1. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ტექსტური ნაწილი, რომელსაც თან ახლავს დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის გრაფიკული ნაწილი – რუკა, დამუშავებულია „სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს კანონისა და „ტექნიკური რეგლამენტის – დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების“ მოთხოვნათა შესაბამისად და წარმოადგენს ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს მიერ მიღებულ კანონქვემდებარე ნორმატიულ აქტს.
2. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა მოიცავს დედაქალაქის მთელ ტერიტორიას „ქალაქ თბილისის ადმინისტრაციული საზღვრების პროექტის განხილვის შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 2006 წლის 20 დეკემბრის N574 განკარგულებით და „ქალაქ თბილისის, გარდაბნის მუნიციპალიტეტისა და მცხეთის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციული საზღვრების შეცვლის შესახებ“ საქართველოს პარლამენტის 2006 წლის 27 დეკემბრის N4173-რს დადგენილებით დამტკიცებულ საზღვრებში.
3. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა – ძირითადი ნახაზი, ისევე როგორც მოცემული დადგენილება და ყველა მისი თანხმლები დოკუმენტი, დამუშავებულია მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ძირითადი ტექსტური ნაწილის საფუძველზე და მის მოცემულობათა შესაბამისად.
4. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა, როგორც ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტი, განსაზღვრავს ტერიტორიების გამოყენების (მიწათსარგებლობის) და განაშენიანების ძირითად პარამეტრებს, კეთილმოწყობის, გარემოსა და უძრავი კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ სივრცით და ტერიტორიულ პირობებს, სატრანსპორტო, საინჟინრო და სოციალური ინფრასტრუქტურის, ეკონომიკური განვითარების სივრცით ასპექტებს, აგრეთვე განსახლების ტერიტორიულ საკითხებს. საქართველოს კანონმდებლობის მოთხოვნათა შესაბამისად ის ექვემდებარება სრულ რევიზიას 5 და 10-წლიან ნიშნულებზე.
5. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა დამუშავებულია ქვეყნის სოციალურ-ეკონომიკური განვითარების შემდეგი მოსალოდნელი ტენდენციების გათვალისწინებით:
ა) რეგიონალური განვითარება, ინტეგრაციული ტენდენციების თანადროულ გაძლიერებასთან ერთობლიობაში, წარმოადგენს ქვეყნის ინტენსიური განვითარებისათვის (ადგილობრივი სივრცის მაქსიმალურად შესაძლებელი განვითარება ადგილობრივი რესურსების გამოყენებით) აუცილებელ შეუქცევად პროცესს;
ბ) გაძლიერდება რეგიონალური ინტერესები, რეგიონალური განვითარება უზრუნველყოფილი იქნება ადგილობრივი რესურსების პოტენციალით;
გ) ქვეყნის რეგიონალიზაცია და, შესაბამისად, მისი ტერიტორიის შეძლებისდაგვარად თანაბარი განვითარება განაპირობებს წარმოების ტერიტორიულ დეცენტრალიზაციას, ადგილზე კადრების დასაქმებას და თბილისის მუნიციპალიტეტის სამოსახლე პირობების შედარებით სტაბილიზაციას. მის დაბალანსებას ქვეყნის მოსახლეობასთან;
დ) პროგნოზირებად პერსპექტივაში არ არის მოსალოდნელი თბილისის მუნიციპალიტეტისა და მისი აგლომერაციის მოსახლეობის რამდენადმე მნიშვნელოვანი ზრდა.
6. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის მიხედვით ურბანული განვითარების მასშტაბური პრობლემების დაბალანსება და შესაბამისად მათი გადაჭრის შესაძლებლობების გამოვლენა უნდა განხორციელდეს ჩამოყალიბების პროცესში მყოფ თბილისის მუნიციპალიტეტის აგლომერაციულ სივრცეში, სადაც მომავალში.
ა) თბილისის მუნიციპალიტეტის აგლომერაცია საპროექტო-გეგმარებითი სამუშაოების და ადმინისტრაციულ-სამეურნეო მოწყობის თვალსაზრისით წარმოდგენილი იქნება, როგორც ერთიან კონტექსტში განსახილველი ქალაქგეგმარებითი სისტემა;
ბ) განისაზღვრება თბილისის აგლომერაციის ეკონომიკური, რეგიონალური და ტრანსნაციონალური პოტენციალი და სტატუსი. დადგინდება აგლომერაციული საზღვრები;
გ) გამოვლინდება თბილისის მუნიციპალიტეტის აგლომერაციაში შემავალი ქალაქების ქალაქგეგმარებითი ერთიანობის სხვადასხვა ასპექტები;
დ) უზრუნველყოფილი იქნება აგლომერაციაში შემავალი დასახლებების განაშენიანებული ტერიტორიების შეზრდისგან დაცვა, მათ შორის შესაბამისი დანიშნულების მწვანე სივრცეების მოწყობით;
7. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის მიზანია:
ა) „სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს კანონის მიზნებისა და ამოცანების გათვალისწინებით, თბილისის სივრცითი და ტერიტორიული განვითარების მიმართულებების ფორმირება და ამისთვის სამართლებრივი საფუძვლების შექმნა მიწათსარგებლობის ზოგადი პირობების დადგენის გზით;
ბ) ქალაქგეგმარებითი გადაწყვეტების შემუშავება და შესაბამისი სამართლებლივი საფუძვლების შექმნა:
ბ.ა) ურბანული გარემოს პერმანენტული გაუარესების შეჩერებისა და თბილისის ისტორიულ-კულტურული, ლანდშაფტური, არქიტექტურულ-სივრცითი თავისებურების შენარჩუნება;
ბ.ბ) მდგრადი განვითარების პრინციპებით დაბალანსებული განვითარებისა და საიმედოდ ფუნქციონირებადი ქალაქის ქალაქგეგმარებითი საფუძვლების მომზადებისათვის;
ბ.გ) დედაქალაქის მოსახლეობისთვის ჯანსაღი და უსაფრთხო საცხოვრებელი გარემოს ჩამოყალიბებისათვის;
ბ.დ) ეკოლოგიური უსაფრთხოების, ბუნებრივი რესურსების დაცვისა და რაციონალური განვითარებისათვის;
ბ.ე) სოციალური, სატრანსპორტო და საინჟინრო ინფრასტრუქტურის მოდერნიზაციისა და განვითარებისთვის (საიმედოდ ფუნქციონირებადი ქალაქი, კონტროლირებადი მობილურობა);
ბ.ვ) ენერგოეფექტიანი, კრეატიული და ეკოლოგიური ქალაქის გეგმარებითი საფუძვლების შექმნისათვის.
8. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა სტრატეგიულ დონეზე ეყრდნობა და ორიენტირებულია ქალაქგანვითარების შემდეგი ძირითადი პრინციპების წარმოჩენაზე:
ა) დეცენტრალიზაცია და თვითმმართველობა;
ბ) განსახლების ღერძების გახსნილობა და ვექტორიზაცია;
გ) ტრანსნაციონალური და ნაციონალური განსახლების სისტემის ბადეზე საკვანძო ადგილებთან მიმართება, განსახლების მსოფლიო სისტემაში ჩართულობის ხარისხი;
დ) აგლომერაციული სივრცის განვითარების პრიორიტეტები და ხარისხი;
ე) სტრუქტურის პოლიცენტრულობა და მასში საქალაქო მნიშვნელობის მრავალფუნქციური საზოგადოებრივი ცენტრებისა და ზონების წარმოჩენა და შექმნა;
ვ) ერთიანი საზოგადოებრივ-საქმიანი სივრცის როლი და ადგილი განსახლების სისტემასა და საქალაქო განაშენიანებაში;
ზ) თვითმმართველობის მიმართება მიწის საკუთრებას, გამოყენებასა და მართვასთან;
თ) ქალაქის მოსახლეობის პოტენციური რესურსის დაანგარიშების პრინციპები;
ი) წარმოების სივრცით-გეგმარებითი განვითარების ძირითადი პრინციპები;
კ) ურბანული რეკრეაციის სივრცით-გეგმარებითი განვითარების ძირითადი პრინციპები;
ლ) სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის სივრცით-გეგმარებითი განვითარების ძირითადი პრინციპები;
მ) ჩარევის შედეგების მინიმიზაციის პრინციპი;
ნ) ინკლუზიურობა;
ო) მედეგობა.
9. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა, ქალაქთმშენებლობითი პოლიტიკის გატარებისას ეყრდნობა შემდეგ ძირითად პრიორიტეტებს:
ა) თბილისის მუნიციპალიტეტის ქალაქგეგმარებითი გენეზისის კრიტიკული ანალიზის საფუძველზე გამოვლენილი მემკვიდრეობითობა და შემოქმედებითი განვითარება;
ბ) ქალაქის ისტორიული ნაწილის შენარჩუნება და აღდგენა, მისი კულტურული, საზოგადოებრივი და წარმომადგელობითი ფუნქციის განვითარება;
გ) ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის განაშენიანებული ტერიტორიის თანაბარუფლებიანი განვითარება, ტერიტორიისა და ინფრასტრუქტურის რეორგანიზაცია, მისი ფუნქციისა და ხარისხის ზრდის საფუძველზე;
დ) ქალაქის შუალედური ტერიტორიულ-სტრუქტურული ზონის ტერიტორიებისა და ინფრასტრუქტურის რეორგანიზაცია, ქალაქის მომავალი განვითარების ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი ფაქტორის, რკინიგზის კონტექსტის გათვალისწინებით, შესაბამის ტერიტორიებზე საქმიანი, სარეკრეაციო და სავაჭრო ფუნქციების გადანაწილებით;
ე) დასაქმების, მომსახურებისა და საზოგადოებრივი ტრანსპორტის უშუალო სიახლოვე, შერეული ფუნქციის ზონის სახეობების განვითარება;
ვ) სარეკონსტრუქციო არეალების განახლება და ყოფილი სამრეწველო /კომერციული ტერიტორიების („ბრაუნფილდები“) კონვერსია ან/და აღდგენა;
ზ) ერთიანი ურბანული კულტურულ-საზოგადოებრივი და საქმიანი სივრცის განვითარება;
თ) თავისუფალი ტერიტორიების ათვისების სანაცვლოდ ტერიტორიის სტრუქტურული, ფუნქციური და სივრცობრივი რეორგანიზაციის განხორციელება ქალაქის არსებული განაშენიანების საზღვრებში;
ი) ლანდშაფტურ-ეკოლოგიური ღირებულებების გამოვლენა და გაძლიერება;
კ) ბუნებრივ და ტექნოგენურ ზემოქმედებას დაქვემდებარებული ტერიტორიების საინჟინრო დაცვა, ეკოლოგიური და სანიტარიულ-ჰიგიენური უსაფრთხოების უზრუნველყოფა;
ლ) განაშენიანებული და გამწვანებული ტერიტორიების ფარდობითი მაჩვენებლის რეგულირება, გამწვანებულ ზონებში მშენებლობის თავიდან აცილება (აკრძალვა). საქალაქო და საგარეუბნო გამწვანების სისტემის აღდგენა-განვითარება;
მ) სარეკრეაციო და საზოგადოებრივი სივრცეების განვითარებისა და გამოყენების ხელშეწყობა. საქალაქო ბაღ-პარკების აღდგენას და ახალი საბაღე-საპარკო მშენებლობა;
ნ) დეგრადირებული ტერიტორიების და ლანდშაფტური სივრცეების აღდგენას, ქალაქის ირგვლივ ბუფერული ლანდშაფტური ზონის შექმნა;
ო) ქალაქისა და მდინარის კავშირის, აგრეთვე არსებული ხეობების ეკოსისტემის რეაბილიტაციის ხარჯზე უწყვეტი, მტკვრის ხეობიდან განშტოებული ერთიანი მწვანე სისტემის აღდგენა;
პ) არქიტექტურული, კულტურული და ისტორიული ღირებულებების დაცვა, როგორც აუცილებელ ბარიერს ყველა იმ ძალისხმევისათვის, რომელიც, ეკონომიკური მოგების მიღების მცდელობისას, უგულებელყოფს ქალაქის კონტექსტს;
ჟ) ადამიანის სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის უსაფრთხოების უზრუნველყოფა.
10. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა, ორიენტირებულია მართვის შემდეგ ძირითად პრინციპებზე:
ა) თანამონაწილეობა, ქალაქგანვითარებაში ინტერეს-ჯგუფების (სამოქალაქო საზოგადოება, ცენტრალური და ადგილობრივი მმართველობა, კერძო სექტორი, საერთაშორისო და არასამთავრობო ორგანიზაციები) თანაბარ სუბიექტიანობა, გამჭვირვალობა, საჯაროობა (ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა და მოსახლეობის მონაწილეობა);
ბ) მართვის პერმანენტულობა, აქედან გამომდინარე, მონიტორინგის, დაგეგმვისა და მოქმედების გეგმაზომიერი და საანგარიშო პერიოდ(ებ)ის თანმიმდევრობითი ხასიათი;
გ) მართვის ყველა დონეზე ეკონომიკური მექანიზმების გამოყენებისა და მათი ეფექტიანობის ზრდის, საქალაქო პროგრამების განხორციელებისათვის ფინანსური წყაროების მოზიდვის მაქსიმალური ხელშეწყობა;
დ) ქალაქის განვითარებაში სოციალური/ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის მნიშვნელობის წარმოჩენა.
11. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა დამუშავებულია 1:10 000 მასშტაბში, შესაბამისი გააზრებითი და ტექნიკური სიზუსტით. ამდენად, მოცემული მასშტაბისათვის დამახასიათებელი ცდომილების ხარისხით გათვალისწინებული, დასაბუთებულ საფუძველზე შესრულებული კორექტირებები, რომლებიც არ იწვევს საბალანსო მაჩვენებელთა ცვლილებას (მეათედი ჰა-ს სიზუსტით) და გულისხმობს კომპენსირების პრინციპების დაცვას, არ განიხილება მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ცვლილებად და არ იწვევს „ტექნიკური რეგლამენტის – დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს მთავრობის 2014 წლის 15 იანვრის №59 დადგენილებით დამტკიცებული ტექნიკური რეგლამენტი – „დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების“ მე-14 მუხლით გათვალისწინებულ პროცესებს. აღნიშნული სახის კორექტირება მტკიცდება თბილისის მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს წარდგენის საფუძველზე საკრებულოს მიერ.
12. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა აღწერს და ეყრდნობა ტერიტორიების ძირითად არსებულ ფუნქციურ, გეგმარებით-სტრუქტურულ და სივრცით-მოცულობით მდგომარეობასა და მოქმედ სამშენებლო გავნითარებით შეზღუდვებს.
13. მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა ქალაქის ტერიტორიების განვითარებითი მიმართულებების დადგენისას ეყრდნობა და გამოყოფს შემდეგ ძირითად კონცეფტუალურ მოსაზრებებს:
ა) კომპაქტური ქალაქი;
ბ) მწვანე ქალაქი;
გ) კარგად შეკავშირებული ქალაქი;
დ) მედეგი ქალაქი.
14. ფუნქციური ზონირება, ინტერესთა შეჯერების საფუძველზე, განსაზღვრავს ქალაქის ტერიტორიების პრიორიტეტულ ფუნქციებს და ადგენს მათი განვითარების მიმართულებებს.
15. სტრუქტურული ზონირება ასახავს ქალაქის ტერიტორიებზე არსებულ და გეგმარებით ინტერესთა კონცენტრირების სხვადასხვა არეალებს და წარმოაჩენს მისი სტრუქტურის ერთეულებს. უფლებრივი ზონირების განხორციელების მიზნით დედაქალაქის ტერიტორია იყოფა მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის გადაწყვეტების შესაბამის ტერიტორიულ-სტრუქტურულ ზონებად.
16. შეზღუდვითი ზონები, ფენები და კონტურები გაგებული უნდა იქნეს, როგორც გარდაუვალი დაბრკოლება ტერიტორიის განვითარებისათვის, ამდენად, მოცემული შეზღუდვების გავრცელების მიზეზების და დაკავშირებული საფრთხეების პირდაპირი გადაჭრა-კომპენსირების, ან კვლევებზე დაყრდნობილი მათი არარელევანტურობის მტკიცების გარეშე, შეზღუდვითი ზონების ქვეშ მოთავსებული ტერიტორიების შემდგომი სამშენებლო განვითარება უნდა მიჩნეულ იქნეს შეუძლებლად, გარდა იმ განვითარებებისა, რომლებიც აუცილებელია ტერიტორიასთან დაკავშირებული რისკების შემცირებისათვის ან წარმოადგენს შეზღუდვის დადგენის პირველად მიზეზს (სასაფლაოები, ინფრასტრუქტურული ქსელები და სხვ.).
17. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გეგმით გათვალისწინებული განაშენიანების კონტური წარმოადგენს საზღვარს ქალაქის განაშენიანებულ და გაუნაშენიანებელ ტერიტორიებს შორის და განისაზღვრება მის გარეთ არსებული ტერიტორიების საქალაქო სამშენებლო განვითარების შეზღუდვის პირდაპირ პირობად. მოცემული შეზღუდვა ეყრდნობა ქალაქგეგმარებით მოსაზრებებს და მისი კორექტირება შესაძლებელია მასშტაბით გათვალისწინებული ტექნიკური და გააზრებითი ცდომილების ხარისხის ფარგლებში, შესაბამისი ქალაქგეგმარებითი დასაბუთების საფუძველზე. მოცემული საზღვრის კორექტირების მიღმა, ფუნდამენტური ცვლილება წარმოადგენს ცვლილებას კონცეფტუალურ დონეზე და შესაძლებელია მხოლოდ დოკუმენტისა და მისი მიდგომების სისტემური რევიზიის პირობებში.
18. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა წარმოადგენს სტრატეგიულ დოკუმენტს და იძლევა საშუალებას ამოცანის სირთულის, მოთხოვნების გადაჭრის აქტუალობის, მზაობის, პრიორიტეტულობის და რიგითობის, ინფორმაციის ანალიტიკური შეფასების, მისაწვდომობის და სხვა მნიშვნელოვანი საკითხების გადაჭრის მიზნით წარმოაჩინოს მიმართულებები:
ა) სტრატეგიულ დონეზე – თუ რა ძირითად ბუნებრივ, გეოპოლიტიკურ, სოციალურ-ეკონომიკურ, გეგმარებით და სივრცით-მოცულობით პრინციპებს ემორჩილება ქალაქის განვითარება;
ბ) ტაქტიკურ დონეზე – პროფესიულად დამუშავებული ქალაქის საინვესტიციო გარემოსა და მოსახლეობის ფართო ფენებისათვის მისაღები ქალაქგეგმარებითი განვითარების წინადადებები;
გ) ოპერატიულ დონეზე – სახელმძღვანელო ინსტრუმენტებს დედაქალაქის მმართველობის/თვითმმართველობისათვის ყოველდღიურ საქმიანობაში გადაწყვეტილებების მისაღებად, აგრეთვე განაშენიანების რეგულირების გეგმების მოსამზადებლად.
19. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში, უახლოესი პერიოდის მოსალოდნელი საჭიროებების შესაბამისად, ოპერატიული განვითარების სამშენებლო ტერიტორიებისათვის მზადდება ყოველწლიური „ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მიწათსარგებლობის ზოგადი ზონირების რუკა – ოპერატიული ეტაპი“, სადაც ამ ტერიტორიების აუცილებელი განვითარება მაგრდება ფინანსური რესურსებითა და ადმინისტრაციული გადაწყვეტილებით (შესაბამისი კონკრეტული, რეალიზაციისათვის აუცილებელი პასუხისმგებლობით).
20. „ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მიწათსარგებლობის ზოგადი ზონირების რუკა – ოპერატიული ეტაპი“ განსაზღვრავს მხოლოდ ზონის (რიგ შემთხვევებში ქვეზონების) სახეობასა და საზღვრებს და მოიცავს უძრავი ობიექტების სამშენებლო განვითარების შემდეგი სახის ძირითად პარამეტრებს:
ა) მიწის ნაკვეთების მაქსიმალური განაშენიანების კოეფიციენტი;
ბ) მიწის ნაკვეთების მაქსიმალური განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტი.
21. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა წარმოაჩენს და ადგენს სამშენებლო ტერიტორიების განვითარების ზოგად და ცალკეულ შემთხვევებში, მიზანშეწონილობიდან გამომდინარე, კონკრეტულ პირობებს. მის საფუძველზე სამშენებლო განვითარება ხორციელდება მხოლოდ ზოგადი და კონკრეტული პირობების შესაბამისი თანმდევი ქალაქგეგმარებითი დოკუმენტაციის დამუშავების მეშვეობით.
22. თბილისის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა არ წარმოადგენს მშენებლობის ნებართვის გაცემის პირდაპირ და ერთადერთ წინაპირობას. ნებართვა მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმით გათვალისწინებულ განვითარებებზე გაიცემა საქართველოს კანონმდებლობის თანახმად შემდგომი დონის ქალაქგეგმარებით დოკუმენტაციის საფუძველზე.
23. დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში არსებულ რიგ ტერიტორიებზე, სადაც პროფესიული და საზოგადოებრივი თანხმობის შედეგად დადგენილი გარკვეული ღირებულებები არსებული მდგომარეობის შენარჩუნებას და ამ ღირებულებების ფარგლებში აღდგენა-განვითარებას გულისხმობს, განვითარების პირობები რეგულირდება ცალკეული ნაკვეთებისათვის, კონკრეტული ზონირებით დადგენილი სამშენებლო განვითარების პარამეტრებითა და ტერიტორიის გამოყენების სახეობებით.
24. ამ მუხლის პუნქტებში შეტანილი ცვლილება ან მათ მოცემულობათა ხანგრძლივი უგულვებელყოფა განაპირობებს მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის კონცეპტუალურ ცვლილებებს და შესაბამისად წარმოშობს მისი გადაუდებელი რევიზიის აუცილებლობა