გადაწყვეტილება №27321/2/2026

№27321/2/2026

19 ივნისი 2026

გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

 

მომჩივანი: შპს „-------“ (ს/ნ -------)

მოპასუხე: აუდიტის დეპარტამენტი

 

საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებულმა დავების განხილვის საბჭომ, 28.05.2026 წელს განიხილა და მიიღო გადაწყვეტილება შპს „-------“-ის 10.05.2026 წელს რეგისტრირებულ საჩივარზე (რეგისტრაციის №27321/2/2026).

 

დავის საგანი:

რეალიზებულ სამ ბინაზე გავრცელებული საბაზრო ფასი.

 

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება:

1. აუდიტის დეპარტამენტის 29.12.2025 წლის №006-602 საგადასახადო მოთხოვნა;

2. შემოსავლების სამსახურის 22.04.2026 წლის №8902 ბრძანება.

 

დარიცხული თანხა: 196 788,29 ლარი.

მათ შორის:

გადასახადი - 114 172,68

დღგ - 110 922,68

საშემოსავლო გადასახადი - 3 250

ჯარიმა - 52 970,2

საურავი - 29 645,41

 

ფაქტების აღწერა/დარიცხვის საფუძვლები

აუდიტის დეპარტამენტის 26.12.2025 წლის საგადასახადო შემოწმების აქტით შემოწმებულია მომჩივნის საქმიანობის 1.01.2022 წლიდან 1.09.2025 წლამდე საანგარიშო პერიოდი. შემოწმების აქტიდან დგინდება, რომ საიდანაც ირკვევა, რომ სადავო დარიცხვა გამოწვეულია შემდეგი გარემოებებით:

გადასახადის გადამხდელის მიერ რეალიზებული საცხოვრებელი ბინების შესახებ საჯარო რეესტრში წარდგენილი ინფორმაცია და დოკუმენტაცია, გარიგების ამსახველი ხელშეკრულებები, საჯარო წყაროებით გავრცელებული ინფორმაციები, მსგავსი საქმიანობის და შესადარისი კომპანიების მიერ განხორციელებული ოპერაციების გარდა დამატებით მოკვლეულ და შესწავლილ იქნა ხელშეკრულების მხარეებთან გარიგების ფასის, ობიექტის და საკუთრებაში გადაცემის შესახებ ინფორმაცია. აღნიშნული ინფორმაციის ურთიერთშეჯერების და ანალიზის საფუძველზე, საგადასახადო ორგანომ მიიჩნია, რომ კომპანიის მიერ ზოგიერთ რეალიზებულ ბინაზე გაფორმებულ ხელშეკრულებაში მითითებული რეალიზაციის თანხები გადასახადების შემცირების მიზნით არის შემცირებული და არ ასახავს გარიგების რეალურ ფასებს (განსხვავებულია ამავე პერიოდში მის მიერ რეალიზებული სხვა ბინების ფასებთან შედარებით).

შემოწმების შედეგად დადგინდა, რომ გარიგების მონაწილე სუბიექტებიდან მყიდველი ამ ქონებაზე არ სარგებლობს დღგ-ის ჩათვლის უფლებით და მის ინტერესს არ წარმოადგენდა დღგ-ის ჩათვლის მოტივით რეალური საბაზრო ღირებულების მითითება. გამომდინარე ზემოაღნიშნულიდან დაკორექტირდა დღგ-ით დასაბეგრი ბრუნვა. მომჩივანს დაერიცხა დღგ და დაეკისრა საგადასახადო კოდექსის 275-ე მუხლით გათვალისწინებული ჯარიმა.

შემოწმების აქტის საფუძველზე გადასახადის გადამხდელს წარედგინა აუდიტის დეპარტამენტის 29.12.2025 წლის №006-602 საგადასახადო მოთხოვნა, რაც გასაჩივრდა შემოსავლების სამსახურში.

შემოსავლების სამსახურის 22.04.2026 წლის №8902 ბრძანებით საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, რაც გასაჩივრდა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებულ დავების განხილვის საბჭოში.

 

შემოსავლების სამსახურის გადაწყვეტილების შინაარსი

შემოსავლების სამსახური მიუთითებს საგადასახადო კოდექსის 302-ე მუხლის მე-2 ნაწილზე, 136-ე მუხლის მე-3 ნაწილზე, 61-ე მუხლის მე-3 ნაწილზე, 73-ე მუხლის მე-5 ნაწილზე, 73-ე მუხლის მე-9 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტზე, მე-18 მუხლის მე-2, მე-3 და მე-7 ნაწილებზე, 159-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტზე, 163-ე მუხლის პირველ და მე-2 ნაწილებზე, 164-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, 43-ე მუხლის მე-4 ნაწილზე, ფაქტობრივ გარემოებებზე და მიიჩნია, რომ აუდიტის დეპარტამენტის მიერ საგადასახადო ვალდებულებები განსაზღვრულია საგადასახადო კანონმდებლობის შესაბამისად და არ არსებობს საჩივრის დაკმაყოფილების სამართლებრივი საფუძველი.

 

მომჩივნის არგუმენტაცია

მომჩივანი არ ეთანხმება, რომ შემოწმების აქტით ზოგიერთ რეალიზებულ ბინაზე (იგულისხმება 3 ბინა) გაფორმებულ ხელშეკრულებაში მითითებული რეალიზაციის თანხები გადასახადების შემცირების მიზნით შემცირებულია და გარიგების რეალური ფასისაგან განსხვავებულია. მომჩივანს ასევე მიაჩნია, რომ „საბაზრო“ ფასი არ დადგენილა რემონტიანი და ურემონტო ბინების მიხედვით და ბანკისათვის გადაცემული ბინების ფასის გათვალისწინებით.

საგადასახადო შემოწმების აქტში, გადასახადის თანხის შემცირების მიზნით სახელშეკრულებო ფასის შემცირების დამადასტურებელ გარემოებებად მითითებულია: ა) ამავე პერიოდში რეალიზებული სხვა ბინების ფასებისაგან განსხვავება; ბ) ბინის მყიდველის მხრიდან რეალური ფასის მითითების ინტერესის არარსებობა (დღგ-ის ჩათვლის მიღების შეუძლებლობის გამო). თუმცა მსგავს საქონელზე ფასების განსხვავება არ არის საბაზრო ფასის გამოყენების საფუძველი. საბაზრო ფასის გამოსაყენებლად საგადასახადო ორგანომ უნდა დაამტკიცოს, რომ გარიგების მონაწილეებს შორის გაცხადებული ფასი განსხვავდება ფაქტობრივი ფასისაგან. თუ სახეზეა „ფაქტობრივი ფასი“, მიუხედავად იმისა, ფაქტობრივი ფასი განსხვავდება თუ არა მსგავსი საქონლის ფასისაგან, გამოყენებულ უნდა იქნეს ფაქტობრივი ფასი. ამასთან, იმ გარემოებით, რომ მყიდველი არ არის დღგ-ის გადამხდელი, არ დასტურდება, რომ გარიგებაში მიეთითა დაბალი ფასი. ამ მიდგომით მხოლოდ 3 მყიდველთან არ მოხდებოდა დაბალი ფასის მითითება. გასათვალისწინებელია, რომ შემოწმებას არ აქვს არცერთი მყიდველის (მათ შორის სადავო 3 ბინის მყიდველის) დადასტურებული განმარტება იმის შესახებ, რომ გამყიდველი მისგან გარიგებაში შემცირებული ფასის მითითებას მოითხოვდა.

განსახილველ შემთხვევაში, ობიექტურად არ შაფასდა გარემოებები, რომლებმაც განაპირობა ფასებს შორის გარკვეული სხვაობები. შემოწმებას ჰქონდა სრული ინფორმაცია იმასთან დაკავშირებით, რომ კომპანიამ მხოლოდ ერთი მრავალ-ბინიანი სახლის მშენებლობა განახორციელა. მშენებლობა დაიწყო საბანკო კრედიტით. კომპანიის გათვლით, კომპანიას წინარე ხელშეკრულებებით უნდა გაეყიდა ბინები და ამონაგებით დაეფარა სესხის ძირი თანხა და პროცენტი. მაგრამ ბინების წინასწარი გაყიდვა (თუნდაც დაბალი ფასებით) ვერ მოხერხდა, რის გამოც იძულე-ბული გახდა დისკონტირებული ფასებით სს „-------“ დაეთმო ფართების დიდი ნაწილი (1/3). შედეგად, კომპანია გავიდა მნიშვნელოვან ზარალზე, რასთან დაკავშირებითაც არ მოხდა სწორედ შემოწმების მიერ კომპანიაში სალაროს ნაშთის გამოვლენა და შესაბამისი კვალიფიკაცია. შესაბამისად, ბინების წინასწარი გაყიდვის სიმცირისა და საბანკო წნეხის გამო კომპანიას ცალკეულ შემთხვევებში უწევდა შედარებით დაბალ ფასებზე დათანხმება, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც მყიდველი ერთიანი წინასწარი გადახდის სანაცვლოდ ფასდაკლებას მოითხოვდა.

კომპანიის მიერ უშუალოდ რეალიზებული ბინების ნასყიდობის ფასები (სს „-------“ გადაცემული ბინების გარდა), ზემოთ მითითებული გარემოებების გამო, პრაქტიკულად ერთმანეთს არ ემთხვევა. აშშ დოლარში გაყიდული რემონტიანი ბინების ფასები 1 კვ.მ.-ზე მხოლოდ 1 შემთხვევაში მეორდება (1200$). სხვა შემთხვევაში დაფიქსირებული ფასებია: 804$, 932$, 1000$, 1176$. ზუსტად ერთი და იგივე ფართის რემონტიანი ბინა გაყიდულია განსხვავებული ფასებით. მაგალითად, ------- 42,3 კვ.მ. ბინა გაყიდულია 34000 აშშ დოლარად, ხოლო ------- 42,8 კვ.მ. ბინა - 51360 აშშ დოლარად, ყოველივე აღნიშნული მიუთითებს იმაზე, რომ კომპანიის მიერ ვერ ხდებოდა ბინების გაყიდვა გამოქვეყნებული ფასით, არამედ ხდებოდა მოლაპარაკებების მიხედვით და ფინანსური წნეხის გამო კომპანიას უწევდა, პრაქტიკულად, ნებისმიერ შემოთავაზებაზე დათანხმება, რაც შემოწმებამ არ გაითვალისწინა.

შემოწმებამ, როგორც აღინიშნა, მხოლოდ 3 შემთხვევაში გამოიყენა საბაზრო ფასი (ამავე გადამხდელის სხვა გაყიდვების მიხედვით (ბანკისათვის გადაცემული ბინების ფასების გათვალისწინების გარეშე)). კერძოდ:

შემოწმებამ საბაზრო ფასი გამოიყენა ------- მიყიდულ ბინაზე. მოცემული მყიდველი იყო ერთ-ერთი პირველი მყიდველი. მან ერთიანი გადახდის პირობით მოითხოვა 91,7 კვ.მ. ბინის მიყიდვა 135 000 ლარად „შავი კარკასის“ მდგომარეობაში, რაზეც მითითებული მიზეზების გამო კომპანია დათანხმდა. გარიგება შედგა 04.03.2022 წ., როდესაც აშშ დოლარის კურსი იყო 3,24 ლარი, რამაც დოლარში ფასი დაადაბლა. მიუხედავად ამისა, ერთიანი წინასწარი გადახდისა და ფინანსური წნეხის პირობებში ეროვნულ ვალუტაში ნასყიდობის ფასი (1 კვ.მ. 1472 ლარი) მისაღებ ფასს წარმოადგენდა.

შემოსავლების სამსახურის გასაჩივრებული ბრძანების თანახმად, „------- ბინის ღირებულება საბანკო ანგარიშზე ეტაპობრივად შეჰქონდა კომპანიის დამფუძნებელსა და დირექტორს, შესაბამისად, შემოწმებამ ვერ გაიზიარა პოზიცია ერთიანი გადახდის პირობის შესრულების შესახებ“. მაგრამ იმ პირობებში, როდესაც ოპერაცია ერთიანად დაიბეგრა, მხარეებს შორის ხელშეკრულება არ დადებულა გადახდის განვადებით, ხელშეკრულებაში არსებობს ჩანაწერი - „ნასყიდობის საგნის ღირებულება განისაზღვრა 135 000 ლარი, რომელიც მყიდველის მიერ სრულად არის გადახდილი“, ის გარემოება, რომ თანხა მიიღო დირექტორმა, რომელ-საც ის საბანკო ანგარიშზე ნაწილ-ნაწილზე შეჰქონდა, არ აქარწყლებს იმ გარემოებას, რომ ერთიანი გადახდის პირობამ გავლენა იქონია „ჰაერზე“ არსებული ბინის შედარებით დაბალი ნასყიდობის ფასის ჩამოყალიბებაზე.

შემოწმებამ საბაზრო ფასი გამოიყენა ------- მიყიდულ ბინაზე. მანაც ერთიანი გადახდის პირობით მოითხოვა 44 კვ.მ. ბინის მიყიდვა 70 000 ლარად „შავი კარკასის“ მდგომარეობაში, რაზეც მითითებული მიზეზების გამო კომპანია დათანხმდა. გარიგება შედგა 31.10.2023 წ. ბინის ფასმა 1 კვ.მ.-ზე შეადგინა 1591 ლარი. მოცემული კი კომპანიისათვის მისაღებ ფასს წარმოადგენდა (ერთიანი წინასწარი გადახდისა და ფინანსური წნეხის პირობებში). საგულისხმოა, რომ შემოწმებას დაახლოებით იმავე ფასში (1521 ლარი) იმავე მდგომარეობით გაყიდული ბინა (მყიდველი -------, ს/კ -------) პრობლემურად არ მიუჩნევია. შემოწმება ასევე პრობლემურად არ მიუჩნევია შემთხვევა, როდესაც „სხვენის“ ბინა ერთ პირზე (-------) გაიყიდა 1 კვ.მ. 1000 ლარად, ხოლო მეორე პირზე (-------) გაიყიდა 1 კვ.მ. 750 ლარად.

შემოსავლების სამსახურის გასაჩივრებული ბრძანების თანახმად, „------- ბინ[ას]თან დაკავშირებით, გადასახადის გადამხდელის განმარტებით, აღნიშნული ფართი გაყიდული იყო ერთიანი გადახდის პირობით და შესაბამისად ფასიც განსხვავდებოდა სხვა ბინების ფასებისგან. აღნიშნული ბინების ღირებულების მყიდველისგან მიღება არ დასტურდებოდა საბანკო ჩარიცხვების საშუალებით“. მაგრამ იმ პირობებში, როდესაც ოპერაცია ერთიანად დაიბეგრა, მხარეებს შორის ხელშეკრულება არ დადებულა გადახდის განვადებით, ხელშეკრულებაში მითითებულია გადახდის ერთი კონკრეტული თარიღი, გარემოება, რომ თანხა ჩარიცხული არ ყოფილა საბანკო ანგარიშზე, არ აქარწყლებს იმ გარემოებას, რომ ერთიანი გადახდის პირობამ გავლენა იქონია „ჰაერზე“ არსებული ბინის შედარებით დაბალი ნასყიდობის ფასის ჩამოყალიბებაზე.

(3) შემოწმებამ საბაზრო ფასი გამოიყენა ------- მიყიდულ ბინაზე. ამ შემთხვევაში გარიგების მხარეთა ურთიერთობა დაძაბულ ფონზე წარიმართა. თავდაპირველად წინარე ხელშეკრულება გაფორმებული იყო 42,3 კვ.მ. ბინაზე 34 000 აშშ დოლარად. თუმცა მხარეთა მიერ წინარე ხელშეკრულება არ შესრულდა. საბოლოოდ, მოლაპარაკებების შედეგად შეიცვალა ხელშეკრულების პირობები. კერძოდ, მყიდველს სრულიად ურემონტოდ ბინა გადაეცა 17 500 აშშ დოლარად. მართალია, ბინის ფასი მთლად მისაღები არ იყო კომპანიისათვის, მაგრამ დაძაბულობის დასასრულებლად კომპანია მასზე დათანხმდა (ძირითადად ბინის მდგომარეობიდან გამომდინარე).

შემოსავლების სამსახურის ბრძანების თანახმად, „------- რეალიზებული უძრავი ქონების ფასი განისაზღვრა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებაში დაფიქსირებული ფასით, რომელიც თანხვედრაშია საბანკო ანგარიშზე ჩარიცხულ და გადამხდელის მიერ დეკლარირებულ თანხებთან“. შესაბამისად, შემოსავლების სამსახური უთითებს შემოწმების აქტთან მიმართებაში დარიცხვის განსხვავებულ საფუძველზე. კერძოდ, შემოსავლების სამსახური თვლის, რომ ამ შემთხვე-ვაში გამოყენებული არ არის საბაზრო ფასი. თუმცა გამომდინარე იქიდან, რომ გაზია-რებული არ არის ძირითად ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი, გამოყენებულია სწორედ რომ საბაზრო ფასი.

შემოწმებამ, ფინანსური წნეხის გარდა, ყურადღება არ გაამახვილა ფასზე ბინის მდგომარეობის გავლენაზე, კერძოდ, იმაზე, ბინა გაიყიდა სრული რემონტით თუ ურემონტოდ („შავი კარკასით“). არადა, ბევრად მეტი თანხა იხარჯება რემონტზე (ავეჯის ჩათვლით), ვიდრე კარკასის მშენებლობაზე. შესაბამისად, სრული რემონტის ბინის გასაყიდი ფასიც გაცილებით მეტია. მაგალითად, ------- ურე-მონტო „სხვენის“ ბინა შეიძინა 1 კვ.მ. 750 ლარად და გარემონტების შემდეგ გაყიდა 3046 ლარად. შესაბამისად, ვინაიდან შემოწმების მიერ გაპრობლემებული ყველა გარიგებით გაყიდულია ურემონტო ბინები, ამასთან, ფინანსური წნეხის პირობებში, სრულიად ახსნადია ბინების იმ ფასებში გაყიდვა, რა ფასებშიც გაიყიდა.

შემოწმებამ და შემოსავლების სამსახურმა ყურადღება არ გაამახვილა მთავარ-ზე - საბაზრო ფასის გამოყენების სამართლებრივი საფუძვლის არარსებობაზე. გარე-მოება, რომ გარიგების ფასი დაბალია, არ არის საბაზრო ფასის გამოყენების საფუძვე-ლი. საბაზრო ფასი შეიძლება გამოყენებულ იქნეს კანონით პირდაპირ გათვალისწინებულ შემთხვევებში. დაბალი ფასი კი ასეთ შემთხვევებს არ განეკუთვნება. სხვა საქმეა, თუ საგადასახადო ორგანო დაამტკიცებს, რომ „გარიგების მონაწილეებს შორის განცხადებული ფასი განსხვავდება ფაქტობრივი ფასისაგან“ (სსკ-ის მე-18 მუხლის მე-11 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტი). მაგრამ განცხადებული ფასის ფაქტობრივი ფასისაგან განსხვავებას არ ამტკიცებს დაბალი ფასი ან/და ის, რომ გარიგების მხარე არ არის დღგ-ის გადამხდელი (როგორც აქტშია მითითებული). შემოსავლების სამსახურმა ასევე არ გაითვალისწინა, რომ სხვა გადასახადის გადამხდელთან მიმართე-ბაში, მსგავს შემთხვევაში, მას სწორი გადაწყვეტილება ჰქონდა მიღებული.

შემოსავლების სამსახურის ერთ-ერთ გადაწყვეტილებაში აღნიშნავს, რომ ურთიერთდამოკიდებულ პირებზე რეალიზებულ უძრავ ქონებებთან მიმართებით საგადასახადო შემოწმების მიერ საბაზრო ფასის განსაზღვრა განხორციელდა სსკ-ის მე-18 და მე-19 მუხლების მოთხოვნათა დაცვით. ამასთან, არაურთიერთდამოკიდებულ პირებზე ბინების მიწოდების ნაწილში, შემოსავლების სამსახური მიუთითებს, რომ აუდიტის დეპარტამენტმა ვერ წარმოადგინა რაიმე სახის მტკიცებულება (მათ შორის უძრავი ნივთის შემძენი პირის/პირების ახსნა-განმარტება ან სხვა დოკუმენტი) იმის შესახებ, რომ გარიგების მონაწილეებს შორის უძრავი ნივთის შესახებ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში დაფიქსირებული ფასი განსხვავდებოდა (ნაკლები იყო) ფაქტობრივი ფასისაგან, რაც აუდიტის დეპარტამენტს სადავო შემთხვევაში სასაქონლო ოპერაციაზე საბაზრო ფასის გავრცელების უფლებას მიანიჭებდა. ზემოაღნიშნული სამართლებრივი ნორმებისა და დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, შემოსავლების სამსახურმა მიიჩნია, რომ განსახილველ შემთხვევაში გადასახადებით დაბეგვრის მიზნებისათვის, არაურთიერთდამოკიდებულ პირებზე რეალიზებულ უძრავ ქონებებზე მხარეთა შორის გარიგებაში დაფიქსირებული ფაქტობრივი ფასის საბაზრო ფასით შეცვლის (გავრცელების) საფუძველი არ არსებობს. შესაბამისად, სადავო საკითხთან დაკავშირებით, უნდა დაევალოს აუდიტის დეპარტამენტს საწარმოს მიერ არაურთიერთდამოკიდებულ პირებზე რეალიზებულ უძრავ ქონებებზე საბაზრო ფასის გამოყენების საფუძვლით განსაზღვრული საგადასახადო ვალდებულებები დაუქვემდებაროს შემცირებას (იხ. თანდართული შემოსავლების სამსახურის 11.04.2023 წ. №7906 ბრძანება).

 

დავების განხილვის საბჭო

მხარეთა არგუმენტაციისა და წარმოდგენილი დოკუმენტაციის განხილვის შემდეგ საბჭომ მიიჩნია, რომ საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

საგადასახადო კოდექსის 73-ე მუხლის მე-5 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, პირის საგადასახადო ვალდებულებები განსაზღვროს არაპირდაპირი მეთოდების გამოყენებით (აქტივების სიდიდის, საოპერაციო შემოსავლებისა და ხარჯების, პირის შესახებ ინფორმაციის მისი საქმიანობის სხვა საგადასახადო პერიოდთან ან სხვა ამგვარი გადასახადის გადამხდელის შესახებ მონაცემების შედარების, აგრეთვე სხვა მსგავსი ინფორმაციის ანალიზის საფუძველზე), თუ პირს არ აქვს სააღრიცხვო დოკუმენტაცია ან სააღრიცხვო დოკუმენტაციით შეუძლებელია დაბეგვრის ობიექტის დადგენა.

საგადასახადო კოდექსის 73-ე მუხლის მე-9 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტის თანახმად, საგადასახადო ვალდებულების განსაზღვრის მიზნით საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს სამეურნეო ოპერაციის ფორმისა და შინაარსის გათვალისწინებით შეცვალოს მისი კვალიფიკაცია, თუ ოპერაციის ფორმა არ შეესაბამება მის შინაარსს. ამავე მუხლის მე-4 ნაწილის მიხედვით, თუ რაიმე თანხა გამოიყენება კონკრეტული პირის ინტერესებისათვის, ჩაითვლება, რომ ეს თანხა მიღებული აქვს ამ პირს.

საგადასახადო კოდექსის მე-18 მუხლის მე-2, მე-3, მე-7 და მე-11 ნაწილების თანახმად, საქონლის/მომსახურების საბაზრო ფასად ითვლება ფასი, რომელიც ყალიბდება საქონლის/მომსახურების ბაზარზე იდენტური (ხოლო მისი არარსებობის შემთხვევაში – მსგავსი) საქონლის/მომსახურების მოთხოვნისა და მიწოდების ურთიერთზემოქმედების შედეგად და შესაბამის ბაზარზე იმ პირებს შორის დადებული გარიგების საფუძველზე, რომლებიც ამ კოდექსის მე-19 მუხლის მიხედვით არ არიან ურთიერთდამოკიდებული პირები. ურთიერთდამოკიდებულ პირებს შორის გარიგება მხედველობაში მიიღება მხოლოდ იმ პირობით, რომ მათი ურთიერთდამოკიდებულება გავლენას არ მოახდენს ასეთი გარიგების შედეგებზე. საქონლის/მომსახურების საბაზრო ფასი განისაზღვრება ბაზარზე ამ საქონლის/მომსახურების მიწოდების მომენტისათვის (ხოლო ასეთის არარსებობის შემთხვევაში – რეალიზაციის მომენტის უახლოესი კალენდარული დღისათვის, რომელიც არა უმეტეს 30 კალენდარული დღით უსწრებს ან მოჰყვება ასეთი საქონლის/მომსახურების რეალიზაციის მომენტს) იდენტურ (მსგავს) საქონელზე/მომსახურებაზე დადებული გარიგების შესახებ, მათ შორის, საერთაშორისო და სხვა ბირჟებზე დაფიქსირებული ფასების შესახებ, ინფორმაციის საფუძველზე. საქონლის/მომსახურების საბაზრო ფასის განსაზღვრისას გამოიყენება საქონლის/მომსახურების საბაზრო ფასების შესახებ ინფორმაციის ოფიციალური წყაროები, აღმასრულებელი ხელისუფლების შესაბამისი ორგანოების საინფორმაციო ბაზა, საგადასახადო ორგანოებისათვის გადასახადის გადამხდელთა მიერ მიწოდებული ინფორმაცია, აგრეთვე სხვა სარწმუნო ინფორმაცია. საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, გადასახადებით დაბეგვრის მიზნებისათვის გამოიყენოს საბაზრო ფასი, თუ საგადასახადო ორგანო საქართველოს ფინანსთა მინისტრის მიერ დადგენილი წესის შესაბამისად ასაბუთებს, რომ გარიგების მონაწილეებს შორის განცხადებული ფასი განსხვავდება ფაქტობრივი ფასისაგან.

საგადასახადო კოდექსის 159-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის თანახმად, დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციაა დასაბეგრი პირის მიერ საქართველოს ტერიტორიაზე ეკონომიკური საქმიანობის ფარგლებში ანაზღაურების სანაცვლოდ საქონლის მიწოდება.

საგადასახადო კოდექსის 164-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, თუ ამ მუხლით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, დღგ-ით დასაბეგრი თანხა არის საქონლის მიწოდების/მომსახურების გაწევის სანაცვლოდ მიღებული/მისაღები ანაზღაურება დღგ-ის გარეშე, საქონლის/მომსახურების ფასთან პირდაპირ დაკავშირებული სუბსიდიის ჩათვლით. აღნიშნული დებულება გამოიყენება საქონლის/მომსახურების გაცვლის ოპერაციის (ბარტერული ოპერაციის) შემთხვევაშიც.

შემოსავლების სამსახურის სადავო ბრძანებაში მითითებულია, რომ კომპანიის მიერ ზოგიერთ რეალიზებულ ბინაზე გაფორმებულ ხელშეკრულებაში მითითებული რეალიზაციის თანხები გადასახადების შემცირების მიზნით არის შემცირებული და არ ასახავს გარიგების რეალურ ფასებს. კერძოდ, განსხვავებულია ამავე პერიოდში მის მიერ რეალიზებული სხვა ბინების ფასებთან შედარებით. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საგადასახდო შემოწმების მიერ დაკორექტირდა გადასახადის გადამხდელის დღგ-ით დასაბეგრი ბრუნვა.

მომჩივნის არგუმენტებთან დაკავშირებით აუდიტის დეპარტამენტის 27.05.2026 წლის №46864-21-14 წერილით წარმოდგენილია მოპასუხის პოზიცია საიდანაც დგინდება, რომ:

-------ს ბინა - 2023 წლის 22 სექტემბერს გაფორმებული “მშენებარე ბინის ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულების” თანახმად, ნასყიდობის ჯამური ღირებულება შეადგენდა 34 000 აშშ დოლარს, აღნიშნული თანხის მიღება, ასევე, დასტურდებოდა გადასახადის გადამხდელის მიერ წარმოდგენილი საბანკო ამონაწერების თანახმად (ჩარიცხვები ხორციელდებოდა 2023 წლის სექტემბრიდან 2024 წლის სექტემბრის თვის ჩათვლით) და, ასევე, წარდგენილი დღგ-ს დეკლარაციების ანალიზისას, დადგინდა, რომ გადასახადის გადამხდელი აღნიშნული ავანსის თანხებს ბეგრავდა შესაბამისი პერიოდის დამატებული ღირებულების გადასახადით. თუმცა აღნიშნულ ბინაზე 2024 წლის სექტემბერში დადებული “უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულებით” ნასყიდობის საგნის ღირებულება დაკორექტირდა და შეადგინა 17 500 აშშ დოლარი. გადასახადის გადამხდელი შემოწმების პროცესშიც და საჩივარშიც აცხადებს, რომ რიგი ფაქტორებიდან გამომდინარე ბინის ღირებულება შემცირდა და ფაქტობრივი ფასი შეადგენდა 17 500 აშშ დოლარს, თუმცა უკვე მიღებული სრული თანხიდან (34 000 აშშ დოლარი) ნაწილის ბინის მყიდველისთვის დაბრუნების შესახებ რაიმე სახის დამადასტურებელი ინფორმაცია/დოკუმენტაცია წარმოდგენილი არ ყოფილა. შესაბამისად, ვერ იქნა გათვალისწინებული გადასახადის გადამხდელის პოზიცია დასაბეგრი ბრუნვის შემცირებასთან დაკავშირებით.

------- და ------- ბინები - გადასახადის გადამხდელის განმარტებით, აღნიშნული ფართები გაყიდული იყო ერთიანი გადახდის პირობით და ფასიც, შესაბამისად, განსხვავდებოდა სხვა ბინების ფასებისგან. მოგახსენებთ, რომ აღნიშნული ბინების ღირებულების მყიდველისგან მიღება არ დასტურდებოდა საბანკო ჩარიცხვების საშუალებით, მაგალითად, ------- ბინის ღირებულება საბანკო ანგარიშზე ეტაპობრივად შეჰქონდა საზოგადოების დამფუძნებელსა და დირექტორს, შესაბამისად, შემოწმებამ ვერ გაიზიარა პოზიცია ერთიანი გადახდის პირობის შესრულების შესახებ.

საბჭო ყურადღებას ამახვილებს დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებზე და მიიჩნევს, რომ შემოსავლების სამსახურის გასაჩივრებული ბრძანებით მიღებული გადაწყვეტილება მართებულია, არ არსებობს მისი გაუქმების და მომჩივნის მოთხოვნის დაკმაყოფილების საფუძველი.

 

საბჭომ იხელმძღვანელა საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 304-ე მუხლის პირველი ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტით და გადაწყვიტა:

 

1. საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

2. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოში (თბილისი, დავით აღმაშენებლის ხეივანი №64) ამ გადაწყვეტილების მომჩივნისთვის ჩაბარებიდან 20 კალენდარული დღის ვადაში.

 

სადავო საკითხები:

რეალიზებულ სამ ბინაზე გავრცელებული საბაზრო ფასი.

 

ფაქტობრივი გარემოებები

გადასახადის გადამხდელის მიერ რეალიზებული საცხოვრებელი ბინების შესახებ საჯარო რეესტრში წარდგენილი ინფორმაცია და დოკუმენტაცია, გარიგების ამსახველი ხელშეკრულებები, საჯარო წყაროებით გავრცელებული ინფორმაციები, მსგავსი საქმიანობის და შესადარისი კომპანიების მიერ განხორციელებული ოპერაციების გარდა დამატებით მოკვლეულ და შესწავლილ იქნა ხელშეკრულების მხარეებთან გარიგების ფასის, ობიექტის და საკუთრებაში გადაცემის შესახებ ინფორმაცია. აღნიშნული ინფორმაციის ურთიერთშეჯერების და ანალიზის საფუძველზე, საგადასახადო ორგანომ მიიჩნია, რომ კომპანიის მიერ ზოგიერთ რეალიზებულ ბინაზე გაფორმებულ ხელშეკრულებაში მითითებული რეალიზაციის თანხები გადასახადების შემცირების მიზნით არის შემცირებული და არ ასახავს გარიგების რეალურ ფასებს.

შემოწმების შედეგად დადგინდა, რომ გარიგების მონაწილე სუბიექტებიდან მყიდველი ამ ქონებაზე არ სარგებლობს დღგ-ის ჩათვლის უფლებით და მის ინტერესს არ წარმოადგენდა დღგ-ის ჩათვლის მოტივით რეალური საბაზრო ღირებულების მითითება. გამომდინარე ზემოაღნიშნულიდან დაკორექტირდა დღგ-ით დასაბეგრი ბრუნვა. მომჩივანს დაერიცხა დღგ და ჯარიმა.

 

გადაწყვეტილება

საბჭო ყურადღებას ამახვილებს დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებზე და მიიჩნევს, რომ შემოსავლების სამსახურის გასაჩივრებული ბრძანებით მიღებული გადაწყვეტილება მართებულია, არ არსებობს მისი გაუქმების და მომჩივნის მოთხოვნის დაკმაყოფილების საფუძველი.

 

დასაბუთება

საქართველოს ფინანსთა სამინისტორსთან არსებული დავების განხილვის საბჭო გადაწყვეტილების დასაბუთებისას ეყრდნობა საქართველოს საგადასახადო კოდექსის შემდეგ ნორმებს: 73(5); 159; 163; 164