გადაწყვეტილება №27118/2/2026

№27118/2/2026

18 მაისი 2026

გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

 

მომჩივანი: შპს ------- (ს/ნ -------)

მოპასუხე: აუდიტის დეპარტამენტი

 

საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებულმა დავების განხილვის საბჭომ, 7.05.2026 წელს განიხილა და მიიღო გადაწყვეტილება შპს ------- 8.04.2026 წელს რეგისტრირებულ საჩივარზე (რეგისტრაციის №27118/2/2026).

 

დავის საგანი:

საგადასახადო ვალდებულებების განსაზღვრა არაპირდაპირი მეთოდით და რეალიზებულ ბინებზე გავრცელებული საბაზრო ფასი.

 

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება:

1. აუდიტის დეპარტამენტის 22.12.2025 წლის №AR021326 საგადასახადო შემოწმების აქტი;

2. აუდიტის დეპარტამენტის 23.12.2025 წლის №28190 ბრძანება;

3. აუდიტის დეპარტამენტის 24.12.2025 წლის №081-352 საგადასახადო მოთხოვნა;

4. შემოსავლების სამსახურის 20.03.2026 წლის №6137 ბრძანება.

 

დარიცხული თანხა: 374 035.15 ლარი.

მათ შორის:

გადასახადი - 214 548

დღგ - 81 303.53

საშემოსავლო გადასახადი - 133 244.47

ჯარიმა - 107 273.8

საურავი - 52 213.35

 

ფაქტების აღწერა/დარიცხვის საფუძვლები

კომპანიის საქმიანობაა საცხოვრებელი სახლების მშენებლობა და მათი შემდგომი რეალიზაცია.

აუდიტის დეპარტამენტის 20.10.2025 წლის №22672 ბრძანების საფუძველზე ჩატარდა კომპანიის საქმიანობის, 1.01.2022 წლიდან 1.09.2025 წლამდე საანგარიშო პერიოდების, კამერალური საგადასახადო შემოწმება. საგადასახადო შემოწმების შედეგები აისახა 22.12.2025 წლის №AR021326 საგადასახადო შემოწმების აქტში, სადაც მითითებულია შემდეგი:

შესამოწმებელ პერიოდში საწარმო მშენებლობას ახორციელებს -------, ------- (ს/კ -------). საგადასახადო შემოწმებით დადგინდა, რომ გადასახადის გადამხდელის მიერ წარმოებული ბუღალტრული აღრიცხვა იყო არასრულყოფილი, რადგან სრულად ვერ იქნა განსაზღვრული დაბეგვრის ობიექტი.

შემოსავლების სამსახურის გადასახადების ადმინისტრირების საინფორმაციო სისტემაში არსებული და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემების ანალიზის საფუძველზე დადგინდა, რომ საწარმოს მიერ რეალიზებული 1 კვ.მ. ბინის ღირებულება საშუალოდ შეადგენდა 334 აშშ დოლარს. შესწავლილია ახლომდებარე ტერიტორიულ ერთეულზე მსგავსი საქმიანობის განმახორციელებელი კომპანიების მიერ არაურთიერთდამოკიდებულ პირებთან გაფორმებული ხელშეკრულების საბაზრო ფასები და დაადგინა, რომ საწარმოს მიერ დადებული გარიგების გაცხადებული ფასები განსხვავდებოდა ბაზარზე არსებული ფაქტობრივი ფასისგან. მას შემდეგ, რაც კომპანიის მიერ გაცხადებულ ფასსა და ბაზარზე არსებულ ფაქტობრივ ფასს შორის არსებითი სხვაობა გამოიკვეთა, აღნიშნულთან დაკავშირებით გადასახადის გადამხდელს მიეცა გონივრული ვადა, რათა წარედგინა ექსპერტიზის დასკვნა, იმის თაობაზე, რომ მის მიერ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში დაფიქსირებული ფასები, მოდიოდა შესაბამისობაში კომპანიის მიერ ბინების რეალიზაციის მომენტში არსებულ საბაზრო ფასებთან. მოთხოვნილი ექსპერტიზის დასკვნა გადასახადის გადამხდელის მიერ არ იქნა წარდგენილი.

საგადასახადო კოდექსის 73-ე მუხლის მე-5 ნაწილის საფუძველზე, შემოწმების შედეგად კომპანიის საგადასახადო ვალდებულებები განისაზღვრა არაპირდაპირი მეთოდის გამოყენებით, რის შედეგადაც საწარმოს მიერ შესამოწმებელ პერიოდში რეალიზებულ ბინებზე გავრცელდა ახლომდებარე ტერიტორიულ ერთეულზე მსგავსი საქმიანობის განმახორციელებელი კომპანიების მიერ დაფიქსირებული გარიგების საბაზრო ფასები. შედეგად, შემოწმებით დადგენილ ბრუნვასა და გადასახადის გადამხდელს დეკლარირებულ ბრუნვას შორის სხვაობაზე გადასახადის გადამხდელს დაერიცხა დღგ და დაეკისრა საგადასახადო კოდექსის 275-ე მუხლით განსაზღვრული ჯარიმა.

ასევე, შესწავლილია საწარმოს ფულადი სახსრების მოძრაობა. საგადასახადო მონიტორინგის დეპარტამენტის 20.10.2025 წლის №22643 ბრძანების საფუძველზე ჩატარებული კომპანიის სალაროში ნაღდი ფულის რაოდენობის განსაზღვრისას დადგინდა, რომ საწარმოს სალაროში ნაღდი ფული არ გააჩნდა. ასევე, არ გააჩნდა დებიტორ/კრედიტორები. შესამოწმებელი პერიოდის ბოლოს განკარგვადი თანხა დაკვალიფიცირდა საწარმოს დირექტორზე გაცემულ ხელფასად და დაიბეგრა გადახდის წყაროსთან. შედეგად, გადასახადის გადამხდელს დაერიცხა საშემოსავლო გადასახადი და დაეკისრა საგადასახადო კოდექსის 275-ე მუხლით განსაზღვრული ჯარიმა.

საგადასახადო შემოწმების აქტის საფუძველზე გამოიცა აუდიტის დეპარტამენტის 23.12.2025 წლის №28190 ბრძანება და 24.12.2025 წლის №081-352 საგადასახადო მოთხოვნა, რაც გასაჩივრდა შემოსავლების სამსახურში, რომლის 20.03.2026 წლის №6137 ბრძანებით საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, რაც გასაჩივრდა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებულ დავების განხილვის საბჭოში.

 

შემოსავლების სამსახურის გადაწყვეტილების შინაარსი

შემოსავლების სამსახური მიუთითებს საგადასახადო კოდექსის 136-ე მუხლის მე-3 ნაწილზე, 61-ე მუხლის მე-3 ნაწილზე, 73-ე მუხლის მე-5 ნაწილზე, მე-9 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტზე და მე-4 ნაწილზე, მე-18 მუხლის მე-2, მე-3 და მე-7 ნაწილებზე, ამავე მუხლის მე-11 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტზე, 158-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, 159-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტზე, 163-ე მუხლის პირველ და მე-2 ნაწილებზე, ამავე მუხლის მე-6 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტზე, 164-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, 101-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, 154-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტზე, ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის „ა“ და „ბ“ ქვეპუნქტებზე, 43-ე მუხლის მე-4 ნაწილზე, საგადასახადო შემოწმების შედეგად დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებზე და აუდიტის დეპარტამენტის მიერ მიწოდებულ ინფორმაციაზე, რომ შემოწმების მიერ ფასების შეცვლა განხორციელდა 17 ბინაზე, რომელთაგან ნაწილზე 2021-2022 წლებში დადებული იყო წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები. შემოწმებამ გამოყენებული საბაზრო ფასის დადგენისას გაითვალისწინა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების თარიღისთვის არსებული საბაზრო ფასი, ხოლო იმ შემთხვევაში სადაც მხოლოდ ნასყიდობის ხელშეკრულება იყო, ნასყიდობის ხელშეკრულების თარიღისთვის არსებული საბაზრო ფასი.

ამასთან, მომჩივანი საჩივარში ვერ უთითებს ფაქტობრივ და სამართლებრივ გარემოებებზე, თუ რა ნაწილში იქნა განსაზღვრული საგადასახადო ვალდებულებები არამართლზომიერად და დავის წარმოების პროცესში არ ყოფილა წარდგენილი მტკიცებულებები, რომლებიც შეცვლიდა საგადასახადო შემოწმების აქტით დადგენილ გარემოებებს.

ზემოაღნიშნული სამართლებრივი ნორმების, დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებებისა და აუდიტის დეპარტამენტის მიერ მიწოდებული ინფორმაციის გათვალისწინებით, შემოსავლების სამსახურმა მიიჩნია, რომ აუდიტის დეპარტამენტის მიერ საგადასახადო ვალდებულებები განსაზღვრულია საგადასახადო კანონმდებლობის შესაბამისად და არ არსებობს საჩივრის დაკმაყოფილების სამართლებრივი საფუძველი.

 

მომჩივნის არგუმენტაცია

კომპანიამ 5.09.2019 წელს იყიდა მიწა და მასზე დაიწყო მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა, მათი შემდგომი რეალიზაციის მიზნით. 2020 წლის ნოემბერში მოხდა აღნიშნული მშენებარე ობიექტის ე.წ. განშლა საჯარო რეესტრში. 5.02.2023 წელს გამომდინარე იქედან, რომ კომპანიას სამშენებლო სამუშაოების უდიდესი ნაწილი შესრულებული ჰქონდა და აშენებული ნაგებობის გამოყენების დაწყება მომავალი მაცხოვრებლების მიერ შესაძლებელი იყო, უძრავი ფართები კომპანიამ მიიჩნია ექსპლუატაციაში შესულად და მოახდინა სათანადო საგადასახადო ანგარიშგება საგადასახადო კოდექსით დადგენილი წესით.

აღსანიშნავია რომ კომპანიამ, ბინების გაყიდვები დაიწყო 2019 წლის ბოლო პერიოდიდან. 2022 წელს გასაყიდად დარჩენილი იყო სულ 3 ბინა, რომელთაგან ორი გაიყიდა 2022 წლის თებერვალში, ხოლო ერთი - 2023 წლის თებერვალში. სულ აშენებული კორპუსი შედგებოდა 40 სარეალიზაციო უძრავი ქონებიდან და შესაბამისად, 2022 წლამდე კომპანიას რეალიზებული ქონდა ფართების უმრავლესობა.

ბინების გაყიდვა ხდებოდა როგორც ერთიანი გადახდით, ასევე გადახდის დროში გადანაწილების პირობით. ერთიანი გადახდის შემთხვევაში, ბინებზე საჯარო რეესტრში საკუთრება რეგისტრირდებოდა თანხის სრულად გადახდის მომენტშივე, ხოლო გადახდის დროში განაწილების პირობით გაყიდვის შემთხვევაში, ბინის ყიდვის მსურველებთან ფორმდებოდა ე.წ უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, შეთანხმებული უძრავი ქონების ფასებით და გადახდის გრაფიკებით და მათზე საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში გადადიოდა მას შემდეგ, რაც მომხმარებლები საკომპენსაციო თანხებს სრულად დაფარავდნენ. აღნიშნული ფართოდ გავრცელებული პირობაა უძრავი ქონების ბიზნესში.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, 2019 წლიდან 2022 წლის თებერვლამდე შეთანხმებულ და წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით რეალიზებული ბინების ნაწილზე, საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა 2022 და 2023 წლების განმავლობაში. სწორედ 2019-2021 წლებში წინარე ხელშეკრულებებით განვადებით გაყიდული 14 ბინა, 2022 წლის თებერვალში გაყიდული 2 ბინა და 2023 წელს გაყიდული 1 ბინა დადგა აუდიტის დეპარტამენტის აქტით დარიცხვის საფუძველი (უფრო კონკრეტულად თითოეული ბინის რეალიზაციის შესახებ ინფორმაცია წარმოდგენილია ცხრილის სახით).

კონკრეტული მაგალითის მიხედვით, ერთ-ერთი ბინის რეალიზაცია განხორციელდა ფიზიკურ პირ ნანი დავითაშვილზე (საკადასტრო კოდი -------). აღნიშნულ პირზე ბინა საკუთრებაში გადავიდა 2022 წლის მაისში, მაშინ როდესაც მან სრულად დაფარა ბინის ღირებულება. მის მიერ კომპანიაში განხორციელებული ბოლო გადახდა 2022 წლის აპრილის თვეში განხორციელდა, თუმცა აღნიშნულ პირთან ბინასთან დაკავშირებული გარიგება, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით და გადახდის სპეციალური პირობით დაიდო 4.12.2019 წელს.

როგორც აქტშია აღნიშნული, აუდიტის დეპარტამენტმა გამოიყენა არაპირდაპირი მეთოდი იმ საფუძვლით, რომ კომპანიას არ ჰქონდა წარმოებული ბუღალტრული აღრიცხვა სრულყოფილად და აღნიშნულის გამო ვერ იქნა განსაზღვრული დაბეგვრის ობიექტი, რასაც არ ეთანხმება.

კერძოდ, კომპანია 2023 წლამდე, ვიდრე სამშენებლო სამუშაოებს ახორციელებდა, სრულყოფილად აწარმოებდა ბუღალტრულ აღრიცხვას, თუმცა მას შემდეგ რაც დაასრულა სამუშაოები და რადგანაც ყველა ბინა უკვე რეალიზებული იყო (დარჩენილი იყო მხოლოდ თანხის მიღების ოპერაციები და ტექნიკურად ბინების საჯარო რეესტრში გადაფორმების პროცედურები), ძირითად ბუღალტრულ პროგრამაში აღირიცხებოდა ინფორმაცია მხოლოდ შესყიდვაზე, გადახდებზე, თანხის მიღებაზე და ისეთ ოპერაციებზე, რომელიც გავლენას ახდენდა საგადასახადო ვალდებულებებზე, ხოლო ისეთი ოპერაციები რომლებიც ფინანსური აღრიცხვის სრულყოფის მიზნით იყო მნიშვნელოვანი, მაგალითად მიღებული ავანსების შემოსავალზე ან შემოსავლების და ხარჯების მოგება-ზარალზე გადახურვის ოპერაციები არ იყო აღრიცხული.

უფრო მეტიც, იმ ბინების რეალიზაციის ოპერაციებზე, რომლის მიხედვითაც დამატებითი საგადასახადო ვალდებულებები განსაზღვრა აუდიტის დეპარტამენტმა, დამატებითი აღრიცხვა ხდებოდა ექსელის ფაილში, რაც შემოწმების ეტაპზე გადაეცა კიდეც აუდიტის დეპარტამენტს.

მოცემული ექსელის ფაილი დეტალურად მოიცავდა რეალიზებულ ჩვიდმეტივე ბინის შესახებ ინფორმაციას, კერძოდ მასში აღრიცხული იყო, თითოეულის მიხედვით გასაყიდი ფასი, ბინებზე საკუთრების უფლების გადაცემის მომენტი, 1.01.2022 წლისთვის მიღებული თანხების ოდენობა, 2022 წლის შემდგომ მიღებული თანხები თარიღების მიხედვით და ა.შ.

ჩვიდმეტივე ბინის რეალიზაციის დოკუმენტი რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, სადაც დაფიქსირებულია გასაყიდი ფასი და მყიდველების ვინაობა. მარტივი დასადგენია, რომ ისინი არ წარმოადგენენ კომპანიის ურთიერთდამოკიდებულ პირებს და შესაბამისად მათ შორის დაფიქსირებული ფასი წარმოადგენს საბაზრო ფასს. აღნიშნული რეალიზაციის ყველა დოკუმენტი 6.04.2026 წელს გამოთხოვილია საჯარო რეესტრიდან, რომელსაც წარმოადგენს დანართის სახით.

საგადასახადო კოდექსის 136-ე მუხლის მე-3 ნაწილის დებულება არ მიუთითებს, რომ აკრძალულია ოპერაციების ექსელის ფორმატში აღრიცხვა და კომპანია ვალდებულია მისი ოპერაციები მაინცდამაინც აღრიცხული ჰქონდეს ბუღალტრულ პროგრამაში. როგორც მოცემულ დებულებაში ვკითხულობთ, ბუღალტრული აღრიცხვის მთავარი მიზანი არის ის, რომ გარანტირებული იყოს ყველა ოპერაციაზე კონტროლი მათი დაწყების, მიმდინარეობის და დასრულების მიხედვით, რაც კომპანიის მიერ წარდგენილი ინფორმაციით სრულყოფილად დასტურდება. უფრო მეტიც, აუდიტის დეპარტამენტი დარიცხვის მიზნებისთვის სწორედ კომპანიის მიერ წარდგენილ ექსელის ინფორმაციას დაეყრდნო, როცა არამართლზომიერად გამოყენებული საბაზრო ფასის მიხედვით სხვაობა დათვალა.

მეორეს მხრივ, საგადასახადო კოდექსის 73-ე მუხლის მე-5 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული უფლების გამოყენებისას, მოცემული დებულება მიუთითებს, რომ საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, პირის საგადასახადო ვალდებულებები განსაზღვროს არაპირდაპირი მეთოდების გამოყენებით, თუ პირს არ აქვს სააღრიცხვო დოკუმენტაცია ან სააღრიცხვო დოკუმენტაციით შეუძლებელია დაბეგვრის ობიექტის დადგენა. საგადასახადო კოდექსის მე-8 მუხლის 22-ე ნაწილის მიხედვით სააღრიცხვო დოკუმენტაციაში არ იგულისხმება მხოლოდ ბუღალტრული აღრიცხვა, სააღრიცხვო დოკუმენტაცია პირველ რიგში გულისხმობს პირველად საგადასახადო დოკუმენტებს, რომლებიც კომპანიას არათუ გააჩნია, არამედ, როგორც აღინიშნა ჩვიდმეტივე ბინის რეალიზაცია შესაბამისი ხელშეკრულებით რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში. კომპანიას ავანსის სახით მყიდველებისგან მიღებული საკომპენსაციო თანხები სრულად აღრიცხული აქვს, დეკლარირებული აქვს შემოსავლების სამსახურში და გადახდილია შესაბამისი გადასახადები.

აღნიშნული განმარტებიდან გამომდინარე, კომპანიას სრულებით რომ არ ჰქონდეს ბუღალტრული აღრიცხვა ნაწარმოები პროგრამაში, მაგრამ გააჩნდეს მხოლოდ პირველადი საგადასახადო დოკუმენტები და ექსელში წარმოებული დათვლები, რომელთა მიხედვითაც შესაძლებელი იქნებოდა განსაზღვრულიყო დაბეგვრის ობიექტი, საგადასახდო ორგანოს მხოლოდ ბუღალტრული ჩანაწერების არ არსებობის გამო არ ჰქონდა უფლება გამოეყენებინა არაპირდაპირი მეთოდი.

მიუხედავად ზემოაღნიშნულისა, მას შემდეგ, რაც შემოსავლების სამსახურმა ხსენებული დარიცხვის აქტი და საგადასახადო მოთხოვნა გამოსცა საბუღალტრო ბაზაში ინფორმაციის მცირე ნაწილის ძირითად საბუღალტრო პროგრამაში აღურიცხაობის გამო, რომელი ინფორმაციაც თავის მხრივ კომპანიის მიერ ექსელის ფაილით აღირიცხებოდა, კომპანიამ შესაბამისი პირველადი საგადასახადო დოკუმენტების საფუძველზე, სრულად შეიყვანა ძირითად ბუღალტრულ პროგრამაშიც. აღნიშნულის შედეგად, ბუღალტრული ბაზა სრულ თანხვედრაში მოვიდა კომპანიის ყველა სამეურნეო ოპერაციასთან და მის პირველად დოკუმენტაციასთან. რაც თვის მხრივ, ასევე სრულად შეესაბამება კომპანიის მიერ საგადასახადო ორგანოში წარდგენილ დეკლარაციებს.

გარდა ამისა, მოთხოვნის შემთხვევაში, მზად არის თითოეული ბინის რეალიზაციაზე, რომელზეც კითხვის ნიშნები აქვს აუდიტის დეპარტამენტს, წარადგინოს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები, წინარე ნასყიდობის ფარგლებში მყიდველების მიერ გადახდილი ავანსების მიღების დოკუმენტები და ასევე წერილობითი ახსნა-განმარტება მომხმარებლებისგან, როგორც ფასის, ასევე ზემოთ მოყვანილი ფაქტობრივი გარემოებების დასადასტურებლად.

ყოველივე აღნიშნულიდან გამომდინარე, აუდიტის დეპარტამენტს არ ჰქონდა საგადასახადო კოდექსის 73-ე მუხლის მე-5 ნაწილით განსაზღვრული უფლება გამოეყენებინა და საგადასახადო ვალდებულებები კომპანიისთვის განესაზღვრა არაპირდაპირი მეთოდით, ვინაიდან, კომპანიას სრულად აქვს სააღრიცხვო დოკუმენტაცია (მათ შორის პირველადი საგადასახადო დოკუმენტები - წინარე ნასყიდობის და საბოლოო რეალიზაციის ხელშეკრულებები, მომხმარებლებისგან მიღებული ავანსების დამადასტურებელი დოკუმენტები და ა.შ) თითოეულ სადავო ბინის რეალიზაციაზე. შესაბამისად, აღნიშნულის საფუძველზე და ასევე მის მიერ წარდგენილი ბუღალტრული აღრიცხვის, მათ შორის ექსელში აღრიცხული მონაცემების მიხედვით, სრულყოფილადაა შესაძლებელი კომპანიის მიერ განხორციელებულ ოპერაციებზე კონტროლი მათი დაწყების, მიმდინარეობის და დასრულების შესაბამისად.

აქვე აღსანიშნავია ერთი საგულისხმო ფაქტი. შემოწმების მიხედვით დარიცხვა განხორციელდა საგადასახადო კოდექსის 73-ე მუხლის მე-5 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით. მე-5 ნაწილს აქვს „ბ“ ქვეპუნქტიც, რომელშიც მითითებული არც ერთი პირობა საგადახადო შემოწმებისას არ გამოვლენილა, რაც ადასტურებს კომპანიის მიერ ნაწარმოები საგადასახდო ანგარიშგების სისწორეს. მეორეს მხრივ, ასევე გაუგებარია, თუნდაც მე-5 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის პირობის არსებობის შემთხვევაშიც კი, არაპირდაპირი მეთოდის გამოყენებისას რატომ გამოიყენა საგადასახადო ორგანომ გარე წყაროთი განსაზღვრული საბაზრო ფასი და არ მოახდინა სხვა სახის გაანგარიშების წარმოება.

საგადასახადო კოდექსის მე-18 მუხლის მე-11 ნაწილით წარმოდგენილი სამი გარემოებიდან არც ერთი არაა სახეზე იმ ოპერაციების მიხედვით, რაზეც საგადასახადო ორგანომ განახორციელა დარიცხვა. მით უფრო, რომ ამ მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტით, ოპერაციაზე საბაზრო ფასის გავრცელებისთვის, საგადასახადო ორგანომ უნდა წარმოადგინოს დასაბუთება, თუ რატომ მიიჩნევს, რომ მხარეთა შორის გამოყენებული ფასი არ შეესაბამება გაცხადებულს. რაც აქტის მიხედვით არ საბუთდება და ვერც დასაბუთდება, ვინაიდან მსგავსს არ ჰქონია ადგილი.

კიდევ ერთხელ აღსანიშნია, რომ კომპანიას სრულად აქვს დეკლარირებული კუთვნილი გადასახადები, მის მიერ ბინების რეალიზაციიდან მიღებული საკომპენსაციო თანხები მყიდველებთან გაფორმებული ხელშეკრულებების შესაბამისად. ხოლო ხელშეკრულებების პირობები თავის მხრივ, სრულ თანხვედრაშია ფაქტობრივად მიღებულ ანაზღაურებასთან და კომპანიას არ მიუღია არანაირი ანაზღაურება გარდა მის მიერ აღრიცხულისა და დაბეგრილისა.

მიუხედავად იმისა, რომ აუდიტის დეპარტამენტს არ ჰქონდა უფლება გამოეყენებინა არაპირდაპირი მეთოდი და კომპანიისთვის დღგ-ის და საშემოსავლო გადასახადის ვალდებულებები განესაზღვრა საბაზრო ფასის გამოყენებით, აუდიტის დეპარტამენტის მიერ კომპანიისთვის წარდგენილი მის მიერ შემოწმების ფარგლებში გამოყენებული ინფორმაციის ანალიზის საფუძველზე ფიქრობს, რომ აღნიშნული საბაზრო ფასიც არასწორად არის განსაზღვრული. კერძოდ, აუდიტის დეპარტამენტის მიერ მიწოდებულ გაანგარიშებაში ჩანს, რომ მას გამოყენებული აქვს ანალოგიის ფასები, რომლიდანაც არჩეულია 9.08.2023 წელს 535 აშშ დოლარად რეალიზებული ორი ბინის ფასი. მაშინ როდესაც, როგორც ზემოთ აღინიშნა კომპანიის მიერ რეალიზებულ ბინებზე ფასების შეთანხმება წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების მიხედვით მოხდა 2019-2022 წლის თებერვლამდე პერიოდებში. შეგახსენებთ, რომ 2019 - 2022 წლის თებერვლამდე პერიოდი ემთხვევა COVID19 პანდემიის პერიოდს, როდესაც მსოფლიოს მასშტაბით სრული უიმედობაა, ქვეყანა უარყოფითი ეკონომიკური ზრდა აქვს და მომხმარებელი თავს იკავებს უძრავი ქონების შეძენისგან. სწორედ ამ პერიოდში უხდებოდა კომპანიას ბინების რეალიზაცია, რადგან გაურკვეველი მომავლის გათვალისწინებით ცდილობდა მის მიერ განხორციელებული ინვესტიცია სრულად არ დაეკარგა.

ანალოგიურ სიტუაციაში იყვნენ სხვა კომპანიებიც და ბაზარზე უძრავი ქონების ფასი მინიმუმზე იყო ჩამოსული. ამიტომ გაუგებარია აუდიტის დეპარტამენტმა რატომ გამოიყენა 2023 წლის აგვისტოს მონაცემები, რომელზეც უკვე ასახულია 2022 წლის თებერვალში დაწყებული ------- ომის გამო 2022 წლის მეორე ნახევრიდან უძრავი ქონებაზე დაწყებული მოთხოვნის ბუმი.

უფრო მეტიც, აუდიტის დეპარტამენტის მიერ წარდგენილ ანალოგიების ფასების ცხრილში ნათლად ჩანს, რომ კომპანიის მიერ აშენებული შენობის გვერდით სხვა კომპანიების მიერ 2022 წლის დასაწყისამდე გაყიდული ბინის უმრავლესობის ფასი სრულიად შესაბამისია და რიგ შემთხვევებში ბევრად ნაკლებიც კია კომპანიის მიერ რეალიზებული ბინების ფასზე. უფრო კონკრეტულად, ცხრილის სახით წარმოადგენს აუდიტის დეპარტამენტის მიერ მოძიებული ანალოგიიდან იმ რეალიზაციებს, რომლებიც 2022 წლის პირველ ნახევრამდე განხორციელდა და მათი ფასი უმეტეს შემთხვევაში ნაკლებია კომპანიის მიერ რეალიზებული ბინების ფასზე.

შესაბამისად, არაპირდაპირი მეთოდის გამოყენების უფლება რომც ჰქონოდა, მის მიერ სწორი საბაზრო ფასის გამოყენების შემთხვევაშიც კი, კომპანიას არ უნდა დარიცხოდა აქტით განსაზღვრული დღგ-ის და საშემოსავლო გადასახადის ვალდებულება.

ზოგადად ისიც აღსანიშნია, რომ ფასები უძრავ ქონებაზე საკმაოდ უნიკალურია და მათი საბაზრო ფასის კვლევა გულისხმობს დიდი ანალიზის ჩატარებას. ის ფაქტი რომ ერთ ქუჩაზე შესაძლოა მდებარეობდეს უძრავი ქონება სულაც არ ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ფასები იდენტური იქნება. აქ ბევრი ფაქტორი ახდენს გავლენას, მაგალითად ქუჩის პრესტიჟული ან ნაკლებად პრესტიჟული უბანი, ბინის ჩაბარების პირობა (ე.წ. შავი კარკასი, მწვანე და ა.შ.), ბინის მშენებლობის ხარისხი და ა.შ. შესაბამისად, გარდა იმისა, რომ საგადასახადო ორგანომ არასწორი წლების მონაცემი შეადარა ერთმანეთს, რამაც არსებითი გავლენა მოახდინა საბაზრო ფასის დადგენაზე, მან ასევე უგულებელყო ყველა ის პრინციპი რაც ასეთი შეფასებისას უნდა მიღებულიყო მხედველობაში.

როგორც შემოწმების აქტშივეა აღნიშნული, საგადასახადო ორგანომ შემოწმების დროს დასვა საკითხი ბინების საბაზრო ფასების შეფასებაზე, რაც კომპანიას არ ჩაუტარებია აუდიტის პროცესში მარტივი მიზეზის გამო: ყველა ბინა რეალიზებული საბაზრო პირობით, რეალიზაციის პირობები სრულად ასახულია მყიდველებთან გაფორმებულ ხელშეკრულებებში და მიღებული თანხები, თავის მხრივ სრულად აღრიცხული და დაბეგრილია კომპანიის მიერ.

მუხედავად ზემოთ აღნიშნულისა, რომლითაც დასტურდება რომ აუდიტის დეპარტამენტს კომპანიის ვალდებულების შეფასებისთვის არ ჰქონდა საბაზრო ფასის გამოყენების უფლება, კომპანიამ მაინც მიმართა შემფასებელს რათა გამოეკვლია ბაზარზე არსებული ფასი 2020-2022 წლებში რეალიზებულ ბინებთან დაკავშირებით. საჩივრის ჩაბარების პროცესში აღნიშნული შეფასება მომზადების ეტაპზეა და დავის განხილვის პროცესში წარმოადგენს.

ყოველივე ზემოთ აღნიშნულიდან გამომდინარე, დაუსაბუთებელია შემოსავლების სამსახურის დავების საბჭოს გადაწყვეტილება და შემმოწმებლის არგუმენტაცია კომპანიის საგადასახადო ვალდებულებების არაპირდაპირი მეთოდის გამოყნებით გაანგარიშებაზე და შესაბამისად, უნდა გაუქმდეს აღნიშნულის მიხედვით დღგ-სა და საშემოსავლო გადასახადში წარმოშობილი ვალდებულება

სადავო აქტები შეიცავს არსებით ხარვეზებს. აქედან გამომდინარე, უნდა მოხდეს მოცემული დოკუმენტების გაუქმება და დამატებით დარიცხული გადასახადის და შესაბამისი ფინანსური სანქციების შემცირება, ზემოთ აღწერილი ფაქტებისა და არგუმენტების გათვალისწინებით.

 

დავების განხილვის საბჭო

მხარეთა არგუმენტაციისა და წარმოდგენილი დოკუმენტაციის განხილვის შემდეგ საბჭომ მიიჩნია, რომ საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ შემდეგ გარემოებათა გამო:

საგადასახადო კოდექსის მე-18 მუხლის მე-2, მე-3, მე-7 ნაწილების და მე-11 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად:

2. საქონლის/მომსახურების საბაზრო ფასად ითვლება ფასი, რომელიც ყალიბდება საქონლის/მომსახურების ბაზარზე იდენტური (ხოლო მისი არარსებობის შემთხვევაში – მსგავსი) საქონლის/მომსახურების მოთხოვნისა და მიწოდების ურთიერთზემოქმედების შედეგად და შესაბამის ბაზარზე იმ პირებს შორის დადებული გარიგების საფუძველზე, რომლებიც ამ კოდექსის მე-19 მუხლის მიხედვით არ არიან ურთიერთდამოკიდებული პირები. ურთიერთდამოკიდებულ პირებს შორის გარიგება მხედველობაში მიიღება მხოლოდ იმ პირობით, რომ მათი ურთიერთდამოკიდებულება გავლენას არ მოახდენს ასეთი გარიგების შედეგებზე.

3. საქონლის/მომსახურების საბაზრო ფასი განისაზღვრება ბაზარზე ამ საქონლის/მომსახურების მიწოდების მომენტისათვის (ხოლო ასეთის არარსებობის შემთხვევაში - რეალიზაციის მომენტის უახლოესი კალენდარული დღისათვის, რომელიც არა უმეტეს 30 კალენდარული დღით უსწრებს ან მოჰყვება ასეთი საქონლის/მომსახურების რეალიზაციის მომენტს) იდენტურ (მსგავს) საქონელზე/მომსახურებაზე დადებული გარიგების შესახებ, მათ შორის, საერთაშორისო და სხვა ბირჟებზე დაფიქსირებული ფასების შესახებ, ინფორმაციის საფუძველზე.

7. საქონლის/მომსახურების საბაზრო ფასის განსაზღვრისას გამოიყენება საქონლის/მომსახურების საბაზრო ფასების შესახებ ინფორმაციის ოფიციალური წყაროები, აღმასრულებელი ხელისუფლების შესაბამისი ორგანოების საინფორმაციო ბაზა, საგადასახადო ორგანოებისათვის გადასახადის გადამხდელთა მიერ მიწოდებული ინფორმაცია, აგრეთვე სხვა სარწმუნო ინფორმაცია.

11. საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, გადასახადებით დაბეგვრის მიზნებისათვის გამოიყენოს საბაზრო ფასი შემდეგ შემთხვევებში თუ საგადასახადო ორგანო საქართველოს ფინანსთა მინისტრის მიერ დადგენილი წესის შესაბამისად ასაბუთებს, რომ გარიგების მონაწილეებს შორის განცხადებული ფასი განსხვავდება ფაქტობრივი ფასისაგან.

საგადასახადო კოდექსის 136-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, გადასახადის გადამხდელი ვალდებულია სრულად აღრიცხოს თავის საქმიანობასთან დაკავშირებული ყველა ოპერაცია, რათა გარანტირებული იყოს კონტროლი მათ დაწყებაზე, მიმდინარეობასა და დასრულებაზე.

საგადასახადო კოდექსის 61-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, საგადასახადო ორგანო უფლებამოსილია პირს დაარიცხოს გადასახადი თავის ხელთ არსებული ინფორმაციის საფუძველზე, თუ პირი მას არ წარუდგენს გადასახადის დასარიცხად საჭირო ინფორმაციას.

საგადასახადო კოდექსის 73-ე მუხლის მე-5 ნაწილის შესაბამისად, საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, პირის საგადასახადო ვალდებულებები განსაზღვროს არაპირდაპირი მეთოდების გამოყენებით (აქტივების სიდიდის, საოპერაციო შემოსავლებისა და ხარჯების, პირის შესახებ ინფორმაციის მისი საქმიანობის სხვა საგადასახადო პერიოდთან ან სხვა ამგვარი გადასახადის გადამხდელის შესახებ მონაცემების შედარების, აგრეთვე სხვა მსგავსი ინფორმაციის ანალიზის საფუძველზე):

ა) თუ პირს არ აქვს სააღრიცხვო დოკუმენტაცია ან სააღრიცხვო დოკუმენტაციით შეუძლებელია დაბეგვრის ობიექტის დადგენა;

ბ) ერთზე მეტი ნებისმიერი შემდეგი პირობის არსებობისას:

ბ.ა) ადგილი აქვს პირის აქტივების დაუსაბუთებელ ზრდას;

ბ.ბ) პირის მიერ ეკონომიკური საქმიანობისათვის ან/და პირადი მოხმარებისათვის გაწეული ხარჯი აჭარბებს დეკლარირებულ შემოსავალს;

ბ.გ) მიმდინარე საგადასახადო კონტროლის ღონისძიებების შედეგად საგადასახადო შემოწმების დაწყების შესახებ საგადასახადო ორგანოს შესაბამისი აქტით განსაზღვრულ შესამოწმებელ პერიოდში გამოვლენილია პირის მიერ საგადასახადო სამართალდარღვევის ჩადენის ორი ან მეტი შემთხვევა;

ბ.დ) გამოვლენილია არსებითი სხვაობა პირის მიერ საგადასახადო ორგანოსათვის წარდგენილ/დეკლარირებულ დაბეგვრასთან დაკავშირებულ მონაცემებსა და მიმდინარე საგადასახადო კონტროლის ღონისძიებების შედეგად ფაქტობრივად დაფიქსირებულ მონაცემებს შორის.

ამავე მუხლის მე-4 ნაწილის და მე-9 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტის მიხედვით:

4. თუ რაიმე თანხა გამოიყენება კონკრეტული პირის ინტერესებისათვის, ჩაითვლება, რომ ეს თანხა მიღებული აქვს ამ პირს.

9. საგადასახადო ვალდებულების განსაზღვრის მიზნით საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს სამეურნეო ოპერაციის ფორმისა და შინაარსის გათვალისწინებით შეცვალოს მისი კვალიფიკაცია, თუ ოპერაციის ფორმა არ შეესაბამება მის შინაარსს.

საგადასახადო კოდექსის 101-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, ხელფასის სახით მიღებულ შემოსავლებს განეკუთვნება ფიზიკური პირის მიერ დაქირავებით მუშაობის შედეგად მიღებული ნებისმიერი საზღაური ან სარგებელი, მათ შორის, წინა სამუშაო ადგილიდან პენსიის ან სხვა სახით მიღებული შემოსავალი, ან შემოსავალი მომავალი სამუშაო ადგილიდან.

საგადასახადო კოდექსის 154-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის მიხედვით, გადახდის წყაროსთან გადასახადის დაკავება ევალება საგადასახადო აგენტს, რომელიც არის იურიდიული პირი, საწარმო/ორგანიზაცია ან მეწარმე ფიზიკური პირი, კერძოდ პირი, რომელიც დაქირავებულს უხდის ხელფასს.

საგადასახადო კოდექსის 159-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის მიხედვით, დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციაა დასაბეგრი პირის მიერ საქართველოს ტერიტორიაზე ეკონომიკური საქმიანობის ფარგლებში ანაზღაურების სანაცვლოდ საქონლის მიწოდება.

საგადასახადო კოდექსის 163-ე მუხლის პირველი, მე-2 ნაწილების და მე-6 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტის თანახმად:

1. საქონლის მიწოდების/მომსახურების გაწევის დღგ-ით დაბეგვრა ხორციელდება საქონლის მიწოდების/მომსახურების გაწევის მომენტში, თუ ამ მუხლით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

2. თუ თანხა სრულად ან ნაწილობრივ ანაზღაურებულია საქონლის მიწოდებამდე/მომსახურების გაწევამდე, ანაზღაურებული თანხის შესაბამისი დღგ-ის გადახდა ხორციელდება ანაზღაურების თანხის გადახდის საანგარიშო პერიოდის მიხედვით, გარდა ამ მუხლის მე-5 და მე-9 ნაწილებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა.

6. თუ არ დადგა ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული პირობა, დღგ-ით დაბეგვრა ხორციელდება გარდა ამ კოდექსის 160-ე მუხლის მე-5 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევისა, უძრავი ნივთის მიწოდებისას, საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის მომენტში, ხოლო, თუ საკუთრების უფლების რეგისტრაცია (გადაცემა) დამოკიდებულია ამ დოკუმენტის მხარის (მხარეების) მიერ გარკვეული ვალდებულების შესრულებაზე ან/და პირობის დადგომაზე − ასეთი ვალდებულების შესრულების/პირობის დადგომის მომენტში.

საგადასახადო კოდექსის 164-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, თუ ამ მუხლით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, დღგ-ით დასაბეგრი თანხა არის საქონლის მიწოდების/მომსახურების გაწევის სანაცვლოდ მიღებული/მისაღები ანაზღაურება დღგ-ის გარეშე, საქონლის/მომსახურების ფასთან პირდაპირ დაკავშირებული სუბსიდიის ჩათვლით. აღნიშნული დებულება გამოიყენება საქონლის/მომსახურების გაცვლის ოპერაციის (ბარტერული ოპერაციის) შემთხვევაშიც.

საბჭოს სხდომაზე, საჩივრის ზეპირი განხილვისას, მომჩივნის წარმომადგენლებმა აღნიშნეს, რომ კომპანიამ მიწა იყიდა 2019 წლის სექტემბერში, ამავე წლის დეკემბერში კი დაიწყო მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა, 2020 წლის ნოემბერში განხორციელდა აღნიშნული მშენებარე ობიექტის ე.წ. განშლა საჯარო რეესტრში და 2022-2023 წლებში მყიდველების საკუთრებაში დარეგისტრირდა ბინები. ბინების ბოლო გაყიდვა განხორციელებულია 2022 წლის თებერვალში, ორი ბინა და 2023 წელს, ერთი ბინა. აუდიტის დეპარტამენტის მიერ სადავოა 2022 წლის შემდგომ პერიოდში განხორციელებული 17 ბინის რეალიზაცია. პირველი რაც აღსანიშნია, შემოწმების აქტში მითითებულია საგადასახადო კოდექსის 73-ე მუხლის მე-5 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტი. ამავე მუხლის მე-5 ნაწილს აქვს „ბ“ ქვეპუნქტიც, რომელშიც მითითებული არც ერთი პირობა საგადახადო შემოწმებისას არ გამოვლენილა, რაც ადასტურებს კომპანიის მიერ ნაწარმოები საგადასახდო ანგარიშგების სისწორეს. მეორეს მხრივ, ასევე გაუგებარია, თუნდაც მე-5 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის პირობის არსებობის შემთხვევაშიც კი, არაპირდაპირი მეთოდის გამოყენებისას რატომ გამოიყენა საგადასახადო ორგანომ გარე წყაროთი განსაზღვრული საბაზრო ფასი და არ მოახდინა სხვა სახის გაანგარიშების წარმოება. კომპანიის მიერ ბუღალტრული აღრიცხვის ბაზა წარდგენილია, ძირითად ბუღალტრულ პროგრამაში აღირიცხებოდა ინფორმაცია მხოლოდ შესყიდვაზე, გადახდებზე, თანხის მიღებაზე და ისეთ ოპერაციებზე, რომელიც გავლენას ახდენდა საგადასახადო ვალდებულებებზე, ხოლო ისეთი ოპერაციები რომლებიც ფინანსური აღრიცხვის სრულყოფის მიზნით იყო მნიშვნელოვანი, მაგალითად მიღებული ავანსების შემოსავალზე ან შემოსავლების და ხარჯების მოგება-ზარალზე გადახურვის ოპერაციები არ იყო აღრიცხული. ასევე, არსებობს სააღრიცხვო დოკუმენტები, კერძოდ საჯარო რეესტრში ბინებზე საკუთრების უფლების დარეგისტრირების საფუძველი - ხელშეკრულებები. ამდენად, გაუგებარია არაპირდაპირი მეთოდის გამოყენება, როდესაც არსებობს პირველადი საგადასახადო დოკუმენტები (არაურთიერთდამოკიდებულ პირებთან გაფორმებული ხელშეკრულებები) და დგინდება დასაბეგრი ობიექტი და თანხა. რაც შეეხება, საბაზრო ფასს, თუ დავუშვებთ რომ არ იყო სათანადო ბუღალტრული აღრიცხვა, საბაზრო ფასის განსაზღვრის მეთოდი ასევე, სადავოა. კერძოდ, აუდიტის დეპარტამენტის მიერ მიწოდებულ გაანგარიშებაში ჩანს, რომ მას გამოყენებული აქვს ანალოგიის ფასები, რომლიდანაც არჩეულია 9.08.2023 წელს 535 აშშ დოლარად რეალიზებული ორი ბინის ფასი. მაშინ როდესაც, როგორც ზემოთ აღინიშნა კომპანიის მიერ რეალიზებულ ბინებზე ფასების შეთანხმება წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების მიხედვით მოხდა 2019-2022 წლის თებერვლამდე პერიოდებში, კვ.მ-ის სარეალიზაციო ფასი კი მერყეობდა 330-350 აშშ დოლარის ფარგლებში. ასევე, არასწორად არის განსაზღვრული პერიოდი (------- ომის შემდგომ პერიოდში მოთხოვნის გაზრდის შესაბამისად გაიზარდა ბინების ღირებულება) და ტერიტორია (ბინა მდებარეობს ე.წ. პირველ ხაზში, კომპანიის ბინებისგან განსხვავებით). წარმოადგენს ქონების საბაზრო ღირებულის განსაზღვრის შესახებ დამოუკიდებელი შემფასებლის (შპს -------) დასკვნას, სადაც მითითებულია რომ ექსპერტი შესადარისი ბინების ანალიზისას დაეყრდნო იმავე ქუჩაზე სხვა კომპანიების მიერ საჯარო რეესტრში არსებულ მონაცემებს.

მომჩივნის მიერ წარმოდგენილია 1.12.2020 წლის და 1.02.2022 წლის მდგომარეობით ქონების საბაზრო ღირებულის განსაზღვრის შესახებ დამოუკიდებელი შემფასებლის (შპს -------) დასკვნა, საიდანაც ირკვევა, რომ 15.04.2026 წელს ------- და შპს ------- შორის გაფორმებული №BDO-CF-26-2186 ხელშეკრულების თანახმად შესრულდა ------- საკადასტრო კოდებზე არსებული უძრავი ქონების 1 კვ.მ საბაზრო ღირებულების დადგენა 31.12.2020 წლის და 1.02.2022 წლის მდგომარეობით. შესაფასებელი ობიექტის 1 კვ.მ-ის საბაზრო ღირებულება აღნიშნული თარიღების მდგომარეობით შეადგენს: 31.12.2020 წელს 320 აშშ დოლარს, დღგ-ის ჩათვლით და 1.02.2022 წელს 330 აშშ დოლარს, დღგ-ის ჩათვლით.

მომჩივნის არგუმენტებზე, საბჭოს სხდომაზე, აუდიტის დეპარტამენტის წარმომადგენელმა განმარტა, რომ გადასახადის გადამხდელის მიერ წარმოებული ბუღალტრული აღრიცხვა იყო არასრულყოფილი, რადგან სრულად ვერ იქნა განსაზღვრული დაბეგვრის ობიექტი. რაც შეეხება საბაზრო ფასს, შესწავლილია ახლომდებარე ტერიტორიულ ერთეულზე მსგავსი საქმიანობის განმახორციელებელი კომპანიების მიერ არაურთიერთდამოკიდებულ პირებთან გაფორმებულ ხელშეკრულებებში ასახული საბაზრო ფასები და დადგინდა, რომ საწარმოს მიერ დადებული გარიგების გაცხადებული ფასები განსხვავდებოდა ბაზარზე არსებული ფაქტობრივი ფასისგან. კომპანია აფიქსირებდა 300-330-380 აშშ დოლარს, მოძიებული ინფორმაციით წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების მომენტის მიხედვით საშუალო ფასი განისაზღვრა 545 აშშ დოლარი, შავი კარკასის მდგომარეობაში.

შემოსავლების სამსახური, აუდიტის დეპარტამენტის მიერ მიწოდებულ ინფორმაციაზე დაყრდნობით, მიუთითებს, რომ შემოწმების შედეგად ფასების შეცვლა განხორციელდა 17 ბინაზე, რომელთაგან ნაწილზე 2021-2022 წლებში დადებული იყო წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები. შემოწმებამ გამოყენებული საბაზრო ფასის დადგენისას გაითვალისწინა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების თარიღისთვის არსებული საბაზრო ფასი, ხოლო იმ შემთხვევაში სადაც მხოლოდ ნასყიდობის ხელშეკრულება იყო, ნასყიდობის ხელშეკრულების თარიღისთვის არსებული საბაზრო ფასი.

საბჭო ყურადღებას ამახვილებს შემოწმების შედეგად დადგენილ გარემოებებზე, რომლის მიხედვით, უძრავი ქონების მყიდველი შეძენილ ქონებაზე არ სარგებლობს დღგ-ის ჩათვლის უფლებით და მიწოდებული უძრავი ქონების გარიგების ფაქტობრივი ფასი არსებითად აღემატება გარიგების განცხადებულ ფასს. იმ შემთხვევაში, როდესაც გარიგების განცხადებული ფასი არსებითად განსხვავდება გარიგების ფაქტობრივი ფასისგან, საგადასახადო კანონმდებლობა ითვალისწინებს საბაზრო ფასის გამოყენებას. გადასახადის გადამხდელი ვალდებულია სწორად და დროულად აღრიცხოს შემოსავლები და ხარჯები დოკუმენტურად დადასტურებულ მონაცემთა საფუძველზე, აგრეთვე სრულად აღრიცხოს თავის საქმიანობასთან დაკავშირებული ყველა ოპერაცია, რათა გარანტირებული იყოს კონტროლი მათ დაწყებაზე, მიმდინარეობასა და დასრულებაზე. აღნიშნული ვალდებულებების შესრულების მიზანია გადასახადებით დაბეგვრის ობიექტის სრულად დადგენა, ხოლო თუ პირს არ აქვს სააღრიცხვო დოკუმენტაცია ან სააღრიცხვო დოკუმენტაციით შეუძლებელია დაბეგვრის ობიექტის დადგენა, საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, პირის საგადასახადო ვალდებულებები განსაზღვროს არაპირდაპირი მეთოდების გამოყენებით. საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, გადამხდელს გადასახადი დაარიცხოს მის ხელთ არსებული მასალების/სანდო ინფორმაციის ანალიტიკური დამუშავების მეშვეობით. როგორც წესი, საგადასახადო ორგანო ამოწმებს გადასახადის გადამხდელის მიერ საგადასახადო ვალდებულების შესრულებას სწორედ გადამხდელის მიერ წარდგენილი დოკუმენტაციისა და მტკიცებულებების შესწავლის საფუძველზე, მაგრამ შესაბამისი წინაპირობების არსებობისას, მას შეუძლია, გამოიყენოს არაპირდაპირი მეთოდი, რაც გულისხმობს გარემოებითი მტკიცებულებებით საგადასახადო ვალდებულების დადგენას.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, ვინაიდან საგადასახადო ორგანო ასაბუთებს, რომ განცხადებული ფასები არსებითად შემცირებულია ოპერაციის ფაქტობრივ ფასთან მიმართებით და ბუღალტრული მონაცემები დაბეგვრის ობიექტს არ ასახავს სრულად, საბჭო მიიჩნევს, რომ გადასახადებით დაბეგვრის ობიექტის განსაზღვრა არაპირდაპირი მეთოდის გამოყენებით მართლზომიერია. ამასთან, საბჭო მიუთითებს მომჩივნის მიერ წარმოდგენილ ქონების საბაზრო ღირებულის განსაზღვრის შესახებ დამოუკიდებელი შემფასებლის (შპს -------) დასკვნაზე და მიაჩნია, რომ აუდიტის დეპარტამენტს უნდა დაევალოს განახორციელოს კომპანიის მიერ რეალიზებული ბინების სადავო საბაზრო ფასის ხელახალი ანალიზი და სათანადო საფუძვლების არსებობის შემთხვევაში, განახორციელოს გადასახადის გადამხდელის საგადასახადო ვალდებულებების კორექტირება (შემცირება).

 

საბჭომ იხელმძღვანელა საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 304-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტით და გადაწყვიტა:

 

1. საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. ნაწილობრივ გაუქმდეს შემოსავლების სამსახურის 20.03.2026 წლის №6137 ბრძანება;

3. დაევალოს აუდიტის დეპარტამენტს, ამ გადაწყვეტილების შესაბამისად, განახორციელოს კომპანიის მიერ რეალიზებული ბინების სადავო საბაზრო ფასის ხელახალი ანალიზი და სათანადო საფუძვლების არსებობის შემთხვევაში, განახორციელოს გადასახადის გადამხდელის საგადასახადო ვალდებულებების კორექტირება(შემცირება);

4. დანარჩენ ნაწილში საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

5. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოში (თბილისი, დავით აღმაშენებლის ხეივანი №64) ამ გადაწყვეტილების მომჩივნისთვის ჩაბარებიდან 20 კალენდარული დღის ვადაში.

 

სადავო საკითხები:

საგადასახადო ვალდებულებების განსაზღვრა არაპირდაპირი მეთოდით და რეალიზებულ ბინებზე გავრცელებული საბაზრო ფასი.

 

ფაქტობრივი გარემოებები

შემოსავლების სამსახურის გადასახადების ადმინისტრირების საინფორმაციო სისტემაში არსებული და სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემების ანალიზის საფუძველზე დადგინდა, რომ საწარმოს მიერ რეალიზებული 1 კვ.მ. ბინის ღირებულება საშუალოდ შეადგენდა 334 აშშ დოლარს. შესწავლილია ახლომდებარე ტერიტორიულ ერთეულზე მსგავსი საქმიანობის განმახორციელებელი კომპანიების მიერ არაურთიერთდამოკიდებულ პირებთან გაფორმებული ხელშეკრულების საბაზრო ფასები და დაადგინა, რომ საწარმოს მიერ დადებული გარიგების გაცხადებული ფასები განსხვავდებოდა ბაზარზე არსებული ფაქტობრივი ფასისგან. მას შემდეგ, რაც კომპანიის მიერ გაცხადებულ ფასსა და ბაზარზე არსებულ ფაქტობრივ ფასს შორის არსებითი სხვაობა გამოიკვეთა, აღნიშნულთან დაკავშირებით გადასახადის გადამხდელს მიეცა გონივრული ვადა, რათა წარედგინა ექსპერტიზის დასკვნა, იმის თაობაზე, რომ მის მიერ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში დაფიქსირებული ფასები, მოდიოდა შესაბამისობაში კომპანიის მიერ ბინების რეალიზაციის მომენტში არსებულ საბაზრო ფასებთან. მოთხოვნილი ექსპერტიზის დასკვნა გადასახადის გადამხდელის მიერ არ იქნა წარდგენილი.

შემოწმების შედეგად კომპანიის საგადასახადო ვალდებულებები განისაზღვრა არაპირდაპირი მეთოდის გამოყენებით, რის შედეგადაც საწარმოს მიერ შესამოწმებელ პერიოდში რეალიზებულ ბინებზე გავრცელდა ახლომდებარე ტერიტორიულ ერთეულზე მსგავსი საქმიანობის განმახორციელებელი კომპანიების მიერ დაფიქსირებული გარიგების საბაზრო ფასები. შედეგად, შემოწმებით დადგენილ ბრუნვასა და გადასახადის გადამხდელს დეკლარირებულ ბრუნვას შორის სხვაობაზე გადასახადის გადამხდელს დაერიცხა დღგ და დაეკისრა ჯარიმა.

ასევე, შესწავლილია საწარმოს ფულადი სახსრების მოძრაობა. საგადასახადო მონიტორინგის დეპარტამენტის ბრძანების საფუძველზე ჩატარებული კომპანიის სალაროში ნაღდი ფულის რაოდენობის განსაზღვრისას დადგინდა, რომ საწარმოს სალაროში ნაღდი ფული არ გააჩნდა. ასევე, არ გააჩნდა დებიტორ/კრედიტორები. შესამოწმებელი პერიოდის ბოლოს განკარგვადი თანხა დაკვალიფიცირდა საწარმოს დირექტორზე გაცემულ ხელფასად და დაიბეგრა გადახდის წყაროსთან. შედეგად, გადასახადის გადამხდელს დაერიცხა საშემოსავლო გადასახადი და ჯარიმა.

 

გადაწყვეტილება

საბჭო მიუთითებს მომჩივნის მიერ წარმოდგენილ ქონების საბაზრო ღირებულის განსაზღვრის შესახებ დამოუკიდებელი შემფასებლის დასკვნაზე და მიაჩნია, რომ აუდიტის დეპარტამენტს უნდა დაევალოს განახორციელოს კომპანიის მიერ რეალიზებული ბინების სადავო საბაზრო ფასის ხელახალი ანალიზი და სათანადო საფუძვლების არსებობის შემთხვევაში, განახორციელოს გადასახადის გადამხდელის საგადასახადო ვალდებულებების კორექტირება (შემცირება).

 

დასაბუთება

საქართველოს ფინანსთა სამინისტორსთან არსებული დავების განხილვის საბჭო გადაწყვეტილების დასაბუთებისას ეყრდნობა საქართველოს საგადასახადო კოდექსის შემდეგ ნორმებს: 73(5, 9); 101; 154; 159; 163; 164