გადაწყვეტილება

საქმე №330210-18002322679

№2/5954-18

თბილისის საქალაქო სასამართლო

გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

 

30 ივლისი, 20-8 წელი ქ. თბილისი

 

შესავალი ნაწილი

 

სამოქალაქო საქმეთა კოლეგია

მოსამართლე - ლევან მიქაბერიძე

სხდომის მდივანი - ილია ვაშაკიძე

 

მოსარჩელე - ბო-------------–----ი

წარმომადგენელი - ვა-------–------–--ე

 

მოპასუხეები - მე---------------–ი, ენ--------------–-–---–ი, იო----–------ი, სს ,,ტე-------ი’’

 

იო----–------ის წარმომადგენელი - ნა---–---–--ე

 

ენ--------------–-–---–ის წარმომადგენელი - ირ-----------ე

 

სს „ტე-------ის’’ წარმომადგენელი - ბი-------------–---–ი

 

დავის საგანი - მინდობილობის, ნასყიდობის ხელშეკრულებებისა და იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, უძრავი ნივთის საკუთრებაში აღრიცხვა

 

აღწერილობითი ნაწილი

 

1. სასარჩელო მოთხოვნა

 

1.1. 2----–-–-----------ის №1----- მინდობილობის ბათილად ცნობა;

 

1.2. 20-6 წლის 4 ივლისს მე---------------–ის მიერ, მინდობილობის საფუძველზე ბო-------------–----ის სახელით საკუთარ თავთან დადებული უძრავი ნივთის (მდებარე: ქ. თბ--–---------------------------------–------; ს/კ 0---------------) ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა;

 

1.3. 20-6 წლის 21 სექტემბერს მე---------------–სა და ენ--------------–-–---–ს შორის დადებული უძრავი ნივთის (მდებარე: ქ. თ---–----------------------------------–-----ს; ს/კ 0---------------) ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა;

 

1.4. 20-7 წლის 1 მარტს სს ,,ტე-------სა’’ და ენ--------------–-–---–ს შორის უძრავი ნივთზე (მდებარე: ქ. თ---–----------------------------------–-----ს; ს/კ 0---------------) დადებული იპოთეკის ხელშეკრულების №1---------------- ბათილად ცნობა;

 

1.5. 20-7 წლის 7 მარტს ენ--------------–-–---–სა და მე---------------–ს შორის დადებული უძრავი ნივთის (მდებარე: ქ. თ---–----------------------------------–-----ს; ს/კ 0---------------) უკან გამოსყიდვის შესახებ ხელშეკრულების ბათილად ცნობა;

 

1.6. 20-7 წლის 7 მარტს მე---------------–სა და იო----–------ს შორის დადებული უძრავი ნივთის (მდებარე: ქ. თ---–----------------------------------–-----ს, ნაკვეთი 5------ ს/კ 0---------------) ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა;

 

1.7. უძრავი ქონებაზე (მდებარე: ქ. თ---–----------------------------------–-----ს; ს/კ 0---------------) ბო-------------–----ის საკუთრების უფლების აღრიცხვა.

 

სარჩელის საფუძვლები:

 

ქალაქ თბილისის ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების საკითხთა კომისიამ 20-0 წლის 3 თებერვლის სხდომის ოქმი №--ის 30-ე საკითხის განხილვისას, თანხმობა განაცხადა ქ. თბ--–--–-------–-------–------------–------------------------------------------ არსებულ მიწის ნაკვეთზე საცხოვრებელი სახლის ასაშენებლად ქალაქთმშენებლობითი პარამეტრების გაზრდაზე, რომლის მიხედვითაც კ-2 კოეფიციენტი გაიზარდა 3.5-მდე. 20-0 წლის 15 თებერვლის ქალაქ თბილისის მერიის №--- განკარგულებით გაიცა სპეციალური (ზონარული) შეთანხმება ქ. თბ--–--–----------------------------------------------- არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საცხოვრებელი სახლების ასაშენებლად. შემუშავებული იქნა მრავალსართულიანი საცხოვრებელი სახლის პროექტი. აღნიშნული დოკუმენტაციის გამო, მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება საგრძნობლად გაიზარდა და ინვესტორებისათვის მისი შეძენა მომხიბვლელი გახდა, რის გამოც გე-------ს მოქალაქემ ბო-------------–----იმ გადაწყვიტა ზემოხსენებული მიწის ნაკვეთის შეძენა და მრავალსართულიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა.

 

20-3 წლის 22 ივლისს ბო-------------–----იმ შეიძინა მიწის ნაკვეთი 1430 კვ.მ ოდენობით მდებარე: ქ. თბ--–--------------------------------------------------- (ს/კ 0---------------) – 1 430 000 აშშ დოლარად.

 

20-6 წლის 4 ივლისს მე---------------–მა უკანონოდ შედგენილი 2----–-–-----------ით დათარიღებული მინდობილობის საფუძველზე თავის თავთან გააფორმა ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც ის 20-6 წლის 7 ივლისს, აღირიცხა 1430 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის (ს/კ 0---------------) მესაკუთრედ.

 

მინდობილობა უკანონო და ბათილია შემდეგ გარემოებათა გამო:

 

- მინდობილობის მიხედვით ნოტარიუსმა აშ-----–-–---ა 2----–-–-----------ს დაამოწმა ბო-------------–----ის პირადობა, ის-----–-ს პირადი ნომრით №5--------. აღსანიშნავია, რომ ბო-------------–----ი ვერ წარადგენდა ის-----–-ს პირადობის მოწმობას ნოტარიუსთან, ვინაიდან არ წარმოადგენს ის-----–-ს მოქალაქეს, ხოლო მითითებული პასპორტის ნომერი №5-------- არის გე-------ს პასპორტის ნომერი, რომლის მოქმედების ვადა გავიდა 20-4 წლის 11 ოქტომბერს;

 

- მინდობილობის მიხედვით ბო-------------–----იმ ,,თავის ჭეშმარიტ და კანონიერ ადვოკატს მე---------------–ს“ მიანიჭა უფლებამოსილება უძრავი ქონების (ს/კ 0---------------) გაყიდვის, გასხვისების და თავის სახელზე რეგისტრაციის უფლებით. აღსანიშნავია, რომ მე---------------–ი არ წარმოადგენს ადვოკატს და აღნიშნული უკანონო მინდობილობის გამზადების პერიოდში ბო-------------–----ი არ იმყოფებოდა ის-----–ში. ამასთანავე, როგორც აღინიშნა მის პასპორტს (ნომრით №5--------) ვადა გაუვიდა 20-4 წლის 11 ოქტომბერს. უკანონო მინდობილობის შექმნის პერიოდში (მინდობილობაში მითითებული თარიღის გათვალისწინებით) მას აღებული ჰქონდა ახალი პასპორტი CB------M;

 

- ის-----–ში ადვოკატი (ნოტარიუსი) აშ----–-–---ანი არ არსებობს, რაც დასტურდება ის-----–-ს ადვოკატთა კოლეგიის 0-.08.20-7 წლის წერილით;

 

- თე-–-------------ს რაიონულ სასამართლოს სადავო მინდობილობა აპოსტილით არ დაუმოწმებია, რაც დასტურდება ის-----–-ს სასამართლოს სამმართველოს იურიდიული მრჩევლის 20-7 წლის 8 აგვისტოს წერილით;

 

- აპოსტილი არ შეესაბამება ჰააგის 1961 წლის 5 ოქტომბრის კონვენციის (კონვენცია რომელიც აუქმებს უცხოეთის ოფიციალური დოკუმენტების მოთხოვნებს) მე-4 მუხლის მოთხოვნებს. არ არის მითითებული აპოსტილის ნომერი. ამასთანავე აღსანიშნავია, რომ სსიპ საქართველოს ადვოკატთა ასოციაციის 20-7 წლის 22 აგვისტოს №---- წერილით დასტურდება ის გარემოება, რომ მე---------------–ი არ წარმოადგენს და არც წარმოადგენდა ადვოკატთა ასოციაციის წევრს, რაც დამატებით ადასტურებს მინდობილობის უკანონობას;

 

20-6 წლის 21 სექტემბერს, მე---------------–მა ენ--------------–-–---–თან ერთად სს ,,თი---------ში’’ სადავო უძრავ ქონებაზე გააფორმა იპოთეკის ხელშეკრულება. იმავე დღეს მე---------------–მა ენ--------------–-–---–თან გააფორმა უკან გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება. სისხლის სამართლის საქმის მასალებით, მათ შორის, ენ--------------–-–---–ის და მე---------------–ის ჩვენებებით დადგენილია, რომ ენ--------------–-–---–ი არ წარმოადგენდა სადავო მიწის კეთილსინდისიერ შემძენს, მან მიწის ნაკვეთი გადაიფორმა საკუთარ თავზე სს ,,თი---------იდან’’ საკრედიტო თანხის გამოტანის და მე---------------–ისათვის გადაცემის მიზნით, რაშიც მას მიღებული აქვს 25 000 აშშ დოლარის სარგებელი.

 

20-7 წლის 1 მარტს იო----–------მა, როგორც მსესხებელმა, ხოლო ენ--------------–-–---–მა, როგორც უძრავი ქონების მესაკუთრემ სს ,,ტე-------თან’’ გააფორმეს სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც, იო----–------მა სს ,,ტე-------იდან’’ ისესხა 457 000 აშშ დოლარი, ხოლო აღნიშნული სესხის უზრუნველყოფის მიზნით ენ--------------–-–---–მა იპოთეკით დატვირთა სადავო უძრავი ქონება. საგულისხმოა, რომ სისხლის სამართლის საქმის მასალებით, მათ შორის დაკითხვის ოქმებით დადგენილია, რომ იო----–------ისთვის და სს „ტე-------ისთვის’’ ცნობილი იყო, რომ ენ--------------–-–---–ი არ წარმოადგენდა სადავო უძრავი ქონების ნამდვილ მესაკუთრეს და მასზე მიწის ნაკვეთის გადაფორმება განპირობებული იყო სს ,,თი---------იდან’’ სესხის მიღების მიზნით, რაშიც ენ--------------–-–---–ს გადაეცა 25 000 აშშ დოლარი. ამასთანავე, აღნიშნული მიწის ნაკვეთის საკუთრებაში მიღების მიზნით იო----–------მა 50 000 აშშ დოლარი გადაუხადა დანაშაულის თანამონაწილეს მა-----------–-----ს. ვინაიდან, იო----–------ისთვის და სს ,,ტე-------ისთვის’’ ცნობილი იყო, რომ ენ--------------–-–---–ი არ წარმოადგენს მიწის ნაკვეთის ნამდვილ მესაკუთრეს, ამასთანავე ენ--------------–-–---–ს აღარ სურდა, სხვა მოქმედებებში მონაწილეობის მიღება, მოპასუხეებმა უკანონო გარიგებების გამყარებისა და მოსარჩელისათვის სამართლებრივი დაბრკოლების შექმნის მიზნით გადაწყვიტეს სადავო ქონება კვლავ დაებრუნებინათ მე---------------–ის საკუთრებაში და შემდგომ მისგან შეეძინათ აღნიშნული მიწის ნაკვეთი. ის გარემოება, რომ იო----–------ი დაინტერესებული იყო აღნიშნული მიწის ნაკვეთის დაუფლებით დასტურდება ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 20-7 წლის 28 თებერვლის №3------ გადაწყვეტილებით, რომლითაც დასტურდება ის გარემოება, რომ იო----–------ი სადაო ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდეც ენ--------------–-–---–თან ერთად მიმართავდა არქიტექტურულ სამსახურს და ითხოვდა ქალაქგეგმარებითი დასკვნის გაცემას.

 

საქმის მომზადების ეტაპზე მოსარჩელემ დააზუსტა სს ,,ტე-------თან’’ გაფორმებული იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის ნაწილში სარჩელის საფუძველი, მის არაკეთილსინდისიერებაზე აღარ მიუთითა და განმარტა, რომ სსკ-ის 513-ე მუხლის საფუძველზე ბ---ს არ ჰქონდა უფლება ენ--------------–-–---–თან გაეფორმებინა იპოთეკის ხელშეკრულება.

 

სისხლის სამართლის საქმის მასალების მიხედვით (მათ შორის იო----–------ის, შა---–-----ს, მე---------------–ის და ენ--------------–-–---–ის დაკითხვის ოქმებით) დასტურდება, რომ იო----–------ს სადაო მიწის ნაკვეთის შეძენასთან დაკავშირებით მე---------------–თან მოლაპარაკება საერთოდ არ უწარმოებია, ის მხოლოდ არაერთგზის ნასამართლევ შა---–---------ნ და ენ--------------–-–---–თან ერთად, მიწის ნაკვეთის დაუფლების მიზნით, განსაზღვრავდა შემდგომ სამართლებრივ ნაბიჯებს.

 

20-7 წლის 7 მარტს სს ,,თი---------მა’’ №--------- წერილით მიმართა საჯარო რეესტრს და მოითხოვა სადავო უძრავ ქონებაზე იპოთეკის ჩანაწერის გაუქმება. ამავე დღეს იო----–------სა და არაერთგზის ნასამართლევ შა---–---------ნ შეთანხმებით ენ--------------–-–---–სა და მე---------------–ს შორის გაფორმდა ხელშეკრულება უძრავი ნივთის უკან გამოსყიდვის შესახებ, რომელიც საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა 16:18:42 სთ-ზე. ამავე დღეს მე---------------–მა, როგორც სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრემ გააფორმა ნასყიდობის ხელშეკრულება იო----–------თან, აღნიშნული ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა 17:12:0- სთ-ზე. აღსანიშნავია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსთვის ცნობილი იყო, რომ ბო-------------–----ის №5-------- პასპორტის მოქმედების ვადა გასული იყო, ვინაიდან საჯარო რეესტრმა ბო-------------–----ის სხვა ქონებების რეგისტრაციის დროს 20-4 წლის 4 დეკემბრის №8-------------- და 8-------------- გადაწყვეტილებებით შეაჩერა სარეგისტრაციო წარმოება. სარეგისტრაციოს წარმოების შეჩერების საფუძველს, სხვა საფუძვლებთან ერთად წარმოადგენდა ის გარემოება, რომ ბო-------------–----ის პირადობის დამადასტურებელ დოკუმენტს (პასპორტი: 5--------) გასული ჰქონდა მოქმედების ვადა. ამასთანავე, საჯარო რეესტრისთვის ცნობილი იყო, რომ სადავო მინდობილობა არ აკმაყოფილებდა კანონმდებლობის მოთხოვნებს, კერძოდ, ერთის მხრივ ე.წ ნოტარიუსმა აშ----–-–---მა 2----–-–-----------ს დაამოწმა ბო-------------–----ის პირადობა, ის-----–-ს პირადი ნომრით №5--------, ხოლო მინდობილობის ტექსტის მიხედვით მინდობილობა გასცა გე-------ს მოქალაქემ ბო-------------–----იმ, რომლის პირადი ნომერი ისევ 5---------ს წარმოადგენდა. შესაბამისად, მინდობილობა უკვე შეიცავდა არსებით უზუსტობას საიდენთიფიკაციო მონაცემებში მინდობილობაზე ხელისმომწერ პირსა და მარწმუნებელს შორის. გარდა ამისა, მინდობილობა დამოწმებული იქნა 2----–-–-----------ს იმ საპასპორტო მონაცემებით, რომელსაც მოქმედების ვადა გასული ჰქონდა და ეს არსებითი სახის გარემოება ცნობილი იყო საჯარო რეესტრის სააგენტოსთვის, რის გამოც საჯარო რეესტრს არ ჰქონდა უფლება ვადაგასულ მონაცემებზე დაყრდნობით განეხორციელებინა სარეგისტრაციო წარმოება. მითუმეტეს, რომ საჯარო რეესტრისთვის ცნობილი იყო და არის, რომ ვადაგასულ საპასპორტო მონაცემებზე მინდობილობა არ გაიცემა არც საქართველოში და არც საზღვარგარეთ. ამასთანავე, მინდობილობის ტექსტი ბუნდოვანია, შეიცავს მითითებას უძრავი ქონების გადაფორმებას საქართველოს სამოქალაქო რეესტრში და არა საჯარო რეესტრში, რის გამოც საჯარო რეესტრი არ იყო უფლებამოსილი თავისებურად განემარტა მინდობილობის ტექსტი და აღნიშნული მინდობილობის საფუძველზე განეხორციელებინა სარეგისტრაციო წარმოება ვინაიდან, მინდობილობის მიხედვით არ წარმოადგენდა სარეგისტრაციო წარმოების ადრესატს. ამასთანავე, აპოსტილი არ აკმაყოფილებდა ჰააგის 1961 წლის 05 ოქტომბრის კონვენციის (კონვენცია, რომელიც აუქმებს უცხოეთის ოფიციალური დოკუმენტების ლეგალიზაციის მოთხოვნებს) მე-4 მუხლის მოთხოვნებს, არ არის მითითებული აპოსტილის ნომერი. მიუხედავად აღნიშნული არსებითი სახის ხარვეზებისა, რაც პირდაპირ მიანიშნებდა მინდობილობის უკანონობაზე საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ მოქმედი კანონმდებლობით დადგენილი წესის საწინააღმდეგოდ განახორციელა სარეგისტრაციო წარმოება, რომლის შედეგად ბო-------------–----ის კუთვნილი უძრავი ქონება სხვა პირთა ხელში აღმოჩნდა.

 

2. მოპასუხის პოზიცია

 

2.1. მე---------------–მა შესაგებელი არ წარმოუდგენია და არც სასამართლო სხდომაზე გამოცხადებულა.

 

2.2. სს ,,ტე-------მა’’ შესაგებლით სარჩელი არ ცნო. მისი განმარტებით, მცდარია ფაქტი იმის შესახებ, რომ სს „ტე-------ისათვის’’ ცნობილი იყო ენ--------------–-–---–ის საკუთრების უფლების შესაძლო ნაკლის შესახებ ან იპოთეკის საგანთან დაკავშირებული სხვა გარემოებები. მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძველი ეხება ნივთის გასხვისებას და არა იპოთეკით დატვირთვას. იპოთეკით დატვირთვის მომენტისათვის საჯარო რეესტრის ამონაწერში რეგისტრირებული იყო გამოსყიდვის ვალდებულება შემდეგი ფორმულირებით: ,,გამყიდველი მე---------------–ი, მყიდველი ენ--------------–-–---–ი. ნასყიდობის საგნის გამოსყიდვის პერიოდში, მყიდველს არ აქვს უძრავი ნივთის გასხვისების უფლება გამყიდველის წინასწარი წერილობითი თანხმობის გარეშე’’. ამდენად, ვალდებულება ეხებოდა ნივთის გასხვისებას, ანუ მესაკუთრის ცვლილებას და არა, მასზე იპოთეკის უფლების წარმოშობის აკრძალვას. გასათვალისწინებელია, რომ იპოთეკის წარმოშობის ნამდვილობისათვის, არც საჯარო რეესტრის მიერ არ ყოფილა მოთხოვნილი გამყიდველის წინასწარი თანხმობა (სრულიად მართლზომიერად), რადგან იპოთეკის რეგსიტრაციაზე ვერ გაავრცელებდა რეესტრი რეგისტრირებულ შეზღუდვას. საყურადღებოა ისიც, რომ გამოსყიდვის უფლების მქონე მე---------------–ისათვის ცნობილი იყო უძრავი ნივთის იპოთეკით დატვირთვის შესახებ, რაც დადასტურდა კიდეც შესაბამისი მტკიცებულებით. კერძოდ, მოგვიანებით (იპოთეკის რეგისტრაციიდან მე-6 დღეს) თავად გამოსყიდვის უფლების მქონე მე---------------–მა სს „ტე-------ის’’ კრედიტის საშუალებით ისარგებლა გამოსყიდვის უფლებით და დაიბრუნა საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე და მასზე გადავიდა სს „ტე-------ის’’ სასარგებლოდ იპოთეკით დატვირთული ნივთი. მე---------------–ს აღნიშნულის თაობაზე არც იპოთეკართან და არც საჯარო რეესტრთან, რაიმე სახის პრეტენზია არ განუცხადებია.

 

სსკ-ის 513-ე მუხლის გამოყენების მართლზომიერების თვალსაზრისით, მოსარჩელე არ წარმოადგენს იმ გარიგების მონაწილე სუბიექტს, რომლის ბათილად ცნობასაც ითხოვს იმ მოტივით, რომ მესაკუთრეს არ შეძლო იპოთეკით დაეტვირთა. შესაბამისად, მოსარჩელეს არ გააჩნია ამ საფუძვლით გარიგებაში შეცილების არც უფლება და არც იურიდიული ინტერესი. ცალსახაა, რომ გადაწყვეტილება არ უნდა შეეხოს იპოთეკარის, როგორც კეთილსინდისიერი მხარის უფლებას, რადგან არ არსებობს არცერთი ფაქტობრივი ან სამართლებრივი საფუძველი ბათილად იქნეს ცნობილი იპოთეკის გარიგება გაფორმებული საჯარო რეესტრის ამონაწერში ფიქსირებულ მესაკუთრესა და სს „ტე-------ს’’ (იპოთეკარს) შორის.

 

სსკ-ის 312-ე მუხლის შესაბამისად, ნათელია, რომ საჯარო რეესტრს, როგორც უძრავ ნივთებზე უფლებათა მარეგისტრირებელ ორგანოს, გააჩნია სანდოობის მაღალი ხარისხი, რაც გამოიხატება კანონისმიერ პრეზუმციაში. საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის საკუთრების უფლება და მათი მდგომარეობა. საჯაროობის პრინციპი გულისხმობს იმას, რომ რეგისტრაციის მომენტიდან იძენს ამგვარი უფლება იურიდიულ ძალას მესამე პირთათვის. კანონმდებლობა უშვებს საჯარო რეესტრის სისწორის პრეზუმციას, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესამე პირებისათვის რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამდენად საჯარო რეესტრი ერთი მხრივ სამოქალაქო ბრუნვის გარანტის ფუნქციას ასრულებს, ხოლო მეორე მხრივ იგი სრულად კონსესუსშია სამოქალაქო ბრუნვაში დამკვიდრებულ ნდობასა და კეთილსინდისიერების პრინციპთან. ამ კონტექსტში მნიშვნელოვანია განიმარტოს, რომ კანონით გათვალისწინებული პრეზუმცია, ერთი მხრივ იმთავითვე იცავს იპოთეკარს, საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ნებისმიერ უსწორობის შედეგებისგან. მეორე მხრივ, აღნიშნული მსჯელობის მართებულობა გამყარებულია იმ გარემოებითაც, რომ მსგავსი მიდგომა იცავს სამოქალაქო ბრუნვის უსაფრთხოებას და სტაბილურობას. მესამე პირთა გარანტიები, კანონის ანალოგიის გამოყენებით მოცემულია სსკ-ის 185-ე მუხლში, რომლის თანახმად, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. ეს ნორმა კიდევ ერთხელ უსვამს ხაზს საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმციას, როგორც მესამე პირთა დაცვის საშუალებას. ამასთან, უშვებს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებაში ხარვეზის შესაძლებლობას, თუმცა, მიუხედავად ამისა იცავს ისეთ შემძენს (იპოთეკარს, რომელიც ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერია). რაც შეეხება ხსენებულ სისხლის სამართლის საქმეს სს „ტე-------ი’’ არ წარმოადგენს ამ საქმის მხარეს, მეტიც ის გამოკითხულიც კი არ არის საქმესთან დაკავშირებით.

 

2.3. იო----–------მა წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ ეჭვს იწვევს სარჩელით, სადავოდ გამხდარ ხელშეკრულებების დადებამდე ხსენებული მიწის ნაკვეთის შესახებ განხორციელებული ტრანზაქციები. რაც შეეხება სისხლის სამართლის საქმის მასალებზე მითითებას იგი, მხოლოდ მოსარჩელის წარმომადგენლის მოსაზრებაა. სსკ-ის 183-ე მუხლის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ამავე კოდექსის 185-ე მუხლის თანახმად, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. სსკ-ის 312-ე მუხლის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამავე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა. საქმის ფაქტობრივი გარემოებებიდან ირკვევა, რომ სადავო მიწის ნაკვეთი მე---------------–ის სახელზე გაფორმებულია 20-6 წლის 4 ივლისიდან. ამასთან, ირკვევა, რომ მიწა იპოთეკით დაიტვირთა სს „თი---------ის’’ სასარგებლოდ 20-6 წლის 21 სექტემბერს ენ--------------–-–---–ისა და მე---------------–ის მიერ. დავას არ იწვევს ის ფაქტი, რომ იო----–------ის მიერ ზემოთხსენებული ქონება შეძენილ იქნა სს „ტე-------იდან’’ აღებული კრედიტით და გასტუმრებული იქნენ ენ--------------–-–---–ისა და მე---------------–ი, რისთვისაც იპოთეკით იქნა დატვირთული სადავო მიწის ნაკვეთი. შესაბამისად, იო----–------ი არის კეთილსინდისიერი შემძენი, რომელმაც უძრავი ნივთის შეძენისათვის კანონით დადგენილი ყველა სავალდებულო პროცედურა გაიარა, რაც ევალებოდა მას. ასევე მნიშვნელოვანია, ის ფაქტიც, რომ იო----–------ის საკუთრებაში გადასვლამდე ბ---ის იპოთეკით იყო დატვირთული სადავო ქონება და იმავე ბ---იდან გამოტანილი კრედიტით იქნა შეძენილი. მოპასუხე დღეის მდგომარეობით იხდის ყოველთვიურ საბ---ო პროცენტს, ქონება კი კვლავ დატვირთულია იპოთეკით.

 

2.4. ენ--------------–-–---–მა წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ მისთვის უცნობია მე---------------–მა, 2----–-–-----------ის მინდობილობის საფუძველზე თავის თავთან უკანონოდ გააფორმა თუ არა ნასყიდობის ხელშეკრულება. 20-6 წლის 21 სექტემბერს ნამდვილად დაიდო გამოსყიდვის უფლებით მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ხელშეკრულება. ასეთი ხელშეკრულების დადება მოქმედი კანონმდებლობით არ იკრძალება. ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის საჯარო რეესტრის ჩანაწერების მიხედვით მე---------------–ი წარმოადგენდა მიწის ნაკვეთის რეგისტირებულ მესაკუთრეს და ეჭვის შეტანის საფუძველი არ შეიძლება ჰქონოდა კონტრაჰენტს, ვინაიდან საჯარო რეესტრის ჩანაწერების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმცია ე.ი რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. რაც შეეხება საკითხს, რამდენად სწორად ჰქონდა რეგისტრირებული მე---------------–ის უფლება საჯარო რეესტრს, როგორც უფლების მარეგისტრირებელ ორგანოს, აღნიშნული იმ მომენტისთვის სადავო არ ყოფილა და არც შეიძლება ეჭვი შეეტანა მე---------------–ის უფლების რეგისტრაციის კანონიერებაში და ეს არც მის კომპეტენციაში არ შედიოდა. მოპასუხე ენდო საჯარო რეესტრის მიერ საკუთრების უფლების რეგისტრაციას და მხოლოდ ამის საფუძველზე დაიდო კანონით ნებადართული გარიგებები. რაც შეეხება საგამოძიებო მოქმედებებს, მოსარჩელის არგუმენტები საფუძველს მოკლებულია. მისი მოსაზრება ეყრდნობა მხოლოდ მოსაზრებას და ვერ წარმოადგენს რაიმე სახის მტკიცებულებას საწინააღმდეგოს დასამტკიცებლად. არანაირი შეთანხმება, მას არავისთან არ ჰქონია და არც რავისათვის მიუყენებია ზიანი. ენ--------------–-–---–მა, ასევე წარმოდგენილი შესაგებლის ფარგლებში სადავოდ გახადა მოსარჩელის ნამდვილი იურიდიული ინტერესის არსებობა ხელშეკრულებების ბათილობასთან მიმართებით.

 

3. ფაქტობრივი გარემოებები:

 

3.1. უდავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

(უძრავ ნივთთან დაკავშირებული სადავო ტრანზაქციები)

 

3.1.1. ბო-------------–----ის საკუთრებაში გააჩნდა ქალაქ თ---–--–------------------- №-4 და №-6-ს შორის მდებარე, არასასოფლო სამეურნეო დანიშნულების 1430 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი (ს/კ 0---------------), რაც 2----–-–-----------ს მისი სახელით, ის-----–-ს სახელმწიფოში - მე---------------–ზე გაცემული მინდობილობის გამოყენებით, ამ უკანასკნელმა 20-6 წლის 4 ივლისის ნასყიდობის (საკუთარ თავთან დადებული გარიგების) ხელშეკრულების საფუძველზე დაირეგისტრირა საკუთრებაში (აღირიცხა მესაკუთრედ).

 

3.1.2. იმავე წლის 21 სექტემბერს, მე---------------–სა და ენ--------------–-–---–ს (სხვა პირების ჩათვლით) შორის არსებული შეთანხმების საფუძველზე, ამ უკანასკნელის მიერ სს ,,თი---------იდან’’ მე---------------–ის სასარგებლოდ გამოტანილი საბ---ო კრედიტის (130 000 აშშ დოლარის) უზრუნველსაყოფად, იპოთეკით დაიტვირთა მის სახელზე რეგისტრირებული სადავო ნივთი, რომელზეც მოგვიანებით, თუმცა, იმავე დღეს ენ--------------–-–---–თან გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით, 6 თვის ვადით (31.03.20-7წ.-მდე).

 

3.1.3. გამოსყიდვის ვადაში (20-7 წლის 1 მარტი) იო----–------ს, ენ--------------–-–---–სა და სს ,,ტე-------ს’’ შორის გაფორმდა საბ---ო კრედიტისა და იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის თანახმადაც, იო----–------ის სახელზე სესხდა გაცემული 457 000 აშშ დოლარის უზრუნველსაყოფად, იპოთეკით დაიტვირთა ენ--------------–-–---–ის სახელზე რეგისტრირებული სადავო მიწის ნაკვეთი, რომელზეც 20-7 წლის 7 მარტს გაუქმდა სს ,,თი---------ის’’ იპოთეკა და ნივთის უკან გამოსყიდვის შესახებ ხელშეკრულების საფუძველზე, აღირიცხა კვლავ მე---------------–ის საკუთრების უფლება (მან ნივთი დაიბრუნა საკუთრებაში).

 

3.1.4. საკუთრებად მიწის ნაკვეთის აღრიცხვისთანავე (7.03.20-7წ.), მე---------------–მა სადავო ნივთზე გააფორმა ნასყიდობა იო----–------თან, რომელიც საჯარო რეესტრში აღირიცხა მესაკუთრედ.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- ხელშეკრულებები;

- ამონაწერი განცხადებისა და უფლების რეგისტრაციის ელექტრონული წიგნიდან;

- ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან;

- სს ,,თი---------ის’’ წერილობითი მიმართვა;

 

3.2. დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.2.1. 2----–-–-----------ით დათარიღებული, ის-----–-ს სახელმწიფოში გაცემული (აპოსტილით დამოწმებული) მინდობილობა, რომლის გამოყენებითაც მე---------------–მა, როგორც ბო-------------–----ის (მესაკუთრის) წარმომადგენელმა - 20-6 წლის 4 ივლისს საკუთარ თავთან გააფორმა უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, მოსარჩელეს არ გაუცია და არ შედგენილა მისი ნების გამოვლენის შედეგად [ამიტომ, იგი მართლსაწინააღმდეგო და, სსკ-ის 107-ე; 54-ე მუხლის თანახმად, ბათილია] (გადაწყვეტილების 3.1.1. პუნქტში მითითებულ ფაქტთან მიმართებით).

 

3.2.2. სადავო ქონება 20-6 წლის 4 ივლისის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე გასხვისდა არა საჯარო რეესტრში ნივთის მესაკუთრედ რეგისტრირებული პირის მიერ, არამედ მისი, როგორც მინდობილი წარმომადგენლის მიერ, რომელსაც მესაკუთრისაგან არ ჰქონდა მინიჭებული ქონების განკარგვის, მით უფრო მისი გასხვისებისა და საკუთრებაში აღრიცხვის უფლებამოსილება. ანუ, გარიგება დაიდო იმ პირის მიერ, ვისაც არ ჰქონდა ეს უფლებამოსილება და ამ გარიგებას, სათანადო უფლებამოსილების მქონე პირი (თავდაპირველი მესაკუთრე), შეეცილა, რის გამოც ნასყიდობის ხელშეკრულება ნამდვილი არ არის [სსკ-ის 54-ე, 170-ე, 107-ე, 111-ე, 185-ე, 312-ე მუხლები] (გადაწყვეტილების 3.1.1. პუნქტში მითითებულ ფაქტთან მიმართებით).

 

[ნივთის ნასყიდობა განხორციელდა ყალბი მინდობილობის გამოყენებით, რაც დადასტურებულია საქმეში არსებული მასალებით და თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2----–-–---------------- განაჩენით, რომლითაც დაკმაყოფილდა საქართველოს მთავარი პროკურატურის ფინანსთა სამინისტროში გამოძიების საპროცესო ხელმძღვანელობის დეპარტამენტის უფროსს პროკურორსა და ბრალდებულ მე---------------–ს შორის 20-7 წლის 16 ნოემბერს დადებული საპროცესო შეთანხმება და ეს უკანასკნელი ცნობილ იქნა დამნაშავედ სსსკ-ის 180-ე მუხლის მე-2 ნაწილის ,,ა’’ ქვეპუნქტით და მე-3 ნაწილის ,,ბ’’ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული დანაშაულის ჩადენის გამო (ბო-------------–----ის მიწის ნაკვეთის ეპიზოდი)]

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- სისხლის სამართლის საქმის მასალები;

- განაჩენი საპროცესო შეთანხმების დამტკიცების შესახებ;

 

3.2.3. ყალბი მინდობილობის საფუძველზე საკუთრების მოპოვების შემდგომ, სადავო უძრავ ნივთზე 20-6 წლის 21 სექტემბერს, მე---------------–ის მიერ ენ--------------–-–---–თან გამოსყიდვის უფლებით გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, არის მოჩვენებითი გარიგება და იგი უძრავი ნივთის ნასყიდობაზე - მხარეთა ნამდვილ ნებას არ გამოხატავს. ანუ, ფაქტია, რომ სადავო ხელშეკრულების გაფორმებისას, ორივე მხარეს გაცნობიერებული ჰქონდა, რომ მათი ნების გამოვლენას არ მოჰყვებოდა კანონიერი იურიდიული შედეგი (ხელშეკრულებით მისი კონტრაჰენტები მიზნად ისახავდნენ არა რეალურად იმ შედეგის მიღწევას, რაც ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარეობს, არამედ მხოლოდ იმას, რომ ბ---თან არსებული სასესხო ურთიერთობაში, მხარეთა შეთანხმებისამებრ - ე. მ------–-–---–ისათვის (მოვალისათვის) შექმნილიყო უფრო მყარი გარანტები (გადაწყვეტილების 3.1.2. პუნქტში მითითებულ ფაქტთან მიმართებით).

 

3.2.4. მე---------------–ის საკუთრებასთან დაკავშირებით რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის შესახებ ენ--------------–-–---–ისათვის უცნობი იყო და მისი დაინტერესება სადავო ტრანზაქციის ნაწილში, სარგებლის (საჩუქრის) სახით დაპირებული 20 000 აშშ დოლარის მიღება იყო [მტკიცებულება, რაც რეგისტრირებული ჩანაწერის უზუსტობას და მე---------------–თან მის შეთანხმებას (გარდა გამოსყიდვის უფლებით გაფორმებული ხელშეკრულებისა) დაადასტურებდა მოსარჩელეს არ წარმოუდგენია]

 

[ხელშეკრულების მოჩვენებით ხასიათზე მიუთითებს შემდეგი გარემოებები:

 

- ენ--------------–-–---–ს და მე---------------–ს შორის 20-6 წლის 21 სექტემბერს გამოსყიდვის უფლებით გაფორმებული სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, ,,ნასყიდობის საგნის ღირებულება განისაზღვრა 350 000 აშშ დოლარის ექვივალენტით ეროვნულ ვალუტაში (812 000 ლარი), რომელიც მყიდველის მიერ სრულად არის გადახდილი’’. თუმცა დადგენილია და ამას, არც ენ--------------–-–---–ი უარყოფს (ხელშეკრულებით ,,მყიდველი’’), რომ ეს თანხა ხელშეკრულების გაფორმებამდე გადახდილი არ ყოფილა და არც მისი გაფორმების შემდეგ გადაუხდია.

 

- ფაქტია, რომ გარიგების ნამდვილობა უარყოფილია, საკუთრივ ენ--------------–-–---–ის მიერ. კერძოდ, სადავო არ არის, რომ საგამოძიებო სამსახურისათვის 20-7 წლის 21 მაისს განმეორებით მიცემული განმარტებაში (ასახულ----ირის/მოწმის გამოკითხვის ოქმში), ის ადასტურებს, რომ კონკრეტულ პირებთან შეხვედრისას (ი. პა---ე, მ. შა--------ე) უძრავი ნივთის შეძენის საკითხი დეტალურად არ იქნა განხილული. ყიდვის სურვილის მიუხედავად, მას ნასყიდობის საფასური არ გააჩნდა და უარი განაცხადა მის შეძენაზე.

 

- ფაქტია ისიც, რომ ნასყიდობის პირობებზე შეუთანხმებლობის შემდგომ, მხარეები შეთანხმდნენ სხვა სახის, კანონით გათვალისწინებულ სამართლებრივ ურთიერთობაზე (გადაწყვეტილების 3.1.1. პუნქტში მითითებულ ფაქტთან მიმართებით, რომელიც შეეხება 20-6 წლის 21 სექტემბერს ენ--------------–-–---–ის მიერ აღებული სესხის უზრუნველყოფას, მე---------------–ის საკუთრებაში არსებული ნივთით და ამ ნივთზე მე---------------–ის საკუთრების აღრიცხვის შემდეგ განხორციელებულ პირველი ტრანზაქციას). კერძოდ, საქმის მასალების მიხედვით ირკვევა და ამას გარიგების მხარეებიც არ უარყოფენ, რომ ხელშეკრულების დადების მიზანი საკუთრების უფლების მყიდველზე გადაცემა არ ყოფილა. ხელშეკრულების დადების მიმართ ენ--------------–-–---–ის ინტერესი მდგომარეობდა სესხად აღებული თანხის მე---------------–ისათვის გადაცემის სანაცვლოდ - 20 000 აშშ დოლარის ოდენობით გასამრჯელოს (საჩუქრის) მიღებისაკენ, ხოლო მე---------------–ისა და მასთან დაკავშირებული პირების ინტერესი მიმართული იყო იმგვარი პირის მოძიებისაკენ, რომელსაც გააჩნდა კარგი საკრედიტო ისტორია და რომელზეც გაიცემოდა გარკვეული ოდენობის კრედიტი, სადავო უძრავი ნივთის უზრუნველყოფისა და შესაბამისი შემოსავლების გათვალისწინებით. თავად აღნიშნული უძრავი ნივთი ენ--------------–-–---–ისათვის წარმოადგენდა ერთგვარ გარანტიას (უზრუნველყოფას), რამდენადაც თუ დათქმულ ვადაში მე---------------–ი ვერ უზრუნველყოფდა სესხის (პროცენტის ჩათვლით) და დაპირებული 20 000 აშშ დოლარის ენ--------------–-–---–ისათვის გადაცემას, მას საკუთრებაში რჩებოდა ძვირადღირებული ქონება და აღნიშნული პირობა მისთვის მისაღები იყო.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- ხელშეკრულებები;

- მოწმის სახით დაკითხული ილ----ა---ის ჩვენება;

- სისხლის სამართლის საქმის მასალები;

 

3.2.5. იო----–------ი უძრავი ნივთის კეთილსინდისიერი შემძენია და მის მიერ სს ,,ტე-------ის’’ გავლით (მეშვეობით) სადავო ნივთის შეძენასთან დაკავშირებით განხორციელებული სამართლებრივი მოქმედებები კანონშესაბამისია. ისევე, როგორც კანონშესაბამისია სს ,,ტე-------სა’’ და ენ--------------–-–---–ს შორის, 20-7 წლის 1 მარტს (გამოსყიდვის ვადის გასვლამდე) გაფორმებული იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლითაც უზრუნველყოფილია სს ,,ტე-------ის’’ მიმართ არსებული იო----–------ის საკრედიტო ვალდებულება (გადაწყვეტილების 3.1.3.-3.1.4. პუნქტებში მითითებულ ფაქტებთან მიმართებით).

 

[მოსარჩელე 20-7 წლის 1 მარტის იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილობას მოითხოვს სსკ-ის 513-ე მუხლზე მითითებით, რაც გამოსყიდვამდე ნივთის გასხვისებისას (გაყიდვა, გაჩუქება და ა.შ.) გარიგების ბათილობის სპეციალური საფუძველია და განსახილველი შემთხვევისათვის სამართლებრივად ვარგის საფუძვლად ვერ ჩაითვლება, რადგან ენ--------------–-–---–ის მიერ ნივთზე იპოთეკის რეგისტრაცია (ნივთის განკარგვა) განხორციელდა გამოსყიდვის უფლების მქონე პირის თანხმობით, რომელიც შეთანხმებაში მონაწილეობდა მინდობილი პირის, მა------–ა--------ის მეშვეობით (იხ. მინდობილობა - თანხმობები)]

 

[იო----–------ის კეთილსინდისიერების შეფასების მიზნებისათვის, ყურადღება უნდა გამახვილდეს საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე:

 

- ქონების შეძენამდე მას არანაირი შემხებლობა (უბრალო ნაცნობობაც კი) არ გააჩნდა იმ პირებთან (ენ--------------–-–---–ი, მე---------------–ი, მა------–ა--------ე, ილ----ა---ე), რომლებიც გარკვეული მოქმედებებით დაკავშირებულნი იყვნენ სადავო მიწასთან, რასაც აღნიშნული პირებიც ადასტურებენ (ეს ფაქტი დადასტურებულია ამ საქმეზე მოწმის სახით დაკითხული ილ----ა---ის ჩვენებითაც).

 

- იო----–------ისათვის მიწის გასხვისების შესახებ ცნობილი გახდა მესამე პირისაგან, ვინმე და--------------ისაგან, რომელსაც გარდა პირადი დაინტერესებისა (ამოეღო გაცემული ვალი, რომელსაც ქონებასთან დაკავშირებული პირები პირდებოდნენ ნივთის გასხვისების შემთხვევაში), სხვა ინტერესი და კავშირი ქონების გასხვისებასთან არ ჰქონია.

 

- ის უძრავი ნივთის შეძენასთან დაკავშირებით მოლაპარაკებებს აწარმოებდა მა------–ა--------ესთან, რომელიც ურთიერთობაში მონაწილეობდა, როგორც წარმომადგენელი სანოტარო წესით დამოწმებული მინდობილობის საფუძველზე.

 

- ხელშეკრულების გაფორმება არ მომხდარა წარმომადგენლის მეშვეობით, სწორედ იო----–------ის მოთხოვნით მოხდა გარიგებაში უშუალოდ მე---------------–ის ჩართვა, რომელიც მოლაპარაკების დროს საქართველოში არ იმყოფებოდა და სწორედ მასთან შეხვედრის შემდგომ მიიღო მან გადაწყვეტილება შეეძინა უძრავი ნივთი.

 

- მოლაპარაკების დროს იო----–------ისათვის ცნობილი იყო, რომ უძრავი ნივთი წარმოადგენდა სს ,,თი---------ის’’ მიმართ არსებული ენ--------------–-–---–ის მიერ აღებული სესხის უზრუნველყოფის საშუალებას, რომელი საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრირებული იყო გამოსყიდვის უფლებით გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე.

 

- ცნობილი იყო ასევე, რომ ყოფილი მესაკუთრე მე---------------–ი აპირებდა ხელშეკრულებით დადგენილ 6 თვიან ვადაში ნივთის გამოსყიდვას, რისთვისაც ესაჭიროებოდა ფულადი სახსრები და ენ--------------–-–---–ი არ იყო წინააღმდეგი, მე---------------–ს მიეყვანა შემძენი, რომელიც უზრუნველყოფდა ბ---ის მიმართ არსებულ სასესხო ვალდებულების დაფარვას და მისთვის დაპირებულ 20 000 აშშ დოლარის გადახდას.

 

- შემძენის კეთილსინდისიერებასთან დაკავშირებით მიუთითებს სს ,,ტე-------ის’’ მიერ იო----–------ის სასარგებლოდ გაცემული სესხი და მისი მიზნობრიობაც, რომელსაც საფუძვლად დაედო მა------–ა--------ის (რომელიც მოქმედებდა, როგორც მე---------------–ის წარმომადგენელი; სანოტარო წესით დამოწმებულია 2---------–.) თანხმობის წერილი, რომლის მიხედვით, ეს უკანასკნელი თანახმა იყო ენ--------------–-–---–ის კუთვნილ საბ---ო ანგარიშზე 151 700 აშშ დოლარის ჩარიცხვისა და მის ანგარიშზე 130 000 აშშ დოლარის გადახდის შემდეგ, გადაეფორმებინა მიწის ნაკვეთი იო----–------ისათვის. ასევე, ენ--------------–-–---–ის წერილობითი თანხმობა, რომლითაც მან თანხმობა განაცხადა 151 700 აშშ დოლარის საბ---ო ანგარიშზე ჩარიცხვის შემდეგ, ნასყიდობა გაეფორმებინა მე---------------–ის მინდობილი პირისათის მა------–ა--------ისათვის და გაეუქმებინა იპოთეკა.

 

- იო----–------თან გაფორმებულ სესხის ხელშეკრულებაში მიზნობრიობაში მითითებულია სესხის გადაფარვა სს ,,სა---------–--------–ი’’ და მიწის ნაკვეთის შეძენა (ენ--------------–-–---–ი 151 700 აშშ დოლარი; მე---------------–ი 130 000 აშშ დოლარი).

 

- ფაქტია, რომ მე---------------–ის საკუთრების უფლების ნამდვილობასთან მიმართებით, ნდობა გამოავლინეს საბ---ო დაწესებულებებმა. კერძოდ, თავდაპირველად სს „თი---------მა’’, ხოლო შემდგომ სს ,,ტე-------მა’’, რამაც არსებითად განამტკიცა იო----–------ის მომეტებული ნდობა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის სანდოობის მიმართ.

 

- ნივთის შეძენისას რეესტრში რეგისტრირებული უფლების მიმართ იო----–------ის ნდობა გააძლიერა იმ გარემოებამაც, რომ მე---------------–ი კონკრეტულ ნივთის მესაკუთრედ აღრიცხული იყო საკმაოდ ხანგრძლივი პერიოდის მანძილზე და შესაბამისად, სხვა მესაკუთრის არსებობის და ჩანაწერის უზუსტობის შემთხვევაში, შემძენის თვალთახედვით - აღნიშნული ჩანაწერი შედავებული იქნებოდა.

 

- რაც შეეხება, ენ--------------–-–---–თან გაფორმებულ ნასყიდობა-გამოსყიდვის ხელშეკრულებას, მისი არსებობა იო----–------ისათვის ვერ გახდებოდა ეჭვის წარმოშობის საფუძველი, რადგანაც მყიდველისათვის ცნობილი იყო, რომ ქონება სწორედ ამ მიზნით იყიდებოდა სასწრაფოდ და საბაზრო ღირებულებასთან შედარებით იაფად, რამეთუ გამყიდველს იო----–------ის მოსაზრებით სურდა ნივთის გამოსყიდვა აღნიშნული უფლების განხორციელებისათვის დადგენილ ვადაში. ამდენად აღნიშნული თვალსაზრისითაც ეჭვის საფუძველი, გამყიდველთა ქმედებასთან მიმართებით არ არსებობდა.

 

- იო----–------ის კეთილსინდისიერებას ადასტურებს ის გარემოებაც, რომ იგი მიწის ნაკვეთის შეძენამდე დაინტერესებული იყო მშენებლობის წარმოების პერსპექტივით, რაც დასტურდება იმითაც, რომ მას შესაბამისი ინფორმაციის მოპოვების მიზნით მიმართული აქვს საჯარო დაწესებულებისათვის.

 

- შემძენის კეთილსინდისიერებას ვერ აქარწყლებს ის გარემოებაც, რომ მის მიერ საბაზრო ღირებულებასთან მიმართებით - შედარებით დაბალ ფასად მოხდა ნივთის შეძენა. აღნიშნულთან მიმართებით იო----–------მა განმარტა, რომ თავდაპირველად და--------------ის მიერ გაჟღერებულ ფასად ნივთის შეძენა მისთვის მიუღებელი იყო, ხოლო მას შემდგომ, რაც ამ უკანასკნელმა აცნობა, რომ 220 000 აშშ დოლარად აპირებდა სხვა პირი ნივთის შეძენას, მისთვის მიმზიდველი გახდა აღნიშნულ ფასად ნივთის ყიდვა.

 

- იო----–------ს არც და--------------ის პიროვნებაში ეჭვის შეტანის საფუძველი ჰქონდა, რამდენადაც და--------------ი ქონების გასხვისებით დაინტერესებული იყო საკუთარი ვალის ამოღების გამო.

- მოსარჩელემ სადავოდ გახადა იო----–------ის მიერ გარკვეული თანხების უშუალოდ მა------–ა--------ისათვის გადაცემის ფაქტი ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე, რაც მის არაკეთილსინდისიერებაზე არ მიუთითებს. აღნიშნულთან მიმართებით იო----–------მა განმარტა, რომ მა------–ა--------ე მას გაეცნო, როგორც მესაკუთრის წარმომადგენელი, რის დასადასტურებლადაც წარუდგინა კიდეც მინდობილობა, ხოლო თანხების წინასწარ გადაცემა ემსახურებოდა ბ---ისაგან ნასყიდობის საფასურის მოძიებამდე, ნივთის შენარჩუნებას, რომ ის არ გასხვისებულიყო.

 

- სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ნასყიდობის ფასად დაფიქსირდა 330 000 აშშ დოლარი, რაც არ არის მხარეთა შეთანხმებული ნასყიდობის ღირებულება და მისი დაფიქსირება მოხდა გამყიდველის მოთხოვნით, თუმცა ეს ფაქტი შემძენის არაკეთილსინდისიერებაზე არ მიუთითებს. შემძენის განმარტებით, რეალური ნასყიდობის საფასური იყო 220 000 აშშ დოლარი (მისივე განმარტებით, თანხა გადახდილი აქვს).

 

[მოცემულ შემთხვევაში, მოსარჩელე მიუთითებდა იო----–------ის არაკეთილსინდისიერებაზე, თუმცა რაიმე ხელშესახები და მნიშვნელოვანი გარემოება, რაც მის მიერ (რომელიც ქონებაზე ბ---ის სასარგებლოდ რეგისტრირებულ იპოთეკის ფაქტს და რეესტრის უტყუარობის პორეზუმფციასა ემყარებოდა) უფლების ხარვეზის შესახებ ინფორმირებას დაადასტურებდა, მას არ მიუთითებია და დაუმტკიცებია. ეს კი, სსსკ-ის მე-4, 102-ე და 103-ე მუხლების თანახმად, მის მტკიცების საგანს წარმოადგენდა, რაც მან ვერ დაძლია. ამის საპირისპიროდ კი, იო------------მა დაასაბუთა ის პრევენციული ღონისძიებები და გარემოებები, რაც მისი მხრიდან გამორიცხავს არაკეთილსინდისიერი შემძენის სტატუსს და მიუთითებს ყველა იმ შესაძლო წინდახედულებასა და ობიექტური ნაკლის გამორიცხვაზე, რაც სადავო უძრავ ქონებას ახლდა].

 

სამოტივაციო ნაწილი:

 

4. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა.

 

საქმეზე დადგენილი გარემოებების გათვალისწინებით, იო----–------ი უძრავი ნივთის კეთილსინდისიერი შემძენია, რაც გამორიცხავს სარჩელის დაკმაყოფილების შესაძლებლობას.

 

5. კანონები, რომლებითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი;

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი;

 

6. სამართლებრივი შეფასება

 

6.1. განსახილველ დავის საგანს მოსარჩელისათვის სადავო ქონების დაბრუნების მართლზომიერება წარმოადგენს, რის გამოც უნდა შემოწმდეს ქონებაზე განხორციელებული ტრანზაქციები - შეესაბამება თუ არა კანონის მოთხოვნებს, რომლის შედეგადაც მოსარჩელემ დაკარგა მასზე საკუთრების უფლება, თუ უძრავი ნივთის მართლსაწინააღმდეგო (მესაკუთრის ნების საწინააღმდეგო) გასხვისების გამო მას, როგორც ნივთის მესაკუთრეს, კვლავ გააჩნია მისი მოპასუხისაგან გამოთხოვის უფლება.

 

6.2. სადავოდ გამხდარი 2----–-–-----------ის მინდობილობისა და 20-6 წლის 4 ივლისის მე---------------–ის მიერ ბო-------------–----ის სახელით საკუთარ თავთან დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების, ასევე მე---------------–სა და ენ--------------–-–---–ს შორის 20-6 წლის 21 სექტემბერს და 20-7 წლის 7 მარტს დადებული ნასყიდობა-გამოსყიდვის ხელშეკრულებების კანონიერების შემოწმებამდე, აუცილებელია შეფასება მიეცეს მოსარჩელის იურიდიული ინტერესს. ანუ, სავალდებულოა იმის გარკვევა – დადგენა, რა შედეგის მომტანი იქნება და რა უფლებაში აღადგენს მოსარჩელეს მითითებული გარიგებების ბათილად აღიარება. სარჩელით ხსენებული გარიგებების ბათილობისათვის აუცილებელი წინაპირობაა ნამდვილი იურიდიული ინტერესის არსებობა. ამგვარი სარჩელის დაკმაყოფილების შედეგად მოსარჩელემ უნდა მოიპოვოს კონკრეტული უფლება ან აღიკვეთოს მის უფლების რეალიზაციაში ხელშეშლა. ამ უფლების განხორციელება დაკავშირებული უნდა იყოს უშუალოდ აღიარებითი სარჩელით მოთხოვნილი უფლების (სამართლებრივი ურთიერთობის არსებობის ან არარსებობის ფაქტის) აღიარებასთან. იურიდიული ინტერესის არსებობის დადგენისათვის, მნიშვნელოვანია, გაირკვეს, გაუმჯობესდება თუ არა მოსარჩელის სამართლებრივი მდგომარეობა აღიარებითი მოთხოვნის დაკმაყოფილებისას. საკითხის ამგვარი წესით გადაწყვეტის პირობებში, ყურადღება უნდა გამახვილდეს მატერიალური მოთხოვნის პროცესუალურ სარჩულზე, რომელიც წარმოადგენს ურთიერთგადაჯაჭვულ სისტემას, რომლის ელემენტები ერთმანეთს ემყარება და ერთმანეთის საფუძველს ქმნის და თავს იყრის სსსკ-ის 180-ე მუხლში, რომლის სამართლებრივი ბუნების შესახებ საკასაციო სასამართლო არაერთ გადაწყვეტილებაში/განჩინებაში განმარტავს, რომ: აღიარებითი სარჩელის დასაშვებობის, ისევე, როგორც მისი დასაბუთებულობის საკითხის შემოწმება სამართლის საკითხია და აქედან გამომდინარე, სასამართლომ პროცესის მონაწილე მხარის პრეტენზიის არარსებობის პირობებშიც, საკუთარი ინიციატივით უნდა შეამოწმოს სარჩელის დასაშვებობა - საქმისწარმოების ნებისმიერ ეტაპზე. კანონის დანაწესიდან გამომდინარე, აღიარებითი მოთხოვნა დასაშვებია, თუ იკვეთება მოსარჩელის იურიდიული ინტერესი, რომ ასეთი აღიარება სასამართლოს გადაწყვეტილებით მოხდეს (მაგალითად, ლიტერატურული ნაწარმოების ავტორად აღიარება და ა.შ.) ამ სახის სარჩელების მიზანია არა სუბიექტური უფლების მიკუთვნება, არამედ - უფლების სადავოობის აღმოფხვრა. ამ დროს სულაც არ არის აუცილებელი, რომ პირის უფლება დარღვეული იყოს, მაგრამ ვარაუდი იმისა, რომ მომავალში შეიძლება დაირღვეს, წარმოადგენს პირის იურიდიულ ინტერესს. ამიტომაც, ამ ტიპის სარჩელებს „უფლების დამდგენ’’ სარჩელებსაც უწოდებენ. მიკუთვნებითი სარჩელებისგან განსხვავებით, აღიარებითი სარჩელის დავის საგანია თვით მატერიალურსამართლებრივი ურთიერთობა, რომელიც სუბსიდიურია და იურიდიული ინტერესის არსებობა გამორიცხულია, თუ შესაძლებელია მოპასუხის მიმართ მიკუთვნებითი მოთხოვნის წარდგენა (იხ. სუსგ №ას-664-635-20-6, 02.03.20-7წ; №ას-937-887-20-5, 10.11.20-5წ.; № ას-17-14-20-5, 0-.07.20-5წ.; № ას-1069-1008-20-5, 16.12.20-5წ.; № ას-773-730-20-5, 08.09.20-5წ.; № ას-181-174-20-6, 06.05.20-6წ.; № ას-323-308-20-6, 03.06.20-6წ.; №ას-407-390-20-6, 10.06.20-6წ; № ას-375-359-20-6, 17.06.20-6წ.). ბუნებრივია, რომ როდესაც პირი მიმართავს სასამართლოს სარჩელით, მას აქვს გარკვეული იურიდიული ინტერესი მის მიერ აღძრული სარჩელის მიმართ, მაგრამ მხოლოდ ფორმალური ინტერესის (აღძრას სარჩელი) არსებობა - არ არის საკმარისი წინაპირობა სარჩელის დასაშვებად (განსახილველად მისაღებად). როგორც წესი, მოსარჩელის ინტერესი განსაზღვრული სამართლებრივი შედეგის მიღწევას უკავშირდება (მაგალითად, ქონების დაბრუნება, პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენა და ა.შ), რომელიც მხოლოდ მიკუთვნებითი სარჩელით მიიღწევა და ასეთ შემთხვევაში, აღიარებითი სარჩელის აღძვრა დაუშვებელია, რადგანაც, საპროცესო ეკონომიის პრინციპიდან გამომდინარე, დარღვეული უფლების აღდგენასა და სამართლებრივი მდგომარეობის გაუმჯობესებას პირმა ერთი, და არა - რამდენიმე სარჩელის აღძვრის გზით უნდა მიაღწიოს, სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, აღიარებითი სარჩელის დაკმაყოფილებას მოსარჩელისათვის მისთვის სასარგებლო შედეგი უნდა მოჰქონდეს და მიკუთვნებითი სარჩელის აღძვრის საჭიროება აღარ უნდა არსებობდეს. თუ აღიარებითი მოთხოვნის ინტერესი მიკუთვნებითი ხასიათისაა, მაშინ აღიარებითი სარჩელის წარმოებაში მიღებით სასამართლო პროვოცირებას გაუკეთებს ერთ სასარჩელო მოთხოვნაზე - ორმაგი სასარჩელო წარმოების წარმართვის აუცილებლობას, რაც კანონ შესაბამისი არაა და ეწინააღმდეგება სწრაფი, ეფექტური მართლმსაჯულების წარმართვისა და სასამართლოს ეკონომიურობის ძირითად პრინციპს.

 

6.3. სასამართლო საკითხის სრულყოფის მიზნით მოიშველიებს „ადამიანის უფლებათა და თვისუფლებათა დაცვის'' ევროპულ კონვენციას, რომლის მე-6 მუხლით რეგულირებულია ,,სამართლიანი სასამართლოს'' პრინციპი. კონვენციის აღნიშნული დათქმა, ევროსასამართლოს პრეცედენტული პრაქტიკის თანახმად, ექვემდებარება ფართო განმარტებას და თავის თავში არა მხოლოდ საქმის მიუკერძოებელ განხილვას, არამედ სამართლიან გადაწყვეტასაც მოიცავს, რაც თავისთავად მიანიშნებს იმაზე, რომ მართლმსაჯულების განხორციელება არ უნდა ატარებდეს ფორმალურ ხასიათს, არამედ, სამართალწარმოების მიზანი დარღვეული უფლების ეფექტიან და რეალურ დაცვაზეა ორიენტირებული, რაც ეროვნული სასამართლოს მიერ საკითხის ამომწურავ გადაწყვეტაზე მიანიშნებს და არა ფორმალური ხასიათის სამართალწარმოებაზე, რომელსაც დავის აღმოფხვრა შედეგად არ მოჰყვება [მართებული /დაცვის ღირსი იურიდიული ინტერესისი კვლევის აუცილებლობის თვალსაზრისით იხ. საქმე: Apostol v. Georgia; §37; ასევე, Hornsby v.Greece, §40 - სადაც ევროსასამართლომ განმარტა, რომ საერთო სასამართლოებმა ყურადღება უნდა გაამახვილონ აღძრული სარჩელისადმი მოსარჩელის იურიდიულ ინტერესზე, ასევე იმ საკითხზე, თუკი აღიარებითი სარჩელის ნაცვლად შესაძლებელია მიკუთვნებითი მოთხოვნის წაყენება მოპასუხისადმი, რაც იმავდროულად გადაწყვეტილების აღსრულებაუნარიანობის საკითხსაც უკავშირდება, რადგან გადაწყვეტილების აღსრულება მხარისათვის გარანტირებული სამართლიანი სასამართლოს განუყოფელი ნაწილია, ნებისმიერი სასამართლოს მიერ გამოტანილი გადაწყვეტილების აღსრულება „სასამართლო პროცესის'' განუყოფელ ნაწილად უნდა განიხილებოდეს ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის მიზნებიდან გამომდინარე. იხ. ასევე: IZA Ltd and Makrakhidze v. Georgia, §42; Burdov v. Russia, §34; Hornsby v. Greece, §40].

 

6.3. განსახილველ შემთხვევაში, სასამართლო მატერიალურ სამართლებრივი თვალსაზრისით იზიარებს მოსარჩელის მტკიცებას, ცალკეულ გარიგებების ბათილობასთან მიმართებით. კერძოდ, მინდობილობისა და მე---------------–ის მიერ საკუთარ თავთან დადებული გარიგების ნაწილში სახეზეა კანონსაწინააღმდეგო გარიგება (სსკ-ის 54-ე, 170-ე, 107-ე, 111-ე, 185-ე, 312-ე მუხლების საფუძველზე, ხოლო ენ--------------–-–---–ის ნაწილში, მოჩვენებითი გარიგება, რომელიც ასევე არარა გარიგებათა რიცხვს განეკუთვნება სსკ-ის 56-ე მუხლის შესაბამისად. თუმცა სასამართლო გადაწყვეტილებით კონკრეტული გარიგებების ბათილად აღიარება, ნივთის ბოლო შემძენის კეთილსინდისიერად მიჩნევის გამო (გადაწყვეტილების 3.2.5. პუნქტი) ვერ უზრუნველყოფს ბო-------------–----ის დარღვეული უფლების აღდგენას. შესაბამისად, არ დგინდება გარიგებებთან მიმართებით ბო-------------–----ის ნამდვილი იურიდიული ინტერესის არსებობა. ამასთანავე, იურიდიული ინტერესის შეფასებისას სასამართლო ერთმანეთისაგან გამიჯნავს მე---------------–ის მიერ უშუალოდ მინდობილობისა და საკუთარ თავთან დადებული გარიგების ნაწილს, ენ--------------–-–---–თან დადებული გარიგებებისაგან. პირველ რიგში, სასამართლო შეაფასებს, სწორედ ენ--------------–-–---–ის ნაწილს, ხოლო მინდობილობისა და მის საფუძველზე მე---------------–ის მიერ საკუთრების მოპოვებას შეაფასებს, იო----–------ის ნაწილის შეფასების შემდგომ. ენ--------------–-–---–ის ნაწილში არ დგინდება გარიგების ბათილობასთან მიმართებით მოსარჩელის დასაბუთებული იურიდიული ინტერესის არსებობა, რამეთუ მითითებული გარიგებების ფარგლებში არსებული ვალდებულებები დასრულებულია. ამასთან, ურთიერთობის დასრულების შემდგომ აღდგა თავდაპირველი ვითარება, შესაბამისად მისი არსებობა დღევანდელ ვითარებაში გავლენას არ ახდენს ბო-------------–----ის ინტერესზე, რის გამოც სარჩელი კონკრეტულ ნაწილში არ უნდა დაკმაყოფილდეს. მითითებული გარიგებებიდან წარმოშობილი ვალდებულებები შეწყვეტილია და მისი არსებობა ბო-------------–----ის კანონიერ ინტერესებზე არსებით გავლენას ვერ ახდენს.

 

6.4. ამავდროულად უმთავრესს კომპონენტს, რომლის ბედი - რეალურად წყვეტს მე---------------–ის ნაწილში სარჩელის დაკმაყოფილებას, შეადგენს 20-7 წლის 7 მარტს მე---------------–სა და იო----–------ს შორის დადებული უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა. აღნიშნულთან მიმართებით, უნდა განიმარტოს, რომ გარიგება არის ცალმხრივი, ორმხრივი ან მრავალმხრივი ნების გამოვლენა, რომელიც მიმართულია სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობის, შეცვლის ან შეწყვეტისაკენ. ნების გამოვლენა გარიგების დეფინიციის აუცილებელი ელემენტია. ამასთან, სამართლებრივ შედეგს იწვევს მხოლოდ ნამდვილი ნების გამოვლენა, რაც გულისხმობს ნების შესაბამისობას კანონმდებლობის მოთხოვნებთან. ნამდვილია ნების გამოვლენა, თუ დაცულია მისი გამოხატვის სამართლებრივი წინაპირობები (მატერიალური და ფორმალური). ყოველგვარი ნების გამოვლენა არ წარმოადგენს გარიგებას. ნების გამოვლენის მიზანი უნდა იყოს სამართლებრივი შედეგის დადგომა. თავის მხრივ სამართლებრივი შედეგი გამოიხატება სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობაში, შეცვლასა და შეწყვეტაში (სსკ-ის 50-ე მუხლი). უძრავ ნივთებზე საკუთრების შეძენის წესს სსკ-ის 183-ე მუხლი განსაზღვრავს, რომლის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. თავის მხრივ, საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის საკუთრების უფლება და მათი მდგომარეობა. საჯაროობის პრინციპი კი გულისხმობს იმას, რომ რეგისტრაციის მომენტიდან იძენს ამგვარი უფლება იურიდიულ ძალას მესამე პირებისათვის. კანონმდებლობა უშვებს საჯარო რეესტრის სისწორის პრეზუმფციას, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესამე პირებისათვის რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამდენად საჯარო რეესტრი, ერთი მხრივ, სამოქალაქო ბრუნვის გარანტის ფუნქციას ასრულებს, ხოლო, მეორე მხრივ, იგი სრულ კონსენსუსშია სამოქალაქო ბრუნვაში დამკვიდრებულ ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპთან. კონფლიქტი წარმოიშობა მაშინ, როდესაც რეესტრში რეგისტრირებული უფლება არ შეესაბამება ამ უფლების ნამდვილ შინაარსს, ხოლო მესამე პირისათვის ეს ფაქტი უცნობია. ასეთ ვითარებაში გადამწყვეტია, თუ ვის უნდა მიენიჭოს უპირატესობა - მესაკუთრეს თუ შემძენს და რა შემთხვევაში თითოეულს. ანუ იცავს თუ არა მსგავს სიტუაციაში შემძენს რომელიმე ნორმა, რაც დააბრკოლებდა სარჩელის დაკმაყოფილებას: მესამე პირთა დაცვის გარანტიები მოცემულია სსკ-ის 185-ე მუხლში, რომელიც კიდევ ერთხელ უსვამს ხაზს საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას, როგორც მესამე პირთა დაცვის საშუალებას, ამასთან, უშვებს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებაში ხარვეზის შესაძლებლობას, თუმცა, მიუხედავად ამისა, იცავს ისეთ შემძენს, რომელიც ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერია. შემძენის ინტერესების დაცვის გარანტიებს შეიცავს ასევე სსკ-ის 312-ე მუხლი, რომლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა. აღნიშნული კონფლიქტი კანონმდებელმა სსკ-ის 185-ე და 312-ე მუხლების მიხედვით, შემძენის სასარგებლოდ გადაწყვიტა, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესაკუთრეს აქვს უფლება, შესაბამისი საზღაური მოითხოვოს არამართლზომიერი გამსხვისებლის მიმართ, ხოლო კეთილსინდისიერ შემძენს უნარჩუნდება საკუთრების უფლება. უნდა აღინიშნოს, რომ კეთილსინდისიერება უკავშირდება სუბიექტურ ფაქტორს და არა ობიექტურს. ამასთან, კეთილსინდისიერება არსებობს უფლების წარმოშობამდე. საჯარო რეესტრის უსწორობის ცოდნასთან მიმართებით, უფლების შემძენს ტვირთად აწევს არა ყოველგვარი უზუსტო მონაცემის ცოდნა, არამედ მხოლოდ ისეთის, რაც ეჭვის ქვეშ აყენებს უფლების შეძენის ნამდვილობას. ჩანაწერის უზუსტობის ცოდნა ნიშნავს იმ გარემოებათა ცოდნას, რის გამოც ჩანაწერია უზუსტო, თავის მხრივ, შემძენს არ უნდა მოეთხოვოს იმაზე მეტის ცოდნა, რაც გონივრულ შესაძლებლობებს სცილდება (იხ. სუსგ, საქმე №ას-189-182-20-3/16.0-.20-4წ.). ამასთან, საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილებით არაკონსტიტუციურად იქნა ცნობილი სსკ-ის 185-ე მუხლის ის ნორმატიული შინაარსი, რომლის თანახმადაც, „გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში’’, იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი შემძენისათვის ცნობილია (საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ, გადაწყვეტილება №3/4/550; 17.10.20-7წ.). ამდენად, მითითებული გადაწყვეტილებით დაკონკრეტდა და შეიზღუდა შემძენის კეთილსინდისიერების ფარგლები, კერძოდ იმ შემთხვევაში, თუ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის მიმართ იარსებებს საჩივარი და აღნიშნული შემძენისათვის იქნება ცნობილი, იგი ვეღარ მიუთითებს მის კეთილსინდისიერებაზე. მოცემულ კონკრეტულ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის ჩანაწერის მიმართ შედავება არ იყო განხორციელებული გარიგებების გაფორმების დროს, შემძენმა აღნიშნა, რომ მის მიერ გადამოწმებული იქნა საჯარო რეესტრის მონაცემები და მას შემდგომ, რაც დარწმუნდა, რომ კონკრეტული უძრავი ნივთი გარკვეული თვეების მანძილზე ირიცხებოდა მე---------------–ის საკუთრებაში, დარწმუნდა, რომ იგი იყო ნამდვილი მესაკუთრე. ამასთან, იო----–------სა და მე---------------–ს, შორის ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებამდე მიმდინარეობდა წინასახელშეკრულებო მოლაპარაკებები, რომელმაც გასტანა გარკვეული დრო და არც ამ დროს განუხორციელებია ნივთის ნამდვილ მესაკუთრეს შედავება. შესაბამისად, ამ მხრივ იო----–------ის კეთილსინდისიერება ვერ დადგება ეჭქვეშ. რამეთუ ობიექტურად არავითარი საჩივარი, თუ სხვა სახის შედავება ნივთის ნამდვილ მესაკუთრეს სადავო პერიოდში, რა დროსაც ნივთი მე---------------–ის სახელზე ირიცხებოდა, არ განუხორციელებია.

 

6.5. სსკ-ის 185-ე და 312-ე მუხლები შეიცავს არაკეთილსინდისიერების იურიდიული შედეგის განმსაზღვრელ კომპონენტს - შემძენმა იცის, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. ამ საკითხის გამორკვევისას გამოსაკვლევია შემძენის შესაძლებლობანი რეესტრის არასწორი ჩანაწერის ცოდნასთან მიმართებით, ან უნდა გაირკვეს შემძენს გონივრული წინდახედულობის ფარგლებში უნდა სცოდნოდა თუ არა სადავო ფაქტი. ამდენად, შემძენის ინტერესების დაცვა უნდა მოხდეს არა მხოლოდ საჯარო რეესტრის მონაცემების გათვალისწინებით, არამედ ქონების მესაკუთრის ვინაობისადმი მისი სუბიექტური დამოკიდებულებით, კონკრეტულ შემთხვევაში, იო----–------ს არ ჰქონდა არავითარი გონივრული საფუძველი ევარაუდა სადავო უძრავი ნივთის სხვა პირისადმი კუთვნილების ფაქტი. ამასთან, საქმის ფარგლებში დადგენილი გარემოებებით გამოირიცხა მოსარჩელის მტკიცება იო----–------ის არაკეთილსინდისიერებასთან მიმართებით (იხ. გადაწყვეტილების 3.2.5. პუნქტში მითითებული ფაქტები). სასამართლომ დაადგინა, რომ იო----–------ი უძრავი ნივთის კეთილსინდისიერი შემძენია და მის მიერ სს ,,ტე-------ის’’ გავლით (მეშვეობით) სადავო ნივთის შეძენასთან დაკავშირებით განხორციელებული სამართლებრივი მოქმედებები კანონშესაბამისია. ისევე, როგორც კანონშესაბამისად იქნა მიჩნეული სს ,,ტე-------სა’’ და ენ--------------–-–---–ს შორის, 20-7 წლის 1 მარტს (გამოსყიდვის ვადის გასვლამდე) გაფორმებული იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლითაც უზრუნველყოფილია სს ,,ტე-------ის’’ მიმართ არსებული იო----–------ის საკრედიტო ვალდებულება. კეთილსინდისიერების ზოგადსამართლებრივი პრინციპიდან გამომდინარე, საკუთრების და სხვა სანივთო უფლებების დაცვა უნდა განხორციელდეს იმდაგვარად, რომ თანაბრად იყოს დაცული სამოქალაქო ბრუნვის ყველა მონაწილის ინტერესი. სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის და საიმედოობის გარანტიების არარსებობის შემთხვევაში, კეთილსინდისიერი შემძენი, რომელმაც ხელშეკრულების დადებისას გამოიჩინა გონივრულობა და სიფრთხილე, ქონების არამართლზომიერი დაკარგვის რისკის მატარებელი გახდება. ამიტომ, სარჩელს ამ ნაწილშიც არ აქვს წარმატების პერსპექტივა და დადგენილი ფაქტები მისი უარყოფის საფუძველია, რაც არ ართმევს მხარეს უფლებას იდავოს ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნით.

 

7. საპროცესო ხარჯები.

 

7.1. სსსკ-ის 55-ე მუხლით გათვალისწინებული ბიუჯეტის შემოსავლის სასარგებლოდ ანგარიშსწორების წინაპირობა არ არსებობს (სახელმწიფო ბაჟი გადახდილია), რის გამოც საპროცესო ხარჯების განაწილების საკითხი უნდა გადაწყდეს 53-ე მუხლის პირველი ნაწილის საფუძველზე, რომლის მიხედვითაც, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. თუ სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, მაშინ ამ მუხლში აღნიშნული თანხა მოსარჩელეს მიეკუთვნება სარჩელის იმ მოთხოვნის პროპორციულად, რომელიც სასამართლოს გადაწყვეტილებით იქნა დაკმაყოფილებული, ხოლო მოპასუხეს - სარჩელის მოთხოვნის იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელზედაც მოსარჩელეს უარი ეთქვა. იმ მხარის წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეულ ხარჯებს, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, სასამართლო დააკისრებს მეორე მხარეს გონივრულ ფარგლებში, მაგრამ არაუმეტეს დავის საგნის ღირებულების 4 პროცენტისა, ხოლო არაქონებრივი დავის შემთხვევაში - განსახილველი საქმის მნიშვნელობისა და სირთულის გათვალისწინებით, 2 000 ლარამდე ოდენობით. ამდენად, თუ მოსარჩელემ სარჩელის აღძვრისას გადაიხადა სახელმწიფო ბაჟი და სასამართლომ მიიღო გადაწყვეტილება სარჩელის დაკმაყოფილების შესახებ, მაშინ ამ ხარჯების გადახდა იმ ოდენობით, რაც მოსარჩელემ შეიტანა სახელმწიფო ბაჟის სახით, დაეკისრება მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ. აღსანიშნავია ისიც, რომ საქმის განხილვის შედეგზეა დამოკიდებული ასევე საადვოკატო მომსახურების საზღაურის ბედიც და დადგენილია, რომ საქმის განხილვასთან დაკავშირებით ადვოკატისათვის გაწეული ხარჯების ანაზღაურება ეკისრება წაგებულ მხარეს (დადგენილი ოდენობის მაქსიმუმის გათვალისწინებით). ამიტომ, განხილული საქმის შედეგის გათვალისწინებით, მოპასუხეებს მოსარჩელის მიმართ საპროცესო ხარჯის ნაწილში - ფინანსური პასუხისმგებლობა არ ეკისრებათ.

 

8. უზრუნველყოფის ღონისძიებასთან დაკავშირებული საკითხები

 

8.1. სსსკ-ის 1991-ე მუხლით რეგულირებულია შემაჯამებელი გადაწყვეტილებით განსაზღვრული შედეგის შესაბამისად - გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების ბედი და დადგენილია, რომ სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისას სასამართლო თავისი გადაწყვეტილებით (განჩინებით) აუქმებს სარჩელთან დაკავშირებით გამოყენებულ უზრუნველყოფის ღონისძიებას, რაც საჩივრდება ამ გადაწყვეტილების (განჩინების) გასაჩივრებისათვის კანონით დადგენილი წესით. შესაბამისად, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის გამო უნდა გაუქმდეს საქმეზე თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2008 წლის 27 თებერვლის (№2/5954-18წ.) განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება, რომლითაც ყადაღა დაედო იო----–------ის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებას, მდებარე ქ-------–-----------------------------------–-----ს (ნაკვეთი 5-----) (ს/კ 0---------------.) და სს ,,ტე-------ს’’ აეკრძალა იპოთეკით დატვირთული ამ უძრავი ნივთზე, იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, ნებისმიერი ფორმით რეალიზაციისაკენ მიმართული ქმედებების განხორციელება.

 

სარეზოლუციო ნაწილი:

 

სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-8, 53-ე, 243-244-ე, 248-249-ე, 257-ე, 2591-ე, 364-ე, 369-ე მუხლებით და

 

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:

 

1. ბო-------------–----ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს.

 

2. სახელმწიფო ბაჟი გადახდილია.

 

3. გაუქმდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოს 27.02.20-8წ. (№2/5954-18წ.) განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება.

 

4. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს სააპელაციო წესით, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატაში დასაბუთებული გადაწყვეტილების ჩაბარებიდან 14 დღის ვადაში სარეზოლუციო ნაწილის მე-5 პუნქტით გათვალისწინებული წესების დაცვით თბილისის საქალაქო სასამართლოს მეშვეობით.

 

5. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე, თუ ის ესწრება გადაწყვეტილების გამოცხადებას ან მისთვის ცნობილია გადაწყვეტილების გამოცხადების თარიღი, ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 30 დღისა, გამოცხადდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 30-ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება და აღდგენა დაუშვებელია.

 

მოსამართლე ლევან მიქაბერიძე