დაუშვებლად იქნა ცნობილი

საქმე №ას-713-2026 24 ივლისი, 2026 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

გოჩა ჯეირანაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),ლაშა ქოჩიაშვილი, ამირან ძაბუნიძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – მ.გ–ი (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – მ.მ–ას უფლებამონაცვლე ქ.გ–ნი (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2026 წლის 16 მარტის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2026 წლის 16 მარტის განჩინებით თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2025 წლის 20 ნოემბრის გადაწყვეტილებაზე მ.გ–ის (შემდგომში - „მოპასუხე“ ან „კასატორი“) სააპელაციო საჩივართან დაკავშირებულ საქმეში მ.მ–ას (შემდგომში - „მოსარჩელე“) უფლებამონაცვლედ ცნობილ იქნა ქ.გ–ნი (შემდგომში - „უფლებამონაცვლე“); მოპასუხის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელი დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2025 წლის 20 ნოემბრის გადაწყვეტილება, რომლითაც მოსარჩელის სარჩელი დაკმაყოფილდა; დადგინდა, რომ მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვილი იქნას უძრავი ქონება, მდებარე ქ. თბილისი, ..........., ს/კ №.........., და ქონება თავისუფალ მდგომარეობაში გადაეცეს მესაკუთრე მოსარჩელეს.

2. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

2.1. №.......... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთი (შემდგომში - „სადავო ნივთი“) ეკუთვნოდა მოსარჩელეს;

2.2. მოსარჩელე 2025 წლის 15 დეკემბერს გარდაიცვალა და მისი სამკვიდრო უფლებამონაცვლემ მიიღო;

2.3. სადავო ნივთს სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე ფლობს მოპასუხე.

3. სააპელაციო პალატამ სსკ-ის 312.1 მუხლზე დაყრდნობით აღნიშნა, რომ სადავო ნივთი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული იყო მოსარჩელის საკუთრებად. ეს ნიშნავს, რომ ნივთი სწორედ მას ეკუთვნოდა, ხოლო ამჟამად ნივთის მესაკუთრე მოსარჩელის უფლებამონაცვლეა.

4. სააპელაციო პალატამ იხელმძღვანელა სსკ-ის 159-ე მუხლით და განმარტა, რომ მოპასუხემ მასსა და მესაკუთრის მეუღლეს, ე.ი. უფლებამონაცვლეს შორის სადავო ნივთთან დაკავშირებული გარიგების დადების ფაქტი ვერ დაამტკიცა - მის მიერ წარმოდგენილი ტექსტური შეტყობინებები მოპასუხესა და მოსარჩელის უფლებამონაცვლეს შორის არსებულ საქმიან, პირად და ფინანსურ ურთიერთობებს ეხება და არც ერთი მათგანით არ დასტურდება, რომ ისინი სადავო ნივთის ნასყიდობის თაობაზე თუნდაც ზეპირად მაინც იყვნენ შეთანხმებულები. თუმცა ასეც რომ ყოფილიყო, სსკ-ის 183.1 მუხლის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების შემძენზე საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. ამავე კოდექსის 323-ე მუხლის მიხედვით, ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას. ამავე კოდექსის 59.1 მუხლის შესაბამისად კი, ბათილია კანონით ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული აუცილებელი ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება, ასევე ნებართვის გარეშე დადებული გარიგება, თუ ამ გარიგებისთვის საჭიროა ნებართვა. ამრიგად, მოპასუხესა და მოსარჩელის უფლებამონაცვლეს შორის სადავო ნივთის ნასყიდობის ზეპირი ხელშეკრულება რომც დადებულიყო, იგი ბათილი იქნებოდა და ნივთზე უფლებას ვერ წარმოშობდა. სააპელაციო სასამართლოს დასკვნით, მოპასუხეს სადავო ნივთის ფლობის სამართლებრივად ნამდვილი საფუძველი არ გააჩნდა, ე.ი. მისი არამართლზომიერი მფლობელი იყო და სსკ-ის 172.1 მუხლის საფუძველზე, ვალდებული იყო, იგი მესაკუთრისთვის დაუბრუნებინა.

5. სააპელაციო პალატის აზრით, საქმისათვის მნიშვნელობა არ აქვს იმ ფაქტს, სარჩელის აღძვრამდე მართლაც მიმართა თუ არა მოსარჩელემ მოპასუხეს სადავო ნივთის დაბრუნების მოთხოვნით, ვინაიდან სსკ-ის 170.1 მუხლის საფუძველზე, მესაკუთრეს ყოველთვის აქვს უფლება არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით უნებართვოდ სარგებლობა და ამ მოთხოვნით სარჩელის აღძვრა რაიმე წინაპირობაზე დამოკიდებული არ არის.

6. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე მოპასუხემ შეიტანა საკასაციო საჩივარი და მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

7. კასატორმა მიუთითა სააპელაციო სასამართლოს განჩინების გაუქმების შემდეგ საფუძვლებზე:

7.1. მოპასუხემ 2016 წელს შეიძინა ბინა 78000 აშშ დოლარად, რომელიც სესხის დაფარვამდე გაფორმდა მოსარჩელის სახელზე და, მიუხედავად იმისა, რომ მას ამჟამად თავად მოსარჩელისა და მისი უფლებამონაცვლის ანგარიშით, გადახდილი აქვს მათთვის 96000 აშშ დოლარი და ყოველთვიური 20% მისი შემოსავლებიდან, ბინა კვლავ მოსარჩელის სახელზე რჩება;

7.2. მოპასუხეს მის მიერ წლების განმავლობაში გადახდილი სოლიდური ფულადი თანხის სანაცვლოდ მოსარჩელისა და მისი უფლებამონაცვლისგან უნდა მიეღო საცხოვრებელი ბინა საკუთრებაში. მათ კი მის მიერ გადახდილი თანხები მიისაკუთრეს და ნაცვლად ბინის გადაფორმებისა, სასამართლოს მიმართეს მისი გამოსახლების მოთხოვნით. ამჟამად, რომც დაუბრუნდეს მოპასუხეს მის მიერ გადახდილი თანხა, უძრავ ქონებაზე მნიშვნელოვნად გაზრდილი ფასების გათვალისწინებით, იგი ვერავითარ ტოლფას ბინას ვეღარ შეიძენს, რითიც მას ადგება დიდი ოდენობით ქონებრივი ზიანი.

8. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2026 წლის 09 ივნისის განჩინებით მოპასუხის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

9. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

10. საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე [სსსკ-ის 391.5 მუხლი].

11. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) [სსსკ-ის 407.2 მუხლი].

12. განსახილველ შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილია სსკ-ის 172.1. მუხლით გათვალისწინებული სამართლებრივი შედეგის განმაპირობებელი ყველა ფაქტობრივი წინაპირობა [სსკ-ის 170.1 მუხლი: მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას. 172.1 მუხლი: მესაკუთრეს შეუძლია მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა მფლობელს ჰქონდა ამ ნივთის ფლობის უფლება]. შესაბამისად, არამფლობელი მესაკუთრის მიერ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის მართლზომიერებისთვის უნდა არსებობდეს შემდეგი წინაპირობები: ა) მოსარჩელე უნდა იყოს მესაკუთრე, ბ) მოპასუხე უნდა იყოს ნივთის მფლობელი და გ) მოპასუხეს არ უნდა ჰქონდეს ამ ნივთის ფლობის უფლება.

13. დადგენილია, რომ №........... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ნივთი ეკუთვნოდა მოსარჩელეს (ს.ფ. 126), მოსარჩელე 2025 წლის 15 დეკემბერს გარდაიცვალა და მისი სამკვიდრო უფლებამონაცვლემ მიიღო. სადავო ნივთს სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე ფლობს მოპასუხე.

14. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სამოქალაქო საპროცესო საქმის წარმოება მხარეთა შეჯიბრებითობის პრინციპის საფუძველზე ხორციელდება [სსსკ-ის 4.1. მუხლი: სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები]. აღნიშნული პრინციპის რეალიზება მოდავე მხარეებს შორის მტკიცების ტვირთის სწორი განაწილების პირობებშია შესაძლებელი.

15. თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. ამ გარემოებათა დამტკიცება შეიძლება თვით მხარეთა (მესამე პირთა) ახსნა-განმარტებით, მოწმეთა ჩვენებით, ფაქტების კონსტატაციის მასალებით, წერილობითი თუ ნივთიერი მტკიცებულებებითა და ექსპერტთა დასკვნებით. საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახის მტკიცებულებებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით [სსსკ-ის 102-ე მუხლი].

16. მოპასუხე მოვალეა, სარჩელისაგან თავდაცვის მიზნით, ქმედითად უარყოს მოსარჩელის არგუმენტები, წარადგინოს იმგვარი მტკიცებულებები, რომლებიც გააქარწყლებს მოსარჩელის მიერ დასახელებულ ფაქტებს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მოპასუხის მხოლოდ ზეპირი განმარტება მოსარჩელის პოზიციას ვერ გადაწონის და მხარისათვის არახელსაყრელ მატერიალურ-სამართლებრივ შედეგს გამოიწვევს.

17. დადგენილია, რომ მოსარჩელე წარმოადგენდა სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრეს, რაც დასტურდება საქმეში წარდგენილი ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან (იხ. ს. ფ. 126), ხოლო, ამჟამად ნივთის მესაკუთრე მოსარჩელის უფლებამონაცვლეა. სსკ-ის 312.1 მუხლის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს მოპასუხის შედავებას სადავო ნივთის ნასყიდობის თაობაზე და მიუთითებს სსკ-ის 323-ე [ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას] და 183.1 მუხლებზე [უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების შემძენზე საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია]. აღნიშნული ნიშნავს იმას, რომ უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებისათვის აუცილებელი ყველა არსებითი პირობის წერილობითი ფორმით ასახვა და ხელმოწერით დადასტურება მხარეებს წარმოუშობს ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე უფლებებსა და მოვალეობებს, კერძოდ, მყიდველს თანხის გადახდის, ხოლო გამყიდველს კი თანხის მიღებისა და ქონების გადაცემის ვალდებულებას (იხ. სუსგ საქმე №ას-898-848-2015, 09 მარტი, 2016 წელი; №ას-589-2020, 29 ოქტომბერი, 2020 წელი). ამდენად, როგორც ყველა გარიგებისთვის, უძრავი ნივთის ნასყიდობისთვისაც გადამწყვეტია ნების გამოვლენის სამართლებრივი ვარგისიანობა. კანონით დადგენილი წესის თანახმად, თუ ნება გამოვლენილია სამართლებრივი ფორმის დაუცველად, სამართლებრივი შედეგი არ მიიღწევა [სსკ-ის 59-ე მუხლი]. გამომდინარე აქედან, გასაზიარებელია სააპელაციო პალატის მსჯელობა, რომ მოპასუხესა და მოსარჩელის უფლებამონაცვლეს შორის სადავო ნივთის ნასყიდობის ზეპირი ხელშეკრულება რომც დადებულიყო, იგი ბათილი იქნებოდა და ნივთზე უფლებას ვერ წარმოშობდა. შესაბამისად, კასატორის ახსნა-განმარტების გაზიარების შემთხვევაშიც კი, ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხელშეკრულება ვერ იქნება მოპასუხის მართლზომიერ მფლობელად მიჩნევის საფუძველი. ამდენად, კასატორის მიერ მითითებული გარემოებები ვერ შებოჭავს მოსარჩელის საკუთრების უფლებას. შესაბამისად, მესაკუთრე უფლებამოსილია, მოპასუხისგან მოითხოვოს უძრავი ნივთის დაბრუნება (შდრ. იხ. სუსგ საქმე №ას-1266-2022, 31 ოქტომბერი, 2022 წელი).

18. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, იმისათვის, რომ პირმა შეძლოს საკუთრების უფლებით პრაქტიკული სარგებლობა, არ არის საკმარისი მისთვის აბსტრაქტული საკუთრებითი გარანტიის მინიჭება. მან ასევე უნდა ისარგებლოს იმგვარი სამოქალაქო, კერძოსამართლებრივი წესრიგით, რომელიც შესაძლებელს გახდის საკუთრების უფლებით შეუფერხებელ სარგებლობას და, შესაბამისად, სამოქალაქო ბრუნვის განვითარებას (იხ. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმის 2012 წლის 26 ივნისის №3/1/512 გადაწყვეტილება საქმეზე „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-33). საკუთრება უპირობოდ დაცული ფასეულობაა, იმის მიუხედავად, თუ რა ღირებულების მფლობელობაა სახეზე და რა სოციალური ტვირთის მატარებელია იგი (იხ. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2008 წლის 19 დეკემბრის N1/2/411 გადაწყვეტილება საქმეზე შპს „რუსენერგოსერვისი“, შპს „პატარა კახი“, სს „გორგოტა“, გივი აბალაკის ინდივიდუალური საწარმო „ფერმერი“ და შპს „ენერგია“ საქართველოს პარლამენტისა და საქართველოს ენერგეტიკის სამინისტროს წინააღმდეგ”, II-23).

19. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, არ არსებობს სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი წინაპირობა, რომლის საფუძველზეც საკასაციო სასამართლო დასაშვებად ცნობს წარმოდგენილ საკასაციო საჩივარს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

20. საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი [სსსკ-ის 401.4 მუხლი]. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს სახელმწიფო ბიუჯეტიდან უნდა დაუბრუნდეს გადახდილი სახელმწიფო ბაჟიდან - 200 ლარიდან ზედმეტად გადახდილი 50 ლარი და დარჩენილი 150 ლარის 70% – 105 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. მ.გ–ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. კასატორს მ.გ–ს დაუბრუნდეს ვ.კ–ძის მიერ (პ/ნ: ..........) 2026 წლის 05 ივნისს №4001 საგადასახადო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟიდან - 200 ლარიდან ზედმეტად გადახდილი 50 ლარი და დარჩენილი 150 ლარის 70% – 105 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე გ. ჯეირანაშვილი

მოსამართლეები: ლ. ქოჩიაშვილი

ა. ძაბუნიძე