გადაწყვეტილება №28087/2/2026
📜 საკანონმდებლო ნორმები
📄 სრული ტექსტი
№28087/2/2026
05 ოქტომბერი 2026
გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა
მომჩივანი: ------- (ს/ნ -------)
მოპასუხე: აუდიტის დეპარტამენტი/ვალის მართვის დეპარტამენტი
საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებულმა დავების განხილვის საბჭომ, 1.10.2026 წელს განიხილა და მიიღო გადაწყვეტილება ------- 7.09.2026 წელს რეგისტრირებულ საჩივარზე (რეგისტრაციის №28087/2/2026).
დავის საგანი:
1. მიწაზე ქონების გადასახადის დარიცხვის მართლზომიერება;
2. საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლება.
გასაჩივრებული გადაწყვეტილება:
1. აუდიტის დეპარტამენტის 2026 წლის 26 ივნისის №007-172 საგადასახადო მოთხოვნა;
2. ვალის მართვის დეპარტამენტის 2026 წლის 30 ივნისის №007-24883 შეტყობინება საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების წარმოშობის შესახებ;
3. შემოსავლების სამსახურის 2026 წლის 21 აგვისტოს №18937 ბრძანება.
დარიცხული თანხა: 28 141.60 ლარი.
მათ შორის:
გადასახადი - 15 760
მიწა - არასასოფლო - 15 840
მიწის გადასახადი (სასოფლო) – (-80)
ჯარიმა - 7 880
საურავი - 4 501.60
პროცედურული გარემოებები
შემოსავლების სამსახურის აუდიტის დეპარტამენტის 2026 წლის 8 ივნისის №12481 ბრძანების საფუძველზე ჩატარდა მომჩივნის საქმიანობის კამერალური თემატური საგადასახადო შემოწმება 2023 წლის 1 იანვრიდან 2026 წლის 1 მაისამდე საანგარიშო პერიოდებში მიწაზე ქონების გადასახადის დაბეგვრის სისწორის დადგენის მიზნით. შემოწმების შედეგები აისახა 2026 წლის 25 ივნისის საგადასახადო შემოწმების აქტში, რომლის საფუძველზე გამოიცა აუდიტის დეპარტამენტის 2026 წლის 26 ივნისის №14129 ბრძანება და №007-172 საგადასახადო მოთხოვნა. მომჩივანს დამატებით გადასახდელად განესაზღვრა 28 141.60 ლარი.
აღნიშნული საგადასახადო მოთხოვნა და ვალის მართვის დეპარტამენტის 2026 წლის 30 ივნისის №007-24883 შეტყობინება საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების წარმოშობის შესახებ 2026 წლის 24 ივლისს გასაჩივრდა შემოსავლების სამსახურში, რომელმაც 2026 წლის 21 აგვისტოს №18937 ბრძანებით არ დააკმაყოფილა საჩივარი, რაც გასაჩივრდა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებულ დავების განხილვის საბჭოში.
სადავო საკითხები:
1. მიწაზე ქონების გადასახადის დარიცხვის მართლზომიერება
ფაქტების აღწერა
შემოსავლების სამსახურის გადასახადების ადმინისტრირების საინფორმაციო სისტემაში არსებული მონაცემებისა და სსიპ საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სისტემაში არსებული ინფორმაციის ანალიზის შედეგად გამოვლინდა, რომ გადასახადის გადამხდელს იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე, 2020 წლის 2 ნოემბრიდან 7 წლის ვადით სარგებლობის უფლებით გადაეცა 20 000 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი (მის.: -------, -------). გადასახადის გადამხდელს 2023-2025 წლების მიწაზე ქონების გადასახადი დეკლარირებული აქვს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით (გადასახადი 80 ლარი), ნაცვლად არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებისა (გადასახადი 15 840 ლარი, კოეფიციენტი 0,264). შესაბამისად, საგადასახადო კოდექსის 203-ე და 204-ე მუხლების საფუძველზე, მომჩივანს დაერიცხა მიწაზე ქონების გადასახადი და დაეკისრა საგადასახადო კოდექსის 275-ე მუხლით გათვალისწინებული ჯარიმა.
შემოსავლების სამსახურის გადაწყვეტილების შინაარსი
შემოსავლების სამსახური მიუთითებს საგადასახადო კოდექსის 302-ე, 203-ე, 204-ე, 205-ე, 43-ე მუხლებზე, დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებზე და აღნიშნავს, რომ მომჩივნის მხრიდან საგადასახადო დავის ეტაპზე არ არის წარდგენილი ისეთი არგუმენტაცია/მტკიცებულებები, რომლებიც შეცვლიდა შემოწმებით დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და გახდებოდა განსაზღვრული საგადასახადო ვალდებულებების კორექტირების საფუძველი.
ზემოაღნიშნული სამართლებრივი ნორმების, საქმეში არსებული მასალებისა და დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, პირველ სადავო საკითხთან დაკავშირებით, შემოსავლების სამსახურმა მიიჩნია, რომ აუდიტის დეპარტამენტის მიერ საგადასახადო ვალდებულებები განსაზღვრულია საგადასახადო კანონმდებლობის შესაბამისად, გადასახადის გადამხდელის საჩივარი დაუსაბუთებელია და არ უნდა დაკმაყოფილდეს.
მომჩივნის არგუმენტაცია
2020 წელს, აუქციონის გზით, გააფორმა ხელშეკრულება ------- მერიასთან სადავო მიწის ნაკვეთის იჯარით გადაცემის თაობაზე. სააუქციონო პირობად განსაზღვრული იყო მიწის ნაკვეთის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით (სათიბად) გამოყენება. სხვა მიზნობრიობით მიწის ნაკვეთი დროებით სარგებლობაში არ გაცემულა და არც იყენებდა (შემოღობილიც არ არის). აღნიშნულიდან გამომდინარე, შემოწმებით დარიცხული გადასახადი უსამართლოა და ითხოვს გაუქმებას. ასევე, განცხადებით მიმართა ------- მერიის სსიპ ქონების მართვის სააგენტოს და რადგან აუქციონის პირობას მიწის ნაკვეთის სასოფლო დანიშნულებით გამოყენება წარმოადგენდა, ითხოვა დააკორექტირონ მიწის ნაკვეთის დანიშნულება.
გადაწყვეტილება არამართლზომიერია, რადგან ქონების გადასახადი დაერიცხა ისეთი დანიშნულებით მიწის ნაკვეთის გამოყენებისთვის, როგორი დანიშნულებითაც ნაკვეთის გამოყენებაზე მესაკუთრისგან შეზღუდვა ჰქონდა და არც მომჩივანს უსარგებლია მსგავსი დანიშნულებით.
ითხოვს გაუქმდეს გასაჩივრებული აქტები და დაევალოს აუდიტის დეპარტამენტს საგადასახადო ვალდებულების დაანგარიშება სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე დადგენილი ტარიფების გათვალისწინებით.
დავების განხილვის საბჭო
მხარეთა არგუმენტაციისა და წარმოდგენილი დოკუმენტაციის განხილვის შემდეგ საბჭომ მიიჩნია, რომ საჩივარი ამ ნაწილში არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:
საგადასახადო კოდექსის 203-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის თანახმად, მიწაზე ქონების გადასახადის გადამხდელია პირი საგადასახადო წლის 1 აპრილის მდგომარეობით სახელმწიფო საკუთრებაში არსებულ მიწაზე, რომლითაც სარგებლობს ან რომელსაც ფლობს იგი.
საგადასახადო კოდექსის 204-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე ქონების გადასახადის განაკვეთები კონკრეტული მიწის ნაკვეთისათვის, მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობის გათვალისწინებით, გაიანგარიშება შემდეგი წესით:
ა) გადასახადის საბაზისო განაკვეთი დგინდება წელიწადში მიწის ერთ კვადრატულ მეტრზე 0.24 ლარის ოდენობით;
ბ) მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლობითი ორგანოს − საკრებულოს გადაწყვეტილებით, შესაბამისი საბაზისო განაკვეთი მრავლდება ტერიტორიულ კოეფიციენტზე. ამასთანავე, ტერიტორიული კოეფიციენტი არ შეიძლება იყოს 1,5-ზე მეტი.
საგადასახადო კოდექსის 205-ე მუხლის მე-11 ნაწილის მიხედვით, ფიზიკური პირის ქონების გადასახადს გამოიანგარიშებს საგადასახადო ორგანო წარდგენილი დეკლარაციის საფუძველზე.
ამავე მუხლის მე-12 ნაწილის თანახმად, ფიზიკური პირი ქონების გადასახადის დეკლარაციას საგადასახადო ორგანოს წარუდგენს არა უგვიანეს კალენდარული წლის 1 ნოემბრისა. დეკლარაციაში მონაცემები დასაბეგრი ქონების შესახებ შეიტანება გასული საგადასახადო წლის მიხედვით, ხოლო დასაბეგრი მიწის შესახებ – მიმდინარე საგადასახადო წლის მიხედვით.
საგადასახადო კოდექსის 205-ე მუხლის მე-14 ნაწილის შესაბამისად, ფიზიკური პირი ქონებაზე და მიწაზე ქონების გადასახადს იხდის არა უგვიანეს კალენდარული წლის 15 ნოემბრისა.
სადავო საკითხზე წარმოდგენილია აუდიტის დეპარტამენტის 9.09.2026 წლის №86017-21-14 წერილი, სადაც მითითებულია, რომ შემოწმების მიმდინარეობისას შესწავლილ იქნა გადასახადების ადმინისტრირების საინფორმაციო სისტემაში არსებული მონაცემები და სსიპ საქართველოს იუსტიციის სამინისტრო საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სისტემაში არსებული ინფორმაცია. მონაცემების ანალიზის შედეგად გამოვლინდა, რომ გადასახადის გადამხდელს იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე 2020 წლის 2 ნოემბრიდან 7 წლის ვადით სარგებლობის უფლებით გადაეცა 20 000 კვ.მ არასასოფლოსამეურნეო მიწის ნაკვეთი (მის.: -------, -------). გადასახადის გადამხდელს 2023-2025 წლების მიწაზე ქონების გადასახადი დეკლარირებული აქვს როგორც სასოფლო-სამეურნეო მიწა - 80 ლარი. შემოწმებით დადგინდა, რომ გადასახადის გადამხდელს დეკლარირებული უნდა ქონდეს არასასოფლოსამეურნეო მიწის ნაკვეთი - 15 840 ლარი (კოეფიციენტი 0,264). შესაბამისად, მომჩივანს დაერიცხა მიწაზე ქონების გადასახადი.
საბჭო განმარტავს, რომ მომჩივნის მიერ წარმოდგენილი არგუმენტაცია/მტკიცებულებები არ შეიძლება გახდეს დარიცხული თანხების კორექტირების საფუძველი, ვინაიდან მიწის სტატუსი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემების მიხედვით არის არასასოფლო-სამეურნეო.
ზემოაღნიშნული სამართლებრივი ნორმების და ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე, მხარეთა არგუმენტაციის გათვალისწინებით, საბჭომ მიიჩნია, რომ ამ ნაწილში შემოსავლების სამსახურის სადავო ბრძანება მართლზომიერია, არ არსებობს მისი გაუქმების და მომჩივნის მოთხოვნის დაკმაყოფილების საფუძველი.
2. საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლება
ფაქტების აღწერა
საგადასახადო ვალდებულების გადახდევინების უზრუნველყოფის მიზნით, ვალის მართვის დეპარტამენტის 2026 წლის 30 ივნისის №007-24883 შეტყობინების შესაბამისად, საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლის საფუძველზე, გადასახადის გადამხდელის ნებისმიერი სახის ქონებაზე წარმოშობილია საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლება.
შემოსავლების სამსახურის გადაწყვეტილების შინაარსი
შემოსავლების სამსახური მიუთითებს საგადასახადო კოდექსის მე-8, 238-ე, 239-ე მუხლებზე და იმ ფაქტობრივი გარემოების გათვალისწინებით, რომ გადასახადის გადამხდელს 2026 წლის 30 ივნისის მდგომარეობით პირადი აღრიცხვის ბარათზე ერიცხებოდა და ერიცხება საგადასახადო დავალიანება, მიიჩნევს, რომ გადასახადის გადამხდელის მიმართ საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლით გათვალისწინებული ღონისძიება გავრცელებულია კანონმდებლობის შესაბამისად და არ არსებობს საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების წარმოშობის შესახებ ვალის მართვის დეპარტამენტის 2026 წლის 30 ივნისის №007-24883 შეტყობინების გაუქმების საფუძველი.
მომჩივნის არგუმენტაცია
ითხოვს გაუქმდეს ვალის მართვის დეპარტამენტის 2026 წლის 30 ივნისის №007-24883 შეტყობინება საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლების წარმოშობის შესახებ.
დავების განხილვის საბჭო
მხარეთა არგუმენტაციისა და წარმოდგენილი დოკუმენტაციის განხილვის შემდეგ საბჭომ მიიჩნია, რომ საჩივარი ამ ნაწილში არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:
საგადასახადო კოდექსის მე-8 მუხლის 23-ე ნაწილის თანახმად, საგადასახადო დავალიანება არის გადასახადის გადამხდელის მიერ დადგენილ ვადაში გადაუხდელი გადასახადების ან/და სანქციების (მათ შორის, საბაჟო სანქციის) თანხასა და ზედმეტად გადახდილი გადასახადების ან/და სანქციების (მათ შორის, საბაჟო სანქციის) თანხას შორის სხვაობა.
საგადასახადო კოდექსის 238-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, საგადასახადო დავალიანების გადახდევინების უზრუნველსაყოფად განახორციელოს საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა.
საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა არის სახელმწიფოს უფლება, საგადასახადო დავალიანების გადახდევინება უზრუნველყოს გადასახადის გადამხდელის, სხვა ვალდებული პირის ქონებიდან.
ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის რეგისტრაციის უფლება წარმოიშობა საგადასახადო დავალიანების წარმოშობასთან ერთად და მარეგისტრირებელ ორგანოში რეგისტრაციის მომენტიდან და ვრცელდება საგადასახადო დავალიანების ფარგლებში, პირის საკუთრებაში არსებულ ან/და მის ბალანსზე რიცხულ ქონებაზე (გარდა ლიზინგით მიღებულისა), საგადასახადო დავალიანების წარმოქმნის შემდეგ შეძენილი ქონების ჩათვლით. საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების გამოყენება შესაძლებელია ამ კოდექსის 265-ე მუხლით გათვალისწინებულ შემთხვევაში.
საქმეში არსებული მასალებით დგინდება, რომ გადასახადის გადამხდელს, 2026 წლის 30 ივნისის მდგომარეობით, პირადი აღრიცხვის ბარათზე ერიცხებოდა და საჩივრის განხილვის დღისთვისაც ერიცხება საგადასახადო დავალიანება. შესაბამისად, საგადასახადო კოდექსის 239-ე მუხლის გათვალისწინებით, მომჩივნის ქონებაზე საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების წარმოშობა მართლზომიერია.
ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საბჭომ მიიჩნია, რომ ამ ნაწილში შემოსავლების სამსახურის სადავო ბრძანება მართლზომიერია და არ არსებობს მისი გაუქმების საფუძველი.
საბჭომ იხელმძღვანელა საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 304-ე მუხლის პირველი ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტით და გადაწყვიტა:
1. საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;
2. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოში (ქ. თბილისი, დავით აღმაშენებლის ხეივანი №64) ამ გადაწყვეტილების მომჩივნისთვის ჩაბარებიდან 20 კალენდარული დღის ვადაში.
სადავო საკითხები:
1. მიწაზე ქონების გადასახადის დარიცხვის მართლზომიერება;
2. საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლება.
ფაქტობრივი გარემოებები
შემოსავლების სამსახურის გადასახადების ადმინისტრირების საინფორმაციო სისტემაში არსებული მონაცემებისა და სსიპ საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სისტემაში არსებული ინფორმაციის ანალიზის შედეგად გამოვლინდა, რომ გადასახადის გადამხდელს იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე, 7 წლის ვადით სარგებლობის უფლებით გადაეცა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი. გადასახადის გადამხდელს 2023-2025 წლების მიწაზე ქონების გადასახადი დეკლარირებული აქვს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით, ნაცვლად არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებისა. მომჩივანს დაერიცხა მიწაზე ქონების გადასახადი და დაეკისრა ჯარიმა.
გადაწყვეტილება
სამართლებრივი ნორმების და ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე, მხარეთა არგუმენტაციის გათვალისწინებით, საბჭომ მიიჩნია, რომ ამ ნაწილში შემოსავლების სამსახურის სადავო ბრძანება მართლზომიერია, არ არსებობს მისი გაუქმების და მომჩივნის მოთხოვნის დაკმაყოფილების საფუძველი.
საქმეში არსებული მასალებით დგინდება, რომ გადასახადის გადამხდელს, პირადი აღრიცხვის ბარათზე ერიცხებოდა და საჩივრის განხილვის დღისთვისაც ერიცხება საგადასახადო დავალიანება. შესაბამისად, მომჩივნის ქონებაზე საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების წარმოშობა მართლზომიერია.
დასაბუთება
საქართველოს ფინანსთა სამინისტორსთან არსებული დავების განხილვის საბჭო გადაწყვეტილების დასაბუთებისას ეყრდნობა საქართველოს საგადასახადო კოდექსის შემდეგ ნორმებს: 203; 204; 205(11); 239