გადაწყვეტილება

საქმე №296-434-2/266-19წ.

გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

 

23 ოქტომბერი 2019 წელი ქ. ახალციხე

 

შესავალი ნაწილი

 

ახალციხის რაიონული სასამართლო

მოსამართლე - მარიკა ჩიტაშვილი

სხდომის მდივანი - ლაშა ზაზაძე

 

მოსარჩელე - მ-----– მ---------ე

წარმომადგენელი - მ-----------–----–---–ი

მოპასუხე - ბ---------ის მუნიციპალიტეტის მერია

წარმომადგენელი - ნ-----–---------–--ა

მესამე პირი - სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო

წარმომადგენელი - მ------------ე

დავის საგანი - მესაკუთრედ ცნობა

 

აღწერილობითი ნაწილი:

 

1. სასარჩელო მოთხოვნა:

1.1. მ-----– მ---------ე ცნობილი იქნეს ბ---------ის მუნიციპალიტეტის დაბა ბ---------ში, მ--–--ის მიმდებარე ტერიტორიაზე მდებარე უძრავი ქონების 400 კვ.მ. ფართის სასოფლო-სამეურნო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის მესაკუთრედ შპს ,,კ---------- ჯგუფის’’ მიერ 2018 წლის 22 ივლისს მომზადებული მიწის საკადასტრო აზომვითი ნახაზის საფუძველზე.

სარჩელი ეფუძნება შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს:

2002 წლის 23 ოქტომბერს ბ---------ის რაიონის გამგეობის მიერ ჩატარებულ საჯარო აუქციონზე მ-----– მ---------ემ 961 ლარად შეიძნა დაბა ბ---------ში ყოფილი ს-------ა მეურნეობის ადმინისტრაციული შენობის მიმდებარედ 400 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების N-5 მიწის ნაკვეთი. მიუხედავად იმისა, რომ მყიდველის მხრიდან გადახდილი იქნა ნასყიდობის ფასი, გამყიდველს დღემდე არ გადაუცია საკურების უფლება შეძენილ უძრავ ქონებაზე. გამყიდველი აღიარებს მოსარჩელის მიმართ ვალდებულების არსებობას.

დღეის მდგომარეობით მ-----– მ---------ის მიერ შეძენილ მიწის ნაკვეთზე არ არის რეგისტრირებული საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში.

საჯარო რეესტრში სადაო მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე მიწის ნაკვეთზე საკადასტრო კოდით 6-.3-.0-.7-- საკუთრების უფლების პირველადი რეგისტრაცია ე-------------ს სახელზე განხორციელდა სწორედ, რომ ბ---------ის რაიონის გამგეობასთან გაფორმებული 2003 წლის 22 იანვრის N1---- ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ხოლო მიწის ნაკვეთზე ს/კ 6-.3-.1-.0-- საკუთრების უფლების პირველადი რეგისტრაცია ომარ სუხიშვილის სახელზე კი განხორციელდა ბ---------ის რაიონის გამგეობასთან გაფორმებული 2003 წლის 21 თებერვლის N1---- ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე.

2003 წლის 23 ოქტომბერს ბ---------ის რაიონის გამგეობის მიერ ჩატარებულ საჯარო აუქციონზე მ.მ---------ის მიერ შეძენილი 4000 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების N-5 მიწის ნაკვეთის მდებარე დაბა ბ---------ში, ყოფილი ს-------ა მეურნეობის ადმინისტრაციული შენობის მიმდებარედ საბაზრო ღირებულება არის 32000 ლარი.

 

2. მოპასუხის პოზიცია

2.1. მოპასუხე ბ---------ის მუნიციპალიტეტის მერიის წარმომადგენელმა სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ სარჩელზე თანდართული დოკუმენტაციით არ დგინდება მოსარჩელის მიერ მითითებული მიწის ნაკვეთის შეძენის ფაქტი. საკუთრების შეძენა რეგულირდება კანონით დადგენილი წესით, რაც ამ შემთხვევაში დაცული არ არის. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრედ აღიარება საკადასტრო აზომვითი ნახაზის საფუძველზე, საქართველოს კანონმდებლობაში არ მოიძებნება.

 

3. მესამე პირის პოზიცია

3.1. მესამე პირის სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს წარმომადგენელმა მიუთითა, რომ უძრავი ქონება, რომელიც არ წარმოადგენს ფიზიკური თუ კერძო სამართლის იურიდიული პირის საკუთრებას, ეკუთვნის სახელმწიფოს და წარმოადგენს სახელმწიფო ქონებას. უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება წარმოადგენდა მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლების რეგისტრაციის საფუძველს. მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილია მხოლოდ ოქმი, რომლითაც ვერ დგინდება მიწის ნაკვთების ზუსტი ადგილმდებაროება, ვერ ხდება იდენტიფიცირება, რომელმა მყიდველმა რომელი მიწის ნაკვეთი შეიძინა. ამასთან სარჩელს არ ერთვის მხარეთა შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, აღნიშნული ოქმი, კი არ წარმოადგენს უფლების დამდგენ დოკუმენტს.

 

4. ფაქტობრივი გარემოებები:

4.1. უდავო ფაქტობრივი გარემოებები

4.1.1. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის გამოყენების, მართვისა და განკარგვის მუდმივმოქმედი რაიონული კომისიის შედეგების შემაჯამებელი ოქმის თანახმად, დღის წესრიგის ერთ-ერთ საკითხს წარმოადგენდა დაბა ბ---------ში ყოფილი ს-------ა მეურნეობის ადმინისტრაციული შენობის მიმდებარე ტერიტორიიდან, სამი სააგარაკო საცხოვრებელი სახლის მშენებლობისათვის (თითოეული 400 კვ.მ.) საკუთრების უფლებით მიწის ნაკვეთის გამოყოფა. აუქციონში მონაწილეობდა ორი მოქალაქე - ი-–------–-–---–ი და მ-----– მ---------ე.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

2002 წლის 23 ოქტომბრის არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის გამოყენების, მართვისა და განკარგვის მუდმივმოქმედი რაიონული კომისიის შედეგების შემაჯამებელი N- ოქმი;

4.1.2. 2002 წლის 13 მაისს მ-----– მ---------ის მიერ გადახდილი იქნა ბ---------ის მიწის აუქციონის ,,ბე’’ – 90 ლარი.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

13.05.2002წ. ქვითარი N4-----;

 

4.1.3. 2002 წლის 3 დეკემბერს მ-----– მ---------ის მიერ გადახდილი იქნა ბაკურაინში სამოსახლო მიწის აუქციონის საფასური 871 ლარი.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

03.12.2002წ. ქვითარი N4-----;

 

4.1.4. 2013 წლის 8 იანვარს ბ---------ის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს თავმჯდომარემ მიმართა მ-----– მ---------ეს და მიუთითა, რომ მუნიციპალიტეტმა განიხილა განცხადება დაბა ბ---------ში მ--–--ის მიმდებარე ტერიტორიაზე მის მიერ საქართველოს კანომდებლობის დარღვევით შესყიდულ მიწის ნაკვეთთან დაკაშვირებით და აცნობა, რომ აღნიშნულ საკითხზე მიმდინარეობს სასამართლო დავა ბ---------ის მუნიციპალიტეტსა და საჯარო რეესტრის სამსახურს შორის. შესაბამისად მ-----– მ---------ის განცხადება არ განიხილება.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

ბ---------ის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს თავმჯდომარის 08.11.2013წ. მიმართვა;

 

4.1.5. 2019 წლის 18 მარტს მ-----– მ---------ემ განცახდებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და ითხოვა ინფორმაცია ვის სახელზეა რეგისტრირებული ბ---------ის რაიონი დაბა ბ---------ში მდებარე 400 კვ.მ. ფარტის მიწის ნაკვეთი. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2019 წლის 19 მარტის წერილით დგინდება, რომ უძრავ ნივთზე უფლებათა რეესტრის მონაცემებით უძრავ ნივთზე, მდებარე ბ---------ის რაიონი დაბა ბ---------ი, ფართით 400 კვ.მ., რომელიც მ-----– მ---------ის მიერ წარდგენილ ნახაზზეა მონიშნული საკუთრების უფლება არ არის რეგისტრირებული.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

მ-----– მ---------ის 18.03.2019წ. განცხადება;

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 19.03.2019წ. N9---- წერილი;

 

4.1.6. ბ---------ის მუნიციპალიტეტის მერიას და მ-----– მ---------ეს შორის უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება არ დადებულა.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- მხარეთა ახსნა-განმარტებები;

 

4.2. სასამართლოს მიერ დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები.

4.2.1. საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ფაქტობრივი გარემოებები მხარეებს სადაოდ არ გაუხდიათ.

სამოტივაციო ნაწილი:

 

4. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა.

4.1. საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, სასამართლო მიიჩნევს, რომ არ არსებობს სარჩელის დაკმაყოფილების ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები.

 

5. კანონები, რომლებითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა

5.1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს 1999 წლის 31 მარტის ბრძანებით დამტკიცებული სახელმწიფო ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ დებულება, სახელმწიფო ქონების პრივატიზების, ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის ქონების პრივატიზებისა და სარგებლობის უფლებით გადაცემის შესახებ საქართველოს კანონი;

 

6. სამართლებრივი შეფასება

6.1. სასამართლო მიუთითებს, რომ სამოქალაქო საქმეებზე დასაბუთებული გადაწყვეტილების მიღებისა და ზოგადად, მართლმსაჯულების განხორციელების უწინარეს საფუძველს წარმოადგენს იმის სწორად განსაზღვრა, თუ რა სამართლებრივი საფუძვლიდან გამომდინარეობს მხარეთა შორის წარმოშობილი დავა. ამ მიზნით, საქმის განმხილველმა სასამართლომ პირველყოვლისა, უნდა დაადგინოს მოთხოვნის მატერიალური საფუძველი [მოთხოვნის დამფუძნებელი ნორმა]. მხოლოდ ამის შემდეგ უნდა გამოარკვიოს მოძიებული ნორმის წინაპირობები, მისი აბსტრაქტული შემადგენლობა და შეამოწმოს განხორციელებულია თუ არა განსახილველ საქმეზე ყველა მათგანი. ამ ასპექტში, ფორმალურ სამართლებრივი თვალსაზრისით, სასამართლო შეზღუდულია სარჩელის ფაქტობრივი გარემოებებით: იგი ამოწმებს რომელ კონკრეტულ ფაქტობრივ გარემოებებზე მიუთითებს მოსარჩელე, ქმნიან თუ არა ისინი დამფუძნებელი ნორმის უკლებლივ ყველა წანამძღვარს. ამის შემდეგ მოწმდება, მოპასუხის პოზიცია რამდენად აქარწყლებს წარმოშობილ წანამძღვრებს (პროცესუალური და მატერიალური თვალსაზრისით) (იხ. სუსგ №ას-53-49-2017, 07 აპრილი 2017 წელი).

შესაბამისად, სასარჩელო მოთხოვნიდან გამომდინარე სასამართლოს ამოცანაა საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე დაადგინოს რამდენად არსებობს სარჩელის დაკმაყოფილებისათვის აუცილებელ კომპონენტთა ერთიანობა მითითებული ფაქტობრივი გარემოებებიდან და საფუძვლებიდან გამომდინარე.

სამოქალაქო კოდექსის 319-ე მუხლის პირველ ნაწილში - „კერძო სამართლის სუბიექტებს შეუძლიათ კანონის ფარგლებში თავისუფლად დადონ ხელშეკრულებები და განსაზღვრონ ამ ხელშეკრულებათა შინაარსი. მათ შეუძლიათ დადონ ისეთი ხელშეკრულებები, რომლებიც კანონით გათვალისწინებული არ არის, მაგრამ არ ეწინააღმდეგება მას.“ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 477-ე მუხლის თანახმად, ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი. მყიდველი მოვალეა გადაუხადოს გამყიდველს შეთანხმებული ფასი და მიიღოს ნაყიდი ქონება.

სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.

ამდენად, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების გადაცემისათვის კანონმა იმპერატიულად დაადგინა გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. შესაბამისად თუ ნება გამოვლენილია სამართლებრივი ფორმის დაუცველად, სამართლებრივი შედეგი არ მიიღწევა.

მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ 2002 წლის 23 ოქტომბერს არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის გამოყენების, მართვისა და განკარგვის მუდმივმოქმედი რაიონული კომისიის მიერ ჩატარდა აუქციონი, რომლის ერთ-ერთ განსახილველ საკითხს წარმოადგენდა დაბა ბ---------ში ყოფილი ს-------ა მეურნეობის ადმინისტრაციული შენობის მიმდებარე ტერიტორიიდან, სამი სააგარაკო საცხოვრებელი სახლის მშენებლობისათვის (თითოეული 400 კვ.მ.) საკუთრების უფლებით მიწის ნაკვეთის გამოყოფა. აუციონში მონაწილეობდა ორი მოქალაქე - ი-–------–-–---–ი და მ-----– მ---------ე. აიქციონის შედეგების გათვალისწინებით მ-----– მ---------ის მიერ გადახდილი იქნა თანხა ჯამში 961 ლარი. საქმეზე უდავოდ დადგენილია, რომ მხარეებს შორის უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება წერილობითი ფორმით არ დადებულა.

სასამართლო უთითებს, საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს 1999 წლის 31 მარტის ბრძანებით დამტკიცებული სახელმწიფო ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ დებულების 1-ლი მუხლის პირველ და მეორე ნაწილზე, რომლის თანახმად, ეს დებულება შემუშავებულია "საქართველოს სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ" საქართველოს კანონის შესაბამისად და განსაზღვრავს სახელმწიფო ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზების წესს. "საქართველოს სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ" კანონის შესაბამისად სახელმწიფო ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტრო ან მისი ტერიტორიული ორგანო (შემდგომში "გამყიდველი").

სახელმწიფო ქონების პრივატიზების, ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის ქონების პრივატიზებისა და სარგებლობის უფლებით გადაცემის შესახებ საქართველოს კანონის (აუქციონის ჩატარების დროს მოქმედი რედაქციით) მე-1- მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, კონკურსით, აუქციონითა ან პირდაპირი მიყიდვის ფორმით სახელმწიფო ქონების პრივატიზებისას (გარდა აუქციონის ფორმით აქციების გაყიდვისა), მყიდველსა და გამყიდველს შორის იდება სანოტარო წესით დამოწმებული შესაბამისი ხელშეკრულება, იჯარა-გამოსყიდვის ფორმით პრივატიზებისას კი საიჯარო ხელშეკრულება. შესაბამისი ხელშეკრულება იდება პირდაპირ მიყიდვაზე გადაწყვეტილების მიღებიდან, კონკურსის ან აუქციონის ჩატარებიდან 20 კალენდარული დღის განმავლობაში. აღნიშნული ვადა ვრცელდება აგრეთვე ამ კანონის მე-3 მუხლის მე-7 პუნქტით გათვალისწინებულ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული აქციების მართვის უფლების გადაცემისას დასადებ ხელშეკრულებაზე.

საქართველოს სახელმწიფო ქონების მართვის სამინისტროს 1999 წლის 31 მარტის ბრძანებით დამტკიცებული სახელმწიფო ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ დებულების მე-7 მუხლის თანახმად, დამტკიცებული აუქციონის შედეგების ოქმის მიღების მომენტიდან "მყიდველმა", "სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ" კანონის მე-7 მუხლის მე-5 პუნქტის შესაბამისად, ოქმში მითითებულ საბანკო დაწესებულებაში უნდა შეიტანოს ნაღდად ან გადარიცხვით ფულადი თანხა, რომელიც შეესატყვისება მის მიერ აუქციონზე დასახელებულ საბოლოო ფასს. თუ "მყიდველი" აღნიშნულ ვადაში არ გადაიხდის ქონების გამოსასყიდ თანხას, მას არ მიეცემა საკუთრების უფლება ობიექტზე და შეტანილი "ბე" არ უბრუნდება. აუქციონის შედეგების დამტკიცების შესახებ "გამყიდველის" გადაწყვეტილების მიღებიდან 20 კალენდარული დღის ვადაში "გამარჯვებული" ვალდებულია "გამყიდველთან" გააფორმოს ხელშეკრულება (რომელიც უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით), ქონების მიღება-ჩაბარების აქტთან ერთად, რომელიც წარმოადგენს მის განუყოფელ ნაწილს. სახელმწიფო ქონებაზე საკუთრების უფლება "გამყიდველიდან" "მყიდველს" გადაეცემა სახელმწიფო ქონების ღირებულების სრულად დაფარვის შემდეგ, შესაბამისი საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობის გაცემის მომენტიდან. უძრავი ქონების პრივატიზებისას საკუთრების უფლება გადადის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ. ამასთან, ხელშეკრულების სანოტარო წესით დამოწმებისათვის, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისა და ამისათვის აუცილებელი საბუთების წარდგენის ხარჯები იფარება "მყიდველის" მიერ.

სახელმწიფო ქონების პრივატიზების, ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის ქონების პრივატიზებისა და სარგებლობის უფლებით გადაცემის შესახებ საქართველოს კანონის (აუქციონის ჩატარების დროს მოქმედი რედაქციით) მე-11 მუხლის პირველი, მეორე და მესამე ნაწილების შესაბამისად, პრივატიზებასთან დაკავშირებულ სადაო და ბათილად ცნობის საკითხებს განიხილავს სასამართლო. პრივატიზების გარიგებათა ბათილად ცნობის უფლებრივი და ქონებრივი შედეგები განისაზღვრება საქართველოს კანონმდებლობით. პრივატიზებულ სახელმწიფო ქონებასთან დაკავშირებული სადავო საკითხების სასარჩელო ხანდაზმულობის ვადაა სამი წელი.

ზემოაღნიშნული ნორმების ანალიზიდან გამომდინარე სასამართლო განმარტავს, რომ აუქციონის ფორმით სახელმწიფო ქონების პრივატიზებისას, აუქციონში გამარჯვების შემდეგ საჭირო იყო მყიდველსა და გამყიდველს შორის სანოტარო წესით დამოწმებული ხელშეკრულების დადება და ქონების მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმება. ამდენად, აუქციონის წესით სახელმწიფო ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემის აუციელებლ წინაპირობას წარმოადგენდა მხარეთა შორის სანოტარო წესით დამოწმებული ხელშეკრულების დადება. სასამართლო აღნიშნავს, რომ ხელშეკრულების დადება, სახელმწიფო ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზების პროცედურების განუყოფელ ნაწილს წარმოადგენდა. სასამართლო უთითებს, რომ აუქციონის წესით სახელმწიფო ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვებისათვის აუცილებელი იყო ზემოაღნიშნული ნორმატიული აქტებით გათვალისწინებული პროცედურების ზედმიწევნით დაცვა.

მოცემულ შემთხვევაში უდაოდ დადგენილია, რომ აუცქიონის ჩატარების შემდეგ მხარეებს შორის ხელშეკრულება გაფორმებული არ ყოფილა. მოსარჩელე აღნიშნავს, რომ ბ---------ის მუნიციპალიტეტი უარს აცხადებს ხელშეკრულების გაფორმებაზე. როგორც ზემოთ აღინიშნა, სახელმწიფო ქონების აუქციონის წესით პრივატიზების პროცედურა მოიცავს სანოტარო წესით დამოწმებული ხელშეკრულების დადებასაც და წარმაოდგენს მის შემადგენელ ნაწილს. შესაბამისად, იმ შემთხვევაში თუკი სადავო იყო ხელშეკრულების გაფორმების საკითხი, სახელმწიფო ქონების პრივატიზების, ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის ქონების პრივატიზებისა და სარგებლობის უფლებით გადაცემის შესახებ საქართველოს კანონი მოსარჩელეს შესაძლებლობას აძლევდა პრივატიზებასთან დაკავშირებული საკითხები სადაო გაეხადა სამი წლის განმავლობაში, რაც მას არ განუხორციელებია. არარეალურია 15 წლის შემდეგ მოსარჩელის მიერ მითითება იმაზე, რომ კომისიის თავმჯდომარის მოადგილის მიერ თვითნებურად და განზრახ არ მოხდა ხელშეკრულების გაფორმება მასთან პირადი დაპირისპირების გამო.

გარდა ამისა, სასამართლო ყურადღებას გაამახვილებს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის არსებით პირობაზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს 327-ე მუხლის პირველი ნაწილის დანაწესზე, რომლის თანახმად, ხელშეკრულების დასადებად საკმარისი არ არის მხოლოდ მხარეთა შეთანხმება ხელშეკრულების ყველა არსებით პირობებზე, არამედ საჭიროა ასევე, რომ ეს შეთანხმება მოხდეს საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით.

სამოქალაქო კოდექსის 328-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, თუ კანონით ხელშეკრულების ნამდვილობისათვის დადგენილია განსაზღვრული ფორმა, ან მხარეებმა ხელშეკრულებით გაითვალისწინეს ასეთი ფორმა, მაშინ ხელშეკრულება ძალაში შედის მხოლოდ ამ ფორმის შესახებ მოთხოვნის შესრულების შემდეგ.

ამავე კოდექსის 69-ე მუხლი განსაზღვრავს, რომ გარიგება შეიძლება დაიდოს ზეპირად ან წერილობითი ფორმით. გარიგების ფორმასთან დაკავშირებით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის ზოგადი ნაწილით დადგენილი წესები ხელშეკრულების ფორმაზეც ვრცელდება. როგორც წესი, გარდა გამონაკლისი შემთხვევებისა, ხელშეკრულების ნამდვილობისათვის რაიმე განსაკუთრებული ფორმის დაცვა საჭირო არ არის. ხელშეკრულება ძალაში მას შემდეგ შედის, როდესაც მხარეები შესაბამის პირობებზე თუნდაც ზეპირი მოლაპარაკებების გზით შეთანხმდებიან. ხელშეკრულების დასადებად, ცალკეულ შემთხვევაში, ზეპირი მოლაპარაკებებით შესაბამისი პირობების განსაზღვრაც არ არის აუცილებელი. შესაძლოა, მხარეთა კონკლუდენტური ქმედებებიდანაც ირკვეოდეს, რომ მათ შორის ხელშეკრულება დაიდო.

ამდენად, ხელშეკრულების ფორმასთან დაკავშირებითაც მოქმედებს სახელშეკრულებო ფორმის თავისუფლების პრინციპი. თუმცა ეს პრინციპი შეუზღუდავი არ არის. ცალკეულ შემთხვევებში კანონი ადგენს ფორმას, რომლის დაცვაც კონკრეტული ტიპის ხელშეკრულებების ნამდვილობისათვის აუცილებელია. მხარეებსაც შეუძლიათ გაითვალისწინონ ხელშეკრულების რაიმე ფორმა, როგორც მისი ძალაში შესვლის აუცილებელი წინაპირობა. კანონმდებელი გარკვეულ წესებს ხელშეკრულების ფორმასთან დაკავშირებით ისეთ შემთხვევებში განსაზღვრავს, როდესაც თავად სახელშეკრულებო სამართლებრივი ურთიერთობის სტაბილურობის უზრუნველსაყოფად არის ამის საჭიროება და ფორმის დაწესებას შესაბამისი მიზანი გააჩნია.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი განსაზღვრავს ხელშეკრულების ტიპებს, რომელთა ნამდვილობისათვის საჭიროა, რომ ისინი დაიდოს წერილობითი ფორმით.

სსკ-ის 323-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას. აღნიშნული ნიშნავს იმას, რომ უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებისათვის აუცილებელი ყველა არსებითი პირობის წერილობითი ფორმით ასახვა და ხელმოწერით დადასტურება მხარეებს წარმოუშობს ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე უფლებებსა და მოვალეობებს, კერძოდ, მყიდველს თანხის გადახდის, ხოლო გამყიდველს კი თანხის მიღებისა და ქონების გადაცემის ვალდებულებას. წერილობითი გარიგების საფუძველზე გამოვლენილი ნების შესაბამისად, გამსხვისებელი ვალდებულია, მიიღოს ნასყიდობის ფასი და დაარეგისტრიროს უძრავი ქონების შემძენი უძრავი ქონების მესაკუთრედ საჯარო რეესტრში, რაც გამოიხატება მის ვალდებულებაში, გადასცეს შემძენს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საბუთები და გადაიხადოს რეგისტრაციისათვის აუცილებელი ხარჯები. წერილობითი გარიგების შედეგად გამყიდველის უარი ნასყიდობის ფასის მიღებასა და უძრავი ქონების საჯარო რეესტრში შემძენის სახელზე დარეგისტრირებაზე, სხვა არაფერია, თუ არა უძრავ ქონებაზე დადებული გარიგების დარღვევა და არა ვალდებულების შეუსრულებლობა გარიგების ფორმადაუცველობის საფუძვლით.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ უძრავი ნივთის ნასყიდობაზე შეთანხმება სანივთო გარიგებაა, რომლის ნამდვილობისთვის კანონმა იმპერატიულად დაადგინა კონკრეტული ფორმა, კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების წარმოშობისთვის აუცილებელია წერილობითი ფორმა. იმავე შინაარსისაა სსკ-ის 323-ე მუხლი. როგორც ყველა გარიგებისთვის, უძრავი ნივთის ნასყიდობისთვისაც გადამწყვეტია ნების გამოვლენის სამართლებრივი ვარგისიანობა. კანონით დადგენილი წესის თანახმად, თუ ნება გამოვლენილია სამართლებრივი ფორმის დაუცველად, სამართლებრივი შედეგი არ მიიღწევა (სსკ-ის 59-ე მუხლი) (იხ. სუსგ №ას-898-848-2015, 09 მარტი, 2016 წელი).

საკასაციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს სამოქალაქო პროცესში მტკიცების ტვირთის მხარეთა შორის განაწილების წესზე და აღნიშნავს, რომ, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზეც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს, ხოლო, ამავე კოდექსის 103-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, მტკიცებულებებს სასამართლოს წარუდგენენ მხარეები. მოხმობილი ნორმების ანალიზით დასტურდება, რომ სადავოდ მიჩნეული უფლების კანონიერება უნდა დამტკიცდეს. დარღვეული უფლების დაცვა მხარეს კონკრეტულ ფაქტებზე დაყრდნობით შეუძლია და ამ ფაქტების მითითება მხარის პრეროგატივაა. საქმის სწორად გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე ფაქტები, რომელიც სადავოა, დამტკიცებას საჭიროებს, ხოლო ფაქტების დამტკიცების ტვირთი ფაქტების მიმთითებელ მხარეებს ეკისრებათ. გამონაკლისს წარმოადგენს მატერიალური სამართლით გათვალისწინებული შემთხვევა, როდესაც ფაქტების დამტკიცების ტვირთი ამა თუ იმ ნორმით განსხვავებულადაა მოწესრიგებული. მტკიცების ტვირთის მხარეთა შორის სწორად გადანაწილებას არა მარტო საპროცესო-სამართლებრივი, არამედ არსებითი მატერიალურ-სამართლებრივი მნიშვნელობაც გააჩნია, ვინაიდან მხარის მიერ ამ მოვალეობის შეუსრულებლობას ან არაჯეროვნად განხორციელებას, შედეგად მოჰყვება ამავე მხარისათვის უარყოფითი, არახელსაყრელი შედეგი (იხ. სუსგ№ას-1326-1252-2012, 25 მარტი 2013 წელი; სუსგ № ას-1142-1071-2012, 7 მარტი, 2013წელი).

განსახილველ დავაში მოსარჩელე ცდილობს დაამტკიცოს უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების არსებობის ფაქტი, თუმცა მისი პოზიცია ემყარება მხოლოდ ახსნა-განმარტებას და არ არის დადასტურებული საქმეში არსებული მტკიცებულებებით. მხარეს სასამართლოსთვის არ წარუდგენია წერილობითი ფორმით შედგენილი ნასყიდობის ხელშეკრულება, რაც უძრავი ნივთის საკუთრებაში გადაცემისათვის კანონით განსაზღვრული აუცილებელი პირობაა.

სასამართლო უსაფუძვლოდ მიიჩნევს მოსარჩელის პრეტენზიას საკუთრების უფლების შეძენის დადასტურება აუცქიონის ოქმით და გადახდის ქვითრით დამტკიცების თაობაზე, და განმარტავს, რომ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, მხოლოდ მითითებული მტკიცებულება ვერ ჩაითვლება სადავო უძრავი ქონებაზე საკუთრების დამადასტურებელ სათანადო მტკიცებულებად, რადგან საქმის გარემოებები, რომლებიც კანონის თანახმად უნდა დადასტურდეს გარკვეული სახლის მტკიცებულებებით არ შეიძლება დადსტურდეს სხვა სახის მტკიცებულებებით.

ყოველივე აღნიშნულიდან გამომდინარე სასამართლოს მიაჩნია, რომ არ არსებობს სარჩელის დაკმაყოფილების ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები.

 

7. სასამართლო ხარჯები:

7.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაწეული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან.’’

სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. სახელმწიფო ბაჟი გადახდილია.

 

სარეზოლუციო ნაწილი:

სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-8, 39-ე, 53-ე, 243-ე, 244-ე, 248-ე, 249-ე, 257-ე, 2591, 364-ე, 369-ე მუხლებით და

 

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:

1. მ-----– მ---------ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს.

2. გადახდილი ბაჟი დარჩეს სახელმწიფო ბიუჯეტში გადახდილად.

3. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატაში დასაბუთებული გადაწყვეტილების მხარეთათვის ჩაბარებიდან 14 დღის ვადაში, სარეზოლუციო ნაწილის მომდევნო პუნქტით გათვალისწინებული წესების დაცვით ახალციხის რაიონული სასამართლოს მეშვეობით.

4. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე, თუ ის ესწრება გადაწყვეტილების გამოცხადებას ან მისთვის ცნობილია გადაწყვეტილების გამოცხადების თარიღი, ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 30 დღისა, გამოცხადდეს ახალციხის რაიონული სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 30-ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება და აღდგენა დაუშვებელია.

 

მოსამართლე მარიკა ჩიტაშვილი