გადაწყვეტილება

საქმე №2/15893-18

გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

21 მარტი, 2019 წელი ქ. თბილისი

შესავალი ნაწილი

 

თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგია

მოსამართლე ქეთევან მამაცაშვილი

სხდომის მდივანი ანა ბაჩიაშვილი

 

მოსარჩელე - ნუ-----------–---–ი;

წარმომადგენელი - ზა----------–---–ი;

მოპასუხე - შპს "Pa------------------------";

წარმომადგენელი გო---------–--ე;

დავის საგანი ზიანის ანაზღაურება;

 

აღწერილობითი ნაწილი

1. სასარჩელო მოთხოვნა

 

1.1. მოპასუხე შპს ''Pa------------------------''-ს დაეკისროს ნუ-----------–---–ის სასარგებლოდ - 130 896 აშშ დოლარის და 10 800 ლარის გადახდა.

სარჩელი დამყარებულია შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე: 2013 წლის 31 მაისს და 25 აპრილს დადებული წინარე ხელშეკრულებების თანახმად, მხარეები შეთანხმდნენ შემდეგზე: მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ანიჭებდა უფლებას ინვესტორს არსებულ მიწის ნაკვეთზე აშენებულიყო შენობა-ნაგებობა. სადაც, მესაკუთრეს ერგებოდა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული წილი, რომელიც როგორც 2013 წლის 25 აპრილს დადებულ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებაშია მოხსენებული წარმოადგენდა პირველ სართულზე 140 კვ/მ საცხოვრებელ ფართს - კომერციული ფართის დანიშნულებით (შესაბამის წილ მიწის ნაკვეთთან ერთად), ასევე ერთ ავტოსადგომს საერთო ავტოფარეხში. ამასთან, 2013 წლის 31 მაისს დადებული წინარე ხელშეკრულების მიხედვით მესამე სართულზე 116 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართს (შესაბამის წილ მიწის ნაკვეთთან ერთად). ხელშეკრულების პირობების თანახმად, ინვესტორი ვალდებულებას კისრულობდა, რომ მესაკუთრისათვის მითითებული ფართები გადაეცა შენობის სრული დაცლიდან 24 თვის ვადაში. 2013 წლის 28 ოქტომბერს დაიდო ახალი ხელშეკრულება წინარე ხელშეკრულებასთან დაკავშირებული ცვლილებების თაობაზე, სადაც მოპასუხემ იკისრა ვალდებულება, ნუ-----------–---–ისთვის გადაეხადა იჯარის ღირებულება 1 200 აშშ დოლარის ოდენობით იმავე წლის ოქტომბრის ბოლომდე. მოსარჩელის განმარტებით, 2013 წლის 25 აპრილს დადებული წინარე ხელშეკრულების საგანი, კერძოდ 140 კვ.მ. კომერციული ფართი პირველ სართულზე დღეის მდგომარეობით არ არის მხარისათვის გადაცემული. მოპასუხის მხრიდან ვალდებულება არაჯეროვნად და არაკეთილსინდისიერად იქნა შესრულებული, ვინაიდან მოსარჩელეს შესთავაზა პირველ სართულზე მხოლოდ 76 კვ.მ. 2.20 მ. ჭერის სიმაღლის, ხოლო დანარჩენი ფართი ამავე ფართში არსებული ანტრესოლით გამოყოფილი 64 კვ.მ-ით არის დაანგარიშებული, რომლის ჭერის სიმაღლეც 2.10 მ-ია. მსგავსი ტიპის შეთანხმება მხარეთა შორის არ დადებულა, შეთანხმება დადებული იყო 140 კვ.მ-ზე რომელიც საერთოდ არ ითვალისწინებდა ანტრესოლს, მით უფრო, რომ 140 კვ.მ-ის დაანგარიშება არ უნდა მომხდარიყო ერთ ფართში ანტრესოლით გამოყოფილი ფართობებით. მეტიც, ხელშეკრულების 2.5 პუნქტით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ შეთანხმებულ ფართში ტიხრების ამოშენება მესაკუთრის სურვილის შესაბამისად მოხდებოდა. ანტრესოლთან დაკავშირებით კი მხარეთა შორის არანაირი შეთანხმება არ მომხდარა. ფართი არასრული კვადრატულობით არის შეთავაზებული, კერძოდ: 140-ის მაგივრად 76 კვ.მ., რაც იწვევს ნივთისთვის დანიშნულების დაკარგვას. ვინაიდან კომერციული ფართი დაბალი ჭერით, მით უფრო ანტრესოლით ყოვლად გამოუყენებელია, ბაზარზე ჩამოყალიბებული მოთხოვნების გათვალისწინებით და ამასთანავე მხარის ინტერესებისათვის შეუსაბამოა. მოსარჩელის განმარტებით, მოპასუხის მიერ თავისი ვალდებულების კეთილსინდისიერად შესრულების შემთხვევაში უდავოა რომ შეძლებდა გადმოცემული ქონების კომერციული დანიშნულებით გამოყენებას და შესაბამისად მოგების მიღებას, რაც თავიდანვე ცნობილი იყო მოპასუხე კომპანიისათვის. ექსპერტიზის დასკვნის თანახმად: ქ. თბილისში, ვ-----------------–--------------ში მდებარე შესაფასებლად წარმოდგენილი კომერციული დანიშნულების 140 კვ.მ. ფართის (იატაკიდან ჭერამდე სიმაღლით 5.50 მ-ი) ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება შეადგენს 2940 აშშ დოლარს, ხოლო ორი ერთეული პარკინგის ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება შეადგენს - 300 ლარს. აქედან გამომდინარე უდავოა, რომ მოსარჩელემ სახელშეკრულებო ვალდებულებათა ბრალეულად შეუსრულებლობის გამო სამი წლის მანძილზე ვერ შეძლო 130 896 აშშ დოლარის და 10 800 ლარის ოდენობით სარგებლის მიღება. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელე ითხოვს 130 896 აშშ დოლარის და 10800 ლარის გადახდის მოპასუხისათვის დაკისრებას.

2. მოპასუხის პოზიცია 2.1. მოპასუხე შპს ''Pa------------------------'' არ ეთანხმება სარჩელს და აღნიშნავს, რომ არ არსებობს ზიანის ანაზღაურების სამართლებრივი საფუძველი. ნო--------------–-ას და ნუ-----------–---–ს ქ. თბილისში, ნ-----–------------ში ეკუთვნოდათ სავალალო მდგომარეობაში მყოფი 40.05 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი და დაახლოებით ამდენივე კვადრატულობის სარდაფი. შპს "Pa------------------"-მა 2013 წელს დასახელებულ მისამართზე წამოიწყო მრავალფუნქციური (საცხოვრებელი/ კომერციული) კომპლექსის მშენებლობა. ამისათვის, ნაკვეთის მესაკუთრეებმა გააერთიანეს თავიანთი ქონებები და გადასცენ ისინი კომპანიას. მესაკუთრეებმა, ასევე, უფლება მისცეს კომპანიას დაენგრია იქ არსებული შენობები. ნუ-----------–---–ი პროექტის დაწყების მომენტიდან ამჟღავნებდა არაკოოპერაციულ დამოკიდებულებას - მაშინ, როცა ყველა დანარჩენმა მცხოვრებმა დემონტაჟის ნებართვას ხელი 2013 წლის 21 მაისს მოაწერა, ნუ-----------–---–ი თავიდან არ თანხმდებოდა დემონტაჟს და მხოლოდ მოგვიანებით, 2013 წლის 31 მაისს, ცალკე მოაწერა ხელი ნებართვას. სანაცვლოდ, ნაკვეთების მესაკუთრეებთან გაფორმდა ხელშეკრულებები და მათ მიიღეს დასრულებულ პროექტში ფართების მიღების უფლება. სწორედ ერთ-ერთ ასეთ პირს წარმოადგენდა ნუ-----------–---–ი, რომელთანაც დაიდო ორი ხელშეკრულება: (1) 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულება, რომლითაც ნუ-----------–---–ს უნდა გადასცემოდა პირველ სართულზე 140 კვ.მ. კომერციული ფართი და (2) 2013 წლის მაისის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც ნუ-----------–---–ს უნდა გადასცემოდა მესამე სართულზე 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი. თითოეულ ფართს ასევე მოყვებოდა თითო ავტოფარეხი მიწისქვეშა ავტოსადგომზე. შედეგად, ნუ-----------–---–მა, კუთვნილი, სავალალო მდგომარეობაში მყოფი 80 კვ.მ. ფართის ნაცვლად მიიღო 140 კვ.მ. კომერციული, 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართები და მათი შესაბამისი ავტოფარეხები. კომპანიამ კეთილსინდისიერად შეასრულა საკუთარი ვალდებულებები და დათქმულ დროში გადასცა ნუ-----------–---–ს ფართები. კერძოდ, 2014 წლის 23 ივლისს გაფორმდა ფართების განშლის შეთანხმება, რომელშიც აისახა ნუ-----------–---–ისათვის გადასაცემი ფართები და მეორე დღესვე განშლა დარეგისტრირებულ იქნა საჯარო რეესტრში. აღნიშნულით ნუ-----------–---–ს მიეცა შესაძლებლობა ცალმხრივი განცხადებით მოეხდინა ქონების საკუთარ სახელზე რეგისტრაცია. სამშენებლო სამუშაოებს ახორციელებდა სამშენებლო კომპანია Ex----y. ძირითადი სამუშაოები კომპანიამ დაასრულა 2015 წელს, ხოლო საბოლოო მიღება-ჩაბარების აქტი გაფორმდა 2016 წლის 5 აპრილს. შესაბამისად, ამ დროიდან ნუ-----------–---–ს ქონდა შესაძლებლობა ესარგებლა ქონებით და მოეხდინა მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. ნუ-----------–---–მა უარი განაცხადა მისთვის შეთავაზებული 140 კვ.მ. ფართის მიღებაზე და სარჩელით მიმართა სასამართლოს. ნუ-----------–---–ი აპროტესტებდა არა იმ გარემოებას, რომ მას ქონება დაგვიანებით გადაეცა, არამედ იმას, რომ გადაცემული ქონება არ შეესაბამება ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ სპეციფიკაციებს. 2017 წლის მაისის სარჩელით ნუ-----------–---–მა მოითხოვა 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებიდან გასვლა და ზიანის ანაზღაურება. სასამართლომ ნაწილობრივ დააკმაყოფილა ნუ-----------–---–ის მოთხოვნა, შეწყვეტილად ცნო ხელშეკრულება და მხარეს დააკისრა 217000 აშშ დოლარის ანაზღაურება. მოპასუხემ შესაგებელში მიუთითა, რომ მოსარჩელეს არ აქვს უფლება მიუღებელ შემოსავალზე იდავოს, მით უფრო 2017 წლის მაისის შემდგომი პერიოდისათვის. ნუ-----------–---–ი ითხოვს საკუთარი პოზიტიური ინტერესის დაკმაყოფილებას, ვინაიდან, მისი მტკიცებით, ხელშეკრულება რომ ჯეროვნად შესრულებულიყო მას მიეცემოდა 140 კვ.მ. კომერციული ფართისა და 14.5 კვ.მ. ავტოსადგომის იჯარით გაცემის შესაძლებლობა და იგი ამით მიიღებდა შემოსავალს. მოპასუხის განმარტებით, მას შემდეგ რაც ნუ-----------–---–ი გავიდა ხელშეკრულებიდან, მას აღარ გააჩნია ხელშეკრულების მიმართ პოზიტიური ინტერესი. შესაბამისად, ხელშეკრულებიდან გასვლის შემდეგ მხარე ჩაყენებულ უნდა იქნას იმ პოზიციაში, რომელშიც იგი იქნებოდა ხელშეკრულება რომ საერთოდ არ დადებულიყო (ნეგატიური ინტერესი). აღნიშნულ პოზიციას იზიარებს თავად მოსარჩელეც. მოსარჩელე არასწორად მიუთითებს, რომ საცხოვრებელი სახლის დაცლა განხორციელდა 2013 წლის 31 მაისს. სინამდვილეში, ნუ-----------–---–მა 2013 წლის 31 მაისს მხოლოდ ხელი მოაწერა შენობის დემონტაჟის თანხმობას, სახლის ფიზიკურად დაცლა განხორციელდა გაცილებით გვიან. ფართების განშლა საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა 2014 წლის 24 აპრილს და ამ დროიდან მიწის ნაკვეთის ყველა მესაკუთრეს, მათ შორის ნუ-----------–---–საც, გადაეცათ შეპირებული ფართებზე მფლობელობა და კომპლექსის მშენებლობა საბოლოოდ დასრულდა 2016 წლის 5 აპრილს. განშლაში მითითებულმა ყველა პირმა მარტივად დაირეგისტრირა ფართები და ხელი მოაწერა მიღება-ჩაბარების აქტს. ნუ-----------–---–ის პოზიცია მისთვის გადასაცემ ორ ფართთან დაკავშირებით იყო შემდეგი: (1) 140 კვ.მ. - ნუ-----------–---–მა უარი განაცხადა ქონების მიღებაზე, ვინაიდან მიიჩნია, რომ იგი არ შეესაბამებოდა შეთანხმებულ პირობებს. ამის გამო, მან, 2017 წლის 17 მაისს სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს, მოითხოვა ხელშეკრულებიდან გასვლა და ზიანის, მიუღებელი შემოსავლის ანაზღაურება. 116 კვ.მ. - ნუ-----------–---–ს არასოდეს გააჩნდა ფართთან დაკავშირებით პრეტენზია და ნებისმიერ დროს შეეძლო მისი საკუთრებად რეგისტრაცია. ეს თავადვე აღიარა 2017 წლის 17 მაისის სარჩელში, რომელშიც მიუთითა შემდეგი: "2013 წლის 31 მაისს დადებული ხელშეკრულების მხარეა ნო--------------–-ა, თუმცა აწ-გარდაცვლილი ნო--------------–-ას სამკვიდრო მმარელი წარმოდგენილია ნუ-----------–---–ის სახით. აღნიშნული წინარე ხელშეკრულების საგანთან, კერძოდ, მესამე სართულზე არსებულ 116 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართთან დაკავშირებით მხარეებს შორის დავა არ არსებობს." 116 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართი, ნუ-----------–---–მა მიიღო და მასთან დაკავშირებით პრეტენზია არ ქონია. [იხ. 17.05.2017 წლის სარჩელის გვ. 3]. თუმცა, მიუხედავად ამისა, მოქმედებდა რა არაკეთილსინდისიერად, ნუ-----------–---–მა უარი განაცხადა მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმებაზე. ამდენად, ბინის გაქირავებით მისაღები თანხების ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება (იმ შემთხვევაშიც, კი თუ სახეზეა ზიანის ანაზღაურების ყველა სხვა წინაპირობა) ნუ-----------–---–ს აქვს მხოლოდ იმ პერიოდისთვის, როცა არსებობს მხარეთა შორის სახელშეკრულებო ურთიერთობა. ნუ-----------–---–თან სახელშეკრულებო ურთიერთობა არსებობდა 2017 წლის მაისამდე, ვინაიდან, ამ დღეს ნუ-----------–---–მა სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს და მოითხოვა 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებიდან გასვლა და ზიანის ანაზღაურება. აღნიშნული მოთხოვნები დაკმაყოფილდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2018 წლის 12 თებერვლის გადაწყვეტილებით, შეწყდა ნუ-----------–---–თან დადებული ხელშეკრულება და მოპასუხე კომპანიას დაეკისრა ზიანის ანაზღაურების სახით 217 000 აშშ დოლარის გადახდა. შესაბამისად, 2017 წლის 17 მაისის შემდგომ პერიოდზე 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებიდან ზიანის ანაზღაურებას ქართული კანონმდებლობა და სასამართლო პრაქტიკა არ ითვალისწინებს. მოპასუხის განმარტებით, იმისათვის, რომ კომპანიას მისცემოდა მშენებლობის დაწყების შესაძლებლობა აუცილებელი იყო მესაკუთრეებს დაეცალათ საცხოვრებელი სახლები და მომხდარიყო მათი დემონტაჟი. დემონტაჟის თანხმობის მოსაპოვებლად მოპასუხე კომპანიამ არქიტექტურის სამსახურს განცხადებით მიმართა - 2013 წლის 17 მაისს. თუმცა დემონტაჟის ნებართვის მოსაპოვებლად აუცილებელი იყო თავად მესაკუთრეთა მხრიდან გაცემული თანხმობა. აღნიშნული თანხმობა ყველა მესაკუთრემ, გარდა ნუ-----------–---–ისა გასცა 2013 წლის 21 მაისს. ნუ-----------–---–მა, მიუხედავად იმისა, რომ გააჩნდა სახლის დაცლის ვალდებულება 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულების თანახმად, უარი განაცხადა დემონტაჟის თანხმობაზე ხელის მოწერაზე და კომპანიას მოსთხოვა დამატებით ერთი ფართის გადაცემა. თბილისის არქიტექტურის სამსახურის 2013 წლის 3 ივნისის N7----- ბრძანებით დემონტაჟის ვადად განისაზღვრა 2013 წლის 12 ივნისიდან 2013 წლის 12 ოქტომბრის ჩათვლით პერიოდი. ნუ-----------–---–მა ამ შემთხვევაშიც დაარღვია თავისი სახელშეკრულებო ვალდებულებები და უარი განაცხადა სახლის დაცლაზე. ნუ-----------–---–ი აგრძელებდა სახლში ცხოვრებას და არ გაჰქონდა თავისი კუთვნილი ნივთები. საბოლოო ჯამში, მოსარჩელემ სახლი დატოვა 2013 წლის 30 სექტემბერს. შესაბამისად, 24 თვიანი ვადის ათვლა უნდა დაიწყოს 2013 წლის 30 სექტემბრიდან და უნდა დასრულდეს - 2015 წლის 30 სექტემბერს. ამასთან, მხარეთა შორის დადებულ ხელშეკრულებაში კონკრეტულად იქნა გაწერილი ინვესტორის მხრიდან სამშენებლო სამუშაოების ვადის გადაცილების შემთხვევაში ვალდებულების შესრულების დამატებითი ვადის - 6 თვის არსებობა. შესაბამისად, მოპასუხე მიიჩნევს, რომ 2015 წლის 30 სექტემბერს კიდევ უნდა დაემატოს 6 თვე, რის შემდეგაც მოპასუხე კომპანიას მიეცა სამშენებლო სამუშაოების - 2016 წლის 30 მარტს დასრულების შესაძლებლობა. სამშენებლო სამუშაოები დასრულდა 2016 წლის 30 მარტს და რამოდენიმე დღეში 2016 წლის 5 აპრილს ხელი მოეწერა სამშენებლო კომპანიასთან სამშენებლო სამუშაოების დასრულების მიღება-ჩაბარების აქტს. შესაბამისად, 2016 წლის 5 აპრილიდან ნუ-----------–---–ს უკვე შეეძლო დაეწყო მისთვის გადასაცემი ფართებით სარგებლობა .მოპასუხემ ასევე მიუთითა, რომ ნუ-----------–---–ს არასოდეს მიუწოდებია მოპასუხე კომპანიისათვის ინფორმაცია იმის თაობაზე, რომ მას ბინის გაქირავება და ამით დამატებითი შემოსავლის მიღება სურდა. პირიქით, ნუ-----------–---–მა განაცხადა, რომ მას არ გააჩნია სხვა საცხოვრებელი ადგილი და ესაჭიროება ყოველთვიური ქირა. შესაბამისად, მოპასუხე კომპანიისათვის არათუ სავარაუდო არ იყო, რომ ნუ-----------–---–ი მისაღებ საცხოვრებელ ფართს კომერციული დანიშნულებით გამოიყენებდა, არამედ მოპასუხე კომპანიას საწინააღმდეგო ინფორმაცია ჰქონდა თავად ნუ-----------–---–ისაგან - მას არ გააჩნდა სხვა საცხოვრებელი ფართი და ფართების გადაცემამდე ესაჭიროებოდა ბინის ქირის ანაზღაურება. მეტიც, ნუ-----------–---–თან 2013 წლის 25 აპრილს გაფორმებულ ხელშეკრულებაში პირდაპირ იყო მითითებული მოპასუხე კომპანიის ვალდებულება დაპირებული ფართის გადაცემამდე ნუ-----------–---–ისათვის გადაეხადა საცხოვრებელი სახლის ქირა ყოველთვიურად 300 აშშ დოლარის ოდენობით. აღნიშნული ჩანაწერი მხარეთა შორის შეთანხმდა იმ ვარაუდით, რომ ნუ-----------–---–ს პროექტში შეტანილი საცხოვრებელი სახლი ესაჭიროება საცხოვრებლად და არ აქვს სხვა საცხოვრებელი სახლი. შესაბამისად, ახალი საცხოვრებელი სახლის მიღებამდე ესაჭიროება ბინის დაქირავება. აღნიშნული მთლიანად ეწინააღმდეგება მოსარჩელის მიერ განვითარებულ მსჯელობას, რომ თითქოს მას საცხოვრებელი სახლი გასაქირავებლად ესაჭიროებოდა. შესაბამისად, მოპასუხე მიიჩნევს, რომ სარჩელი უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

3. ფაქტობრივი გარემოებები

3.1. უდავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.1.1. დადგენილია, რომ 2013 წლის 25 აპრილს, მხარეებს შორის გაფორმდა წინარე ხელშეკრულება, ინვესტორისათვის მიწის ნაკვეთისა და მასზე განთავსებულ სამშენებლო პროექტით გათვალისწინებულ ნაგებობაში მესაკუთრის (ნუ-----------–---–ი) მიერ კუთვნილი წილის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე. ამ ხელშეკრულებით, საკუთრების უფლების მიღების სანაცვლოდ მოპასუხემ (ინვესტორმა) იკისრა ვალდებულება უზრუნველყო ნაგებობის მშენებლობა და მოსარჩელისათვის ნაგებობის შეთანხმებული ნაწილის საკუთრებაში გადაცემა. შეთანხმების შესაბამისად, მოპასუხეს მესაკუთრისათვის უნდა გადაეცა პირველ სართულზე 140 კვ.მ. კომერციული ფართი, რაც ხელშეკრულებაში შეცდომით დაფიქსირდა, როგორც საცხოვრებელი ფართი.

ხელშეკრულების 2.3. პუნქტით, დამატებითი შეთანხმება უძრავი ქონების შეუზღუდავ საკუთრებაში გადაცემის შესახებ უნდა დაიდოს ნაგებობის მშენებლობის დასრულებიდან მის ექსპლუატაციაში მიღებამდე პერიოდის განმავლობაში (ხელშეკრულების 3.1. პუნქტში მითითებული ვადების გათვალისწინებით). ხელშეკრულების 2.4. პუნქტით, მესაკუთრე გამოხატავს თანხმობას მასზედ, რომ მისი მოთხოვნები შემოიფარგლება ამ ხელშეკრულების 2.2. და 2.2.1 მუხლებში მითითებული ფართით და სარემონტო სამუშაოებით და მომავალში არ ექნება რაიმე პრეტენზია ნაგებობის დანარჩენ ნაწილ(ებ)ზე. ყოველგვარი გაუგებრობის თავიდან აცილების მიზნით, მხარეები აცნობიერებენ და გამოთქვამენ თანხმობას მასზედ, რომ მშენებლობის პროცესში პროექტში შესაძლებელია შევიდეს ისეთი ცვლილებები, რაც გამოიწვევს ნაგებობის ფართის გაზრდას/შემცირებას, რის მიუხედავადაც მესაკუთრის მოთხოვნა შემოიფარგლება მხოლოდ 2.2. მუხლში მითითებული ფართით.

3.1.2. ხელშეკრულების 3.1.1. პუნქტით, ინვესტორი ვალდებულია ააშენოს ნაგებობა და გადასცეს მესაკუთრეს 2.2. მუხლში მითითებული ფართი 2.1. მუხლით გათვალისწინებულ მიწის ნაკვეთზე მდებარე ყველა საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრეების მიერ სრული დაცლიდან 24 თვის ვადაში.

3.1.3. ხელშეკრულების 3.1.2. პუნქტით, კი ინვესტორი ვალდებულია საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად ექსპლუატაციაში შეიყვანოს აშენებული ნაგებობა მისი მშენებლობის დასრულებიდან არაუგვიანეს 6 თვის განმავლობაში.

3.1.4. ხელშეკრულების 3.1.4. პუნქტის თანახმად, ინვესტორის მიერ მშენებლობის ნებართვის აღებიდან, თუმცა არაუადრეს მიწის ნაკვეთზე არსებული ყველა საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრეების მიერ მათი საცხოვრებელი სახლების სრული დაცლიდან მესაკუთრის მიერ წინამდებარე ხელშეკრულების 2.2. მუხლში მითითებული ფართის მიღების დღემდე, ინვესტორი ვალდებულია მესაკუთრეს გადაუხადოს საცხოვრებელი სახლის ქირა ყოველთვიურად - 300 აშშ დოლარის ოდენობით.

3.1.5. ხელშეკრულების 3.2.1. პუნქტის თანახმად, მესაკუთრე ვალდებულია ინვესტორის მიერ მშენებლობის ნებართვის აღებიდან 1 თვის ვადაში დაცალოს თავის საკუთრებაში არსებული ფართი და გადასცეს ინვესტორს მისი დემონტაჟისა და მასზე ნაგებობის აშენების მიზნით.

3.1.6. ხელშეკრულების 5.4. პუნქტის თანახმად, იმ შემთხვევაში, თუ ინვესტორი ვერ უზრუნველყოფს ამ ხელშეკრულების 3.1.1. პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულებას, ან შეასრულებს ხარვეზით, მესაკუთრე ვალდებულია 2.1. მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის სხვა მესაკუთრეებთან ერთად ინვესტორს გაუგზავნოს დასაბუთებული შეტყობინება ვალდებულების დარღვევის შესახებ და განუსაზღვროს დამატებითი გონივრული ვადა ვალდებულებების შესასრულებლად ან შესაბამისი ხარვეზის აღმოსაფხვრელად, რაც არ უნდა აღემატებოდეს 6 (თვეს). შესაბამისად იმ შემთხვევაში, თუ ინვესტორი დამატებით ვადაში შეასრულებს ვალდებულებას ან აღმოფხვრის იმ ხარვეზს, რაც მითითებული იქნება შეტყობინებაში, აღნიშნული არ ჩაითვლება ინვესტორის მხრიდან ვალდებულების დარღვევად, წინააღმდეგ შემთხვევაში თუ აღნიშნული დამატებითი ვადა გაივლის უშედეგოდ, მიწის ნაკვეთის კუთვნილი წილი, მასზე მდებარე ყველა გაუმჯობესებით და არსებითი შემადგენელი ნაწილებით დარჩება 2.1. მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეების საკუთრებაში. ამავე დროს წინამდებარე პუნქტის ამოქმედებისა და სანქციების ოდენობის განსაზღვრისას გონივრულად იქნება გათვალისწინებული ინვესტორის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების დარღვევის სიმძიმე და ხასიათი.

3.1.7. ხელშეკრულების 5.5 პუნქტის თანახმად, იმ შემთხვევაში, თუ ნაგებობა ექსპლუატაციაში არ იქნა მიღებული წინამდებარე ხელშეკრულების 3.1.2. მუხლის შესაბამისად განსაზღვრულ ვადებში 5.4. მუხლის შესაბამისი პირობების გათვალისწინებით, მესაკუთრე ვალდებულია 2.1. მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის სხვა მესაკუთრეებთან ერთად ინვესტორს გაუგზავნოს დასაბუთებული შეტყობინება ვალდებულებების დარღვევის შესახებ და განუსაზღვროს დამატებითი გონივრული ვადა ვალდებულებების შესასრულებლად, რაც არ უნდა აღემატებოდეს 6 თვეს. შესაბამისად, იმ შემთხვევაში, თუ ინვესტორი დამატებით ვადაში შეასრულებს ვალდებულებას, აღნიშნული არ ჩაითვლება ინვესტორის მხრიდან ვალდებულების დარღვევად. წინააღმდეგ შემთხვევაში, თუ აღნიშნული დამატებითი ვადა გაივლის უშედეგოდ, მიწის ნაკვეთის კუთვნილი წილი, მასზე მდებარე ყველა გაუმჯობესებით და არსებითი შემადგენელი ნაწილებით დარჩება 2.1. მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეების საკუთრებაში. ამავე დროს წინამდებარე პუნქტის ამოქმედებისა და სანქციების ოდენობის განსაზღვრისას გონივრულად იქნება გათვალისწინებული ინვესტორის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების დარღვევის სიმძიმე და ხასიათი.

3.1.8. ხელშეკრულების 9.1. პუნქტით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ეს ხელშეკრულება ძალაში შედის მისი ხელმოწერისა და ასევე 2.1. მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის ყველა მესაკუთრესთან ანალოგიური ხელშეკრულებების ხელმოწერისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან და ძალაშია და მოქმედებს მასში გათვალისწინებული ვალდებულებების სათანადო წესით, სრულად შესრულებამდე. განმარტებისათვის, გამომდინარე იქიდან, რომ ინვესტორის მიერ ამ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულება შეუძლებელი იქნება თუ უძრავი ქონების ყველა მესაკუთრე არ დაცლის მათ საცხოვრებელ სახლს და ნებართვას არ მისცემს ინვესტორს და მის წარმომადგენლებს დაიწყონ ნაგებობის მშენებლობა, ეს ხელშეკრულება ძალაში შედის 2.1. მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის ყველა მესაკუთრესთან ანალოგიური ხელშეკრულებების ხელმოწერისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან და აღნიშნულის შესრულებამდე ინვესტორს არ წარმოეშვება არანაირი ვალდებულებები მესაკუთრის მიმართ.

3.1.9. დადგენილია, რომ ნუ-----------–---–თან დაიდო ორი ხელშეკრულება: (1) 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულება, რომლითაც ნუ-----------–---–ს უნდა გადასცემოდა პირველ სართულზე 140 კვ.მ. კომერციული ფართი და (2) 2013 წლის მაისის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც ნუ-----------–---–ს უნდა გადასცემოდა მესამე სართულზე 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი. თითოეულ ფართს ასევე მოყვებოდა თითო ავტოფარეხი მიწისქვეშა ავტოსადგომზე. შედეგად, ნუ-----------–---–მა, კუთვნილი ფართის ნაცვლად უნდა მიეღო - 140 კვ.მ. კომერციული, 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართები და მათი შესაბამისი ავტოფარეხები.

 

3.1.10. 2013 წლის 28 ოქტომბერს, მოსარჩელე ნუ-----------–---–ს, როგორც აწ. გარდაცვლილ ნო--------------–-ას სამკვიდროს მმართველს და მოპასუხეს შორის გაფორმდა შეთანხმება, 2013 წლის წინარე ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანის შესახებ.

 

მხარეები შეთანხმდნენ, რომ შეცვლილიყო ხელშეკრულების 2.2. მუხლი და ჩამოყალიბებულიყო შემდეგნაირად: ''2.2. ინვესტორის მიერ ამ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულების შემდგომ, მხარეები თანხმდებიან, რომ მესაკუთრე მიიღებს მესამე სართულზე 116 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართს (შესაბამის წილ მიწის ნაკვეთთან ერთად), რაც უნდა აკმაყოფილებდეს წინარე ხელშეკრულების 2.2.1. მუხლში მოცემულ პირობებს და ასევე ერთ ავტოსადგომს საერთო ავტოფარეხში. ნაგებობის დანარჩენი ნაწილი დარჩება ინვესტორის საკუთრებაში, რასთან დაკავშირებითაც იმ შემთხვევაში თუ ინვესტორი შეასრულებს მის მიერ ნაკისრ ვალდებულებებს, მესაკუთრეს მომავალში არ შეიძლება გააჩნდეს რაიმე პრეტენზია.

 

3.1.11. დადგენილია, რომ ნო--------------–-ა გარდაიცვალა 2013 წლის 16 ივნისს, ხოლო მოსარჩელე ნუ-----------–---–მა, რომელიც არის მამკვიდრებლის პირველი რიგის მემკვიდრე მიიღო გარდაცვლილი ნო--------------–-ას სამკვიდრო ქონება (მოძრავი და უძრავი) სრულად სამკვიდრო ქონებაში შემავალი აქტივებითა და პასივებით.

 

3.1.12. დადგენილია, რომ დემონტაჟის განცხადება მოპასუხე მხარის მიერ წარედგინა თბილისის არქიტექტურის სამსახურს დემონტაჟის ნებართვის გასაცემად. დემონტაჟის ნებართვა გაცემულ იქნა 2013 წლის 3 ივნისს. ბრძანების თანახმად ''დემონტაჟის ვადა განისაზღვრა 2013 წლის 12 ივნისიდან 2013 წლის 12 ოქტომბრის ჩათვლით''.

 

დადგენილია, რომ სამშენებლო სამუშაოებს ახორციელებდა სამშენებლო კომპანია Ex----y. ძირითადი სამუშაოები კომპანიამ დაასრულა 2015 წელს, ხოლო საბოლოო მიღება-ჩაბარების აქტი გაფორმდა - 2016 წლის 5 აპრილს.

 

3.1.13. დადგენილია, რომ 2014 წლის 24 ივლისს გაფორმდა ფართების განშლის შეთანხმება, რომელშიც აისახა ნუ-----------–---–ისათვის გადასაცემი ფართები და მეორე დღესვე განშლა დარეგისტრირებულ იქნა საჯარო რეესტრში.

 

3.1.14. სსიპ - ლ. სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნით დგინდება, რომ ქ. თბილისში, ვ-------------------–-------------ში მდებარე შესაფასებლად წარმოდგენილი კომერციული დანიშნულების 140 კვ.მ. ფართის (იატაკიდან ჭერამდე სიმაღლით 5.50 მეტრი) ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება 2016 წლის მდგომარეობით საორიენტაციოდ შეადგენდა - 2940 აშშ დოლარს, რაც შესაბამისი გაცვლითი კურსით ეროვნულ ვალუტაში შეადგენდა - 6966 ლარს.

 

ქ. თბილისში, ვ-------------------–-------------ში მდებარე შესაფასებლად წარმოდგენილი მესამე სართულზე განთავსებული 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ბინის ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება 2016 წლის მდგომარეობით საორიენტაციოდ შეადგენდა 696 აშშ დოლარს, რაც შესაბამისი გაცვლითი კურსით ეროვნულ ვალუტაში შეადგენდა - 1649 ლარს. ხოლო, ქ. თბილისში, ვ-----------------–--------------ში მდებარე შესაფასებლად წარმოდგენილი - 2 სართულზე განთავსებული ორი ერთეული პარკინგის ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება 2015 წლის 1 ივლისიდან დღემდე საორიენტაციოდ შეადგენს - 300 ლარს.

 

3.1.15. დადგენილია, რომ მოპასუხე მხარეს სარჩელით მითითებული, ყოველთვიურად მოთხოვნილი ქირის თანხის განსაზღვრის წესი და მისი ოდენობა, სადავოდ არ გაუხდია.

 

3.1.16. დადგენილია, რომ მოსარჩელემ მოპასუხის წინააღმდეგ სარჩელი ზიანის ანაზღაურების სახით თანხის დაკისრების მოთხოვნით, რომელიც შეეხებოდა 140 კვ.მ. ფართის უძრავ ქონების, როგორც ნაკლიანი ნივთის გადაცემას, სარჩელი აღძრა - 2017 წლის 6 თებერვალს. ნუ-----------–---–მა უარი განაცხადა მისთვის შეთავაზებული 140 კვ.მ. ფართის მიღებაზე და სარჩელით მიმართა სასამართლოს. ნუ-----------–---–ი სარჩელით დაობდა, რომ გადაცემული ქონება არ შეესაბამება ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ სპეციფიკაციებს. ამდენად, დგინდება, რომ 2017 წლის თებერვლის სარჩელით ნუ-----------–---–მა მოითხოვა 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებიდან გასვლა და ზიანის ანაზღაურება. სასამართლომ ნაწილობრივ დააკმაყოფილა ნუ-----------–---–ის მოთხოვნა, შეწყვეტილად ცნო ხელშეკრულება და მხარეს დააკისრა 217 000 აშშ დოლარის ანაზღაურება.

 

3.1.17. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 12 თებერვლის გადაწყვეტილებით, ნუ-----------–---–ის სარჩელი შპს ''Pa------------------------''-ს მიმართ დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ. შპს ''Pa------------------------’’-ს ნუ-----------–---–ის სასარგებლოდ გადასახდელად დაეკისრა - 217 000 აშშ დოლარი. შპს ''Pa------------------------''-ს ნუ-----------–---–ის სასარგებლოდ გადახდა - 1 849.50 ლარი სარჩელზე და 50 ლარი სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ განცხადებაზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის სანაცვლოდ. შპს ''Pa------------------------''-ს ნუ-----------–---–ის სასარგებლოდ გადახდა 2500 აშშ დოლარი წარმომადგენლის დახმარებისათვის და 1800 ლარი გაწეული ხარჯის სანაცვლოდ. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება მოპასუხის მიერ გასაჩივრებული არ ყოფილა.

 

შესაბამისად, გადაწყვეტილებაში მითითებული გარემოება, რომ მოპასუხემ დაარღვია ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება და მოსარჩელეს შესთავაზა ნივთობრივად ნაკლიანი ნივთი, მოსარჩელისათვის გადასაცემი კომერციული ფართი არ შეესაბამება ხელშეკრულების პირობას, წარმოადგენს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსით გათვალისწინებულ პრეიუდიციულად ცნობილ ფაქტობრივ გარემოებას, რამაც გამოიწვია მოსარჩელე მხარის ხელშეკრულებიდან გასვლა.

 

3.1.18. დადგენილია, რომ 4.05.2018 წელს ნუ-----------–---–მა NW-------- განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრს და მოითხოვა 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრედ რეგისტრაცია. ნუ-----------–---–მა განცხადებას თან დაურთო 2014 წლის 23 ივლისის განშლა და პირადობის მოწმობის ასლი, განცხადება დაკმაყოფილდა და ნუ-----------–---–ი აღირიცხა 116 კვ.მ. საცოხვრებელი ფართის მესაკუთრედ. უფლების რეგისტრაციის თარიღად საჯარო რეესტრის ამონაწერში დაფიქსირებულია 25/05/2018 წელი.

 

3.1.19. დადგენილია, რომ 24.06.2018 წელს ნუ-----------–---–მა NW-------- განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრს და მოითხოვა 13.75 კვ.მ. ავტოსადგომის მესაკუთრედ რეგისტრაცია. ნუ-----------–---–მა განცხადებას თან დაურთო 2014 წლის 23 ივლისის განშლა. განცხადება დაკმაყოფილდა და ნუ-----------–---–ი აღირიცხა 13.75 კვ.მ. ავტოსადგომის მესაკუთრედ. უფლების რეგისტრაციის თარიღად საჯარო რეესტრის ამონაწერში დაფიქსირებულია 25/05/2018 წელი.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 04.05.2018 წლის დასკვნა (ტ.1. ს.ფ. 77-92);

- თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2018 წლის 12 თებერვლის გადაწყვეტილება;

- სამოქალაქო საქმის საინფორმაციო ბარათი;

- 2013 წლის მაისის ხელშეკრულება;

- 13.01.2014 წლის სამკვიდრო მოწმობის ასლი (ტ.1. ს.ფ. 48-51);

- 2013 წლის 28 ოქტომბრის ცვლილებები (ტ.1. ს.ფ. 46);

- 2013 წლის 25 აპრილის წინარე ხელშეკრულება (ტ.1. ს.ფ. 35-45);

- საჯარო რეესტრის ამონაწერები (N8-----------, N8----------- და N8-----------).

- განცხადება (NW-------), საჯარო რეესტრის ამონაწერი (N8-----------);

- დემონტაჟისა და სამშენებლო სამუშაოების თანხმობა (N1-------- და N13-------).

- 2013 წლის 25 აპრილისა და 2013 წლის მაისის ხელშეკრულებები.

- საჯარო რეესტრის წერილი (N2-----);

- განცხადება (NW-------); 2014 წლის 23 ივლისის განშლა.

- კომპანია ''ექ------ს'' შესახებ ინფორმაცია;

- ''ექ-------ან'' დადებული ხელშეკრულება და მიღება-ჩაბარების აქტი.

- მხარეთა ახსნა-განმარტება - იხ. სასამართლო სხდომის ოქმი.

 

3.2. დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.2.1. საქმე არსებული მტკიცებულებებსი შესწავლისა და შეფასების, ასევე მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენის შედეგად სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოპასუხეს მხარეს 2016 წლის მარტის თვის ჩათვლით ჰქონდა ვადა დაესრულებინა ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად მშენებლობა, საქმის მასალებით დადგენილია, რომ 05.04.2016 წელს დასრულდა მშენებლობა, შესაბამისად, ამ დროიდან მოსარჩელეს მიეცა შესაძლებლობა მიეღო უძრავი ქონება, თუმცა საქმის მასალებით ასევე დგინდება, რომ გადასაცემი ორი უძრავი ქონებიდან, ერთი - 140 კვ.მ. ფართის უძრავი ქონება აღმოჩნდა ნაკლის მქონე, რის გამოც მოსარჩელემ განახორციელა ხელშეკრულებიდან გასვლა 2017 წლის თებერვალში (06.02.2017 წელს, პირველი სარჩელის აღძვრის თარიღი). რაც შეეხება 116 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართს, ნუ-----------–---–მა მიიღო აღნიშნული ფართი მოგვიანებით, თუმცა, ნუ-----------–---–მა უარი განაცხადა მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმებაზე.

 

სასამართლო აღნიშნულთან დაკავშირებით მიუთითებს შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე:

 

- წარმოდგენილი წერილობითი დოკუმენტაციაზე დაყრდნობით სასამართლო მიიჩნევს, რომ ნუ-----------–---–ს შეეძლო მისთვის გადასაცემი ფართები ტექნიკურად მიეღო საკუთრებაში და დაფიქსირებულიყო ამონაწერში, როგორც მესაკუთრე 2014 წლის 24 ივლისიდან. ამ დროს დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში განშლა და ყველა სხვა მესაკუთრემ აღნიშნული განშლის მეშვეობით, ერთპიროვნულად მოახერხეს ფართების რეგისტრაცია. ყველა ამ ადამიანმა, საკუთრება დაირეგისტრირა საჯარო რეესტრში 2014 წლის 24 ივლისს რეგისტრირებული განშლის საფუძველზე, მოპასუხე კომპანიისაგან დამატებითი ქმედების განხორციელების გარეშე.

 

- დადგენილია, რომ ნუ-----------–---–თან გაფორმებული ხელშეკრულებების (და განშლის თანახმად) მას უნდა გადასცემოდა შემდეგი ფართები:

2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულება - (ა) 140 კვ.მ. კომერციული ფართი და 14.5 კვ.მ. ავტოსადგომი.

2013 წლის მაისის ხელშეკრულება - (ა) 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი და 13.75 კვ.მ. ავტოსადგომი.

 

- ორივე ფართი (კომერციული და საცხოვრებელი) ნუ-----------–---–ს რეგისტრაციის შესაძლებლობის კუთხით გადაეცა 2014 წლის 24 ივლისს, როცა განშლა დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში. ამ დროიდან მას შეეძლო მიემართა საჯარო რეესტრისათვის განცხადებით და მოეხდინა ფართების თავის სახელზე რეგისტრაცია, ხოლო, მშენებლობის ფაქტობრივი დასრულების შემდგომ, რაც განხორციელდა 2016 წლის 5 აპრილს, ორივე ფართი (კომერციული და საცხოვრებელი) ნუ-----------–---–ს მიეღო დასრულებული/აშენებული სახით.

 

- დადგენილია, რომ ნუ-----------–---–მა უარი განაცხადა მისთვის გადასაცემი 140 კვ.მ. კომერციულ ფართის მიღებაზე, ვინაიდან, მისი შეფასებით, ქონება არ შეესაბამებოდა ხელშეკრულებით განსაზღვრულ პირობებს. მხარეებს შორის გამართული მოლაპარაკებების უშედეგოდ დასრულების შემდგომ, 2017 წლის თებერვალში ნუ-----------–---–მა სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს გავიდა ხელშეკრულებიდან და მოითხოვა ზიანის ანაზღაურება.

 

- სასამართლომ ნაწილობრივ დააკმაყოფილა ნუ-----------–---–ის მოთხოვნა, შეწყვეტილად ცნო ხელშეკრულება და მხარეს დააკისრა 217 000 აშშ დოლარის ანაზღაურება. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება მოპასუხის მიერ გასაჩივრებული არ ყოფილა. შესაბამისად, გადაწყვეტილებაში მითითებული გარემოება, რომ მოპასუხემ დაარღვია ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება და მოსარჩელეს შესთავაზა ნივთობრივად ნაკლიანი ნივთი, მოსარჩელისათვის გადასაცემი კომერციული ფართი არ შეესაბამება ხელშეკრულების პირობას, წარმოადგენს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსით გათვალისწინებულ პრეიუდიციულად ცნობილ ფაქტობრივ გარემოებას, რამაც გამოიწვია მოსარჩელე მხარის ხელშეკრულებიდან გასვლა.

 

- ამდენად, 2018 წლის 12 თებერვლის გადაწყვეტილებით დადასტურდა ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ მხარეთა შორის, 2013 წლის 25 აპრილს დადებული ხელშეკრულება არის შეწყვეტილი, ვინაიდან ნუ-----------–---–მა უარი განაცხადა მასზე. აღნიშნული რესტიტუციის გონივრულ ოდენობად სასამართლომ მიიჩნია 217 000 აშშ დოლარის დაკისრება.

 

- დადგენილია, რომ 2013 წლის 21 მაისს საცხოვრებელი სახლების მესაკუთრეებმა ხელი მოაწერეს განცხადებას, რომლითაც შპს ''Pa------------------------''-ს უფლება მისცეს ''განახორციელოს არსებული შენობების დემონტაჟი და ახალი შენობის საპროექტო და სამშენებლო სამუშაოები.'' ნუ-----------–---–მა და მისმა მეუღლემ ცალკე მოაწერეს ხელი დემონტაჟის განცხადებას. ამასთან, 2013 წლის 31 მაისს ნუ-----------–---–თან გაფორმდა მეორე ხელშეკრულება, რომლის ძალითაც შპს ''Pa------------------------''-მა ვალდებულება იკისრა ნუ-----------–---–ისათვის გადაეცა მეორე ფართი - 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი, იმავე დღეს ნუ-----------–---–მა ხელი მოაწერა დემონტაჟის განცხადებას.

 

- დადგენილია, რომ ''დემონტაჟის'' განცხადება წარედგინა თბილისის არქიტექტურის სამსახურს დემონტაჟის ნებართვის გასაცემად. ''დემონტაჟის'' ნებართვა გაცემულ იქნა 2013 წლის 3 ივნისს. ბრძანების თანახმად ''დემონტაჟის'' ვადა განისაზღვრა 2013 წლის 12 ივნისიდან 2013 წლის 12 ოქტომბრის ჩათვლით''. დადგენილია, რომ მშენებლობის ვადის ათვლა სწორედ აღნიშნულს (უკლებლივ ყველა მესაკუთრის მიერ საცხოვრებელი სახლის დაცლა) უკავშირდება. მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების 3.1.1. მუხლის თანახმად ''ინვესტორი ვალდებულია ააშენოს ნაგებობა და გადასცეს მესაკუთრეს 2.2 მუხლში მითითებული ფართი 2.1 მუხლით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთზე მდებარე ყველა საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრეების მიერ სრული დაცლიდან 24 (ოცდაოთხი) თვის ვადაში''.

 

- დემონტაჟი, სამშენებლო სამუშაოს ერთ-ერთ სახეს წარმაოდგენს: "სამშენებლო სამუშაო – მოქმედებათა ერთობლიობა, რომელიც ხორციელდება სამშენებლო მოედნის მომზადების, შენობა-ნაგებობების ან მათი ნაწილების მშენებლობის, რეკონსტრუქციის, დემონტაჟის, კონსერვაციის ან/და შეკეთების დროს." №57 დადგენილების 36.2.გ მუხლის თანახმად შენობა-ნაგებობის დემონტაჟზე გაიცემა მშენებლობის ნებართვა. მშენებლობის ნებართვის გარეშე შენობა-ნაგებობის დემონტაჟს არ გააჩნია სამართლებრივი საფუძველი და იგი უკანონოდ იქნება მიჩნეული.

 

- ამდენად, დადგინდა, რომ თბილისის არქიტექტურის სამსახურმა ''დემონტაჟის'' ნებართვა გასცა 2013 წლის 3 ივნისს (ბრძანება №7-----) და აღნიშნული ბრძანების თანახმად დემონტაჟის ვადად განისაზღვრა "2013 წლის 12 ივნისიდან 2013 წლის 12 ოქტომბრის ჩათვლით" პერიოდი. საქმეზე წარმოდგენილი ხლშეკრულებების მიხედვით ასევე დგინდება, რომ საცხოვრებელი სახლების ფაქტობრივი დაცლა, ზოგიერთ მესაკუთრესთან წინარე ხელშეკრულების გაფორმებაც ვერ მოხერხდა მხარეთა შორის დაგეგმილ ვადებში. მაგალითად, ნა--------------თან წინარე ხელშეკრულება გაფორმდა - 2013 წლის 21 ივნისს, ხოლო ლუ-------------აია-როდინასთან ხელშეკრულება დაიდო - 2013 წლის 9 ივლისს, შესაბამისად, დგინდება, რომ საცხოვრებელი სახლების დაცლა - 2013 წლის 31 მაისს ვერ განხორციელდებოდა.

 

- ამდენად, იმ პირობებში, როცა მესაკუთრეებმა ფართების ფაქტობრივი დაცლა განახორციელეს მოგვიანებით, სასამართლო 2013 წლის 12 ოქტომბრამდე პერიოდს მიიჩნევს გონივრულ თარიღად, როდესაც მოპასუხე მხარეს უკვე შეეძლო დაეწყო შენობის დემონტაჟი, ამ პერიოდამდე მაქსიმუმ 12 ოქტომბრამდე უკლებლივ ყველა მესაკუთრის მიერ საცხოვრებელი სახლის დაცლა უნდა განხორციელებულიყო, რადგან სწორედ აღნიშნულს უკავშირდებოდა მშენებლობის ვადის ათვლა (უკლებლივ ყველა მესაკუთრის მიერ საცხოვრებელი სახლის დაცლა). მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების 3.1.1. მუხლის თანახმად ''ინვესტორი ვალდებულია ააშენოს ნაგებობა და გადასცეს მესაკუთრეს 2.2 მუხლში მითითებული ფართი 2.1 მუხლით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთზე მდებარე ყველა საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრეების მიერ სრული დაცლიდან 24 (ოცდაოთხი) თვის ვადაში''. შესაბამისად, ხელშეკრულების 3.1.1 მუხლის თანახმად მშენელობა უნდა დასრულებულიყო - 2015 წლის 12 ოქტომბერს.

 

- დადგენილია, რომ მხარეთა შორის დადებულ 2013 წლის 23 აპრილის ხელშეკრულებაში კონკრეტულად იქნა გაწერილი ინვესტორის მხრიდან სამშენებლო სამუშაოების ვადის გადაცილების შემთხვევაში ვალდებულების შესრულების დამატებითი ვადის - 6 თვის არსებობა. ამდენად, სასამართლო მიიჩნევს, რომ 2015 წლის 12 ოქტომბერს უნდა დაემატოს მაქსიმუმ 6 (ექვსი) თვე, რისი გათვალისწინებითაც მოპასუხე კომპანიას მიეცა სამშენებლო სამუშაოების 2016 წლის აპრილის თვემდე მშენებლობის დასრულების შესაძლებლობა.

 

- საქმის მასალებით დგინდება, რომ სამშენებლო სამუშაოებს ახორციელებდა სამშენებლო კომპანია Ex----y. დადგენილია, რომ სამშენებლო სამუშაოები დასრულდა და 2016 წლის 5 აპრილს ხელი მოეწერა სამშენებლო კომპანიასთან სამშენებლო სამუშაოების დასრულების მიღება-ჩაბარების აქტს. შესაბამისად, 2016 წლის 6 აპრილიდან, მესაკუთრეებს, მათ შორის, მოსარჩელე ნუ-----------–---–ს უკვე შეეძლოთ დაეწყოთ მათთვის გადასაცემი ფართებით სარგებლობა.

 

ამდენად, ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, სასამართლო მიიჩნევს, რომ 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოსარჩელის მოთხოვნა სამართლებრივად დასაბუთებულია იდავოს მიუღებელ შემოსავალზე 2016 წლის 6 აპრილიდან (მშენებლობის დასრულებიდან) 2017 წლის თებერვლამდე პერიოდზე (სარჩელის აღძვრამდე 10 თვე) და არა მის შემდგომ პერიოდზე 3 წლის გადათვლით, რამდენადაც, მოსარჩელეს ქონების გაქირავებით მისაღები თანხების მოთხოვნის უფლება აქვს მხოლოდ იმ პერიოდისათვის, როცა არსებობდა მხარეთა შორის სახელშეკრულებო ურთიერთობა, დგინდება, რომ მხარეთა შორის სახელშეკრულებო ურთიერთობა 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე არსებობა 2017 წლის თებერვლის თვემდე, ვინაიდან, 2017 წლის თებერვლის თვეში მოსარჩელემ სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს და მოითხოვა 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებიდან გასვლა და ზიანის ანაზღაურება, ანუ 2016 წლის 6 აპრილიდან 2017 წლის 6 თებერვლამდე პერიოდში (10 თვის განმავლობაში), მოსარჩელე მხარეს შეეძლო მიეღო ქონება და ესარგებლა მისით, რაც მის მიერ ვერ განხორციელდა, რამდენადაც გადასაცემი ორი ქონებიდან, ერთი - 140 კვ.მ. ფართის უძრავი ქონება აღმოჩნდა ნაკლის მქონე, რის გამოც მოსარჩელემ განახორციელა ხელშეკრულებიდან გასვლა 2017 წლის თებერვალში (06.02.2017 წელს, პირველი სარჩელის აღძვრის თარიღი).

 

- ექსპერტიზის დასკვნის თანახმად დგინდება, რომ კომერციული დანიშნულების 140 კვ.მ. ფართის ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება - 2016 წლის მდგომარეობით საორიენტაციოდ შეადგენდა - 2940 აშშ დოლარს, რაც შესაბამისი გაცვლითი კურსით ეროვნულ ვალუტაში შეადგენდა - 6966 ლარს, ხოლო ორი ერთეული პარკინგის ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება 2015 წლის 1 ივლისიდან დღემდე საორიენტაციოდ შეადგენს - 300 ლარს.

 

- ამასთან, დადგენილია, რომ მოპასუხე მხარეს ქირის ოდენობა სადავოდ არ გაუხდია, ხოლო, ხელშეკრულებაში შეტანილი ცვლილების თანახმად, მოპასუხემ იკისრა ერთი ავტოფარეხის გადაცემის ვალდებულება, ამდენად, სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოსარჩელემ კუთვნილი კომერციული ფართის დანიშნულებისამებრ გამოუყენებლობის შედეგად 10 თვის განმავლობაში განიცადა დანაკლისი/ზიანი, რაც საერთო ჯამში, 140 კვ.მ. ფართის გამოუყენებლობის ნაწილში შეადგენს - 29 400 აშშ დოლარს (2940 აშშ დოლარი*10 თვეზე), ხოლო ავტოფარეხის ნაწილში - 1500 ლარს (150 ლარი*10 თვეზე) (იხ. ექსპერტიზის დასკვნა).

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 2013 წლის 25 აპრილის წინარე ხელშეკრულება (ტ.1. ს.ფ. 35-45);

- სამოქალაქო საქმის საინფორმაციო ბარათი;

- 2013 წლის 28 ოქტომბრის ცვლილებები (ტ.1. ს.ფ. 46);

- საჯარო რეესტრის ამონაწერები (N8-----------, N8----------- და N8-----------).

- განცხადება (NW-------), საჯარო რეესტრის ამონაწერი (N8-----------);

- დემონტაჟისა და სამშენებლო სამუშაოების თანხმობა (N1-------- და N13-------).

- 2013 წლის 25 აპრილისა და 2013 წლის მაისის ხელშეკრულებები.

- საჯარო რეესტრის წერილი (N2-----);

- განცხადება (NW-------); 2014 წლის 23 ივლისის განშლა.

- კომპანია ''ექ------ს'' შესახებ ინფორმაცია;

- ''ექ-------ან'' დადებული ხელშეკრულება და მიღება-ჩაბარების აქტი.

- მხარეთა ახსნა-განმარტება - იხ. სასამართლო სხდომის ოქმი.

 

სასამართლო განმარტავს, რომ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლის თანახმად, სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონ განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაუდონ საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები.

 

3.2.2. საქმე არსებული მტკიცებულებების შესწავლისა და შეფასების შედეგად სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოსარჩელე მხარემ ვერ დაადასტურა სადავო ფაქტობრივი გარემოება მასზედ, რომ მოპასუხე მხარემ დაარღვია 2013 წლის მაისის ხელშეკრულების შეთანხმებული პირობები, რის გამოც მხარეს წარმოეშვა უფლება იდავოს ხელშეკრულების პირობების შეუსრულებლობით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურების თაობაზე.

 

სასამართლო აღნიშნულზე მიუთითებს შემდეგს:

 

- საქმის მასალებით დადგენილია, რომ მოსარჩელეს გადაეცა უძრავი ქონება საცხოვრებელი ფართი 116 კვ.მ. და იგი 2018 წლის 25 მაისიდან საჯარო რეესტრის მონაცემების თანახმად წარმოადგენს სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრეს. საგულისხმოა ის გარემოება, რომ 2018 წლიდან დღემდე საჯარო რეესტრში დაფიქსირებულია მოსარჩელის საკუთრების უფლება - 116 კვ.მ. ფართზე და აღნიშნული სადავოდ არ არის გამხდარი, ასევე არ არის დადგენილი ამ ჩანაწერის უზუსტობა. შესაბამისად, სასამართლო მიიჩნევს, რომ არ დგინდება ნაკლის მქონე ნივთის გადაცემის ფაქტი. გარდა ამისა, საქმის მასალებით არ დგინდება ფაქტობრივი გარემოება მასზედ, რომ მოპასუხეს შეეძლო ევარაუდა, რომ მოსარჩელე აპირებდა საცხოვრებელი ფართის გაქირავებას და შემოსავლის მიღებას, მით უფრო იმ პირობებში, როდესაც მოპასუხემ მოსარჩელის სასარგებლოდ იკისრა მშენებლობის დასრულებამდე ყოველთვიური ქირის თანხის გადახდის ვალდებულება (იხ. ტ.1. ს.ფ. 47).

 

- დადგენილია, რომ 24.05.2018 წელს ნუ-----------–---–მა NW-------- განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრს და მოითხოვა 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრედ რეგისტრაცია. ნუ-----------–---–მა განცხადებას თან დაურთო 2014 წლის 23 ივლისის განშლა და პირადობის მოწმობის ასლი. განცხადება დაკმაყოფილდა და ნუ-----------–---–ი აღირიცხა 116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრედ. უფლების რეგისტრაციის თარიღად საჯარო რეესტრის ამონაწერში დაფიქსირებულია 25/05/2018 წელი.

 

- სასამართლო მიუთითებს მასზედ, რომ მოპასუხეს მხარეს 2016 წლის მარტის თვის ჩათვლით ჰქონდა ვადა დაესრულებინა ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად მშენებლობა. სასამართლოს მიერ დადგენილია, რომ 05.04.2016 წელს დასრულდა მშენებლობა და მოსარჩელეს მიეცა შესაძლებლობა მიეღო ნივთი აშენებული/დასრულებული სახით, ამდენად, ნუ-----------–---–ს, რომ აღნიშნული განცხადება საჯარო რეესტრში შეეტანა 2016 წლის 5 აპრილს, საკუთრებას დაირეგისტრირებდა 2016 წლის 6 აპრილიდან.

- ამასთან, საყურადღებოა, რომ ორივე ფართი (კომერციული და საცხოვრებელი) ნუ-----------–---–ს რეგისტრაციის შესაძლებლობის კუთხით გადაეცა 2014 წლის 24 ივლისს, როცა განშლა დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში. ამ დროიდან მას შეეძლო მიემართა საჯარო რეესტრისათვის განცხადებით და მოეხდინა ფართების თავის სახელზე რეგისტრაცია, ხოლო, მშენებლობის ფაქტობრივი დასრულების შემდგომ, რაც განხორციელდა 2016 წლის 5 აპრილს, ორივე ფართი (კომერციული და საცხოვრებელი) ნუ-----------–---–ს მიეღო აშენებული/დასრულებული სახით. ამდენად, 2014 წლის 24 ივლისიდან მიწის ნაკვეთის ყველა მესაკუთრეს, მათ შორის ნუ-----------–---–საც, გადაეცათ შეპირებული ფართებზე მფლობელობა, ხოლო კომპლექსის მშენებლობა საბოლოოდ დასრულდა - 2016 წლის 5 აპრილს. განშლაში მითითებულ ყველა პირს შეეძლო დაირეგისტრირა ფართები და ხელი მოაწერა მიღება-ჩაბარების აქტისათვის, ამისათვის კომპანიის თანხმობა არ სჭირდებიდათ.

 

- სასამართლო მიუთითებს, რომ მოსარჩელის სასარჩელო მოთხოვნები უნდა შეფასდეს მასთან დადებული ორი ხელშეკრულების მიმართ დამოუკიდებლად. საქმის შესწავლის და მტკიცებულებების გამოკვლევის შედეგად, სასამართლო მიიჩნევს, რომ 2013 წლის მაისის ხელშეკრულების მიხედვით (116 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი და ერთი ავტოფარეხი) მოპასუხე კომპანიას არ დაურღვევია ხელშეკრულების პირობები, ნუ-----------–---–ს შეეძლო ქონება ფაქტობრივად მიეღო 2016 წლის 5 აპრილიდან, შესაბამისად, მოთხოვნა ზიანზე მითითებით დაუსაბუთებელია, რამდენადაც, ზიანი, რომელზეც მოსარჩელე აპელირებს, არ იყო მოპასუხე კომპანიისათვის წინასწარ სავარაუდო. ხოლო კანონით დადგენილი წესის შესაბამისად, ანაზღაურებას ექვემდებარება მხოლოდ ის ზიანი, რომელიც მოვალისათვის წინასწარ იყო სავარაუდო და წარმოადგენს ზიანის გამომწვევი მოქმედების უშუალო შედეგს. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განმარტებით "როდესაც ხელშეკრულების მხარე კისრულობს ვალდებულებას, მას მხედველობაში აქვს მხოლოდ იმ რისკის აღება, რომელიც კანონზომიერად არის დაკავშირებული ხელშეკრულების შესრულებასთან. აღნიშნულიდან გამომდინარე, მისგან შეიძლება მოთხოვნილ იქნეს მხოლოდ იმ ზიანის ანაზღაურება, რომელიც ხელშეკრულების დარღვევის ნორმალურ შედეგად აღიქმება''(იხ. სუსგ №ას-999-943-2015, 18 დეკემბერი, 2015 წელი, ქ. თბილისი). სხვა საქმეში საქართველოს უზენაესი სასამართლო შემდეგ განმარტებას აკეთებს: "ზიანის სავარაუდოობა დგინდება გონივრული ადამიანის თვალსაზრისით და არ განისაზღვრება კონკრეტული ხელშეკრულების კონკრეტული დამრღვევის სუბიექტური შესაძლებლობებით. "ხელშეკრულების დამრღვევი მხარე ვალდებულია აანაზღაუროს მხოლოდ ის ზიანი, რომლის თაობაზეც მან ხელშეკრულების დადებისას ივარაუდა, ან გონივრულად უნდა ევარაუდა, რომ ამგვარი ზიანი დადგებოდა ხელშეკრულების დარღვევის შემთხვევაში." მხარეთა მიერ ერთმანეთისათვის მიწოდებული ინფორმაცია არის ერთ-ერთი გადამწყვეტი მნიშვნელობის მქონე იმის დასადგენად, თუ რამდენად შეეძლო ნორმალურ, გულმოდინე ბრუნვის წევრს ევარაუდო ზიანის თაობაზე. დადგენილია, რომ ნუ-----------–---–ს არასოდეს მიუწოდებია მოპასუხე კომპანიისათვის ინფორმაცია იმის თაობაზე, რომ მას ბინის გაქირავება და ამით დამატებითი შემოსავლის მიღება სურდა. თუმცა, აღნიშნული არც გონივრულად სავარაუდო იყო მოპასუხესათვის. აღსანიშნავია, რომ პროექტის დაწყებამდე ნუ-----------–---–ი საკუთრებაში ფლობდა საცხოვრებელ სახლს და მას იყენებდა, როგორც საცხოვრებელს. მეტიც, ნუ-----------–---–თან 2013 წლის 25 აპრილს გაფორმებულ ხელშეკრულებაში პირდაპირ იყო მითითებული მოპასუხე კომპანიის ვალდებულება დაპირებული ფართის გადაცემამდე ნუ-----------–---–ისათვის გადაეხადა საცხოვრებელი სახლის ქირა ყოველთვიურად - 300 აშშ დოლარის ოდენობით. აღნიშნული ჩანაწერი მხარეთა შორის შეთანხმდა იმ ვარაუდით, რომ ნუ-----------–---–ს პროექტში შეტანილი საცხოვრებელი სახლი ესაჭიროება საცხოვრებლად და არ აქვს სხვა საცხოვრებელი სახლი. შესაბამისად, ახალი საცხოვრებელი სახლის მიღებამდე ესაჭიროება ბინის დაქირავება. აღნიშნული მთლიანად ეწინააღმდეგება მოსარჩელის მიერ განვითარებულ მსჯელობას, რომ თითქოს მას საცხოვრებელი სახლი გასაქირავებლად ესაჭიროებოდა. ამდენად, ზიანი, მიუღებელი შემოსავლის სახით, რომც დამდგარიყო, არ იყო მოპასუხე კომპანიისათვის წინასწარ სავარაუდო და შესაბამისად, მოსარჩელის მოთხოვნა აღნიშნულ ნაწილში ვერ დაკმაყოფილდება, მისი ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძველების არ არსებობის გამო.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 2013 წლის მაისის ხელშეკრულება;

- 2013 წლის 28 ოქტომბრის ცვლილებები (ტ.1. ს.ფ. 46);

- საჯარო რეესტრის ამონაწერები (N8-----------, N8----------- და N8-----------).

- განცხადება (NW-------), საჯარო რეესტრის ამონაწერი (N8-----------);

- დემონტაჟისა და სამშენებლო სამუშაოების თანხმობა (N1-------- და N13-------).

- 2013 წლის 25 აპრილისა და 2013 წლის მაისის ხელშეკრულებები.

- საჯარო რეესტრის წერილი (N2-----);

- განცხადება (NW-------); 2014 წლის 23 ივლისის განშლა.

- ''ექ-------ან'' დადებული ხელშეკრულება და მიღება-ჩაბარების აქტი.

- მხარეთა ახსნა-განმარტება - იხ. სასამართლო სხდომის ოქმი.

 

სამოტივაციო ნაწილი

 

4. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა

 

4.1. სასამართლო საქმეში არსებული მტკიცებულებების შესწავლის შედეგად დადგენილად მიიჩნევს, რომ ნუ-----------–---–ის სარჩელი საფუძვლიანია და უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ.

 

5. კანონები, რომლებითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა

5.1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 319-ე, 352-ე, 394-ე, 405-409-ე, 411-ე, 412-ე მუხლებით.

6. სამართლებრივი შეფასება

6.1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 319.1 მუხლის თანახმად, კერძო სამართლის სუბიექტებს შეუძლიათ კანონის ფარგლებში თავისუფლად დადონ ხელშეკრულებები და განსაზღვრონ ამ ხელშეკრულებათა შინაარსი. მათ შეუძლიათ დადონ ისეთი ხელშეკრულებებიც, რომლებიც კანონით გათვალისწინებული არ არის, მაგრამ არ ეწინააღმდეგება მას. ამდენად, სამოქალაქო სამართალით განმტკიცებული მხარეთა ავტონომიურობის პრინციპი ხელშეკრულების თავისუფლებაში გამოიხატება. ხელშეკრულების ძალით სამოქალაქო ურთიერთობის მონაწილეები, ნების თავისუფალი გამოვლენის საფუძველზე, კისრულობენ ვალდებულებას შეასრულონ ან არ შეასრულონ ესა თუ ის მოქმედება. ხელშეკრულების დადების პრინციპი მოიცავს, როგორც ხელშეკრულების დადების თავისუფლებას, ასევე ხელშეკრულების შინაარსის თავისუფლად განსაზღვრის შესაძლებლობას.

 

ხელშეკრულების მხარეებს თვითონვე შეუძლიათ დამოუკიდებლად შეთანხმდნენ ხელშეკრულების ყველა საკითხზე, მათ უფლება აქვთ ერთმანეთს შორის ურთიერთობა ისე მოაწესრიგონ, როგორც მათ სურთ. ხელშეკრულების შინაარსის თავისუფალი განსაზღვრა გულისხმობს იმასაც, რომ მხარეებს შეუძლიათ დადონ ნებისმიერი ხელშეკრულება, მათ შორის ისეთიც, რომელიც არ არის კანონით გათვალისწინებული, მაგრამ არ ეწინააღმდეგება მას. სახელშეკრულებო ბოჭვის პირობებში პირი ვალდებულია შეასრულოს მის მიერ ნაკისრი ვალდებულებები. სწორედ, აღნიშნულ პრინციპზე მიუთითებს სსკ-ის 361-ე მუხლის მე-2 ნაწილი, რომელიც განსაზღვრავს ვალდებულების შესრულების ძირითად კრიტერიუმებს. ამ ნორმის დანაწესის მიხედვით, ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთისინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას. ამდენად, ყოველი შესრულება უნდა შეესაბამებოდეს მოცემულ მუხლში მოყვანილ პირობებს. ვალდებულების შესრულებულად მიჩნევის მიზნებისათვის მნიშვნელოვანია იმ პირობების დაცვა, რაც ვალდებულების შესრულებას უზრუნველყოფს და შესაბამისად, ვალდებულების შეუსრულებლობას გამორიცხავს. ხსენებული ნორმა (სსკ-ის 361.2. მუხლი) განსაზღვრავს, თუ როგორ უნდა შესრულდეს ვალდებულება, ისე, რომ არ მოხდეს ვალდებულებით სამართლებრივი ურთიერთობის რღვევა და აწესებს ვალდებულების შესრულების ისეთ სტანდარტს, რომლითაც დაცულია არა მხოლოდ ვალდებულების შესრულება, არამედ მეორე მხარის უფლებებისა და ქონებისადმი განსაკუთრებული გულისხმიერი მოპყრობა. ყოველი მოქმედება არ იწვევს ვალდებულების შესრულებას და შესაბამისად ვალდებულების შესრულების სამართლებრივი შედეგის დადგომას (სსკ-ს 427-ე მუხლი). ვალდებულების შესრულება ნიშნავს იმ მოქმედების შესრულებას (ან მოქმედებისაგან თავის შეკავებას), რომლის მოთხოვნის უფლებაც კრედიტორს აქვს. სწორედ ასეთი მოქმედება წარმოადგენს ვალდებულების ობიექტს.

 

6.2. განსახილველ შემთხვევაში, მხარეებს შორის არსებობდა სახელშეკრულებო -ვალდებულებითი ურთიერთობა. კერძოდ, დავას არ იწვევს ის გარემოება, რომ 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულების საფუძველზე, მოპასუხემ იკისრა ქ. თბილისში, ი--------–--------------ში მდებარე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის, პირველ სართულზე მდებარე 140 კვ.მ. კომერციული ფართის მოსარჩელისათვის გადაცემის ვალდებულება. ამასთან, დადგენილია, რომ მხარეთა შეთანხმება - რაც დაადასტურებდა მოსარჩელისათვის კომერციული ფართის ისეთ მდგომარეობაში გადაცემის ვალდებულებას, სადაც მოწყობილი იქნებოდა ანტრესოლი, არ არსებობს. შესაბამისად, იმ მოცემულობაში, როცა მოპასუხეს დათქმულ ვადაში კომერციული ფართის გადაცემის ვალდებულება არ აქვს შესრულებული, მოსარჩელეს გააჩნდა კანონიერი საფუძველი, მოეშალა მოპასუხესთან დადებული ხელშეკრულება და მოეთხოვა ზიანის ანაზღაურება, რაც მომდინარეობს სსკ-ის 352-ე მუხლის პირველი ნაწილის, 405-ე, 407-ე მუხლის პირველი ნაწილის, 408-ე მუხლის პირველი ნაწილისა და 409-ე მუხლებიდან.

 

სსკ-ს 405-ე მუხლის მიხედვით, ხელშეკრულებაზე უარი ხელშეკრულების მონაწილე მხარის მიერ დასაშვებია იმ შემთხვევაში, როდესაც კონტრაჰენტი არღვევს ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებას. კანონი არ მიიჩნევს სავალდებულოდ მხარის მიერ ნაკისრი ვალდებულების ბრალეულ დარღვევას, საკმარისია მხოლოდ დარღვევის ფაქტიც. ხელშეკრულებიდან გასვლა ნების ცალმხრივად გამოვლენით ხორციელდება და არ არის აუცილებელი, მეორე მხარის თანხმობა. ცალმხრივი უარის თქმა ხელშეკრულებაზე შესაძლებელია, თუ ეს დაშვებულია კანონით ან მხარის ასეთი უფლება გათვალისწინებულია ხელშეკრულებით. განსახილველ შემთხვევაში, მოპასუხისათვის გადაცემული ფართი აღარ არსებობს მისი დემონტაჟისა და ახალი მშენებლობის განხორციელების გამო, რის გამოც ნატურით დაბრუნება გამორიცხულია. ამასთან, მოსარჩელეს არ აქვს მიღებული ხელშეკრულებით შეთანხმებული ნივთი, რის გამოც მას ზიანი ფულადი სახით უნდა აუნაზღაურდეს. ხელშეკრულებიდან გასვლის შემთხვევაში ხელშეკრულების მონაწილე მხარეს შესაძლოა წარმოეშვას ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება კანონით განსაზღვრულ შემთხვევებში. სსკ-ს 352.5 მუხლის შესაბამისად, ვალდებულების დარღვევისათვის კრედიტორი უფლებამოსილია მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება სსკ-ის 394-ე მუხლით დადგენილი წესით.

 

ამასთან, საგულისხმოა ის გარემოება, რომ მოსარჩელეს ქონების გაქირავებით მისაღები თანხების მოთხოვნის უფლება აქვს მხოლოდ იმ პერიოდისათვის, როცა არსებობდა მხარეთა შორის სახელშეკრულებო ურთიერთობა. სასამართლო მიიჩნევს, რომ მხარეთა შორის სახელშეკრულებო ურთიერთობა არსებობა 2017 წლის თებერვლის თვემდე, ვინაიდან 2017 წლის თებერვლის თვეში მოსარჩელემ სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს და მოითხოვა 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებიდან გასვლა და ზიანის ანაზღაურება. დადგენილია, რომ მოპასუხეს მხარეს 2016 წლის მარტის თვის ჩათვლით ჰქონდა ვადა დაესრულებინა ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად მშენებლობა, 05.04.2016 წელს დასრულდა მშენებლობა და მოსარჩელეს მიეცა შესაძლებლობა მიეღო ნივთი, თუმცა ასევე დგინდება, რომ გადასაცემი ორი ქონებიდან, ერთი - 140 კვ.მ. ფართის უძრავი ქონება აღმოჩნდა ნაკლის მქონე, რის გამოც მოსარჩელემ განახორციელა ხელშეკრულებიდან გასვლა 2017 წლის თებერვალში (06.02.2017 წელს, პირველი სარჩელის აღძვრის თარიღი). დადგენილია ასევე, რომ მოპასუხეს მხარეს ქირის თანხის ოდენობის დაანგარიშების წესი სადავოდ არ გაუხდია, ამასთან, ხელშეკრულების ფარგლებში მოპასუხემ ასევე იკისრა ერთი ავტოფარეხის გადაცემის ვალდებულება, ამდენად, მოსარჩელემ კუთვნილი კომერციული ფართის დანიშნულებისამებრ გამოუყენებლობის შედეგად 10 თვის განმავლობაში განიცადა ზიანი/დანაკლისი, რაც საერთო ჯამში, 140 კვ.მ. ფართის გამოუყენებლობის ნაწილში შეადგენს - 29 400 აშშ დოლარს, ხოლო ავტოფარეხის გამოუყენებლობის ნაწილში - 1500 ლარს.

 

რაც შეეხება მოსარჩელის მოთხოვნას 2013 წლის მაისის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, საქმის მასალებით არ დადგინდა მოპასუხის მიერ სახელშეკრულებო მოთხოვნათა დარღვევის ფაქტი, შესაბამისად, არ არსებობს ამ ნაწილში მოსალოდნელი ზიანის ანაზღაურების მოპასუხისათვის დაკისრების ფაქტობრივ-სამართლებრივი საფუძველი (იხ. გადაწყვეტილების 3.2.2. პუნქტი) რაც შეეხება 140 კვ.მ. ფართის კომერციული ფართის გადაუცემლობით გამოწვეული ზიანის და ავტოფარეხის გადაუცემლობით მიყენებულ ზიანს სასამართლო განმარტავს, რომ სამოქალაქო კოდექსის 411-ე მუხლის თანახმად, ზიანი უნდა ანაზღაურდეს არა მხოლოდ ფაქტობრივად დამდგარი ქონებრივი დანაკლისისათვის, არამედ მიუღებელი შემოსავლისთვისაც. მიუღებლად ითვლება შემოსავალი, რომელიც არ მიუღია პირს და რომელსაც იგი მიიღებდა, ვალდებულება ჯეროვნად რომ შესრულებულიყო. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 412-ე მუხლის შესაბამისად, ანაზღაურებას ექვემდებარება ის ზიანი, რომელიც მოვალისათვის წინასწარ იყო სავარაუდო და წარმოადგენს ზიანის გამომწვევი მოქმედების უშუალო შედეგს (იხ. გადაწყვეტილების 3.2.1. პუნქტი). ზემოაღნიშნული ნორმის შესაბამისად, მიუღებელი შემოსავალი არის სავარაუდო შემოსავალი. ამასთან, ანაზღაურებას ექვემდებარება მხოლოდ ის ზიანი, რომელიც მოვალისთვის წინასწარ იყო სავარაუდო (პირდაპირი ზიანი). მოვალისათვის სავარაუდო ზიანი - ეს ისეთი ზიანია, რომელიც სავარაუდო იქნებოდა ნებისმიერი გონივრული ადამინისათვის. ხოლო ზიანის სავარაუდოობა ობიექტური მასშტაბით უნდა იქნეს შეფასებული. სასამართლო ხაზს უსვამს, რომ მოსარჩელისთვის გადასაცემი უძრავი ქონების ნაწილი წარმოადგენს არასაცხოვრებელ (კომერციულ) ფართს, რაც უდავოდ მეტყველებს, რომ იგი თავიდანვე განკუთვნილი იყო სამეწარმეო საქმიანობისთვის. აშკარაა, რომ მოპასუხეებისთვის სავარაუდო უნდა ყოფილიყო, რომ ასეთი ხასიათის უძრავი ქონების დროულად მიუღებლობა მოსარჩელისთვის გამოიწვევდა ფულადი სახის ზიანს. საქმეში არსებული ექსპერტიზის დასკვნის თანახმად დგინდება, რომ შესაფასებლად წარმოდგენილი კომერციული დანიშნულების 140 კვ.მ. ფართის ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება 2016 წლის მდგომარეობით საორიენტაციოდ შეადგენდა - 2940 აშშ დოლარს, რაც შესაბამისი გაცვლითი კურსით ეროვნულ ვალუტაში შეადგენდა - 6966 ლარს. ხოლო ორი ერთეული პარკინგის ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება 2015 წლის 1 ივლისიდან დღემდე საორიენტაციოდ შეადგენს - 300 ლარს. სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოსარჩელემ განახორციელა 2013 წლის 23 აპრილის ხელშეკრულებიდან გასვლა 2017 წლის თებერვალში. საქმის მასალებით დადგენილია, რომ მოპასუხეს ქირის თანხის ოდენობა სადავოდ არ გაუხდია, ამასთან, მხარეთა შორის დადებულ ხელშეკრულებაში შეტანილი ცვლილების თანახმად დგინდება, რომ მოპასუხემ იკისრა ერთი პარკინგის ადგილის გადაცემის ვალდებულება, შესაბამისად, ავტოფარეხის გაქირავების შედეგად მოსარჩელე მიიღებდა - 150 ლარის ოდენობით შემოსავალს ყოველთვიურად. ამდენად, სასამართლო მიიჩნევს, რომ 2013 წლის 23 აპრილის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოსარჩელე უფლებამოსილია ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდზე მოთხოვოს მიუღებელი შემოსავლის სახით ზიანის ანაზღაურება. კერძოდ, მოსარჩელემ კუთვნილი კომერციული ფართის დანიშნულებისამებრ გამოუყენებლობის შედეგად 10 თვის განმავლობაში (2016 წლის აპრილიდან - 2017 წლის იანვრის თვის ჩათვლით) განიცადა დანაკლისი/ ზიანი, რაც საერთო ჯამში - 140 კვ.მ. ფართის უძრავი ქონების გამოუყენებლობის ნაწილში შეადგენს - 29400 (2940*10) აშშ დოლარს, ხოლო ავტოფარეხის ნაწილში 1500 (150*10) ლარს, ორივეს ჯამი, შესაბამისი კურსით ეროვნულ ვალუტაში შეადგენს - 71 160 ლარს.

7. საპროცესო ხარჯები 7.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს. თუ სარჩელი დაკმაყოფილებულია ნაწილობრივ, მაშინ მოსარჩელეს ამ მუხლში აღნიშნული თანხა მიეკუთვნება სარჩელის იმ მოთხოვნის პროპორციულად, რაც სასამართლოს გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა, ხოლო მოპასუხეს - სარჩელის მოთხოვნათა იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელზედაც მოსარჩელეს ეთქვა უარი. მოცემულ შემთხვევაში, ვინაიდან სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაკმაყოფილებული მოთხოვნის პროპორციულად უნდა დაეკისროს სარჩელზე და სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ განცხადებაზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის სახით - 2135 ლარის და 50 ლარის გადახდა. 8. უზრუნველყოფის ღონისძიებასთან დაკავშირებული საკითხები 8.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 1991-ე მუხლით რეგულირებულია შემაჯამებელი გადაწყვეტილებით განსაზღვრული შედეგის შესაბამისად - გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების ბედი და დადგენილია, რომ სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისას სასამართლო თავისი გადაწყვეტილებით (განჩინებით) აუქმებს სარჩელთან დაკავშირებით გამოყენებულ უზრუნველყოფის ღონისძიებას, რაც საჩივრდება ამ გადაწყვეტილების (განჩინების) გასაჩივრებისათვის კანონით დადგენილი წესით. მოცემულ შემთხვევაში, სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, არ არსებობს ამ საქმეზე გამოყენებული უზრუნველყოფის ღონისძიების გაუქმების საფუძველი.

სარეზოლუციო ნაწილი

 

სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-8, 49-ე, 53-ე, 243-244-ე, 248-249-ე, 257-ე, 2591-ე, 364-ე, 369-ე მუხლებით

 

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

 

1. ნუ-----------–---–ის სარჩელი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ.

2. შპს "Pa------------------------"-ს მოსარჩელე ნუ-----------–---–ის სასარგებლოდ გადასახდელად დაეკისროს ზიანის სახით - 71 160 ლარის გადახდა.

 

3. შპს "Pa------------------------"-ს მოსარჩელე ნუ-----------–---–ის სასარგებლოდ დაეკისროს ამ უკანასკნელის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 2135 ლარისა და სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ განცხადებაზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 50 ლარის გადახდა.

4. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოში დასაბუთებული გადაწყვეტილების ჩაბარებიდან 14 დღის ვადაში, სარეზოლუციო ნაწილის მე-5 პუნქტით გათვალისწინებული წესების დაცვით თბილისის საქალაქო სასამართლოს მეშვეობით.

5. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე, თუ ის ესწრება გადაწყვეტილების გამოცხადებას ან მისთვის ცნობილია გადაწყვეტილების გამოცხადების თარიღი, ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 30 დღისა, გამოცხადდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 30-ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება და აღდგენა დაუშვებელია.

 

მოსამართლე ქეთევან მამაცაშვილი