ე.ბ-იმა 05.11.2021 წელს სარჩელით მიმართა თელავის რაიონულ სასამართლოს მოპასუხეების სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს კახეთის რეგიონული ოფისის მიმართ. მოსარჩელემ სასარჩელო მოთხოვნების დაზუსტების შემდეგ მოითხოვა ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილების შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 22.10.2021 წლის №... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა და რეგისტრაციის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 29.10.2021 წლის №... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა.

თელავის რაიონული სასამართლოს 08.11.2021 წლის განჩინებით, საქმეში სასკ-ის 16.2 მუხლის საფუძველზე, მესამე პირებად ჩაებნენ ჯ.ბ-ი და ი.ბ-ი.

თელავის რაიონული სასამართლოს 08.11.2021 წლის განჩინებით, სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ ე.ბ-ის შუამდგომლობა დაკმაყოფილდა, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს აეკრძალა სასამართლოს გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლამდე განკარგვის, იპოთეკის ან უფლებრივად სხვაგვარად დატვირთვის შესახებ გადაწყვეტილების მიღება ქ. თელავში, ...ის №...-ში მდებარე ი.ბ-ისა და ჯ.ბ-ის სახელზე თანასაკუთრების უფლებით, №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული შენობის პირველ სართულზე მდებარე 69.3 კვ.მ-დან და ნახევარსარდაფის (ავტოფარეხის) - 28.7 კვ.მ-დან 2/3 წილთან დაკავშირებით.

თელავის რაიონული სასამართლოს 13.06.2023 წლის გადაწყვეტილებით ე.ბ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა, ბათილად იქნა ცნობილი ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილების შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 22.10.2021 წლის №... გადაწყვეტილება და ამავე სააგენტოს 29.10.2021 წლის №... გადაწყვეტილება რეგისტრაციის შესახებ. აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გასაჩივრდა ი.ბ-ის და ჯ.ბ-ის მიერ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 10.02.2025 წლის გადაწყვეტილებით ი.ბ-ის და ჯ.ბ-ის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა, გაუქმდა თელავის რაიონული სასამართლოს 13.06.2023 წლის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, ე.ბ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, გაუქმდა თელავის რაიონული სასამართლოს 08.11.2021 წლის განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება. სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ მოცემულ შემთხვევაში ე.ბ-ი საკუთრების უფლებით ფლობს უძრავ ქონებას, რომელიც მას ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე აჩუქა მისმა ძმამ - ი.ბ-იმა. მოცემული ჩუქების ხელშეკრულება დღეის მდგომარეობით ძალაშია და მოქმედებს. ი. და ჯ. ბ-მა საკუთრების უფლების რეგისტრაცია მოითხოვეს არა ე.ბ-ის ინდივიდუალურ საკუთრებაზე, არამედ საცხოვრებელი სახლის იმ ნაწილზე, რომელიც მიშენებულ იქნა 1987 წელს გაცემული ნებართვის საფუძველზე. ამდენად, ი. და ჯ. ბ-ები საკუთრების უფლების 2/3 წილის ფლობის პრეტენზიას გამოთქვამენ საცხოვრებელი სახლის იმ ნაწილზე, რომელიც უძრავ ქონებას დაემატა 1987 წლის შემდეგ, როდესაც მ.ბ-ის (ი.ბ-ის დედას, ჯ.ბ-ის მეუღლეს) ნება მიეცა მიეშენებინა 42.40 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი, 21.90 კვ.მ. დამხმარე ფართი, 4.2 კვ.მ. ღია აივანი და 30 კვ.მ. ავტოსადგომი. სააპელაციო პალატამ გაიზიარა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 22.10.2021 წლის გადაწყვეტილებაში მითითებული გარემოებები და აღნიშნა, რომ ქ. თელავში, ...ის გამზ. №...-ში (ყოფ. ...ის გამზ. №...) მდებარე 500 კვ.მ. მიწის ნაკვეთსა და მასზე განთავსებულ 123.70 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართობზე ი.ბ-ის უფლების აღრიცხვის საფუძვლად მითითებულია 18.08.1986 წელს დადებული ჩუქების ხელშეკრულება (№..., ნოტარიუსი: ნ.ყ-ი). დადგენილია, რომ აღნიშნული ჩუქების ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ, 21.05.1987 წელს თელავის სახალხო დეპუტატთა საქალაქო საბჭოს აღმასრულებელმა კომიტეტმა მ.ბ-ის ნება დართო ი.ბ-ის ბინაზე მიეშენებინა საცხოვრებელი და დამხმარე ფართი, წინასწარ შედგენილი და საერთო წესით დამტკიცებული პროექტის მიხედვით. ამასთან, ქ. თელავში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე უძრავი ნივთის სააღრიცხვო მასალაში დაცულია მ.ბ-ის სახელზე გაცემული მიშენების პროექტის დედანი, რომლის მიხედვითაც მისაშენებელი ფართობი მოიცავდა 42.40 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართს, 21.90 კვ.მ. დამხმარე ფართს, 4.2 კვ.მ. ღია აივანსა და 30 კვ.მ. ავტოსადგომს. სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ მისაშენებელი ფართობი არ შედიოდა 18.08.1986 წელს დადებული ჩუქების ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ქონებაში და ტექბიუროს სააღრიცხვო მასალაში ი.ბ-ის სახელზე აღრიცხული ქონება არ მოიცავდა №... განცხადებით სარეგისტრაციოდ წარდგენილ ფართს. სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, ი.ბ-ის საკუთრების უფლება ვრცელდებოდა საცხოვრებელ სახლზე განხორციელებულ მიშენებამდე და თავის მხრივ, ჩუქების ხელშეკრულებითაც მხოლოდ დასახელებული ფართის განკარგვის უფლებამოსილება შეიძლებოდა ჰქონოდა. სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ მოცემულ შემთხვევაში მხარეთა შორის უთანხმოებას იწვევდა მშენებლობის ნებართვის, როგორც უფლებადამდგენი ბუნების მქონე დოკუმენტად განხილვის საკითხი. სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ ზოგადად, მშენებლობის ნებართვა იძლევა უფლებას გარკვეული სამშენებლო სამუშაოების განხორციელებისათვის. წინამდებარე საქმეშიც მ.ბ-ის მიეცა უფლება განეხორციელებინა მიშენება, რამაც ის აღჭურვა უფლებით დაემატებინა გარკვეული ფართი უკვე არსებული ნაგებობისათვის. მშენებლობის ნებართვამ კანონიერი სახე შესძინა ახალ სამშენებლო კონსტრუქციას და დაადასტურა მ.ბ-ის მართლზომიერი უფლება მასზე. შესაბამისად, მის მემკვიდრეებს აქვთ უფლება იყვნენ ამ ფართის მესაკუთრეები სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე. ამდენად, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 22.10.2021 წლის №... გადაწყვეტილებით მართებულად განისაზღვრა უძრავი ნივთის უფლებრივი მდგომარეობა, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სამსახურის მიერ სადავო გადაწყვეტილების მიღებისას სრულყოფილად იქნა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები დადგენილი და შეჯერებული საქმეში წარმოდგენილ წერილობით მტკიცებულებებთან. შესაბამისად, სადავო აქტი ამ ნაწილში კანონიერია და მისი ბათილად ცნობის საფუძვლები არ არსებობდა. რაც შეეხება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 29.10.2021 წლის №... გადაწყვეტილებას, რომლითაც სადავო უძრავ ქონებაზე დარეგისტრირდა ჯ. და ი. ბ-ების 2/3 წილი, სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ დასახელებული გადაწყვეტილება მიღებულია სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 22.10.2021 წლის №... გადაწყვეტილების აღსრულების მიზნით, რომელიც სასამართლოს მიერ კანონიერად არის მიჩნეული, შესაბამისად, სახეზე არ არის არც მისი აღსრულების შედეგად გამოცემული აქტის ბათილად ცნობის წინაპირობები.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 10.02.2025 წლის გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გასაჩივრდა ე.ბ-ის მიერ.

კასატორმა სამოქალაქო კოდექსის 149-ე, 150-ე და 1513-ე მუხლებზე მითითებით აღნიშნა, რომ 1997 წლის 25 ნოემბრიდან ანუ სამოქალაქო კოდექსის ამოქმედების დღიდან მიწის ნაკვეთი, რომელზეც განთავსებულ საცხოვრებელ სახლზე ი. და ჯ. ბ-ები სააპელაციო პალატამ ე.ბ-სთან ერთად თანამესაკუთრეებად ცნო, წარმოადგენდა ი.ბ-ის ერთპიროვნულ, ინდივიდუალურ საკუთრებას. მიწის ნაკვეთი მასზე განთავსებულ შენობა-ნაგებობასთან ერთად წარმოადგენდა სამოქალაქო ბრუნვის ობიექტს. კასატორმა მიუთითა, რომ ი.ბ-იმა დას - ე.ბ-ის აჩუქა 500 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი (ს.კ. №...) მასზე განთავსებულ საცხოვრებელ სახლთან ერთად, რომელიც არ ყოფილა ცალკე დამოუკიდებელი ბრუნვის ობიექტი. შესაბამისად, ჩუქების ხელშეკრულებით ე.ბ-იმა საკუთრებად მიიღო 500 კვ.მ. უძრავი ქონება საკუთვნებელთან - შენობა-ნაგებობასთან ერთად. კასატორმა აღნიშნა, რომ ი.ბ-ის არ წარმოუდგენია დოკუმენტაცია, რითაც დაადასტურებდა, რომ ჩუქების ხელშეკრულების დადებისას შენობა-ნაგებობის სადავო ნაწილი აშენებული ან ექსპლუატაციაში იყო მიღებული. თავდაპირველი მესაკუთრის ნ. ბ-ის სახელზე გაცემული ტექნიკური დოკუმენტაციით დასტურდება, რომ შენობა-ნაგებობა შედგებოდა კანონიერი და თვითნებურად მიშენებული ფართისგან. კასატორის მოსაზრებით, მ.ბ-ის საკუთრების რეგისტრაციის უფლება არ გამოუყენებია, ხოლო საქმეში არ არის დაცული მტკიცებულება იმასთან დაკავშირებით, რომ საცხოვრებელი სახლის სადავო ნაწილი შედიოდა სამკვიდრო მასაში. კასატორი თვლის, რომ მიწის ნაკვეთი და მასზე არსებული საცხოვრებელი სახლი წარმოადგენდა ი.ბ-ის ინდივიდუალურ საკუთრებას და მასზე ვერ გავრცელდებოდა სამემკვიდრეო რეჟიმი. კასატორმა მიუთითა, რომ დაუსაბუთებელია მიშენების ნებართვის უძრავი ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის დამდგენ დოკუმენტად მიჩნევა. სადავო ქონება საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 31.08.2010 წლის გადაწყვეტილებით რეგისტრირებულია ე.ბ-ის საკუთრებად. აღნიშნული ჩანაწერის ნამდვილობა კი შედავებული არ ყოფილა. კასატორის მოსაზრებით, ადმინისტრაციული ორგანო გასცდა ადმინისტრაციული საჩივრის ფარგლებს, რამეთუ საჩივარი მხოლოდ ჯ.ბ-ის მიერ იყო წარდგენილი. ამდენად, კასატორი თვლის, რომ არსებობს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების და სარჩელის დაკმაყოფილების სამართლებრივი საფუძვლები.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაცნობის, საქმის მასალების შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ ე.ბ-ის საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს და არ ექვემდებარება დასაშვებად ცნობას შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილი განსაზღვრავს საკასაციო საჩივრის განსახილველად დაშვების ამომწურავ საფუძვლებს, კერძოდ, აღნიშნული ნორმის თანახმად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივარი დაიშვება, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.

საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით და ამასთან, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების ვარაუდი. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ ეწინააღმდეგება ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს. ამასთან, საქმის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორი ვერ ასაბუთებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვას მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, ვერ აქარწყლებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებსა და დასკვნებს.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს მოცემულ საქმეზე სააპელაციო ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არსებითად სწორად გადაწყვიტა მოცემული დავა.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საქმის მასალების თანახმად, კერძოდ, 18.08.1986 წელს შედგენილი, ნოტარიულად დამოწმებული №... ჩუქების ხელშეკრულების მიხედვით დგინდება, რომ ნ.ბ-მია თავის შვილიშვილს, ი.ჯ.-ის ძე ბ-ის აჩუქა ქ. თელავში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე 500 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე განთავსებული საცხოვრებელი სახლი, რომელიც შედგებოდა 2 საცხოვრებელი ოთახისგან (სასარგებლო ფართობი - 74.4 კვ.მ.; საცხოვრებელი ფართობი 48.5 კვ.მ.; დამხმარე ფართობი - 25.9 კვ.მ.; სამეურნეო ფართობი - 41.60 კვ.მ..). ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივის მონაცემებზე დაყრდნობით მომზადებული ცნობა-დახასიათებით დგინდება, რომ ქ. თელავში, ...ის ქ. №...-ში (ყოფ. ...ის ქ. №...) მდებარე 500 კვ.მ. მიწის ნაკვეთსა და მასზე განთავსებულ 123.70 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართობზე აღრიცხული იყო ი. ჯ. ის ძე ბ-ის უფლება (20.02.1987 წლის ტექნიკური პასპორტი). საჯარო რეესტრის მონაცემებით, 04.07.2005 წელს ი.ბ-იმა №... განცხადებით მიმართა კახეთის სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა ქ. თელავში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე უძრავ ქონებაზე განახლებული ამონაწერის გაცემა. აღნიშნული განცხადების საფუძველზე, ქ. თელავში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე 500 კვ.მ. მიწის ნაკვეთსა და მასზე განთავსებულ №1 შენობა-ნაგებობაზე (შენობა-ნაგებობის საერთო ფართობი - 116 კვ.მ.; სასარგებლო ფართობი - 74.4 კვ.მ.; საცხოვრებელი ფართობი - 48.50 კვ.მ.; დამხმარე ფართობი - 25.90 კვ.მ.; სამეურნეო ფართობი - 41.60 კვ.მ.) დაუზუსტებელი საკადასტრო მონაცემებით დარეგისტრირდა ი.ბ-ის ინდივიდუალური საკუთრების უფლება. უფლების რეგისტრაციის საფუძვლად მითითებულია ჩუქების ხელშეკრულება №... (თარიღი: 18.08.1986წ., ნოტარიუსი: რ.ყ-ი). უძრავ ნივთს მიენიჭა №.... საკადასტრო კოდი. 23.08.2010 წელს დაიდო უძრავი ნივთის ჩუქების ხელშეკრულება, რომლის თანახმად ი.ბ-იმა ე.ბ-ის აჩუქა ქ. თელავში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთი. სარეგისტრაციო განცხადებაზე ე.ბ-ის მიერ წარდგენილი უძრავი ნივთის საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზის მიხედვით, სარეგისტრაციო მიწის ნაკვეთის ფართობი შეადგენდა 442.5 კვ.მ-ს, მასზე დატანილი იყო საცხოვრებელი (შენობა №..., ფართობი - 190.4 კვ.მ., განაშენიანების ფართობი - 214.2 კვ.მ.) და სამეურნეო (შენობა №..., განაშენიანების ფართობი - 48.8 კვ.მ.) ნაგებობები. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 31.08.2010 წლის გადაწყვეტილებით, ე.ბ-ის სახელზე დარეგისტრირდა უძრავი ნივთი შემდეგი მახასიათებლებით: 443 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი მასზე არსებული №1 (განაშენიანების ფართობი - 214,2 კვ.მ.) და №2 (განაშენიანების ფართობი - 48 კვ.მ.) შენობა-ნაგებობით. ე.ბ-ის განცხადების საფუძველზე საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 27.06.2012 წლის სარეგისტრაციო გადაწყვეტილებით, მისი მიწის ნაკვეთი გაიყო ორ ნაწილად. დაყოფის შედეგად წარმოქმნილ ნაკვეთებს მიენიჭა ახალი საკადასტრო კოდები - №..., №... ი. და ჯ. ბ-ებმა 20.07.2021 წელს განცხადებით მიმართეს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვეს ე.ბ-ის საკუთრებად რიცხულ უძრავ ნივთზე (მდებარე, ქ. თელავი, ...ის გამზირი №... (ს/კ №...)) ცვლილებების რეგისტრაცია, კერძოდ, შენობა-ნაგებობის პირველ სართულზე არსებულ 69.3 კვ.მ. ფართობსა და ნახევარსარდაფზე (28.7 კვ.მ. ავტოფარეხზე) თანასაკუთრების უფლების რეგისტრაცია წარდგენილი შიდა აზომვითი ნახაზის შესაბამისად, სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე. ი. და ჯ .ბ-ებმა სარეგისტრაციო წარმოებაზე წარადგინეს სსიპ საქართველოს ეროვნული არქივის კახეთის რეგიონული არქივის მიერ გაცემული №AA2021008576-03 (08.07.2021წ.) საარქივო ცნობა, რომელსაც თან ერთოდა თელავის სახალხო დეპუტატთა საქალაქო საბჭოს აღმასრულებელი კომიტეტის №155 გადაწყვეტილება (ოქმი №6 (21.05.1987 წ.)). აღნიშნული გადაწყვეტილების მიხედვით, ქ. თელავში, ...ის გამზ. №...-ში მცხოვრები მ.ბ-ის თხოვნა დაკმაყოფილდა და ნება დაერთო შვილის, ი. ჯ.-ის ძე ბ-ის ბინაზე მიეშენებინა საცხოვრებელი და დამხმარე ფართი, წინასწარ შედგენილი და საერთო წესით დამტკიცებული პროექტის მიხედვით. სამკვიდრო მოწმობის თანახმად, ჯ.ბ-მა და ი.ბ-მა, როგორც მამკვიდრებელ მ.ბ-ის კანონისმიერმა მემკვიდრეებმა (მეუღლემ და შვილმა), კანონით დადგენილი წესით მიიღეს სამკვიდრო მასაში შემავალი აქტივებისა და პასივების 2/3 ნაწილი. აღნიშნულ განცხადებაზე შეჩერდა სარეგისტრაციო წარმოება და განმცხადებლებს ეცნობათ, რომ წარდგენილი სამკვიდრო მოწმობის მიხედვით, მამკვიდრებელი იყო მ.ბ-ი, ხოლო უძრავი ნივთის მესაკუთრეს წარმოადგენდა ე.ბ-ი. ამასთან, უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული იყო ყადაღა. შესაბამისად, ჯ. და ი. ბ-ებს ეთხოვათ უფლებამოსილების დამადასტურებელი დოკუმენტის წარდგენა და მოთხოვნის დაზუსტება, ასევე ყადაღის ინიციატორის თანხმობის წარდგენა განცხადებით მოთხოვნილ ცვლილების რეგისტრაციასთან დაკავშირებით. 27.07.2021 წელს ი.ბ-იმა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში წარადგინა განცხადება და განმარტა, რომ უძრავ ნივთზე (ს.კ. №...) ყადაღა რეგისტრირებული იყო მისი ინიციატივით. შესაბამისად, გამოხატა თანხმობა სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში აღნიშნული უძრავი ნივთის სარეგისტრაციო მონაცემებში ცვლილების შეტანასთან დაკავშირებით. ამასთან, დამატებით აღნიშნა, რომ წარდგენილი დოკუმენტაციით მემკვიდრეობის საფუძველზე მოთხოვნილი იყო მ.ბ-ის სახელზე გაცემული მშენებლობის ნებართვის გათვალისწინებით შენობა-ნაგებობაზე მიშენებული ფართობის (98 კვ.მ.) რეგისტრაცია. 26.08.2021 წელს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს კახეთის რეგიონულმა ოფისმა მიიღო სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის გადაწყვეტილება, ვინაიდან სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში არ იქნა წარდგენილი შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი დოკუმენტი/ინფორმაცია. სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ გადაწყვეტილება გასაჩივრებული იქნა ჯ.ბ-ის მიერ. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 22.10.2021 წლის №... გადაწყვეტილებით, დაკმაყოფილდა ჯ.ბ-ის ადმინისტრაციული საჩივარი. ბათილად იქნა ცნობილი სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ გადაწყვეტილება, ასევე ნაწილობრივ ბათილად იქნა ცნობილი ე.ბ-ის სახელზე 31.08.2010 წელს განხორციელებული რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება. კახეთის რეგიონულ ოფისს დაევალა ჯ. და ი. ბ-ების სარეგისტრაციო განცხადებაზე სარეგისტრაციო წარმოების განახლება და ახალი გადაწყვეტილების მიღება წინამდებარე გადაწყვეტილების სამართლებრივი დასაბუთების (3.2.6 პუნქტის) გათვალისწინებით. საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს 22.10.2021 წლის გადაწყვეტილებით, განახლდა სარეგისტრაციო წარმოება და 29.10.2021 წელს მიღებული იქნა №... გადაწყვეტილება რეგისტრაციის შესახებ. აღნიშნული გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა სარეგისტრაციო განცხადება და ცვლილება შევიდა ე.ბ-ის სახელზე რეგისტრირებული უძრავი ნივთის სარეგისტრაციო მონაცემებში. ი. და ჯ. ბ-ების თანასაკუთრებად დარეგისტრირდა შენობის პირველ სართულზე მდებარე 69.3 კვ.მ. -დან და ნახევარსარდაფის (ავტოფარეხის) 28.7 კვ.მ -დან 2/3 წილი.

საკასაციო სასამართლო მოცემული დავის გადასაწყვეტად თავდაპირველად მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-8 მუხლის პირველ პუნქტზე, რომლის თანახმად სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. ამავე მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად კი, განცხადებას უნდა ერთოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია. ამავე კანონის მე-9 მუხლის თანახმად, რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტების, აგრეთვე ამ დოკუმენტაციის სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე. კანონის მე-2 მუხლის „კ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას, ,,ლ” ქვეპუნქტის თანახმად კი, სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია არის რეგისტრაციის მიზნით მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი სარეგისტრაციო და სხვა დოკუმენტები.

საკასაციო პალატა ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზე, რომ ი.ბ-ის საკუთრების უფლება თავდაპირველად რეგისტრირებული იყო ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე. დასახელებულ დოკუმენტში სრულად იყო ასახული ის უძრავი ქონება, რაც ი.ბ-იმა მიიღო საკუთრების უფლებით. კერძოდ, ნოტარიულად დამოწმებული 18.08.1986 წლის №... ჩუქების ხელშეკრულების მიხედვით, ნ.ბ-იმა თავის შვილიშვილს, ი. ჯ.-ის ძე ბ-ის აჩუქა ქ. თელავში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე 500 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე განთავსებული საცხოვრებელი სახლი, რომელიც შედგებოდა 2 საცხოვრებელი ოთახისგან (სასარგებლო ფართობი - 74.4 კვ.მ.; საცხოვრებელი ფართობი 48.5 კვ.მ.; დამხმარე ფართობი - 25.9 კვ.მ.; სამეურნეო ფართობი - 41.60 კვ.მ.). აღსანიშნავია, რომ საცხოვრებელი სახლი იყო ერთსართულიანი და სწორედ ზემოაღნიშნული მახასიათებლებით იქნა აღრიცხული ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში. დაუსაბუთებელი და უსაფუძვლოა კასატორის აპელირება იმ გარემოებაზე, რომ ნ.ბ-ის სახელზე გაცემული ტექნიკური დოკუმენტაციით, შენობა-ნაგებობა შედგებოდა კანონიერი და თვითნებურად მიშენებული ფართისგან. საკასაციო პალატა ეთანხმება სააპელაციო პალატის მოსაზრებას და აღნიშნავს, რომ მისაშენებელი ფართობი არ შედიოდა 18.08.1986 წელს დადებული ჩუქების ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ქონებაში და ტექბიუროს სააღრიცხვო მასალაში ი.ბ-ის სახელზე აღრიცხული ქონება არ მოიცავდა №... განცხადებით სარეგისტრაციოდ წარდგენილ ფართს. საქმის მასალებით დასტურდება, რომ ი.ბ-იმა 23.08.2010 წლის ჩუქების ხელშეკრულებით, ე.ბ-ის აჩუქა მის საკუთრებაში №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ქონება იმავე მახასიათებლებით როგორც ტექბიუროში იყო აღრიცხული. ხელშეკრულებაში კონკრეტულადაა მითითებული ჩუქების საგანი, რომელიც წარმოადგენდა ქ. თელავში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე 500 კვ.მ. მიწის ნაკვეთს მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობით (საერთო ფართი - 116 კვ.მ., საცხოვრებელი ფართი - 48.5 კვ.მ.; დამხმარე ფართი - 25.9 კვ.მ.; სამეურნეო ფართი - 41.60 კვ.მ.). ამდენად, ე.ბ-მა ჩუქების ხელშეკრულებით საკუთრებაში მიიღო მიწის ნაკვეთი მასზე განთავსებული ერთსართულიანი შენობა-ნაგებობით. ჩუქების ხელშეკრულებაში მითითებული შენობა-ნაგებობის ფართი სრულად ემთხვევა თავდაპირველი მესაკუთრის ნ. ბ-ის და შემდგომ ი.ბ-ის სახელზე რეგისტრირებული შენობა-ნაგებობის ფართს. საკასაციო პალატა ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზე, რომ ე.ბ-მა ზემოაღნიშნული ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე უფლების რეგისტრაცია მოითხოვა ორსართულიან შენობა-ნაგებობაზე და ასევე დამხმარე ნაგებობაზე (ავტოფარეხი), ხოლო მისი მოთხოვნა დაკმაყოფილდა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 31.08.2010 წლის №... გადაწყვეტილებით.

საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-6 პუნქტის შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ წარდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, თუმცა ამავე ნორმის შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხისმგებელნი არიან რეგისტრირებული მონაცემების და მათთან დაცული სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე. იმის გათვალისწინებით, რომ ჩუქების ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენდა ი.ბ-ის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთი, დასაჩუქრებულს აღნიშნული უნდა გადასცემოდა იმ მდგომარეობით, რასაც ითვალისწინებდა ჩუქების ხელშეკრულება და რა მდგომარეობითაც იგი რეგისტრირებული იყო გამჩუქებლის საკუთრებაში. შესაბამისად, რეგისტრაციის შესახებ №... (31.08.2010წ.) გადაწყვეტილება იმ ნაწილში, რომლითაც ე.ბ-ის დაურეგისტრირდა ქ. თელავში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე შენობა-ნაგებობები გაზრდილი (მიშენებული) ფართით, უკანონოა. ამდენად, ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვის ფარგლებში სწორად იქნა შეფასებული ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილების კანონიერების საკითხი. უსაფუძვლო და დაუსაბუთებელია კასატორის მითითება იმ გარემოებაზე, რომ ადმინისტრაციული ორგანო გასცდა საჩივრის ფარგლებს. საკასაციო პალატა მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის 61 პუნქტზე, რომლის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია საქართველოს კანონმდებლობის მოთხოვნათა დაცვით დააზუსტოს, შეცვალოს, ძალადაკარგულად გამოაცხადოს ან ბათილად ცნოს უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირებული მცდარი ან ურთიერთშეუსაბამო მონაცემები. საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს აქვს საკუთარი აქტის რევიზიის უფლება, რაც განსახილველ შემთხვევაში განხორციელდა ადმინისტრაციული საჩივრის ფარგლებში მიმდინარე წარმოების დროს.

ამდენად, საკასაციო პალატა იზიარებს სააპელაციო პალატის მოსაზრებას და აღნიშნავს, რომ ე.ბ-ის ჩუქების ხელშეკრულებით გადაეცა საკუთრების უფლება მიშენების განხორციელებამდე არსებულ ფართობზე. ი. და ჯ. ბ-ები საკუთრების უფლების 2/3 წილის ფლობის პრეტენზიას გამოთქვამენ არა ე.ბ-ის ინდივიდუალურ საკუთრებაზე, არამედ საცხოვრებელი სახლის იმ ნაწილზე, რომელიც უძრავ ქონებას დაემატა 1987 წლის შემდეგ. საქმეში დაცულია თელავის სახალხო დეპუტატთა საქალაქო საბჭოს აღმასრულებელი კომიტეტის 21.05.1987 წლის გადაწყვეტილება, რომლითაც მ.ბ-ის ნება დაერთო ი.ბ-ის ბინაზე მიეშენებინა საცხოვრებელი და დამხმარე ფართი წინასწარ შედგენილი და საერთო წესით დამტკიცებული პროექტის მიხედვით. ამასთან, ქ. თელავში, ...ის გამზ. №...-ში მდებარე უძრავი ნივთის სააღრიცხვო მასალაში დაცულია მ.ბ-ის სახელზე გაცემული მიშენების პროექტის დედანი, რომლის მიხედვითაც მისაშენებელი ფართობი მოიცავდა 42.40 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართს, 21.90 კვ.მ. დამხმარე ფართს, 4.2 კვ.მ. ღია აივანსა და 30 კვ.მ. ავტოსადგომს. აღსანიშნავია, რომ ი. და ჯ. ბ-ები სწორედ ზემოაღნიშნულ დოკუმენტებზე და ასევე სამკვიდრო მოწმობაზე (სამკვიდრო გახსნილია მ.ბ-ის გარდაცვალების შედეგად) მითითებით ითხოვენ მიშენებულ ფართზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციას. ამასთან, მათ მიერ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი ნახაზები შესაბამისობაშია მ.ბ-ის სახელზე გაცემულ მიშენების პროექტთან. საქმეში დაცული სამკვიდრო მოწმობის თანახმად, ჯ.ბ-იმა და ი.ბ-იმა, როგორც მამკვიდრებელ მ.ბ-ის კანონისმიერმა მემკვიდრეებმა (მეუღლემ და შვილმა), კანონით დადგენილი წესით მიიღეს სამკვიდრო მასაში შემავალი აქტივებისა და პასივების 2/3 ნაწილი. უსაფუძვლო და დაუსაბუთებელი კასატორის აპელირება იმ გარემოებაზე, რომ საცხოვრებელი სახლის სადავო ნაწილზე მ.ბ-ის არ წარმოშობია რაიმე უფლება და შესაბამისად იგი არ შედიოდა სამკვიდრო მასაში. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონი არ განსაზღვრავს სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტაციის კონკრეტულ ჩამონათვალს. შესაბამისად, რეგისტრაციის მიზნით მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი სარეგისტრაციო და სხვა დოკუმენტები, ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში, თავისი შინაარსის გათვალისწინებით უნდა უქმნიდეს ადმინისტრაციულ ორგანოს შესაბამისი რეგისტრაციის განხორციელების წინაპირობის არსებობის შესახებ დასკვნის გაკეთების შესაძლებლობას (იხ. სუსგ 11.01.2018 წლის №ბს-798-794(2კ-17)). მშენებლობის ნებართვა (უფლების დადასტურება) წარმოადგენს აღმჭურველ ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს, რაც მის ადრესატს მშენებლობის განხორციელების უფლებას ანიჭებს (იხ. სუსგ 20.12.2023 წლის №ბს-231(3კ-22)). მოცემულ შემთხვევაში მ.ბ-ის მიეცა უფლება განეხორციელებინა მიშენება, რამაც ის აღჭურვა უფლებით დაემატებინა გარკვეული ფართი უკვე არსებული ნაგებობისათვის. მშენებლობის ნებართვამ კანონიერი სახე შესძინა ახალ სამშენებლო კონსტრუქციას და დაადასტურა მ.ბ-ის მართლზომიერი უფლება მასზე. შესაბამისად, მის მემკვიდრეებს აქვთ უფლება იყვნენ ამ ფართის მესაკუთრეები სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე, რამეთუ სამკვიდროს მიღებას გააჩნია საკუთრების უფლების წარმომშობი ფუნქცია.

უსაფუძვლო და დაუსაბუთებელია როგორც საკასაციო საჩივარში, ასევე 17.02.2026 წელს კასატორის მიერ წარმოდგენილ განცხადებაში სამოქალაქო კოდექსის 1513-ე მუხლზე აპელირება. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ განსახილველ შემთხვევაში ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივში დაცული იყო თელავის სახალხო დეპუტატთა საქალაქო საბჭოს აღმასრულებელი კომიტეტის 21.05.1987 წლის №155 გადაწყვეტილება და მიშენების პროექტი, რომელთა საფუძველზეც აშენებული სადავო ფართის მართლზომიერ მფლობელს მ.ბ-ი წარმოადგენდა. მ.ბ-ი გარდაიცვალა 27.06.2003 წელს, შესაბამისად, სამოქალაქო კოდექსის ამოქმედების პერიოდისათვის (1997 წლის 25 ნოემბერს) სადავო მიშენებულ ფართზე უფლება სწორედ მას უდგინდებოდა. რაც შეეხება კასატორის მიერ უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო პალატის 20.06.2025 წლის №ას-422-2025 განჩინებაზე მითითებას, რომელშიც სამოქალაქო კოდექსის 149-150 მუხლების გამოყენების მართებულებაზე და განსახილველი დავის ფარგლებში იმავე მუხლების გათვალისწინებაზე აპელირებს კასატორი, საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ მითითებული განჩინება მიღებულია განსახილველი დავისაგან განსხვავებული ფაქტობრივი გარემოებების შეფასების შედეგად. არ დასტურდება იდენტური ფაქტობრივი გარემოებების არსებობა. ყოველი კონკრეტული საქმის გადაწყვეტა სასამართლოში დაკავშირებულია გარკვეული ფაქტების დადგენასთან. სასამართლოს მიერ დავა წყდება კონკრეტულ შემთხვევაში დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, მათი სამართლებრივი შეფასების გზით. ამასთან, მითითებული განჩინებით დავა არსებითად არ გადაწყვეტილა და სააპელაციო სასამართლოს დაუბრუნდა ხელახლა განსახილველად. ამდენად, ზემოაღნიშნულ განჩინებაზე მითითება არარელევანტურია და არ ადასტურებს საკასაციო საჩივრის საფუძვლიანობას.

სსკ-ის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილის პირველი წინადადების მიხედვით, საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას საკასაციო საჩივრის ფარგლებში. საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების მოტივების უარმყოფელ სამართლებრივად დასაბუთებულ არგუმენტაციას. მოცემულ შემთხვევაში საკასაციო საჩივარი არ შეიცავს სააპელაციო პალატის მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების თუ მათი სამართლებრივი შეფასების უსწორობის სათანადო დასაბუთებას, წარმოდგენილი არ არის დასაბუთებული და დასაშვები პრეტენზიები (შედავება).

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით საკასაციო პალატა თვლის, რომ კასატორის მიერ მითითებული გარემოებები არ ქმნის საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის საფუძველს. საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ მოცემულ საქმეს არ გააჩნია პრინციპული მნიშვნელობა სასამართლო პრაქტიკისათვის, ხოლო საკასაციო საჩივარს - წარმატების პერსპექტივა. ამდენად, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით რეგლამენტირებული არც ერთი საფუძველი, რის გამოც ე.ბ-ის საკასაციო საჩივარი არ უნდა იქნეს დაშვებული განსახილველად.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ე.ბ-ის საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 10.02.2025 წლის გადაწყვეტილება;

3. ე.ბ-ის (პ/ნ...) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე 05.06.2025 წლის №9545 საგადასახადო დავალებით თ.მ-ის (პ/ნ...) მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70 პროცენტი - 210 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი №300773150;

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე: გიზო უბილავა

მოსამართლეები: გენადი მაკარიძე

გიორგი მიქაუტაძე