开发商交付的新公寓存在瑕疵：依据格鲁吉亚法律该怎么办

该怎么办

1. 先排除消费者适用制度：公寓不是《消费者权益保护法》意义上的“商品”（商品是动产）；买受人的权利依据民法典（《消费者权益保护法》第4条）——消费者权益保护法的保修期和规则不适用于公寓。要定性合同（将来公寓的买卖或承揽）和期限：不动产合同请求权的时效——6年（《格鲁吉亚民法典》第129条）；自知道或应当知道违约之时起算（《格鲁吉亚民法典》第130条）。承揽的情形：如果合同是承揽（ნარდობა），工作瑕疵——1年，涉及建筑物的——自验收之日起5年（《格鲁吉亚民法典》第655条）。
2. 是否存在瑕疵：符合约定质量（框架的规格说明）的，即无瑕疵，否则——适合通常使用（《格鲁吉亚民法典》第488条）；交付另一物或数量较少的（不同的窗户、面积较小），等同于瑕疵（《格鲁吉亚民法典》第488条）。需核查：买受人在订立合同时知道瑕疵的，无权利（《格鲁吉亚民法典》第494条）；给予了保修期的——在该期间内发现的瑕疵，推定使买受人享有权利（《格鲁吉亚民法典》第496条）；合同中免除责任的条款，如果出卖人故意隐瞒瑕疵，则无效（《格鲁吉亚民法典》第497条）。
3. 验收：所有缺陷都要写入验收交接单或提出书面异议，否则在承揽中，明知瑕疵而接受工作且未提出主张的——丧失对该瑕疵的权利（《格鲁吉亚民法典》第652条）。
4. 按顺序提出要求：附清单和期限的书面索赔——出卖人有义务在为此所需的期限内消除瑕疵（《格鲁吉亚民法典》第490条）；消除瑕疵的全部费用（工程、材料）——由出卖人承担（《格鲁吉亚民法典》第490条）。进一步：在该期限内未消除的——按消除所需的金额减价（《格鲁吉亚民法典》第492条）；或因瑕疵解除合同并赔偿费用（《格鲁吉亚民法典》第491条）（解除合同——在买受人给予的附加期限无效届满之后（《格鲁吉亚民法典》第405条））；另外，瑕疵造成的损失——按一般规则（《格鲁吉亚民法典》第494条）。
5. 举证：独立的建筑鉴定、注明日期的照片/视频、往来函件；然后向民事法院起诉。
6. 办理机构：开发商（索赔）；专家；民事法院；楼内共有部分——与业主协会共同处理。
7. 证据：合同和规格说明、载有意见的验收交接单、注明日期的照片/视频、建筑鉴定、索赔函、预算。
8. 常见陷阱：明知有缺陷还签署“无异议”的验收单；援引消费者权益保护法的保修而不是民法典；在固定缺陷和提出索赔之前自行维修；按买卖计算期限而错过承揽的短期限。

务必核对

• 公寓不是《消费者权益保护法》意义上的“商品”——其保修期不适用，权利依据民法典
• 什么算瑕疵（合同约定的质量、另一物、面积较小）
• 要求的顺序——由开发商出资修复，然后减价或解除，加上损失赔偿
• 期限（不动产6年，承揽自验收起）以及自何时起算
• 验收交接单——固定缺陷，不要签署“无异议”
• 证据（鉴定）和向哪里求助