მოსარჩელემ მოითხოვა: ა) ბათილად იქნეს ცნობილი რეგისტრაციის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილება; ბ) ბათილად იქნეს ცნობილი რეგისტრაციის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილება.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 18 მარტის განჩინებით საქმეში მესამე პირად საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილით ჩაერთო მ. ბ-ა და ნ. ნ-ი.

2. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2020 წლის 17 ნოემბრის გადაწყვეტილებით რ. რ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ა) 2004 წლის 15 აპრილს საჯარო რეესტრში აღირიცხა გ. ტ-ის საკუთრების უფლება გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 3800 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე საკადასტრო კოდით ... . აღნიშნული მიწის ნაკვეთის შესახებ შპს „...ის“ მიერ მომზადებული საკადასტრო რუკის მიხედვით, იგი შედგებოდა 0,20 ჰა და 0,18 ჰა მიწის ნაკვეთებისაგან, რომელთა შორის მდებარეობდა პ-ის მიწის ნაკვეთი (დასავლეთით - გ. ტ-ის 0,20 ჰა მიწის ნაკვეთი, მის აღმოსავლეთით პ-ის ნაკვეთი, ხოლო პ-ის ნაკვეთის აღმოსავლეთით - გ. ტ-ის 0,18 ჰა მიწის ნაკვეთი), ჩრდილოეთით, სამხრეთით და აღმოსავლეთით - გზა, ხოლო დასავლეთით - მ-ის მიწის ნაკვეთი; ბ) 2004 წლის 16 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულებით (სანოტარო აქტი №...) გ. ტ-მა კუთვნილი, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, 0,38 ჰა №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთიდან 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთი მიყიდა გ. გ-ს. ნასყიდობის ხელშეკრულება ნასყიდობის საგნის მდებარეობის შესახებ კონკრეტულ მონაცემებს არ შეიცავს. 2004 წლის 16 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულების (სანოტარო აქტი №...) საფუძველზე გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 0,10 ჰა მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით ..., 2004 წლის 3 მაისს საჯარო რეესტრში გ. გ-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა, ხოლო გ. ტ-ის საკუთრებაში დარჩა 0,28 ჰა მიწის ნაკვეთი საკადასტრო კოდით ... (ამ სახით რეგისტრაციის თარიღი 2005 წლის 6 აპრილი). გ. გ-ის უფლების შესახებ სარეგისტრაციო მოწმობაზე დატანილი საკადასტრო გეგმის მიხედვით, გ. გ-ის საკუთრებად დარეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთს დასავლეთით და ჩრდილოეთით ესაზღვრებოდა გ. ტ-ის მიწის ნაკვეთი, აღმოსავლეთით - პ-ის მიწის ნაკვეთი, ხოლო სამხრეთით - გზა; გ) 2005 წლის 9 აგვისტოსა და 11 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულებებით გ. ტ-მა კუთვნილი, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, 0,28 ჰა №... (წინა ნომერი ...) საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთიდან 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთი მიყიდა თ. მ-ეს, ხოლო 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთი - მ. ბ-ას. გ. ტ-სა და თ. მ-ეს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება (სანოტარო აქტი №...) ნასყიდობის საგნის მდებარეობის შესახებ კონკრეტულ მონაცემს არ შეიცავს. გ. ტ-სა და მ. ბ-ას შორის გაფორმებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე (2005 წლის 11 აგვისტოს სანოტარო აქტი №...) დართული საკადასტრო რუკის მიხედვით კი, მ. ბ-ამ შეიძინა საკუთრების უფლება პ-ის მიწის ნაკვეთის დასავლეთით მდებარე, გ. ტ-ის მიწის ნაკვეთის სამხრეთ ნაწილზე. შესაბამისად, ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე დართული, შპს „...ის“ მიერ შესრულებული საკადასტრო რუკის მიხედვით, მ. ბ-ას მიერ შეძენილ მიწის ნაკვეთს დასავლეთით ესაზღვრებოდა მ-ის მიწის ნაკვეთი, ჩრდილოეთით - გ. ტ-ის ნაკვეთი, აღმოსავლეთით - პ-ის მიწის ნაკვეთი, ხოლო სამხრეთით - გზა. 2005 წლის 11 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულების (სანოტარო აქტი №...) საფუძველზე, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით ..., საჯარო რეესტრში მ. ბ-ას საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა; დ) 2007 წლის 1 ოქტომბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებით (სანოტარო აქტი №...) გ. გ-მა კუთვნილი, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მქონე 0,10 ჰა მიწის ნაკვეთი მიყიდა რ. რ-ს. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მქონე 0,10 ჰა მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრში 2007 წლის 12 ოქტომბერს რ. რ-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა; ე) 2009 წლის 6 ოქტომბერს მ. ბ-ამ მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს №... განცხადებით, რომლითაც მის კუთვნილ, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე რეგისტრირებული მონაცემების დაზუსტება მოითხოვა წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის მიხედვით; ვ) სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილებით მ. ბ-ას 2009 წლის 6 ოქტომბრის №... განცხადება დაკმაყოფილდა და მ. ბ-ას კუთვნილი, ...ში მდებარე 1001 კვ.მ მიწის ნაკვეთი საჯარო რეესტრში აღირიცხა დაზუსტებული მონაცემებით საკადასტრო კოდით №...; ზ) 2009 წლის 28 ოქტომბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებით მ. ბ-ამ საკუთრების უფლება ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის 1001 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე ნ. ნ-ს გადასცა. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილებით ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მქონე 1001 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე ნ. ნ-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა; თ) 2017 წლის 13 ოქტომბერს რ. რ-მა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს №... განცხადებით მიმართა, რომლითაც კუთვნილ, ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად დაზუსტებული მონაცემების რეგისტრაცია მოითხოვა. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 21 მარტის №... გადაწყვეტილებით რ. რ-ს მიეთითა, რომ მის მიერ მოთხოვნილი რეგისტრაციისათვის წარსადგენი იყო უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და სარეგისტრაციოდ წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთის იდენტურობის თაობაზე დოკუმენტი - მომიჯნავე ან/და მიმდებარე ნაკვეთების მესაკუთრეების განცხადებები ან მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლის აქტი. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 24 აპრილის №... გადაწყვეტილებით რ. რ-ის განცხადებაზე შეწყდა სარეგისტრაციო წარმოება სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი დოკუმენტის წარუდგენლობის გამო „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 22-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის საფუძველზე.

სასამართლომ მიიჩნია, რომ საქმეზე წარმოდგენილი მტკიცებულებებით არ დასტურდება რ. რ-ის საკუთრების უფლება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... და 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილებებით გათვალისწინებულ მიწის ნაკვეთზე და არ ირკვევა, რომ დასახელებული გადაწყვეტილებები ზღუდავს მოსარჩელის უფლებას. სარჩელის მიხედვით, სადავო გადაწყვეტილებებით განხორციელებულმა რეგისტრაციებმა მოიცვა რ. რ-ის კუთვნილი, ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთი, რის დასადასტურებლადაც წარმოდგენილ იქნა სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2018 წლის 29 ოქტომბრის დასკვნა. აღნიშნული დასკვნის მიხედვით: „ქალაქ თბილისში, ...ში, რ. რ-ის საკუთრებაში არსებული №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული 0,10 ჰა (1000 კვ.მ) ფართის მქონე სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების (დაუზუსტებელი) მიწის ნაკვეთი, ექსპერტიზაზე წარმოდგენილი დოკუმენტაციის შესაბამისად, მდებარეობს საჯარო რეესტრში №... საკადასტრო კოდით (მესაკუთრე გ. პ-ე) რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის სამხრეთით, აღნიშნული საკვლევი მიწის ნაკვეთის ნაწილი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია №... საკადასტრო კოდით, ხოლო ნაწილი წარმოადგენს დაურეგისტრირებელ ფართობს“. დასახელებული დასკვნის მიხედვით, იგი ეფუძნება შემდეგი დოკუმენტების კვლევას: 1) გარდაბნის რაიონული სასამართლოს 2004 წლის 25 მარტის გადაწყვეტილება (საქმეზე №3-25), რომლითაც გარდაბნის რაიონის მიწის მართვის სარეგისტრაციო სამსახურს დაევალა, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, გ. ტ-ის მფლობელობაში არსებული 3800 კვ.მ მიწის ნაკვეთი საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით დარეგისტრირებულიყო გ. ტ-ის საკუთრებად; 2) 2004 წლის 15 აპრილით დათარიღებული მიწის (უძრავი ქონების) სააღრიცხვო ბარათი (საკადასტრო კოდი ...), რომლის თანახმად, გარდაბნის რაიონში, ...ში, მდებარე 3800 კვ.მ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს წარმოადგენდა გ. ტ-ი; 3) გ. ტ-ის დაკვეთით შპს „...ის“ მიერ შესრულებული, გარდაბნის რაიონში, ...ში მდებარე 3800 კვ.მ მიწის ნაკვეთის საკადასტრო რუკა; 4) 2004 წლის 16 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც გ. ტ-მა მის საკუთრებაში არსებული, გარდაბნის რაიონში, ...ში მდებარე №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული 0,38 ჰა ფართის მქონე მიწის ნაკვეთიდან 0,10 ჰა მიყიდა გ. გ-ს; 6) 2004 წლის 3 მაისით დათარიღებული, საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის მიწის (უძრავი ქონების) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობა (საკადასტრო კოდი ...), რომლის თანახმად, გარდაბნის რაიონში, ...ში მდებარე 0,10 ჰა დაუზუსტებელი მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს წარმოადგენდა გ. გ-ი; 7) 2007 წლის 1 ოქტომბრის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც გ. გ-მა კუთვნილი, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთი მიყიდა რ. რ-ს; 8) 2017 წლის 12 ოქტომბრით დათარიღებული ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე. აღნიშნული მტკიცებულებების განხილვისა და ობიექტის ადგილზე შესწავლის შედეგად, საექსპერტო დასკვნის სამოტივაციო ნაწილის მიხედვით, მოხდა 2004-2005 წლების საკადასტრო გეგმისა და საკადასტრო რუკის გაორიენტირება საქართველოში მოქმედ გეოდეზიურ UTM კოორდინატთა სისტემაში (ექსპერტის შენიშვნით, 2004-2005 წლების საკადასტრო ნახაზების ზუსტი გაორიენტირება არსებულ მდგომარეობასთან ვერ მოხერხდა სათანადო კოორდინატების არქონის გამო, თუმცა ამას ხელი არ შეუშლია არსებული დასკვნის დადგენაში), შპს „...ის“ მიერ შედგენილ საკადატრო რუკაზე დატანილი გზები და ნაგებობები შეესაბამებოდა საკვლევ ტერიტორიაზე არსებულ სავალ ნაწილებს და ნაგებობებს, საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობის მონაცემების მეშვეობით კი გაირკვევა, რომ რ. რ-ის საკუთრებაში არსებული №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთი მდებარეობდა საჯარო რეესტრში №... საკადასტრო კოდით გ. პ-ის საკუთრებაში არსებული მისი ნაკვეთის სამხრეთით. ამდენად, 2018 წლის 29 ოქტომბრის ექსპერტიზის დასკვნით მოსარჩელის კუთვნილი, დაუზუსტებელი მონაცემებით №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის მდებარეობის შესახებ დასკვნები გაკეთებულია შპს „...ის“ მიერ შესრულებული საკადასტრო აზომვის მონაცემებისა და 2004 წლის 3 მაისით დათარიღებული, საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის მიწის (უძრავი ქონების) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობის (გ. გ-ის უფლებაზე) საფუძველზე, თუმცა, ბუნდოვანია აღნიშნული სარეგისტრაციო მოწმობის მონაცემების საფუძვლები, რამეთუ გ. ტ-სა და გ. გ-ს შორის გაფორმებული ხელშეკრულება არ შეიცავს კონკრეტულ მონაცემებს ნასყიდობის საგნის მდებარეობასთან დაკავშირებით, ამასთან, სარეგისტრაციო მოწმობის მონაცემები შეუსაბამოა გ. ტ-ის კუთვნილი, 3800 კვ.მ მიწის ნაკვეთის გამიჯვნის შესაძლო გონივრულ ვარიანტებთან, შპს „...ის“ მიერ შესრულებული საკადასტრო გეგმის მხედველობაში მიღებით, განსხვავებით გ. ტ-სა და მ. ბ-ს შორის გაფორმებული ხელშეკრულების მონაცემებისა, გ. ტ-ის მიერ მ. ბ-აზე გასხვისებული მიწის ნაკვეთის მდებარეობის შესახებ, რაც სრულ შესაბამისობაშია გ. ტ-ის კუთვნილი მიწის ნაკვეთისა და მისი გამიჯნვის შესახებ შპს „...ის“ მიერ შესრულებული საკადასტრო გეგმის მონაცემებთან და ეწინააღმდეგება გ. გ-ის სარეგისტრაციო მოწმობის მონაცემებს. მიუხედავად აღნიშნულისა, მ. ბ-ასა და გ. ტ-ს შორის გაფორმებული ხელშეკრულება, ისევე, როგორც მის შესაბამისად განხორციელებული რეგისტრაცია მოსარჩელის მიერ არ არის გამხდარი სადავოდ, რაც, ასევე, არასარწმუნოს ხდის მოსარჩელის მტკიცებას მისი კუთვნილი მიწის ნაკვეთის მდებარეობასთან დაკავშირებით. ამასთან, დადგენილია, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 21 მარტის №... გადაწყვეტილებითა და 2018 წლის 24 აპრილის №... გადაწყვეტილებით რ. რ-ის კუთვნილი, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთის დაზუსტების შესახებ მოთხოვნა უარყოფილ იქნა სწორედ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი მიწის ნაკვეთისა და უფლების დამდგენი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთის იდენტურობის დადგენის შეუძლებლობის მოტივით - მარეგისტრირებელ ორგანოს ვერ წარედგინა საამისოდ საჭირო მტკიცებულება - შესაბამისი მუნიციპალიტეტის გამგეობის აქტი ან მომიჯნავე/მიმდებარე მიწის ნაკვეთების მესაკუთრეების განცხადებები. განსახილველი სარჩელის საფუძვლად წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნა კი, როგორც აღნიშნა, არ შეიცავს საამისოდ საჭირო მონაცემებს.

სასამართლომ აღნიშნა, რომ მ. ბ-ამ 2009 წლის 2 ოქტომბერს განცხადებით მიმართა მარეგისტრირებელ ორგანოს კუთვნილი, №... საკადასტრო კოდით დაუზუსტებელი მონაცემებით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საზღვრების დაზუსტების მოთხოვნით, წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად. არ ირკვეოდა წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შეუსაბამობა დაუზუსტებელ და უფლების დამდგენი დოკუმენტის მონაცემებთან, საამისო მტკიცება არც მოსარჩელის მხრიდან ყოფილა წარმოდგენილი, რის გამოც მარეგისტრირებელ ორგანოს არ ჰქონდა მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველი. აღსანიშნავია, რომ მოსარჩელის მტკიცება გულისხმობს სადავო აქტით დარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთით მისი კუთვნილი, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთის გადაფარვას, თუმცა, მისივე მტკიცებიდან გამომდინარე, წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნის მიხედვით, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთი გადაფარული უნდა ყოფილიყო ასევე, №... მიწის ნაკვეთის დაუზუსტებელი რეგისტრაციითაც, რამეთუ გ. პ-ის კუთვნილ მიწის ნაკვეთთან მიმართებით გაორიენტირებით ამ ნაკვეთს ერთი სახით ესაზღვრებოდა როგორც მ. ბ-ას კუთვნილი №... მიწის ნაკვეთი, ასევე, №... მიწის ნაკვეთი, თუმცა შესაბამისი აქტი დაუზუსტებელი რეგისტრაციის შესახებ, ისევე როგორც მისი საფუძველი - ნასყიდობის ხელშეკრულება არ არის სადავო. ამდენად, დაუსაბუთებელია მოსარჩელის პრეტენზიები სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილების მიმართ. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილებასთან დაკავშირებული დასკვნები მეტყველებს, ასევე ამავე სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილების კანონმდებლობასთან შესაბამისობასა და მის მიმართ წარმოდგენილი პრეტენზიების უსაფუძვლობაზე.

3. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2020 წლის 17 ნოემბრის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გასაჩივრდა რ. რ-ის მიერ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2022 წლის 5 ივლისის საოქმო განჩინებით საქმეში საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-16 მუხლის მე-2 ნაწილით ჩაბმულ იქნა სს „... ბანკი“.

4. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 9 მარტის განჩინებით არ დაკმაყოფილდა რ. რ-ის სააპელაციო საჩივარი. უცვლელი დარჩა მოცემულ საქმეზე თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2020 წლის 17 ნოემბრის გადაწყვეტილება.

სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე: ა) საჯარო რეესტრში 2004 წლის 15 აპრილს აღირიცხა გ. ტ-ის საკუთრების უფლება გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 3800 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით №.... აღნიშნული მიწის ნაკვეთის შესახებ შპს „...ის“ მიერ მომზადებული საკადასტრო რუკის მიხედვით, იგი შედგებოდა 0,20 ჰა და 0,18 ჰა მიწის ნაკვეთებისაგან, რომელთა შორის მდებარეობდა პ-ის მიწის ნაკვეთი (დასავლეთით - გ. ტ-ის 0,20 ჰა მიწის ნაკვეთი, მის აღმოსავლეთით პ-ის ნაკვეთი, ხოლო პ-ის ნაკვეთის აღმოსავლეთით - გ. ტ-ის 0,18 ჰა მიწის ნაკვეთი), ჩრდილოეთით, სამხრეთით და აღმოსავლეთით - გზა, ხოლო დასავლეთით - მ-ის მიწის ნაკვეთი; ბ) 2004 წლის 16 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულებით (სანოტარო აქტი №...) გ. ტ-მა კუთვნილი, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, 0,38 ჰა, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთიდან 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთი მიყიდა გ. გ-ს. ნასყიდობის ხელშეკრულება ნასყიდობის საგნის მდებარეობის შესახებ კონკრეტულ მონაცემებს არ შეიცავდა. 2004 წლის 16 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულების (სანოტარო აქტი №...) საფუძველზე, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 0,10 ჰა მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით №..., 2004 წლის 3 მაისს საჯარო რეესტრში გ. გ-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა, ხოლო გ. ტ-ის საკუთრებაში დარჩა 0,28 ჰა მიწის ნაკვეთი საკადასტრო კოდით №... (ამ სახით რეგისტრაციის თარიღი 2005 წლის 6 აპრილი). გ. გ-ის უფლების შესახებ სარეგისტრაციო მოწმობაზე დატანილი საკადასტრო გეგმის მიხედვით, გ. გ-ის საკუთრებად დარეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთს დასავლეთით და ჩრდილოეთით ესაზღვრებოდა გ. ტ-ის მიწის ნაკვეთი, აღმოსავლეთით - პ-ის მიწის ნაკვეთი, ხოლო სამხრეთით - გზა; გ) 2005 წლის 9 აგვისტოს და 11 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულებებით გ. ტ-მა კუთვნილი, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, 0,28 ჰა №... (წინა ნომერი ...) საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთიდან 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთი მიყიდა თ. მ-ეს, ხოლო 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთი - მ. ბ-ას. გ. ტ-სა და თ. მ-ეს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება (სანოტარო აქტი №...) ნასყიდობის საგნის მდებარეობის შესახებ კონკრეტულ მონაცემს არ შეიცავდა, გ. ტ-სა და მ. ბ-ას შორის გაფორმებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე (2005 წლის 11 აგვისტოს სანოტარო აქტი №...) დართული საკადასტრო რუკის მიხედვით კი, მ. ბ-ამ შეიძინა საკუთრების უფლება პ-ის მიწის ნაკვეთის დასავლეთით მდებარე, გ. ტ-ის მიწის ნაკვეთის სამხრეთ ნაწილზე. შესაბამისად, ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე დართული, შპს „...ის“ მიერ შესრულებული საკადასტრო რუკის მიხედვით, მ. ბ-ას მიერ შეძენილ მიწის ნაკვეთს დასავლეთით ესაზღვრებოდა მ-ის მიწის ნაკვეთი, ჩრდილოეთით - გ. ტ-ის ნაკვეთი, აღმოსავლეთით - პ-ის მიწის ნაკვეთი, ხოლო სამხრეთით - გზა. 2005 წლის 11 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულების (სანოტარო აქტი №...) საფუძველზე, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით №..., საჯარო რეესტრში მ. ბ-ას საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა; დ) 2007 წლის 1 ოქტომბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებით (სანოტარო აქტი №...) გ. გ-მა კუთვნილი, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მქონე 0,10 ჰა მიწის ნაკვეთი მიყიდა რ. რ-ს. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მქონე 0,10 ჰა მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრში 2007 წლის 12 ოქტომბერს რ. რ-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა; ე) მ. ბ-ამ 2009 წლის 6 ოქტომბერს მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს №... განცხადებით, რომლითაც მის კუთვნილ, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე რეგისტრირებული მონაცემების დაზუსტება მოითხოვა წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის მიხედვით; ვ) სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილებით მ. ბ-ას 2009 წლის 6 ოქტომბრის №... განცხადება დაკმაყოფილდა და მ. ბ-ას კუთვნილი, ...ში მდებარე 1001 კვ.მ მიწის ნაკვეთი საჯარო რეესტრში აღირიცხა დაზუსტებული მონაცემებით საკადასტრო კოდით №...; ზ) 2009 წლის 28 ოქტომბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებით მ. ბ-ამ საკუთრების უფლება ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის 1001 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე ნ. ნ-ს გადასცა. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილებით ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის 1001 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე ნ. ნ-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა; თ) რ. რ-მა 2017 წლის 13 ოქტომბერს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს №... განცხადებით მიმართა, რომლითაც კუთვნილ, ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად დაზუსტებული მონაცემების რეგისტრაცია მოითხოვა. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 21 მარტის №... გადაწყვეტილებით რ. რ-ს მიეთითა, რომ მის მიერ მოთხოვნილი რეგისტრაციისათვის წარსადგენი იყო უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და სარეგისტრაციოდ წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთის იდენტურობის თაობაზე დოკუმენტი - მომიჯნავე ან/და მიმდებარე ნაკვეთების მესაკუთრეების განცხადებები ან მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლის აქტი. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 24 აპრილის №... გადაწყვეტილებით რ. რ-ის განცხადებაზე შეწყდა სარეგისტრაციო წარმოება სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი დოკუმენტის წარუდგენლობის გამო „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 22-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის საფუძველზე.

სააპელაციო პალატის განმარტებით, მოცემულ საქმეზე წარმოდგენილი მტკიცებულებებით არ დასტურდება რ. რ-ის საკუთრების უფლება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... და 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილებით გათვალისწინებულ მიწის ნაკვეთზე და არ ირკვევა, რომ დასახელებული გადაწყვეტილებები ზღუდავს მოსარჩელის უფლებას, რაც გამორიცხავს ამ აქტების ბათილად ცნობის შესაძლებლობას. ამასთან, მოსარჩელემ მატერიალური კანონმდებლობით გათვალისწინებული შესაბამისი მტკიცებულებებით ვერ დაასაბუთა სადავო აქტების უკანონობა. ადმინისტრაციულმა ორგანომ სათანადოდ მოახდინა წარდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის განხილვა-გამოკვლევა და სადავო გადაწყვეტილება მიიღო საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების სრულყოფილად გამოკვლევისა და შეფასების შედეგად.

სააპელაციო პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მითითება, რომ 2018 წლის 29 ოქტომბრის ექსპერტიზის დასკვნით მოსარჩელის კუთვნილი, დაუზუსტებელი მონაცემებით, №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის მდებარეობის შესახებ დასკვნები გაკეთებულია შპს „...ის“ მიერ შესრულებული საკადასტრო აზომვის მონაცემებისა და 2004 წლის 3 მაისით დათარიღებული, საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის მიწის (უძრავი ქონების) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობის (გ. გ-ის უფლებაზე) საფუძველზე, თუმცა, ბუნდოვანია, აღნიშნული სარეგისტრაციო მოწმობის მონაცემების საფუძვლები, რამეთუ გ. ტ-სა და გ. გ-ს შორის გაფორმებული ხელშეკრულება არ შეიცავდა კონკრეტულ მონაცემებს ნასყიდობის ობიექტის მდებარეობასთან დაკავშირებით. ამასთან, სარეგისტრაციო მოწმობის მონაცემები შეუსაბამო იყო გ. ტ-ის კუთვნილი 3800 კვ.მ მიწის ნაკვეთის გამიჯვნის შესაძლო გონივრულ ვარიანტებთან, შპს „...ის“ მიერ შესრულებული საკადასტრო გეგმის მხედველობაში მიღებით, განსხვავებით გ. ტ-სა და მ. ბ-ს შორის გაფორმებული ხელშეკრულების მონაცემებისა გ. ტ-ის მიერ მ. ბ-აზე გასხვისებული მიწის ნაკვეთის მდებარეობის შესახებ, რაც სრულ შესაბამისობაში იყო გ. ტ-ის კუთვნილი მიწის ნაკვეთისა და მისი გამიჯვნის შესახებ შპს „...ის“ მიერ შესრულებული საკადასტრო გეგმის მონაცემებთან და ეწინააღმდეგებოდა გ. გ-ის სარეგისტრაციო მოწმობის მონაცემებს. მიუხედავად აღნიშნულისა, მ. ბ-ასა და გ. ტ-ს შორის გაფორმებული ხელშეკრულება, ისევე, როგორც მის შესაბამისად განხორციელებული რეგისტრაცია მოსარჩელის მიერ არ ყოფილა გამხდარი სადავოდ, რის გამოც არ უნდა იქნეს გაზიარებული მოსარჩელის მითითება სადავო მიწის ნაკვეთის მდებარეობასთან დაკავშირებით.

სააპალაციო პალატამ ყურადღება გაამახვილა მთაწმინდის რაიონის გამგეობის პირველადი სტრუქტურული ერთეულის ხელმძღვანელის 2018 წლის 15 მარტის წერილზე, რომლითაც მან სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს განუმარტა შემდეგი: „ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მთაწმინდის რაიონის გამგეობაში შემოსულ თქვენს 2017 წლის 4 დეკემბრის №512205 წერილთან დაკავშირებით, რომლითაც მოთხოვნილია რ. რ-ის (პ/ნ ...) №... სარეგისტრაციო განცხადებით წარმოდგენილი უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობის დადასტურება, გაცნობებთ, რომ განმცხადებელმა ვერ შეძლო ვერც მოსაზღვრე მიწის ნაკვეთების მესაკუთრეების/მართლზომიერი მფლობელების და ვერც ამზომველის წარმოდგენა. აქედან გამომდინარე, გამგეობა მოკლებულია შესაძლებლობას, დაადასტუროს იდენტურობა“.

სასამართლოს მოსაზრებით, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 21 მარტის №... გადაწყვეტილებითა და 2018 წლის 24 აპრილის №... გადაწყვეტილებით რ. რ-ის კუთვნილი, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთის დაზუსტების შესახებ მოთხოვნა უარყოფილ იქნა სწორედ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი მიწის ნაკვეთისა და უფლების დამდგენი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთის იდენტურობის დადგენის შეუძლებლობის მოტივით, მარეგისტრირებელ ორგანოს ვერ წარედგინა საამისოდ საჭირო მტკიცებულება - შესაბამისი მუნიციპალიტეტის გამგეობის აქტი ან მომიჯნავე/მიმდებარე მიწის ნაკვეთების მესაკუთრეების განცხადებები. განსახილველი სარჩელის საფუძვლად წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნა კი, როგორც აღნიშნა, არ შეიცავდა საამისოდ საჭირო მონაცემებს.

5. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 9 მარტის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა რ. რ-მა.

საკასაციო საჩივრის თანახმად, სააგენტოს სადავო გადაწყვეტილებით, იმგვარად იქნა რეგისტირებული ნაკვეთის საზღვრები დაზუსტებული საკადასტრო მონაცემებით, რომ მან მოიცვა მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული ნაკვეთის უდიდესი ნაწილი. მართალია, მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული ნაკვეთი რეგისტირირებული იყო დაუზუსტებელი სახით, მაგრამ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო სადავო რეგისტრაციის პროცესში ვალდებული იყო დაეცვა მასთან არსებული მონაცემების ურთიერთშესაბამისობა. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი განსაზღვრავს საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას. აღნიშნული ვრცელდება არა მხოლოდ საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიმართ, არამედ საჯარო რეესტრში არსებული სარეგისტრაციო ჩანაწერების, მათ შორის, იქ დაცული საკადასტრო რუკების, გეგმების და სხვა დოკუმენტაციის მიმართ. საჯარო რეესტრში დაცული იყო მოსარჩელის ნაკვეთის სარეგისტრაციო მონაცემები, სააღრიცხვო ბარათი, საკადასტრო რუკა, სადაც დატანილი იყო მისი ნაკვეთის მონაცემები, ინფორმაცია მომიჯნავე ნაკვეთების შესახებ და სააგენტო ვალდებული იყო სადავო რეგისტრაციების დროს გამოეკვლია მოსარჩელის საკუთრების უფლება. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს გარემოებათა ყოველმხრივი გამოკვლევის შედეგად ჰქონდა სრული შესაძლებლობა დაედგინა, თუ სად მდებარეობდა მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული ნაკვეთი. შეეძლო დაედგინა, რომ მოთხოვნილ ნაკვეთზე უკვე რეგისტრირებული იყო მოსარჩელის საკუთრების უფლება, რაც გამორიცხავდა მესამე პირთა საკუთრების უფლების დღეის მდგომარეობით არსებული სახით რეგისტრაციას. საჯარო რეესტრში უძრავ ნივთზე უფლების რეგისტრაციით სახელმწიფო იცავს ბრუნვის მონაწილეებს არაკეთილსინდისიერი გარიგებებისგან, ასევე უზრუნველყოფს პირის საკუთრების უფლების გარანტირებულობას. ნივთზე საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია უძრავ ნივთს ანიჭებს სტატუსს, რომლის ადეკვატური სამართლებრივი შედეგების მიმართ დაინტერესებულ პირს, ამ შემთხვევაში მოსარჩელეს, გააჩნდა კანონიერი ნდობა.

კასატორის მოსაზრებით, ვინაიდან უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული უფლება გამორიცხავს იმავე ნივთზე სარეგისტრაციოდ წარდგენილი უფლების რეგისტრაციას, მარეგისტრირებელი ორგანო ასეთ შემთხვევაში უნდა იღებდეს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოებაზე უარის თქმის შესახებ. შესაბამისად, ადმინისტრაციულ ორგანოს, მესამე პირის სახელზე ნაკვეთის რეგისტრაციამდე, უნდა გამოეკვლია ნაკვეთის სხვა პირის სახელზე რეგისტრაციის არსებობა, შეედარებინა სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტაცია მასთან დაცულ დოკუმენტაციასთან, ქაღალდზე შესრულებულ საკადასტრო მონაცემებთან თუ სააღრიცხვო ბარათებთან და ამონაწერებთან, სარწმუნოდ დაედგინა საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ფაქტები და არ დაეშვა ერთი ნაკვეთის მიმართ ორი ურთიერთსაწინააღმდეგო ჩანაწერის არსებობა. გადამოწმების ვალდებულება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს უფრო მაღალი ხარისხით წარმოეშობა იმის გათვალისწინებითაც, რომ უპირატესად სახელდობრ თავად მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის არის ცნობილი რეესტრში რეგისტრირებული ყველა მიწის ნაკვეთის ელექტრონული სისტემით აღურიცხაობის შესახებ. კანონმდებლობა არ გამორიცხავს დაუზუსტებელი რეგისტრაციის არსებობას, შესაბამისად, რეგისტრაციის არსებობის გადამოწმება მხოლოდ ელექტრონული ნახაზის მეშვეობით, არ ადასტურებს ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ საქმის გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების საფუძველზე გადაწყვეტილების მიღებას. აღნიშნული ყოველგვარ აზრს უკარგავს დაუზუსტებელ რეგისტრაციას. რეესტრის სამსახური ვალდებული იყო გამოეკვლია ნაკვეთზე სხვა რეგისტრაციის არსებობა, ასევე, სზაკ-ის 95-ე მუხლის შესაბამისად დაინტერესებული მხარისათვის ეცნობებინა წარმოების დაწყების შესახებ, მიეცა მისთვის აზრის გამოთქმის შესაძლებლობა.

კასატორის განმარტებით, განსახილველ შემთხვევაში, განსაკუთრებული ყურადღება უნდა გამახვილდეს რეგისტრაციის რიგითობაზე, კერძოდ, სადავო ნაკვეთზე, პირველად, ჯერ კიდევ 2004 წელს, საკუთრების უფლება რეგისტრირებულ იქნა იმ პირზე, ვისგანაც მოსარჩელემ შეიძინა მიწის ნაკვეთი (შედგა მიწის ნაკვეთის სააღრიცხვო ბარათი, სარეგისტრაციო მოწმობა თანდართული საკადასტრო გეგმით). რაც შეეხება მ. ბ-ას საკუთრების უფლებას, რეგისტრაცია განხორციელდა 2005 წელს, ხოლო ნაკვეთის დაზუსტებული რეგისტრაცია განხორციელდა 5 წლის შემდეგ, 2009 წელს. უფლებათა კონკურენციის შემთხვევაში უპირატესობა ენიჭება უფრო ადრე განხორციელებულ რეგისტრაციას, რამდენადაც წინმსწრები რეგისტრაციის არსებობა გამორიცხავს შემდგომი რეგისტრაციის არსებობას.

კასატორის მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლო სწორად მიუთითებს, რომ №... მიწის ნაკვეთზე 2004 წლის 3 მაისს საჯარო რეესტრში გ. გ-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე. შესაბამისად, სასამართლოს უნდა დაედგინა უმნიშვნელოვანესი გარემოება, რომ ზემოაღნიშნულის შედეგად 2004 წლის 3 მაისს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ შედგენილ და გაცემულ იქნა მიწის ნაკვეთის სააღრიცხვო ბარათი (თარიღი 3.05.04, განაცხადის რეგისტრაციის ნომერი ...). ამავე დღეს, საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის მიერ შედგენილ და გაცემულ იქნა მიწის (უძრავი ქონების) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობა თანდართული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო გეგმით (მომიჯნავე ნაკვეთების მითითებით) ანალოგიური განაცხადის ნომრით - ... (მიწის საკადასტრო კოდი ...), რაც იდენტურია მიწის სააღრიცხვო ბარათის სარეგისტრაციო ნომრისა. საყურადღებოა, რომ მიწის სააღრიცხვო ბარათიც და მიწის ნაკვეთის სარეგისტრაციო მოწმობაც, რომლებიც შედგენილია კანონმდებლობის შესაბამისად, უფლებამოსილი ორგანოების მიერ, დადასტურებელია შესაბამისი ბეჭდით, იდენტურ მონაცემებს შეიცავს, იდენტური სარეგისტრაციო ნომერი გააჩნია და ორივე მათგანი დაცულია საჯარო რეესტრში 2004 წლის მაისიდან, როდესაც განხორციელდა ნაკვეთზე გ. გ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. ამდენად, სააგენტოსთვის უკვე 2004 წელს ზედმიწევნით და უტყუარად იყო ცნობილი, თუ სად მდებარეობდა გ. გ-ის ნაკვეთი (ს/კ ..., რომელიც შემდეგ ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეძენილი იქნა რ. რ-ის მიერ), რაც ცალსახად გამორიცხავდა შემდგომში სადავო ნაკვეთის სხვა მესამე პირის სახელზე რეგისტრაციას. ამასთან, რ. რ-ის უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით განსაზღვრული ნაკვეთი იდენტურია მის მიერ მოთხოვნილი ნაკვეთისა.

მართალია, 2005 წელს მ. ბ-ამ გააფორმა ნასყიდობის ხელშეკრულება, მაგრამ ის ცხადია, ვერ შეიძენდა უფლებას იმ ნაკვეთზე, რომელიც უკვე შეძენილი ჰქონდა რ. რ-ის წინამორბედს - გ. გ-ს ჯერ კიდევ 2004 წლის მაისში და აღრიცხული იყო საჯარო რეესტრში მის სახელზე საკადასტრო კოდით №.... აღნიშნული დასკვნის გაკეთების საფუძველს იძლევა მიწის ნაკვეთის (...) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობა (თანადართული საკადასტრო გეგმით) და მიწის ნაკვეთის სააღრიცხვო ბარათი, რომელიც გაცემულ იქნა 2004 წლის 3 მაისს გ. გ-ზე.

მ. ბ-ამ სადავო მიწის ნაკვეთი შეიძინა 2005 წლის 11 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულებით გ. ტ-ისაგან (მაშინ როცა ეს ნაკვეთი უკვე გასხვისებული და რეგისტრირებული იყო გ. გ-ზე 2004 წლის მაისში). აღნიშნულის საფუძველზე, საჯარო რეესტრში 05.09.2005 წელს რეგისტრირებულ იქნა მ. ბ-ა საკუთრების უფლება დაუზუსტებელი საკადასტრო მონაცემებით. ამასთან, სააგენტოს მიერ არ მომზადებულა და არ გაცემულა მიწის ნაკვეთის საკადასტრო რუკა/გეგმა. მიწის ნაკვეთს რეგისტრაციის შედეგად მიენიჭა ს/კ №..., მონაცემები - დაუზუსტებელი. აღნიშნული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო საზღვრების დაზუსტება განხორციელდა მოგვიანებით, 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილებით (სადავო გადაწყვეტილება). შესაბამისად, დაზუსტდა უძრავი ნივთის მონაცემები და მას მიენიჭა ახალი კოდი №.... შემდგომში, სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილებით ნაკვეთი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, აღირიცხა ნ. ნ-ის სახელზე. 2018 წლის 14 ნოემბერს რ. რ-მა №... განცხადებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა მის საკუთრებაში რიცხული მიწის ნაკვეთის ს/კ №... საკადასტრო მონაცემების დაზუსტებული სახით რეგისტრაცია. სააგენტოს 2018 წლის 20 ნოემბრის გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა იმ გარემოებაზე მითითებით, რომ ... სარეგისტრაციო განცხადებაზე სარეგისტრაციოდ წარმოდგენილი და ... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებს შორის დადგინდა ინსტრუქციით განსაზღვრული ზედდება. შესაბამისად, უდავოდ დგინდება, რომ კასატორის ინტერესებს პირდაპირ და უშუალო ზიანს აყენებს უძრავი ნივთის ს/კ №... დაზუსტებული მონაცემებით რეგისტრაცია, ვინაიდან, რომ არა აღნიშნული რეგისტრაციები, არ იარსებებდა დაზუსტებული საკადასტრო მონაცემებით რიცხული ნაკვეთი, რომელიც გამორიცხავდა რ. რ-ის საკუთრებაში არსებული ნაკვეთის დაზუსტებული საკადასტრო მონაცემებით რეგისტრაციას.

კასატორის განმარტებით, გ. გ-ის სახელზე ნაკვეთის რეგისტრაციას (რომლისგანაც საკუთრების უფლება შეიძინა რ. რ-მა) მოჰყვა ნაკვეთის სააღრიცხვო ბარათის, სარეგისტრაციო მოწმობისა და შესაბამისი საკადასტრო გეგმის შედგენა სათანადო სამსახურების მიერ. სარეგისტრაციო მოწმობას თან ახლავს ნაკვეთის საკადასტრო გეგმა, სადაც მითითებულია ინფორმაცია გ. გ-ის მიწის ნაკვეთის კონფიგურაციისა და მომიჯნავე ნაკვეთების შესახებ. საქმეში წარმოდგენილია სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნა, რომელსაც დაესვა შეკითხვა: „გთხოვთ დაგვიდგინოთ, რ. რ-ის კუთვნილი მიწის ნაკვეთი ს/კ ... ჩვენს მიერ წარმოდგენილი საკადასტრო რუკის და საკადასტრო გეგმის მიხედვით სად მდებარეობს?“. შედეგად მომზადდა დასკვნა, რომლის თანახმად: „...ში, რ. რ-ის საკუთრებაში არსებული №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული 0.1 ჰა (1000 კვ.მ.) ფართის მქონე სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების (დაუზუსტებელი) მიწის ნაკვეთი, ექსპერტიზაზე წარმოდგენილი დოკუმენტაციის შესაბამისად, მდებარეობს საჯარო რეესტრში №... საკადასტრო კოდით (მესაკუთრე გ. პ-ე) რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის სამხრეთით. აღნიშნული საკვლევი მიწის ნაკვეთის ნაწილი საჯარო რეესტრში რეგისტირებულია №... საკადასტრო კოდით, ხოლო ნაწილი წარმოადგენს დაურეგისტრირებელ ფართობს.“ ექსპერტს გამოკვლეული აქვს მ. ბ-ას საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, გ. გ-ის სახელზე გაცემული სარეგისტრაციო მოწმობა და თანდართული საკადასტრო გეგმა, ექსპერტიზის ჩატარების დროს არსებული აქტიური საკადასტრო მონაცემები, ასევე ადგილზე არსებული მდგომარეობა. კვლევით ნაწილში ექსპერტი მიუთითებს რა წარმოდგენილი დოკუმენტების შესახებ, ასევე, აღნიშნავს შემდეგს: „ექსპერტიზის წინაშე დასმულ კითხვაზე პასუხის გაცემის მიზნით, ჩემს მიერ ადგილზე შესწავლილ იქნა გამოსაკვლევი ობიექტი, ასევე გაორიენტირებული იქნა ექსპერტიზაზე წარმოდგენილი საკადასტრო რუკა და საკადასტრო გეგმა, საქართველოში მოქმედ გეოდეზიურ UTM კოორდინატთა სისტემაში.“ „ექსპერტიზაზე წარმოდგენილ შპს „...ის“ მიერ შედგენილ საკადასტრო რუკაზე დატანილია გზები, რომლებიც შეესაბამება საკვლევ ტერიტორიაზე არსებულ სავალ ნაწილებს, ხსენებულ ნახაზზე დატანილია შენობა-ნაგებოები, რომლებიც ასევე განთავსებულია საკვლევ ტერიტორიაზე. მიწის საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობაზე თანდართულ საკადასტრო გეგმაზე დატანილი საკვლევი მიწის ნაკვეთის მოსაზღვრე სუბიექტების გათვალისწინებით, დგინდება, რომ ...ში, რ. რ-ის საკუთრებაში არსებული №... საკადასტრო კოდით რეგისტრაიცებული 0.1 ჰა ფართობის მქონე დაუზუსტებელი მიწის ნაკვეთი ექსპერტიზაზე წარმოდგენილი დოკუმენტაციის შესაბამისად მდებარეობს საჯარო რეესტრში №... საკადასტრო კოდით (მესაკუთრე გ. პ-ე) რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის სამხრეთით, აღნიშნული საკვლევი მიწის ნაკვეთის ნაწილი საჯარო რეესტრში რეგისტირებულია №... საკადასტრო კოდით, ხოლო ნაწილი წარმოადგენს დაურეგისტრირებელ ფართობს“. შესაბამისად, ექსპერტის მიერ გაცემულია კატეგორიული, არაორაზროვანი დასკვნა.

კასატორის განმარტებით, გ. გ-ის სახელზე გაცემული სარეგისტრაციო მოწმობა და თანდართული გეგმა იდენტურია თავად მ. ბ-ას ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე დართული საკადასტრო რუკისა (მათი მდებარეობის გათვალისწინებით). რუკის მიხედვით, გ-ის ნაკვეთს აღმოსავლეთიდან ესაზღვრება პ-ე გ., სამხრეთით - გზა, ჩრდილოეთით - ტ-ი გ. (რომელმაც 1000 კვადრატული მეტრი მიყიდა გ. გ-ს და დაიტოვა 1000 კვ.მ). ანალოგიურ მონაცემებს შეიცავს მ. ბ-ას სახელზე რიცხული ნაკვეთიც, მასაც ანალოგიურად სამხრეთით ესაზღვრება გზა, აღმოსავლეთით - პ-ის ნაკვეთი და ჩრდილოეთით - ტ-ი გ.. შესაბამისად, სასამართლოს უნდა დაედგინა, რომ წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნის, საქმეში არსებული სააღრიცხვო ბარათებისა და მიწის ნაკვეთის საკუთრების მოწმობის, საკადასტრო გეგმის თანახმად, უტყუარად დგინდება, რომ რ. რ-ის ნაკვეთი მდეობარეობს ზუსტად იქ, სადაც უკანონოდ იქნა რეგისტრირებული მესამე პირთა მიწის ნაკვეთი, სადავო გადაწყვეტილებებით, რომლებიც უშუალო და პირდაპირ ზიანს აყენებს მოსარჩელის ინტერესებს. მოცემულ შემთხვევაში, საქმეში წარმოდგენილია არაერთი პირდაპირი მტკიცებულება, რაც უტყუარად ადასტურებს, თუ სად მდებარეობს რ. რ-ის სახელზე რიცხული ნაკვეთი.

6. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 17 ნოემბრის განჩინებით საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული რ. რ-ის საკასაციო საჩივარი.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 5 ნოემბრის განჩინებით რ. რ-ის საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საკითხის განხილვა განისაზღვრა მხარეთა დასწრებით.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2026 წლის 18 თებერვლის განჩინებით რ. რ-ის საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნა დასაშვებად და მისი განხილვა განისაზღვრა მხარეთა დასწრების გარეშე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, მხარეთა განმარტებების მოსმენის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ რ. რ-ის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, გაუქმდეს გასაჩივრებული განჩინება და საქმე ხელახალი განხილვისათვის დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქმეზე დადგენილია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ა) 2004 წლის 15 აპრილს საჯარო რეესტრში აღირიცხა გ. ტ-ის საკუთრების უფლება გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 3800 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე საკადასტრო კოდით №... . აღნიშნული მიწის ნაკვეთის შესახებ შპს „...ის“ მიერ მომზადებული საკადასტრო რუკის მიხედვით, იგი შედგებოდა 0,20 ჰა და 0,18 ჰა მიწის ნაკვეთებისაგან, რომელთა შორის მდებარეობდა პ-ის მიწის ნაკვეთი (დასავლეთით - გ. ტ-ის 0,20 ჰა მიწის ნაკვეთი, მის აღმოსავლეთით პ-ის ნაკვეთი, ხოლო პ-ის ნაკვეთის აღმოსავლეთით - გ. ტ-ის 0,18 ჰა მიწის ნაკვეთი), ჩრდილოეთით, სამხრეთით და აღმოსავლეთით - გზა, ხოლო დასავლეთით - მ-ის მიწის ნაკვეთი (ტ.1, ს.ფ 91-92, 116); ბ) 2004 წლის 16 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულებით (სანოტარო აქტი №...) გ. ტ-მა კუთვნილი, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 0,38 ჰა, №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთიდან 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთი მიყიდა გ. გ-ს. ნასყიდობის ხელშეკრულება ნასყიდობის საგნის მდებარეობის შესახებ კონკრეტულ მონაცემებს არ შეიცავს (ტ.1, ს.ფ 202-204). 2004 წლის 16 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულების (სანოტარო აქტი №...) საფუძველზე, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 0,10 ჰა მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით №..., 2004 წლის 3 მაისს საჯარო რეესტრში გ. გ-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა (ტ.1, ს.ფ 193-194), ხოლო გ. ტ-ის საკუთრებაში დარჩა 0,28 ჰა მიწის ნაკვეთი საკადასტრო კოდით №... (ამ სახით რეგისტრაციის თარიღი 2005 წლის 6 აპრილი) (ტ.1, ს.ფ 104-105). გ. გ-ის უფლების შესახებ სარეგისტრაციო მოწმობაზე დატანილი საკადასტრო გეგმის მიხედვით, გ. გ-ის საკუთრებად დარეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთს დასავლეთით და ჩრდილოეთით ესაზღვრებოდა გ. ტ-ის მიწის ნაკვეთი, აღმოსავლეთით - პ-ის მიწის ნაკვეთი, ხოლო სამხრეთით - გზა (ტ.1, ს.ფ 197-198); გ) 2005 წლის 9 აგვისტოსა და 11 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულებებით გ. ტ-მა კუთვნილი, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 0,28 ჰა, №... (წინა ნომერი ...) საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთიდან 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთი მიყიდა თ. მ-ეს (ტ.1, ს.ფ 117-121), ხოლო 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთი - მ. ბ-ას (ტ.1, ს.ფ 128-132). გ. ტ-სა და თ. მ-ეს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება (სანოტარო აქტი №...) ნასყიდობის საგნის მდებარეობის შესახებ კონკრეტულ მონაცემს არ შეიცავს (ტ.1, ს.ფ 117-121). გ. ტ-სა და მ. ბ-ას შორის გაფორმებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე (2005 წლის 11 აგვისტოს სანოტარო აქტი №...) დართული საკადასტრო რუკის მიხედვით კი, მ. ბ-ამ შეიძინა საკუთრების უფლება პ-ის მიწის ნაკვეთის დასავლეთით მდებარე, გ. ტ-ის მიწის ნაკვეთის სამხრეთ ნაწილზე. შესაბამისად, ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე დართული, შპს „...ის“ მიერ შესრულებული საკადასტრო რუკის მიხედვით, მ. ბ-ას მიერ შეძენილ მიწის ნაკვეთს დასავლეთით ესაზღვრებოდა მ-ის მიწის ნაკვეთი, ჩრდილოეთით - გ. ტ-ის ნაკვეთი, აღმოსავლეთით - პ-ის მიწის ნაკვეთი, ხოლო სამხრეთით - გზა (ტ.1, ს.ფ 133). 2005 წლის 11 აგვისტოს ნასყიდობის ხელშეკრულების (სანოტარო აქტი №...) საფუძველზე, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით №..., საჯარო რეესტრში მ. ბ-ას საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა. რეგისტრაციის თარიღი 2005 წლის 5 სექტემბერი (ტ.1, ს.ფ 138-139); დ) 2007 წლის 1 ოქტომბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებით (სანოტარო აქტი №...) გ. გ-მა კუთვნილი, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მქონე 0,10 ჰა მიწის ნაკვეთი მიყიდა რ. რ-ს (ტ.1, ს.ფ 213-215). აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, №... საკადასატრო კოდის მქონე, 0,10 ჰა მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრში 2007 წლის 12 ოქტომბერს რ. რ-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა (ტ.1, ს.ფ 224-225); ე) 2009 წლის 6 ოქტომბერს მ. ბ-ამ მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს №... განცხადებით, რომლითაც მის კუთვნილ, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე რეგისტრირებული მონაცემების დაზუსტება მოითხოვა წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის მიხედვით (ტ.1, ს.ფ 135-136, 140-141); ვ) სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილებით მ. ბ-ას 2009 წლის 6 ოქტომბრის №... განცხადება დაკმაყოფილდა და მ. ბ-ას კუთვნილი, ...ში მდებარე 1001 კვ.მ მიწის ნაკვეთი საჯარო რეესტრში აღირიცხა დაზუსტებული მონაცემებით, საკადასტრო კოდით №... (ტ.1 ს.ფ 142, 143, 144); ზ) 2009 წლის 28 ოქტომბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებით მ. ბ-ამ საკუთრების უფლება ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის 1001 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე ნ. ნ-ს გადასცა (ტ.1, ს.ფ 148-154). აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილებით ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მქონე 1001 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე ნ. ნ-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა (ტ.1, ს.ფ 157, 158); თ) 2017 წლის 13 ოქტომბერს რ. რ-მა №... განცხადებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა მის საკუთრებაში არსებული ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთზე დაზუსტებული მონაცემების რეგისტრაცია წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად (ტ.1, ს.ფ 232-235); სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 21 მარტის №... გადაწყვეტილებით რ. რ-ის განცხადებაზე შეჩერდა სარეგისტრაციო წარმოება იმ საფუძვლით, რომ მოთხოვნილი რეგისტრაციისათვის უნდა დადგენილიყო უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთისა და მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა (ტ.1, ს.ფ 255-256). სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 24 აპრილის №... გადაწყვეტილებით რ. რ-ის განცხადებაზე შეწყდა სარეგისტრაციო წარმოება სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი დოკუმენტის წარუდგენლობის გამო „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 22-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის საფუძველზე (ტ.1, ს.ფ 257); ი) სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2018 წლის 29 ოქტომბრის დასკვნის მიხედვით: „ქალაქ თბილისში, ...ში, რ. რ-ის საკუთრებაში არსებული №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული 0,10 ჰა (1000 კვ.მ) ფართის მქონე სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების (დაუზუსტებელი) მიწის ნაკვეთი, ექსპერტიზაზე წარმოდგენილი დოკუმენტაციის შესაბამისად, მდებარეობს საჯარო რეესტრში №... საკადასტრო კოდით (მესაკუთრე გ. პ-ე) რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის სამხრეთით, აღნიშნული საკვლევი მიწის ნაკვეთის ნაწილი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია №... საკადასტრო კოდით, ხოლო ნაწილი წარმოადგენს დაურეგისტრირებელ ფართობს“. დასკვნა დაეფუძნა შემდეგი დოკუმენტების კვლევას: 1) გარდაბნის რაიონული სასამართლოს 2004 წლის 25 მარტის გადაწყვეტილება (საქმეზე №3-25), რომლითაც გარდაბნის რაიონის მიწის მართვის სარეგისტრაციო სამსახურს დაევალა, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, გ. ტ-ის მფლობელობაში არსებული 3800 კვ.მ მიწის ნაკვეთი საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით დარეგისტრირებულიყო გ. ტ-ის საკუთრებად; 2) 2004 წლის 15 აპრილით დათარიღებული მიწის (უძრავი ქონების) სააღრიცხვო ბარათი (საკადასტრო კოდი №...), რომლის თანახმად, გარდაბნის რაიონში, ...ში, მდებარე 3800 კვ.მ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს წარმოადგენდა გ. ტ-ი; 3) შპს „...ის“ მიერ შესრულებული, გარდაბნის რაიონში, ...ში მდებარე 3800 კვ.მ მიწის ნაკვეთის საკადასტრო რუკა; 4) 2004 წლის 16 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც გ. ტ-მა მის საკუთრებაში არსებული, გარდაბნის რაიონში, ...ში მდებარე №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული 0,38 ჰა ფართის მქონე მიწის ნაკვეთიდან 0,10 ჰა მიყიდა გ. გ-ს; 5) 2004 წლის 3 მაისით დათარიღებული, საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის მიწის (უძრავი ქონების) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობა (საკადასტრო კოდი №...), რომლის თანახმად, გარდაბნის რაიონში, ...ში მდებარე 0,10 ჰა დაუზუსტებელი მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს წარმოადგენდა გ. გ-ი; 6) 2007 წლის 1 ოქტომბრის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც გ. გ-მა კუთვნილი, №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთი მიყიდა რ. რ-ს; 7) 2017 წლის 12 ოქტომბრით დათარიღებული ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე. დასკვნის გამოკვლევითი ნაწილის მიხედვით, გამოსაკვლევი ობიექტი შესწავლილ იქნა ადგილზე, მოხდა 2004-2005 წლების საკადასტრო გეგმისა და საკადასტრო რუკის გაორიენტირება საქართველოში მოქმედ გეოდეზიურ UTM კოორდინატთა სისტემაში (ექსპერტის შენიშვნით, 2004-2005 წლების საკადასტრო ნახაზების ზუსტი გაორიენტირება არსებულ მდგომარეობასთან ვერ მოხერხდა სათანადო კოორდინატების არქონის გამო, თუმცა ამას ხელი არ შეუშლია არსებული დასკვნის დადგენაში), შპს „...ის“ მიერ შედგენილ საკადასტრო რუკაზე დატანილი გზები და ნაგებობები შეესაბამებოდა საკვლევ ტერიტორიაზე არსებულ სავალ ნაწილებს და ნაგებობებს, საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობის მონაცემების მეშვეობით კი გაირკვა, რომ რ. რ-ის საკუთრებაში არსებული №... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთი მდებარეობდა საჯარო რეესტრში №... საკადასტრო კოდით გ. პ-ის საკუთრებაში არსებული მისი ნაკვეთის სამხრეთით (ტ.2, ს.ფ 36-63).

მოცემულ შემთხვევაში დავის საგანი შეეხება საკუთრების უფლების დაცვასა და იმ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობას, რომლებითაც მოსარჩელის მოსაზრებით, შეილახა მისი საკუთრების უფლება.

საკასაციო სასამართლო უპირველესად მიუთითებს საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლზე (სადავო პერიოდში მოქმედი რედაქციის 21-ე მუხლი), რომლის პირველი პუნქტის თანახმად, საკუთრებისა და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და უზრუნველყოფილია. აღსანიშნავია, რომ საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, ზემოაღნიშნული კონსტიტუციური დებულებით „აღიარებულია საკუთრების ინსტიტუტის, როგორც დემოკრატიული საზოგადოების ერთ-ერთ საფუძვლად არსებული ღირებულების კონსტიტუციური მნიშვნელობა, რომელიც ინდივიდის პიროვნული თავისუფლებისა და ინდივიდუალური თვითრეალიზების ერთ-ერთ უმნიშვნელოვანეს კომპონენტს წარმოადგენს“. ამასთან, საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, „საკუთრების უფლება ადამიანის არა მარტო არსებობის ელემენტარული საფუძველია, არამედ უზრუნველყოფს მის თავისუფლებას, მისი უნარისა და შესაძლებლობების ადეკვატურ რეალიზაციას, ცხოვრების საკუთარი პასუხისმგებლობით წარმართვას. ყოველივე ეს კანონზომიერად განაპირობებს ინდივიდის კერძო ინიციატივებს ეკონომიკურ სფეროში, რაც ხელს უწყობს ეკონომიკური ურთიერთობების, თავისუფალი მეწარმეობის, საბაზრო ეკონომიკის განვითარებას, ნორმალურ, სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის №1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალიშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-5).

საკუთრების უფლების დაცვისკენაა მიმართული ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციის პირველი დამატებითი ოქმის პირველი მუხლი. კონვენციით, ყოველ ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს აქვს თავისი საკუთრებით შეუფერხებლად სარგებლობის უფლება. ზემოხსენებული უფლების შეზღუდვა შესაძლებელია საზოგადოებრივი საჭიროებიდან გამომდინარე, კანონითა და საერთაშორისო სამართლის ზოგადი პრინციპების გათვალისწინებით.

მნიშვნელოვანია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის განმარტება, რომლის მიხედვითაც, „საკუთრების უფლება არ არის მხოლოდ დეკლარაციული ხასიათის. იგი წარმოადგენს მთელი რიგი ქონებრივი ურთიერთობებისა და სხვაგვარი სამართლებრივი შედეგების წარმოშობის უმთავრეს წინაპირობას... ამასთან, საკუთრების უფლების გარანტირებულობა და მისი კონსტიტუციური მოწესრიგება განაპირობებს, მათ შორის, პირის შესაძლებლობას, საკუთარი სურვილის შესაბამისად, თავისუფალი ნების საფუძველზე განკარგოს და შეიძინოს ქონებრივი უფლებები... სახელმწიფო კისრულობს, ერთი მხრივ, პოზიტიურ ვალდებულებას, თავისუფალი შეთანხმებების აღსრულებისათვის სათანადო ფაქტობრივი თუ სამართლებრივი გარანტიების შექმნის გზით უზრუნველყოს თავისუფალი ნების გამოხატვის საფუძველზე ქონებრივ უფლებათა განკარგვის შესაძლებლობა, ხოლო, მეორე მხრივ, სახელმწიფო ნეგატიური ვალდებულების ფარგლებში, ვალდებულია თავად არ ხელყოს ეროვნული და საერთაშორისო კანონმდებლობით გათვალისწინებული საკუთრების უფლება (სუსგ №ბს-1322(კ-19), 25.03.2021წ.).

მოცემულ შემთხვევაში სადავოა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილება, რომლითაც მ. ბ-ას კუთვნილი, ...ში მდებარე 1001 კვ.მ მიწის ნაკვეთი საჯარო რეესტრში აღირიცხა დაზუსტებული მონაცემებით საკადასტრო კოდით №.... მოსარჩელე ასევე სადავოდ ხდის, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილების კანონიერებას, რომლითაც აღნიშნული უძრავი ნივთი დარეგისტრირდა ნ. ნ-ის საკუთრებად. სადავო ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობის საფუძვლად რ. რ-ი უთითებს იმ გარემოებაზე, რომ მოპასუხე მარეგისტრირებელმა ორგანომ მისი კუთვნილი №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთი კანონის მოთხოვნათა დარღვევით დაარეგისტრირა ჯერ მ. ბ-ას, ხოლო შემდეგ ნ. ნ-ის საკუთრებად №... საკადასტრო კოდით.

იმ გარემოებაზე მითითებით, რომ არ დასტურდებოდა რ. რ-ის საკუთრების უფლება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... და 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილებით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთზე, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოებმა არ დააკმაყოფილეს სარჩელი. ამასთან, არ იქნა გაზიარებული საქმეში წარმოდგენილი სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნა იმ საფუძვლით, რომ დასკვნა მომზადებულია შპს „...ის“ მიერ შესრულებული საკადასტრო აზომვის მონაცემებისა და 2004 წლის 3 მაისით დათარიღებული, საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის მიწის (უძრავი ქონების) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობის (გ. გ-ის უფლებაზე) საფუძველზე, ხოლო, აღნიშნული სარეგისტრაციო მოწმობის მონაცემების საფუძვლები ბუნდოვნია, რამეთუ გ. ტ-სა და გ. გ-ს შორის გაფორმებული ხელშეკრულება არ შეიცავდა კონკრეტულ მონაცემებს ნასყიდობის ობიექტის მდებარეობასთან დაკავშირებით.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვების უპირობო გზა მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციაა და ამ უფლების ნამდვილობაც რეესტრის მონაცემებით დგინდება. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის სადავო პერიოდში მოქმედი 183-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის შესაბამისად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთი და შემძენის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. რეგისტრაციისათვის განცხადების შეტანა შეუძლია როგორც გამსხვისებელს, ისე შემძენს. მითითებული კოდექსის სადავო პერიოდში მოქმედი 311-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საჯარო რეესტრი ხელმისაწვდომია გასაცნობად ნებისმიერი დაინტერესებული პირისათვის. რეესტრში შეიტანება უძრავ ნივთებზე საკუთრების და სხვა სანივთო უფლებები. საჯარო რეესტრში შეიძლება ასევე რეგისტრირებული იყოს მოძრავ ნივთებზე სარგებლობის, საგარანტიო და სხვა უფლებები.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ რეგისტრაცია არის უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობის, შეცვლის სახელმწიფოს მხრიდან დადასტურების იურიდიული აქტი. საჯარო რეესტრს გააჩნია სამართლებრივი გარანტის ფუნქცია, კერძოდ, მესაკუთრეს, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით დაცული აქვს თავისი საკუთრება სხვისი ხელყოფისაგან. საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია და იგი არსებითად სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების დაცვას ემსახურება. საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, იყოს რეესტრში რეგისტრირებული საკუთრების უფლების დაცვის გარანტი. საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია ახდენს რეალობაში ფაქტობრივად არსებული და უფლებადამდგენი დოკუმენტით აღწერილი საკუთრების ფიქსაციას, მისი არსებობის იურიდიულ დადასტურებას. შესაბამისად, საჯარო რეესტრში განხორციელებული რეგისტრაციით საკუთრების უფლება წარმოიშობა შესაბამის უფლებადამდგენ დოკუმენტში ასახულ ფარგლებსა და პირობებში, მასში გადმოცემული ფაქტობრივი მდგომარეობით.

საჯარო რეესტრის როლი და მნიშვნელობა საკუთრების უფლების წარმოშობისა და ზოგადად სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის შენარჩუნების კუთხით ძალიან დიდია. საჯარო რეესტრი, როგორც უფლებამოსილი სახელმწიფო ორგანო წარმოადგენს უძრავ ქონებაზე საკუთრების რეგისტრაციის ერთადერთ სამართლებრივ საშუალებას. შესაბამისად, უძრავი ქონების ბრუნვის სტაბილურობის დაცვა სწორედ რეესტრის მონაცემების სანდოობის უზრუნველყოფით ხდება. სამოქალაქო ბრუნვა სტაბილურობასთან ერთად სათანადო სიმარტივით უნდა გამოირჩეოდეს. ამიტომ მნიშვნელოვანია, ბრუნვა არ შეფერხდეს ზედმეტი ტრანზაქციული ხარჯებითა და არაგონივრული დაყოვნებებით. წინააღმდეგ შემთხვევაში საფრთხე შეექმნება უძრავი ქონების ეფექტიანად განკარგვას. სახელმწიფომ თავი უნდა შეიკავოს საკუთრების უფლებით სარგებლობასა და განკარგვაზე ზედმეტი ბარიერების შემოღებისგან.“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის გადაწყვეტილება №3/4/550 საქმეზე „საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“). საჯარო რეესტრის მიერ საკუთრების უფლების რეგისტრაცია უნდა განხორციელდეს კანონიერებისა და ყველა ფაქტობრივი გარემოების სრულყოფილად გამოკვლევისა და შეფასების პრინციპების დაცვით, მხოლოდ ასე შეიძლება უზრუნველყოფილი იქნას საკუთრების უფლების დაცვა. მით უფრო, რომ საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლის პირველი პუნქტით საკუთრებისა და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და უზრუნველყოფილია. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლომ არაერთხელ აღნიშნა, რომ საკუთრების უფლება ადამიანის ბუნებითი უფლებაა, ხოლო მისი, როგორც ინსტიტუტის კონსტიტუციურსამართლებრივი გარანტირება და პირისთვის საკუთრების უფლებით ეფექტური სარგებლობის გარანტიების შექმნა, სასიცოცხლოდ აუცილებელია დემოკრატიული, სამართლებრივი და სოციალური სახელმწიფოსთვის (იხ. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის №3/1/512 გადაწყვეტილება საქმეზე „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“).

საკასაციო პალატა კიდევ ერთხელ ამახვილებს ყურადღებას საქმეზე დადგენილი იმ ფაქტობრივი გარემოების შესახებ, რომ 2004 წლის 16 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულებით გ. ტ-მა კუთვნილი, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე 0,38 ჰა, №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთიდან 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთი მიყიდა გ. გ-ს. სარეგისტრაციო სამსახურში გ. გ-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა 2004 წლის 3 მაისს დაუზუსტებელი მონაცემებით (ს/კ №...) და გაიცა შესაბამისი სააღრიცხვო ბარათი. საქმეში წარმოდგენილია მიწის (უძრავი ქონების) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობა, რომელზეც დასმულია რეგისტრატორის ხელმოწერა და ბეჭედი, ასევე დატანილია საკადასტრო გეგმა. საკადასტრო გეგმის თანახმად, გ. გ-ის კუთვნილი 1000 კვ.მ მიწის ნაკვეთის ჩრდილოეთით და დასავლეთით მდებარეობს გ. ტ-ის მიწის ნაკვეთი, აღმოსავლეთით - გ. პ-ის მიწის ნაკვეთი, ხოლო სამხრეთით - გზა.

გათვალისწინებით იმ უდავო ფაქტობრივი გარემოებისა, რომ სადავო მიწის ნაკვეთზე სარეგისტრაციო სამსახურში თავდაპირველად დარეგისტრირდა გ. გ-ის საკუთრების უფლება 2004 წლის 3 მაისს, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს რეგისტრაციის განხორციელების დროს მოქმედ „მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ (ძალადაკარგულია 20/03/2006) საქართველოს კანონზე. აღნიშნულის კანონის მე-2 მუხლის 1-ლი და მე-2 პუნქტების თანახმად, მიწის მიმართ უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაცია (შემდგომში მიწის რეგისტრაცია) არის საქართველოს მიწის კადასტრის შემადგენელი ნაწილი და შეიცავს აუცილებელ მონაცემებს მიწის ნაკვეთის და მასთან უძრავად დაკავშირებულ ქონების ობიექტების საზღვრების, რაოდენობრივ-თვისებრივი და სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ. მიწის რეგისტრაციის მიზანია მიწის ნაკვეთის და მასთან უძრავად დაკავშირებული ქონების მიმართ უფლებათა წარმოშობის, გადაცემის, შეზღუდვის ან შეწყვეტის აღიარება და დადასტურება სახელმწიფოს მიერ.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ „მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონი ითვალისწინებდა რეესტრში ფიქსირებული და მიახლოებითი საზღვრების აღრიცხვას, თუ ადგილი არ ჰქონდა მოსაზღვრე მხარეებს შორის შეთანხმებას და სათანადო წესით შესრულებული კადასტრული სამუშაოების მონაცემების რეესტრში შეტანას, ყველა სხვა სახის საზღვარი მიახლოებით საზღვრად ითვლებოდა (13.1 მუხ.). საყურადღებოა, რომ „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ 28.12.05წ. კანონი ასევე ითვალისწინებდა უძრავი ნივთის სააღრიცხვო ბარათში დაზუსტებული ან დაუზუსტებელი ფართობის მითითებას (8.3. მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტი). ამავე კანონის 33.4 მუხლის თანახმად, „მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ კანონის შესაბამისად, ყოფილი მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის ზონის რეგისტრატურაში რეგისტრირებული უფლებები მიიჩნეოდა საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულად. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ 19.12.08წ. კანონის საფუძველზე მიღებული იუსტიციის მინისტრის 15.01.10წ. ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის 8.7, 31.4 მუხლები ასევე ითვალისწინებდა დაუზუსტებელ რეგისტრაციას.

საქართველოს უზენაესმა სასამართლომ №ბს-367-363(კ-12) (28.02.2013წ.) გადაწყვეტილებაში აღნიშნა შემდეგი: ,,მხედველობაშია მისაღები აგრეთვე ის გარემოება, რომ ხ. მ-ის სახელზე რეგისტრაციის განხორციელების დროს მოქმედი კანონმდებლობა არ ითვალისწინებდა რეგისტრაციისთვის განმცხადებლის მიერ ელექტრონული საკადასტრო-აზომვითი ნახაზის წარდგენის ვალდებულებას. საქართველოს პრეზიდენტის 30.04.1999წ. №206 ბრძანებულებით განისაზღვრა, რომ ახალი გეოდეზიური ქსელით შექმნილი ტოპოგრაფიული რუკებით თანდათანობით დაფარვამდე პრაქტიკულ საქმიანობაში გამოყენებული უნდა ყოფილიყო მანამდე არსებული გეოდეზიური ქსელები და ტოპოგრაფიული რუკები. ხსენებული ბრძანებულების შემდგომ გამოცემული „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების უფლების პირველადი რეგისტრაციის გადაუდებელ ღონისძიებათა და საქართველოს მოქალაქისათვის სარეგისტრაციო მოწმობების გაცემის შესახებ“ საქართველოს პრეზიდენტის 16.05.1999წ. №327 ბრძანებულება, რომლის საფუძველზე გაიცა 30.04.03წ. კასატორის სახელზე მიწის საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობა, არ ითვალისწინებდა საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შედგენას ელექტრონულ კოორდინატთა სისტემაში. საკადასტრო აღწერის შედეგების (საკადასტრო აზომვითი ნახაზის) WGS 84 კოორდინატთა სისტემაში და UTM პროექციაში წარმოდგენა პირველად, ხ. მ-ის სახელზე ნაკვეთის რეგისტრაციის შემდეგ, საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 13.12.2006წ. N800 ბრძანებით დამტკიცებული ,,უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ ინსტრუქციის 48-ე მუხლით დადგინდა (ანალოგიურ ნორმას შეიცავს ამჟამად მოქმედი საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 15.01.10წ. N4 ბრძანებით დამტკიცებული ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის 26.1 მუხლი). ამასთანავე, ამჟამად არ არსებობს მესაკუთრისათვის ადრე განხორციელებული რეგისტრაციის განახლების, რეგისტრაციის მოქმედების გაგრძელებისათვის ელექტრონული აზომვითი ნახაზის UTM პროექციაში წარდგენის ვალდებულების დამდგენი რაიმე ნორმა. საკასაციო პალატა თვლის, რომ ახლად შემოღებული კოორდინატთა ელექტრონული სისტემით მიწის ნაკვეთის საზღვრების დაუზუსტებლობა, არ ნიშნავს მიწის ნაკვეთზე უკვე წარმოშობილი საკუთრების უფლების ჩამორთმევას. ახალი კოორდინატთა სისტემის შემოღება იუსტიციის მინისტრის 15.01.10წ. N4 ბრძანებით დამტკიცებული ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის 26-ე მუხლის თანახმად საკადასტრო აღწერის ტექნიკური პირობაა. საკასაციო პალატა თვლის, რომ გეოდეზიურ კოორდინატთა სისტემის შეცვლა ტექნიკური საკითხია და მას არ უნდა ეწირებოდეს რეესტრში ასახული უფლებები, რეგისტრაციის ახალი სისტემის დანიშნულება სანივთო უფლებების უკეთესი დაცვაა და არა საკუთრების უფლების შეზღუდვა. ახალი კოორდინატთა სისტემის შემოღება შედეგად არ უნდა იწვევდეს ფორმალურ-სამართლებრივი პროცედურების შესრულებით მესაკუთრეზე უკვე რეგისტრირებული ნაკვეთის მესამე პირის მიერ დაუფლებას, არ უნდა ხელყოფდეს სამართლებრივ უსაფრთხოებას, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას, მანამდე წარმოებული რეგისტრაციების იურიდიული ძალის დაკარგვას, მარეგისტრირებელი ორგანოს, როგორც სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისა და საჯარო წესრიგის გარანტის დანიშნულების შეცვლას. ამასთანავე, მხედველობაშია მისაღები, რომ საქართველოს პრეზიდენტის 16.05.1999წ. N327 ბრძანებულების მე-5 პუნქტით გათვალისწინებული პირველადი რეგისტრირებული მონაცემების აუცილებელი დაზუსტების მოთხოვნა გულისხმობდა მიწის აგეგმვის შედეგად შედგენილი საგეგმო-კარტოგრაფიული მასალების საფუძველზე ნაკვეთის მონაცემების დაზუსტებას და არა ნაკვეთის სხვა სუბიექტზე აღრიცხვით პირველადი რეგისტრაციის გაუქმებას’’.

საკასაციო პალატა მიუთითებს (2004 წლის 3 მაისს გ. გ-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის დროს მოქმედი) „მიწის რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონზე (ძალადაკარგულია 20/03/2006), რომლის 1-ლი მუხლის თანახმად, სააღრიცხვო ბარათი არის სარეგისტრაციო ფურცელი, რომელიც დგება თითოეულ მიწის ნაკვეთზე და მოიცავს ინფორმაციას ამ ნაკვეთის და მასზე არსებული სხვა უძრავი ქონების სამართლებრივი მდგომარეობისა და საზღვრების შესახებ, აგრეთვე რეგისტრირებული უფლების ობიექტის გეგმას (გრაფიკული ასახვა ცალკე მოცემულია კადასტრულ რუკაზეც). სარეგისტრაციო მოწმობა კი არის მოწმობა, რომელშიც მოცემულია მიწისა და მასთან დაკავშირებული სხვა უძრავი ქონების დახასიათება და უფლებრივი დატვირთვა რეგისტრაციის მონაცემების შესაბამისად.

მითითებული კანონის მე-7 მუხლის მიხედვით, (1) ყოველ რეგისტრატურაში ინახება მიწის და სხვა უძრავი ქონების სააღრიცხვო (სარეგისტრაციო) ბარათები და სარეგისტრაციო რუკები. სააღრიცხვო ბარათზე მოცემული ჩანაწერები არის ამ ქონებასთან დაკავშირებით სამართლებრივი მდგომარეობის განსაზღვრის ძირითადი იურიდიული საფუძველი; (2) სააღრიცხვო ბარათი შედგება ოთხი ძირითადი ნაწილისაგან: ა) საკუთრების განყოფილება – შეიცავს საკუთრებაში ან სარგებლობაში არსებული ქონების მოკლე აღწერილობას, მასთან დაკავშირებულ უფლებებთან და პირობებთან ერთად, ასევე სარეგისტრაციო კადასტრული (ინდექსირებული) რუკის მონაცემებსაც; ბ) მესაკუთრის განყოფილება – მასში მოცემულია მესაკუთრის სახელი, გვარი, მამის სახელი და მისამართი; ჩანაწერი მესაკუთრის უფლების რაიმე შეზღუდვის შესახებ; გ) ვალდებულებების განყოფილება – შეიცავს ყველა სახის ვალდებულებებს, სერვიტუტს, შეზღუდვებს, რომლითაც დატვირთულია მიწა და სხვა უძრავი ქონება; დ) იჯარისა და იპოთეკის (გირავნობის) განყოფილება – შეიცავს ყოველგვარ ჩანაწერს იჯარისა და იპოთეკის (გირავნობის) შესახებ.

ზემოაღნიშნული კანონის მე-19 მუხლის თანახმად, (1) უძრავი ქონების საკუთრების და იჯარის სარეგისტრაციო მოწმობა წარმოადგენს ოფიციალურ სახელმწიფო საბუთს; (2) სარეგისტრაციო მოწმობა ასახავს ამ ქონების საკუთრების ან იჯარის უფლებაზე გავლენის მქონე ყველა ინფორმაციას, რომელიც აღნიშნულია სააღრიცხვო ბარათზე მისი გაცემის მომენტისათვის. მიწის და მასთან დაკავშირებულ უძრავ ქონებაზე, იჯარის ან გირავნობის ხელშეკრულებაზე ვრცელდება ის უფლებები და მოვალეობები, რაც ჩაწერილია სააღრიცხვო ბარათში, იმ შემთხვევაშიც, როდესაც ისინი არ არის აღნიშნული სარეგისტრაციო მოწმობაში.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ არაერთ საქმეზე გაკეთებულ განმარტებაზე, რომლის მიხედვითაც, „მიწა შეიძლება არსებობდეს საკუთრებაში, როგორც დაზუსტებული, ასევე დაუზუსტებელი მონაცემებით. კანონმდებლობა არ შეიცავს დაუზუსტებელი მონაცემებით მიწის ნაკვეთის სუბიექტზე აღრიცხვის გამომრიცხავ დანაწესს. ამასთანავე, პირველად დაუზუსტებელ რეგისტრაციას არ აქვს მხოლოდ საცნობარო მნიშვნელობა, უმართებულოა მისი დაყვანა მხოლოდ ფაქტობრივ აღრიცხვამდე, რომელიც აღრიცხვის ობიექტის მიმართ არ იწვევს რაიმე სამართლებრივ შედეგს. სააღრიცხვო მონაცემებს იურიდიული მნიშვნელობა გააჩნია, სარეგისტრაციო აღრიცხვის ოფიციალობა უზრუნველყოფილია საჯარო რეესტრით. სარეგისტრაციო პროცედურას შედეგად მოსდევს უფლებადამდგენი დოკუმენტის გაცემა, რომელიც ადასტურებს იურიდიული ფაქტების კანონიერებას. რეგისტრაციას პრეიუდიციული მნიშვნელობა აქვს, ის არის უფლებებისა და კანონიერი ინტერესების რეალიზაციის პირობა, რეგისტრაცია არის უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობის, შეცვლის სახელმწიფოს მხრიდან დადასტურების იურიდიული აქტი, რითაც რეგისტრაციის განმახორციელებელი კისრულობს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სამართალურთიერთობათა კომპლექსის დაცვის ვალდებულებას, სახელმწიფო რეგისტრაცია მოწოდებულია მთლიანობაში სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა განამტკიცოს, ის არის ტიტულის, პირის უფლებების სახელმწიფო დაცვის ფორმალური პირობა“ (სუსგ. №ბს-367-363(კ-12), 28.02.13წ.).

განსახილველ საქმეზე დადგენილია, რომ 2007 წლის 1 ოქტომბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებით გ. გ-მა №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთი მიყიდა რ. რ-ს. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, გარდაბნის რაიონის ...ში მდებარე, №... საკადასტრო კოდის მქონე 0,10 ჰა მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრში 2007 წლის 12 ოქტომბერს რ. რ-ის საკუთრების უფლება დაუზუსტებელი მონაცემებით დარეგისტრირდა. საქმის მასალებით დასტურდება, რომ მოსარჩელემ მარეგისტრირებელ ორგანოს 2018 წლის 14 ნოემბერს მიმართა სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში ცვლილების რეგისტრაციის მოთხოვნით, რათა მიწის ნაკვეთი დაზუსტებული სახით დაერეგისტრირებინა საკუთრებაში, თუმცა მოპასუხის მიერ დადგენილ იქნა ზედდება სარეგისტრაციოდ წარდგენილი და №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებს შორის (ტ.1, ს.ფ 56).

საკასაციო პალატა კიდევ ერთხელ ამახვილებს ყურადღებას საქმეში წარმოდგენილ სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2018 წლის 29 ოქტომბრის დასკვნაზე, რომლის მიხედვითაც, რ. რ-ის საკუთრებაში არსებული №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული ფართის მქონე მიწის ნაკვეთის ნაწილი, ექსპერტიზაზე წარდგენილი დოკუმენტაციის შესაბამისად, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია №... საკადასტრო კოდით, ხოლო ნაწილი წარმოადგენს დაურეგისტრირებელ ფართობს.

ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლოს სათანადოდ არ დაუდგენია რ. რ-ის კუთვნილი მიწის ნაკვეთის მდებარეობა, მითითებული ექსპერტიზის დასკვნა არ შეუფასებია საქმეში წარმოდგენილ სხვა მტკიცებულებებთან ერთობლიობაში. ქვედა ინსტანციის სასამართლოს მოსაზრება, რომ ექსპერტიზის დასკვნა ეყრდნობა შპს „...ის“ მიერ შესრულებულ საკადასტრო აზომვის მონაცემებსა და 2004 წლის 3 მაისით დათარიღებულ, საქართველოს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის მიწის (უძრავი ქონების) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობას, არ ქმნიდა სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საკმარის საფუძველს. საგულისხმოა ის გარემოებაც, რომ შპს „...ის“ მიერ შესრულებული საკადასტრო აზომვის იგივე მონაცემები გამოყენებულ იქნა მ. ბ-ას მიერ ცვლილების რეგისტრაციის განხორციელებისას (იხ. ტ.1, ს.ფ 133). მნიშვნელოვანია, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს წარმომადგენლების განმარტება, რომლის მიხედვითაც, გ. ტ-ის საკუთრებად რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთიდან (რომელიც მან გაასხვისა სხვადასხვა პირებზე) არცერთი კონფიგურაციით არ არის დარჩენილი 1000 კვ.მ ფართობის დაურეგისტრირებელი მიწის ნაკვეთი (იხ. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 10.12.2025წ. სხდომის ოქმი). მართალია, გ. ტ-სა და გ. გ-ს შორის დადებული 2004 წლის 16 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულება ნასყიდობის საგნის მდებარეობის, მათ შორის, მოსაზღვრე მიწის ნაკვეთების შესახებ ინფორმაციას არ შეიცავდა, თუმცა, დადგენილია, რომ აღნიშნულ ინფორმაციას შეიცავდა სარეგისტრაციო მოწმობაზე დატანილი საკადასტრო გეგმა. შესაბამისად, რ. რ-ის კუთვნილი მიწის ნაკვეთის მდებარეობის გამოკვლევის, სათანადო ფაქტობრივი გარემოებების დადგენისა და შეფასების შედეგად, სააპელაციო პალატამ მსჯელობა უნდა იქონიოს, არსებობდა თუ არა მ. ბ-ას მიერ მოთხოვნილი ცვლილების რეგისტრაციის განხორციელების საფუძველი, ხომ არ იყო მესამე პირის მიერ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი მიწის ნაკვეთი რეგისტრირებული მოსარჩელის სახელზე დაუზუსტებელი სახით.

რაც შეეხება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებას, რომლითაც დარეგისტრირდა ნ. ნ-ის საკუთრების უფლება №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ნივთზე, საკასაციო პალატა ყურადღებას ამახვილებს, რომ გასაჩივრებული განჩინებით აღნიშნულ ნაწილში სარჩელი არ დაკმაყოფილდა მხოლოდ იმ საფუძვლით, რომ მოცემულ საქმეზე წარმოდგენილი მტკიცებულებებით არ დასტურდება რ. რ-ის საკუთრების უფლება 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილებით გათვალისწინებულ მიწის ნაკვეთზე და არ ირკვევა, რომ დასახელებული გადაწყვეტილება ზღუდავს მოსარჩელის უფლებას, რაც გამორიცხავს ამ აქტის ბათილად ცნობის შესაძლებლობას. თავის მხრივ, პირველი ინსტანციის სასამართლომ აღნიშნულ ნაწილში სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძვლად მიუთითა მხოლოდ იმ გარემოებაზე, რომ კანონიერი იყო საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილება, რაც მეტყველებდა ამავე სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილების კანონმდებლობასთან შესაბამისობასა და მის მიმართ წარმოდგენილი პრეტენზიების უსაფუძვლობაზე.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ სააპელაციო პალატის გასაჩივრებული განჩინება 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილების კანონშესაბამისობასთან დაკავშირებით მოკლებულია სათანადო სამართლებრივ და ფაქტობრივ წანამძღვრებს. სააპელაციო ინსტანციაში პროცესუალურ-სამართლებრივი რეგულაციური ფუნქციის ფარგლები გამოიხატება სასამართლოს უფლებამოსილებაში, გამოიკვლიოს მტკიცებულებები და დაადგინოს საქმისათვის მნიშვნელოვანი ფაქტობრივი გარემოებები. მოცემულ შემთხვევაში კი, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოთა მსჯელობა 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილებაზე ეფუძნება მხოლოდ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილების კანონიერებასა და იმ გარემოებას, რომ მოსარჩელემ ვერ დაადასტურა საკუთრების უფლება სადავო მიწის ნაკვეთზე, რაც როგორც ზემოთ აღინიშნა არ არის სათანადო წესით დადგენილი. ამდენად, სასამართლოთა მიერ 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილების კანონიერება დადგენილია 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილების კანონიერებაზე მითითებით, ამ ნაწილში საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების დადგენის გარეშე.

შესაბამისად, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილებასთან მიმართებით, საკასაციო სასამართლო მოკლებულია შესაძლებლობას შეაფასოს სააპელაციო სასამართლოს მიერ ფაქტობრივი გარემოებების გამოკვლევისა და მტკიცებულებათა შეფასების მართებულება ასეთის არარსებობის გამო. საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ სააპელაციო პალატამ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილების კანონშესაბამისობასთან დაკავშირებით სრულყოფილად უნდა გამოიკვლიოს საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და მისცეს მათ სწორი სამართლებრივი შეფასება, მათ შორის, გათვალისწინებით იმისა, რომ ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილებით სადაო უძრავი ნივთი აღირიცხა ნ. ნ-ის საკუთრებად, სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება უნდა გაამახვილოს კეთილსინდისიერი შემძენის, როგორც უმნიშვნელოვანესი სამოქალაქო-სამართლებრივი ინსტიტუტის თავისებურებაზე.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო პალატის გასაჩივრებული განჩინება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2009 წლის 12 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილებისა და ამავე სააგენტოს 2009 წლის 5 ნოემბრის №... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობას შესახებ სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ არ არის დასაბუთებული, სასამართლომ სრულყოფილად არ გამოიკვლია საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და არ მისცა მათ სწორი სამართლებრივი შეფასება, განჩინება მოკლებულია სათანადო სამართლებრივ და ფაქტობრივ წანამძღვრებს, განჩინების დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია, რაც სსკ-ის 394-ე მუხლის ,,ე1“ ქვეპუნქტის თანახმად, გასაჩივრებული განჩინების გაუქმებისა და სსკ-ის 412-ე მუხლის საფუძველზე ხელახალი განხილვისათვის დაბრუნების წინაპირობაა. საქმის ხელახალი განხილვისას სასამართლომ სრულყოფილად უნდა გამოიკვლიოს საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და მისცეს მათ სწორი სამართლებრივი შეფასება.

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შესაბამისად, თუ სააპელაციო ან საკასაციო სასამართლო დააბრუნებს საქმეს ხელახლა განსახილველად, მთელი სასამართლო ხარჯები, რაც გაწეულია ამ საქმის განხილვასთან დაკავშირებით, სარჩელის აღძვრიდან დაწყებული, უნდა შეჯამდეს და შემდეგ განაწილდეს მხარეთა შორის ამ მუხლის მიხედვით.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლით და

დაადგინა:

1. რ. რ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 9 მარტის განჩინება და საქმე ხელახალი განხილვისათვის დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. სასამართლო ხარჯები განაწილდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებისას;

4. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე: გ. მაკარიძე

მოსამართლეები: ქ. ცინცაძე

გ. უბილავა