გაუქმდა და მიღებულია ახალი გადაწყვეტილება

26 თებერვალი 2025 წელი

№ას-1044-2023 თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი)

ამირან ძაბუნიძე

თეა ძიმისტარაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი _ შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ–ია“

მოწინააღმდეგე მხარე _ შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ–ი“

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება _ ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 31 მაისის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა _ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი _ ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, იჯარის რეგისტრაციის გაუქმება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

სასარჩელო მოთხოვნა:

1. შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ–ი“-მ (შემდგომში მოხსენიებული, როგორც „მოსარჩელე“, „აპელანტი“, „მოწინააღმდეგე მხარე“, „მეიჯარე“) სარჩელით მიმართა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიას მოპასუხე შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-ს (შემდგომში მოხსენიებული, როგორც „მოპასუხე“, „კასატორი“, „მოიჯარე“) მიმართ, 2017 წლის 21 აგვისტოს შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს ყოფილი დირექტორის, მ.თ–ის მიერ, შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-სთან, ს/კ .......... მიწის ნაკვეთზე განთავსებული უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულების ბათილად ცნობისა და შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს საკუთრებაში არსებულ ........ საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთზე შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-ს სასარგებლოდ უძრავი ქონების საჯარო რეესტრში ფიქსირებული იჯარის უფლების რეგისტრაციის (განაცხადი 892016593503, უფლების რეგისტრ. თარიღი: 10/08/2018წ., იჯარის საგანი: მიწა 65000 კვ.მ, მასზე განთავსებული 8000 კვ.მ შენობით და ყველა აღჭურვილობით, ვადა: 90 წელი) გაუქმების მოთხოვნებით.

სარჩელის საფუძვლები:

2.1. მოსარჩელე 2009 წლიდან არის ქუთაისის თავისუფალი ინდუსტრიული ზონის ადმინისტრატორი, რომლის წესდება (04.11.2009) რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში 2010 წლის 27 ოქტომბრის განცხადებით. კომპანიას ჰყავს 4 პარტნიორი: 1) ხ.ი.ხ– 47.5%; 2) ი.გ–ძე - 30%, 3) მ.ი.ხ.ა.ს–ი - 12.5%; 4) დ.ჯ–ძე - 10%.

2.2. მოსარჩელის საკუთრებაშია 239 404 კვადრატული მეტრის ოდენობის არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, საკადასტრო კოდით ......., რომელზეც აღმართულია 9 შენობა-ნაგებობა შემდეგი მახასიათებლებით: შენობა №1: საერთო ფართი - 3128.5 კვ.მ.; შენობა №2: საერთო ფართი - 3096.6 კვ.მ.; შენობა №3: საერთო ფართი- 62133.50 კვ.მ.; შენობა №4: საერთო ფართი - 21416.09 კვ.მ.; შენობა №5: საერთო ფართი - 774.27 კვ.მ.; შენობა №6: საერთო ფართი - 953.46 კვ.მ.; შენობა №7: საერთო ფართი - 99.82 კვ.მ.; შენობა №8: საერთო ფართი - 392.25 კვ.მ.; შენობა №9: საერთო ფართი - 15.71 კვ.მ..

2.3. 2018 წლის ივნისის თვის დასაწყისში, მოსარჩელის დამფუძნებლებმა შეიტყვეს, რომ კომპანიის დირექტორი მ.თ–ი მოქმედებდა კომპანიის ინტერესების საწინააღმდეგოდ და საზიანოდ, რის გამოც, 2018 წლის 8 ივნისის პარტნიორთა გადაწყვეტილებით, გაათავისუფლეს კომპანიის დირექტორის თანამდებობიდან.

2.4. საწარმოს დამფუძნებლებმა აღმოაჩინეს, რომ კომპანიის ყოფილმა დირექტორმა, 2017 წლის 21 აგვისტოს, მიუხედავად სათანადო უფლებამოსილების არარსებობისა, კომპანიის სახელით ხელი მოაწერა დოკუმენტს, რომლის სათაურში მითითებულია, რომ ის არის იჯარის ხელშეკრულება. მისი შინაარსის (იჯარის ხელშეკრულების 2.1. მუხლი) თანახმად, მოსარჩელე, როგორც მეიჯარე, მოპასუხეს, როგორც მოიჯარეს, სარგებლობაში გადასცემდა ქუთაისში, .......... 88-ში არსებულ (მიწის მთლიანი ფართობი 239 404; საკადასტრო ნომერი: .......) 65 000 კვადრატულ მეტრსა და 8000 კვადრატული მეტრის შენობა-ნაგებობას და რომ იჯარის საგნის აზომვითი ნახაზი თან ერთვოდა ხელშეკრულებას დანართი №1-ის სახით, თუმცა ასეთი დანართი საჯარო რეესტრში წარდგენილ დოკუმენტს არ ახლავს.

2.5. სადავო იჯარის ხელშეკრულების დასადებად მოსარჩელე საწარმოს პარტნიორთა კრებას გადაწყვეტილება არ მიუღია და 2018 წლის ივნისამდე მის თაობაზე პარტნიორებისთვის საერთოდ უცნობი იყო, მაშინ როდესაც, კომპანიის წესდების 19.2. „დ” მუხლის თანახმად, გრძელვადიანი ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობების შეფასება წარმოადგენდა პარტნიორთა კრების განსაკუთრებულ კომპეტენციას

2.6. სადავო საიჯარო ხელშეკრულებაში მითითებულია: 1) ამ დოკუმენტის თანხმად, საიჯარო ქირის ფასი არის 3.5 აშშ დოლარი კვ.მ-ზე (2.2. პუნქტი). 2) იჯარის ხელშეკრულების ვადა არის 90 წელი (2.1. პუნქტი); 3) მოიჯარე არ იხდის იჯარის ფასს ხელშეკრულების დადებიდან პირველი 24 თვის მანძილზე (2.2 პუნქტი). 4) ხელშეკრულების ვადამდე მოშლის უფლება აქვს მხოლოდ მოიჯარეს (4.2 პუნქტი), მეიჯარეს არ აქვს ანალოგიური უფლება; 5) იჯარის ხელშეკრულების ფასის გადახედვა დასაშვებია მხოლოდ 10 წელიწადში ერთხელ, ხოლო ფასის მატება - მხოლოდ 10%-იანი ნიხრით (2.4 პუნქტი); 6) თუ იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძველია მოიჯარის მიერ ვალდებულების დარღვევა, მეიჯარე ვალდებულია აუნაზღაუროს მას სრულად იჯარის საგანზე განხორციელებული ინვესტიცია (4.3 პუნქტი); 7) მოიჯარეს უფლება აქვს, გასცეს უძრავი ქონება ქვეიჯარით, მეიჯარის თანხმობის გარეშე (3.3.4 პუნქტი).

2.7. მას შემდეგ, რაც კომპანიამ შეიტყო სადავო იჯარის ხელშეკრულების თაობაზე, სცადა, ორმხრივი ინტერესის გათვალისწინებით, მოლაპარაკების გზით მეორე მხარესთან მიეღწია ხელშეკრულების არსებით პირობებზე შეთანხმება. ამ მიზნით, 2018 წლის 3 ივლისს კომპანიის წარმომადგენელი ო.ჯ–ძე დაუკავშირდა მოპასუხის წარმომადგენელს და კომპანიის სახელით გაუგზავნა შეთავაზება, რომლის მიხედვითაც მოპასუხეს შესთავაზა 25 000 კვადრატული მეტრის ფართობის მიწის ნაკვეთზე იჯარის ხელშეკრულების დადება 15 წლის ვადით, 7.2 აშშ დოლარად კვ. მეტრზე, თუმცა მოპასუხემ კომპანიის შეთავაზებაზე პასუხის გაუცემლად, 2018 წლის 4 ივლისს, წარადგინა სადავო დოკუმენტი საჯარო რეესტრში და მოსარჩელის მიწის ნაკვეთზე დაირეგისტრირა იჯარის უფლება, ხოლო 2018 წლის 7 აგვისტოს წერილით მოსთხოვა მოსარჩელეს საიჯარო საგნის განსაზღვრა, მიწის საზღვრების დადგენა და მისი გამიჯვნა.

მოპასუხის პოზიცია:

3.1. მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ მისთვის უცნობია მოსარჩელე ორგანიზაციის დირექტორის განთავისუფლების საფუძველი. მაშინდელი დირექტორის, მ.თ–ის, პერსონალური განმარტებით, პარტნიორებისათვის ცნობილი იყო მოპასუხესთან საიჯარო ხელშეკრულების გაფორმების თაობაზე. სწორედ, მოსარჩელე კომპანიის იურისტს გადაეგზავნა კონტრაქტის პროექტი შესათანხმებად, რასაც ასევე ადასტურებს მ.თ–ის მიერ, შ.პ.ს. "ჯ.ი.ჰ–ი"-ს პარტნიორთა მიერ დაქირავებული იურისტის, რ.ჭ–ის ელექტრონულ ფოსტაზე გაგზავნილი წერილი საიჯარო ხელშეკრულების პროექტის დართვით. შესაბამისად, პარტნიორები თავიდან ბოლომდე იყვნენ საქმის კურსში 2017 წლის 21 აგვისტოს ხელშეკრულების მომზადების თაობაზე, თუმცა ხელშეკრულების გაფორმებიდან თითქმის ერთი წლის განმავლობაში არცერთ პარტნიორს აღნიშნული ხელშეკრულების მიმართ არანაირი პრეტენზია არ გამოუთქვამს. აღნიშნული ადასტურებს, რომ დირექტორს ჰქონდა მათი წინასწარი თანხმობა.

3.2. 2017 წლის 21 აგვისტოს იჯარის ხელშეკრულება მხარეთა შორის დადებულია მოქმედი კანონმდებლობით დადგენილი წესების სრული დაცვით, წერილობით, წარმოადგენს მხარეთა ნების გამოხატვას. ამასთან, მასში ნათლად და მკაფიოდ განსაზღვრულია მხარეთა შორის წინასწარ შეთანხმებული საიჯარო საგანი მიწის ნაკვეთი - 65000 კვ.მ., შენობა 8000 კვ.მ. და იჯარის ქირა 1 კვ.მ. - 3.5 აშშ დოლარი წელიწადში. რაც შეეხება დანართი №1-ს, ანუ მიწის ნაკვეთის იდენტიფიკაციას, აღნიშნულის მომზადება იყო მეიჯარის ვალდებულება, რაც არც ძველი და არც ახალი დირექტორის პირობებში არ გაკეთებულა. პირიქით, ახალმა ადმინისტრაციამ გადაწყვიტა ხელშეკრულების პირობების ცალმხრივად შეცვლა, რის გამოც მოიჯარე იძულებული გახდა, საჯარო რეესტრში დაერეგისტრირებინა იჯარის უფლება კანონით დადგენილი წესით.

3.3. მოსარჩელე კომპანიის ახალმა ადმინისტრაციამ, ყოველგვარი წინასწარი განხილვის გარეშე, ელექტრონული ფოსტით მოპასუხეს გაუგზავნა კატეგორიული მოთხოვნა 2017 წლის 21 აგვისტოს გაფორმებული და ძალაში მყოფი იჯარის ხელშეკრულების პირობების რადიკალურად, არსებითად შეცვლის შესახებ, თუმცა მანამდე და აღნიშნული ფაქტის შემდეგაც, არაერთგზის, მოპასუხე მოსარჩელეს, როგორც პირადი შეხვედრებისას, ასევე ელექტრონული ფოსტით და ოფიციალური წერილების მეშვეობით, სთხოვდა, სასწრაფოდ მოეხდინა ხელშეკრულებით შეთანხმებული და გადმოცემული ტერიტორიის იდენტიფიცირება და ცალკე საკადასტრო კოდის მინიჭება. რვა თვის განმავლობაში იჯარით გადაცემული ტერიტორია იყო დანაგვიანებული, ძველი ადმინისტრაციის პირობებში გაწმენდილი ტერიტორია ახალმა ადმინისტრაციამ კვლავ დაანაგვიანა და არაერთგზის მიმართვის მიუხედავად, ტერიტორიას არც თავად ასუფთავებდა და არც მოპასუხეს აძლევდა ამის საშუალებას (ტერიტორიაზე არ უშვებდა). შეხვედრისას, კერძო საუბარში, ახალმა დირექტორმა განაცხადა, რომ ტერიტორიას არ გაასუფთავებდნენ მანამდე, სანამ მოიჯარე არ დათანხმდებოდა ახალ პირობებს.

3.4. მოპასუხე მხარე სისტემატურად, 2017-2018 წლებში, როგორც ძველ, ისე ახალ ადმინისტრაციას სთხოვდა არა საიჯარო საგნის განსაზღვრას (საიჯარო საგანი განისაზღვრა ჯერ კიდევ 2017 წლის 21 აგვისტოს), არამედ მათთვის იჯარით გადაცემული ქონების იდენტიფიცირებას, ანუ მიწის ნაკვეთის გამოყოფას ცალკე საკადასტრო კოდის მინიჭებით.

3.5. რაც შეეხება მოსარჩელის წესდებას, აღნიშნული წარმოადგენს მათ შიდა საქმეს და, თუ დირექტორმა აღნიშნულ საწარმოში მომუშავე სხვა პირმა ან/და პარტნიორმა დაარღვია წესდების მოთხოვნა, რამაც კომპანიას ზიანი მოუტანა, ამ ზიანის ანაზღაურების ვალდებულება ეკისრება ბრალეულ პირს და არა მესამე პირს მოპასუხის სახით. შესაბამისად, მოსარჩელის პარტნიორები არა მხოლოდ წინასწარ იყვნენ ინფორმირებულნი მოცემული იჯარის ხელშეკრულების მზადების შესახებ, არამედ თვითონ, თავიანთი იურისტების მეშვეობით, აქტიურად იყვნენ ჩართულნი ხელშეკრულების პირობების მომზადებაში.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

4. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

5. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო საჩივრით გაასაჩივრა მოსარჩელემ და მოითხოვა სააპელაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი და ფაქტობრივ-სამართლებრივი დასაბუთება:

6. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 31 მაისის გადაწყვეტილებით:

6.1. სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა;

6.2. გაუქმდა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2022 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილება და მიღებული იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სარჩელი დაკმაყოფილდა;

6.3. ბათილად იქნა აღიარებული 2017 წლის 21 აგვისტოს შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს ყოფილი დირექტორის, მ.თ–ის მიერ, შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-სთან, შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს საკუთრებაში არსებულ, ....... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთზე განთავსებული უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება;

6.4. შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს საკუთრებაში არსებულ ....... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთზე გაუქმდა შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-ს სასარგებლოდ საჯარო რეესტრში უძრავი ქონების იჯარის უფლების რეგისტრაცია (განაცხადი 892016593503, უფლების რეგისტრ. თარიღი: 10/08/2018წ., იჯარის საგანი: მიწა 65000 კვ.მ, მასზე განთავსებული 8000 კვ.მ შენობით და ყველა აღჭურვილობით, ვადა: 90 წელი).

7. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია დავისთვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

7.1. „ქუთაისის ინდუსტრიული ზონის შექმნის შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 5 ივნისის №106 დადგენილების 1-ლი მუხლის თანახმად, „თავისუფალი ინდუსტრიული ზონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-4-მე-5 მუხლების საფუძველზე, ქ. ქუთაისში, ........ ტერიტორიაზე, .............. მდებარე 26914.27 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ ......) შეიქმნა ქუთაისის თავისუფალი ინდუსტრიული ზონა (შემდგომში - თიზ), რომლის ფუნქციონირების ვადად განისაზღვრა 99 წელი.

ქუთაისის თიზის ორგანიზატორის/ადმინისტრატორის უფლებამოსილ პირად განისაზღვრა შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ–ი“ (რეგ. №204565577, მარეგისტრირებელი ორგანო - საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს შემოსავლების სამსახურის თბილისის რეგიონალური ცენტრი - საგადასახადო ინსპექცია).

ქუთაისის თიზის ფუნქციონირების დაწყების ვადად განისაზღვრა 2009 წლის 1 დეკემბერი, ხოლო ადმინისტრატორს დაევალა მთელი რიგი შესაბამისი ღონისძიებების სრულად უზრუნველყოფა 2009 წლის 15 სექტემბრამდე.

7.2. შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ–ი“ რეგისტრირებულია სამეწარმეო რეესტრში 02/03/2009 წლიდან. 2017 წლის 21 აგვისტოს მდგომარეობით, საზოგადოების დირექტორია მ.თ–ი, ხოლო 2018 წლის 8 ივნისიდან - ი.გ–ძე და ჰ.ფ.ს.ფ.ბ–ი.

7.3. შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს წესდების თანახმად, საზოგადოებას ხელმძღვანელობს დირექტორი, რომელიც შეიძლება არ იყოს საზოგადოების პარტნიორი (24.1 მუხლი). დირექტორი წარმოადგენს საზოგადოებას მესამე პირებთან ურთიერთობაში. ამ წესდებითა და/ან საზოგადოების პარტნიორთა მიერ მიღებული ცალკეული გადაწყვეტილებებით დირექტორის წარმომადგენლობითი უფლებამოსილების შეზღუდვა არ არის ძალმოსილი მესამე პირების მიმართ. დირექტორი წარმომადგენლობითი უფლებამოსილების შეზღუდვის დარღვევის გამო პასუხს აგებს საზოგადოების წინაშე. დირექტორი თავის უფლებამოსილებებს ახორციელებს წერილობითი, აუცილებლობის შემთხვევაში სანოტარო წესით დამოწმებული გადაწყვეტილებების მეშვეობით (26-ე მუხლი).

7.4. შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ–ია“ რეგისტრირებულია სამეწარმეო რეესტრში 14/07/2017 წლიდან. საზოგადოების დირექტორია ი.ბ–ა.

7.5. შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს საკუთრებაშია არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ფართობი 239 404 კვ.მ ოდენობით, რომელზეც განლაგებულია სხვადასხვა ფართის 9 შენობა-ნაგებობა, მდებარე ქ. ქუთაისი, ........... (ნაკვეთი №01/2.....), თავისუფალი ინდუსტრიული ზონა, ს/კ ........

7.6. 2017 წლის 21 აგვისტოს, შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს დირექტორს, მ.თ–სა და შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-ს დირექტორს - ი.ბ–ას შორის გაფორმდა იჯარის ხელშეკრულება 90 წლის ვადით. ხელშეკრულების საგანი განისაზღვრა შემდეგი სახით: „მეიჯარე გადასცემს, ხოლო მოიჯარე ბიზნეს საქმიანობის განსახორციელებლად დროებით სარგებლობაში იჯარით იღებს ქუთაისში, .......... მდებარე (საკადასტრო კოდი ....... მიწის მთლიანი ფართი 239 404.00 კვ.მ.) მიწის ნაკვეთის ნაწილს კერძოდ, 65 000 კვ.მ.-ს (შემდგომში „იჯარის საგანი“) მასზე განთავსებული ყველა აღჭურვილობით (მათ შორის, 8000 კვ.მ. ფართობის არსებული შენობის რკინა-ბეტონის კონსტრუქცია). იჯარის საგნის აზომვითი ნახაზი თან ერთვის წინამდებარე ხელშეკრულებას დანართი №1-ის სახით (ხელშეკრულების 1.1. პუნქტი)“.

ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო პერიოდის დაწყების ვადად განისაზღვრა 2017 წლის 1 სექტემბერი, ხოლო ქირის ოდენობა - 3.5 აშშ დოლარი წელიწადში 1 კვ.მ.-სთვის, ე.ი. წელიწადში 227 500 აშშ დოლარი. მოიჯარეს ქირის გადახდის ვალდებულება წარმოეშობოდა იჯარის საგნის ფაქტობრივ მფლობელობაში გადაცემის დღიდან.

7.7. მხარეთა შორის სადავოს არ წარმოადგენს ის ფაქტი, რომ ხელშეკრულების გაფორმების დროისათვის, ხელშეკრულების 1.1. პუნქტში მითითებული „დანართი 1“ არ არსებობდა და შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-ს იჯარის საგანი ფაქტობრივ მფლობელობაში არ გადასცემია.

7.8. შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-მ იჯარის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში დაარეგისტრირა 2018 წლის 4 ივლისს, რის შემდეგაც, 2018 წლის 7 აგვისტოს, მოპასუხე საწარმოს დირექტორის მოვალეობის შემსრულებელმა - ა.ს–მა №0708183 წერილით მიმართა მოსარჩელე ორგანიზაციას, მათ შორის არსებული იჯარის ხელშეკრულების პირობების შესრულების მოთხოვნით. კერძოდ, მიეწოდებინათ მათთვის იჯარით გადაცემული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო გეგმა, მინიჭებული საიდენტიფიკაციო კოდით, საზღვრებისა და ფართობის მითითებით, რაც გახდებოდა იჯარის ხელშეკრულებაში შესაბამისი დაზუსტების შეტანის საფუძველი.

7.9. 2018 წლის 22 ოქტომბერს, შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს დირექტორმა ჰ.ფ.ს.ფ.ბ–იმ, შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-ს დირექტორს ი.ბ–ას 2018 წლის 7 აგვისტოს წერილის პასუხად აცნობა, რომ მათ შორის არ არსებობდა იურიდიული ძალის მქონე სავალდებულო იჯარის ხელშეკრულება, რადგან არ შეიცავდა მოქმედი კანონმდებლობით გათვალისწინებული საიჯარო ხელშეკრულების არსებით პირობებს, კერძოდ, მათ შორის №1 დანართი არ შეთანხმებულა, რაც ადასტურებს, რომ ადგილი არ ჰქონია იჯარის ხელშეკრულების დადებას. მოსარჩელემ მოპასუხე კომპანიას შესთავაზა ახალი ხელშეკრულების პირობები, რომლის მიხედვითაც, იჯარის მოქმედების ვადად განისაზღვრებოდა 15 წელი, კონტრაქტის გაგრძელების შესაძლებლობით, ხოლო იჯარის ფასი - 1 კვ.მ. 7.2 დოლარი წელიწადში, რომელ პირობებსაც მოპასუხე არ დაეთანხმა.

8. დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს სააპელაციო პალატამ მისცა შემდეგი სამართლებრივი შეფასება:

8.1. სააპელაციო საჩივრის ფარგლების გათვალისწინებით, სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობის საგანს წარმოადგენდა შემდეგი საკითხების გარკვევა: 1) შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს დირექტორი, მ.თ–ი, იყო თუ არა უფლებამოსილი 2017 წლის 21 აგვისტოს შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ–ია“-სთან უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებაზე; 2) შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს დირექტორს, მ.თ–სა და შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-ს შორის, 2017 წლის 21 აგვისტოს იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისას მოხდა თუ არა არსებით პირობებზე შეთანხმება; 3) ხელშეკრულებაში დაფიქსირებული ნების შეფასების შედეგად, იჯარის ხელშეკრულება დადებულად უნდა ჩაითვალოს თუ არა; 4) არსებობს თუ არა საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული იჯარის ჩანაწერის გაუქმების საფუძველი.

8.2. სასარჩელო მოთხოვნების დამფუძნებელ ნორმებას სააპელაციო პალატამ მიიჩნია სამოქალაქო კოდექსის 53-54-ე, 59-ე მუხლები, აგრეთვე, „მეწარმეთა შესახებ“ საქართველოს კანონის 47-ე და მე-9 მუხლები.

8.3. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა აპელანტის პრეტენზია გარიგების, როგორც არაუფლებამოსილი დირექტორის მიერ დადებულის, ბათილობის შესახებ, მიუთითა გარიგების დადების დროისათვის მოქმედი „მეწარმეთა შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-9 მუხლის 1-ლ-მე-3 პუნქტებზე, მე-9 მუხლის მე-4 პუნქტზე, და დაასკვნა, რომ მართალია, შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს წესდების 26-ე მუხლის თანახმად, დირექტორი არ იყო უფლებამოსილი, პარტნიორთა კრების წერილობითი გადაწყვეტილების გარეშე, შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-სთან გაეფორმებინა სადავო იჯარის ხელშეკრულება, თუმცა რადგანაც სამეწარმეო რეესტრში დირექტორის უფლებამოსილების შეზღუდვის თაობაზე შესაბამისი ჩანაწერი არ არსებობდა, მითითებული საფუძვლით მესამე პირთან დადებული გარიგების ნამდვილობა საცილო ვერ გახდებოდა.

8.4. იმ სადავო საკითხის გარკვევისთვის, იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების დროს მოხდა თუ არა არსებით პირობებზე შეთანხმება ან/და რა ნება გამოავლინეს მხარეებმა გარიგების დადებისას, პალატამ მოიხმო სამოქალაქო კოდექსის 52-ე, 53-ე და 327-ე მუხლების შინაარსი, ამავე კოდექსის 581-ე მუხლი და განმარტა, რომ თავად მატერიალური ნორმა ითვალისწინებს ხელშეკრულების არსებით პირობას, კერძოდ, გარიგების საგნის „განსაზღვრულობას“. იმის გათვალისწინებით, რომ სადავო იჯარის ხელშეკრულებაში იჯარის საგნად მითითებულია მხოლოდ ....... საკადასტრო ერთეულის ნაწილი, კერძოდ, „65 000 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი მასზე არსებული 8000 კვ.მ. ფართობის შენობის რკინა-ბეტონის კონსტრუქცია“ მაშინ, როდესაც საჯარო რეესტრში ცალკეული შენობა-ნაგებობის ფართი იმთავითვე ინდივიდუალურად იყო დაფიქსირებული და რომლის აზომვითი ნახაზიც უნდა დართვოდა იჯარის ხელშეკრულებას დანართი №1-ის სახით, ამასთან, არც ხელშეკრულების გაფორმების დროს და არც მომდევნო წლებში მხარეთა მიერ არ მომხდარა აზომვითი ნახაზის შედგენა და არც ფაქტობრივ მფლობელობაში გადასცემია მოიჯარეს უძრავი ქონება, პალატამ მიიჩნია, რომ არც გარეგნული გამოხატვიდან და არც სხვა გარემოებებიდან არ დგინდებოდა 2017 წლის 21 აგვისტოს შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს დირექტორს, მ.თ–სა და შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ“-ს დირექტორს - ი.ბ–ას შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულების არსებითი პირობა - გარიგების საგანი, რის გამოც, პალატა მივიდა დასკვნამდე, რომ მითითებული გარიგება, სამოქალაქო კოდექსის 53-ე მუხლის თანახმად, ბათილ ნების გამოვლენას წარმოადგენდა, რისი თანდევი შედეგიც, ბათილი გარიგების საფუძველზე განხორციელებული იჯარის უფლების რეგისტრაციის გაუქმება უნდა ყოფილიყო.

9. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა მოპასუხემ, მოითხოვა მისი გაუქმება და უზენაესი სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა. კასატორის მითითებით, ხელშეკრულებაში იჯარის საგანი განსაზღვრულია მკაფიოდ და გარიგების შინაარსის დაუდგენლობის მოტივით გარიგების ბათილად ცნობა დაუშვებელია, არსებული ფაქტობრივი ბუნდოვანება შექმნილია იმის გამო, რომ მოსარჩელემ არ შეასრულა საკუთარი ვალდებულება - ინდივიდუალური საკუთრების საგნად გამოეყო იჯარის საგანი და დაეზუსტებინა მისი საზღვრები. მისი მხრიდან ვალდებულების შეუსრულებლობა კი, არ უნდა იქნეს გამოყენებული გარიგების ბათილობით მოიჯარის ინტერესების ხელყოფის საშუალებად.

10. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის მიერ საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად. ამავე სასამართლოს 2024 წლის 28 მარტის განჩინებით საკასაციო საჩივარი ცნობილი იქნა დასაშვებად, მიღებული იქნა არსებითად განსახილველად და დადგინდა მისი განხილვა ზეპირი მოსმენის გარეშე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო, საქმის მასალებისა და საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლის შედეგად, მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, შემდეგ გარემოებათა გამო:

11. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

12. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ კასატორი სადავოდ არ ხდის სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს, არამედ სადავოა დადგენილ გარემოებათა სამართლებრივი შეფასების საკითხი, კერძოდ, კასატორის პრეტენზია მიემართება სააპელაციო სასამართლოს სამართლებრივ დასკვნას მხარეთა შორის დადებულ იჯარის ხელშეკრულებაში ხელშეკრულების საგნის განუსაზღვრელობასა და, მაშასადამე, ხელშეკრულების არარსებობაზე. ამრიგად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი და წინამდებარე გადაწყვეტილების 7.1.-7.9. პუნქტებში ასახული ფაქტობრივი გარემოებები სრული მოცულობით სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსთვის.

13. პირველ რიგში, საკასაციო პალატა ყურდღებას მიაქცევს გარიგების განმარტების მნიშვნელობას სამართლებრივი ურთიერთობის დადგენის საკითხში, რაც ხაზგასმულია საქართველოს უზენაეს სასამართლოს გადაწყვეტილებაში, (იხ. სუსგ. №ას-1144-1090-2014, 23.02.2015წ.), რომელშიც საკასაციო პალატამ განმარტა, რომ „ხელშეკრულება არის მხარეთა მიერ მიღწეული კონსესუსის შედეგი, რომელიც, სამართლებრივი თვალსაზრისით, იწვევს მხარეთა მიმართ უფლებებისა და ვალდებულებების წარმოშობას მათივე ნების საფუძველზე. ხელშეკრულების არსებობისათვის აუცილებელია ორი ან მეტი ნების თანხვედრა, რაც იწვევს მხარეთა საერთო ნების დადგენის აუცილებლობას. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ხელშეკრულების განმარტების არსი მხარეთა მიერ გამოვლენილი საერთო ნების ნამდვილი შინაარსის, ხელშეკრულების რეალური მიზნის დადგენაში მდგომარეობს. სასამართლო მხარეთა ნამდვილ ნებას ადგენს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ განმარტების პროცესში წარმოიშობა ხელშეკრულების ტექსტში გადმოცემულ დებულებათა შორის წინააღმდეგობა ან შეუსაბამობა. ამგვარად, ხელშეკრულებათა განმარტების თავისებურება განპირობებულია ურთიერთობათა ორმხრივი (მრავალმხრივი) ხასიათით, დისპოზიციური ნორმების გამოყენებით, სავაჭრო და საქმიანი ჩვეულებებითა და ტრადიციებით, მხარეთა შორის არსებულ ურთიერთობაში ჩამოყალიბებული პრაქტიკით, იმპერატიული ნორმების მოთხოვნათა გათვალისწინების აუცილებლობით და ა.შ. ყველა იმ გარიგებაში, რომლებშიც ნების გამოვლენის ნამდვილობა დამოკიდებულია მეორე მხარის მიერ ამ ნების მიღებაზე, არცთუ იშვიათად იბადება კითხვა, სწორად გაიგო თუ არა მეორე მხარემ ის, რისი თქმაც ნების გამომვლენ პირს სურდა...“

14. დადგენილია, რომ შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ–ი“-ს საკუთრებაშია არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ფართობი 239 404 კვ.მ--ის ოდენობით, რომელზეც განლაგებულია სხვადასხვა ფართის 9 შენობა-ნაგებობა, მდებარე ქ. ქუთაისი, .......... (ნაკვეთი №01/298), თავისუფალი ინდუსტრიული ზონა, ს/კ ........ სადავო ხელშეკრულებით იჯარით გადასაცემი უძრავი ქონების მახასიათებლები ამავე ხელშეკრულებით განსაზღვრულია შემდეგნაირად: ქუთაისში, .......... მდებარე (საკადასტრო კოდი ....... მიწის მთლიანი ფართი 239 404.00 კვ.მ.) მიწის ნაკვეთის ნაწილი 65 000 კვ.მ. („იჯარის საგანი“) მასზე განთავსებული ყველა აღჭურვილობით (მათ შორის, 8000 კვ.მ. ფართობის არსებული შენობის რკინა-ბეტონის კონსტრუქცია).

15. მოსარჩელის მტკიცებით, ის გარემოება, რომ ხელშეკრულებით ან/და მისი დანართით დაზუსტებული არ არის, 239 404 კვ.მ. ფართობი მიწის ნაკვეთიდან რომელი კონკრეტული 65 000 კვ.მ. ნაწილი წარმოადგენდა საიჯარო ქონებას და აგრეთვე, იმ გარემოების გათვალისწინებით, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ამონაწერის თანახმად, რეგისტრირებულ 9 ერთეულ შენობა-ნაგებობას შორის არცერთი არ არის 8000 კვ.მ. ფართობის, უნდა ჩაითვალოს, რომ საიჯარო საგანზე, როგორც ხელშეკრულების არსებით პირობაზე, შეთანხმება მიღწეული არ არის, მაშასადამე, არც გარიგება არსებობს.

16. სსკ-ის 327.1 მუხლის მიხედვით, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები ყველა მის არსებით პირობებზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. ამდენად, პრაქტიკული მნიშვნელობის საკითხია, თუ რას მოიზრებს ხელშეკრულების არსებითი პირობა (essentialia negotii). სსკ-ის 327.2 მუხლის მიხედვით, „არსებითად ჩაითვლება ხელშეკრულების ის პირობები, რომლებზედაც ერთ-ერთი მხარის მოთხოვნით მიღწეულ უნდა იქნეს შეთანხმება, ანდა რომლებიც ასეთად მიჩნეულია კანონის მიერ“. ხელშეკრულების არსებითი პირობების ჩამონათვალს კანონი, იშვიათი გამონაკლისის გარდა (რადგან თითოეული ტიპის ხელშეკრულებას აქვს კანონით გაწერილი „მინიმალური შინაარსი“, რომლესაც ქმნიან ის პირობები, რომლებზეც შეთანხმების გარეშე ხელშეკრულება არ დაიდება), არ განსაზღვრავს. არსებითად ჩაითვლება ხელშეკრულების მხოლოდ ის პირობები, რომელზეც მხარეთა შეთანხმების მიღწევის გარეშე, ხელშეკრულება დადებულად არ ჩაითვლება.

17. სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლიანობის შესაფასებლად, პალატა მოიხმობს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 581-ე მუხლის პირველ ნაწილს, რომლის შესაბამისადაც, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზედაც.

18. იჯარის ხელშეკრულება არის გარიგება, რომელიც მიმართულია ქონების სამართლებრივი მდგომარეობის შეცვლისაკენ. მესაკუთრე (მეიჯარე) ანიჭებს მოიჯარეს ქონებაზე სასყიდლიანი სარგებლობის უფლებას, გარკვეული ვადით. იჯარის ხელშეკრულების არსებითი პირობებია: 1. თავად საიჯარო ქონება, 2. საიჯარო ქირის ოდენობა და 3. ხელშეკრულების მოქმედების ვადა.

19. საკასაციო პალატა ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ გარიგების ბათილობის ფაქტობრივი საფუძვლების მტკიცების ტვირთი გარიგების ბათილად ცნობის მომთხოვნ მხარეზეა. განსახილველ შემთხვევაში, სწორედ მოსარჩელეს, სსსკ 102-ე მუხლის 1-ლი ნაწილით დადგენილი სტანდარტით და ამავე ნორმის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული მტკიცებულებებით უნდა დაედასტურებინა, რომ 1) საგანი, რომელზედაც შედგა საიჯარო შეთანხმება, მას საკუთრებაში არ გააჩნია, სახელდობრ, 239 404 კვ.მ. მიწის ნაკვეთიდან, სხვა პირთა საიჯარო უფლებების ხელყოფის გარეშე, შეუძლებელია, მოიჯარეს გამოეყოს 65 000 კვ.მ. მიწის იმგვარი ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებული იქნება 8000 კვ.მ. ფართობის არსებული შენობის რკინა-ბეტონის კონსტრუქცია ან 2) 239 404 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე, ფაქტობრივი მოცემულობით, 8000 კვ.მ. რკინა-ბეტონის კონსტრუქცია განთავსებული საერთოდ არ არის.

20. საგულისხმოა, რომ ზემოაღნიშნული რომელიმე გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულება (მაგ: ექსპერტიზის დასკვნა, ფაქტების კონსტატაციის ოქმი) საქმის მასალებში დაცული არ არის, მეტიც, ამგვარ მითითებას ხაზგასმით არც წარმოდგენილი სარჩელი შეიცავს. რაც შეეხება მოსარჩელის აპელირებას მასზედ, რომ მის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრის ამონაწერით განსაზღვრულია 9 შენობა-ნაგებობის არსებობა, რომელთაგანაც არცერთის ფართობი 8000 კვ.მ. არ არის, აღნიშნულის საპირწონედ, პალატა შენიშნავს, რომ ხელშეკრულებით განსაზღვრულია არა დასრულებული შენობის, არამედ რკინა-ბეტონის კონსტრუქციის ნაგებობის იჯარის უფლებით გადაცემა, რომელზედაც გათვალისწინებული იყო მოიჯარის მიერ შემდგომი სამშენებლო სამუშაოების წარმოება (იხ. ხელშეკრულების 3.2.7. მუხლი), მაშასადამე, სრულებით ბუნებრივია, დაუსრულებელი, რკინა-ბეტონის კონსტრუქციის მდგომარეობით არსებული ნაგებობა, საჯარო რეესტრის მონაცემებში, ხელშეკრულების დადების დროისათვის, ასახული არც ყოფილიყო, ამრიგად, აღნიშნული არ მეტყველებს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ობიექტის ფაქტობრივ არარსებობაზე.

21. საკასაციო პალატა, ....... საკადასტრო კოდის მქონე 239 404.00 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის საქმეში დაცული ამონაწერის შესწავლის შედეგად მიუთითებს, რომ დასახელებულ უძრავ ქონებაზე დადებულია არაერთი იჯარის ხელშეკრულება მესამე პირებთან. სარგებლობის გრაფაში რეგისტრირებული მონაცემების გათვალისწინებით, პალატა შენიშნავს, რომ კასატორის სამეწარმეო პრაქტიკას წარმოადგენს, იჯარით გასცეს ამ მიწის ნაკვეთის შემადგენელი ფართები კონკრეტული ადგილმდებარეობისა და საზღვრების ხელშეკრულებაში დაზუსტების გარეშე, მაგალითისათვის - ს.ს. „ტ.ჯ–თან“ 50 წლის ვადით მიწის ფართიდან 32 330 კვ.მ. ფართობზე; შ.პ.ს. „ დ.გ“-თან 50 წლის ვადით ამავე მიწის ნაკვეთიდან 47 945 კვ.მ. ფართზე... (იხ. ტ.1, ს.ფ. 29-32).

22.1. საკასაციო პალატამ არაერთ გადაწყვეტილებაში განმარტა, რომ მართლწესრიგი სამართლის სუბიექტთა ქცევის წესს კეთილსინდისიერების პრინციპზე აფუძნებს და სწორედ კეთილსინდისიერებაა ის ნორმა პრინციპი, რომელიც არაერთ ნორმატიულ რეგულირებას უდებს სათავეს (იხ. სუსგ. №ას-15-15-2016, 01.03.2016წ.).

22.2. სამოქალაქო კოდექსის მე-8 მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილენი ვალდებულნი არიან კეთილსინდისიერად განახორციელონ თავიანთი უფლებები და მოვალეობები. კეთილსინდისიერების პრინციპი დიდწილად დაკავშირებულია მორალურ სტანდარტებთან. კეთილსინდისიერება ნიშნავს გულწრფელობას, მიუკერძოებლობას, ობიექტურობას, სამართლიანობასა და სხვ. კეთილსინდისიერების ინსტიტუტი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია სამოქალაქო სამართლისათვის და იგი მთლიანად კერძო სამართლის უმთავრეს პრინციპს წარმოადგენს. აღნიშნული პრინციპის დაცულობითაა განპირობებული სამოქალაქო კოდექსის ზოგად ნაწილში მოცემულ გარიგებათა ბათილობის სხვადასხვა ნორმატიული რეგულირება. გარიგების ბათილობის დაცვითი ფუნქციის მიზანი, ზოგადად, მართლწესრიგის დაცვასა და, ამგვარად, კერძოსამართლებრივ ურთიერთობებში კერძო ავტონომიისა და თავისუფალი კონტრაჰირების პრინციპის განმტკიცებას ემსახურება.

22.3. კეთილსინდისიერების კონტექსტში პალატა ყურადღებას მიაპყრობს იმ გარემოებას, რომ ხელშეკრულების პროექტის შემდგენი, მაშასადამე, ოფერენტი მხარე, საქმეში დაცული მტკიცებულების თანახმად, მოსარჩელეა (ტ.1, ს.ფ. 139-140), შესაბამისად, სწორედ გარიგების ბათილობის მომთხოვნი მხარის ხელთ იყო ძალაუფლება, საიჯარო საგნის მახასიათებლები ხელშეკრულებაში ჩამოეყალიბებინა იმგვარად, რომ მისი იდენტიფიცირება დაუბრკოლებლად შესაძლებელი ყოფილიყო. გარიგების დადების შემდეგ ოფერენტი მხარისგან მის მიერვე შეთავაზებული სახელშეკრულებო პირობების ნაკლოვანებათა ძიება და ამ გზით მცდელობა, თავი დაიხსნას სახელშეკრულებო ბოჭვისგან, საკასაციო პალატის მიერ აღქმულია კეთილსინდისიერების საწინააღმდეგო ქმედებად.

23. საკასაციო პალატის განსჯით, საიჯარო ქონების მახასიათებლები სადავო ხელშეკრულებაში განსაზღვრულია იმგვარად, რომ იგი გარიგების არსებობის მინიმალურ სტანდარტს სძლევს - საიჯარო ქონების მახასიათებლებია: ....... საკადასტრო კოდის მქონე 239 404.00 კვ.მ.-დან 65 000 კვ.მ. ფართობი მასზე განთავსებული ყველა აღჭურვილობით (მათ შორის, 8000 კვ.მ. ფართობის არსებული შენობის რკინა-ბეტონის კონსტრუქციით). ამრიგად, უსაფუძვლოა სააპელაციო პალატის დასკვნა გარიგების შინაარსის დაუდგენლობის გამო მისი არარსებობის შესახებ. აღნიშნულის საწინააღმდეგოდ, საკასაციო პალატის განსჯით, საიჯარო საგნის სახელშეკრულებო მახასიათებლები შესაძლებლობას იძლევა, მეიჯარის მიერ ჯეროვნად შესრულდეს საიჯარო ქონების მოიჯარისთვის ფაქტობრივად გადაცემის მოვალეობა.

24.1. საკასაციო პალატა სრულად იზიარებს სააპელაციო პალატის დასკვნას, რომ სადავო გარიგების ბათილად ცნობის საფუძველი არ არსებობს დირექტორის წარმომადგენლობითი უფლების არარსებობაზე მითითებით. საკასაციო პალატა დამატებით ყურადღებას გაამახვილებს საქმეზე შ.პ.ს. „მ–ი“ საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ, საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2014 წლის 29 იანვრის №1/1/543 გადაწყვეტილებაში გაკეთებულ განმარტებაზე, რომლის მიხედვითაც, „მეწარმე სუბიექტთან გარიგების დადება მუდმივად არ უნდა იყოს დაკავშირებული რისკთან, რომ დირექტორის უფლებამოსილება შესაძლოა შეზღუდული აღმოჩნდეს. მესამე პირი, რომელიც შედის საწარმოსთან სამოქალაქო სამართლებრივ ურთიერთობაში, არ არის ვალდებული, შეამოწმოს საწარმოს შიდაკორპორაციული დოკუმენტები. მესამე პირებს უნდა შეეძლოთ დამატებითი შემოწმებებისა და დოკუმენტაციის მოძიების გარეშე მიიჩნიონ, რომ საწარმოს დირექტორი უფლებამოსილია, დადოს გარიგება საწარმოს სახელით. შეუძლებელი იქნებოდა ეფექტიანი სამოქალაქო ბრუნვის არსებობა, თუ ყველა კონტრაჰენტს მოვთხოვდით გარკვეულიყვნენ კონკრეტული საწარმოს შიდა პროცედურებში და საწარმოს ორგანოებს შორის უფლებამოსილებების გამიჯვნაში. ასეთი მიდგომა დააბრკოლებდა გარიგებების მარტივად და ეფექტიანად დადების შესაძლებლობას და მნიშვნელოვნად გაზრდიდა მხარეების ტრანზაქციულ ხარჯებს.“

24.2. საკასაციო პალატის განმარტების თანახმად, „მეწარმეთა შესახებ“ საქართველოს კანონის 9.4 მუხლის (სადავო გარიგების დროს მოქმედი რედაქციით) თანახმად, დირექტორები საზოგადოებას წარმოადგენენ მესამე პირებთან სამართლებრივ ურთიერთობაში. წარმომადგენლობითი უფლებამოსილება მესამე პირებთან ურთიერთობაში არ შეიძლება შეიზღუდოს. აღნიშნული ნორმის თანახმად, საწარმოს დირექტორს ენიჭება უფლებამოსილება საზოგადოების სახელით დადოს გარიგებები. იმ შემთხვევაში, თუ დირექტორის მიერ საზოგადოების ინტერესების საწინააღმდეგოდ დადებულ იქნა გარიგება, რომელმაც გარკვეული ზიანი მიაყენა საზოგადოებას, ამოქმედდება „მეწარმეთა შესახებ“ კანონის 9.7 მუხლით დაწესებული ნორმა საზოგადოების წინაშე დირექტორის პასუხისმგებლობის შესახებ. გარე ურთიერთობებში, ანუ მესამე პირებთან ურთიერთობებში გამგეობა და დირექტორატი შეუზღუდავია და არც შეიძლება შეიზღუდოს თავის წარმომადგენლობით უფლებებში. საზოგადოების შიგნით, ანუ საზოგადოებასთან ურთიერთობაში კი, იგი ვალდებულია მოქმედებდეს თავისი უფლებამოსილების ფარგლებში, ე.ი. იმ ფარგლებში, რომლებიც დაწესებულია კანონით, წესდებით ან მასთან დადებული ხელშეკრულებით. დირექტორის მიერ საზოგადოების წინაშე თავისი მოვალეობების დარღვევა გავლენას ვერ მოახდენს მესამე პირთა უფლებებზე და ის არ იწვევს მათთან დადებული გარიგებების ბათილობას (იხ. სუსგ. №ას-559-2019, 04.12.2019წ.).

25.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 394-ე მუხლის „ე“ ქვეპუნქტის თანახმად, გადაწყვეტილება ყოველთვის ჩაითვლება კანონის დარღვევით მიღებულად, თუ გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის საკმარისად დასაბუთებული. ამავე კოდექსის 411-ე მუხლის პირველი წინადადების თანახმად, საკასაციო სასამართლო საქმეზე გადაწყვეტილებას თვითონ მიიღებს, თუ არ არსებობს ამ კოდექსის 412-ე მუხლით გათვალისწინებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქმის ხელახლა განსახილველად სააპელაციო სასამართლოში დაბრუნების საფუძვლები.

25.2. საკასაციო პალატა, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტებისთვის სამართლებრივი შეფასების შეცვლით, საქმის ქვემდგომ სასამართლოში დაბრუნების გარეშე, შესაძლებლად მიიჩნევს საქმის არსებითად გადაწყვეტის გზით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმას, ვინაიდან, საქმე არ საჭიროებს ფაქტების ხელახლა დადგენას ან მტკიცებულებათა ხელმეორედ გამოკვლევას.

საპროცესო ხარჯები:

26.1. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის 1-ლი და მე-2 წინადადების შესაბამისად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. თუ სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, მაშინ ამ მუხლში აღნიშნული თანხა მოსარჩელეს მიეკუთვნება სარჩელის იმ მოთხოვნის პროპორციულად, რომელიც სასამართლოს გადაწყვეტილებით იქნა დაკმაყოფილებული, ხოლო მოპასუხეს – სარჩელის მოთხოვნის იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელზედაც მოსარჩელეს უარი ეთქვა.

26.2. მოცემულ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებით სარჩელს დაკმაყოფილებაზე უარი ეთქვა. მაშასადამე, სარჩელსა და სააპელაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი უნდა დარჩეს სახელმწიფო ბიუჯეტში, ხოლო საკასაციო საჩივარზე მოპასუხის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 8000 ლარის ანაზღაურება, საქმეზე დამდგარი საბოლოო შედეგის გათვალისწინებით, მოპასუხის სასარგებლოდ მოსარჩელეს უნდა დაეკისროს.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე მუხლით,გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

1. შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ–იის“ საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს.

2. გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 31 მაისის გადაწყვეტილება და მიღებული იქნას ახალი გადაწყვეტილება.

3. შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ“-ს სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს.

4. შ.პ.ს. „ჯ.ი.ჰ–ს“ (ს/ნ ........) შ.პ.ს. „თ.ი.ზ.კ–იის“ (ს/ნ ......) სასარგებლოდ დაეკისროს 8000 (რვაათასი) ლარის გადახდა საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის სანაცვლოდ.

5. საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი

ამირან ძაბუნიძე

თეა ძიმისტარაშვილი