საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლისა და 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის საფუძველზე, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 408-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, ზეპირი განხილვის გარეშე, შეამოწმა სს „ ...ას“ საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საფუძვლების არსებობა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 1 მარტის განჩინების გაუქმების თაობაზე (მოწინააღმდეგე მხარე - სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს აჭარის რეგიონული ოფისი, მესამე პირები - სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო, სს „...“, ლ.თ-ი, ს.ი-ი, კ.ი-ი).

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. სს „...ამ“ სარჩელით მიმართა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას მოპასუხე სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს აჭარის რეგიონული ოფისისა და მესამე პირების - სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს, სს „...ას“, ლ.თ-ის, ს.ი-ისა და კ.ი-ის მიმართ.

მოსარჩელემ მოითხოვა, ბათილად იქნეს ცნობილი რეგისტრაციის შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 20 იანვრის №... გადაწყვეტილება.

2. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 7 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით სს „...ას“ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ა) ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №2-ში მდებარე 256,8 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განლაგებულ 302,4 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე 2001 წლის 3 სექტემბერს აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი ...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, №2-10976, 23.10.1990 წელი, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, №1-1509, 11.05.1995წ. ნოტარიუსი ვ.ნ-ე). 2001 წლის 3 სექტემბერს, ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №14-ში მდებარე 203,74 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განლაგებულ 267,2 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე ასევე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი - ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, №3196, 07.05.1993 წელი, ნოტარიუსი ვ.ნ-ე). 2005 წლის 16 დეკემბერს, ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №2-ში მდებარე 489,5 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განლაგებულ 422,49 კვ.მ შენობა-ნაგებობის 2/7 ნაწილზე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი ...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი - ნასყიდობის ხელშეკრულება, №1-17017, 15.12.2005წ. ნოტარიუსი ხ.კ-ი); ბ) 2007 წლის 28 მარტს ქ. ბათუმში, ...სა და ...ის ქუჩების კვეთაზე მდებარე 34 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე აღირიცხა ა.ი-ის (პირადი ნომერი...) საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი - ...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ნასყიდობის ხელშეკრულება, №1-2723, 27.02.2007წ. ნოტარიუსი ხ.კ-ი). 2007 წლის 11 იანვარს ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №9-ში მდებარე 17,4 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე (ლიტერი „ლ“) აღირიცხა ა.ი-ის (პირადი ნომერი...) საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი - ...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ნასყიდობის ხელშეკრულება, №1-89, 10.01.2007წ. ნოტარიუსი ნ.უ-ე). 2007 წლის 11 იანვარს ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №9-ში მდებარე 18 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი ...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი - ნასყიდობის ხელშეკრულება, №1-90, 10.01.2007წ. ნოტარიუსი ნ.უ-ე). 2007 წლის 11 იანვარს, ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №9-ში მდებარე 9,2 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი ...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი - ნასყიდობის ხელშეკრულება, №1-88, 10.01.2007წ. ნოტარიუსი ნ.უ-ე); გ) ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2007 წლის 4 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილებით განხორციელდა №..., №..., №... და №... საკადასტრო კოდების მქონე უძრავი ნივთების გაერთიანების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია და ა.ი-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირებულ იქნა - ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №9-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 75,76 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე (ახალი საკადასტრო კოდი ...). რეგისტრაციის შესახებ ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2008 წლის 8 თებერვლის №... გადაწყვეტილებით განხორციელდა №... №... და №... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებული უძრავი ნივთების გაერთიანების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია და ა.ი-ის საკუთრების უფლება რეგისტრირებულ იქნა - ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №14-16/...ის ქ. №9/...ის ქ. №2-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 987,52 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, რომელზეც განლაგებულია 2880,08 კვ.მ შენობა-ნაგებობა (ახალი საკადასტრო კოდი ...). რეგისტრაციის შესახებ ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 18 მარტის №... გადაწყვეტილებით, უძრავ ნივთზე საკადასტრო კოდით ... განხორციელდა რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია და არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 998 კვ.მ ნაკვეთზე უფლება აღირიცხა დაზუსტებული მონაცემებით (ახალი საკადასტრო კოდი ...); დ) სს „ ...ამ“ 2007 წლის 29 ივნისს შპს „ა...საგან“ შეიძინა სხვადასხვა უძრავი ქონება, მათ შორის, ქ. ბათუმში, ...ის ქუჩა №7-ში მდებარე უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით ..., რომელიც საჯარო რეესტრის 2007 წლის 29 ივნისის ამონაწერის თანახმად, წარმოადგენს 45.0 კვ.მ მიწის ნაკვეთს (დაუზუსტებელი მონაცემებით), რომელზეც განლაგებულია 39.56 კვ.მ შენობა-ნაგებობა. ამ უძრავ ნივთზე სს „...ას“ საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებულ იქნა 2007 წლის 29 ივნისს, იგივე საკადასტრო კოდით ...; ე) 2012 წლის 18 იანვარს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურს №... სარეგისტრაციო განცხადებით მიმართა ა.ი-მა და მოითხოვა, უძრავ ნივთზე საკადასტრო კოდით №... რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია. სარეგისტრაციო განცხადებას ერთვოდა სარეგისტრაციო მომსახურების საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი, შპს ,,ტ...-ოს“ მიერ შესრულებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზი 186,54 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან უძრავ ნივთზე საკადასტრო კოდით .... 2012 წლის 20 იანვარს, საჯარო რეესტრს დამატებით წარედგინა სარეგისტრაციო მომსახურების საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი, შპს ,,ტ...-ოს“ მიერ შესრულებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზი 996,17 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. 2012 წლის 20 იანვარს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ მიღებულ იქნა №... გადაწყვეტილება, რომლითაც №... განაცხადზე თანდართული შპს ,,ტ...-ოს“ მიერ შესრულებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად, უძრავ ნივთზე საკადასტრო კოდით ... განხორციელდა რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია.

სასამართლომ აღნიშნა, რომ მოსარჩელე მხარის მიერ შედავებული, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2012 წლის 20 იანვრის №... გადაწყვეტილებით ქ. ბათუმში, ...ის .../...ის ქ. №.../...ის ქ. №...-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთსა (დაზუსტებული მონაცემებით) და მასზე განლაგებულ შენობა-ნაგებობაზე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება, საკადასტრო კოდი .... ამისათვის სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურში 2012 წლის 18 იანვარს წარდგენილი იყო ა.ი-ის №... სარეგისტრაციო განაცხადი, რომელსაც თან ერთვოდა შპს ,,ტ...-ოს“ მიერ შესრულებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზი 186,54 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, სარეგისტრაციო მომსახურების საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი, ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან უძრავ ნივთზე საკადასტრო კოდით ... 2012 წლის 20 იანვარს, საჯარო რეესტრს დამატებით წარედგინა სარეგისტრაციო მომსახურების საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი, შპს ,,ტ...-ოს“ მიერ შესრულებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, რის შემდეგაც ქ. ბათუმში, ...ის/...ის/...ის ქუჩაზე მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 997.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთსა და მასზე განლაგებულ 2053,87 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება, დაზუსტებული მონაცემებით (საკადასტრო კოდი ...).

სასამართლოს განმარტებით, ა.ი-ის მიერ სარეგისტრაციო სამსახურისათვის წარდგენილი დოკუმენტაცია, უფლების დამდგენი დოკუმენტი აკმაყოფილებდა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონით დადგენილ მოთხოვნებს და ქმნიდა საკმარის საფუძველს მოთხოვნილი უფლების რეგისტრაციისათვის. საჯარო რეესტრის მიერ ადმინისტრაციული წარმოებისას სრულად იქნა გამოკვლეული საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება და გადაწყვეტილება მიღებულ იქნა ამ გარემოებათა შეფასებისა და ურთიერთშეჯერების საფუძველზე. საყურადღებოა, რომ ქ. ბათუმში, ...ის ქუჩა №7-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთი დაუზუსტებელი მონაცემებით იქნა აღრიცხული სს „...ას“ საკუთრებად საჯარო რეესტრში 2007 წლის 29 ივნისს, საკადასტრო კოდი .... სს „...ამ“ აღნიშნულ უძრავ ქონებაზე, კერძოდ, ...ის ქუჩა №7-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთსა და მასზე განთავსებულ 39,56 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე საკუთრების უფლება 2007 წლის 29 ივნისს შეიძინა შპს „ა...საგან“, სხვა ქონებებთან ერთად. შპს „ა...ის“ საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული არ ყოფილა. სს „...ამ“ 2007 წლის 29 ივნისს შპს „ა...საგან“ საკუთრების უფლება შეიძინა ქ. ბათუმში, ...ის ქუჩა №7- ში მდებარე უძრავ ნივთზე, 45 კვ.მ დაუზუსტებელი მონაცემების მქონე მიწის ნაკვეთზე და მასზე განლაგებულ 39,56 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე. ამ უფლების ობიექტის, 40,32 კვ.მ მიწის ნაკვეთის (დაუზუსტებელი მონაცემებით) საკადასტრო აზომვითი ნახაზი საჯარო რეესტრს რეგისტრაციის დროს არ წარდგენია და ტექნიკური დოკუმენტაცის სახით საჯარო რეესტრში მხოლოდ 2004 წლის 27 ოქტომბერს გამოწერილი ტექნიკური პასპორტი იქნა წარდგენილი. საკუთრების ობიექტის იდენტიფიცირებისათვის ეს მონაცემები მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნათა შესაბამისად არ იყო სრულყოფილი და საკმარისი, რამდენადაც ამისთვის აუცილებელი საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზი არ არსებობდა. შესაბამისად, რადგან სს „...ას“ საკუთრების უფლების რეგისტრაცია განხორციელდა მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზის არარსებობის პირობებში, ეს გარემოება წარმოადგენს დამაბრკოლებელ ფაქტორს, ქ. ბათუმში, ...ის ქუჩა №7-ში მდებარე უძრავ ნივთზე, 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა (დაუზუსტებელი მონაცემებით) და მასზე განლაგებული 39,56 კვ.მ შენობა-ნაგებობის იდენტიფიცირებისათვის და არ იძლევა საკადასტრო მონაცემების, ანუ დადგენილი წესით ასახული, მიწის ნაკვეთის საზღვრის კონფიგურაციის და ადგილმდებარეობის, ასევე, მასზე არსებული ნაგებობის შესახებ გრაფიკულად და ტექსტურად გამოსახულ ზუსტ ინფორმაციას. სარეგისტრაციო სამსახურში სს „...ას“ მიერ წარდგენილი მიწის ნაკვეთის ტექნიკური დოკუმენტაციით შეუძლებელია ამ მიწის ნაკვეთის კოორდინატების და ზუსტი ადგილმდებარეობის დადგენა. მას არ გააჩნდა ის საკადასტრო მონაცემები, რაც იძლევა უძრავი ნივთის სრული იდენტიფიკაციის შესაძლებლობას.

სასამართლოს განმარტებით, სარეგისტრაციო უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემები ზედდებას არ ახდენდა და ვერც მოახდენს მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემებთან, რამდენდაც ამ უკანასკნელს საერთოდ არ გააჩნდა საკადასტრო მონაცემი. ელექტრონული ვერსიის გარეშე წარდგენილი აზომვითი მონაცემები ყველა შემთხვევაში მიიჩნევა დაუზუსტებლად და არ იძლევა უძრავი ნივთის სრული იდენტიფიკაციის საშუალებას, რის გამოც შეუძლებელია ელექტრონული საკადასტრო აზომვითი ნახაზით წარდგენილი (დაზუსტებული) მონაცემების შედარება არაელექტრონულ (დაუზუსტებელ) მონაცემებთან. საყურადღებოა, რომ ქ. ბათუმში, ...ის/...ის/...ის ქუჩაზე მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 450 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე ა.ი-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა გაცილებით ადრე, ვიდრე სს „ ...ას“ საკუთრების უფლება. სადავო აქტით ა.ი-ის უფლება ისე იქნა საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული, რომ საკუთრების უფლების ობიექტების მიმართ არსებული საიდენტიფიკაციო მონაცემები სრულყოფილად იქნა ასახული, შესაბამისი საკადასტრო მონაცემების საფუძველზე, რაც იძლევა უძრავი ნივთის სრული იდენტიფიკაციის საშუალებას. დაუსაბუთებელია მოსარჩელე მხარის მტკიცება, რომ საჯარო რეესტრის მიერ ა.ი-ის საკუთრებაში სადავო აქტებით აღირიცხა ის მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც სს „...ას“ ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე ჰქონდა მოპოვებული საკუთრების უფლება, რამდენადაც სს „...ას“ მიერ საკუთრების უფლება დარეგისტრირებული იქნა საჯარო რეესტრში არაიდენტიფიცირებად ნივთზე, რომელსაც საკადასტრო მონაცემები არ გააჩნდა. აქედან გამომდინარე, უსაფუძვლოა მოსარჩელე მხარის ის მტკიცებაც, რომ სს „...ას“ უძრავი ქონება პარალელურად უკანონოდ არის რეგისტრირებული მესამე პირების მიწის ნაკვეთის (საკადასტრო კოდი ...) შემადგენლობაშიც. სადავო ტრანსფორმატორის შენობა ა.ი-ის მიწის ნაკვეთზეა განლაგებული, მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ მასზე საკუთრება აღერიცხა მოსარჩელეს ან მის წინამორბედს, რადგანაც ტრანსფორმატორის შენობის ქვეშ განთავსებული მიწის ნაკვეთი მის განუყოფელ ნაწილთან, შენობასთან ერთად ყოველთვის იყო და არის ა.ი-ის საკუთრებაში.

3. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 7 ოქტომბრის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გასაჩივრდა სს „...ას“ მიერ.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 1 მარტის განჩინებით სს „...ას“ სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა. უცვლელად დარჩა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 7 ოქტომბრის გადაწყვეტილება.

სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ მოცემული დავა არ უკავშირდება დაუზუსტებელ თუ დაზუსტებულ რეგისტრაციებს შორის დუბლირების შემთხვევას და რომელიმე მათგანისთვის უპირატესობის მინიჭებას. პირველი ინსტანციის სასამართლოს მითითებები დაუზუსტებელი რეგისტრაციის ნაკლოვანებებზე, გაგებული არ უნდა იქნეს იმგვარად, რომ სასამართლომ სს „...ას“ უფლება საკუთრებაზე დატოვა სამართლებრივი დაცვის გარეშე. პირველი ინსტანციის სასამართლომ დაუზუსტებელი მონაცემებით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის იდენტიფიცირების შეუძლებლობას ხაზი გაუსვა მხოლოდ იმ მიმართებით, რომ გამოერიცხა ა.ი-ის სახელზე განხორციელებული სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში, მარეგისტრირებელი ორგანოს შესაძლებლობა, ერთმანეთისთვის შეედარებინა დაზუსტებული და დაუზუსტებელი უძრავი ნივთების საკადასტრო მონაცემები და ამის საფუძველზე უარი ეთქვა განმცხადებლისთვის უფლების რეგისტრაციაზე. აღნიშნული არგუმენტი, ცალკეულ კონკრეტულ შემთხვევაში, რა თქმა უნდა, საჯარო რეესტრის გასამართლებლად არ გამოდგება, თუ იქნება ისეთი მოცემულობა, როცა საკუთრების უფლების შესახებ არსებული ჩანაწერის დაუზუსტებლობის გამო, ერთი უფლების რეგისტრაციით მოცულია უკვე რეგისტრირებული სხვა უფლება, ვინაიდან ნებისმიერი ნაკვეთის რეგისტრაციამდე მარეგისტრირებელმა ორგანომ უნდა გამოიკვლიოს ნაკვეთის სხვა პირის სახელზე რეგისტრაციის არსებობა, შეადაროს სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტაცია საარქივო ცნობასთან - ქაღალდზე შესრულებულ საკადასტრო მონაცემებთან თუ სააღრიცხვო ბარათებთან და ამონაწერებთან, დაადგინოს სადავო მიწის ნაკვეთის მომიჯნავედ მდებარე მიწის ნაკვეთების კოდები, მესაკუთრეები, გეოგრაფიული მდებარეობა, რათა სარწმუნოდ განსაზღვროს საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ფაქტები და არ დაუშვას ერთი ნაკვეთის მიმართ ორი ურთიერთსაწინააღმდეგო ჩანაწერის არსებობა. გადამოწმების ვალდებულება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს უფრო მაღალი ხარისხით წარმოეშობა იმის გათვალისწინებითაც, რომ უპირატესად სახელდობრ თავად მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის არის ცნობილი რეესტრში რეგისტრირებული ყველა მიწის ნაკვეთის ელექტრონული სისტემით აღურიცხაობის შესახებ. ამდენად, დაუზუსტებელი მონაცემებით ქონების რეგისტრაცია, ვერ იქნებოდა ამ ქონების სხვა პირის საკუთრებად აღრიცხვის გამამართლებელი და შესაბამისად სადავო ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის კანონიერების განმსაზღვრელი კრიტერიუმი, თუმცა, განსახილველ შემთხვევაში არ დასტურდება ა.ი-ის სახელზე განხორციელებული რეგისტრაციით სს „...ას“ საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის აღრიცხვის ფაქტი.

სააპელაციო პალატის განმარტებით, დადგენილია, რომ 2019 წლის 10 აპრილს, სს „...ამ“ №... სარეგისტრაციო განცხადებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში უფლების რეგისტრაცია, ქალაქ ბათუმში ...ის ქუჩის №7-ში მდებარე უძრავ ნივთზე. მარეგისტრირებელმა ორგანომ გამოარკვია, რომ სარეგისტრაციო განცხადების საფუძველზე უფლების რეგისტრაცია მოთხოვნილი იყო 118 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთზე, თუმცა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით №... კოდზე რეგისტრირებული იყო 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე განლაგებული შენობა-ნაგებობა 39,56 კვ.მ. ამასთან, №... სარეგისტრაციო განცხადებაზე სარეგისტრაციოდ წარდგენილ და №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ნივთთან დგინდებოდა ზედდება. №... კოდით კი, რეგისტრირებული იყო კ.ი-ის, ლ.თ-ის და ს.ი-ის თანასაკუთრების უფლება. აღნიშნული გარემოებების გათვალისწინებით, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ 16.04.2019წ. მიიღო რეგისტრაციის მიმდინარეობის შესახებ №...- გადაწყვეტილება, რომელშიც აღინიშნა, რომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის „დ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ, თუ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებს შორის არსებობს ინსტრუქციით განსაზღვრული ზედდება ან მათში მოცემული უძრავი ნივთის ფართობი, გარდა ინსტრუქციით გათვალისწინებული შემთხვევებისა, აღემატება უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებულ უძრავი ნივთის ფართობს. ვინაიდან დადგენილი იყო, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ საკადასტრო აზომვით ნახაზში მითითებული მიწის ნაკვეთის ფართობი მოქმედი კანონმდებლობით დადგენილ ნორმაზე, კერძოდ, 1%-ზე მეტად აღემატებოდა უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებული მიწის ნაკვეთის ფართობს, დაინტერესებულ პირს მოეთხოვა წარედგინა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი ან უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შესაბამისი აზომვითი ნახაზი. ამავე გადაწყვეტილებით დაინტერესებულ პირს განემარტა, რომ სარეგისტრაციო წარმოების ვადაში მიწის ნაკვეთის კორექტირებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ან/და მხარეთა შორის არსებული დავის დადასტურების შესახებ განცხადების წარუდგენლობის შემთხვევაში, სააგენტო სადავო საკითხის გადასაწყვეტად სავალდებულო წესით მიმართავდა სანოტარო მედიაციას. გადაწყვეტილებით ასევე განიმარტა, რომ სარეგისტრაციო წარმოება დასრულდებოდა არაუგვიანეს 30 კალენდარული დღის ვადაში. 2019 წლის 17 მაისს, ,,საჯარო რეესტრის შესახებ’’ საქართველოს კანონის 22-ე მუხლის ,,ბ’’ ქვეპუნქტის საფუძველზე, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ მიიღო სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ №...- გადაწყვეტილება, ვინაიდან სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში დაინტერესებული პირის მიერ არ იქნა წარდგენილი შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი დოკუმენტი/ინფორმაცია. ამდენად, ნათელია, რომ №... სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში, სს „...ას“ უარი ეთქვა უფლების რეგისტრაციაზე არა №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებთან სარეგისტრაციოდ წარდგენილი უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემების ზედდების გამო, არამედ პირველ რიგში, სარეგისტრაციოდ წარდგენილ უძრავ ნივთზე (118 კვ.მ) უფლების დამდგენი დოკუმენტის არარსებობის გამო. დასახელებული სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში არ დადგენილა, რა ნაწილში გამოვლინდა ზედდება და სარეგისტრაციოდ წარდგენილი ნივთი (118 კვ.მ) მთლიანად იყო ზედდებაში რეგისტრირებულ უძრავ ნივთთან, თუ ზედდებაში ექცეოდა მხოლოდ უძრავი ნივთის ნაწილი. ცხადია, აღნიშნულზე მსჯელობა მარეგისტრირებელ ორგანოს ვერ ექნებოდა, ვიდრე არ დადგინდებოდა, რომ უფლება იმ მოცულობით ეკუთვნოდა განმცხადებელს, რა მოცულობითაც ის ითხოვდა მის რეგისტრაციას. სს „...ამ“ უფლების დამდგენი დოკუმენტებით განსაზღვრულ უძრავი ნივთის ფართობსა და სარეგისტრაციოდ წარდგენილი უძრავი ნივთის ფართობს შორის სხვაობა, პირველი ინსტანციის სასამართლო სხდომაზე იმით ახსნა, რომ თავის დროზე, სს „...ასთვის“ ქონების გადაცემის დროს, ბევრ შემთხვევაში იქნა დაშვებული შეცდომა და თუ ხელშეკრულებაში მითითებული მონაცემები აღმოჩნდებოდა ფაქტობრივ მდგომარეობასთან შეუსაბამო კომპანია მიმართავდა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს, რომელიც აძლევდა სათანადო თანხმობას ქონების ფაქტობრივი მონაცემებით რეგისტრაციის შესახებ. წარმომადგენელმა ისიც განმარტა, რომ განსახილველი სარეგისტრაციო წარმოების დროს ამგვარი თხოვნით სსიპ ქონების ეროვნული სააგენტოსთვის არ მიუმართავთ და იმედოვნებდნენ, რომ ამის შესაძლებლობა მიეცემოდათ უშუალოდ რეგისტრაციის დროს, თუმცა ა.ი-ის საკუთრებაში არსებულ ქონებასთან ზედდების გამო, მოესპოთ ასეთი შესაძლებლობა.

სააპელაციო პალატის განმარტებით, სს „...ას“ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ ქონებაზე იმ მოცულობით, რა მოცულობითაც ითხოვდა დაზუსტებულ რეგისტრაციას, უფლების დამდგენი დოკუმენტი არ გააჩნდა და არც საქმის განხილვის მოცემული ეტაპისთვის გააჩნია. უდავო ფაქტია ისიც, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი უძრავი ნივთის კონკრეტული ზედდების მონაკვეთი (ფართობი) №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ნივთთან მიმართებით, მარეგისტრირებელ ორგანოს არ დაუდგენია და როგორც უკვე აღინიშნა, ვერც დაადგენდა. მხარეთა განმარტებებით უტყუარად არც ის გარემოება დგინდება, რომ №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის მონაცემები ნამდვილად მოიცავს (სრულად ან ნაწილობრივ) სს „...ას“ სახელზე 2007 წლის 29 ივნისიდან დაუზუსტებელი მონაცემებით აღრიცხულ (საკადასტრო კოდი №...) და უფლების დამდგენ დოკუმენტებში მითითებულ 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთსა და მასზე განთავსებულ სატრანსფორმატორო პუნქტს. მხარეს არ წარმოუდგენია არც შესაბამისი ექსპერტიზის დასკვნა, არც რაიმე სხვა მტკიცებულება, რაც დაადასტურებდა, რომ 2012 წელს დაზუსტებული კონფიგურაციით ქონების რეგისტრაციის შედეგად, ა.ი-ის საკუთრებაში დარეგისტრირდა ის ქონება ან იმ ქონების ნაწილი მაინც, სადაც განთავსებული იყო სატრანსფორმატორო პუნქტი. ერთადერთი გარემოება, რომლითაც მოსარჩელე სადავო რეგისტრაციით მისი უფლების შელახვის ფაქტს ადასტურებს, არის №... სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ გაკეთებული მითითება ზედდების არსებობის შესახებ. კიდევ ერთხელ ხაზგასმით უნდა აღინიშნოს, რომ დასახელებული სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში დადგინდა არა უფლების დამდგენ დოკუმენტში ასახულ და დაუზუსტებელი მონაცემებით აღრიცხულ უძრავი ნივთის (№...) საკადასტრო მონაცემებსა და რეგისტრირებული უძრავი ქონების (№...) მონაცემებს შორის ზედდება, არამედ სარეგისტრაციოდ წარდგენილსა და რეგისტრირებულს შორის. სარეგისტრაციოდ წარდგენილი უძრავი ქონების ფართობი კი, რომელზეც მოსარჩელეს უფლების დამდგენი დოკუმენტი არ აქვს, 2-ჯერ და მეტად აღემატება უფლების დამდგენ დოკუმენტში მითითებულს. მაშასადამე, პალატის შეფასებით, ამ ეტაპზე, არ იკვეთება სადავო რეგისტრაციით სს „...ას“ უფლებებისათვის ზიანის მიყენების ფაქტი. ის გარემოება, რომ დაზუსტებული მონაცემებით რეგისტრაციისას, ა.ი-ის საკუთრებად რეგისტრირებულ ნაკვეთში მოექცა ...ის საკუთრებად აღრიცხული მიწის ნაკვეთი, არ დასტურდება არც მოსარჩელის (აპელანტის) იმ მითითებით, რომ 2012 წლის 20 იანვარს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში წარდგენილი საკადასტრო ნახაზი, რომლის საფუძველზეც განხორციელდა ცვლილება რეგისტრირებულ მონაცემებში, მომზადებული იყო იმგვარად, რომ №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებას, ერთი მხრივ, ...ის ქუჩის მხრიდან ჩამოეჭრა 186 კვ.მ ფართი (რაც 2012 წლის 20 იანვარსვე დარეგისტრირდა ცალკე საკადასტრო კოდით - №...), ხოლო მეორე მხრივ, სავარაუდოდ, სწორედ აღნიშნული 186 კვ.მეტრის შევსებისთვის განხორციელდა ...ის ქ. №7-ის მხრიდან ფართის დამატება, რამაც მთლიანად მოიცვა ქ. ბათუმი, ...ის ქ. №7-ში მდებარე სს ,,...ას“ საკუთრებაში დაუზუსტებელი სახით რეგისტრირებული - 45 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთი, მასზე განთავსებული სატრანსფორმატორო პუნქტით (საკადასტრო კოდით - №...).

სააპელაციო პალატის განმარტებით, 2008 წლის 5 თებერვლიდან (უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...) რამდენიმე უძრავი ნივთის გაერთიანების შედეგად ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №.../...ის ქუჩა №.../...ის ქ. №2-ში, მდებარე არასასოფლო დანიშნულების უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით ..., ფართობი 987,52 კვ.მ და შენობა-ნაგებობები სასარგებლო ფართით 2880,08 კვ.მ დარეგისტრდა ა.ი-ის საკუთრებად. №... სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში განხორციელდა უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია და დაზუსტდა №... საკადასტრო კოდით მიწის ნაკვეთის რეგისტრირებული მონაცემები, კერძოდ, ქ. ბათუმში, ...ის/...ის/...ის ქუჩაზე მდებარე ა.ი-ის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებას მიენიჭა ახალი საკადასტრო კოდი ... და 2010 წლის 18 მარტიდან უძრავი ქონება რეგისტრირებულია შემდეგი მონაცემებით: ნაკვეთის საკუთრების ტიპი: საკუთრება, ნაკვეთის ფუნქცია: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 998 კვ.მ, ნაკვეთის წინა ნომერი ..., შენობა-ნაგებობის ჩამონათვალი: №1, შენობა-ნაგებობ(ებ)ის საერთო ფართი: 2053,87 კვ.მ. ამავე სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში მომზადდა უძრავი ქონების საკადასტრო გეგმაც (15.03.2010წ.). სარჩელით სადავო №... (განცხადების რეგისტრაციის თარიღი 18.01.2012) სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში, მოთხოვნილ იქნა უძრავ ნივთზე (საკადასტრო კოდი ...) რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია. სარეგისტრაციო განცხადებას ერთვოდა შპს „ტ...-ოს“ მიერ შესრულებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზი 186,54 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან უძრავ ნივთზე საკადასტრო კოდით №.... აღნიშნულ განცხადებაზე 2012 წლის 20 იანვარს დამატებით წარდგენილ იქნა შპს ,,ტ...-ოს“ მიერ შესრულებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზი 996,17 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. ამავე დღეს (20.01.2012), დასახელებული სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში დაინტერესებულმა პირმა წარადგინა ახალი განცხადება, რომელშიც მიუთითა, რომ მეორედ წარდგენილი ელ. ვერსიის მიხედვით უნდა მომხდარიყო ცვლილების რეგისტრაცია კოდზე №.... შესაბამისად, 2012 წლის 20 იანვარს, მარეგისტრირებელმა ორგანომ მიიღო რეგისტრაციის შესახებ №... გადაწყვეტილება, რომლითაც უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაციის შესახებ მოთხოვნა დაკმაყოფილდა და 20.01.2012 წელს მომზადებული ამონაწერის მიხედვით, ა.ი-ის საკუთრებაში არსებული, ქ. ბათუმში, ...ის/...ის/...ის ქუჩაზე მდებარე უძრავი ქონება დარეგისტრირდა შემდეგი მონაცემებით: საკადასტრო კოდი: ..., ნაკვეთის საკუთრების ტიპი: საკუთრება, ნაკვეთის ფუნქცია: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 997 კვ.მ, ნაკვეთის წინა ნომერი: ..., შენობა-ნაგებობის ჩამონათვალი: №..., ..., შენობა-ნაგებობ(ებ)ის საერთო ფართი: 2053,87 კვ.მ. ამავე სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში მომზადდა უძრავი ქონების საკადასტრო გეგმაც (20.01.2012), რომლის მიხედვითაც, 2010 წელთან შედარებით უძრავ ქონებას შეეცვალა კონფიგურაცია. დღეის მდგომარეობით (07.02.2022წ. №...) ... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონება, სამკვიდრო მოწმობების საფუძველზე რეგისტრირებულია ა.ი-ის მემკვიდრეების: კ.ი-ის, ლ.თ-ის, ს.ი-ის თანასაკუთრებაში. 2012 წლის 17 იანვრიდან (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი ...) 17.01.2012 წლის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ქ. ბათუმში, ...ის/...ის ქ. №... მდებარე უძრავი ქონება - საკადასტრო კოდი ..., ნაკვეთის საკუთრების ტიპი: თანასაკუთრება, ნაკვეთის ფუნქცია: არასასოფლო-სამეურნეო, დაუზუსტებელი ფართობი: 186,12 კვ.მ, შენობა-ნაგებობა ფართით 195 კვ.მ, რეგისტრირებული იყო ა.ი-ის საკუთრებად. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე, №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონება წარმოადგენდა შპს „ა...ის“ (ს/ნ ...) საკუთრებას (იხ. 27.05.2011წ. №... ამონაწერი). 2012 წლის 20 იანვარს, საჯარო რეესტრს წარედგინა №... განცხადება, რომლითაც მოთხოვნილ იქნა უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია, უძრავი ნივთის მისამართი ქ. ბათუმი, ...ის/...ის ქ. №.... მარეგისტრირებელმა ორგანომ მიიღო №...- (20.01.2012) გადაწყვეტილება მოთხოვნის დაკმაყოფილების შესახებ და მომზადდა ამონაწერი, რომლის თანახმადაც უძრავი ქონების მახასიათებლებია: მისამართი: ქ. ბათუმი, ...ის/...ის ქ. №..., საკადასტრო კოდი: ..., ნაკვეთის საკუთრების ტიპი: თანასაკუთრება, ნაკვეთის ფუნქცია: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 186 კვ.მ, ნაკვეთის წინა ნომერი: ..., შენობა-ნაგებობის ჩამონათვალი: №1, მესაკუთრე: ა.ი-ი, შენობა-ნაგებობა ფართით: 195 კვ.მ. აღნიშნული სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში მომზადდა საკადასტრო გეგმა (20.01.2012). ამრიგად, ნათელია, რომ აპელანტი არასწორად მიუთითებს საქმის გარემოებებზე, როცა აღნიშნავს, რომ №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ქონებას გამოეყო 186 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და ის დარეგისტრირდა ცალკე საკადასტრო კოდით, ხოლო №... უძრავი ნივთის ფართი 997 კვ.მ-მდე დამატებით შეივსო სხვა (...ის კუთვნილი) მიწის ხარჯზე. №... და №... (შემდეგში №...) საკადასტრო კოდების მქონე უძრავი ნივთები წარმოადგენდნენ ერთმანეთისგან დამოუკიდებელ რეგისტრაციებს და როგორც მესამე პირის წარმომადგენელმა პირველი ინსტანციის სასამართლოში აღნიშნა, ა.ი-ის კუთვნილი უძრავი ნივთების მონაცემების დაზუსტებისა და კონფიგურაციის ცვლილების აუცილებლობა გამოიწვია ამ ორ ნაკვეთს შორის საკადასტრო მონაცემების ზედდებამ. ამდენად, სადავო სარეგისტრაციო წარმოებით ა.ი-ის №... საკადასტრო კოდის მქონე ქონებას არ გამოყოფია 186 კვ.მ ფართის მქონე ნაკვეთი, რასაც მიწის ფართობის შემცირება უნდა გამოეწვია, შესაბამისად, მოსარჩელის არგუმენტები ამ მიმართებით სადავო ინდივიდუალური აქტის ბათილად ცნობის თაობაზე მხედველობაში მიღებული ვერ იქნება, მითუმეტეს, როცა არ დასტურდება, მოიცვა თუ არა კონფიგურაციიის ცვლილების შედეგად №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულმა ნაკვეთმა სს „...ას“ კუთვნილი ქონება.

სააპელაციო პალატის განმარტებით, მოსარჩელის ინტერესი №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის მონაცემების დაზუსტების შესახებ სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 20 იანვრის №... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის თაობაზე, არ არის კანონიერი და დაცვის ღირსი, რამდენადაც სადავო ინდივიდუალური აქტის ბათილად ცნობა არ წარმოშობს რაიმე სახის კონკრეტულ სამართლებრივ შედეგს სამომავლო მესაკუთრის ინტერესების ჭრილში. მოსარჩელე აღნიშნული დავის ფარგლებში ვერ მიიკუთვნებს იმ ტიპის უფლებას, რაც მოცემული დავის შინაარსიდან გამომდინარე, მის ინტერესს შეადგენს. მოსარჩელის ინტერესი კი, როგორც საქმის მასალებისა და მხარეთა განმარტებების შეჯერების შედეგად იკვეთება, დაუზუსტებელი მონაცემებით რეგისტრირებული უძრავი ნივთის დაზუსტებული და ამასთან გაზრდილი ფართით რეგისტრაციაა, აღნიშნული კი, გასაჩივრებული აქტის ბათილად ცნობით მიღწეული ვერ იქნება. მოსარჩელე მხარემ ვერ დაძლია მტკიცების ტვირთი და უტყუარად ვერ დაადასტურა სადავო ინდივიდუალური ადმინისტაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობის მიმართ კანონიერი ინტერესის არსებობა, რაც გამორიცხავს ამ აქტის ბათილად ცნობის შესახებ სარჩელის დაკმაყოფილებას. სს „...“, რომელსაც გააჩნია უძრავ ნივთზე უფლების დამდგენი დოკუმენტი, რაც სადავო არაა და მისი საკუთრება აღრიცხულია კიდეც საჯარო რეესტრში, თუნდაც დაუზუსტებელი მონაცემებით, რა თქმა უნდა, შეზღუდული არ არის შესაძლებლობით ხელახლა მოითხოვოს დაზუსტებული მონაცემებით ქონების რეგისტრაცია, იმ ოდენობით რა მოცულობის უფლების დამდგენ დოკუმენტსაც წარუდგენს მარეგისტრირებელ ორგანოს და თუ წარმოების პროცესში რეგისტრაციის დაბრკოლება წარმოიქმენა არა უფლების მოცულობის, არამედ სხვა უძრავ ნივთთან ზედდების გამო, „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ” საქართველოს კანონის მიხედვით, თავად მარეგისტრირებელი ორგანო იქნება უფლებამოსილი საჭიროების და შესაბამისი საფუძვლების არსებობის შემთხვევაში მოახდინოს უკვე რეგისტრირებული საკადასტრო მონაცემების ცვლილება.

4. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 1 მარტის განჩინება საკასაციო წესით გასაჩივრდა სს „...ას“ მიერ.

კასატორი აღნიშნავს, რომ სს „...ას“ მიერ ქონების რეგისტრაციის დროს მოქმედებდა რეგისტრაციის სხვა სამართლებრივი რეჟიმი და არ არსებობდა ის ტექნიკური საშუალებები, რომლებიც დღეისათვის ხელმისაწვდომია და იძლევა კონკრეტული მიწის ნაკვეთის ზუსტი ადგილმდებარეობის დადგენის საშუალებას. სააპელაციო სასამართლო სრულად უგულებელყოფს უძრავი ქონების რეგისტრაციის ისეთ საშუალებას, როგორიცაა მისამართი. ტექნიკურ ინოვაციაზე მითითება არის გაუმართლებელი და დუბლირება იარსებებს მანამ, სანამ მარეგისტრირებელი ორგანო სრულად არ გამოიკვლევს მის ხელთ არსებულ ყველა დოკუმენტაციას და დასჯერდება მხოლოდ ელექტრონულ მონაცემებთან შედარებას. შედეგად კი, სახეზე გვაქვს არსებული საკუთრების უფლების დარღვევა. ერთი და იმავე უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია ორი დამოუკიდებელი უფლება და სწორედ არსებული საკუთრების უფლების დაცვა გახდა მიზეზი სასამართლოსადმი მიმართვისათვის. შპს „ა...ის“ (როგორც გამყიდველის) საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული იყო (დაუზუსტებელი მონაცემებით) ჯერ კიდევ 2005 წლის 28 დეკემბერს, რაზედაც საჯარო რეესტრის მიერ გაცემულია შესაბამისი ამონაწერი მიწის (უძრავი ქონების) რეგისტრაციის შესახებ (განაცხადის რეგისტრაციის №..., ს/კ ...). აღნიშნული ამონაწერი წარდგენილი იყო სასამართლოში მოპასუხის მიერ, სხვა მტკიცებულებებთან ერთად. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მოთხოვნებიდან გამომდინარე, სადავო რეგისტრაციის განხორციელებამდე სარეგისტრაციო სამსახური ვალდებული იყო გამოერკვია უძრავ ქონებაზე სხვისი უფლების რეგისტრაციის არსებობა. დაუზუსტებელი სახით მიწის ნაკვეთის რეგისტრაცია არ ნიშნავს, რომ ასეთი სახით რეგისტრირებული უფლება არ არის დაცული, არ არსებობს და წარმოადგენს უფლების ფიქციას. საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლი საქმის გარემოებათა გამოკვლევას პირდაპირ ავალდებულებს მარეგისტრირებელ ორგანოს, კერძოდ, ორგანო ვალდებულია გამოიკვლიოს საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება და გადაწყვეტილება მიიღოს ამ გარემოებათა შეფასებისა და ურთიერთშეჯერების საფუძველზე. მარეგისტრირებელმა ორგანომ არათუ არ გამოიკვლია საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება, არამედ მიიღო ზედაპირული, გადაუმოწმებელი და შეუსწავლელი გადაწყვეტილება. უდავოა, რომ უპირატესად თავად მარეგისტრირებელი ორგანოსათვის არის ცნობილი რეესტრში რეგისტრირებული ყველა მიწის ნაკვეთის ელექტრონული სისტემით აღურიცხაობის შესახებ. ასევე უდავოა, რომ ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №7-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავ ნივთზე, 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთსა (დაუზუსტებელი მონაცემებით) და მასზე განლაგებულ 39,56 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე სს „...ას“ გააჩნია საკუთრების უფლება, რაც დასტურდება საჯარო რეესტრის მიერვე გაცემული საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით. აღნიშნული დოკუმენტი შეიცავს უნიკალურ მაიდენტიფიცირებელ მონაცემებს, რომელსაც თავად მარეგისტრირებელი ორგანო ანიჭებს უძრავ ქონებას, მათ შორის, მისამართს. საჯარო რეესტრს არ გამოუკვლევია საქმესთან დაკავშირებული ყველა დოკუმენტი. მეორე მხრივ, არც სააპელაციო პალატამ ჩათვალა კანონის დანაწესი სავალდებულოდ, არ გამოიყენა იგი და ამით შელახა სწორედ დაცვის ღირსი საკუთრების უფლება. საბოლოო ჯამში, მარეგისტრირებლის შეუსრულებელი ვალდებულება გახდა მიზეზი იმისა, რომ დღევანდელი მდგომარეობით საკუთრების უფლება კომპანიას გააჩნია აბსტრაქტული სახით. ცხადია, რომ საკუთრება სწორედ კონკრეტული, ობიექტური სახისაა და დაუშვებელია, იგი აბსტრაქტული სახით იყოს გამოვლენილი.

კასატორის მითითებით, სარეგისტრაციო სამსახურის წარმომადგენელმა სასამართლო სხდომაზე დაადასტურა, რომ ა.ი-ის მიერ რეესტრში საკუთრების უფლების დამდგენი რაიმე სახის დოკუმენტი წარდგენილი არ ყოფილა და რეესტრმა გადაწყვეტილება მიიღო მხოლოდ აგეგმვითი-აზომვითი ნახაზის საფუძველზე. ადმინისტრაციული ორგანოს წარმომადგენელმა ასევე განმარტა, რომ რეესტრმა არ მოახდინა მასთან დაცული დოკუმენტაციის შესწავლა და სატრანსფორმატორო პუნქტი ა.ი-ის რეგისტრირებულ საზღვრებში მოექცა ყოველგვარი უფლებადამდგენი დოკუმენტის გარეშე. საგულისხმოა, რომ ბათუმის საქალაქო სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, ხოლო სააპელაციო სასამართლომ ეს არ მიიჩნია დარღვევად, კერძოდ, „ფიზიკური პირებისა და კერძო სამართლის იურიდიული პირების სარგებლობაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის კერძო საკუთრებად გამოცხადების შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის მე-3 ნაწილის „გ’’ პუნქტი, რომლის თანახმად, ამ კანონის მოქმედება არ ვრცელდება მაღალი ძაბვის ელექტროგადამცემი ხაზებით დაკავებულ და მათ სანიტარიულ-ტექნიკურ ზონას მიკუთვნებულ მიწებზე. ამრიგად, სადავო უძრავი ქონება არასოდეს ყოფილა მესამე პირების საკუთრება, იგი წარმოდგენდა სახელმწიფო კომპანიის (შპს „ა...ის“) საკუთრებას 2007 წლის 29 ივნისამდე, ანუ მანამ, სანამ გადასცემდა მას სს „...ას’’.

კასატორის განმარტებით, გასაჩივრებული განჩინებით, პალატა ცალსახად მიუთითებს, რომ ...ის ქონება არაიდენტიფიცირებადია, მიუხედავად იმისა, რომ სააპელაციო სასამართლოში საქმის განხილვის დროს, ქონების იდენტიფიცირების მიმართ კითხვის ნიშნები არ დასმულა არც თავად სასამართლოსა და არც რომელიმე მხარის მიერ. ასევე, ყურადღებამისაქცევია ის გარემოება, რომ არც რეესტრს გაუხდია სადავოდ ...ის კუთვნილი უძრავი ქონების ადგილმდებარეობა და დაზუსტებული რეგისტრაციისათვის წარდგენილი დოკუმენტაციის შესაბამისობა უძრავი ქონების ადგილმდებარეობასთან. წინააღმდეგ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრი მიმართავდა ქ. ბათუმის მერიას იდენტურობის დადგენის მიზნით, რაც ამტკიცებს იმ გარემოებას, რომ თავად მარეგისტრირებელისათვის (რეესტრისათვის) ქონების იდენტურობის საკითხი სადავო არაა. სს „...ას’’ მიერ №... სარეგისტრაციო განცხადება 2019 წლის 10 აპრილს წარდგენილ იქნა „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ’’ კანონის შესაბამისად (2019 წლის 10 აპრილს მოქმედი რედაქცია). თუ მოპასუხეს ეჭვი ეპარებოდა ...ის კუთვნილი უძრავი ქონების იდენტურობაში, შეეძლო მიემართა მუნიციპალიტეტისთვის იდენტურობის დადგენის თხოვნით, რასაც ავალდებულებს კანონის ნორმა.

გაუგებარია პალატის მხრიდან ყურადღების გამახვილება იმ გარემოებაზე, რომ 2019 წლის 10 აპრილის №... სარეგისტრაციო წარმოების შესახებ მიღებული გადაწყვეტილებები მოსარჩელეს სადავოდ არ გაუხდია. აღნიშნული გადაწყვეტილებების გასაჩივრებას არანაირი შეხება არ აქვს დავის საგანთან, თანაც მოპასუხე ვალდებული იყო შეეჩერებინა სარეგისტრაციო წარმოება ზედდების გამო და რა საფუძველი არსებობდა აღნიშნული გადაწყვეტილების გასაჩივრებისთვის, გაუგებარი რჩება. სასამართლო, ერთი მხრივ, აღიარებს სატრანსფორმატორო პუნქტის არსებობას ...ის ქ. №7-ში, ხოლო მეორე მხრივ, ამტკიცებს, რომ სატრანსფორმატორო პუნქტის ადგილმდებარეობის დადგენა შეუძლებელი იყო. სასამართლოსთვის სრულიად ნათელი გახდა თუ რა ტრანზაქცია იქნა შესრულებული 2012 წლის 20 იანვარს №... სარეგისტრაციო წარმოების დროს. მტკიცებულებებით დგინდება, რომ ე.წ. კონფიგურაციის ცვლილებით (რომელიც კანონის დანაწესით უნდა იყოს არა უმეტეს 1%-ისა, ხოლო მოცემულ შემთხვევაში სახეზე გვაქვს თითქმის 20%) დაწყებულმა წარმოებამ განმცხადებელს - ა.ი-ის საკუთრების უფლება გაუჩინა მომიჯნავე მიწის ნაკვეთის 186 კვ.მ ფართზე, მოიცვა რა კომპანიის ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული 118 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, გასცდა მას და საკუთრებაში მოიქცია საერთო სარგებლობის გზაც. ა.ი-მა მოახდინა 186 კვ.მ ფართის ცალკე რეგისტრაცია, რომელიც შეივსო ...ის ქ. №7-ის მხრიდან სხვის საკუთრებაში (დაუზუსტებელი რეგისტრაციით) არსებული ქონებიდან. ფაქტობრივად, 186 კვ.მ ფართობის უძრავი ქონება განმცხადებელმა უკანონოდ მიისაკუთრა (საჯარო რეესტრის უპირობო მოქმედებით) თავის 997 კვ.მ ფართობის უძრავ ქონებასთან ერთად. მიუხედავად აღნიშნულისა, სააპელაციო პალატამ გაიზიარა მესამე პირის წარმომადგენლის განმარტება, რომ ა.ი-ის კუთვნილი უძრავი ნივთების მონაცემების დაზუსტებისა და კონფიგურაციის ცვლილების აუცილებლობა გამოიწვია ამ ორ ნაკვეთს შორის საკადასტრო მონაცემების ზედდებამ და ამდენად, სადავო სარეგისტრაციო წარმოებით ა.ი-ის №... საკადასტრო კოდის მქონე ქონებას არ გამოჰყოფია 186 კვ.მ ფართის მქონე ნაკვეთი, რასაც მიწის ფართობის შემცირება უნდა გამოეწვია. მოცემულ შემთხვევაში, დოკუმენტურად დასტურდება ტრანზაქციაც და მისი მნიშვნელობაც. ფართობის ოდენობა არ შეიცვალა „კონფიგურაციის ცვლილების“ წყალობით, რომელმაც რეალურად გაზარდა განმცხადებლის უძრავი ქონების მოცულობა, თუმცა საჯარო რეესტრის ამონაწერით ფართობი დარჩა იგივე ოდენობის, რაც მანამდე ჰქონდა რეგისტრირებული. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ პალატა არ ეთანხმება ამ მტკიცებას ა.ი-ის მიერ ...ის ქუჩის მხრიდან 186 კვ.მ ფართის ჩამოჭრისა და ...ის ქუჩის მხრიდან იმავე ოდენობის 186 კვ.მ ფართის შევსების/მიმატების შესახებ (რაც დოკუმენტურად დასტურდება საჯარო რეესტრის ამონაწერებითა და ნახაზებით) და მიიჩნევს, რომ ეს ტრანზაქცია ა.ი-ის კუთვნილ მიწის ნაკვეთებს შორის ზედდებისა და შემდგომში მისი გამოსწორებით იყო გამოწვეული, რეალური მოცემულობა მაინც იგივე რჩება, ა.ი-ის მიერ ყველა შემთხვევაში მითვისებულია/გადაფარულია ...ის კუთვნილი უძრავი ქონება, მასზე განთავსებული სპეციალური დანიშნულების ობიექტით - სატრანსფორმატორო პუნქტით.

საჯარო რეესტრის სამსახური ვალდებული იყო, გამოეკვლია ნაკვეთზე სხვა რეგისტრაციის არსებობა, სზაკ-ის 95-ე მუხლის შესაბამისად, ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებული იყო დაინტერესებული მხარისათვის - სს „...სთვის“ ეცნობებინა წარმოების დაწყების შესახებ, მიეცა მისთვის საკუთარი პოზიციის დასაბუთების შესაძლებლობა, მით უფრო, რომ საკითხი შეეხებოდა სპეციალური დანიშნულების ენერგეტიკულ ობიექტს, ქვესადგურს. ბუნებრივია, მიწა შეიძლება არსებობდეს საკუთრებაში, როგორც დაზუსტებული, ასევე, დაუზუსტებელი მონაცემებით. კანონმდებლობა არ შეიცავს დაუზუსტებელი მონაცემებით მიწის ნაკვეთის სუბიექტზე აღრიცხვის გამომრიცხავ დანაწესს. აღსანიშნავია, რომ ახლად შემოღებული კოორდინატთა ელექტრონული სისტემით მიწის ნაკვეთის საზღვრების დაუზუსტებლობა, არ ნიშნავს მიწის ნაკვეთზე უკვე წარმოშობილი საკუთრების უფლების ჩამორთმევას. გეოდეზიური კოორდინატთა სისტემის შეცვლა ტექნიკური საკითხია და მას არ უნდა ეწირებოდეს რეესტრში ასახული უფლებები, რეგისტრაციის ახალი სისტემის დანიშნულება სანივთო უფლებების უკეთესი დაცვაა და არა საკუთრების უფლების შეზღუდვა. ახალი კოორდინატთა სისტემის შემოღება შედეგად არ უნდა იწვევდეს ფორმალურ-სამართლებრივი პროცედურების შესრულებით მესაკუთრეზე უკვე რეგისტრირებული ნაკვეთის მესამე პირის მიერ დაუფლებას, არ უნდა ხელყოფდეს სამართლებრივ უსაფრთხოებას, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას, მანამდე წარმოებული რეგისტრაციების იურიდიული ძალის დაკარგვას, მარეგისტრირებელი ორგანოს, როგორც სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისა და საჯარო წესრიგის გარანტის დანიშნულების შეცვლას. საკუთრება არის ფაქტი და დაუშვებელია ბუნებაში მისი აბსტრაქტული სახით არსებობა.

კასატორის მოსაზრებით, კომპანიის მიერ, ასევე, თავად რეესტრის მიერ წარდგენილი არაერთი მტკიცებულება მოწმობს, რომ ა.ი-ის მხრიდან განხორციელებული რეგისტრაციით გადაიფარა ...ის კუთვნილი ურავი ქონება, მათ შორის, საქმეში არსებული ნახაზები, რომლებიც თავად ა.ი-იმა წარადგინა რეესტრში ერთ-ერთი რეგისტრაციის დროს და რომლებშიც მკაფიოდაა დაფიქსირებული სატრანსფორმატორო პუნქტი (რუსული ინიციალებით - მითითებულია „ტპ”). პალატა კასატორს „სამომავლო მესაკუთრეს“ უწოდებს, რადგან რეალურად სატრანსფორმატორო პუნქტი განთავსებულია 118 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. აღნიშნულ სატრანსფორმატორო პუნქტს იყენებდა და ექსპლუატაციას უწევდა შპს „ა...“, ასეთივე სახით შეიძინა ის სს „...ამ“, რომელზეც საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მოხდა 29.06.2007წ. და მიენიჭა საკადასტრო კოდი .... დღიდან შეძენისა, ... ფლობს მოქმედ სატრანსფორმატორო პუნქტს (სრულს 118 კვ.მ-ზე) და მისი საშუალებით ხორციელდება მიმდებარე ტერიტორიაზე არსებული საყოფაცხოვრებო და არასაყოფაცხოვრებო აბონენტების ენერგომომარაგება. რაც შეეხება ფაქტს, რომ რეალური 118 კვ.მ-ის ნაცვლად საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია 45 კვ.მ-ზე არის ტექნიკური ხარვეზი. სააპელაციო სასამართლოში სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს წარმომადგენელმაც გააკეთა ვრცელი განცხადება და პალატას დაუდასტურა კასატორის კანონიერი ინტერესის არსებობა სრულ 118 კვ.მეტრზე, ასევე განუცხადა სასამართლოს, რომ ზედდების აღმოფხვრა აუცილებელია, რათა სააგენტომ და ...ამ შეძლონ ხარვეზის გასწორება 73 კვ.მ ფართის ნაწილში (45+73=118). პალატის მითითება, რომ კასატორის მიერ მოთხოვნილი დაზუსტებული სარეგისტრაციო წარმოება შეწყდა სრულ ფართზე მხოლოდ უფლების დამდგენი დოკუმენტის არარსებობის გამო, არასწორია და მიზნად ისახავს საკითხის გაბუნდოვნებას. №... სარეგისტრაციო წარმოება შეწყდა ა.ი-ის მიერ კომპანიის ქონების გადაფარვის გამო, ზედდების ნაწილში, სწორედ ამიტომ იქნა გასაჩივრებული №... გადაწყვეტილება, რომლითაც შეილახა არსებული საკუთრების უფლება და რომლის გამოც ვერ შეძლეს დაზუსტებული რეგისტრაციის დასრულება. რაც შეეხება, კასატორის მიერ დაზუსტებული რეგისტრაციისათვის მოთხოვნილ 118 კვ. მეტრის უფლებადამდგენ დოკუმენტს, ეს ამ ადმინისტრაციულ წარმოებაში შემდგომი საფეხურია და ზედდების აღმოფხვრის შემდგომ უნდა მოხდეს ამ ნაწილზე გადასვლა. სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს წარმომადენლის განმარტებით, პალატას ეცნობა, რომ პრაქტიკაში არაერთია მსგავსი შემთხვევა და ქონების ეროვნული სააგენტო დაინტერესებულია ტექნიკური ხარვეზის აღმოფხვრით, კერძოდ, 118 კვ.მ-დან დაურეგისტრირებელი ფართის - 73 კვადრატული მეტრის ...ისათვის გადაცემით. ამისათვის კი, პირველ რიგში, საჭიროა, აღმოიფხვრას ზედდება და გაუქმდეს რეესტრის №... უკანონო გადაწყვეტილება. საყურადღებოა, რომ სს „...ას“ სახელზე დაუზუსტებელი რეგისტრაცია არ გამხდარა სადავო, ძალაშია და მოქმედებს. საქმეში არ მოიპოვება საჯარო რეესტრის ამ ჩანაწერის გაუქმების დამადასტურებელი დოკუმენტაცია. მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველი არ უნდა იყოს ის მოსაზრება, რომ საიდენტიფიკაციო მონაცემები სს „...ას“ სახელზე რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთს არ გააჩნდა. გარდა საკადასტრო კოდისა, უძრავ ქონების ამონაწერში მითითებულია მისამართი ...ის ქუჩა №7, რაც იძლევა ქონების იდენტიფიცირების საშუალებას. ი-ის ქონების მისამართი ასევე ...ის ქუჩაა №9. ეს ნიშნავს, რომ მიწის ნაკვეთები არის მომიჯნავე.

5. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 4 მაისის განჩინებით საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული სს „...ას“ საკასაციო საჩივარი.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების შესწავლის და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საკითხის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ სს „...ას“ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს და არ ექვემდებარება დასაშვებად ცნობას შემდეგ გარემოებათა გამო:

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილი განსაზღვრავს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის ამომწურავ საფუძვლებს, კერძოდ, აღნიშნული ნორმის თანახმად, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ საკასაციო საჩივარი დაიშვება, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.

საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით და ამასთან, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღების ვარაუდი. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება ასევე არ ეწინააღმდეგება ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს. ამასთან, საქმის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორი ვერ ასაბუთებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვას მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით. კასატორი საკასაციო საჩივარში ვერ აქარწყლებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და დასკვნებს.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი ნაწილი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, №7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81).

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, თუ ამ კოდექსით სხვა რამ არ არის დადგენილი, ადმინისტრაციულ სამართალწარმოებაში გამოიყენება საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის დებულებანი. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილის პირველი წინადადების თანახმად, საკასაციო სასამართლო გადაწყვეტილებას ამოწმებს საკასაციო საჩივრის ფარგლებში.

საქმეზე დადგენილია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ა) ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №2-ში მდებარე 256,8 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განლაგებულ 302,4 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე, 2001 წლის 3 სექტემბერს აღირიცხა, ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი №...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, №2-10976, 23.10.1990 წელი, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, №1-1509, 11.05.1995წ. ნოტარიუსი ვ.ნ-ე) (ტ.1, ს.ფ 218-219); ბ) 2001 წლის 3 სექტემბერს, ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №14-ში მდებარე 203,74 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განლაგებულ 267,2 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი №...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, №3196, 07.05.1993 წელი, ნოტარიუსი ვ.ნ-ე) (ტ.1, ს.ფ 227-228); გ) 2005 წლის 16 დეკემბერს, ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №2-ში მდებარე 489,5 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განლაგებულ 422,49 კვ.მ შენობა-ნაგებობის 2/7 ნაწილზე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი №...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ნასყიდობის ხელშეკრულება, №1-17017, 15.12.2005წ. ნოტარიუსი ხ.კ-ი) (ტ.2, ს.ფ 34-35); დ) 2007 წლის 28 მარტს ქ. ბათუმში, ...სა და ...ის ქუჩების კვეთაზე მდებარე 34 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი №...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ნასყიდობის ხელშეკრულება, №1-2723, 27.03.2007წ. ნოტარიუსი ხ.კ-ი) (ტ.2, ს.ფ 75-76); ე) 2007 წლის 11 იანვარს, ქ. ბათუმში, ...ს ქ. №9-ში მდებარე 17,4 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი №...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ნასყიდობის ხელშეკრულება, №1-89, 10.01.2007წ. ნოტარიუსი ნ.უ-ე) (ტ.2, ს.ფ 124-125); ვ) 2007 წლის 11 იანვარს ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №9-ში მდებარე 18 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი №...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ნასყიდობის ხელშეკრულება, №1-90, 10.01.2007წ. ნოტარიუსი ნ.უ-ე) (ტ.2, ს.ფ 157-158); ზ) 2007 წლის 11 იანვარს, ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №9-ში მდებარე 9,12 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე აღირიცხა ა.ი-ის საკუთრების უფლება (საკადასტრო კოდი №...; უფლების რეგისტრაციის ნომერი ...; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი: ნასყიდობის ხელშეკრულება, №1-88, 10.01.2007წ. ნოტარიუსი ნ.უ-ე) (ტ.2, ს.ფ 195-196); თ) ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2007 წლის 4 ოქტომბრის №... გადაწყვეტილებით განხორციელდა №..., №..., №... და №... საკადასტრო კოდების მქონე უძრავი ნივთების გაერთიანების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია და ა.ი-ის საკუთრების უფლება დარეგისტრირებულ იქნა - ქ. ბათუმში, ...ს ქ. №9-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 75,76 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე (ახალი საკადასტრო კოდი ...) (ტ.2, ს.ფ 210, 211-212); ი) რეგისტრაციის შესახებ, ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2008 წლის 8 თებერვლის №... გადაწყვეტილებით, განხორციელდა №... №... და №... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებული უძრავი ნივთების გაერთიანების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია და ა.ი-ის საკუთრების უფლება რეგისტრირებულ იქნა - ქ. ბათუმში, ...ის ქ. №14-16/...ს ქ. №9/...ის ქ. №2-ში მდებარე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 987,52 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, რომელზეც განლაგებულია 2880,08 კვ.მ შენობა-ნაგებობა (ახალი საკადასტრო კოდი №...) (ტ.2, ს.ფ 228, 229-230); კ) რეგისტრაციის შესახებ ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 18 მარტის №... გადაწყვეტილებით, უძრავ ნივთზე საკადასტრო კოდით №... განხორციელდა რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია, რომლის შედეგად უძრავ ნივთზე მდებარე ქ. ბათუმი, ქუჩა ....ის/...ის/...ის, დაზუსტებული ფართობი 998 კვ. მეტრი, შენობა-ნაგებობების ჩამონათვალი №1, საერთო ფართით 2053,87 კვ.მეტრი, რეგისტრირებულია ა.ი-ის საკუთრების უფლება, ახალი საკადასტრო კოდი №... (ტ.2, ს.ფ 250, 251-253); ლ) 2012 წლის 18 იანვარს, ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურს №... სარეგისტრაციო განცხადებით მიმართა ა.ი-მა და მოითხოვა, უძრავ ნივთზე საკადასტრო კოდით №... რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია. სარეგისტრაციო განცხადებას ერთვოდა სარეგისტრაციო მომსახურების საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი, შპს ,,ტ...ოს“ მიერ შესრულებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზი 186,54 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე, ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან უძრავ ნივთზე საკადასტრო კოდით №..., რომლის თანახმად, 2012 წლის 17 იანვრის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე 186,12 კვ. მეტრი დაზუსტებული არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი აღრიცხული იყო ა.ი-ის სახელზე. 2012 წლის 20 იანვარს, საჯარო რეესტრს დამატებით წარედგინა სარეგისტრაციო მომსახურების საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი, შპს ,,ტ...ოს“ მიერ შესრულებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზი 996,17 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. 2012 წლის 20 იანვარს, ბათუმის სარეგისტრაციო სამსახურის მიერ მიღებულ იქნა №... გადაწყვეტილება, რომლითაც №... განაცხადზე თანდართული შპს ,,ტ...ოს“ მიერ შესრულებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად, უძრავ ნივთზე საკადასტრო კოდით №... განხორციელდა რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია. აღნიშნული რეგისტრაციის შედეგად უძრავ ნივთზე მდებარე ქ. ბათუმი, ქუჩა ....ის/...ის/...ის, დაზუსტებული ფართობი 997 კვ. მეტრი, შენობა-ნაგებობების ჩამონათვალი №1, №2, საერთო ფართით 2053,87 კვ.მეტრი, რეგისტრირებულია ა.ი-ის საკუთრების უფლება (ტ.2, ს.ფ 259-263, 264, 265-267); მ) სს „...ამ“, 2007 წლის 29 ივნისს შპს „ა...ისაგან“ შეიძინა სხვადასხვა უძრავი ქონება, მათ შორის, ქ. ბათუმში, ...ის ქუჩა №7-ში მდებარე უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით №..., რომელიც საჯარო რეესტრის 2007 წლის 29 ივნისის ამონაწერის თანახმად, წარმოადგენს 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთს (დაუზუსტებელი მონაცემებით), რომელზეც განლაგებულია 39,56 კვ.მ შენობა-ნაგებობა. აღნიშნულ უძრავ ნივთზე სს „...ას“ საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებულ იქნა 2007 წლის 29 ივნისს, საკადასტრო კოდით №... (ტ.1, ს.ფ 23-36, 38); ნ) 2019 წლის 10 აპრილს, სს „...ამ“ №... სარეგისტრაციო განცხადებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში უფლების რეგისტრაცია, ქალაქ ბათუმში ...ის ქუჩის №7-ში მდებარე უძრავ ნივთზე. მარეგისტრირებელმა ორგანომ გამოარკვია, რომ სარეგისტრაციო განცხადების საფუძველზე უფლების რეგისტრაცია მოთხოვნილი იყო 118 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთზე, თუმცა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით №... კოდზე რეგისტრირებული იყო 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე განლაგებული შენობა-ნაგებობა 39,56 კვ.მ. ამასთან, №... სარეგისტრაციო განცხადებაზე სარეგისტრაციოდ წარდგენილ და №... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ნივთს შორის დგინდებოდა ზედდება. №... კოდით კი, რეგისტრირებული იყო კ.ი-ის, ლ.თ-ის და ს.ი-ის თანასაკუთრების უფლება. აღნიშნული გარემოებების გათვალისწინებით, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ 16.04.2019წ. მიიღო რეგისტრაციის მიმდინარეობის შესახებ №... გადაწყვეტილება, რომელშიც აღინიშნა, რომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტის „დ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ, თუ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებს შორის არსებობს ინსტრუქციით განსაზღვრული ზედდება ან მათში მოცემული უძრავი ნივთის ფართობი, გარდა ინსტრუქციით გათვალისწინებული შემთხვევებისა, აღემატება უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებულ უძრავი ნივთის ფართობს. ვინაიდან დადგენილი იყო, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ საკადასტრო აზომვით ნახაზში მითითებული მიწის ნაკვეთის ფართობი მოქმედი კანონმდებლობით დადგენილ ნორმაზე, კერძოდ, 1%-ზე მეტად აღემატებოდა უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებული მიწის ნაკვეთის ფართობს, დაინტერესებულ პირს მოეთხოვა, წარედგინა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი ან უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შესაბამისი აზომვითი ნახაზი. ამავე გადაწყვეტილებით დაინტერესებულ პირს განემარტა, რომ სარეგისტრაციო წარმოების ვადაში მიწის ნაკვეთის კორექტირებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის ან/და მხარეთა შორის არსებული დავის დადასტურების შესახებ განცხადების წარუდგენლობის შემთხვევაში, სააგენტო სადავო საკითხის გადასაწყვეტად სავალდებულო წესით მიმართავდა სანოტარო მედიაციას (ტ.1, ს.ფ 106-107).

მოცემულ შემთხვევაში მთავარ სადავო საკითხს წარმოადგენს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლის 20 იანვრის №... გადაწყვეტილების კანონიერება, რომლითაც განხორციელდა ცვლილების რეგისტრაცია ა.ი-ის კუთვნილ №... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავ ქონებაზე.

საკასაციო პალატა პირველ რიგში, განმარტავს, რომ საჯარო რეესტრი არის საჯარო-სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელშიც ხდება ცალკეულ კერძო-სამართლებრივ უფლებათა რეგისტრაცია, კერძოდ, უძრავ ნივთებზე საკუთრება, იპოთეკა, გირავნობა, ყადაღა და სხვა სამართლებრივი უფლებები. საჯარო რეესტრი არის არა უბრალოდ უფლების ფიქსაციის ინსტიტუტი, არამედ ამ უფლების შექმნის საფუძველი - უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში მისი რეგისტრაციის მომენტიდან. საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია და იგი არსებითად სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების დაცვას ემსახურება. საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის, სახელმწიფოს საკუთრების უფლება და მათი მდგომარეობა, იყოს რეესტრში რეგისტრირებული საკუთრების უფლების დაცვის გარანტი. რეგისტრაცია წარმოშობს ვარაუდს, რომ რეგისტრირებული უფლება არსებობს და ეკუთვნის კონკრეტულ პირს, რომელიც რეგისტრირებულია რეესტრში. სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის შესაბამისად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.

სარეგისტრაციო სამსახურმა, მისი საქმიანობის სპეციფიკისა და საჯარო რეესტრის ჩანაწერის მიმართ უტყუარობის პრეზუმფციის არსებობის გამო, სარეგისტრაციო საქმიანობა უნდა განახორციელოს კანონმდებლობით იმპერატიულად დადგენილი მოთხოვნების სრულყოფილად დაცვით; ყოველი რეგისტრაცია, მასში ცვლილების შეტანა თუ სხვა ნებისმიერი სარეგისტრაციო საქმიანობასთან დაკავშირებული ტრანზაქცია აწარმოოს არა აბსტრაქტულად შესაძლო გარემოებასა და ვარაუდზე, არამედ, შესაბამისი ფაქტობრივი გარემოებების დამადასტურებელი მტკიცებულებების საფუძველზე. შესაბამისად, საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე, მარეგისტრირებელმა ორგანომ სრულყოფილად უნდა შეისწავლოს როგორც საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ძირითადი იურიდიული საფუძველი - უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი და სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტაცია, მათ შორის, საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზის მონაცემების სისწორე, ასევე - მასთან რეგისტრირებული მონაცემები და დაცული ინფორმაციაც, ერთი მხრივ, საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მხოლოდ სათანადო საფუძვლით განხორციელების, მეორე მხრივ კი, სხვისი საკუთრების უფლების ხელყოფისა და საკადასტრო მონაცემების ზედდების გამორიცხვის საფუძვლით.

„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის სადავო პერიოდში მოქმედი მე-2 მუხლის „თ“ ქვეპუნქტის თანახმად, რეგისტრაცია არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ამ კანონით განსაზღვრული უფლების, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულების წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების, მიწის მიზნობრივი დანიშნულების და სასოფლო - სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის კატეგორიის შეცვლის, ტყის ფონდის საზღვრის დადგენის და მასში ცვლილებების შეტანის, ასევე ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემთა აღრიცხვა შესაბამის რეესტრში, რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებით.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ მიწა შეიძლება არსებობდეს საკუთრებაში, როგორც დაუზუსტებელი, ისე დაზუსტებული მონაცემებით. პირველად დაუზუსტებელ რეგისტრაციას არ აქვს მხოლოდ საცნობარო მნიშვნელობა. უმართებულოა მისი დაყვანა მხოლოდ ფაქტობრივ აღრიცხვამდე, რომელიც აღრიცხვის ობიექტის მიმართ არ იწვევს რაიმე სამართლებრივ შედეგს... ახლად შემოღებული კოორდინატთა ელექტრონული სისტემით მიწის ნაკვეთის საზღვრების დაუზუსტებლობა, არ ნიშნავს მიწის ნაკვეთზე უკვე წარმოშობილი საკუთრების უფლების ჩამორთმევას (სუსგ 28.02.2013წ., №ბს-367-363(კ-12)). საკუთრება არის ფაქტი და დაუშვებელია ბუნებაში მისი აბსტრაქტული სახით არსებობა. საკითხის საწინააღმდეგოდ გადაწყვეტა ლახავს სამართლებრივ უსაფრთხოებას, ქმნის მდგომარეობას, როდესაც პირი არის საკუთრების უფლების მატარებელი, თუმცა არ გააჩნია საკუთრების უფლების ობიექტი, რაც ეწინააღმდეგება საკუთრების უფლების არსს, რადგან არ არსებობს საკუთრების უფლება ამ უფლების ობიექტისგან დამოუკიდებლად. სააღრიცხვო მონაცემებს იურიდიული მნიშვნელობა გააჩნია, სარეგისტრაციო აღრიცხვის ოფიციალობა უზრუნველყოფილია საჯარო რეესტრით. სარეგისტრაციო პროცედურას შედეგად მოსდევს უფლებადამდგენი დოკუმენტის გაცემა, რომელიც ადასტურებს იურიდიული ფაქტების კანონიერებას. რეგისტრაციას პრეიუდიციული მნიშვნელობა აქვს, ის არის უფლებებისა და კანონიერი ინტერესების რეალიზაციის პირობა, რეგისტრაცია არის უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობის, შეცვლის სახელმწიფოს მხრიდან დადასტურების იურიდიული აქტი, რითაც რეგისტრაციის განმახორციელებელი კისრულობს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სამართალურთიერთობათა კომპლექსის დაცვის ვალდებულებას, სახელმწიფო რეგისტრაცია მოწოდებულია მთლიანობაში სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა განამტკიცოს, ის არის ტიტულის, პირის უფლებების სახელმწიფო დაცვის ფორმალური პირობა (სუსგ 28.02.2013წ., №ბს-367-363(კ-12)).

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლზე, რომლის პირველი პუნქტის თანახმად, საკუთრებისა და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და უზრუნველყოფილია. აღსანიშნავია, რომ საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, ზემოაღნიშნული კონსტიტუციური დებულებით „აღიარებულია საკუთრების ინსტიტუტის, როგორც დემოკრატიული საზოგადოების ერთ-ერთ საფუძვლად არსებული ღირებულების კონსტიტუციური მნიშვნელობა, რომელიც ინდივიდის პიროვნული თავისუფლებისა და ინდივიდუალური თვითრეალიზების ერთ-ერთ უმნიშვნელოვანეს კომპონენტს წარმოადგენს“. ამასთან, საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, „საკუთრების უფლება ადამიანის არა მარტო არსებობის ელემენტარული საფუძველია, არამედ უზრუნველყოფს მის თავისუფლებას, მისი უნარისა და შესაძლებლობების ადეკვატურ რეალიზაციას, ცხოვრების საკუთარი პასუხისმგებლობით წარმართვას. ყოველივე ეს კანონზომიერად განაპირობებს ინდივიდის კერძო ინიციატივებს ეკონომიკურ სფეროში, რაც ხელს უწყობს ეკონომიკური ურთიერთობების, თავისუფალი მეწარმეობის, საბაზრო ეკონომიკის განვითარებას, ნორმალურ, სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას“ (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 2 ივლისის №1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალიშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-5).

მნიშვნელოვანია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის განმარტება, რომლის მიხედვით, „საკუთრების უფლება არ არის მხოლოდ დეკლარაციული ხასიათის. იგი წარმოადგენს მთელი რიგი ქონებრივი ურთიერთობებისა და სხვაგვარი სამართლებრივი შედეგების წარმოშობის უმთავრეს წინაპირობას... ამასთან, საკუთრების უფლების გარანტირებულობა და მისი კონსტიტუციური მოწესრიგება განაპირობებს, მათ შორის, პირის შესაძლებლობას, საკუთარი სურვილის შესაბამისად, თავისუფალი ნების საფუძველზე განკარგოს და შეიძინოს ქონებრივი უფლებები... სახელმწიფო კისრულობს, ერთი მხრივ, პოზიტიურ ვალდებულებას, თავისუფალი შეთანხმებების აღსრულებისათვის სათანადო ფაქტობრივი თუ სამართლებრივი გარანტიების შექმნის გზით უზრუნველყოს თავისუფალი ნების გამოხატვის საფუძველზე ქონებრივ უფლებათა განკარგვის შესაძლებლობა, ხოლო, მეორე მხრივ, სახელმწიფო ნეგატიური ვალდებულების ფარგლებში, ვალდებულია თავად არ ხელყოს ეროვნული და საერთაშორისო კანონმდებლობით გათვალისწინებული საკუთრების უფლება (სუსგ №ბს-1322(კ-19), 25.03.2021წ.).

მოცემულ შემთხვევაში, საკასაციო პალატა კიდევ ერთხელ ამახვილებს ყურადღებას საქმეზე დადგენილი იმ გარემოების შესახებ, რომ სს „...ამ“, 2007 წლის 29 ივნისს შპს „ა...საგან“ შეიძინა ქ. ბათუმში, ...ის ქუჩა №7-ში მდებარე უძრავი ნივთი - 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (დაუზუსტებელი მონაცემებით), რომელზეც განლაგებულია 39,56 კვ.მ შენობა-ნაგებობა. აღნიშნულ უძრავ ნივთზე სს „...ას“ საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დაუზუსტებელი სახით დარეგისტრირდა 2007 წლის 29 ივნისს. როგორც ზემოთ აღინიშნა, აღნიშნულ რეგისტრაციას არ გააჩნია მხოლოდ საცნობარო მნიშვნელობა. ის გარემოება, რომ კასატორის საკუთრება რეგისტრირებულია დაუზუსტებელი მონაცემებით არ ნიშნავს, რომ მას საკუთრება არ გააჩნია. სს „...ას“ საკუთრების უფლება დღეის მდგომარეობითაც ძალაშია და არ გაუქმებულა.

საკასაციო პალატა მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-9 მუხლის პირველ პუნქტზე, რომლის თანახმად, რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტების, აგრეთვე ამ დოკუმენტაციის სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე. ამავე კანონის მე-2 მუხლის „კ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, სარეგისტრაციო დოკუმენტი არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს ამ კანონით განსაზღვრული რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ უძრავი ქონების პირის სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრაციისათვის აუცილებელია მას გააჩნდეს ამ ქონების კუთვნილებასთან დაკავშირებით კანონით გათვალისწინებული უფლების დამდგენი დოკუმენტი, რომელშიც მოცემული უფლების ფარგლები განმსაზღვრელია რეგისტრაციას დაქვემდებარებული უძრავი ქონების საიდენტიფიკაციო მონაცემებისა თუ სხვა კონკრეტული მახასიათებლების ფიქსაციისათვის. ამგვარი დოკუმენტი განმცხადებელმა უნდა დაურთოს სარეგისტრაციო განაცხადს ან წარადგინოს სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მარეგისტრირებელი ორგანო მოკლებულია შესაძლებლობას განახორციელოს უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.

მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ 2019 წლის 10 აპრილს, სს „...ამ“ №... სარეგისტრაციო განცხადებით მიმართა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში უფლების რეგისტრაცია, ქალაქ ბათუმში ...ის ქუჩის №7-ში მდებარე უძრავ ნივთზე. მარეგისტრირებელმა ორგანომ გამოარკვია, რომ სარეგისტრაციო განცხადების საფუძველზე უფლების რეგისტრაცია მოთხოვნილი იყო 118 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთზე. როგორც ზემოთ აღინიშნა, სს „...ას“ საკუთრების უფლება ქ. ბათუმში, ...ის ქუჩა №7-ში მდებარე უძრავ ნივთზე - 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთსა და მასზე განლაგებულ 39,56 კვ.მ შენობა-ნაგებობაზე, საჯარო რეესტრში დაუზუსტებელი სახით დარეგისტრირებულ იქნა 2007 წლის 29 ივნისს. ამდენად, მოსარჩელის სახელზე დაუზუსტებელი სახით რეგისტრირებული იყო 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, ხოლო №... სარეგისტრაციო განცხადებით მოთხოვნილ იქნა უფლების რეგისტრაცია, მიწის ნაკვეთზე, რომლის ფართობიც რამდენჯერმე აღემატებოდა დაუზუსტებელი მონაცემებით რეგისტრირებულ და უფლების დამდგენი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთის ფართობს (118 კვ.მ). ამასთან, დადგენილია და სადავო არ არის ის გარემოება, რომ სს „...ას“ 118 კვ.მ ფართობზე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი არ გააჩნია.

საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 601 მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი ბათილია, თუ იგი ეწინააღმდეგება კანონს ან არსებითად დარღვეულია მისი მომზადების ან გამოცემის კანონმდებლობით დადგენილი სხვა მოთხოვნები.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის თანახმად, სარჩელი შეიძლება აღიძრას ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობის ან ძალადაკარგულად გამოცხადების მოთხოვნით. ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, თუ კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი, სარჩელი დასაშვებია, თუ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი ან მისი ნაწილი პირდაპირ და უშუალო (ინდივიდუალურ) ზიანს აყენებს მოსარჩელის კანონიერ უფლებას ან ინტერესს ან უკანონოდ ზღუდავს მის უფლებას. მითითებული კოდექსის 32-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, თუ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი ან მისი ნაწილი კანონს ეწინააღმდეგება და ის პირდაპირ და უშუალო (ინდივიდუალურ) ზიანს აყენებს მოსარჩელის კანონიერ უფლებას ან ინტერესს, ან უკანონოდ ზღუდავს მის უფლებას, სასამართლო ამ კოდექსის 22-ე მუხლში აღნიშნულ სარჩელთან დაკავშირებით გამოიტანს გადაწყვეტილებას ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობის შესახებ.

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის თანახმად, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. ამ გარემოებათა დამტკიცება შეიძლება თვით მხარეთა (მესამე პირთა) ახსნა-განმარტებით, მოწმეთა ჩვენებით, წერილობითი თუ ნივთიერი მტკიცებულებებითა და ექსპერტთა დასკვნებით. საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით. ამავე კოდექსის 105-ე მუხლის მიხედვით, სასამართლოსათვის არავითარ მტკიცებულებას არა აქვს წინასწარ დადგენილი ძალა. სასამართლო აფასებს მტკიცებულებებს თავისი შინაგანი რწმენით, რომელიც უნდა ემყარებოდეს მათ ყოველმხრივ, სრულ და ობიექტურ განხილვას, რის შედეგადაც მას გამოაქვს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის შესახებ. საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-17 მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე აქტის კანონიერების მტკიცების ტვირთი მართალია ადმინისტრაციულ ორგანოს ეკისრება, თუმცა აღნიშნული დანაწესი არ ათავისუფლებს მოსარჩელეს სარჩელის დასაბუთების, თავისი მოთხოვნის საფუძვლიანობის დამდგენი ფაქტობრივი გარემოებების მითითებისა და მათი დამადასტურებელი მტკიცებულებების წარდგენის ვალდებულებისაგან.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ განსახილველ შემთხვევაში მართალია, მოსარჩელის განცხადების საფუძველზე დაწყებული სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში, დადგენილ იქნა ზედდება №... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთთან, თუმცა საქმეში არ არის წარმოდგენილი მტკიცებულება, რომელიც დაადასტურებდა, რომ სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში დადგინდა ზედდება არა მოსარჩელის უფლების დამდგენ დოკუმენტში ასახულ და დაუზუსტებელი მონაცემებით აღრიცხული უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებსა და რეგისტრირებული უძრავი ქონების (№...) მონაცემებს შორის, არამედ სარეგისტრაციოდ წარდგენილსა და რეგისტრირებულს შორის. იმ პირობებში, როდესაც სს „...ამ“, 2007 წლის 29 ივნისს შპს „ა...საგან“ შეიძინა ქ. ბათუმში, ...ის ქუჩა №7-ში მდებარე 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (რაც დარეგისტრირდა კიდეც მარეგისტრირებელ ორგანოში დაუზუსტებელი სახით), ხოლო მის მიერ მოთხოვნილ იქნა რეგისტრაცია 118 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, მოსარჩელის მტკიცების ტვირთს წარმოადგენდა დაედასტურებინა, რომ ზედდება არსებობდა მის კუთვნილ 45 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე და არა გაზრდილ ფართობზე, რომელზედაც მას უფლების დამდგენი დოკუმენტი მიმდინარე ეტაპისათვის არ გააჩნია. საყურადღებოა, რომ მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ მიღებულ იქნა სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერებისა და შემდგომ შეწყვეტის შესახებ გადაწყვეტილებები, მათ შორის, იმ საფუძვლით, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი მიწის ნაკვეთის ფართობი აღემატებოდა უფლების დამდგენი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთის ფართობს. ამასთან, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო პალატის განმარტებას, რომ კასატორს აქვს შესაძლებლობა, მისი უფლების დამდგენი დოკუმენტით გათვალისწინებულ ფარგლებში, კორექტირებული აზომვითი ნახაზის მარეგისტრირებელ ორგანოში წარდგენითა და ხელახალი სარეგისტრაციო წარმოებით, უზრუნველყოს მისი უფლების სრულყოფილი რეალიზება.

ზემოთქმულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით რეგლამენტირებული არც ერთი საფუძველი, რის გამოც საკასაციო საჩივარი არ უნდა იქნეს დაშვებული განსახილველად.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილზე და აღნიშნავს, რომ საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლით, 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. სს „...ას“ საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნეს დაუშვებლად;

2. უცვლელად დარჩეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 1 მარტის განჩინება;

3. სს „...ას“ (ს/ნ...) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე 29.03.2023წ. №... საგადასახადო დავალებით მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 300 ლარის 70% - 210 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, სახელმწიფო ხაზინა, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი №300773150;

4. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები: გ. მაკარიძე

ქ. ცინცაძე

გ. უბილავა