عيوب الشقة الجديدة من المطوّر العقاري: ماذا تفعل وفق القانون الجورجي

ماذا تفعل

1. أولاً استبعاد نظام المستهلك: الشقة ليست «سلعة» بمفهوم قانون حماية حقوق المستهلك (السلعة شيء منقول)؛ وحقوق المشتري بموجب القانون المدني (قانون حماية حقوق المستهلك، المادة 4) — ولا تسري على الشقة مدد الضمان وأحكام قانون حماية حقوق المستهلك. كيّفوا العقد (بيع شقة مستقبلية أو مقاولة) والمدة: مدة تقادم المطالبات التعاقدية في العقارات — 6 سنوات (القانون المدني، المادة 129)؛ وتسري من لحظة علم المرء أو وجوب علمه بالمخالفة (القانون المدني، المادة 130). في المقاولة: إذا كان العقد مقاولة (ნარდობა) فمدة عيوب الأعمال سنة واحدة، وفيما يخص المبنى — 5 سنوات من يوم التسلّم (القانون المدني، المادة 655).
2. هل هناك عيب: لا عيب إذا كانت الشقة مطابقة للجودة المتفق عليها (مواصفات الهيكل)، وإلا فإذا كانت صالحة للاستخدام المعتاد (القانون المدني، المادة 488)؛ ويُعادل العيبَ تسليمُ شيء آخر أو بكمية أقل (نوافذ أخرى، مساحة أقل) (القانون المدني، المادة 488). افحصوا: لا حقوق للمشتري إذا كان يعلم بالعيب عند إبرام العقد (القانون المدني، المادة 494)؛ وإذا حُدّدت مدة ضمان فالعيب الذي يظهر خلالها يُفترض أنه يمنح المشتري حقوقاً (القانون المدني، المادة 496)؛ والبند التعاقدي باستبعاد المسؤولية باطل إذا سكت البائع عن العيب عمداً (القانون المدني، المادة 497).
3. التسلّم: أدرجوا جميع العيوب في محضر التسليم والتسلّم أو في اعتراض كتابي، وإلا ففي المقاولة إذا قبلتم العمل وأنتم تعلمون بالعيب دون اعتراض — فقدتم حقوقكم بشأنه (القانون المدني، المادة 652).
4. ترتيب المطالبات: مطالبة كتابية بقائمة العيوب ومهلة — يلتزم البائع بإزالة العيب خلال المدة اللازمة لذلك (القانون المدني، المادة 490)؛ وجميع نفقات الإزالة (الأعمال والمواد) على البائع (القانون المدني، المادة 490). بعد ذلك: إن لم يزل العيب في المهلة المحددة — تخفيض الثمن بالمبلغ اللازم للإزالة (القانون المدني، المادة 492)؛ أو فسخ العقد بسبب العيب مع التعويض عن النفقات (القانون المدني، المادة 491) (والفسخ يكون بعد انقضاء المهلة الإضافية التي منحها المشتري دون جدوى (القانون المدني، المادة 405))؛ إضافة إلى التعويض عن الضرر الناجم عن العيب — وفق القواعد العامة (القانون المدني، المادة 494).
5. الإثبات: خبرة هندسية إنشائية مستقلة، صور / فيديو مؤرخة، مراسلات؛ ثم الدعوى أمام المحكمة المدنية.
6. إلى أين تتوجهون: المطوّر (المطالبة)؛ الخبير؛ المحكمة المدنية؛ الملك المشترك في المبنى — مع اتحاد الملاك.
7. الأدلة: العقد والمواصفات، محضر التسليم والتسلّم مع الملاحظات، صور / فيديو مؤرخة، الخبرة الإنشائية، المطالبة، تقديرات التكلفة.
8. المزالق: التوقيع على المحضر «دون اعتراضات» مع العلم بالعيوب؛ الاستناد إلى ضمان قانون حماية المستهلك بدل القانون المدني؛ الإصلاح بنفسكم قبل توثيق العيب وتقديم المطالبة؛ تفويت المدة القصيرة للمقاولة باحتساب مدة البيع.

احرص على التحقق مما يلي

• الشقة ليست «سلعة» بمفهوم قانون حماية حقوق المستهلك — فلا تسري مدد ضمانه، والحقوق بموجب القانون المدني
• ما يُعدّ عيباً (الجودة التعاقدية، شيء آخر، مساحة أقل)
• ترتيب المطالبات — الإزالة على نفقة المطوّر، ثم تخفيض الثمن أو الفسخ، إضافة إلى التعويض عن الأضرار
• المهل (6 سنوات في العقارات، وفي المقاولة — من التسلّم) ومن أي لحظة تسري
• محضر التسليم والتسلّم — توثيق العيوب، وعدم التوقيع «دون اعتراضات»
• الأدلة (الخبرة) وإلى أين تتوجهون