გაუქმდა და დაუბრუნდა ხელახლა განსახილველად

საქართველოს უზენაესი სასამართლო

გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

საქმე №ბს-80(კ-25) 23 ივნისი, 2026 წელი

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ბიძინა სტურუა (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),მაია ვაჩაძე , გოჩა აბუსერიძე

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოპასუხე) – სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელე) – ნ. ჩ-ი

მოპასუხე – ნინოწმინდის მუნიციპალიტეტის მერია

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 9 სექტემბრის გადაწყვეტილება

დავის საგანი – ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად აღიარება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

ნ. ჩ-მა 2022 წლის 29 მარტს სარჩელით მიმართა ახალქალაქის რაიონულ სასამართლოს და სასარჩელო მოთხოვნის დაზუსტების შემდეგ მოითხოვა მოსარჩელე ნ. ჩ-სა და ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარეს შორის 1999 წლის 2 ოქტომბერს დადებული უძრავი ქონების (...ის საწყობი) ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა და სოფელ ...ის საკრებულოს გამგეობის მიერ 1999 წლის 10 ოქტომბრის №1/47 ცნობასა და 2019 წლის 5 მარტის მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვით ნახაზზე ასახულ 615 კვ.მ მიწის ნაკვეთის და მასზე განლაგებულ ნაგებობაზე ნ. ჩ-ის მესაკუთრედ ცნობა.

მოსარჩელის განმარტებით, 1999 წლის 2 ოქტომბერს, ერთი მხრივ, ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარე რ. მ-ს, ხოლო მეორე მხრივ, ...ის მაცხოვრებელ ნ. ჩ-ს შორის დაიდო ხელშეკრულება ...ის კოლმეურნეობის კუთვნილი ...ის საწყობის 5000 ლარად შეძენის თაობაზე. ...ის საწყობის ფასი - 5000 (ხუთი ათასი) ლარის ოდენობით ნ. ჩ-ის მიერ სრულად იქნა გადახდილი და ნ. ჩ-ს გადაეცა ...ის კოლმეურნეობის კუთვნილი ...ის საწყობის შენობა. 1999 წლის 10 ოქტომბერს გაიცა ცნობა №1/47, მასზედ რომ სოფელ ...ის მეურნეობის ...ის საწყობი ნამდვილად მიეყიდა მოსარჩელეს მეურნეობის 1999 წლის 2 ოქტომბრის საკრებულოს №10 გადაწყვეტილებით და იმ დროიდან დღემდე უწყვეტად ფლობს და სარგებლობს. ნ. ჩ-მა მიმართა საჯარო რეესტრს და მოითხოვა სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში უძრავი ქონების რეგისტრაცია, რაზეც ადმინისტრაციულმა ორგანომ მოსთხოვა ნოტარიულად დამოწმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება. განმცხადებელს ასევე განემარტა, რომ ვინაიდან არ არსებობდა სანოტარო წესით დამოწმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, შეუძლებელი იყო საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. აქედან გამომდინარე, მოსარჩელემ განცხადებით მიმართა ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის სამართალმემკვიდრეს - ნინოწმინდის მუნიციპალიტეტის მერიას და მოითხოვა ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება, თუმცა მოთხოვნაზე ეთქვა უარი, რასაც მიიჩნევს უკანონოდ.

საქმის პირველი ინსტანციის სასამართლოში განხილვისას, 2023 წლის 2 მაისს, მოსარჩელემ სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოყენების შესახებ შუამდგომლობით მიმართა სასამართლოს და მოითხოვა სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით მოპასუხე სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს სამცხე-ჯავახეთის რეგიონალური დეპარტამენტის საკუთრებაში რეგისტრირებული უძრავი ქონებისათვის (მდებარე: რაიონი ნინოწმინდა, სოფელი ...ი, ზონა - ნინოწმინდა - 65; სექტორი ...; კვარტალი - ...,; ნაკვეთი - ..., საკადასტრო კოდი ...) ყადაღის დადება.

ახალქალაქის რაიონული სასამართლოს 2023 წლის 3 მაისის განჩინებით რაიონულმა სასამართლომ შუამდგომლობა სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების სახით მოპასუხე სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს სამცხე-ჯავახეთის რეგიონალური დეპარტამენტის საკუთრებაში რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე (მდებარე: რაიონი ნინოწმინდა, სოფელი ...ი, ზონა - ნინოწმინდა - 65; სექტორი ...; კვარტალი - ...,; ნაკვეთი - ..., საკადასტრო კოდი ...) ყადაღის დადების თაობაზე უსაფუძვლოდ მიიჩნია, განცხადება ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა და სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების სახით ქონებაზე ყადაღის გავრცელების ნაცვლად, მოპასუხეს აეკრძალა ნივთის გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა.

ახალქალაქის რაიონული სასამართლოს 2023 წლის 3 მაისის განჩინება საჩივრით გაასაჩივრა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ და მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება. ახალქალაქის რაიონული სასამართლოს 2023 წლის 9 ივნისის განჩინებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საჩივარი ახალქალაქის რაიონული სასამართლოს 2023 წლის 3 მაისის განჩინების გაუქმების თაობაზე არ დაკმაყოფილდა და განსახილველად გაეგზავნა თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატას.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2023 წლის 26 ივნისის განჩინებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და უცვლელად დარჩა ახალქალაქის რაიონული სასამართლოს 2023 წლის 3 მაისის განჩინება სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოყენების შესახებ და იმავე სასამართლოს 2023 წლის 26 ივნისის განჩინება საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისა და მისი ზემდგომ სასამართლოში გადაგზავნის თაობაზე.

ახალქალაქის რაიონული სასამართლოს 2024 წლის 26 მარტის გადაწყვეტილებით ნ. ჩ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა; 1999 წლის 2 ოქტომბერს მოსარჩელე ნ. ჩ-სა და ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარეს შორის დადებული უძრავი ქონების (...ის საწყობი) ნასყიდობის ხელშეკრულება ჩაითვალა დადებულად; ნ. ჩ-ი ცნობილ იქნა შეძენილი ქონების მესაკუთრედ სოფელ ...ის საკრებულოს გამგეობის მიერ 1999 წლის 10 ოქტომბერს გაცემული №1/47 ცნობისა და 2019 წლის 5 მარტს შედგენილი მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვით ნახაზზე ასახული 615 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა და მასზე განლაგებულ ნაგებობაზე. რაიონულმა სასამართლომ დაადგინა, რომ 1999 წლის 2 ოქტომბერს, ერთი მხრივ, ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარეს რ. მ-ის სახით, ხოლო მეორე მხრივ, ...ის მაცხოვრებელ ნ. ჩ-ს შორის დაიდო ხელშეკრულება მასზედ, რომ „...ის კოლმეურნეობა იღებს ვალდებულებას კოლმეურნეობის კუთვნილი ...ის საწყობი გაყიდოს 5000 (ხუთი ათასი) ლარად და გააფორმოს საჭირო დოკუმენტები. ნ. ჩ-ი იღებს ვალდებულებას შეიტანოს სოფელ ...ის სალაროში აღნიშნული თანხა“, ...ის საწყობის ფასად განისაზღვრა 5000 (ხუთი ათასი) ლარი, რაც ნ. ჩ-ის მიერ სრულად იქნა გადახდილი და ამის საფუძველზე ნ. ჩ-ს გადაეცა ...ის კოლმეურნეობის კუთვნილი ...ის საწყობის შენობა.

ახალქალაქის რაიონულმა სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ ნინოწმინდის რაიონის ...ის საკრებულოს გამგეობის მიერ 1999 წლის 10 ოქტომბერს ნ. ჩ-ზე გაიცა ცნობა №1/47 მასზედ, რომ სოფელ ...ის მეურნეობის ...ის საწყობი ნამდვილად მიეყიდა ნ. ჩ-ს მეურნეობის 1999 წლის 2 ოქტომბრის საკრებულოს №10 გადაწყვეტილებით და იმ დროიდან დღემდე უწყვეტად ფლობს და სარგებლობს. ნ. ჩ-მა მიმართა საჯარო რეესტრს და მოითხოვა სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში უძრავი ქონების რეგისტრაცია, რაზეც სარეგისტრაციო სამსახურის მხრიდან საკუთრების უფლებით უძრავი ქონების რეგისტრაციისათვის მოთხოვნილ იქნა ნოტარიულად დამოწმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება. გამომდინარე აქედან, მოსარჩელემ განცხადებით მიმართა ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის სამართალმემკვიდრეს - ნინოწმინდის მუნიციპალიტეტის მერიას და მოითხოვა ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება, თუმცა მოთხოვნაზე ეთქვა უარი.

პირველი ინსტანციის სასამართლომ მიიჩნია, რომ ნ. ჩ-ის მიერ შეძენილ ქონებაზე (ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის კუთვნილი ...ის საწყობის შენობა), უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების, უძრავი ნივთის საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად აღიარების მოთხოვნისათვის, არსებობს მოსარჩელე მხარის - ნ. ჩ-ის გადაუდებელი კანონიერი ინტერესი.

რაიონულმა სასამართლომ განმარტა, რომ აღიარებითი სარჩელი, რომლის აღძვრის შესაძლებლობასაც ადგენს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 25-ე მუხლი, წარმოადგენს მოსარჩელეთა უფლებების პროცესუალური დაცვის ერთ-ერთ მყარ სამართლებრივ ინსტიტუტს, მაგრამ მითითებული მუხლის საფუძველზე, აღძრული სარჩელი საჭიროებს სამართლებრივი დაცვის ინტერესების არსებობის განსაკუთრებულ დასაბუთებულობას. ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსი სასამართლოს არ აძლევს უფლებას უშედეგოდ აქციოს ასკ-ის 25-ე მუხლით გათვალისწინებული საპროცესო-სამართლებრივი საშუალება და მოსარჩელეს მისცეს შესაძლებლობა, აღძრას სარჩელი იმ მიზნის გარეშე, რომელიც არ იძლევა უფლებათა დაცვის მყარი გარანტიების მიღწევის შესაძლებლობას. საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 25-ე მუხლის თანახმად, დავის საგნის გათვალისწინებით, აღიარებითი სარჩელი შესაძლოა პირობითად დაიყოს აქტის არარად აღიარების, უფლების არსებობა-არარსებობის, სამართლებრივი ურთიერთობის არსებობა-არარსებობის დადგენის შესახებ სარჩელებად, განურჩევლად იმისა, რა სახის აღიარებითი სარჩელი იქნება აღძრული, სავალდებულოა, რომ სარჩელი იყოს მოსარჩელის კანონიერი ინტერესების დაცვის საშუალება ანუ სარჩელში გამოკვეთილი უნდა იყოს პირის კანონიერი ინტერესის არსებობის ფაქტი. მოსარჩელის კანონიერი ინტერესი სახეზეა მაშინ, როდესაც საფრთხე ექმნება ან არსებობს საშიშროება იმისა, რომ შესაბამისი პროცესუალური ინსტრუმენტების გამოყენების გარეშე, ვერ მოხდება პირის კანონიერი უფლებებისა და ინტერესის დაცვა. ამასთან, მიუხედავად იმისა, რომ აღიარებითი სარჩელი უშუალოდ არ იწვევს დავის გადაწყვეტას, აღიარებითი სარჩელით მიღწეული შედეგი შეიძლება საფუძვლად დაედოს დავის გადაწყვეტას, შესაბამისად, ასკ-ის 25-ე მუხლის საფუძველზე აღძრულ სარჩელზე (უფლების ან სამართლებრივი ურთიერთობის არსებობა ან არარსებობის დადგენის შესახებ) მიღებული გადაწყვეტილება მოსარჩელისათვის კონკრეტული შედეგის მომტანია, ამასთანავე აღიარების ინტერესის დასასაბუთებლად მხოლოდ აბსტრაქტული გარემოება არ კმარა.

პირველი ინსტანციის სასამართლომ მიიჩნია, რომ განსახილველ საქმესთან მიმართებაში სახეზეა აღიარებითი სარჩელი, ასევე, მოსარჩელე ნ. ჩ-ის კანონიერი ინტერესი. შესაბამისად, ნ. ჩ-ის მიერ შეძენილ ქონებაზე (ნინოწმინდის რაიონი, სოფელი ...ი, ყოფილ ...ის საწყობზე, ამჟამინდელი საკადასტრო კოდი ...) მოსარჩელე ნ. ჩ-სა და ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარეს შორის 1999 წლის 2 ოქტომბერს დადებული, უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების, უძრავი ნივთის საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად აღიარებით მოსარჩელე შეძლებს მისი საკუთრების უფლების რეგისტრაციას და აღარ იარსებებს საფრთხე იმისა, რომ ვერ მოხდება პირის კანონიერი უფლებებისა და ინტერესის დაცვა. სასამართლომ მიიჩნია, რომ 1999 წლის 2 ოქტომბერს დადებული ხელშეკრულება უნდა ჩაითვალოს დადებულად, ხოლო ნ. ჩ-ი ცნობილ უნდა იქნეს შეძენილი ქონების მესაკუთრედ სოფელ ...ის საკრებულოს გამგეობის მიერ 1999 წლის 10 ოქტომბერს გაცემული №1/47 ცნობისა და 2019 წლის 5 მარტს შედგენილი მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვით ნახაზზე ასახული 615 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა და მასზე განლაგებულ ნაგებობაზე (ყოფილ ...ის საწყობზე, ამჟამინდელი საკადასტრო კოდი ...).

ახალქალაქის რაიონული სასამართლოს 2024 წლის 26 მარტის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ, რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 9 სექტემბრის გადაწყვეტილებით, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა ახალქალაქის რაიონული სასამართლოს 2024 წლის 26 მარტის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც ნ. ჩ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა და ნასყიდობის ხელშეკრულებად აღიარებულ იქნა 1999 წლის 2 ოქტომბერს ნ. ჩ-სა და ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარეს შორის დადებული უძრავი ქონების (...ის საწყობი) ნასყიდობის ხელშეკრულება.

სააპელაციო სასამართლომ მოსარჩელეს შესთავაზა სასარჩელო მოთხოვნის ტრანსფორმირება იმ სახით, რომელიც უზრუნველყოფდა მხარისთვის კანონით მინიჭებული უფლების რეალიზებას, რის შედეგადაც მოსარჩელემ აღიარებითი სარჩელის ფარგლებში მოახდინა მოთხოვნის ტრანსფორმირება და მოითხოვა აღიარებულ იქნეს ნასყიდობის ხელშეკრულებად 1999 წლის 2 ოქტომბერს ნ. ჩ-სა და ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარეს შორის დადებული უძრავი ქონების (...ის საწყობი) ნასყიდობის ხელშეკრულება.

სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა, რომ სამართლებრივი შეფასების თვალსაზრისით, სრულად ეთანხმება პირველი ინსტანციის სასამართლოს და გადაწყვეტილების შეცვლა უკავშირდება მხოლოდ სასარჩელო მოთხოვნის დაზუსტებას. სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ აპელანტი სააგენტოს ძირითადი მოტივაცია სასარჩელო მოთხოვნის უსაფუძვლობის თაობაზე, ემყარება იმ არგუმენტაციას, რომ სადავო პერიოდში მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნათა შესაბამისად, 1999 წლის 2 ოქტომბრის ხელშეკრულება არ არის სათანადო წესით დამოწმებული და რეგისტრირებული შესაბამის ორგანოში.

სასამართლომ აღნიშნა, რომ განსახილველ შემთხვევაში მოსარჩელის ინტერესს წარმოადგენს ნ. ჩ-სა და ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარეს შორის დადებული ხელშეკრულების (...ის საწყობი) ნასყიდობის ხელშეკრულებად აღიარება იმისთვის, რომ დაირეგისტრიროს საკუთრების უფლება. აღიარების აუცილებლობა კი გამოწვეულ იქნა იმ გარემოებით, რომ ხელშეკრულება არ იყო სათანადო წესით დამოწმებული. იმის გათვალისწინებით, რომ აღიარებითი სარჩელის დაკმაყოფილების პირობებში მოსარჩელეს ეძლევა შესაძლებლობა მოითხოვოს უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა აპელანტის არგუმენტაცია და მიიჩნია, რომ სარჩელი ემსახურება კონკრეტულ ლეგიტიმურ მიზანს, რაც მოსარჩელის მოთხოვნას ანიჭებს უპირობო კანონიერ ინტერესს.

სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ მხარეები სადავოდ არ ხდიდნენ მყიდველისათვის ქონების გადაცემის და დღემდე მისი ფლობის ფაქტს. პალატამ ასევე უდავოდ დადგენილად მიიჩნია გამყიდველისათვის ნასყიდობის საგნის ღირებულების სრულად გადახდის ფაქტი. სააპელაციო სასამართლომ სამოქალაქო კოდექსის 183-ე, 327-ე და 328-ე მუხლებზე მითითებით განმარტა, რომ უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. თუ კანონით ხელშეკრულების ნამდვილობისათვის დადგენილია განსაზღვრული ფორმა, ან მხარეებმა ხელშეკრულებისათვის გაითვალისწინეს ასეთი ფორმა, მაშინ ხელშეკრულება ძალაში შედის მხოლოდ ამ ფორმის შესახებ მოთხოვნის შესრულების შემდეგ. თუ მხარეები შეთანხმდნენ წერილობით ფორმაზე, ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს მხარეთა მიერ ხელმოწერილი ერთი დოკუმენტის შედგენით; ფორმის უზრუნველსაყოფად ასევე საკმარისია სატელეგრაფო შეტყობინება, ტელეასლი ან წერილების ურთიერთგაცვლა. სააპელაციო პალატის განმარტებით, ხელშეკრულება მხარეთა შეთანხმების შედეგია, რაც გულისხმობს მხარეთა თანმხვედრი ნების გამოვლენას, რომელიც მიმართულია ერთი და იმავე სამართლებრივი მიზნის მიღწევისკენ. სამართლებრივი შედეგი, რომლის მიღწევასაც მხარეები ცდილობენ, შესაძლოა მხოლოდ კონსენსუსის შედეგად დადგეს. სამართლებრივი შედეგი შეიძლება ნიშნავდეს როგორც ახალი სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობას მხარეებს შორის, ისე არსებული უფლება-მოვალეობების შეცვლას ან შეწყვეტას. ხელშეკრულების დადება, როგორც წესი, ხორციელდება ორი თანმხვედრი ნების გამოვლენის მეშვეობით. სახელშეკრულებო სამართალში უდიდესი მნიშვნელობა ენიჭება ხელშეკრულების დადების მომენტის განსაზღვრას, რადგან სწორედ ამ მომენტიდან წარმოეშობათ მხარეებს სახელშეკრულებო უფლებები და იბოჭებიან ნაკისრი ვალდებულებებით. იმისათვის, რომ ხელშეკრულების ესა თუ ის პირობა შეთანხმებულად ჩაითვალოს, აუცილებელია, რომ მასზე შედგეს კონსენსუსი, თუმცა თავად ხელშეკრულების ნამდვილობისათვის საკმარისია, თუ მხარეები მის არსებით პირობებზე შეთანხმდებიან.

სააპელაციო სასამართლომ, რაიონული სასამართლოს მსგავსად, მიიჩნია, რომ სახეზეა ნასყიდობის ხელშეკრულება, კერძოდ, მასში გამოხატულია მხარეთა ნება, მითითებულია ნასყიდობის საგნის ღირებულება, რაც სრულად არის გადახდილი მყიდველის მიერ. აღნიშნულის საფუძველზე ქონება გადაეცა მყიდველს, რომელიც დღემდე ფლობს და სარგებლობს ამ ქონებით. პალატის მითითებით, ხელშეკრულება აკმაყოფილებს როგორც მოქმედი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის, ასევე 1999 წელს მოქმედი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე, 327-ე და 328-ე მუხლების მოთხოვნებს, რაც ნ. ჩ-სა და ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარეს შორის დადებული ხელშეკრულების (...ის საწყობი) ნასყიდობის ხელშეკრულებად აღიარების საფუძველს ქმნის.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 9 სექტემბრის გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ, რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

კასატორის განმარტებით, სადავო ხელშეკრულების დადების დროისთვის მოქმედი სამოქალაქო კოდექსის რედაქცია იმპერატიულად მოითხოვდა გარიგების რთული წერილობითი ფორმით შედგენას და უძრავი ნივთის შესაძენად, სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთის დამოწმებასა და შემძენის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას. 1999 წლის 2 ოქტომბრით დათარიღებული ხელშეკრულება კი არ არის კანონმდებლობით გათვალისწინებული აუცილებელი ფორმის დაცვით შედგენილი და მოსარჩელეს ხელშეკრულება სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში არ წარუდგენია. სააგენტოს მითითებით, ნ. ჩ-სა და კოლმეურნეობის თავმჯდომარეს შორის დადებული ხელშეკრულება დაიდო მარტივი წერილობითი ფორმით, ანუ კანონით გათვალისწინებული აუცილებელი ფორმის დაცვის გარეშე, რაც მას ბათილ გარიგებად აქცევს და ხელშეკრულება არ წარმოშობს სამართლებრივ შედეგს.

კასატორი მიიჩნევს, რომ ვინაიდან ნასყიდობის ხელშეკრულება არ დადებულა კანონით დადგენილი წესით და არ არსებობს სამართალურთიერთობის არსებობის დამადასტურებელი ძირითადი მტკიცებულება, სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არის დაუსაბუთებელი და სახეზეა მისი გაუქმების სამართლებრივი საფუძველი.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2025 წლის 29 იანვრის განჩინებით, საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2026 წლის 28 მაისის განჩინებით სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი მიჩნეულ იქნა დასაშვებად და საქმის განხილვა დაინიშნა მხარეთა დასწრების გარეშე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 9 სექტემბრის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად უნდა დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

საკასაციო პალატა მიუთითებს საქმეზე დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებზე, კერძოდ, ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა დადგენილად მიიჩნიეს, რომ 1999 წლის 2 ოქტომბერს, ერთი მხრივ, ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარე რ. მ-სა და, მეორე მხრივ, ...ის მაცხოვრებელ ნ. ჩ-ს შორის დაიდო ხელშეკრულება მასზედ, რომ „...ის კოლმეურნეობა იღებს ვალდებულებას კოლმეურნეობის კუთვნილი ...ის საწყობი გაყიდოს 5000 (ხუთი ათასი) ლარის ოდენობით და გააფორმოს საჭირო დოკუმენტები, ხოლო ნ. ჩ-ი იღებს ვალდებულებას შეიტანოს სოფელ ...ის სალაროში აღნიშნული თანხა“, ...ის საწყობის ფასად განისაზღვრა 5000 (ხუთი ათასი) ლარი, რაც ნ. ჩ-ის მიერ სრულად იქნა გადახდილი, რის საფუძველზეც, ნ. ჩ-ს გადაეცა ...ის კოლმეურნეობის კუთვნილი შენობა (...ის საწყობი).

სააპელაციო სასამართლომ ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის საკრებულოს გამგეობის 1999 წლის 10 ოქტომბრის №1/47 ცნობის საფუძველზე, დადგენილად მიიჩნია, რომ ნ. ჩ-ს სოფელ ...ის მეურნეობის ...ის საწყობი ნამდვილად მიეყიდა მეურნეობის 1999 წლის 2 ოქტომბრის საკრებულოს №10 გადაწყვეტილებით და იმ დროიდან დღემდე უწყვეტად ფლობს და სარგებლობს უძრავი ქონებით.

საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებებიდან გამომდინარე, წინამდებარე დავის ფარგლებში საკასაციო პალატამ უნდა იმსჯელოს შემდეგ საკითხებზე: მხარეთა შორის კანონმდებლობის მოთხოვნათა დაცვით დაიდო თუ არა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, წარმოადგენდა თუ არა ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე უფლებამოსილს განეკარგა უძრავი ქონება და ხელშეკრულების დადებულად აღიარების მოთხოვნით დასაშვებია თუ არა ასკ-ის 25-ე მუხლის საფუძველზე აღიარებითი სარჩელის აღძვრა.

საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ წინამდებარე დავის წარმოშობის საფუძველია მხარეთა შორის დადებული „ნასყიდობის ხელშეკრულება“. სასამართლო განმარტავს, რომ ხელშეკრულება მხარეთა შეთანხმების შედეგია, რაც გულისხმობს მხარეთა თანმხვედრი ნების გამოვლენას, რომელიც მიმართულია ერთისა და იმავე სამართლებრივი მიზნის მიღწევისკენ. ხოლო ნასყიდობა ორმხრივი, კონსესუალური გარიგებაა, რა დროსაც როგორც გამყიდველს, ისე მყიდველს გააჩნია კანონით გათვალისწინებული ვალდებულებები. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს სადავო ხელშეკრულების დადების დროს (1999 წლის 2 ოქტომბერი) მოქმედ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის რედაქციაზე, რომლის პირველი ნაწილის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთი და შემძენის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. რეგისტრაციისათვის განცხადების შეტანა შეუძლია როგორც გამსხვისებელს, ისე შემძენს. აღსანიშნავია, რომ ხსენებულ მუხლში ცვლილება 2006 წლის 8 დეკემბერს შევიდა და 2007 წლის 15 მარტს ამოქმედდა. საკანონმდებლო ცვლილებით სსკ-ის 183-ე მუხლიდან ამოღებულ იქნა ვალდებულება უძრავი ნივთის ნასყიდობის გარიგების სანოტარო წესით დამოწმების შესახებ. შესაბამისად, მაშინ როცა მოსარჩელე ნ. ჩ-მა ხელშეკრულებას ხელი მოაწერა, მოქმედებდა კანონი, რომლითაც უძრავ ნივთზე ნასყიდობის ხელშეკრულების სანოტარო წესით დამოწმება აუცილებელი იყო. სადავო ხელშეკრულების დადების დროისათვის მისი სანოტარო წესით დამოწმების შემთხვევაში (როგორც ეს იმ დროს მოქმედი ნორმატიული დანაწესის მიხედვით უძრავ ნივთზე საკუთრების შეძენის საფუძველს ქმნიდა), გარიგება ნამდვილად იქნებოდა მიჩნეული და მესაკუთრის უფლებას წარმოუშობდა მოსარჩელეს (სუსგ №ას-880-2024, 15.10.2024წ.). ამგვარად, 2007 წლის 15 მარტამდე მოქმედი სამოქალაქო კოდექსი მოითხოვდა უძრავი ქონების შეძენისათვის სანოტარო ფორმით დადასტურებულ გარიგებას, რათა ის სამართლებრივი შედეგების წარმომშობად მიჩნეულიყო, ხოლო შემდგომი პერიოდისათვის საკმარისია უძრავ ნივთზე წერილობითი ხელშეკრულების დადება, რომელშიც მკაფიოდაა მხარეთა შორის შეთანხმებული ხელშეკრულების არსებითი პირობები. საკასაციო პალატა აქვე განმარტავს, რომ 1999 წლის 2 ოქტომბერს მოქმედი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის პირველ ნაწილში მითითებული ჩანაწერი საჯარო რეესტრში შემძენის რეგისტრაციასთან დაკავშირებით არ მოიაზრებს ნასყიდობის ხელშეკრულების ფორმას, არამედ ის უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასვლის აუცილებელი წინაპირობაა (შდრ. სუსგ №ას-579-2022, 26.02.2024წ.).

სახელშეკრულებო სამართალში უდიდესი მნიშვნელობა ენიჭება ხელშეკრულების დადების მომენტის განსაზღვრას, რადგან სწორედ ამ მომენტიდან წარმოეშობათ მხარეებს სახელშეკრულებო უფლებები და იბოჭებიან ნაკისრი ვალდებულებებით (სუსგ №ბს-888(კ-კს-124), 15.01.2025წ.). საკასაციო სასამართლო მოიხმობს სამოქალაქო კოდექსის სადავო პერიოდში მოქმედი რედაქციის 323-ე მუხლს, რომლის თანახმად, ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით. სკ-ის 183-ე მუხლის მსგავსად, დასახელებულ მუხლშიც ცვლილება 2006 წლის 8 დეკემბერს შევიდა და 2007 წლის 15 მარტიდან სხვა ფორმულირებით ჩამოყალიბდა, კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის ამჟამინდელი რედაქციის თანახმად, უძრავ ნივთზე საკუთრების სხვისთვის გადაცემისა თუ შეძენის შემთხვევაში, ხელშეკრულება მხოლოდ წერილობით ფორმას მოითხოვს. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს სამოქალაქო კოდექსის როგორც სადავო პერიოდში მოქმედი, ისე ამჟამად მოქმედი რედაქციის 68-ე მუხლზე, რომელიც განსაზღვრავს ფორმის მნიშვნელობას გარიგების ნამდვილობისათვის. დასახელებული მუხლის თანახმად, გარიგების ნამდვილობისათვის საჭიროა კანონით დადგენილი ფორმის დაცვა. თუ ასეთი ფორმა არ არის დაწესებული, მხარეებს შეუძლიათ თვითონ განსაზღვრონ იგი. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ გარიგების ფორმის დაცვა სავალდებულოა მხოლოდ კანონით პირდაპირ გათვალისწინებულ შემთხვევაში. საკასაციო პალატა მოიხმობს სკ-ის 59-ე მუხლს, რომლითაც კანონით გათვალისწინებული აუცილებელი ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება ბათილად მიიჩნევა მისი დადების მომენტიდან და მიუთითებს, რომ ფორმადაუცველი გარიგება/შეთანხმება უთანაბრდება ხელშეკრულების არარსებობას, არსობრივად მის არდადებას. ხელშეკრულებისათვის კანონით დადგენილი ფორმის დაუცველობა არა მხოლოდ ხელშეკრულების ნაკლად უნდა შეფასდეს, არამედ ხელშეკრულების არარსებობასთან უნდა გაიგივდეს, რამეთუ ხელშეკრულების ფორმა არა უბრალოდ ტექნიკურ მოთხოვნას, არამედ მხარეთა ნების გამოვლენისა და გარიგების იურიდიული ძალის წარმოშობისათვის აუცილებელ წინაპირობას წარმოადგენს. აღნიშნულიდან გამომდინარე გაუგებარია სააპელაციო სასამართლომ რომელ ფაქტობრივ გარემოებებზე დაყრდნობით და რომელი სამართლებრივი საფუძვლით მიიჩნია, რომ უძრავი ნივთის გასხვისების თაობაზე 1999 წლის 2 ოქტომბერს დადებული ხელშეკრულება მისი დადების მომენტში აკმაყოფილებდა იმ დროისათვის მოქმედი კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ მართალია, მხარეთა შორის არსებობდა „ნასყიდობის შეთანხმება“, თუმცა სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე ფაქტობრივი გარემოებების დადგენის შემდეგ უნდა შეაფასოს აღნიშნული გარიგება დაიდო თუ არა კანონმდებლობით მოთხოვნილი ფორმის დაცვით და წარმოშობდა თუ არა იგი საკუთრების უფლებას უძრავ ქონებაზე (შდრ. სუსგ №ას-353-2025, 04.04.2025წ.).

რაც შეეხება ხელშეკრულების მხარეთა უფლებამოსილების საკითხს, საკასაციო პალატა მიუთითებს დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებაზე, რომ 1999 წლის 2 ოქტომბერს შედგენილ ხელშეკრულებას, როგორც უძრავი ქონების გამყიდველი, ხელს აწერს ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარე რ. მ-ი, რომელმაც 1999 წლის 2 ოქტომბერს გაასხვისა კოლმეურნეობის კუთვნილი უძრავი ქონება.

აღნიშნულთან დაკავშირებით საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ საქართველოს რესპუბლიკაში სახელმწიფო მეურნეობების, კოლმეურნეობების და სხვა სასოფლო-სამეურნეო საწარმოების რეორგანიზაციის წესის შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 1992 წლის 22 სექტემბრის №949 დადგენილების, ასევე სახელმწიფო საბჭოს 1992 წლის 21 ოქტომბრის №29 დეკრეტის საფუძველზე, 1993 წლიდან დადგინდა სახელმწიფო მეურნეობების, კოლმეურნეობების რეორგანიზაცია და ახალ ორგანიზაციულ-სამართლებრივ ფორმაზე გადასვლა. ამასთან, ზემოაღნიშნული ნორმატიული აქტებით დაწესდა სახელმწიფო მეურნეობების, კოლმეურნეობებისა და სხვა სასოფლო-სამეურნეო საწარმოების მიერ 1993 წლის 1 იანვრამდე რეორგანიზაციის გატარება, ნებაყოფლობით საფუძველზე შრომითი კოლექტივისათვის მისაღები მეურნეობრიობის ახალი ორგანიზაციული ფორმის არჩევა, თავიანთი სტატუსის მოყვანა „სამეწარმეო საქმიანობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის კანონთან შესაბამისობაში და რეგისტრაციაში სათანადო ორგანოებში ხელახლა გატარება. „სამეწარმეო საქმიანობის საფუძვლების შესახებ“ კანონი (ძალადაკარგულია საქართველოს პარლამენტის 1994 წლის 28 ოქტომბრის №578 დადგენილებით), რომელიც განსაზღვრავდა სამეწარმეო საქმიანობის ეკონომიკურ, სოციალურ, ორგანიზაციულ და სამართლებრივ საფუძვლებს, აწესრიგებდა საწარმოთა ორგანიზაციულ-სამართლებრივ ფორმებს, კერძოდ, დასახელებული კანონის მე-11 მუხლი ჩამოთვლიდა იმ ორგანიზაციულ-სამართლებრივი ფორმის საწარმოებს, რომლებიც იმ პერიოდში მოქმედებდნენ, კონკრეტულად, ამ ჩამონათვალში შედიოდა: 1. ინდივიდუალური საწარმო; 2. სრული სამეურნეო ამხანაგობა; 3. შერეული (კომანდიტური) სამეურნეო ამხანაგობა; 4. შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება; 5. ერთი პირის საწარმო; 6. დამატებითი პასუხისმგებლობის საზოგადოება; 7. სააქციო საზოგადოება; 8. სახელმწიფო საწარმო; 9. ადგილობრივი (მუნიციპალური) საწარმო; 10. საზოგადოებრივი ორგანიზაციის საწარმო. ამდენად, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ კოლმეურნეობის არსებობა შესაძლებელი იყო მხოლოდ 1993 წლის 1 იანვრამდე, რამეთუ აღნიშნულ თარიღამდე საქართველოში არსებულ კოლმეურნეობებს უნდა გაეტარებინათ რეორგანიზაცია და დარეგისტრირებულიყვნენ „სამეწარმეო საქმიანობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის კანონით გათვალისწინებული ერთ-ერთი ორგანიზაციული ფორმით.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ საქმის მასალებით არ იკვეთება და არც ქვედა ინსტანციის სასამართლოებს გამოუკვლევიათ, როდის განხორციელდა ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის ლიკვიდაცია ან რეორგანიზაცია, ამ უკანასკნელის განხორციელების შემთხვევაში კი - მისი სტატუსი მოყვანილ იქნა თუ არა „სამეწარმეო საქმიანობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის კანონთან შესაბამისობაში და რომელი ქონება აღირიცხა ახალი ორგანიზაციულ-სამართლებრივი ფორმის მქონე საწარმოს ბალანსზე. საკასაციო პალატა ითვალისწინებს რა იმ გარემოებას, რომ კანონმდებლობით დადგინდა 1993 წლის 1 იანვრამდე კოლმეურნეობების რეორგანიზაცია და ახალ ორგანიზაციულ-სამართლებრივ ფორმაზე გადასვლა, გაუგებარია, რომელ მტკიცებულებას ეფუძნება ქვედა ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა 1999 წელს კოლმეურნეობის თავმჯდომარის სახელით დადებული სადავო ხელშეკრულების ნამდვილობასთან დაკავშირებით. საკასაციო სასამართლო აქვე მიუთითებს, რომ 1997 წლის 30 მაისს მიღებულ იქნა "სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ" საქართველოს №743-IIს კანონი (გამოქვეყნდა 09.07.1997 წელს და ძალა დაკარგა 09.08.2010 წელს), რომელმაც განსაზღვრა საქართველოს სახელმწიფო ქონების პრივატიზების სამართლებრივი, ეკონომიკური, ორგანიზაციული და სოციალური საფუძვლები, პრივატიზების განხორციელების ძირითადი პირობები, რაც უზრუნველყოფდა ფიზიკური და იურიდიული პირების ან მათი გაერთიანებების მიერ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ქონების შეძენის პროცესს. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სააპელაციო სასამართლომ სათანადო მტკიცებულებების მოპოვების გზით უნდა დაადგინოს 1999 წლის 2 ოქტომბრის ხელშეკრულების დადებისას, სოფ. ...ის მეურნეობის ...ის საწყობის შენობა ვის ბალანსზე ირიცხებოდა და აღნიშნული ფაქტობრივი გარემოების დადგენის შესაბამისად განსაზღვროს მოთხოვნის დაკმაყოფილების სამართლებრივი გზა. თუ სათანადო მტკიცებულებებით არ დგინდება სადავო უძრავი ქონების რომელიმე საწარმოს ბალანსზე აღრიცხვის (საკუთრებაში არსებობის) ფაქტი, ასეთ შემთხვევაში, უძრავი ქონება წარმოადგენდა სახელმწიფო საკუთრებას და მისი გასხვისება 1999 წელს უნდა მომხდარიყო არა 1993 წლის 1 იანვრიდან გაუქმებული კოლმეურნეობის თავმჯდომარის მიერ, არამედ იმ პერიოდში მოქმედი "სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ" საქართველოს №743-IIს კანონის მოთხოვნათა დაცვით, რაც, დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების შესაბამისად უნდა შეაფასოს ქვედა ინსტანციის სასამართლომ. სააპელაციო სასამართლომ ასევე უნდა დაადგინოს ეკავა თუ არა რ. მ-ს რაიმე თანამდებობა ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოში და ჰქონდა თუ არა მას სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გასხვისების უფლებამოსილება.

საკასაციო პალატა ასევე ყურადღებას მიაქცევს ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის საკრებულოს გამგეობის ბეჭდით დამოწმებულ 1999 წლის 10 ოქტომბრის №1/47 ცნობას (ტ. 1, ს.ფ. 20-21), რომლითაც დადასტურებულია ნ. ჩ-ის მიერ სოფ. ...ის მეურნეობის ...ის საწყობის შეძენა მეურნეობის 1999 წლის 2 ოქტომბრის საკრებულოს №10 გადაწყვეტილების საფუძველზე. ცნობა ადასტურებს ...ის მეურნეობის ...ის საწყობის მიყიდვის ფაქტს 1999 წლის 2 ოქტომბრის საკრებულოს №10 გადაწყვეტილებით, თუმცა ცნობას ხელს აწერს კოლმეურნეობის თავმჯდომარე რ. მ-ი. ამდენად, 1. ცნობაზე მოცემულია ნინოწმინდის რაიონის ...ის სოფლის საკრებულოს გამგეობის შტამპი, სასამართლოებს არ უმსჯელიათ შტამპის მნიშვნელობაზე, კერძოდ, რას უკავშირდება იგი - გამგეობის მიერ ცნობის გაცემის თუ ცნობაში ასახული ინფორმაციის გამგეობის მიერ დადასტურების ფაქტს; 2. ცნობის გაცემის საფუძველია საკრებულოს 1999 წლის 2 ოქტომბრის №10 გადაწყვეტილება (საქმეში არ მოიპოვება) და 3. ცნობას ხელს აწერს კოლმეურნეობის თავმჯდომარე რ. მ-ი. პირველი ინსტანციის სასამართლომ 1999 წლის 10 ოქტომბერს გაცემული №1/47 ცნობა სოფელ ...ის საკრებულოს გამგეობის მიერ გაცემულად მიიჩნია (იხ. 26.03.2024 გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის მე-3 პუნქტი), ხოლო სააპელაციო სასამართლო ზოგადად მიუთითებს 1999 წლის 10 ოქტომბერს გაცემულ №1/47 ცნობაზე, თუმცა არ მსჯელობს ვის მიერ არის გაცემული ცნობა და არის თუ არა იგი უფლებამოსილი პირის მიერ კანონმდებლობის მოთხოვნათა დაცვით შედგენილი (იხ. 09.09.2024 წლის გადაწყვეტილების 6.4 პუნქტის, მე-3 აბზაცის პირველი წინადადება).

ამდენად, გაუგებარია რომელი სამართლებრივი საფუძვლით მიიჩნიეს ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა ნინოწმინდის რაიონის ...ის სოფლის საკრებულოს გამგეობის ბეჭდის მქონე ცნობა სამართლებრივი ძალის და ფაქტობრივი გარემოების დამდგენ მტკიცებულებად, მაშინ, როცა ცნობას სოფლის საკრებულოს გამგეობის უფლებამოსილი პირის ნაცვლად, ხელს აწერს კოლმეურნეობის თავმჯდომარე რ. მ-ი, რომელიც ასევე წარმოადგენდა სადავო ხელშეკრულებაში მითითებული უძრავი ქონების გამყიდველს. დასახელებული ცნობის შემდგენი, მასში ასახული ფაქტობრივი გარემოების დასტურად მიუთითებს საქმეში არარსებულ 1999 წლის 2 ოქტომბრის №10 გადაწყვეტილებაზე, რაც, დამატებითი მტკიცებულებების მოპოვების გარეშე, აღნიშნული ცნობის საფუძველზე რაიმე ფაქტობრივი გარემოების დადგენას შეუძლებელს ხდის. მეტიც, საქმის განმხილველმა სასამართლომ უნდა შეამოწმოს რამდენად დაცულია კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნები აღნიშნული ცნობის გაცემისას.

ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა 1999 წლის 10 ოქტომბრის №1/47 ცნობაზე დაყრდნობით დაადგინეს კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ფაქტობრივი გარემოება იმის თაობაზე, რომ სოფელ ...ის მეურნეობის ...ის საწყობს ნ. ჩ-ი 1999 წლის 2 ოქტომბრიდან დღემდე უწყვეტად ფლობს და სარგებლობს (იხ. 26.03.2024 წლის გადაწყვეტილების 3.1.2 პუნქტი). სააპელაციო სასამართლო, პირველი ინსტანციის სასამართლოსგან განსხვავებით, მართალია, არ ადგენს ცნობის გამცემ სუბიექტს (არ მიუთითებს ვის მიერ არის ცნობა გაცემული) და ზოგადად, აღნიშნავს ცნობის გაცემის ფაქტს, თუმცა აღნიშნული ცნობის საფუძველზე ადგენს იმავე ფაქტობრივ გარემოებას უძრავი ქონების უწყვეტად ფლობასა და სარგებლობაზე (იხ. 09.09.2024 წლის გადაწყვეტილების 6.4 პუნქტის მე-3 აბზაცი). ხსენებული ცნობიდან ამგვარი დასკვნის გამოტანა შეუძლებელია და არ გამომდინარეობს მასში მითითებული ინფორმაციიდან, რამეთუ ცნობაში აღწერილია მხოლოდ უძრავი ქონების მიყიდვის ფაქტი, ხოლო უძრავი ქონების ფლობასთან დაკავშირებით ცნობა რაიმე ინფორმაციას (ჩანაწერს) არ შეიცავს, რაც საქმის განმხილველ სასამართლოს ავალდებულებს რელევანტური მტკიცებულებებით დაადგინოს სადავო უძრავი ქონების ფლობის ფაქტი.

ზემოაღნიშნულის გარდა, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ განსახილველ საქმეში ერთ-ერთ მნიშვნელოვან საკითხს წარმოადგენს ნ. ჩ-სა და კოლმეურნეობის თავმჯდომარე რ. მ-ს შორის ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად აღიარებისათვის მოსარჩელის მიერ არჩეული სასარჩელო ფორმის მართებულობა.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსი, მოსარჩელის მატერიალური მიზნის მისაღწევად, რამდენიმე სახის საპროცესო საშუალების გამოყენების შესაძლებლობას ითვალისწინებს. დასახელებული კოდექსის 22-25-ე მუხლებში მოცემულია ადმინისტრაციული სარჩელის სახეები და მათი დასაშვებობის წინაპირობები. მოსარჩელის მიერ უფლების დასაცავად მნიშვნელოვანია სწორი პროცესუალური საშუალების არჩევა. ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 25-ე მუხლის თანახმად, აღიარებითი სარჩელი შეიძლება აღიძრას აქტის არარად აღიარების, უფლების ან სამართლებრივი ურთიერთობის არსებობა-არარსებობის დადგენის შესახებ, თუ მოსარჩელეს აქვს ამის კანონიერი ინტერესი. ამასთან, აღიარებითი სარჩელი არ შეიძლება აღიძრას, თუ მოსარჩელეს შეუძლია აღძრას სარჩელი ამ კოდექსის 22–24-ე მუხლების საფუძველზე. ამდენად, აღიარებით სარჩელს შედეგად არ მოჰყვება მოსარჩელის მატერიალური უფლებების უშუალო განხორციელება, არამედ აღიარებითი სარჩელით დგინდება უფლების ან სამართლებრივი ურთიერთობის არსებობა ან არარსებობა. ამასთან, აღსანიშნავია, რომ აღიარებითი სარჩელის აღძვრა შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-24-ე მუხლების საფუძველზე სარჩელის აღძვრა შეუძლებელია. იმ შემთხვევაში, თუ უფლების დაცვა შესაძლებელია სხვა სახის (ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 22-ე, 23-ე და 24-ე მუხლებით გათვალისწინებული) სარჩელის წარდგენით, პირს აქვს შესაძლებლობა, საკუთარი უფლებები დაიცვას სწორედ ამ საპროცესო მექანიზმის გამოყენებით. შესაბამისად, სადავო ნორმით დადგენილია საპროცესო წესრიგი, რომლის შესაბამისადაც უნდა მოხდეს უფლების დაცვა.

აღიარებითი სარჩელის აღძვრისათვის განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს ამ სახის სარჩელისათვის პროცესუალური კანონმდებლობით განსაზღვრული სარჩელის დასაშვებობის პირობების დაცვას, ვინაიდან მათი დაუცველობა შედეგად გამოიწვევს ნებისმიერი საჯარო-სამართლებრივი დავის ნებისმიერ დროს აღიარებითი სარჩელით აღძვრის, სასამართლოს სამართლებრივ კონსულტანტად გადაქცევის, აღიარებითი სარჩელით სარჩელის სხვა სახეობების დასაშვებობის წინაპირობებისაგან თავის დაღწევის შესაძლებლობას (სუსგ №ბს-595-573(კს-13), 02.10.2014წ.).

ახალქალაქის რაიონული სასამართლოში საქმის განხილვისას მოსარჩელის მოთხოვნა ფორმულირებული იყო შემდეგი სახით: 1999 წლის 02 ოქტომბერს, მოსარჩელე ნ. ჩ-სა და ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარეს შორის დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის (...ის საწყობი) ხელშეკრულების დადებულად ჩათვლა, ასევე ნ. ჩ-ის სოფელ ...ის საკრებულოს გამგეობის მიერ 1999 წლის 10 ოქტომბერს გაცემულ №1/47 ცნობასა და 2019 წლის 05 მარტს შედგენილი მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვით ნახაზზე ასახული 615 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა და მასზე განლაგებულ ნაგებობაზე (ყოფილ ...ის საწყობზე, ამჟამინდელი საკადასტრო კოდი ...) შეძენილი ქონების მესაკუთრედ ცნობა. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2024 წლის 9 აგვისტოს გამართულ სასამართლო სხდომაზე ასკ-ის 281 მუხლით დადგენილი უფლებამოსილების ფარგლებში ტრანსფორმირდა სასარჩელო მოთხოვნა, რის შედეგადაც მოსარჩელის თავდაპირველი მოთხოვნა დაზუსტდა, როგორც სრულად აღიარებითი სარჩელი და ჩამოყალიბდა შემდეგი სახით: "აღიარებულ იქნეს ნასყიდობის ხელშეკრულებად 1999 წლის 2 ოქტომბერს ნ. ჩ-სა და ნინოწმინდის რაიონის სოფელ ...ის კოლმეურნეობის თავმჯდომარეს შორის დადებული უძრავი ქონების (...ის საწყობი) ნასყიდობის ხელშეკრულება". საკასაციო სასამართლო კიდევ ერთხელ აღნიშნავს, რომ ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 25-ე მუხლი უფლების ან სამართლებრივი ურთიერთობის არსებობა-არარსებობის დადგენას ითვალისწინებს. არარსებული, დაუდებელი ხელშეკრულების პირობებში, ფორმადაუცველი სახით არსებული სამართლებრივი ურთიერთობის მოსაწესრიგებლად აღიარებითი სარჩელის აღძვრა კი ეწინააღმდეგება მოქმედ კანონმდებლობას და სცდება სასამართლო დისკრეციის ფარგლებს. განსახილველ შემთხვევაში, სასარჩელო მოთხოვნა, თავისი არსით, ეხება ფაქტისათვის სამართლებრივი შეფასების მიცემას და არა უფლების ან ურთიერთობის აღიარებას. ამდენად, აღიარებითი სარჩელის სპეციფიკურობა გამომდინარეობს იქიდან, რომ სასამართლო უდავოდ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებებისა და მტკიცებულებების საფუძველზე მხოლოდ აღიარებს (ადასტურებს) კონკრეტული სამართალურთიერთობის არსებობა-არარსებობის ფაქტს… აღიარებითი სარჩელი დასაშვებია მაშინ, როდესაც აღიარების ინტერესი მიმართულია ურთიერთობის მონაწილის მიმართ და ეს ურთიერთობა მოსარჩელის უფლებას ან კანონიერ ინტერესს არღვევს. აღიარებითი სარჩელი არ არის დასაშვები, თუ იგი აბსტრაქტული სამართლებრივი საკითხის, ზოგადი უფლების ან ვალდებულების, ფაქტობრივი გარემოების ან სამართლებრივი ურთიერთობის არადამოუკიდებელ ნაწილს ეხება (სუსგ №ბს-888(კ-კს-124), 15.01.2025წ.). საკასაციო პალატამ უკვე იმსჯელა, რომ სადავო პერიოდში უძრავი ქონების შესაძენად სანოტარო ფორმით უნდა დადებულიყო ხელშეკრულება. მოცემულ შემთხვევაში კი სადავოა მხარეებს შორის კანონმდებლობით დადგენილი ფორმის დაცვით ხელშეკრულების დადების ფაქტი. აღიარებითი სარჩელის სპეციფიკურობა გამომდინარეობს იქიდან, რომ სასამართლო უდავოდ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებებისა და მტკიცებულებების საფუძველზე მხოლოდ აღიარებს (ადასტურებს) კონკრეტული სამართალურთიერთობის არსებობა-არარსებობის ფაქტს, მოცემულ შემთხვევაში კი კანონით იმპერატიულად მოთხოვნილი სანოტარო წესით დამოწმებული ხელშეკრულების არარსებობის პირობებში, საკასაციო პალატის შეფასებით არასწორია მოცემული სამართალურთიერთობის აღიარებითი სარჩელის ფარგლებში განხილვა (სუსგ №ბს-888(კ-კს-124), 15.01.2025წ.; №ბს-279(კ-კს-24), 08.07.2025წ.). საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ სადავო პერიოდში, იმპერატიულად განსაზღვრული იყო უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასვლისათვის ხელშეკრულების დადების სავალდებულო სანოტარო ფორმის დაცვა და უძრავი ქონების გასხვისება მხოლოდ უფლებამოსილი პირის (უძრავი ნივთის მესაკუთრის) ნების გამოვლენის შედეგად. მოცემულ საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ სასამართლოს არ აქვს უფლება სამართლებრივ დავაში გასცდეს თავის უფლებამოსილებას კანონით დადგენილი წესით არდადებული ხელშეკრულების დადებულად აღიარების გზით.

სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა, რომ განსახილველ შემთხვევაში აღიარების აუცილებლობა გამოწვეულ იქნა იმ გარემოებით, რომ ხელშეკრულება არ იყო სათანადო წესით დამოწმებული (09.09.2024 წლის გადაწყვეტილების 6.3 პუნქტის მე-3 აბზაცი). თუმცა განსახილველ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია არა ხელშეკრულების დამოწმების, არამედ კანონმდებლობით დადგენილი ფორმის დაცვით ხელშეკრულების დადების ფაქტი, ასევე, დასადგენია უძრავი ქონების განკარგვაზე ხელშეკრულების მხარის უფლებამოსილების ფარგლები და საქმეში არსებული მტკიცებულებების ვალიდურობა (შდრ. სუსგ №3კ-841-02, 13.09.2002წ.). ამ მხრივ მხარეთა მიერ დაფიქსირებული პოზიციის გათვალისწინების შესაძლებლობა (იხ. სააპელაციო სასამართლოს 09.09.2024 წლის გადაწყვეტილება 6.4 პუნქტი, მე-4 აბზაცი მე-3 წინადადება) იზღუდება წერილობით მტკიცებულებებში გადმოცემული ინფორმაციითა და ამ მტკიცებულებების კანონშესაბამისობის ფარგლებით. საკასაციო პალატა აქვე განმარტავს, რომ არ აქვს მნიშვნელობა მხარეთა შორის არდადებული (გაუფორმებელი) ხელშეკრულების დადებულად აღიარებას ითხოვს მხარე, თუ კანონმდებლობით გათვალისწინებული ფორმის (მარტივი წერილობითი ფორმის ან/და რთული წერილობითი ფორმის - სანოტარო წესით დადებული ხელშეკრულების) დაცვის გარეშე (წერილობითის ნაცვლად ზეპირი, სანოტარო ფორმის ნაცვლად მარტივი ფორმით და ა.შ.) დადებული ხელშეკრულების ხელშეკრულებად აღიარებას, რადგან ორივე შემთხვევაში არსებობს ფორმადაუცველი ხელშეკრულება (წერილობითის ნაცვლად ზეპირი, სანოტარო წესით დამოწმებულის ნაცვლად მარტივი ფორმით შედგენილი), ხოლო ფორმადაუცველი სახით არსებული სამართლებრივი ურთიერთობის მოსაწესრიგებლად აღიარებითი სარჩელის აღძვრა კანონსაწინააღმდეგოა და სცდება სასამართლოს უფლებამოსილების ფარგლებს. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ მოქმედი საკანონმდებლო დანაწესის პირობებში ნ. ჩ-ის აღიარებითი სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილება შეუძლებელია განსახილველი დავის ფარგლებში, რამდენადაც მოცემულ შემთხვევაში სასამართლოს მსჯელობის საგანს წარმოადგენს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად აღიარება, რაც არაერთხელ აღინიშნა, რომ ეწინააღმდეგება მოქმედ საპროცესო კანონმდებლობას და სცდება სასამართლოს დისკრეციის ფარგლებს. ამასთან, საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ვინაიდან მოსარჩელის იურიდიულ ინტერესს წარმოადგენს მის მიერ ასაღიარებლად მოთხოვნილი ნასყიდობის ხელშეკრულებით განსაზღვრული უძრავი ქონების საკუთრებაში რეგისტრაცია, მოსარჩელეს აქვს შესაძლებლობა საქმის ხელახალი განხილვისას ეძიოს დასახული მიზნის მიღწევისათვის საჭირო სხვა სამართლებრივი გზა, რაც საქმეზე სრულყოფილად დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების შემდგომ უნდა განსაზღვროს სააპელაციო სასამართლომ და შესთავაზოს მხარეს სასარჩელო მოთხოვნის ტრანსფორმირების ფარგლებში. ასევე, მოსარჩელე უფლებამოსილია მიმართოს შესაბამის ადმინისტრაციულ ორგანოებს, რამეთუ განსხვავებით სასამართლოსგან, ადმინისტრაციული ორგანო გადაწყვეტილების მიღებისას კანონიერებასთან ერთად მიზანშეწონილობის პრინციპითაც ხელმძღვანელობს, რაც ადმინისტრაციულ ორგანოს აძლევს შესაძლებლობას ეფექტური მმართველობის განხორციელების პირობებში გაითვალისწინოს თითოეული შემთხვევის ინდივიდუალურობა და მიზანშეწონილობის პრინციპზე დაყრდნობით მიიღოს რაციონალური გადაწყვეტილება.

განსახილველ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ ქვედა ინსტანციის სასამართლოები შემოიფარგლნენ ნ. ჩ-ის სარჩელთან დაკავშირებით მხარეთა მიერ წარდგენილი არასაკმარისი მასალების შეფასებით ისე, რომ ფაქტობრივი გარემოებების დადგენის მიზნით დამატებითი მტკიცებულებები ადმინისტრაციული ორგანოებიდან არ გამოუთხოვიათ (მაგ.: საკრებულოს 1999 წლის 2 ოქტომბრის №10 გადაწყვეტილება, ნინოწმინდის რაიონის სოფ. ...ის კოლმეურნეობის რეორგანიზაციის თარიღის დადგენის მიზნით მტკიცებულებების მოპოვება, რ. მ-ის, როგორც კოლმეურნეობის თავმჯდომარის უფლებამოსილების ფაქტის დადგენა უძრავი ქონების (...ის საწყობის) გასხვისებაზე, იმ სუბიექტის უტყუარად დადგენა ვის ბალანსზეც ირიცხებოდა 1999 წლის 2 ოქტომბერს უძრავი ქონება (...ის საწყობი)).

ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ არის დასაბუთებული, საჭიროა მტკიცებულებათა დამატებითი გამოკვლევა, დავის გადაჭრისათვის აუცილებელი ყველა ფაქტობრივი გარემოების დადგენა, სასარჩელო მოთხოვნის ტრანსფორმირება, სამართლებრივი ანალიზისა და მიღებული დასკვნების საფუძველზე დავის გადაწყვეტა და სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 377-ე მუხლის მოთხოვნათა დაცვით პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სააპელაციო საჩივრის ფარგლებში ფაქტობრივი და სამართლებრივი თვალსაზრისით სრულყოფილად შემოწმება. საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლების შემოწმება შეუძლებელია, რაც სსკ-ის 394-ე მუხლის „ე1“ ქვეპუნქტის თანახმად, გადაწყვეტილების გაუქმების აბსოლუტურ საფუძველს ქმნის, აღნიშნული გარემოება კი, თავის მხრივ, არის სსკ-ის 412-ე მუხლის საფუძველზე გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქმის ხელახალი განხილვისათვის იმავე სასამართლოსათვის დაბრუნების საფუძველი.

ზემოთქმულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, უნდა გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 9 სექტემბრის გადაწყვეტილება და საქმე უნდა დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს ხელახალი განხილვისთვის. ამასთან, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შესაბამისად, განსახილველ საქმეზე გაწეული სასამართლო ხარჯების განაწილების საკითხი უნდა გადაწყდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებისას.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის მე-4 ნაწილით, 394-ე და 412-ე მუხლებით,დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2024 წლის 9 სექტემბრის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. სასამართლო ხარჯები განაწილდეს საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების დადგენისას;

4. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები: ბ. სტურუა

მ. ვაჩაძე

გ. აბუსერიძე