკრულებაში მითითებული ანგარიშის ნომერი ეკუთვნის გამყიდველს და თავისუფალია მესამე პირების სასარგებლოდ შეზღუდვისაგან.

 

6.19. საქმეზე დადგენილი გარემოებებითა და წარმოდგენილი მტკიცებულებებით, მათ შორის ექსპერტიზის დასკვნით, ოქმით ფაქტების კონსტანტაციის შესახებ და ხარისხის სერთიფიკატებით დასტურდება, რომ შპს ,,ჭა-----------’’-ის მხრიდან ჯეროვნად არის შესრულებული მე-2 ტრანშის გადახდის წარმოშობისათვის გათვალისწინებული წინაპირობები, კერძოდ: 1---------წ. ექსპერტიზის დასკვნაში აღნიშნულია, რომ ქ. თბ--–--–------------------ის მიმდებარედ მშენებარე საცხოვრებელი კორპუსის A, B და C ბლოკში დამონტაჟებულია 6 ერთეული ლიფტი, რომლებიც ექსპერტიზის მსვლელობისას გამართულად ფუნქციონირებდა და ლიფტების ექსპლუატაციის პროცესში რაიმე სახის დეფექტი არ გამოვლენილა. ამავე ექსპერტიზის დასკვნაში მიეთითა, რომ მშენებარე საცხოვრებელი კორპუსის A ბლოკის მე-18 და მე-19 სართულზე, B ბლოკის I, მე-2 და მე-15-21-ე სართულებზე და C ბლოკის I, მე-2, მე-15-21-ე სართულებზე დამონტაჟებულია 6+47+33=86 ერთეული საცხოვრებელი ბინის შესასვლელი კარი. საგულისხმოა, რომ ლიფტის გამართული ფინქციონირება დაადასტურეს ასევე ექსპერტებმა სასამართლო სხდომაზე მიცემული ზეპირი განმარტების ფარგლებშიც. ასევე, ოქმით ფაქტების კონსტანტაციის შესახებ, ცალსახად დასტურდება ლიფტების გამართული ფუნქციონირება. ყოველივე აღნიშნული ადასტურებს მე-2 ტრანშის გადახდის ვალდებულების წარმოშობას, რის გამოც შპს ,,თი-------------------ას 31.08.2017წ. ხელშეკრულებიდან გამომდინარე უნდა დაეკისროს - 496 320.6 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში, ხოლო, 18.12.2018 წლის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე - 329 452 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში.

 

6.20. შეგებებული სარჩელით ასევე მოთხოვნილია მე-2 ტრანშის დაყოვნებისათის პირგასამტეხლო, რასთან მიმართებითაც უნდა აღინიშნოს, რომ მოქმედი კოდექსი აღიარებს და ეფუძნება კერძო სამართლებრივი ურთიერთობის ფუძემდებლურ - ,,pacta sunt servanda-ს’’ (ხელშეკრულება უნდა შესრულდეს) პრინციპს, რომლის თანახმად ხელშეკრულების მხარემ, რომელმაც იკისრა ვალდებულება, უნდა შეასრულოს ხელშეკრულებით მისივე ნებით შეთანხმებული უფლება-მოვალეობები. ამიტომ, შესრულებისათვის დადგენილ დროში მოპასუხის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობა უკვე ვადაგადაცილება და, შესაბამისად, ვალდებულების დარღვევაა, რაც მოსარჩელეს შეთანხმების არსებობისას ანიჭებს პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლებას. ამიტომ, ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულების დარღვევის გამო (შეთანხმებულ ვადაში ვალდებულების შეუსრულებლობა), მხარეებს შორის არსებული წერილობითი შეთანხმების თანახმად, შპს ,,ჭა-----------’’-ს წარმოეშვა პირგასამტეხლოს გადახდის მოთხოვნის უფლება, რაც გამომდინარეობს სსკ-ის 416-418-ე მუხლების დანაწესიდან, რომელიც თავისი არსით წარმოადგენს მოვალის მიერ ნაკისრი ვალდებულების შესრულების უზრუნველყოფის დამატებით საშუალებას.

 

6.21. როგორც აღინიშნა, სსკ-ის 417-ე მუხლის თანახმად, პირგასამტეხლო - მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრული ფულადი თანხა - მოვალემ უნდა გადაიხადოს ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულებისათვის. ამავე კოდექსის 418-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულების მხარეებს შეუძლიათ თავისუფლად განსაზღვრონ პირგასამტეხლო, რომელიც შეიძლება აღემატებოდეს შესაძლო ზიანს, გარდა ამ კოდექსის 625-ე მუხლის მე-8 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევებისა. შეთანხმება პირგასამტეხლოს შესახებ მოითხოვს წერილობით ფორმას. სადავო არაა, რომ მხარეთა შორის არსებობს შეთანხმება პირგასამტეხლოს შესახებ. კერძოდ, ხელშეკრულებათა 6.5 პუნქტით განისაზღვრა, პირგასამტეხლო, მყიდველის მიერ ნასყიდობის შესაბამისი ტრანშის შეთანხმებულ ვადაში გადაუხდელობისათვის, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე, გადაუხდელი თანხის 0.07%-ის ოდენობით. სასამართლო იზიარებს მოსარჩელის პოზიციას იმასთან დაკავშირებით, რომ მოპასუხემ დაარღვია ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება, რაც კრედიტორს ანიჭებს პირგასამტეხლოს უპირობოდ მოთხოვნის უფლებას, რასთან მიმართებითაც უნდა განიმარტოს, რომ პირგასამტეხლო წარმოადგენს სახელშეკრულებო მოთხოვნის შესრულების მიმართ მხარის შესაბამისი ინტერესის უზრუნველყოფის საშუალებას, რომლის გადახდის ვალდებულება, დაკავშირებულია სახელშეკრულებო ვალდებულების დარღვევასთან და რომლის მიზანია, არა მხოლოდ ვალდებულების შესრულების სტიმულირება, არამედ, ვალდებულების დარღვევის მინიმალური ზიანის ანგარიშში პირგასამტეხლოს თანხის ჩათვლა. ფუნქციური დანიშნულებით, მინიმალური ზიანი არ წარმოადგენს ფაქტობრივად დამდგარი ზიანის სრულ ანაზღაურებას, არამედ ესაა თანხა, რომელიც უზრუნველყოფს კრედიტორის მოთხოვნის მინიმალურ დაკმაყოფილებას, სწორედ ამითაა გამართლებული პირგასამტეხლოს სახელშეკრულებო ბუნება. ამასთან, კერძოსამართლებრივი ურთიერთობა მხარეთა თანასწორობაზე დაფუძნებული ურთიერთობაა და კანონი თანაბარ მდგომარეობაში განიხილავს მის სუბიექტებს. ჩვენს შემთხვევაში, მოთხოვნილი პირგასამტეხლოს ოდენობა ვალდებულების მოცულობასთან, დარღვევის ხარისხთან და ვადასთან მიმართებით თანაზომიერი და გონივრულია, რადგან პირგასამტეხლოს მთავარ ფუნქციას სწორედ ზიანის ანაზღაურება წარმოადგენს. ამიტომ, შპს ,,თი-------------------ს’’ ორივე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე შპს ,,ჭა-----------’’-ის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს პირგასამტეხლოს გადახდის ვალდებულებაც. გარდა აღნიშნულისა, კონკრეტულ შემთხვევაში, მოდავე მხარეები წარმოადგენენ მეწარმე სუბიექტებს, რომლებიც, როგორც ფინანსური, ასევე სხვა თვალსაზრისითაც იმყოფებიან თანაბარ საწყისებზე, შესაბამისად, ივარაუდება, რომ მათი მხრიდან პირგასამტეხლოსთან დაკავშირებით არსებული შეთანხმება მიღწეულია თავისუფალი ნების გამოვლენის პირობებში, რის გამოც სასამართლო ამ თვალსაზრისითაც მიზანშეუწონლად მიიჩნევს სსკ-ის 420-ე მუხლით მინიჭებული დისკრეციის ფარგლებში შეამციროს შეთანხმებული პირგასამტეხლო, მით უფრო როცა მხარეს მისი შემცირება არ მოუთხოვია.

 

6.22. შეჯამების სახით უნდა განიმარტოს, რომ ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვეციის მე-6 მუხლით გათვალისწინებული სამართლიანი სასამართლოს უფლების რეალიზება უმეტესწილად დამოკიდებულია და გულისხმობს სასამართლოს მიერ დასაბუთებული, მტკიცებულებათა შეჯერების საფუძველზე მიღებული გადაწყვეტილების მიღებას. მტკიცების ტვირთის როლი განსაკუთრებით ვლინდება სამოქალაქო სამართალწარმოებაში, სადაც მხარეთა ნების ავტონომიას გადამწყვეტი მნიშვნელობა ენიჭება. შესაძლებელია მხარის მოთხოვნა საფუძვლიანი იყოს, მაგრამ შეუძლებელია მხარემ მიიღოს თავისი სასარგებლო გადაწყვეტილება, თუ ვერ დაამტკიცებს თავის სასარგებლო გარემოებებს საპროცესო სამართლით დადგენილი წესით. თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. მოსარჩელემ უნდა ამტკიცოს ის გარემოებები, რომლებზედაც დაფუძნებულია სასარჩელო მოთხოვნა, ხოლო მოპასუხემ გარემოებები, რომლებსაც მისი შესაგებელი ემყარება. მტკიცების ტვირთი დამოკიდებულია არა მხარის როლზე პროცესში, არამედ მოთხოვნის საფუძველზე. (სუსგ, საქმე Nას-589-589-2018, 06.07.2018წ.). მოცემულ შემთხვევაში, შპს ,,ჭა-----------’’-მა უზრუნველყო მისი მტკიცების საგანში შემავალი გარემოებების დადასტურება, რის გამოც მისი მოთხოვნა უნდა დაკმაყოფილდეს სრულად.

 

7. საპროცესო ხარჯები.

 

7.1. სსსკ-ის 55-ე მუხლით გათვალისწინებული ბიუჯეტის შემოსავლის სასარგებლოდ ანგარიშსწორების წინაპირობა არ არსებობს, რის გამოც საპროცესო ხარჯების განაწილების საკითხი უნდა გადაწყდეს 53-ე მუხლის პირველი ნაწილის საფუძველზე, რომლის მიხედვითაც, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. თუ სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, მაშინ ამ მუხლში აღნიშნული თანხა მოსარჩელეს მიეკუთვნება სარჩელის იმ მოთხოვნის პროპორციულად, რომელიც სასამართლოს გადაწყვეტილებით იქნა დაკმაყოფილებული, ხოლო მოპასუხეს - სარჩელის მოთხოვნის იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელზედაც მოსარჩელეს უარი ეთქვა. იმ მხარის წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეულ ხარჯებს, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, სასამართლო დააკისრებს მეორე მხარეს გონივრულ ფარგლებში, მაგრამ არაუმეტეს დავის საგნის ღირებულების 4 პროცენტისა, ხოლო არაქონებრივი დავის შემთხვევაში - განსახილველი საქმის მნიშვნელობისა და სირთულის გათვალისწინებით, 2 000 ლარამდე ოდენობით. ამდენად, თუ მოსარჩელემ სარჩელის აღძვრისას გადაიხადა სახელმწიფო ბაჟი და სასამართლომ მიიღო გადაწყვეტილება სარჩელის დაკმაყოფილების შესახებ, მაშინ ამ ხარჯების გადახდა იმ ოდენობით, რაც მოსარჩელემ შეიტანა სახელმწიფო ბაჟის სახით, დაეკისრება მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ. აღსანიშნავია ისიც, რომ საქმის განხილვის შედეგზეა დამოკიდებული ასევე საადვოკატო მომსახურების საზღაურის ბედიც და დადგენილია, რომ საქმის განხილვასთან დაკავშირებით ადვოკატისათვის გაწეული ხარჯების ანაზღაურება ეკისრება წაგებულ მხარეს (დადგენილი ოდენობის მაქსიმუმის გათვალისწინებით).

 

7.2. განხილული საქმის შედეგის გათვალისწინებით (თავდაპირველი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის გამო) მოპასუხეს (შეგებებული სარჩელის ავტორს) მოსარჩელის მიმართ საპროცესო ხარჯის ნაწილში - ფინანსური პასუხისმგებლობა არ ეკისრება, რაც შეეხება შეგებებული სარჩელის აღძვრისას გადახდილ სახელმწიფო ბაჟს, მისი ანაზღაურების ვალდებულება უნდა დაეკისროს შპს ,,თი-------------------ას’’

 

8. უზრუნველყოფის ღონისძიებასთან დაკავშირებული საკითხები

 

8.1. სსსკ-ის 1991-ე მუხლით რეგულირებულია შემაჯამებელი გადაწყვეტილებით განსაზღვრული შედეგის შესაბამისად - გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების ბედი და დადგენილია, რომ სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისას სასამართლო თავისი გადაწყვეტილებით (განჩინებით) აუქმებს სარჩელთან დაკავშირებით გამოყენებულ უზრუნველყოფის ღონისძიებას, რაც საჩივრდება ამ გადაწყვეტილების (განჩინების) გასაჩივრებისათვის კანონით დადგენილი წესით.

 

8.2. საქმის მასალებით დადგენილია, რომ თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2-.07.2017წ. განჩინებით მოსარჩელის განცხადება სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ და მოპასუხეს აეკრძალა სხვადასხვა უძრავი ნივთის გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა. ამასთან, სადავო არ არის, რომ სარჩელის უზრუნველყოფის საგნის შეცვლის მოთხოვნით სასამართლოს განცხადებით მომართა მოპასუხემ, რომლის საფუძველზეც მოითხოვა აკრძალვას დაქვემდებარებული ნივთების ჩანაცვლება №0--------------- და №0--------------- საკადასტრო კოდის ქვეშ რეგისტრირებული უძრავი ნივთებით, რაც 2018 წლის 27 აგვისტოს განჩინებით დაკმაყოფილდა. ეს განჩინება გასაჩივრების მიუხედავად არ გაუქმებულა, როგორც პირველი ინსტანციის სასამართლოს, ასევე თბილისის სააპელაციო სასამართლოს განჩინებით.

 

8.3. იმის გათვალისწინებით, რომ სარჩელი არ კმაყოფილდება, უნდა გაუქმდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოს 27.08.2018წ. (საქმე №2/22394-18წ.) განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება, რომლითაც მოპასუხეს აეკრძალა ორი ერთეული უძრავი ნივთის გასხვისება და იპოთეკთ დატვირთვა.

 

სარეზოლუციო ნაწილი

 

სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-8, 53-ე, 243-244-ე, 248-249-ე, 257-ე, 2591-ე, 364-ე, 369-ე მუხლებით და

 

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:

 

1. შპს „თი---------------------“ სარჩელი შპს „ჭა-----------“-ის მიმართ პირგასამტეხლოს დაკისრების თაობაზე არ დაკმაყოფილდეს.

 

2. სახელმწიფო ბაჟი გადახდილია.

 

3. გაუქმდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოს 27.08.2018წ. (საქმე №2/22394-18წ.) განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება, რომლითაც შპს „ჭა-----------“-ს აეკრძალა ორი ერთეული უძრავი ნივთის (ს/კ №0---------------; ს/კ №0---------------) გასხვისება და იპოთეკთ დატვირთვა.

 

4. შპს „ჭა-----------“-ის სარჩელი დაკმაყოფილდეს.

 

4.1. შპს „თი-------------------ს“ შპს „ჭა-----------“-ის სასარგებლოდ გადასახდელად დაეკისროს 496 320.6 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში, გადახდის დღეს არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად.

 

4.2. შპს „თი-------------------ს“ შპს „ჭა-----------“-ის სასარგებლოდ გადასახდელად დაეკისროს 2018 წლის 15 ნოემბრიდან გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, პირგასამტეხლო ყოველთვიურად 347.42 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში, გადახდის დღეს არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად.

 

4.3. შპს „თი-------------------ს“ შპს „ჭა-----------“-ის სასარგებლოდ გადასახდელად დაეკისროს 329 452 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში, გადახდის დღეს არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად.

 

5. შპს „თი-------------------ს“ შპს „ჭა-----------“-ის სასარგებლოდ გადასახდელად დაეკისროს 2018 წლის 15 ნოემბრიდან გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, პირგასამტეხლო ყოველდღიურად 230.6 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში, გადახდის დღეს არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად.

 

6. შპს „თი-------------------ს“ შპს „ჭა-----------“-ის სასარგებლოდ გადახდეს 5000 ლარი სარჩელზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის სანაცვლოდ.

 

7. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს სააპელაციო წესით, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატაში დასაბუთებული გადაწყვეტილების ჩაბარებიდან 14 დღის ვადაში სარეზოლუციო ნაწილის მე-8 პუნქტით გათვალისწინებული წესების დაცვით თბილისის საქალაქო სასამართლოს მეშვეობით.

 

8. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე, თუ ის ესწრება გადაწყვეტილების გამოცხადებას ან მისთვის ცნობილია გადაწყვეტილების გამოცხადების თარიღი, ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 30 დღისა, გამოცხადდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 30-ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება და აღდგენა დაუშვებელია.

 

მოსამართლე ლევან მიქაბერიძე