გადაწყვეტილება
გამოყენებული ნორმები
გადაწყვეტილების ტექსტი
საქმე N3-----------------
საქმე №2/24812-16
გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა
საქართველოს სახელით
21 სექტემბერი, 2018 წელი ქ. თბილისი
თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგია
მოსამართლე - შორენა წიქარიძე
სხდომის მდივანი - ქეთევან კურცხალია
მოსარჩელეები - ო-------------–-–---–ი, ე---------- ა-------–-–---–ი, ა-----------–-–---–ი
წარმომადგენელი - ა------- ი--------, მ--–---- ბ------
მოპასუხე (შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე) - ვ-–- ბ-----ე (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე),წარმომადგენელი - ი--- შ----–-----
მოპასუხე - ა-–---------- ლ-----ე (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი)
წარმომადგენლები - ი--- შ----–-----
თავდაპირველი სარჩელის დავის საგანი - ზიანის ანაზღაურება
შეგებებული სარჩელის დავის საგანი - უსაფუძვლო გამდიდრებით მიყენებული ზიანის ანაზღაურება
აღწერილობითი ნაწილი:
1. სასარჩელო მოთხოვნა
1.1. მოპასუხეებს ვ-–- ბ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე) და ა-–---------- ლ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი) მოსარჩელე მხარის სასარგებლოდ სოლიდარულად დაეკისროთ მიუღებელი შემოსავლის 37 500 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა.
1.2. მოპასუხეებს ვ-–- ბ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე) და ა-–---------- ლ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი) მოსარჩელე მხარის სასარგებლოდ სოლიდარულად დაეკისროთ ხელშეკრულებით განსაზღვრული პირგასამტეხლოს გადახდა 51 817 ლარის ოდენობით.
1.3. მოპასუხეებს ვ-–- ბ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე) და ა-–---------- ლ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი) მოსარჩელე მხარის სასარგებლოდ სოლიდარულად დაეკისროთ 2013 წლის 12 დეკემბრის შეთანხმებით გათვალისწინებული კომპენსაცია - 28000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა, რაც წარმოადგენს სარემონტო სამუშაოების ღირებულებას.
1.4. მოპასუხეებს ვ-–- ბ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე) და ა-–---------- ლ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი) მოსარჩელე მხარის სასარგებლოდ სოლიდარულად დაეკისროთ 10 კვ.მ. კომერციული ფართის ღირებულების 20 000 ევროს ეკვივალენტი ლარის გადახდა.
1.5. მოპასუხეებს ვ-–- ბ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე) და ა-–---------- ლ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი) მოსარჩელე მხარის სასარგებლოდ სოლიდარულად დაეკისროთ სარემონტო სამუშაოებისთვის გახარჯული თანხის 50 000 ლარის გადახდა.
წარმოდგენილი სარჩელის თანახმად, 2007 წლის 16 ივლისს, ო-------------–-–---–მა ვ-–- ბ-----ეს და ა-–---------- ლ-----ესთან დადო უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მყიდველებმა შეიძინეს გამყიდველის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთის 5/24 იდეალური წილი, მდებარე: ქ-------–--–-- ა--–--ის ქ--------–-. მხარეთა განზრახვას წარმოადგენდა მესამე პირებთან აღნაგობის წინარე ხელშეკრულების გაფორმება, ხოლო შემდგომ აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების გაფორმება, რომლითაც აიღეს ვალდებულება ,,გამყიდველის“ და მესამე პირების თანასაკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე მრავალფუნქციური შენობა-ნაგებობის აშენების მიზნით ამ მიწის ნაკვეთის აღნაგობის უფლებით დატვირთა.
2007 წლის 18 ივლისს, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეებს: ო-------------–-–---–ს, დ-------------ს, კ------------- ნ--------ეს, მ-------–--------–ს, მ------–--------ს და მეაღნაგეებს: ვ-–- ბ-----ეს და ა-–---------- ლ-----ეს შორის გაფორმდა აღნაგობისა და ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება, რომლითაც მეაღნაგეებმა იკისრეს ვალდებულება მიწის ნაკვეთზე საკუთარი სახსრებით აღემართათ საცხოვრებელი კორპუსი. ამავე აქტის პირველი მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, ტერმინი ,,მეაღნაგე“ გულისხმობს ორივე პირს. ისინი არიან სოლიდარულად პასუხისმგებელი პირები.
2007 წლის 27 სექტემბერს, აწ გარდაცვლილ ლ---- გ-------ს, ა-----------–-–---–ის, ე---------- ა-------–-–---–ის, ვ-–- ბ-----ის, ა-–---------- ლ-----ის, ვ-–- ტ-------ის, გ-------------–-–---–ის, გ---–- გ------–---–ის, ვ--–------- ნ--------ის, ა-----–--- ვ-----ს, ი-----–--- ე------ის, ი----- ნ-------–---–ის, დ----- ნ-------–---–ის, ნ---- ნ-------–---–ის, დ----- კ-----–---–ის, ლ-–- ლ-----ის, ს------ ზ--------ისა და რ----- ტ-------ის მიერ დაფუძნებულ იქნა ამხანაგობა ,,ა--–--ე 6-“. ამავე ხელშეკრულების 1-ლი მუხლის მე-7 პუნქტში მითითებულია, რომ ა-–---------- ლ-----ემ და ვ-–- ბ-----ემ ჯეროვნად და კეთილსინდისიერად უნდა შეასრულონ მხარეებს შორის 2007 წლის ივლისის თვეში გაფორმებული ხელშეკრულებები. ამავე აქტის მე-4 მუხლის მე-2 პუნქტში კი პირდაპირ არის მითითებული ,,ამხანაგობის მიზნის მისაღწევად საჭირო დარჩენილი ფინანსური უზრუნველყოფა (ფულადი და/ან ნივთობრივი შენატანის შეტანა) ამ მუხლის მომდევნო პუნქტებით დადგენილი წესით ევალებათ ა-–---------- ლ-----ეს და ვ-–- ბ-----ეს. ამავე მუხლის მე-5 პუნქტით კი სწორედ მოპასუხეები არიან ვალდებულნი უზრუნველყონ კომპლექსის აშენება ამხანაგობის წინამდებარე ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში, მათ შორის, მათ ევალებათ: ა) კომპლექსის მშენებლობის ორგანიზება; ბ) კომპლექსის ექსპლუატაციაში მიღება და ჩაბარება დადგენილი წესით და საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. ამასვე ადასტურებს აქტის მე-8 მუხლის მე-5 პუნქტიც. მე-13 მუხლის თანახმად კი ამხანაგობის დამფუძნებლებს ერთმანეთთან ურთიერთობაში სრული პასუხისმგებლობა ეკისრებათ იმ პირებს, რომლებსაც ევალებათ კომპლექსის აშენების უზრუნველყოფა.
2007 წლის 27 სექტემბრის ხელშეკრულების მე-7 მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, ა-–---------- ლ-----ე და ვ-–- ბ-----ე იყვნენ ვალდებულნი ნაგებობის აღმართვა დაესრულებინათ მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან 30 თვეში, ხოლო ამავე მუხლის მე-5 პუნქტის შესაბამისად, მე-4 პუნქტით დადგენილი ვადების დარღვევის დროს ბრალეული მხარე ვალდებული იყო აენაზღაურებინა ამხანაგობის წევრებისთვის მიყენებული ზიანი. ამავე აქტის მე-9 მუხლში (კომპლექსის ექსპლუატაციაში მიღების ვადის დარღვევის შედეგების შესახებ) პირდაპირ არის მითითებული, რომ ვადის გადაცილების შემთხვევაში ბრალეულ პირს (რომელსაც ევალება კომპლექსის აშენების უზრუნველყოფა) უფლებამოსილი პირის მოთხოვნის შემთხვევაში ეკისრება საურავი ამხანაგობის წევრის სასარგებლოდ მისაღები ფართის საბაზრო ღირებულების 0.33% ოდენობით ყოველი ვადაგადაცილებული თვისთვის. ამასთან, გარდა საურავისა, ამხანაგობის წევრებს უნდა მიეღოთ დამატებითი ფულადი თანხები, ყოველი ვადაგადაცილებული თვისთვის იმ ოდენობით, რაც შეთანხმებული იყო ან იქნებოდა შეთანხმებული ვალდებულ პირებსა და ამხანაგობის ცალკეულ წევრებს შორის.
2008 წლის 29 აგვისტოს, ო-------------–-–---–ის, ვ-–- ბ-----ის და ა-–---------- ლ-----ის მიერ შეცვლილ გარემოებებთან მისადაგების მიზნით, 2017 წლის 16 ივლისის ხელშეკრულებაში შეტანილ იქნა ცვლილება, რითაც საბოლოოდ განისაზღვრა გადასაცემი ფართების ოდენობა, მათი მდგომარეობა და ნასყიდობის ფასი. ამავე სანოტარო აქტის მე-4 მუხლის მე-3 პუნქტის ,,ა“ ქვეპუნქტით განისაზღვრა დაკლებული კომერციული ფართის საფასური, რაც მხარეთა შეთანხმებით 1 კვ.მ-ზე შეადგენს 2000 ევროს. ცვლილება შეეხო მხოლოდ ხელშეკრულების მე-4 მუხლს (ნასყიდობის ფასისა და მისი გადახდის წესის შესახებ). 2017 წლის 16 ივლისის ხელშეკრულების დანარჩენი ნაწილი დარჩა უცვლელი.
2007 წლის 27 სექტემბრის ხელშეკრულების მე-8 მუხლის პირველი ნაწილის ,,ბ“ ქვეპუნქტის თანახმად, ლ---- გ-------ს უნდა მიეღო საცხოვრებელი კომპლექსის პირველ სართულზე საოფისე ფართი 100 კვ.მ. ოდენობით და ამავე სართულზე დამატებით 38 კვ.მ. ფართი, ,,თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში. 2012 წლის 05 ივნისს, ამხანაგობა ,,ა--–--ე 6----- საერთო კრების გადაწყვეტილებით, ლ---- გ-------ზე, როგორც მომავალ მესაკუთრეზე განაწილებულ იქნა საოფისე ფართი, რაც დარეგისტრირებულ იქნა საჯარო რეესტრში.
2013 წელს ლ---- გ------- გარდაიცვალა. როგორც პირველი რიგის მემკვიდრეებმა ო-------------–-–---–მა (მეუღლე), ანა და ე---------- ა-------–-–---–ებმა (შვილები), სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე მიიღეს გარდაცვლილ ლ---- გ-------ს კუთვნილი ქონება.
მოსარჩელეების თანასაკუთრებაში არსებული საოფისე ფართის (ს/კ 0-------------------------) აზომვის შედეგად აღმოჩნდა, რომ ფართი შემცირებულია და ნაცვლად ხელშეკრულებით გათვალისწინებული 138 კვ.მ.-სა, სპეციალისტის მიერ შედგენილი აზომვითი ნახაზის შედეგად იგი შეადგენს 127.6- კვ.მ. 2008 წლის 29 აგვისტოს სანოტარო აქტის შესაბამისად, 2007 წლის 27 სექტემბრის ხელშეკრულებაში შეტანილი ცვლილებების მიხედვით, დაკლებული კომერციული ფართის საფასური 1 კვ.მ.-ზე შეადგენს 2000 ევროს. აღნიშნულის გათვალისწინებით ა-–---------- ლ-----ის და ვ-–- ბ-----ის მიერ მოსარჩელეებისათვის დაკლებული 10 კვ.მ. ფართის ასანაზღაურებული თანხას შეადგენს 20 000 ევროს.
2013 წლის 12 დეკემბერს, ვ-–- ბ-----ეს, ო-------------–-–---–ს, ე---------- ა-------–-–---–ს და ა-----------–-–---–ს შორის გაფორმებული იქნა შეთანხმება, რომელიც 2013 წლის 17 დეკემბერს დამოწმებული იქნა სანოტარო წესით. შეთანხმების თანახმად, ვ-–- ბ-----ემ აიღო ვალდებულება 2014 წლის 01 მაისამდე გარემონტებულ მდგომარეობაში ჩაებარებინა მოსარჩელეებისთვის საოფისე კომერციული ფართი და საცხოვრებელი ბინები. შეთანხმების თანახმად, ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში ვ-–- ბ-----ეს მხარეებისათვის უნდა გადაეხადა კომპენსაცია 28 000 აშშ დოლარის ოდენობით. მიუხედავად შეთანხმებისა, ვალდებულების შესრულება არ მომხდარა და მოსარჩელეებს თავიანთი სახსრებით მოუწიათ საცხოვრებელი და კომერციული ფართების გარემონტება.
ვ-–- ბ-----ის და ა-–---------- ლ-----ის მიერ საოფისე (კომერციული) ფართის დათქმულ ვადაში ჩაუბარებლობის გამო, მოსარჩელეებმა 2014 წლის 01 მაისიდან 2015 წლის 20 ივლისამდე, 15 თვის განმავლობაში ვერ შეძლეს მისი გაქირავება, რის გამოც დაკარგეს შემოსავალი. აუდიტორული შეფასების თანახმად, კომერციული ფართის ადგილმდებარეობის გათვალისწინებით, მისი ყოველთვიური გასაქირავებელი ფასი შეადგენდა 4400 ლარს, ანუ მაშინდელი კურსის (1.75) გათვალისწინებით - 2500 აშშ დოლარს. მოსარჩელეებმა კომერციულ ფართში თავიანთი სახსრებით ჩატარებული სარემონტო სამუშაოების შემდგომ, მხოლოდ 2015 წლის 20 ივლისს შეძლეს ფართის გაქირავება, რაზეც ს-----–------------------ გაფორმებული იქნა იჯარის ხელშეკრულება. ხელშეკრულების თანახმად, ყოველთვიური საიჯარო ქირა შეადგენდა 2600 აშშ დოლარს, შესაბამისი კურსით ეროვნულ ვალუტაში. ამდენად, 15 თვის განმავლობაში მიუღებელი შემოსავალი შეადგენს 37 500 აშშ დოლარს. ო-------------–-–---–მა არაერთი სიტყვიერი მიმართვის შემდგომ, 2014 წლის 17 ივნისს, წერილობითაც მიმართა ვ-–- ბ-----ეს, რა დროსაც აცნობა, რომ შეთანხმების შეუსრულებლობის გამო, ვერ შეძლო ფართის გაქირავება, რითაც მას ადგებოდა ზიანი.
2007 წლის 27 სექტემბრის სანოტარო აქტის მე-9 მუხლში პირდაპირ არის მითითებული, რომ ვადის გადაცილების შემთხვევაში, ბრალეულ პირს (რომელსაც ევალება კომპლექსის აშენების უზრუნველყოფა) უფლებამოსილი პირის მოთხოვნის შემთხვევაში, ეკისრება საურავი ამხანაგობის წევრის სასარგებლოდ მისაღები ფართის საბაზრო ღირებულების 0.33% ოდენობით ყოველ ვადაგადაცილებულ თვისათვის. ამასთან, გარდა საურავისა, ამხანაგობის წევრები მიიღებენ დამატებით ფულად თანხას ყოველი ვადაგადაცილებული თვისათვის იმ ოდენობით, რაც შეთანხმებული იყო ან იქნებოდა ვალდებულ პირებსა და ამხანაგობის ცალკეულ წევრებს შორის. ა-–---------- ლ-----ემ და ვ-–- ბ-----ემ ვერ უზრუნველყვეს მოსარჩელეებისათვის 2014 წლის 01 მაისისათვის კომერციული და საცხოვრებელი ფართების გარემონტებულ მდგომარეობაში გადაცემა, რის გამოც მათ უნდა დაეკისროთ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საურავი. კომერციული (საოფისე) ფართის შემთხვევაში აუდიტორული შეფასების თანახმად, მისი საბაზრო ღირებულება შეადგენს 434 700 ლარს. შესაბამისად, აღნიშნული თანხის 0.33% ყოველთვიურად არის 1434.5 ლარი, რაც 15 თვის განმავლობაში შეადგენს 21 517 ლარს.
საცხოვრებელი ფართების (ს/კ 0------------------------- და ს/კ 0-------------------------) საბაზრო ღირებულება აუდიტორული შეფასების თანახმად შეადგენს საერთო ჯამში 6-2 000 ლარს, რომლის 0.33 % ყოველთვიურად შეადგენს 2020 ლარს. შესაბამისად, 15 თვის განმავლობაში საურავი შეადგენს 30 300 ლარს.
მიუხედავად არაერთგზის და წერილობითი მომართვისა, ვ-–- ბ-----ე და ა-–---------- ლ-----ე არ ასრულებენ ნაკისრ ვალდებულებებს და მხოლოდ სიტყვიერი დაპირებით ცდილობენ დროის გაყვანას. აღნიშნულით კი მნიშვნელოვნად ზარალდება მხარე.
მოსარჩელეების მიერ საკუთარი სახსრებით 2015 წელს დასრულებულ იქნა საცხოვრებელ და კომერციულ ფართებში სარემონტო სამუშაოები. სწორედ 2015 წელს საცხოვრებელი კორპუსი მიღებულ იქნა ექსპლუატაციაში. მხარის მიერ ჩატარებული სარემონტო სამუშაოების ღირებულება დაახლოებით შეადგენს 50 000 ლარს (მათ შორის ელექტროგაყვანილობის 2540 ლარი, სველი წერტილების გალესვის 600 ლარი და ა.შ.) ჩატარებული სარემონტო სამუშაოების შეფასების მიზნით სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის ექსპერტიზის ეროვნულ ბიუროში დანიშნულია და მიმდინარეობს ექსპერტიზა. შესაბამისი დასკვნის მიღების შემდგომ დადგინდება თანხის ზუსტი ოდენობა.
საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ 2017 წლის 24 ოქტომბერს ლარის მიმართ დადგენილი გაცვლითი კურსის თანახმად, 1 აშშ დოლარი - 2.2489 ლარია, ხოლო 1 ევრო - 2.92 ლარი. შესაბამისად, 37 500 აშშ დოლარი შეადგენს 93.337 ლარს, 28 000 აშშ დოლარი - 69692 ლარს, 20 000 ევრო - 58 400 ლარს. იმის გათვალისწინებით, რომ მოპასუხეებმა ჯეროვნად არ შეასრულეს მათზე დაკისრებული ვალდებულება, მოსარჩელემ მომართა სასამართლოს თანხის დაკისრების მოთხოვნით (იხ. სარჩელი, სასამართლო სხდომის ოქმი).
2. მოპასუხის პოზიცია
2.1. მოპასუხეებმა ვ-–- ბ-----ემ და ა-–---------- ლ-----ემ წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნეს და მიუთითეს, რომ საქმეში წარმოდგენილი დოკუმენტაციით დგინდება, რომ მოპასუხეებმა მოსარჩელე მხარის წინაშე შეასრულეს ვალდებულება, რასაც ასევე ადასტურებს საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ გაცემული აზომვითი ნახაზები. მოსარჩელეებმა მიიღეს გარემონტებული კომერციული ფართი, ნაცვლად თეთრი კარკასისა (იხ. შესაგებელი და სასამართლო სხდომის ოქმი).
2.2. შეგებებული სასარჩელო მოთხოვნა:
2.2.1. მოპასუხე ო-------------–-–---–ს მოსარჩელე ვ-–- ბ-----ის სასარგებლოდ დაეკისროს 72 000 აშშ დოლარის გადახდა.
შეგებებული სარჩელი დამყარებულია შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე:
2007 წლის 27 სექტემბერს, დაფუძნდა ამხანაგობა ,,ა--–--ე 6-“, ვ-–- ბ-----ის, ა-–---------- ლ-----ის, ლ---- გ-------ს, ა-----------–-–---–ის, ვ-–- ტ-------ის, გ------- გ------–---–ის, ვ--–------- ნ--------ის, გ---–- გ------–---–ის, ა-----–--- ვ-----ს,------ა ვ-----ს, ი-----–--- ლ-----ის, ს------ ზ--------ის, ო-------------–-–---–ის და რ----- ტ-------ის მიერ.
ამხანაგობის წევრები მითითებული არიან ამ ხელშეკრულების პირველი მუხლის მე-8 პუნქტში, მათ მიერ განხორციელებული ფულადი შენატანების სანაცვლოდ მიიღებენ შემდეგ ფართებს:
ა-----------–-–---–ი - ბინა 175 კვ.მ., პირველი სადარბაზო, მე-4 სართული, გარემონტებული.
ლ---- გ------- - საოფისე ფართი 100 კვ.მ., პირველი სართული, ,,თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში.
დამატებითი ფართი - 38 კვ.მ., პირველი სართული, თეთრი კარკასის მდგომარეობაში, ბინა 175 კვ.მ. პირველი სადარბაზო, მე-5 სართული, გარემონტებული.
2007 წლის 18 ივლისს, ო-------------–-–---–ს, დ--------------- კ------------- ნ--------ეს, მ-------–--------–ს, ვ-–- ბ-----ეს და ა-–---------- ლ-----ეს შორის შორის გაფორმდა ხელშეკრულება, რომლის თანახმადაც ნაგებობა, რომელიც აღიმართება აღნაგობის უფლების საფუძველზე.
2007 წლის 18 ივლისს ო-------------–-–---–ს, დ--------------- კ------------- ნ--------ეს, მ-------–--------–ს, ვ-–- ბ-----ეს და ა-–---------- ლ-----ეს შორის გაფორმდა ხელშეკრულება, რომლის თანახმად ნაგებობა, რომელიც აღიმართება აღნაგობის უფლების საფუძველზე, მიიჩნევა აღნაგობის უფლების არსებით ნაწილად, რის შემდეგაც აღმართულ (აშენებულ) ნაგებობაზე საკუთრების უფლება ექნება მეაღნაგეს. აღნაგობის უფლებით დატვირთულ იქნა მიწის ნაკვეთი, მდებარე: ქ-------–---, ა--–--ის ქუჩა #6--ში (ყოფილი ბ-------ის ქ--------), დაზუსტებული ფართობი: 955.00 კვ.მ., შენობა-ნაგებობების საერთო ფართი: 284.82 კვ.მ., საცხოვრებელი ფართი: 222.27 კვ.მ., ს/კ #0--------------- აღნიშნული ხელშეკრულების თანახმად, მეაღნაგე ვალდებული იყო წინამდებარე ხელშეკრულების დადებიდან 45 დღეში შეექმნა ამხანაგობა, გათვალისწინებული ამ ხელშეკრულების მე-3 მუხლით.
მე-6 პუნქტის თანახმად, ამ ვადების ბრალეული დარღვევის შემთხვევაში ბრალდებული მხარე ვალდებული იქნებოდა, მეორე მხარისთვის აენაზღაურებინა მიყენებული ზიანი ამ ხელშეკრულებით, ამ ხელშეკრულების საფუძველზე დადებული სხვა ხელშეკრულებითა და საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი საერთო წესების შესაბამისად.
2007 წლის 29 აგვისტოს სანოტარო აქტის ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანის შესახებ მე-7 მუხლის თანახმად, მხარეებმა დაადასტურეს, რომ ამ მუხლის წინა დადგენილი ვალდებულების შესრულების ფარგლებში მყიდველმა გამყიდველს საცხოვრებელი სახლი დროებით მფლობელობაში გადასცა, რომელიც მოწონებულ იქნა გამყიდველის მიერ და რომელიც მდებარეობს მისამართზე: ქ-------–---, ა-------------------------. მყიდველი ვალდებული იყო გამყიდველისატის დროებით საცხოვრებლად გადაცემული ბინის ქირა (ათასი აშშ დოლარი ერთი თვისთვის) გადაეხადა ყოველი კვარტალისათვის (კვარტალური ქირა - სამი ათასი აშშ დოლარი), კერძოდ, ყოველი კვარტლის დაწყებიდან ათ კალენდარულ დღეში. ამ ხელშეკრულების მიზნებისათვის კვარტლები (სამთვიანი პერიოდი) აითვლებოდა 2008 წლის აგვისტოდან.
2007 წლის 16 ივლისის სანოტარო აქტით (მუხლი 4, პუნქტი 4), მყიდველმა გამყიდველს უნდა გადასცეს გამყიდველის მიერ ბინის დასაქირავებლად საჭირო თანხის 9600 აშშ დოლარი, რომელიც ასევე არის ნასყიდობის ფასის ნაწილი და მას არ მოიცავს ამ მუხლის წინა პუნქტში მითითებული თანხა. ეს თანხა გადახდილი უნდა იქნეს გამყიდველის მიერ ნასყიდობის საგნისა და ნასყიდობის საგანზე მყიდველის კუთვნილ შენობა-ნაგებობების დაცლამდე ერთი თვით ადრე.
იმ შემთხვევაში, თუ შენობა-ნაგებობის მშენებლობა გაგრძელდებოდა ორ წელზე მეტხანს მაშინ ნასყიდობის ფასი გაიზრდებოდა 400 აშშ დოლარით იმ ტვირთის, რაც საჭირო იქნებოდა შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მისაღებად.
2017 წლის 28 თებერვალს, საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ გაცემული ცნობის თანახმად, ო-------------–-–---–ი, ა-----------–-–---–ი და ე---------- ა-------–-–---–ი დამქირავებლად არ არიან რეგისტრირებული. მიღება-ჩაბარების აქტის თანახმად, ო-------------–-–---–მა მიიღო 2008 წლის აგვისტოდან 2009 წლის თებერვლამდე 600 აშშ დოლარი. ბ-------------- ამონაწერის თანახმად, 2009 წლის თებერვლიდან დეკემბრამდე 10 000 აშშ დოლარი. ხელწერილის თანახმად, ო-------------–-–---–ს 2009 წლის დეკემბერში და 2010 წლის იანვარში 2000 აშშ დოლარი. ბ-------------- ამონაწერის მიხედვით, ო-------------–-–---–ს მიღებული აქვს 2012 წლის 07 მარტიდან 2014 წლის ივლისის ჩათვლით 31 000 აშშ დოლარი.
2.3. შეგებებული სარჩელის მოპასუხის პოზიცია
2.3.1. მოპასუხე ო-------------–-–---–მა წარმოდგენილი შესაგებლით შეგებებული სარჩელი არ ცნო და მიუთითა, რომ 2008 წლის 29 აგვისტოს, ო-------------–-–---–ს, ვ-–- ბ-----ეს და ა-–---------- ლ-----ის მიერ შეცვლილ გარემოებებთან მისადაგების მიზნით, 2017 წლის 16 ივლისის ხელშეკრულებაში შეტანილ იქნა ცვლილება. ხელშეკრულების მე-4 მუხლის მე-6 პუნქტის თანახმად, მყიდველს ევალება გამყიდველის ბინით უზრუნველყოფა. ამავე პუნქტში მითითებულია თუ რა ვადით და როდემდე უნდა იქნეს გამყიდველი ბინით უზრუნველყოფილი. მე-7 პუნქტის თანახმად, გამყიდველს გადაეცა საცხოვრებელი ბინა, მდებარე ქ-------–--–-- ა-----------------ში და მყიდველი იღებდა ვალდებულებას ყოველთვიურად გადაეხადა ქირის თანხა - 1000 აშშ დოლარის ოდენობით და იმ შემთხვევაში, თუ მოხდება ხელშეკრულების ვადაზე ადრე შეწყვეტა, გამყიდველისათვის დაქირავებული იქნებოდა სხვა ბინა, რაც უნდა მოწონებოდა გამყიდველს. ქირის გადახდა უნდა განხორციელებულიყო ყოველი კვარტლისთვის წინასწარ. აღნიშნული ხშირად არ სრულდებოდა ვ-–- ბ-----ის და ა-–---------- ლ-----ის მიერ, კერძოდ, ისინი არ იხდიდნენ სრულ თანხას, რის გამოც ო-------------–-–---–ი იძულებული იყო თავად გადაეხადა ბინის ქირა, რისთვისაც ზოგჯერ ჭირდებოდა ბანკიდან სესხის აღება. დაქირავებული საცხოვრებელი ბინის მფლობელებისათვის ბინის ქირის დროულად გადაუხდელობის გამო, ო-------------–-–---–ი იძულებული იყო პერიოდულად შეეცვალა ბინები, რაც დაკავშირებული იყო დამატებით ხარჯებთან.
2007 წლის 16 ივლისის უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულების შესახებ სანოტარო აქტში ცვლილება შევიდა 2008 წლის 29 აგვისტოს. ცვლილება შეეხო სწორედ ხელშეკრულების მე-4 ნაწილს, საიდანაც ამოღებულ იქნა მე-4 მუხლის მე-4 პუნქტი.
ო-------------–-–---–ი და მისი ოჯახის წევრები საჯარო რეესტრის სააგენტოში არ არიან დარეგისტრირებული რაიმე სახის უძრავი ქონების დამქირავებლებად, რადგან აღნიშნული არ შედიოდა არც მათ ინტერესში და არც ვალდებულებაში. როგორც ამ შემთხვევაში, მოსარჩელე მიუთითებს, ქირავნობის თანხას იხდიდა თვითონ და ხელშეკრულების თანახმად თავად იყო ვალდებული უზრუნველეყო ა-------–-–---–ების ოჯახი საცხოვრებელი ბინით. შესაბამისად, ბინის ქირავნობის ხელშეკრულების გაფორმებაზე თავად უნდა ეზრუნა ვ-–- ბ-----ეს.
ო-------------–-–---–ის სახელზე საბანკო ანგარიშზე ჩარიცხული და ამ უკანასკნელის მიერ ხელზე მიღებული თანხები, რაზედაც არსებობს შესაბამისი ხელწერილები, განკუთვნილი იყო ვ-–- ბ-----ის და ა-–---------- ლ-----ის მიერ დაქირავებული ბინის მეპატრონეებისთვის გადასაცემად და წარმოადგენს ქირის თანხას.
2008 წლის 29 აგვისტოს, ო-------------–-–---–ის, ვ-–- ბ-----ის და ა-–---------- ლ-----ის მიერ შეცვლილ გარემოებებთან მისადაგების მიზნით, 2017 წლის 16 ივლისის ხელშეკრულებაში შეტანილი იქნა ცვლილება. ხელშეკრულების მე-4 მუხლის მე-6 პუნქტის თანახმად, მყიდველს ევალება გამყიდველის ბინით უზრუნველყოფა. ამავე პუნქტში მითითებული იყო თუ რა ვადით და როდემდე უნდა იქნეს გამყიდველი ბინით უზრუნველყოფილი. მე-7 პუნქტის თანახმად, მყიდველს გადაეცა საცხოვრებელი ბინა, მდებარე: ქ-------–--–-- ა-----------------ში და მყიდველი იღებდა ვალდებულებას ყოველთვიურად გადაეხადა ქირის თანხა 1000 აშშ დოლარის ოდენობით და იმ შემთხვევაში თუ მოხდება ხელშეკრულების ვადაზე ადრე შეწყვეტა, გამყიდველისათვის დაქირავებული იქნებოდა სხვა ბინა, რაც უნდა მოწონებოდა გამყიდველს. ქირის გადახდა უნდა განხორციელებულიყო ყოველი კვარტლისთვის წინასწარ. აღნიშნული ხშირად არ სრულდებოდა ვ-–- ბ-----ის და ა-–---------- ლ-----ის მიერ, კერძოდ, ისინი არ იხდიდნენ სრულ თანხას, რის გამოც ო-------------–-–---–ი იძულებული იყო თავად გადაეხადა ბინის ქირა, რისთვისაც ზოგჯერ სჭირდებოდა ბანკიდან სესხის აღება.
3. ფაქტობრივი გარემოებები
3.1. დადგენილი უდავო ფაქტობრივი გარემოებები
უდავო გარემოებები არ გამოკვეთილა.
4. დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები
4.1. 2007 წლის 16 ივლისს, ო-------------–-–---–ს, ვ-–- ბ-----ეს და ა-–---------- ლ-----ეს შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ო-------------–-–---–ი ვ-–- ბ-----ეს და ა-–---------- ლ-----ეს მიყიდიდა უძრავ ქონებას მდებარე: თ---–---- ი. ა--–--ის ქუჩა #6- (ყოფილი ბ-------ის ქ---------), დაზუსტებული ფართობი: 955.00 კვ.მ., საცხოვრებელი ფართი 222.27 კვ.მ., სამეურნეო ფართი 202.45 კვ.მ.
ხელშეკრულების 4.2 მუხლის თანახმად, ნასყიდობის ფასი იქნებოდა 130 000 აშშ დოლარი, დამატებული იმდენი აშშ დოლარი (ეკვივალენტი ლარი), რასაც ამხანაგობაში შეიტანდა ამ ხელშეკრულების პირველი მუხლის მე-5 პუნქტის ,,დ“ პუნქტში მითითებული პირი (პირი, რომელიც ამხანაგობის წევრი გახდა გამყიდველის მოთხოვნის შესაბამისად), შემდეგი ფართის ასაშენებლად:
· ბინა 175 კვ.მ., პირველი სადარბაზო, მეოთხე სართული, გარემონტებული;
· ბინა 175 კვ.მ., პირველი სადარბაზო, მეხუთე სართული, გარემონტებული;
· საოფისე ფართი 100 კვ.მ., პირველი სართული, ,,თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში;
· დამატებითი ფართი 38 კვ.მ., პირველი სართული, ,,თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში;
· ორი ავტოსადგომი.
წინარე ხელშეკრულების 4.4 მუხლის თანახმად, მყიდველმა გამყიდველს უნდა გადასცეს გამყიდველის მიერ ბინის დასაქირავებლად საჭირო თანხა 9600 აშშ დოლარი, რომელიც ასევე არის ნასყიდობის ფასის ნაწილი და მას არ მოიცავს ამ მუხლის წინა პუნქტში მითითებული თანხა. ეს თანხა გადახდილ უნდა იქნას გამყიდველის მიერ ნასყიდობის საგნისა და ნასყიდობის საგანზე მყიდველის კუთვნილი შენობა-ნაგებობის დაცლამდე (გათავისუფლებამდე) ერთი თვით ადრე. ამავე ხელშეკრულების 4.5 მუხლის თანახმად, ძირითადი ხელშეკრულების დადებისას გამყიდველისატის გადაცემული ავანსი ჩაითვლებოდა ნასყიდობის ფასში.
ხელშეკრულების 4.7 მუხლის თანახმად, გარემონტებული გულისხმობს კარგი ხარისხის რემონტს, კერძოდ, ფართის შემდეგ მდგომარეობამდე მიყვანას:
· ფართის ჭერის სიმაღლე გაჯით გალესვისა და პარკეტის დაგების შემდეგ არ უნდა იყოს სამ მეტრზე ნაკლები;
· საცხოვრებელი სახლის პერიმეტრზე ჩასმული ორმაგი მინაპაკეტი მეტალოპლასტმასის კარ-ფანჯრები;
· ბინაში შესასვლელი რკინის კარი (ურდულითა და საკეტით) დამონტაჟებული;
· ბინაში ტიხრები (შიდა კედლები) ამოშენებული წვრილი საკედლე ბეტონის ბლოკით;
· კედლები, ჭერი და ტიხრები გაჯით გალესილი (თარაზოში გასწორებული) და შეღებილი წყალემულსიის საღებავით (შესაძლებელია კედლებზე უფლებამოსილი პირის მიერ მოწოდებული შპალერის გაკვრა);
· სამზარეულოში დანადგარების თავზე კედელი მოპირკეთებული თურქულ-ირანული კაფელით (იატაკიდან 80 სმ-ს ზევით იატაკიდან 1.6 მ-ის სიმაღლემდე - 3 კვ.მ.-ის ფარგლებში, ხოლო იატაკზე თურქულ-ირანული მეტლახის ფილები დაგებული;
· იატაკი მოშანდაკებული ცემენტის ხსნარით და დაგებული წიფლის პარკეტი (მოხვეწილი და ლაქწასმული);
· შიდა კარ-ფანჯრები დამონტაჟებული და საკეტები ჩასმული; კარ-ფანჯრები უნდა იყოს წიწვოვანი მასალისა და შეღებილი ზეთის საღებავით, ხოლო მინები ჩასმული;
· წყალსადენის, კანალიზაციის, ვენტილაციის ცენტრალური ვერტიკალური დგარები და მილები დამონტაჟებული;
· სპილენძის მავთულის შიდა ელექტროგაყვანილობა დამონტაჟებული (შტეფსელებისა და ჩამრთველების დამონტაჟებით);
· აბაზანა (საშხაპით) და ტუალეტი სუფთა მდგომარეობაში და მოპირკეთებული თურქული/ირანული კაფელ-მეტლახით არანაკლებ ორი მეტრი სიმაღლეზე, დამონტაჟებული შემრევები და ვენტილები, უნიტაზები და ნიჟარები;
· ბუნებრივი აირის ცენტრალური მილსადენი დგარები დამონტაჟებული;
· აივანი მოპირკეთებული თურქული/ირანული მეტლახის ფილებით;
· საბუხრე მილები ამოშენებული (ამოყვანილი);
წინარე ხელშეკრულების 6.1 მუხლის თანახმად, ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების სხვა პირობები (დადების ვადა, ნასყიდობის საგნის გადაცემის დრო და სხვა) დადგინდება აღნაგობის წინარე და ძირითადი ხელშეკრულებებით.
წინარე ხელშეკრულების 7.5 მუხლის თანახმად, იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველთა მონაწილეობით შეიქმნება ინდივიდუალურ მენაშენეთა ამხანაგობა, რომლის მიზანიც იქნება ნასყიდობის ამ ხელშეკრულების მე-2 მუხლში მითითებულ მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობის აშენება, მყიდველებს უფლება აქვთ, წინამდებარე აქტით დადგენილი უფლებები და ვალდებულებები გადასცენ ამხანაგობას.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2007 წლის 16 ივლისის უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება (ტომი 1, ს.ფ. 20-26)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება
4.2. 2007 წლის 18 ივლისს, ო-------------–-–---–ს, დ--------------- კ------------- ნ--------ეს, მ-------–--------–ს, ვ-–- ბ-----ეს და ა-–---------- ლ-----ეს შორის დაიდო აღნაგობისა და ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მომავალში - წინამდებარე ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში დადებდნენ აღნაგობის ძირითად ხელშეკრულებას.
ხელშეკრულების 3.5 მუხლის თანახმად, მეაღნაგე ვალდებულია, ამ ხელშეკრულების მე-13 მუხლით დადგენილ ვადაში თავისი მონაწილეობით დააფუძნოს ინდივიდუალურ მენაშენეთა ამხანაგობა, რომელსაც გადასცემდა წინამდებარე აქტით დადგენილ უფლებებსა და ვალდებულებებს. შესაბამისად, წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე აღნაგობისა და ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულება დაიდება მესაკუთრეებსა და მეაღნაგის მონაწილეობის დაფუძნებულ ამხანაგობას შორის.
მეაღნაგე თავისუფლდება ამ პუნქტის პირველ აბზაცში მითითებული ვალდებულების შესრულებისაგან იმ შემთხვევაში, თუ ამხანაგობის შექმნისათვის დადგენილ ვადაში მესაკუთრე მეაღნაგეს არ წარუდგენს იმ პირს, რომელიც უნდა გახდეს ამხანაგობის წევრი.
ხელშეკრულების 4.1 მუხლის თანახმად, ნაგებობა, რომელიც აღიმართება აღნაგობის უფლების საფუძველზე, მიიჩნევა აღნაგობის უფლების არსებით ნაწილად, რის შედეგადაც აღმართულ (აშენებულ) ნაგებობაზე საკუთრების უფლება ექნება მეაღნაგეს. 4.2 მუხლის თანახმად, მიწის ნაკვეთი დარჩება მესაკუთრეთა თანასაკუთრებაში.
წინარე ხელშეკრულების 13.1 მუხლის თანახმად, მეაღნაგე ვალდებულია, წინამდებარე ხელშეკრულების დადებიდან 45 კალენდარულ დღეში შექმნას ამხანაგობა, გათვალისწინებული ამ ხელშეკრულების მე-3 მუხლით. 13.6 მუხლის თანახმად, ამ ვადების ბრალეული დარღვევის შემთხვევაში, ბრალეული მხარე ვალდებული იქნება მეორე მხარეს აუნაზღაუროს მიყენებული ზიანი ამ ხელშეკრულებით, ამ ხელშეკრულების საფუძველზე დადებული სხვა ხელშეკრულებებითა და საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი საერთო წესების შესაბამისად.
ხელშეკრულების 19.2 მუხლის თანახმად, მესაკუთრეები თავისუფლდებიან კომპენსაციის გადახდის ვალდებულებისაგან იმ შემთხვევაში, თუ ისინი მეაღნაგეს აღნაგობის უფლების მოქმედების ვადას გაუგრძელებენ შენობა-ნაგებობის არსებობის სავარაუდო ვადით.
ხელშეკრულების 22.1 მუხლის თანახმად, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობის აშენების დასრულებიდან 2 თვეში მეაღნაგე ვალდებული იქნება, გამოისყიდოს მიწის ნაკვეთი მესაკუთრეებისგან, ხოლო მესაკუთრეები ვალდებულნი არიან, მეაღნაგეს მიჰყიდონ უფლებრივად უნაკლო (მათ შორის იპოთეკისგან თავისუფალი) მიწის ნაკვეთი. მშენებლობის დასრულებად ითვლება შენობა-ნაგებობის იმ მდგომარეობამდე მიყვანა, რაც შეთანხმებული იქნება მეაღნაგის მონაწილეობით შექმნილი ამხანაგობის წევრებს შორის და შენობა-ნაგებობაში ყველა იმ სამუშაოს დასრულება, რაც საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად სავალდებულოა შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მისაღებად.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2007 წლის 18 ივლისის აღნაგობისა და ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება (ტომი 1, ს.ფ. 28-30)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება
4.3. 2007 წლის 27 სექტემბერს, ვ-–- ბ-----ემ, ა-–---------- ლ-----ემ, ლ---- გ-------მ, ა-----------–-–---–მა, ვ-–- ტ-------ემ, გ------- გ------–---–მა, გ---–- გ------–---–მა, ვ--–------- ნ--------ემ, ა-----–--- ვ-----მ,------ა ვ-----მ, ი-----–--- ე------ემ, ი----- ნ-------–---–მა, დ----- ნ-------–---–მა, ა-–---------- ნ-------–---–მა, დ----- კ-----–---–მა, ლ-–- ლ-----ემ, ს------ ზ--------ემ, ო-------------–-–---–მა, რ----- ტ-------ემ დააფუძნეს ამხანაგობა ,,ა--–--ე-6-“.
ამხანაგობის დაფუძნების შესახებ სანოტარო აქტის 2.1 მუხლის თანახმად, ამხანაგობის დამფუძნებელთა (მონაწილეთა) მიზანია წინამდებარე აქტით განსაზღვრული წესითა და ვადებში ერთობლივად ააშენონ მრავალფუნქციური კომპლექსი (საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი, მათ შორის, კომერციული ფართები), რომელიც წოდებულია, როგორც კომპლექსი. ამხანაგობას ამ მიწის ნაკვეთზე ჰქონდა აღნაგობის უფლება.
4.2. მუხლის თანახმად, ამხანაგობის მიზნის მისაღწევად საჭირო დანარჩენი ფინანსური უზრუნველყოფა (ფულადი ან/და ნივთობრივი შენატანის შეტანა) ამ მუხლის მომდევნო პუნქტებით დადგენილი წესით ევალებათ ამხანაგობის წევრებს ა-–---------- ლ-----ეს და ვ-–- ბ-----ეს.
4.6 მუხლის თანახმად, ამ მუხლის მე-2 პუნქტში მითითებული პირები ვალდებულნი არიან, ამხანაგობაში ფულადი/ნივთობრივი შენატანი შეიტანონ იმ ოდენობით, რამდენიც საჭირო იქნება ამხანაგობის მიზნების მისაღწევად.
4.7 მუხლის თანახმად, კომპლექსის აშენების უზრუნველყოფა გულისხმობს კომპლექსის აშენებას არანაკლებ შემდეგ მდგომარეობაში: გარე ფასადი დასრულებული სახით კარ-ფანჯრების დამონტაჟებით, სადარბაზო დასრულებული, ბინებში ტიხრები ამოშენებული, წყლის, გაზისა და კანალიზაციის ცენტრალური დგარები დამონტაჟებული, სადარბაზოში დამონტაჟებული ცენტრალური ელექტროგაყვანილობა - მიყვანილი თითოეულ ბინამდე, სახურავი გადახურული პროექტის მიხედვით, ტერიტორიის კეთილმოწყობა პროექტის მიხედვით.
4.8. მუხლის თანახმად, ამხანაგობის სხვა წევრებისათვის გადასაცემი ფართის დეტალური მახასიათებლები შეიძლება განისაზღვროს ამხანაგობის ამ წევრებსა და ამ მუხლის მე-2 პუნქტში მითითებულ პირებს შორის დადებული ინდივიდუალური დამატებითი ხელშეკრულებით.
6.1. მუხლის თანახმად, ა-–---------- ლ-----ე და ვ-–- ბ-----ე ვალდებულნი არიან, შეასრულონ ყველა ის ვალდებულება, რაც მათ აღებული აქვთ მიწის ნაკვეთის (რაზედაც უნდა აშენდეს კომპლექსი) მესაკუთრეების მიმართ და რაც აუცილებელია მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეების მიერ მიწის ნაკვეთის გასათავისუფლებლად, აგრეთვე მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობა-ნაგებობის დემონტაჟისათვის.
სანოტარო აქტის მე-7 მუხლის თანახმად, ა-–---------- ლ-----ე და ვ-–- ბ-----ე ვალდებულნი არიან, 18.07.2007 წლიდან 90 კალენდარულ დღეში საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით უზრუნველყონ კომპლექსის პროექტის შეთანხმება შესაბამისი კომპეტენციის მქონე ადმინისტრაციასთან. ამხანაგობა ვალდებულია, კომპლექსის პროექტის შეთანხმებიდან 60 კალენდარულ დღეში დადოს აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულება მიწის ნაკვეთის (რაზედაც უნდა აშენდეს კომპლექსი) მესაკუთრეებთან. ა-–---------- ლ-----ე და ვ-–- ბ-----ე ვალდებულნი არიან აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების დადებიდან 60 კალენდარულ დღეში უზრუნველყონ ამხანაგობის მიერ კომპლექსის მშენებლობის ნებართვის მიღება. ა-–---------- ლ-----ე და ვ-–- ბ-----ე ვალდებულნი არიან, ნაგებობის აღმართვა (აშენება) დაასრულონ მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან 30 თვეში და უზრუნველყონ შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეებთან მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადებიდან სამ თვეში. ამ მუხლის წინა პუნქტებით დადგენილი ვადების ბრალეული დარღვევის შემთხვევაში ბრალეული მხარე ვალდებული იქნება ამხანაგობის სხვა წევრებს აუნაზღაუროს მიყენებული ზიანი ამ ხელშეკრულებით, ამ ხელშეკრულების შესაბამისად დადებული სხვა ხელშეკრულებებითა და საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი საერთო წესების შესაბამისად.
სანოტარო აქტის მე-8 მუხლის თანახმად, ამხანაგობის ის წევრები, რომლებიც მითითებული არიან ამ ხელშეკრულების პირველი მუხლის მე-8 პუნქტში, მათ მიერ განხორციელებული ფულადი შენატანების სანაცვლოდ მიიღებენ შემდეგ ფართებს:
· ა-----------–-–---–ი - ბინა 175 კვ.მ., პირველი სადარბაზო, მეოთხე სართული, გარემონტებული, ერთი ავტოსადგომი;
· ლ---- გ------- - საოფისე ფართი, 100 კვ.მ., პირველი სართული, ,,თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში; დამატებითი ფართი - 38 კვ.მ., პირველი სართული, ,,თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში;
· ე---------- ა-------–-–---–ი - ბინა 175 კვ.მ., პირველი სადარბაზო, მეხუთე სართული, გარემონტებული.
სადამფუძნებლო დოკუმენტის თანახმად, ზემოაღნიშნულ პირებს მითითებული ფართები უნდა მიეღოთ იმ მდგომარეობაში, რაც შეთანხმებული იყო ამ პირებსა და ვალდებულ პირებს შორის.
8.5 მუხლის თანახმად, იმ შემთხვევაში, თუ ამხანაგობა საცხოვრებელი სახლის მშენებლობას დაუკვეთდა მესამე პირს, მესამე პირის წინაშე მშენებლობის ხარჯების ანაზღაურებას (ამხანაგობაში თავიანთი წილებით, ან სხვა ქონებით - თავიანთი შეხედულებისამებრ) უზრუნველყოფენ ამხანაგობის ის წევრები (ა-–---------- ლ-----ე და ვ-–- ბ-----ე), რომლებსაც ევალებათ კომპლექსის აშენების უზრუნველყოფა.
9.1 მუხლის თანახმად, კომპლექსში ამ ხელშეკრულებით დადგენილი ფართები ამხანაგობის წევრებს უნდა ჩაბარდეთ ამ ხელშეკრულების მე-7 მუხლის მე-4 პუნქტით დადგენილ ვადაში. ამ ვადის გადაცილების შემთხვევაში ბრალეულ პირს (რომელსაც ევალება კომპლექსის აშენების უზრუნველყოფა) უფლებამოსილი პირისგან მოთხოვნის შემთხვევაში ეკისრება საურავი ამხანაგობის თითოეული წევრის სასარგებლოდ მისაღები ფართის საბაზრო ღირებულების 0.33%-ის ოდენობით ყოველი ვადაგადაცილებული დღისთვის.
11.12 მუხლის თანახმად, ამხანაგობის თავმჯდომარედ დამფუძნებლებმა აირჩიეს ვ-–- ბ-----ე. 13.1 მუხლის თანახმად, ამხანაგობის დამფუძნებლები (მონაწილეები) სოლიდარულად აგებენ პასუხს ამხანაგობის საქმიანობის საფუძველზე წარმოშობილი ვალებისათვის მესამე პირების წინაშე. ამასთან, ერთმანეთთან ურთიერთობაში სრული პასუხისმგებლობა ეკისრებათ იმ პირებს, რომლებსაც ევალებათ კომპლექსის აშენების უზრუნველყოფა.
15.1. მუხლის თანახმად, ამხანაგობის საქმიანობის შეწყვეტისას უნდა დამთავრდეს ჯერ კიდევ შეუსრულებელი გარიგებები, შედგეს საინვენტარიზაციო ნუსხა, შემდეგ დაიფაროს არსებული ვალები. თუ ამხანაგობის საქმიანობით მიღებული შემოსავლები არ არის საკმარისი ვალების დასაფარავად, ვალების დაფარვის ვალდებულება ეკისრებათ იმ პირებს, რომლებსაც ევალებათ კომპლექსის აშენების უზრუნველყოფა.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2007 წლის 27 სექტემბრის სანოტარო აქტი ამხანაგობა ,,ა--–--ე 6-“-ს დაფუძნების შესახებ (ტომი 1, ს.ფ. 31-55)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.5. 2008 წლის 29 აგვისტოს, ო-------------–-–---–ს, ვ-–- ბ-----ეს და ა-–---------- ლ-----ეს შორის დაიდო ხელშეკრულება, 16.07.2007 წლის ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანის შესახებ, რომლის საფუძველზეც ნასყიდობის საგანს გამყიდველი მყიდველს მიჰყიდიდა, ხოლო მყიდველი იყიდიდა იმ ფასად, რაც გამოთვლილი იქნებოდა ამ მუხლის მომდევნო პუნქტით დადგენილი წესით.
ხელშეკრულების 4.2 მუხლით განისაზღვრა, რომ ნასყიდობის ფასი იქნებოდა 170 000 აშშ დოლარი, დამატებული იმდენი აშშ დოლარი, რასაც ამხანაგობაში შეიტანდა 16.07.2007 წლის ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულების პირველი მუხლის მე-5 პუნქტის ,,დ“ პუნქტში მითითებული პირი, შემდეგი ფართის ასაშენებლად: ბინა 178 კვ.მ., პირველი სადარბაზო, მეექვსე სართული, გარემონტებული; ბინა 178 კვ.მ., პირველი სადარბაზო, მეხუთე სართული, გარემონტებული; კომერციული ფართი 100 კვ.მ., პირველი სართული, ,,თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში; დამატებითი ფართი 38 კვ.მ., პირველი სართული, ,,თეთრი კარკასის“ მდგომარეობაში, ორი ავტოსადგომი - მინუს პირველ სართულზე;
თუ 16.07.2007 წლის ხელშეკრულების პირველი მუხლის მე-5 პუნქტის ,,დ“ ქვეპუნქტში მითითებულ პირს გადაეცემა უფრო ნაკლები ფართი, ვიდრე ეს მითითებულია ამ მუხლის მე-2 პუნქტში, ამ შემთხვევაში გამყიდველისათვის გადასახდელი ნასყიდობის ფასის ის ნაწილი, რომელიც შეესაბამება დაკლებულ ფართს, გამოიანგარიშება შემდეგი წესით:
ა) დაკლებული კომერციული ფართის საფასური - 1 კვ.მ. ფართის ღირებულება 2000 ევრო;
ბ) დაკლებული საცხოვრებელი ფართის საფასური - 1 კვ.მ. ფართის ღირებულება 1000 ევრო.
ხელშეკრულების მე-10 მუხლის თანახმად, ტერმინი ,,გარემონტებული“ გულისხმობს შემდეგი ხარისხის რემონტს, კერძოდ, ფართის შემდეგ მდგომარეობამდე მიყვანას:
· ფართის ჭერის სიმაღლე გაჯით გალესვისა და პარკეტის დაგების შემდეგ არ უნდა იყოს სამ მეტრზე ნაკლები;
· საცხოვრებელი სახლის პერიმეტრზე ჩასმული ორმაგი მინაპაკეტი მეტალოპლასტმასის კარ-ფანჯრები;
· ბინაში შესასვლელი რკინის კარი (ურდულითა და საკეტით) დამონტაჟებული;
· ბინაში ტიხრები (შიდა კედლები) ამოშენებული წვრილი საკედლე ბეტონის ბლოკით;
· კედლები, ჭერი და ტიხრები გაჯით გალესილი (თარაზოში გასწორებული) და შეღებილი წყალემულსიის საღებავით (შესაძლებელია კედლებზე უფლებამოსილი პირის მიერ მოწოდებული შპალერის გაკვრა);
· სამზარეულოში დანადგარების თავზე კედელი მოპირკეთებული თურქულ-ირანული კაფელით (იატაკიდან 80 სმ-ს ზევით იატაკიდან 1.6 მ-ის სიმაღლემდე - 3 კვ.მ.-ის ფარგლებში, ხოლო იატაკზე თურქულ-ირანული მეტლახის ფილები დაგებული;
· იატაკი მოშანდაკებული ცემენტის ხსნარით და დაგებული წიფლის პარკეტი (მოხვეწილი და ლაქწასმული);
· შიდა კარ-ფანჯრები დამონტაჟებული და საკეტები ჩასმული; კარ-ფანჯრები უნდა იყოს წიწვოვანი მასალისა და შეღებილი ზეთის საღებავით, ხოლო მინები ჩასმული;
· წყალსადენის, კანალიზაციის, ვენტილაციის ცენტრალური ვერტიკალური დგარები და მილები დამონტაჟებული;
· სპილენძის მავთულის შიდა ელექტროგაყვანილობა დამონტაჟებული (შტეფსელებისა და ჩამრთველების დამონტაჟებით);
· აბაზანა (საშხაპით) და ტუალეტი სუფთა მდგომარეობაში და მოპირკეთებული თურქული/ირანული კაფელ-მეტლახით არანაკლებ ორი მეტრი სიმაღლეზე, დამონტაჟებული შემრევები და ვენტილები, უნიტაზები და ნიჟარები;
· ბუნებრივი აირის ცენტრალური მილსადენი დგარები დამონტაჟებული;
· აივანი მოპირკეთებული თურქული/ირანული მეტლახის ფილებით;
· საბუხრე მილები ამოშენებული (ამოყვანილი).
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2008 წლის 29 აგვისტოს სანოტარო აქტი ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანის შესახებ (ტომი 1, ს.ფ. 58-62)
- ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან (ტომი 1, ს.ფ. 84-87)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.6. 2012 წლის 05 ივნისის საერთო კრების ოქმის თანახმად, ამხანაგობა ,,ა--–--ე 6-“-ს თავმჯდომარეს დაევალა წარედგინა საჯარო რეესტრში წინამდებარე კრების ოქმის გადაწყვეტილება, ფართების განაწილების შეცვლილი პროექტის შესაბამისად, შესაბამის მესაკუთრეებზე/მომავალ მესაკუთრეებზე ფართებისა და ავტოსადგომების რეგისტრაციის მიზნით.
· ლ---- გ------- - 138 კვ.მ., საზაფხულო ფართი 38 კვ.მ. მომავალი მესაკუთრე;
· ე---------- ა-------–-–---–ი - 175 კვ.მ., მომავალი მესაკუთრე;
· ა-----------–-–---–ი - 175 კვ.მ., მომავალი მესაკუთრე.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 05.06.2012 წლის კრების ოქმი (ტომი 1, ს.ფ. 66-71)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.7. 2015 წლის 20 ივლისს, ა-----------–-–---–მა, ე---------- ა-------–-–---–მა და ო----- ა-------–-–---–მა ს-----–------------------ დადეს იჯარის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც, ბანკს იჯარით გადასცეს უძრავი ქონება მდებარე: თ---–---- ი. ა--–--ის ქუჩა #6-, საკადასტრო კოდი #0-------------------------.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2015 წლის 20 ივლისის იჯარის ხელშეკრულება (ტომი 1 , ს.ფ. 72-78)
- დანართი #- (ტომი 1, ს.ფ. 79)
- მიღება-ჩაბარების აქტი (ტომი 1, ს.ფ. 80)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.8. 2013 წლის 18 იანვარს გარდაიცვალა ლ---- გ-------, რომლის პირველი რიგის მემკვიდრეებს წარმოადგენენ მეუღლე - ო-------------–-–---–ი და შვილები - ე---------- და ა-----------–-–---–ები.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- გარდაცვალების მოწმობა (ტომი 1, ს.ფ. 89)
- სამკვიდრო მოწმობა (ტომი 1, ს.ფ. 90-92)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.9. 2008 წლის 01 სექტემბერს, ო-------------–-–---–მა, დ-------------მ, მ------–--------მ (წარმომადგენელი დ-------------), კ------------- ნ--------ემ, მ-------–--------–მა და ვ-–- ბ-----ემ დადეს ნასყიდობის წინარე და აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულება, რომლის მე-4 მუხლის საფუძველზე მესაკუთრეთა თანასაკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთი დაიტვირთა მეაღნაგის სასარგებლოდ, კერძოდ, მეაღნაგეს ჰქონდა უფლება და ამასთანავე ვალდებულება, მიწის ნაკვეთზე საკუთარი ხარჯით აღემართა (აეშენებინა) მიწის ნაკვეთთან მყარად დაკავშირებული ნაგებობა. აღნაგობის უფლებით დაიტვირთა მესაკუთრეთა თანასაკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთი, რომლის მახასიათებლებია: ზონა - თ---–---- კოდი 01, სექტორი - ვაკე, კოდი 14, კვარტალი - #-1, ნაკვეთი #2------ ნაკვეთის წინა ნომერი - 24, მისამართი: თ---–---- ი. ა--–--ის ქუჩა #6- (ყოფილი ბ-------ის ქ---------), დაზუსტებული ფართობი - 955.00 კვ.მ., საცხოვრებელი ფართი - 222.27 კვ.მ., სამეურნეო ფართი - 202.45 კვ.მ.
ხელშეკრულების მე-5 მუხლის თანახმად, ნაგებობა, რომელიც აღიმართებოდა აღნაგობის უფლების საფუძველზე, მიიჩნეოდა აღნაგობის უფლების არსებით ნაწილად, რის შედეგადაც მიწის ნაკვეთზე აღმართულ (აშენებულ) ნაგებობაზე საკუთრების უფლება ექნებოდა მეაღნაგეს. მიწის ნაკვეთი რჩებოდა მესაკუთრეთა თანასაკუთრებაში.
ხელშეკრულების მე-13 მუხლის თანახმად, მეაღნაგე ვალდებული იყო წინამდებარე ხელშეკრულების დადებიდან 30 კალენდარულ დღეში უზრუნველეყო მშენებლობის ნებართვის მიღება. მეაღნაგე ვალდებული იყო, ნაგებობის აღმართვა (აშენება) დაესრულებინა მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან 30 თვეში და უზრუნველეყო შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადებიდან სამ თვეში. ამ ვადების ბრალეული დარღვევის შემთხვევაში, ბრალეული მხარე ვალდებული იქნებოდა მეორე მხარისთვის აენაზღაურებინა მიყენებული ზიანი საქართველოს კანონმდებლობის დადგენილი წესების შესაბამისად.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2008 წლის 01 სექტემბრის ხელშეკრულება (ტომი 2, ს.ფ. 17-24)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.10. დამოუკიდებელი აუდიტორის 2016 წლის 30 ოქტომბრის საექსპერტო დასკვნის თანახმად, ლ---- გ-------ს (გარდაცვლილი) თეთრი კარკასის მდგომარეობაში გადაეცა 100 კვ.მ. კომერციული ფართი და 38 კვ.მ. საზაფხულო ფართი (საზაფხულო ფართის ღირებულება განისაზღვრა 1 კვ.მ. – 100 ევრო), რომელიც მყიდველის მიერ დახურულია და შიდა აზომვითი ნახაზის მიხედვით (რომელიც შესრულებულია 2015 წლის 04 ივლისს ი/მ ე-------–--- მიერ) შეადგინა 129.8 კვ.მ. (-----------. ადგილზე დათვალიერებით დადგინდა, რომ 38 კვ.მ. საზაფხულო ფართიდან დახურვაში მოაქცია 29.9 კვ.მ. (კედელი აშენებულ იქნა პროექტის დარღვევით), რითაც გაზარდა კომერციული ფართი, ხოლო 8.1 კვ.მ. შემოუკავებელია და ეკუთვნის მეპატრონეს.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2016 წლის 30 ოქტომბრის საექსპერტო დასკვნა (ტომი 2, ს.ფ. 25-28)
- კომერციული ფართის გეგმა (ს.ფ. 29-30)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.11. 2013 წლის 16 სექტემბრის ხელშეკრულებით, ცვლილება შევიდა 2008 წლის 01 დეკემბრის #------ ხელშეკრულებაში, რომლის საფუძველზეც განისაზღვრა მეაღნაგედ ამხანაგობა ,,ა--–--ე-6-“.
ხელშეკრულების მე-11 მუხლით, მხარეებმა განსაზღვრეს აღნაგობის ვადა 67 თვე, რომლის ათვლაც უნდა დაწყებულიყო აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების საფუძველზე, მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. მეაღნაგე ვალდებული იყო, ნაგებობის აღმართვა (აშენება) დაესრულებინა მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან 57 თვეში და უზრუნველეყო შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება, მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადებიდან 3 თვეში.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2013 წლის 16 სექტემბრის ხელშეკრულება (ტომი 2, ს.ფ. 31)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.12. ქ-------–---ს მერიის ზედამხედველობის საქალაქო სამსახურის 2014 წლის 10 თებერვლის ბრძანების თანახმად, ექსპლუატაციაში მიღებულ იქნა, ქ-------–--–-- ი. ა--–--ის ქ. #6--ში (საკადასტრო კოდი #0---------------) მდებარე მშენებლობადამთავრებული ობიექტი, მრავალბინიანი საცხოვრებლი სახლი.
ა-----------–-–---–მა, ე---------- ა-------–-–---–მა და ო-------------–-–---–მა წერილობით განაცხადეს თანხმობა, ვ-–- ბ-----ის მიერ საჯარო რეესტრში წარდგენილ სარეგისტრაციო განაცხადზე ვალდებულების გაუქმების თაობაზე. ამავე განაცხადებში მოსარჩელეებმა მიუთითეს, რომ ისინი თანახმანი არიან მესაკუთრეებად ჩაიწერონ შემდეგ უძრავ ქონებებზე: 1. ო-------------–-–---–ი - თ---–---- ი. ა--–--ის ქ. #6-, ბინა 20; 2. ე---------- ა-------–-–---–ი - თ---–---- ი. ა--–--ის ქ. #6-, ბინა 23, თ---–---- ი. ა--–--ის ქ. #6-, კ------–----–-------------- მოსარჩელეებმა განაცხადებში მიუთითეს, რომ ვალდებულება შესრულდა ამხანაგობა ,,ა--–--ე -6----- მიერ.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 10.02.2014 წლის ბრძანება (ტომი 2, ს.ფ. 32)
- თბილისის არქიტექტურის მშენებლობის სანებართვო მოწმობა (ტომი 2, ს.ფ. 33)
- განაცხადები (ს.ფ. 34-35)
- განცხადების მიღების ბარათი (ტომი 2, ს.ფ. 36)
- საჯარო რეესტრის ამონაწერები (ტომი 2, ს.ფ.38-45)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.13. ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის ანგარიშის თანახმად, 2017 წლის 23 ოქტომბრის მდგომარეობით, კომერციული ფართის მდებარე მისამართზე: ქ-------–---, ა--–--ის ქ. #6-, ახალაშენებულ კორპუსში განთავსებული ს/კ #0---------------.0------------, ფართობი 138 კვ.მ., კ------–----–-------------, 2014 წლის 01 მაისიდან 2015 წლის 01 ივლისამდე 138 კვ.მ. თეთრი კარკასის მდგომარეობაში იჯარის სავარაუდო ღირებულება შეადგენს 4500 ლარს, 2014 წლის 01 მაისიდან 2015 წლის 01 ივლისამდე 138 კვ.მ. თეთრი კარკასის მდგომარეობაში სავარაუდო საბაზრო ღირებულება შეადგენს 434 700 ლარს.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2017 წლის 23 ოქტომბრის აუდიტორული შეფასება (ტომი 2, ს.ფ. 203-207)
- 02/03/2017 წლის საჯარო რეესტრის ამონაწერი (ტომი 2, ს.ფ. 208-209)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.14. ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის ანგარიშის თანახმად, 2017 წლის 23 ოქტომბრის მდგომარეობით, კომერციული ფართის მდებარე მისამართზე: თ---–---- ა--–--ის ქ. #6-, ს-------------------------–-------------, საკადასტრო კოდი #0-------------------------, ფართობი: 175 კვ.მ., სავარაუდო საბაზრო ღირებულება 2014 წლის 01 მაისიდან 2015 წლის 01 ივლისამდე შეადგენს 306 000 ლარს.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2017 წლის 23 ოქტომბრის აუდიტორული შეფასება (ტომი 2, ს.ფ. 211-215)
- 27/05/2017 წლის საჯარო რეესტრის ამონაწერი (ტომი 2, ს.ფ. 216-218)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.15. ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის ანგარიშის თანახმად, 2017 წლის 23 ოქტომბრის მდგომარეობით, საცხოვრებელი ფართის მდებარე მისამართზე: თ---–---- ა--–--ის ქ. #6--ში, სა------------------------–------------, საკადასტრო კოდი #0-------------------------, ფართობი 175 კვ.მ., 2014 წლის 01 მაისიდან 2015 წლის 01 ივლისამდე, 175 კვ.მ., სავარაუდო საბაზრო ღირებულება შეადგენდა 306 000 ლარს.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2017 წლის 23 ოქტომბრის აუდიტორული შეფასება (ტომი 2, ს.ფ. 219-223)
- 28/05/2015 წლის საჯარო რეესტრის ამონაწერი (ტომი 2, ს.ფ. 224-226)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.16. დამოუკიდებელი აუდიტორის 2016 წლის 30 ოქტომბრის საექსპერტო დასკვნის თანახმად, ლ---- გ-------ს (გარდაცვლილი) თეთრი კარკასის მდგომარეობაში გადაეცა 100 კვ.მ. კომერციული ფართი და 38 კვ.მ. საზაფხულო ფართი (საზაფხულო ფართის ღირებულება განისაზღვრა 1 კვ.მ. – 100 ევრო), რომელიც მყიდველის მიერ დახურულია და შიდა აზომვითი ნახაზის მიხედვით (რომელიც შესრულებულია 2015 წლის 04 ივლისს ი/მ ე-------–--- მიერ) შეადგინა 129.8 კვ.მ. (კედელი აშენებულ იქნა პროექტის დარღვევით), რითაც გაიზარდა კომერციული ფართი, ხოლო 8.1 კვ.მ. შემოუკავებელია და ეკუთვნის მეპატრონეს. 129.8 კვ.მ. კომერციული ფართი უფრო ღირებულია (259.600 ევრო), ვიდრე 100 კვ.მ. კომერციული (200.000 ევრო) და 38 კვ.მ. საზაფხულო (38.000 ევრო). ფართების საერთო ჯამი (238.000 ევრო).
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2016 წლის 30 ოქტომბრის საექსპერტო დასკვნა (ტომი 3, ს.ფ. 290-292)
- კომერციული ფართის გეგმა (ს.ფ. 29-30)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.17. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 28 თებერვლის #6---- წერილის თანახმად, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრის ელექტრონული წიგნის მონაცემებით 2007 წლის 27 სექტემბრიდან მიმდინარე პერიოდისათვის ო-------------–-–---–ის, ე---------- ა-------–-–---–ის და ა-----------––---–-ს სარგებლობის უფლება უძრავ ნივთზე/ნივთებზე რეგისტრირებული არ არის.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- #6---- წერილი (ტომი 4, ს.ფ. 20)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.18. საქმეში წარმოდგენილი ხელწერილების ასლების თანახმად, ო-------------–-–---–მა ამხანაგობა ,,ა--–--ე-6----- ხელმძღვანელისგან მიიღო აგვისტოს თვის ბინის ქირა 1000 აშშ დოლარი, დეკემბრის თვის ბინის ქირა 1000 აშშ დოლარი, ივლისის თვის ბინის ქირა 1000 აშშ დოლარი, ივნისის თვის ბინის ქირა 1000 აშშ დოლარი, თებერვლის და მარტის ბინის ქირა 2000 აშშ დოლარი, დეკემბერი-იანვრის თვის ბინის ქირა.
01.10.2008 წლის მიღება-ჩაბარების აქტის თანახმად, ამხანაგობა ,,ა--–--ე 6----- თავმჯდომარე და მესაკუთრე ო-------------–-–---–ი შეთანხმდნენ, რომ უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულების შესახებ სანოტარო აქტის თანახმად (რეგ. #--2318 და #--3386), ამხანაგობა ,,ა--–--ე 6-“_ის თავმჯდომარემ გადასცა, ხოლო მესაკუთრე ო-------------–-–----–მა მიიღო 2008 წლის აგვისტოდან 2009 წლის თებერვლამდე 6 თვის ბინის ქირავნობის ღირებულება 6000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარში.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- ხელწერილების ასლები (ტომი 4, ს.ფ. 29-34)
- 01.10.2008 წლის მიღება-ჩაბარების აქტი (ტომი 4, ს.ფ. 35)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.19. სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 15/12/2017 წლის დასკვნის თანახმად, ქ-------–--–-- ი. ა--–--ის ქ. #6--ში მდებარე ახლად აშენებულ ს---––-------------- ბ----–-------- კომერციულ ფართში შესრულებული სარემონტო სამუშაოების საორიენტაციო სახარჯთაღრიცხვო ღირებულება წარმოდგენილი დოკუმენტაციის, კვლევის შედეგად მიღებული მონაცემების, მოქმედი ნორმატიული აქტების, სამშენებლო რესურსების ფასების მიხედვით, დღგ-სა და ნორმატიული დანარიცხების გათვალისწინებით შეადგენს 55 26-.05 ლარს.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 15.12.2017 წლის #0-------- დასკვნა (ტომი 4, ს.ფ. 155-162)
- შესრულებული სამუშაოების ხარჯთაღრიცხვა (ტომი 4, ს.ფ. 163-169)
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
4.20. 2011 წლის 05 თებერვლის შეთანხმებით, 2008 წლის 01 დეკემბრის #------ ნასყიდობის წინარე და აღნაგობის ძირითად ხელშეკრულებაში ცვლილების შესახებ, აღნაგობის უფლება დადგინდა 60 თვით. ამ ვადის ათვლა დაიწყო აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების საფუძველზე მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.
სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:
- 2011 წლის 05 თებერვლის შეთანხმება (ტომი 5, ს.ფ. 28-
- მხარეთა ახსნა-განმარტება.
საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე სხვა ფაქტობრივი გარემოებები სადავო არ გამხდარა.
სამოტივაციო ნაწილი:
5. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა
სასამართლომ განიხილა - ო-------------–-–---–ის, ე---------- ა-------–-–---–ის და ა-----------–-–---–ის სარჩელი, შეისწავლა საქმეში არსებული მასალები და მიაჩნია, რომ სარჩელი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს.
6. კანონები, რომლებითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 317-ე, 327-ე, 394-ე, 411-ე, 412-ე, 417-ე, 418-420-ე, 930-ე, 932-ე, 976-ე, მუხლები
7. სამართლებრივი შეფასება
7.1. სამოქალაქო კოდექსის 317-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ვალდებულების წარმოშობისათვის აუცილებელია მხარეთა შორის ხელშეკრულება, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა ვალდებულება წარმოიშობა ზიანის მიყენების (დელიქტის), უსაფუძვლო გამდიდრების ან კანონით გათვალისწინებული სხვა საფუძვლებიდან.
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. არსებითად ჩაითვლება ხელშეკრულების ის პირობები, რომლებზედაც ერთ-ერთი მხარის მოთხოვნით მიღწეულ უნდა იქნეს შეთანხმება, ანდა რომლებიც ასეთად მიჩნეულია კანონის მიერ.
სამოქალაქო კოდექსის 316-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ვალდებულების ძალით კრედიტორი უფლებამოსილია, მოსთხოვოს მოვალეს რაიმე მოქმედების შესრულება. აღნიშნული ნორმის ანალიზით ვალდებულებითსამართლებრივი ურთიერთობა კერძო სამართლის სუბიექტებს - კრედიტორსა და მოვალეს შორის ურთიერთობაა, შესაბამისად, მოთხოვნაზე უფლებამოსილი და შესრულებაზე ვალდებული, სწორედ, ეს პირები არიან.
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 930-ე მუხლის თანახმად, ერთობლივი საქმიანობის (ამხანაგობის) ხელშეკრულებით ორი ან რამდენიმე პირი კისრულობს ერთობლივად იმოქმედოს საერთო სამეურნეო ან სხვა მიზნების მისაღწევად ხელშეკრულებით განსაზღვრული საშუალებებით, იურიდიული პირის შეუქმნელად.
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 932-ე მუხლის თანახმად, მონაწილეებმა უნდა შეიტანონ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შესატანები. თუ ხელშეკრულებით არ არის განსაზღვრული შესატანის ოდენობა, თითოეული მონაწილე მოვალეა შეიტანოს იგი თანაბრად. შესატანი შეიძლება შეტანილ იქნეს როგორც ქონებით, ასევე მომსახურების გაწევით. თუ ხელშეკრულება სხვა რამეს არ ითვალისწინებს, შესატანები წარმოადგენს მონაწილეთა საერთო საკუთრებას. მონაწილეთა საერთო საკუთრებას შეადგენს ისიც, რაც შეძენილია საერთო საკუთრებაში არსებული უფლების საფუძველზე, ანდა მიღებულია ანაზღაურების სახით საერთო ქონების განადგურების, დაზიანების ან ამოღების გამო.
სასამართლოს მოსაზრებით, ვინაიდან, განსახილველ შემთხვევაში, გამოსაკვლევია რაში მდგომარეობს მოსარჩელის მოთხოვნა ძირითადი ანუ პირველადი ვალდებულების შესრულებაში, რაც როგორც აღინიშნა საცხოვრებელი სახლის გადაცემაა თუ, სახეზეა, მეორადი ვალდებულება ხელშეკრულებიდან გასვლა და პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენა. სასამართლომ წარმოდგენილი სარჩელის საფუძველზე მიიჩნია, რომ მოსარჩელე მხარე პირველი სასარჩელო მოთხოვნით ითხოვს ზიანის ანაზღაურებას ხელშეკრულებით განსაზღვრული ფართების ვადის დარღვევით გადაცემის გამო, რაც მთლიანობაში შეადგენს 37 500 აშშ დოლარს.
7.2. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 411-ე მუხლის შესაბამისად, ზიანი უნდა ანაზღაურდეს არა მხოლოდ ფაქტობრივად დამდგარი ქონებრივი დანაკლისისთვის, არამედ მიუღებელი შემოსავლისთვისაც. მიუღებლად ითვლება შემოსავალი, რომელიც არ მიუღია პირს და რომელსაც იგი მიიღებდა, ვალდებულება ჯეროვნად რომ შესრულებულიყო.
ხოლო ამავე კოდექსის 412-ე მუხლის თანახმად, ანაზღაურებას ექვემდებარება მხოლოდ ის ზიანი, რომელიც მოვალისათვის წინასწარ იყო სავარაუდო და წარმოადგენს ზიანის გამომწვევი მოქმედების უშუალო შედეგს. მითითებული ნორმათა დეფინიციის შესაბამისად, ანაზღაურებას ექვემდებარება მიუღებელი შემოსავალი, ანუ რომელიც შეიძლებოდა მიეღო პირს სამოქალაქო ბრუნვის ნორმალური განვითარების პირობებში. მიუღებელი შემოსავალი სავარაუდო შემოსავალია და საჭიროა ყველა მნიშვნელოვანი გარემოებების შეფასებიდან ჩანდეს მისი დადგომის შესაძლებლობა.
მითითებულ ნორმათა დეფინიციის შესაბამისად, ანაზღაურებას ექვემდებარება მიუღებელი შემოსავალი, ანუ რომელიც შეიძლებოდა მიეღო პირს სამოქალაქო ბრუნვის ნორმალური განვითარების პირობებში. მიუღებელი შემოსავალი სავარაუდო შემოსავალია და საჭიროა ყველა მნიშვნელოვანი გარემოების შეფასებიდან ჩანდეს მისი დადგომის შესაძლებლობა. სასამართლო განმარტავს, რომ ვალდებულების შეუსრულებლობა, თავისთავად, ზიანის მომტანია მხარისთვის, რადგან კრედიტორს ყოველთვის აქვს შესრულების მოლოდინი და შესრულება მისთვის ყოველთვის გარკვეულ ღირებულებას წარმოადგენს, მაგრამ მიუღებელი შემოსავლის ანაზღაურების მოთხოვნა წარმოიშობა ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში მხოლოდ მაშინ, თუ დარღვევამ დამატებით ზიანი მიაყენა კრედიტორს. მიუღებელი შემოსავლის სახით ზიანი დგება, როდესაც ვალდებულების შესრულებით კრედიტორს გარკვეული შემოსავლის წყარო გაუჩნდებოდა, დამატებით მატერიალურ სიკეთეს შეიძენდა, რაც ვერ განხორციელდა ვალდებულების შეუსრულებლობის გამო.
ასევე, მიუღებელი შემოსავლის ანაზღაურებისათვის საჭიროა იკვეთებოდეს მოწინააღმდეგე მხარისათვის მისი დადგომის სავარაუდოობა, ვინაიდან როგორც მითითებული ნორმის დათქმიდან ჩანს ანაზღაურებას ექვემდებარება მხოლოდ ის ზიანი რომელიც სავარაუდო იქნებოდა სამოქალაქო ბრუნვის საშუალო მონაწილისათვის. ზიანის სავარაუდოობა გულისხმობს კრედიტორისათვის ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში ზიანის მიყენების გონივრულ მოლოდინს.
საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებებით დასტურდება, რომ ვ-–- ბ-----ის და ა-–---------- ლ-----ის მიერ საოფისე (კომერციული) ფართის დათქმულ ვადაში ჩაუბარებლობის გამო, მოსარჩელეებმა 2014 წლის 01 მაისიდან 2015 წლის 20 ივლისამდე, 15 თვის განმავლობაში ვერ შეძლეს მისი გაქირავება, რის გამოც დაკარგეს შემოსავალი. აუდიტორული შეფასების თანახმად, კომერციული ფართის ადგილმდებარეობის გათვალისწინებით, მისი ყოველთვიური გასაქირავებელი ფასი შეადგენდა 4400 ლარს, ანუ მაშინდელი კურსის (1.75) გათვალისწინებით - 2500 აშშ დოლარს. მოსარჩელეებმა მხოლოდ 2015 წლის 20 ივლისს შეძლეს ფართის გაქირავება, რაზეც ს-----–------------------ გაფორმებული იქნა იჯარის ხელშეკრულება. ხელშეკრულების თანახმად, ყოველთვიური საიჯარო ქირა შეადგენდა 2600 აშშ დოლარს, შესაბამისი კურსით ეროვნულ ვალუტაში. ამდენად, 15 თვის განმავლობაში მიუღებელმა შემოსავალმა შეადგინა 37 500 აშშ დოლარი.
სასამართლო მიიჩნევს, რომ პირველი სასარჩელო მოთხოვნა 37 500 აშშ დოლარის თაობაზე, საფუძვლიანია და სრულად უნდა დაკმაყოფილდეს.
7.3. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 417-ე მუხლის თანახმად, პირგასამტეხლო - მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრული ფულადი თანხა - მოვალემ უნდა გადაიხადოს ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულებისათვის.
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 418-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულების მხარეებს შეუძლიათ თავისუფლად განსაზღვრონ პირგასამტეხლო, რომელიც შეიძლება აღემატებოდეს შესაძლო ზიანს, გარდა ამ კოდექსის 625-ე მუხლის მე-8 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევებისა. შეთანხმება პირგასამტეხლოს შესახებ მოითხოვს წერილობით ფორმას.
სასამართლო განმარტავს, რომ პირგასამტეხლო წარმოადგენს ხელშეკრულების მხარეთა შორის შეთანხმებას (სახელშეკრულებო დათქმას), რომლის თანახმად მოვალე კისრულობს განსაზღვრული ფულადი თანხის გადახდას ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულების შემთხვევაში. ამდენად, პირგასამტეხლო არის შეთანხმება (და არა მოვალის ცალმხრივი შეპირება!), მოვალის მიერ ძირითად სახელშეკრულებო ვალდებულებასთან ერთად დამატებითი ვალდებულების კისრება და არა უბრალოდ – „მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრული ფულადი თანხა“, როგორც ეს მითითებულია 417-ე მუხლში. სასამართლო პრაქტიკაში აღიარებული მოსაზრებით, პირგასამტეხლო წარმოადგენს სახელშეკრულებო მოთხოვნის შესრულების მიმართ მხარის შესაბამისი ინტერესის უზრუნველყოფის საშუალებას, რომლის გადახდის ვალდებულების წარმოშობა დაკავშირებულია სახელშეკრულებო ვალდებულების დარღვევასთან; ამდენად, პირგასამტეხლო წარმოადგენს ერთგვარ სანქციას მხარისათვის ვალდებულების შეუსრულებლობის გამო. შესაბამისად, აღნიშნული ნორმით გათვალისწინებული პასუხისმგებლობა წარმოიშობა ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში, ხოლო ვალდებულების დარღვევად მიიჩნევა როგორც ვალდებულების არაჯეროვნად, არასრულად შესრულება, ასევე მისი შეუსრულებლობაც.
იურიდიულ ლიტერატურაში გამოთქმული მოსაზრების თანახმად, პირგასამტეხლოს აქვს ორგვარი სამართლებრივი ბუნება: ერთი მხრივ, პირგასამტეხლო განიხილება როგორც უზრუნველყოფის საშუალება, ხოლო, მეორე მხრივ, როგორც მოვალის პასუხისმგებლობის ღონისძიება. მიუხედავად იმისა, რომ სამოქალაქო კოდექსი პირგასამტეხლოს უზრუნველყოფის საშუალებად განამტკიცებს, ავტორის მოსაზრებით, ის უფრო საჯარიმო სანქციაა, ვიდრე უზრუნველყოფა. თავისი სამართლებრივი ბუნებით პირგასამტეხლო აქცესორული უფლებაცაა; მისი ნამდვილობა სრულად დამოკიდებულია ძირითადი უფლების – ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ძირითადი ვალდებულებით-სამართლებრივი მოთხოვნის უფლების არსებობაზე. თუ ეს უკანასკნელი არ წარმოიშობა გარიგების ბათილობის ან სხვა საფუძვლით, პირგასამტეხლოც არ ითვლება წარმოშობილად; თუ ძირითადი უფლება შემდგომში გაუქმდა, ეს ავტომატურად იწვევს პირგასამტეხლოს გაუქმებასაც მხარეთა შორის დამატებითი შეთანხმების ან ერთმანეთს შორის კომუნიკაციის გარეშე. პირგასამტეხლოს აქცესორულობა იმპერატიული პრინციპია და მისი გამორიცხვა მხარეებს შეთანხმებით არ შეუძლიათ.
სასამართლო განმარტავს, რომ პირგასამტეხლოს შესახებ სახელშეკრულებო დათქმა ფორმასავალდებულო გარიგებაა და საჭიროებს წერილობითი ფორმით დადებას. ამდენად, თუ მხარეებმა არ დაიცვეს წერილობითი ფორმა, პირგასამტეხლო არ წარმოიშობა. პირგასამტეხლოზე წერილობითი ფორმით შეთანხმება სავალდებულოა იმ შემთხვევაშიც, როდესაც ასეთი ფორმა არ მოითხოვება იმ ხელშეკრულების მიმართ, რომლიდან გამომდინარე ვალდებულების უზრუნველსაყოფადაც მხარეები თანხმდებიან პირგასამტეხლოზე.
მოცემულ შემთხვევაში, მოსარჩელე მხარე ხელშეკრულების პირობების ვადის დარღვევის გამო ითხოვს მოპასუხეებისთვის პირგასამტეხლოს დაკისრებას 51 817 ლარის ოდენობით. სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოთხოვნილი თანხა შეუსაბამოდ მაღალია და ის შემცირებულ უნდა იქნეს გონივრულ ოდენობამდე. შესაბამისად, მოპასუხე მხარეს პირგასამტეხლოს სახით უნდა დაეკისროს 1000 ლარის გადახდა.
7.4. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 394-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მოვალის მიერ ვალდებულების დარღვევისას კრედიტორს შეუძლია მოითხოვოს ამით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურება. ეს წესი არ მოქმედებს მაშინ, როცა მოვალეს არ ეკისრება პასუხისმგებლობა ვალდებულების დარღვევისათვის. მითითებული ნორმა განსაზღვრავს იმ აუცილებელ წინაპირობებს, რომლებიც უნდა არსებობდეს ხელშეკრულების დარღვევით გამოწვეული ზიანის მოთხოვნის უფლების წარმოშობისათვის; კერძოდ, უნდა არსებობდეს ზიანი, ბრალეული ქმედება და მიზეზობრივი კავშირი დარღვევასა და დამდგარ შედეგს შორის.
სასამართლო განმარტავს, რომ საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები უნდა შეესაბამებოდეს აღნიშნულ ნორმაში მითითებულ კონსტრუქციას, ამასთან, ზიანის ანაზღაურების ინსტიტუტი ემსახურება არა ზიანის მიმყენებლის დასჯას, არამედ იმ დანაკლისის შევსებას, რომელიც ვალდებულების დარღვევის შედეგად განიცადა კრედიტორმა. სსკ-ის 394-ე მუხლი ადგენს პრინციპს, რომლის მიხედვით, ზიანი უნდა ანაზღაურდეს სრული მოცულობით. ძირითადი მოსარჩელის მიერ მოთხოვნილი ზიანის მოცულობითი ნაწილი დაანგარიშებულია იმ უძრავი ნივთის საბაზრო ღირებულებით, რომელიც კრედიტორს უნდა მიეღო ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების შემთხვევაში. აღნიშნული ნორმა განსაზღვრავს ზიანის ანაზღაურების სამართლებრივ წინაპირობებს, თუმცა, ზიანის იურიდიული შედეგი მოცემულია ამავე კოდექსის 408-ე მუხლის არსებულ ნაწილში, რომლის თანახმად, იმ პირმა, რომელიც ვალდებულია აანაზღაუროს ზიანი, უნდა აღადგინოს ის მდგომარეობა, რომელიც იარსებებდა, რომ არ დამდგარიყო ანაზღაურების მავალდებულებელი გარემოება. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2013 წლის 1 ივლისის №------------------ გადაწყვეტილებაში ზიანის ანაზღაურების ფორმების დადგენისას განმარტებულია: "...საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ დაუშვებელია კრედიტორს მიეცეს როგორც ნატურით, ასევე ფულადი თანხით ანაზღაურების უფლება".
ამდენად, ზიანის ანაზღაურების შინაარსი გამორიცხავს დუბლირებული აღსრულების შესაძლებლობას, როდესაც კრედიტორი არსებული დანაკლისის შევსებას ცდილობს, როგორც ნატურით რესტიტუციით, ისე - სანაცვლო ეკვივალენტური კომპენსირებით.
სასამართლო განმარტავს, რომ ვალდებულების შეუსრულებლობა, თავისთავად ზიანის მომტანია მხარისთვის, რადგან კრედიტორს ყოველთვის აქვს შესრულების მოლოდინი და შესრულება მისთვის ყოველთვის გარკვეულ ღირებულებას წარმოადგენს, წინაპირობას. მოცემულ შემთხვევაში, მოსარჩელის მოთხოვნა გამომდინარეობს მხარეთა მიერ შესასრულებელი ვალდებულებების ეკვივალენტური ღირებულებიდან.
განსახილველ შემთხვევაში, საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებებით დადგენილია, რომ მოსარჩელეებმა წილის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე უნდა მიეღო უძრავი ქონება საკუთრებაში, რომელიც არ მიუღია. აქედან გამომდინარე, მოსარჩელეს მიადგა ზიანი უძრავი ქონების ეკვივალენტური ღირებულების ოდენობით, რომელიც მან ხელშეკრულების გაფორმებამდე გადაიხადა.
სასამართლო განმარტავს, რომ 2013 წლის 12 დეკემბერს, ვ-–- ბ-----ეს, ო-------------–-–---–ს, ე---------- ა-------–-–---–ს და ა-----------–-–---–ს შორის გაფორმებული იქნა შეთანხმება, რომელიც 2013 წლის 17 დეკემბერს დამოწმებული იქნა სანოტარო წესით. შეთანხმების თანახმად, ვ-–- ბ-----ემ აიღო ვალდებულება 2014 წლის 01 მაისამდე გარემონტებულ მდგომარეობაში ჩაებარებინა მოსარჩელეებისთვის საოფისე კომერციული ფართი და საცხოვრებელი ბინები. შეთანხმების თანახმად, ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში ვ-–- ბ-----ეს მხარეებისათვის უნდა გადაეხადა კომპენსაცია 28 000 აშშ დოლარის ოდენობით.
საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებების და მხარეთა ახსნა-განმარტებების ერთობლივი ანალიზის საფუძველზე სასამართლომ დაადგინა, რომ მოპასუხე მხარემ აღნიშნული შეთანხმების ფარგლებში ვალდებულება არაჯეროვნად შეასრულა, შესაბამისად, მოსარჩელეების მოთხოვნა კომპენსაციის 28 000 აშშ დოლარის მოთხოვნის თაობაზე საფუძვლიანია და სრულად უნდა დაკმაყოფილდეს. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ კომპენსაციის თაობაზე მხარეთა შორის შეთანხმება მოხდა მოგვიანებით, რითაც მოპასუხეებს ასევე დამატებით მიეცათ ვადა ვალდებულების შესასრულებლად.
7.5. რაც შეეხება მოსარჩელე მხარის მოთხოვნებს, 10 კვ.მ. კომერციული ფართის ღირებულების 20 000 ევროს ეკვივალენტი ლარის და სარემონტო სამუშაოების გახარჯული თანხის 50 000 ლარის მოპასუხეებისთვის დაკისრების თაობაზე, სასამართლო მიიჩნევს, რომ აღნიშნული მოთხოვნები არ უნდა დაკმაყოფილდეს.
საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4, 102-ე მუხლის დანაწესის შესაბამისად, ფაქტობრივი გარემოების კონკრეტული მტკიცებულებებით დადასტურების ვალდებულება აკისრია მხარეს, რომელიც თავის სამართლებრივ მოთხოვნას აფუძნებს აღნიშნულ გარემოებას და შესაბამისად, იგი ეთითება მის მიერ.
მოცემულ შემთხვევაში, საქმეში არსებული მტკიცებულებების ერთობლიობაში შეჯერების და შეფასების შედეგად ვერ მოხდა მოსარჩელე მხარის მიერ მითითებული არსებითი სადავო გარემოების დადასტურება. მხოლოდ ის გარემოება, რომ არსებული მდგომარეობით უძრავ ქონებაში ჩატარებულია გარკვეული სახის სარემონტო სამუშაოები, არ ადასტურებს ცალსახად მისი მოსარჩელე მხარის მიერ განხორციელების ფაქტს. საქმეზე მოპასუხე მხარის მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულებებით დასტურდება აღნიშნულ ფართის სხვა პირთა მიერ დაკავების ფაქტი.
საქმეზე წარმოდგენილი მტკიცებულებებით დგინდება, რომ მოპასუხეების მიერ რამდენჯერმე იქნა ანაზღაურებული მოსარჩელეების მიერ გაღებული სარემონტო სამუშაოების ხარჯი, ხოლო რაც შეეხება იმ გარემოებას, რომ მოპასუხეებს კვლავ უნდა დაეკისროსთ სარემონტო სამუშაოების ხარჯი, სასამართლოს მიაჩნია, რომ საფუძველს მოკლებულია, ვინაიდან მხარეთა შორის კომპენსაციის თანხაზე შეთანხმება, რომელიც სწორედ სარემონტო სამუშაოების ხარჯს მოიცავდა, მოსარჩელის მიერ უკვე მოთხოვნილია და სასამართლოს მიერ დაკმაყოფილდა კიდეც. ამდენად, იმავე სარემონტო სამუშაოებზე სასამართლოს მიერ არ იქნება დაკმაყოფილებული მოსარჩელეთა მოთხოვნა, ვინაიდან აღნიშნული გამოიწვევს მათ უსაფუძვლო გამდიდრებას.
რაც შეეხება 10 კვ.მ. კომერციული ფართის ღირებულების თანხის მოპასუხეებზე დაკისრებას, სასამართლოს მიაჩნია, რომ აღნიშნული უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს, ვინაიდან წარმოდგენილი მტკიცებულებებით არ დასტურდება, რომ მოპასუხეებმა მოსარჩელეებს 10 კვ.მ.-ით ნაკლები კომერციული ფართი გადასცეს. რაც შეეხება მოსარჩელეთა მოსაზღებას, რომ ე.წ. დამატებითი ფართი იგივე კომერციული ფართია და მისი ანაზღაურება სწორედ კომერციული ფართის ღირებულებით უნდა განხორციელდეს, სასამართლოს მიაჩნია, რომ აღნიშნული უსაფუძვლოა შმდეგ გარემოებათა გამო. მხარეთა შორის არსებული ხელშეკრულებებით დგინდება მხოლოდ კომერციული ფართისა და საცხოვრებელი ფართის ღირებულებები და არსად არის მიტითება თუ განმარტება „დამატებითი ფართისა“ თუ „საზაფხულო ფართის“ ან თუნდაც „დამხმარე ფართის“ თაობაზე (აღიშნული ტერმინებით მოიხსენიებენ მხარეები სადავო 10 კვ.მ.). ამასთან, მოსარჩელის მეირ არ წარმოდგენილი არანაირი სახის მტკიცებულება სადავო ფართის ღირებულებასთან დაკავშირებით, მით უმეტეს, რომ მხარეთა შორის არანაირი სახის შეთანხმება აღნიშნულთან დაკავშირებით არ ყოფილა. შესაბამისად, სასამართლოს მიაჩნია, რომ მოსარჩელის მოთხოვნა 10 კვ.მ. ფართის ღირებულების 20 000 ევროს მოაპსუხეებზე დაკისრების ნაწილში უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს.
7.6. წარმოდგენილ შემთხვევაში, შეგებებული სარჩელის მოსარჩელეები მოითხოვენ უსაფუძვლო გამდიდრებით 72 000 აშშ დოლარის ანაზღაურებას.
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 317-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, ვალდებულების წარმოშობისათვის აუცილებელია მონაწილეთა შორის ხელშეკრულება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ვალდებულება წარმოიშობა ზიანის მიყენების (დელიქტის), უსაფუძვლო გამდიდრების ან კანონით გათვალისწინებული სხვა საფუძვლებიდან.
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 976-მუხლის პირველი ნაწილის ,,ა” ქვეპუნქტის შესაბამისად, პირს, რომელმაც სხვას ვალდებულების შესასრულებლად რაიმე გადასცა, შეუძლია მოსთხოვოს ვითომ-კრედიტორს (მიმღებს) მისი უკან დაბრუნება, თუ ვალდებულება გარიგების ბათილობის ან სხვა საფუძვლის გამო არ არსებობს, არ წარმოიშობა ან შეწყდა შემდგომში.
აღნიშნული ნორმა ამახვილებს ყურადღებას ვალდებულების შესრულებასთან დაკვაშირებით სხვისთვის გადაცემული ქონების უკან დაბრუნების საფუძვლებზე. დანაწესის თანახმად, თუ პირმა ვალდებულების შესასრულებლად სხვას გადასცა რაიმე ქონება, შესაძლებელია მისი უკან გამოთხოვა, თუ ვალდებულება ფაქტობრივად არ არსებობს. ეს დასაშვებია მაშინ, როცა გარიგება გაბათილებულია და არარსებულად ითვლება ან არსებობდა, მაგრამ შემდგომში შეწყდა.
ზემოაღნიშნულის შესაბამისად, ერთი პირის გამდიდრება უნდა მოხდეს მეორის ხარჯზე და ასეთი გამდიდრება მოკლებული უნდა იყოს იურიდიულ საფუძველს. ამასთან, მნიშვნელობა არ აქვს იმ გარემოებას, თუ რის შედეგად დადგა უსაფუძვლო გამდიდრების ფაქტი - თავად დაზარალებულის მოქმედების, გამდიდრებულის მოქმედების თუ მესამე პირთა მოქმედების შედეგად ან განხორციელდა იგი მათი ნების საწინააღმდეგოდ. ასევე მნიშვნელობას მოკლებულია ამ სამართალურთიერთობაში მონაწილე პირთა ბრალეულობა, კეთილსინდისიერება და მათ მიერ განხორციელებული მოქმედებების მართლზომიერება თუ მართლწინააღმდეგობა. ანაზღაურების მოთხოვნის არსებობისათვის მნიშვნელოვანია მხოლოდ ობიექტური შედეგი - ერთი პირის მიერ მეორე პირის ხარჯზე რაიმე სამართლებრივი სიკეთის შეძენა შესაბამისი სამართლებრივი საფუძვლის არსებობის გარეშე. აუცილებელია, რომ გამდიდრება უნდა მოხდეს სხვის ხარჯზე, რის შედეგადაც ერთი პირის ქონების გაზრდა ხდება მეორე პირის ქონების შესაბამისი შემცირების ხარჯზე.
უსაფუძვლო გამდიდრების სამართლებრივი ინსტიტუტის მიზანი არის უსაფუძვლოდ და გაუმართებლად შეძენილი ქონების ამოღება და ამგვარად ქონებრივი მიმოქცევის წონასწორობისა და სამართლიანობის აღდგენა. ქონებრივი შეღავათი იმ პირს უნდა დაუბრუნდეს რომლის ხარჯზეც მოხდა სხვა პირის ქონების გაზრდა-დაზოგვა, ანუ მისი უსაფუძვლო გამდიდრება.
წარმოდგენილ შემთხვევაში, შეგებებული სარჩელის მოსარჩელეებმა ვალდებულება შეასრულეს სახელშეკრულებო ურთიერთობის ფარგლებში. აქედან გამომდინარე, უსაფუძვლო გამდიდრებით ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა, უსაფუძვლო და დაუსაბუთებელია. შესაბამისად, შეგებებული სარჩელის მოსარჩელეებს უარი უნდა ეთქვათ, შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე.
8. საპროცესო ხარჯები
საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 39-ე მუხლის თანახმად, სახელმწიფო ბაჟის ოდენობა შეადგენს: ამ კოდექსის 38-ე მუხლის „ა“, „ბ“, „გ“ და „ე“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებულ შემთხვევებში – დავის საგნის ღირებულების 3%-ს, მაგრამ არანაკლებ 100 ლარისა, გარდა ამავე კოდექსის 1873 მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევებისა;
საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 39-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, მაგისტრატი მოსამართლის განსჯად საქმეზე სახელმწიფო ბაჟის ოდენობა ყველა ინსტანციის სასამართლოში შეადგენს ამ მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი ოდენობის ნახევარს.
საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. თუ სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, მაშინ ამ მუხლში აღნიშნული თანხა მოსარჩელეს მიეკუთვნება სარჩელის იმ მოთხოვნის პროპორციულად, რომელიც სასამართლოს გადაწყვეტილებით იქნა დაკმაყოფილებული, ხოლო მოპასუხეს – სარჩელის მოთხოვნის იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელზედაც მოსარჩელეს უარი ეთქვა. იმ მხარის წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეულ ხარჯებს, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, სასამართლო დააკისრებს მეორე მხარეს გონივრულ ფარგლებში, მაგრამ არაუმეტეს დავის საგნის ღირებულების 4 პროცენტისა, ხოლო არაქონებრივი დავის შემთხვევაში – განსახილველი საქმის მნიშვნელობისა და სირთულის გათვალისწინებით, 2 000 ლარამდე ოდენობით.
ვინაიდან, თავდაპირველი სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, მოპასუხეებს უნდა დაეკისროთ, დაკმაყოფილებული სასარჩელო მოთხოვნის პროპორციული სახელმწიფო ბაჟის 1816.12 ლარის ოდენობით. ხოლო ვინაიდან, შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, შეგებებული სარჩელის მოსარჩელეების მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი უნდა დარჩეს სახელმწიფო ბიუჯეტში გადახდილად.
9. უზრუნველყოფის ღონისძიებასთან დაკავშირებული საკითხები
იმის გათვალისწინებით, რომ ო-------------–-–---–ის, ე---------- ა-------–-–---–ის და ა-----------–-–---–ის სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, გადაწყვეტილების აღსრულებამდე ძალაში უნდა დარჩეს თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2016 წლის 25 აგვისტოს განჩინება სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ, რომლის საფუძველზეც, ყადაღა დაედო უძრავ ქონებაზე, მდებარე - თ---–---- ი. ა--–--ის ქ. #6-, ს--------------------, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი #0------------------------- ა-–---------- ლ-----ის (პირადი ნომერი #0----------) აღნაგობის უფლებას.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი
სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-3, მე-8, 49-ე, 53-ე, 208-ე, 243-244-ე, 248-249-ე, 257-ე, 364-365-ე, 367-ე, 369-ე მუხლებით და
გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:
1. მოსარჩელეების ო-------------–-–---–ის, ე---------- ა-------–-–---–ის და ა-----------–-–---–ის სარჩელი მოპასუხეების ვ-–- ბ-----ის (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე) და ა-–---------- ლ-----ის (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი) მიმართ, ზიანის ანაზღაურების თაობაზე, ნაწილობრივ დაკმაყოფილდეს.
1.1. მოპასუხეებს ვ-–- ბ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე) და ა-–---------- ლ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი) მოსარჩელეების ო-------------–-–---–ის, ე---------- ა-------–-–---–ის და ა-----------–-–---–ის სასარგებლოდ სოლიდარულად დაეკისროთ მიუღებელი შემოსავლის 37 500 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა.
1.2. მოპასუხეებს ვ-–- ბ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე) და ა-–---------- ლ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი) მოსარჩელეების ო-------------–-–---–ის, ე---------- ა-------–-–---–ის და ა-----------–-–---–ის სასარგებლოდ სოლიდარულად დაეკისროთ შემცირებული პირგასამტეხლოს სახით 1000 ლარის გადახდა.
1.3. მოპასუხეებს ვ-–- ბ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე) და ა-–---------- ლ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი) მოსარჩელეების ო-------------–-–---–ის, ე---------- ა-------–-–---–ის და ა-----------–-–---–ის სასარგებლოდ სოლიდარულად დაეკისროთ 2013 წლის 12 დეკემბრის შეთანხმებით გათვალისწინებული კომპენსაცია - 28000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა, რაც წარმოადგენს სარემონტო სამუშაოების ღირებულებას.
2. არ დაკმაყოფილდეს, მოსარჩელეების ო-------------–-–---–ის, ე---------- ა-------–-–---–ის და ა-----------–-–---–ის სასარჩელო მოთხოვნები კომერციული ფართის ღირებულების 20 000 ევროსა და სარემონტო სამუშაოებისთვის გახარჯული თანხის 50 000 ლარის გადახდის თაობაზე.
3. გადაწყვეტილების აღსრულებამდე ძალაში დარჩეს თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2016 წლის 25 აგვისტოს განჩინება სარჩელის უზრუნველყოფის შესახებ, რომლის საფუძველზეც, ყადაღა დაედო უძრავ ქონებაზე, მდებარე - თ---–---- ი. ა--–--ის ქ. #6-, ს--------------------, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი #0------------------------- ა-–---------- ლ-----ის (პირადი ნომერი #0----------) აღნაგობის უფლებას.
4. მოპასუხეებს - ვ-–- ბ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე) და ა-–---------- ლ-----ეს (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი) მოსარჩელეების ო-------------–-–---–ის, ე---------- ა-------–-–---–ის და ა-----------–-–---–ის სასარგებლოდ სოლიდარულად, სახელმწიფო ბაჟის 1816.12 ლარის გადახდა.
5. ვ-–- ბ-----ის (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს თავმჯდომარე) და ა-–---------- ლ-----ის (ამხანაგობა ,,ა--–--ი-------ს დამფუძნებელი წევრი) შეგებებული სარჩელი ო-------------–-–---–ის, ე---------- ა-------–-–---–ის და ა-----------–-–---–ის მიმართ, ზიანის ანაზღაურების თაობაზე - არ დაკმაყოფილდეს.
6. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოში დასაბუთებული გადაწყვეტილების ჩაბარებიდან 14 დღის ვადაში, სარეზოლუციო ნაწილის მე-7 პუნქტით გათვალისწინებული წესების დაცვით თბილისის საქალაქო სასამართლოს მეშვეობით.
7. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე, თუ ის ესწრება გადაწყვეტილების გამოცხადებას ან მისთვის ცნობილია გადაწყვეტილების გამოცხადების თარიღი, ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 30 დღისა, გამოცხადდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 30-ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება და აღდგენა დაუშვებელია.
მოსამართლე შორენა წიქარიძე