გადაწყვეტილება

საქმე №010210017001863946

№2-989/2017წ.

გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

 

22 მარტი, 2019 წელი ქ. ბათუმი

 

შ ე ს ა ვ ა ლ ი ნ ა წ ი ლ ი

 

ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგია

მოსამართლე - სალიხ შაინიძე

სხდომის მდივანი - ნათია გოგმაჩაძე

 

მოსარჩელე - ნა----–--–--–--ე

წარმომადგენელი - რა----------–---–-

 

მოპასუხე - შპს „მი----------“

წარმომადგენელი - ავ--------–----–--ე (დირექტორი), რა--------------ე

 

დავის საგანი - თანხის დაკისრება

 

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

 

1. სასარჩელო მოთხოვნა (დაზუსტებული):

ნა----–--–--–--ე სასარჩელო განცხადებით მოითხოვს:

- შპს ,,მი----------”-ს დაეკისროს ნა----–--–--–--ის სასარგებლოდ 2013 წლის 25 ივნისს ნა----–--–--–--ეს და შპს ,,მი----------”-ს შორის გაფორმებული უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გარიგების საგნის ღირებულების - 66 400 (სამოცდაექვსი ათას ოთხასი) აშშ დოლარის ანაზღაურება.

 

მოსარჩელის წარმომადგენელი სარჩელს ასაბუთებს შემდეგი არგუმენტებით:

- 2013 წლის 25 ივნისს ნა----–--–--–--ესა და შპს ,,მი----------”-ს შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები, რომლის თანახმადაც შპს ,,მი----------”-ს საკუთრებაში გადაეცა ნა----–--–--–--ის საკუთრებაში რეგისტრირებული უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ბათუმი, ტბელ აბუსერისძის ქ. №------, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი: #05.24.07.0--. შპს ,,მი----------”-მ ზემოთ აღნიშნული ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ გადაცემული მიწის ნაკვეთი 83 კვ.მ. ფართის, გააერთიანა სხვა მიწის ნაკვეთებთან ერთად და დღეის მდგომარეობით მიწის ნაკვეთის საერთო ფართი შეადგენს 1628 კვ.მ. ფართს. უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი: #05.24.07.0--. ნასყიდობის ხელშეკრულების ღირებულება განსაზღვრულია მხარეთა მიერ და ის შეადგენს 66 400 აშშ დოლარს.

- მხარეთა შორის გაფორმებული ნასყიდობის და წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების მე-10 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, შპს ,,მი----------”-ს მიღებული უძრავი ქონების ღირებულების გადახდა უნდა განეხორციელებინა ქ. ბათუმში, ტბელ აბუსერისძის ქ. #--------ში ასაშენებელ შენობაში მე-3 სართულზე 83 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართის ნა----–--–--–--ისათვის საკუთრებაში გადაცემის გზით.

- 2015 წლის 22 ივნისს ზემოთ აღნიშნული ხელშეკრულების მე-10 მუხლის პირველი პუნქტში შევიდა ცვლილება, კერძოდ: მოპასუხემ იკისრა ვალდებულება ქ. ბათუმში, ტბელ აბუსერისძის ქ. №-------ში ასაშენებელ შენობაში მე-4 სართულზე 101 კვ.მ. ფართი გადაეცა ნა----–--–--–--ისათვის საკუთრებაში. ხოლო ამავე შეთანხმების მიხედვით, ხელშეკრულების სხვა პუნქტები დარჩა უცვლელი, შესაბამისად, ხელშეკრულების მე-12 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, შპს ,,მი----------” ვალდებული იყო მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან 24 თვეში ექსპლუატაციის ეტაპამდე მიეყვანა მშენებარე საცხოვრებელი სახლი. შპს ,,მი----------”-მ დაარღვია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადები, კერძოდ: მშენებლობის ნებართვის მოპოვებიდან 24 თვეზე მეტი გავიდა და შპს ,,მი----------”-ს დღემდე არ აქვს აშენებული და ექსპლუატაციის ეტაპამდე მიყვანილი მრავალსართულიანი საცხოვრებელი სახლი, აშენებულია 12 სართული და მშენებლობა შეჩერებულია, შესაბამისად, მოპასუხეს არ აქვს შესრულებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებები ნა----–--–--–--ის წინაშე.

- დღემდე ნა----–--–--–--ის მიერ გადაცემული მიწის ნაკვეთი (83 კვ.მ.) შპს ,,მი----------”-ს მიერ არ არის ათვისებული. შპს ,,მი----------”-მ ნა----–--–--–--ის მიწის ნაკვეთი გამოიყენა სამშენებლო კოეფიციენტების გასაზრდელად, შესაბამისად ეხლა მიწის ნაკვეთი უკან ვერარ დაბრუნდება მოსარჩელეს. მოპასუხეზე გადაცემის შემდეგ მოპასუხის ქმედების შედეგად მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება და ფუნქციური დანიშნულება შეიცვალა, გადაცემული მიწის ნაკვეთი აღარ არის საცხოვრებელი და სამშენებლო დანიშნულებით ვარგისი, არ გააჩნია აუცილებელი მისასვლელი გზა, რაც დასტურდება სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის დასკვნით. ნასყიდობის და წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების მე-12 მუხლის თანახმად, თუ მშენებლობის პროექტის დამტკიცებისა და ნებართვის მოპოვების შემდეგ ხელშეკრულებით დადგენილ 24 თვის ვადაში შპს ,,მი----------”-მ ვერ განახორციელა მშენებლობა და ნა----–--–--–--ეს ვერ გადასცა ბინა ხელშეკრულებით განსაზღვრული ოდენობითა და მდგომარეობაში, ნა----–--–--–--ეს უფლება აქვს მოითხოვოს მიყენებული ზიანის ანაზღაურება. მოპასუხემ ვალდებულება ვერ შეასრულა, არ გადაუცია საცხოვრებელი ფართი, ვინაიდან მოპასუხემ დაარღვია ვალდებულება, მას აქვს უფლება მოითხოვოს გარიგების ღირებულება, რაც ხელშეკრულებით შეფასებულია 66 400 აშშ დოლარად.

(იხ. დაზუსტებული სარჩელი, მოსარჩელის წარმომადგენლის განმარტებები სხდომის ოქმში).

 

2. მოპასუხის პოზიცია:

 

მოპასუხე სარჩელს არ ცნობს.

 

მისი წარმომადგენელი ადასტურებს 2013 წლის 25 ივნისს მხარეთა შორის გარიგების დადების ფაქტს და განმარტავს, რომ მშენებლობის დასრულებასთან დაკავშირებით არ დარღვეულა და არ დამდგარა ვალდებულების შესრულების დრო, რაც შეეხება ნა----–--–--–--ისაგან მიწის ნაკვეთის შეძენას შპს ,,მი----------”-ის მიერ იმ მიზნით, რომ სამშენებლო კოეფიციენტი გაზრდილიყო, არის უსაფუძვლო და დაუსაბუთებელი, ვინაიდან მიწის ნაკვეთი შეძენილი იქნა დამატებით, მშენებარე საცხოვრებელი სახლის უკანა ეზოს ფართი რომ დამატებოდა იქ მაცხოვრებელთა ინტერესების გათვალისწინებით.

- რაც შეეხება ნა----–--–--–--ისგან შეძენილი 83 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შემცირებას, ფუნქციური დანიშნულების შეცვლას და მიწის ნაკვეთის არვარგისიანობას საცხოვრებლად და სამშენებლოდ, მოსარჩელის ეს არგუმენტაცია უსაფუძვლოა, თუმცა საფუძველის არსებობის შემთხვევაშიც, საინტერესოა მოსარჩელე ნა----–--–--–--ის ინტერესი, მაშინ როცა მიწის ნაკვეთი არის შპს ,,მი----------”-ის საკუთრება, რომლის სანაცვლოდაც ნა----–--–--–--ეს საკუთრებაში გადაეცა ქ. ბათუმი, ტ. აბუსერიძის ქუჩა N---ში მშენებარე სახლის მე-3 სართულზე 83.00 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი.

- ასევე განმარტავს, რომ უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, ნაკისრი ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, მოსარჩელე ნა----–--–--–--ის მიერ სხვა უფლების რეალიზაციას ითვალისწინებს. შესაბამისად მიაჩნია, რომ სასარჩელო მოთხოვნა არის უსაფუძვლო, დაუსაბუთებელი და სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

(იხ. შესაგებელი, მოპასუხის წარმომადგენლის განმარტებები სხდომის ოქმში).

 

3.2. დადგენილი უდავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.1.1. 2013 წლის 25 ივნისს ნა----–--–--–--ეს და შპს ,,მი----------”-ს შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები, რომლის თანახმადაც შპს ,,მი----------”-ს საკუთრებაში გადაეცა ნა----–--–--–--ის საკუთრებაში რეგისტრირებული უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ბათუმი, ტბელ აბუსერისძის ქ. №-------, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი: #05.24.07.0--;

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

-ამონაწერი საჯარო რესტრიდან, უძრავი ქონების ს/კ: 05.24.07.0--;

-ამონაწერი საჯარო რესტრიდან, უძრავი ქონების ს/კ: 05.24.07.0--;

-2013 წლის 25 ივნისის უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება;

- მხარეთა განმარტებები;

 

3.1.2. შპს ,,მი----------”-მ ზემოთ აღნიშნული ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ გადაცემული მიწის ნაკვეთი 83 კვ.მ. გაერთიანა სხვა მიწის ნაკვეთებთან ერთად და დღეის მდგომარეობით მიწის ნაკვეთის საერთო ფართი შეადგენს 1628 კვ.მ ფართს. უძრავი ქონების საკადასტრო კოდია: #05.24.07.0--;

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- ამონაწერი საჯარო რესტრიდან, უძრავი ქონების ს/კ: 05.24.07.0--;

- ამონაწერი საჯარო რესტრიდან, უძრავი ქონების ს/კ: 05.24.07.0--;

- მხარეთა განმარტებები;

 

3.1.3. ნასყიდობის ხელშეკრულების ღირებულება განსაზღვრულია მხარეთა მიერ და ის შეადგენს 66 400 აშშ დოლარს. მხარეთა შორის გაფორმებული ნასყიდობის და წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების მე-10 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, შპს ,,მი----------”-ს მიღებული უძრავი ქონების ღირებულების გადახდა უნდა განეხორციელებინა ქ. ბათუმში, ტბელ აბუსერისძის ქ--------ში ასაშენებელ შენობაში მე-3 სართულზე 83 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართის ნა----–--–--–--ისათვის საკუთრებაში გადაცემის გზით.

2015 წლის 22 ივნისს ზემოთ აღნიშნული ხელშეკრულების მე-10 მუხლის პირველი პუნქტში შევიდა ცვლილება, კერძოდ: მოპასუხემ იკისრა ვალდებულება ქ. ბათუმში, ტბელ აბუსერისძის ქ. N------ში ასაშენებელ შენობაში, მე-3 სართულზე 83 კვ.მ. ფართის ნაცვლად, მე-4 სართულზე 101 კვ.მ. ფართი უნდა გადაეცა ნა----–--–--–--ისათვის საკუთრებაში, ამასთან მოსარჩელეს უნდა გადაეხადა მოპასუხისათვის 7000 აშშ დოლარი, ფართის საკუთრებაში რეგისტრაციიდან 24 თვის ვადაში. ხოლო ამავე შეთანხმების მიხედვით ხელშეკრულების სხვა პუნქტები დარჩა უცვლელი.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 2013 წლის 25 ივნისს უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება;

-2015 წლის 22 ივნისის შეთანხმება;

- მხარეთა განმარტებები;

 

3.2. დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.2.1. მხარეთა შორის სადავოა შემდეგი:

 

- შპს ,,მი----------”-მ დაარღვია თუ არა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადები, კერძოდ: მშენებლობის ნებართვის მოპოვებიდან 24 თვეში აქვს თუ არა აშენებული და ექსპლუატაციის ეტაპამდე მიყვანილი საცხოვრებელი სახლი და შეასრულა თუ არა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებები ნა----–--–--–--ის წინაშე - გადაეცა თუ არა ქ. ბათუმში, ტბელ აბუსერისძის ქ. N------ში ასაშენებელ შენობაში მე-4 სართულზე 101 კვ.მ. ფართი ნა----–--–--–--ეს საკუთრებაში;

- 2013 წლის 25 ივნისის უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით, ვალდებულებების დარღვევისას, მხარეები შეთანხმდნენ თუ არა მის ღირებულებაზე, ხელშეკრულების შეწყვეტის ან მოშლის შემთხვევაში რესტიტუციის პირობებზე ან გარიგების საგნის ღირებულების ან ზიანის ანაზღაურებაზე.

 

3.2.2. მხარეებს შორის სხვა გარემოებებიცაა სადავო, მაგრამ დავის გადაწყვეტისათვის ზემოაღნიშნული გარემოებების დადგენა გადამწყვეტი მნიშვნელობისაა.

 

3.2.3. ფაქტობრივად, მხარეები იძლევიან ურთიერთსაწინააღმდეგო განმარტებებს. მათი განმარტებები გამორიცხავენ ერთმანეთის არგუმენტებს. სასამართლო ორივე მხარის განმარტებას აფასებს თანაბარი მნიშვნელობის მტკიცებულებად. საბოლოოდ გაიზიარებს მხოლოდ იმ მხარის განმარტებას, ვინც მტკიცებულებებით დაადასტურებს თავის არგუმენტებს. მხარეთა არგუმენტების დამტკიცება დასაშვებია დისპოზიციურობისა და შეჯიბრებითობის საფუძველზე შეკრებილი მტკიცებულებებით.

 

3.2.4. სასამართლო განმარტავს, რომ სადავო საკითხის დადგენისას სასამართლო ხელმძღვანელობს მხარეთა თანასწორობის, შეჯიბრებითობისა და დისზპოზიციურობის პრინციპით. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლით სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. დისპოზიციურობის პრინციპის მიხედვით აღიარებულია შეჯიბრებითობის პრინციპით ფაქტების დადგენა. მტკიცების ტვირთი მხარეებს შორის თანაბრადაა გადანაწილებული, მხარეები თავად განსაზღვრავენ, თუ რომელი მტკიცებულებები გამოიყენონ ფაქტობრივი გარემოების დასადასტურებლად. ზოგადად ორივე მხარემ უნდა წარმოადგინოს მტკიცებულებები, რომლითაც უტყუარად დადგინდება სარჩელში და შესაგებელში მითითებული გარემოებების არსებობა. დისპოზიციურობის პრინციპიდან გამომდინარე ფაქტების მტკიცების ტვირთი მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის განაწილებული უნდა იყოს სამართლიანად. მხარეს უნდა დაეკისროს ისეთი ფაქტის დამტკიცების ვალდებულება, რომლის განხორციელებაც მას შეუძლია. არცერთ მხარეს არ უნდა დაეკისროს ისეთი ფაქტების მტკიცების ტვირთი, რომლის განხორციელებაც მისთვის შეუძლებელია. მტკიცების ტვირთის სწორი გადანაწილება საქმის განხილვის უმთავრესი პრინციპია.

 

წინამდებარე შემთხვევაში სადავო არაა, რომ მოსარჩელემ შეასრულა ნაკისრი ვალდებულებები, კერძოდ:

- 2013 წლის 25 ივნისს ნა----–--–--–--ეს და შპს ,,მი----------”-ს შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები, რომლის თანახმადაც შპს ,,მი----------”-ს საკუთრებაში გადაეცა ნა----–--–--–--ის საკუთრებაში რეგისტრირებული უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ბათუმი, ტბელ აბუსერისძის ქ. №-------, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი: #05.24.07.0--;

- შპს ,,მი----------”-მ ზემოთ აღნიშნული ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ გადაცემული მიწის ნაკვეთი 83 კვ.მ. გაერთიანა სხვა მიწის ნაკვეთებთან ერთად და დღეის მდგომარეობით მიწის ნაკვეთის საერთო ფართი შეადგენს 1628 კვ.მ ფართს. უძრავი ქონების საკადასტრო კოდია: #05.24.07.0--;

 

მოპასუხის შემთხვევაში კი, მოპასუხეს უნდა დაეკისროს დაამტკიცოს, რომ მან ნასყიდობის და წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების მე-12 მუხლის თანახმად, მშენებლობის პროექტის დამტკიცებისა და ნებართვის მოპოვების შემდეგ ხელშეკრულებით დადგენილ 24 თვის ვადაში განახორციელა მშენებლობა და ნა----–--–--–--ეს გადასცა ბინა ხელშეკრულებით განსაზღვრული ოდენობითა და მდგომარეობაში.

 

3.2.5. მტკიცების ტვირთის ამდაგვარი გადანაწილება არ გამორიცხავს მხარეთა უფლებას, წარმოადგინონ ის მტკიცებულებები, რომელიც არაა დაკავშირებული დაკისრებული მტკიცების ტვირთთან, მაგრამ დაკავშირებულია საქმის სადავო ფაქტობრივ გარემოებებთან. ამ გზით ისინი შეძლებენ მოწინააღმდეგე მხარეთა მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულებების გაბათილებას. შესაბამისად სასამართლო მიიჩნევს, რომ ამ გზით მტკიცების ტვირთის გადანაწილება სამართლიანია და სრულად შეესაბამება შეჯიბრებითობის პრინციპს.

 

3.2.6. მოპასუხემ ზეპირი განმარტებით განმარტა, რომ მიწის ნაკვეთი არის შპს ,,მი----------”-ის საკუთრება, რომლის სანაცვლოდაც ნა----–--–--–--ეს საკუთრებაში გადასცა ქ. ბათუმი, ტ. აბუსერიძის ქუჩა N---ში მშენებარე სახლის მე-3 სართულზე 83.00 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი, რაც შემდგომში შეიცვალა ორივე მხარის შეთანხმებით და 83 კვ.მ. ფართის ნაცვლად, მე-4 სართულზე 101 კვ.მ. ფართი უნდა გადასცეს ნა----–--–--–--ისათვის საკუთრებაში, შესაბამისად, მას ხელშეკრულების 4.2. პუნქტში მითითებული გარიგების საგნის ღირებულება, რომელიც შეადგენს 66 400 აშშ დოლარს, მოსარჩელისათვის გადასახდელი არ აქვს.

 

ზეპირ განმარტებასთან დაკავშირებით სასამართლო განმარტავს, რომ მხარეთა ზეპირი განმარტებაც მტკიცებულებაა. მხარეებს უფლება აქვთ ზეპირად ამტკიცონ ესა თუ ის გარემოება, მაგრამ გასათვალისწინებელია ისიც, რომ ზეპირი განმარტებით ფაქტების მტკიცების უფლება აქვს ორივე მხარეს. მოპასუხეს შეუძლია ზეპირად უარყოს მოსარჩელის მიერ გადმოცემული ფაქტები, და პირიქით. ზეპირი განმარტებით გადმოცემული ფაქტები მაშინ ითვლება დადგენილად და დადასტურებულად, როდესაც მხარეები მას ადასტურებენ და სადავოდ არ ხდიან. თუ ზეპირი განმარტებით გადმოცემული ფაქტი, მხარეებისათვის სადავოა, მაშინ ის აღარ წარმოადგენს სათანადო მტკიცებულებას. ასეთ შემთხვევაში აუცილებელია გაცხადებული ფაქტები დასტურდებოდს ზეპირ განმარტებაზე უფრო მყარი მტკიცებულებით. ზეპირად ნებისმიერ პირს, ნებისმიერი ფაქტის გადმოცემა შეუძლია, მაგრამ მთავარი ის კი არაა მან რა თქვა, არამედ მთავარია რამდენად სარწმუნოა მისი განმარტება. ამიტომ თითოეული ზეპირი განმარტება უნდა მტკიცდებოდეს სხვა უფრო მყარი მტკიცებულებით. ანუ აუცილებელია გამოყენებული იქნას მტკიცების უფრო მაღალი სტანდარტი, ვიდრე ზეპირი განმარტების სტანდარტია.

 

3.2.7. სასამართლოს მიერ დადგენილია, რომ ნასყიდობის და წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების მე-12 მუხლის, 2015 წლის 22 ივნისის შეთანხმების თანახმად, მშენებლობის პროექტის დამტკიცებისა და ნებართვის მოპოვების შემდეგ ხელშეკრულებით დადგენილ 24 თვის ვადაში შპს ,,მი----------”-მ ვერ განახორციელა მშენებლობა და ნა----–--–--–--ეს ვერ გადასცა ბინა საკუთრებაში. მოპასუხემ მის მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების დასამტკიცებლად, გარდა შესაგებლის, ზეპირი განმარტებისა, სხვა მტკიცებულება ვერ წარმოადგინა.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- ამონაწერი საჯარო რესტრიდან, უძრავი ქონების ს/კ: 05.24.07.0--;

- ამონაწერი საჯარო რესტრიდან, უძრავი ქონების ს/კ: 05.24.07.0--;

- 2013 წლის 25 ივნისს უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება;

- 2015 წლის 22 ივნისის შეთანხმება;

- მხარეთა განმარტებები;

 

3.2.8. დადგენილია, რომ მხარეების მიერ განსაზღვრული იქნა გარიგების საგნის ღირებულება, რომელიც შეადგენს 66400 აშშ დოლარს. ასევე, თუ მშენებლობის პროექტის დამტკიცებისა და ნებართვის მოპოვების შემდეგ ხელშეკრულებით დადგენილ 24 თვის ვადაში შპს ,,მი----------”-მ ვერ განახორციელებდა მშენებლობას და ნა----–--–--–--ეს ვერ გადასცემდა ბინა ხელშეკრულებით განსაზღვრული ოდენობითა და მდგომარეობაში, ნა----–--–--–--ეს უფლება აქვს მოითხოვოს და მოპასუხემ ვალდებულია აანაზღაუროს ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების დროს, ხელშეკრულების 4.2. პუნქტში მითითებული გარიგების საგნის ღირებულება, რომელიც შეადგენს 66400 აშშ დოლარს.

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს:

- 2013 წლის 25 ივნისს უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება (ხელშეკრულების 4.2. პუნქტში);

- მხარეთა განმარტებები;

 

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

 

4. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა

 

წარმოდგენილ მტკიცებულებათა განხილვისა და შემოწმების შედეგად სასამართლო მივიდა დასკვნამდე, რომ ვალდებულების დარღვევის გამო, მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს ხელშეკრულების საფუძველზე გარიგების საგნის ღირებულების 66 400 აშშ დოლარის ანაზღაურება.

 

5. კანონები, რომლებითაც სასამართლომ იხელმძღვანელა

 

- საქართველოს კონნსტიტუცია;

- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი;

- საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი;

 

6. სამართლებრივი შეფასება

 

6.1. სასამართლო განმარტავს, რომ საქართველოს კონსტიტუციის 42-ე მუხლის პირველი ნაწილით ,,ყოველ ადამიანს უფლება აქვს თავის უფლებათა და თავისუფლებათა დასაცავად მიმართოს სასამართლოს”.

უფლების სასამართლო წესით დაცვის შესაძლებლობა სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობის ფუნდამენტურ პრინციპს წარმოადგენს, ყოველი პირისათვის უზრუნველყოფილია უფლების სასამართლო წესით დაცვა. აღნიშნული გულისხმობს პირის უფლებას, დაიცვას თავისი კანონიერი ინტერესები სასამართლოს მეშვეობით. ამასთან, მნიშვნელოვანია, რომ მხარემ მართლზომიერად გამოიყენოს აღნიშნული უფლება, იდავოს ისეთ საკითხებზე, რომელთა გადაწყვეტაც უზრუნველყოფს მისი დარღვეული უფლების აღდგენას. უფლების რეალიზებისას სასამართლო თანაბრად იცვას ორივე მოდავე მხარის კანონიერ ინტერესებს.

 

6.2. სასამართლო განმარტავს, რომ სამართალწარმოების მიზნის მისაღწევად სავალდებულოა, სასამართლომ საქმის განხილვის მარეგულირებელი პროცესუალური წესების დაცვით, მხარეების მიერ მითითებული ფაქტებისა და გარემოებების სწორი სამართლებრივი ანალიზის გზით, დაადგინოს მოსარჩელის მოთხოვნის მართებულობა. საფუძვლიანია თუ არა სარჩელი, დამოკიდებულია რამდენიმე პირობის არსებობაზე, მათ შორის უპირველესად უნდა მოიძებნოს სამართლის ნორმა, რომელიც მიესადაგება განსახილველ შემთხვევას. მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძვლის დადგენის შემდეგ უნდა მოხდეს შემოწმება, მოსარჩელის მიერ მითითებული ფაქტები პასუხობს თუ არა გამოსაყენებელი ნორმის აბსტრაქტულ ელემენტებს (შემადგენლობას). მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძვლის განსაზღვრა სასამართლოს პრეროგატივაა, მატერიალური სამართლის ნორმიდან გამომდინარე კი, სასამართლომ თავადვე უნდა დაადგინოს დავის გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ფაქტების (მტკიცების საგანში შემავალი ფაქტების) ამომწურავი წრე, რათა მას არ მოუწიოს იმ გარემოებათა დადგენა, რომლებსაც საქმისათვის არანაირი მნიშვნელობა არ აქვთ, და პირიქით, რათა მთელი სამართალწარმოება საძიებელ ფაქტებზე იქნეს ორიენტირებული. წინამდებარე დავაში შესაძლებელია ზემოთ დასახელებული გარემობებების გარდა, სხვა გარემოებსაც აქვს ადგილი, მაგრამ სხვა გარემოებებსა და მათ სამართლებრივ შეფასებას, დავის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობა არ აქვს.

 

6.3. სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ შპს ,,მი----------” ქ. ბათუმში, ტბელ აბუსერისძის ქ. #---ში მდებარე მიწის ნაკვეთზე აშენებდა მრავალსართულიან საცხოვრებელ კორპუსს. მშენებლობის მიზანია კორპუსში არსებული ფართების გაყიდვა. მოსარჩელე ამტკიცებს, რომ ის, ერთერთი ფართის შემძენია. მან გადაწყვიტა მშენებარე კორპუსში ფართის შეძენა და ამ მიზნით მოპასუხესთან გააფორმა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება. ამ გარემოების დადასტურებისათვის საქმეში მტკიცებულებად წარმოადგინა უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, ერთის მხრივ ნა----–--–--–--ემ იკისრა ვალდებულება მოპასუხისათვის გადაეცა უძრავი ქონება, მდებარე ქ. ბათუმი ტბელ აბუსერისძის ქ------, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი: 05.24.07.0--. ხელშეკრულების გაფორმებისთანავე გადაცემული იქნა ზემოთ აღნიშნული უძრავი ქონება, მეორე მხრივ კი შპს ,,მი----------”-მა იკისრა ვალდებულება, მიღებული უძრავი ქონების ღირებულების გადახდა უნდა განეხორციელებინა ქ. ბათუმში, ტბელ აბუსერისძის ქ-------ში ასაშენებელ შენობაში მე-4 სართულზე 101 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართის ნა----–--–--–--ისათვის საკუთრებაში გადაცემის გზით, ასევე შპს ,,მი----------” ვალდებული იყო მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან 24 თვეში ექსპლუატაციის ეტაპამდე მიეყვანა მშენებარე საცხოვრებელი სახლი. ამდენად გარიგებაში მონაწილეობს ორი მხარე. ერთი მხარეა ნა----–--–--–--ე, ხოლო მეორე მხარეა შპს ,,მი----------”. შეთანხმების შედეგად შპს ,,მი----------”-მა ფართი უნდა გადაცეს ნა----–--–--–--ეს და მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან 24 თვეში ექსპლუატაციის ეტაპამდე მიეყვანოს მშენებარე საცხოვრებელი სახლი. თავის მხრივ ნა----–--–--–--ემ უნდა გადასცეს მისი კუთვნილი უძრავი ქონება, რომლის საბაზრო ღირებულება განისაზღვრა 66 400 აშშ დოლარით. მათი შეთანხმება არ ეწინააღმდეგება კანონს, აკმაყოფილებს მორალის ფარგლებს და არ არღვევს საჯარო წესრიგს. მხარეთა შეთანხმება ნასყიდობის ხელშეკრულების ელემენტებსაც შეიცავს, მაგრამ ის ნარდობის ხელშეკრულებაა. უძრავი ქონების გადაცემით რაიმე საგნის დამზადება არ წარმოადგენს ნასყიდობის ხელშეკრულებას, იგი ნარდობის ხელშეკრულებაა. მიუხედავად ნარდობაზე შეთანხმებისა, მხარეებს შორის გაფორმდა ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება. თუმცა დავის გადაწყვეტისათვის ამ საკითხს არ აქვს პრინციპული მნიშვნელობა. გარიგების იურიდიული ბუნება ვერ იმოქმედებს ხელშეკრულებიდან გასვლასა და გადაცემული ქონების-მასალის ღირებულების თანხის დაკისრების სამართლებრივ საფუძვლებზე.

 

ასეთი სახის ხელშეკრულებებზე ერთ ერთ გადაწყვეტილებაში (საქმე№ას-1213-1155-2014 ) საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ სამოქალაქო კოდექსის 340-ე მუხლის თანახმად, შერეული ხელშეკრულებების განმარტებისას მხედველობაში მიიღება ნორმები იმ ხელშეკრულებათა შესახებ, რომლებიც შესრულების არსთან ყველაზე ახლოს დგანან და მას შეესაბამებიან. აღნიშნული მუხლის თანახმად, კერძო სამართალი შერეული ხელშეკრულების განმარტების ხერხს იმ შემთხვევაში მიმართავს, როდესაც შეთანხმებაში განსხვავებული შინაარსის მქონე დებულებების არსებობა განაპირობებს მხარეთა საერთო განზრახვის დადგენის საჭიროებას, რითაც ისინი ხელმძღვანელობდნენ ხელშეკრულების გაფორმებისას. ასეთ შემთხვევაში სასამართლო მათ ნებას განმარტავს იმ დათქმებზე აპელირებით, რომლებიც თავისი შინაარსით უფრო ახლოს დგანან იმ მიზნებთან, რისი მიღწევაც მხარეებს სურდათ ამ ხელშეკრულების დადებისას (იხ. სუსგ #ას-238-225-2015, 6 მაისი, 2015 წელი).

 

საკასაციო სასამართლომ არაერთ საქმეში განმარტა, რომ სასამართლოს უპირველესი ამოცანაა, დაადგინოს, თუ რას ითხოვს მოსარჩელე მოპასუხისაგან და რის საფუძველზე, ანუ რომელ ფაქტობრივ გარემოებებზე ამყარებს თავის მოთხოვნას. სასამართლომ მხარის მიერ მითითებული მოთხოვნის ფარგლებში უნდა მოძებნოს ის სამართლებრივი ნორმა (ნორმები), რომელიც იმ შედეგს ითვალისწინებს, რისი მიღწევაც მხარეს სურს. ამასთან, მოთხოვნის სამართლებრივ საფუძვლად განხილული ნორმა (ან ნორმები) შეიცავს იმ აღწერილობას (ფაქტობრივ შემადგენლობას), რომლის შემოწმებაც სასამართლოს პრეროგატივაა და რომელიც უნდა განხორციელდეს ლოგიკური მეთოდების გამოყენების გზით, ანუ სასამართლომ უნდა დაადგინოს, ნორმაში მოყვანილი აბსტრაქტული აღწერილობა რამდენად შეესაბამება კონკრეტულ ცხოვრებისეულ სიტუაციას და გამოიტანოს შესაბამისი დასკვნები. ის მხარე, რომელსაც აქვს მოთხოვნა მეორე მხარისადმი, სულ მცირე, უნდა უთითებდეს იმ ფაქტობრივ შემადგენლობაზე, რომელსაც სამართლის ნორმა გვთავაზობს. აქედან გამომდინარე, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძვლის რომელიმე ფაქტობრივი წანამძღვრის (სამართლებრივი წინაპირობის) არარსებობა გამორიცხავს მხარისათვის სასურველი სამართლებრივი შედეგის დადგომას. სამართლის ნორმის გამოყენება სასამართლოს კომპეტენციას განეკუთვნება და არასწორი ნორმატიული საფუძვლის მითითების გამო, არ შეიძლება სარჩელის უარყოფა (შდრ. სუსგ-ები: ას 1851-2018, 2.05.2019, 1490-2018 17.04.2019, 1215-2018, 29.03.2019, 679-633-2017, 5.12.2017).

 

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სასამართლო მიიჩნევს, რომ ნა----–--–--–--ეს და შპს ,,მი----------” შორის 2013 წლის 25 ივნისს გაფორმებული უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, წარმოადგენს ნარდობის ხელშეკრულებას, ხოლო მის დადებაზე თანხმობის გამოხატვით, მესაკუთრემ თანხმობა გამოთქვა მხარეებს შორის ნარდობის ურთიერთობის წარმოშობაზე, რითაც ასაშენებელი საცხოვრებელ სახლში კონკრეტული ბინის აშენების ნაწილში, ნა----–--–--–--ემ დაუთმო შპს ,,მი----------”-ს როგორც მენარდის მიმართ, საკუთარი მოთხოვნა.

 

6.4. სამოქალაქო კოდექსის 319-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმადაც, კერძო სამართლის სუბიექტებს შეუძლიათ კანონის ფარგლებში თავისუფლად დადონ ხელშეკრულებები და განსაზღვრონ ამ ხელშეკრულებათა შინაარსი. მათ შეუძლიათ დადონ ისეთი ხელშეკრულებებიც, რომლებიც კანონით გათვალისწინებული არ არის, მაგრამ არ ეწინააღმდეგება მას.

 

6.5. სამოქალაქო კოდექსის 50-ე მუხლის დანაწესით გარიგება არის ცალმხრივი, ორმხრივი ან მრავალმხრივი ნების გამოვლენა, რომელიც მიმართულია სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობის, შეცვლის ან შეწყვეტისაკენ. რამდენადაც გარიგება ვლინდება პირის მიერ ნების გამოვლენაში, არსებობს ნამდვილი და ბათილი გარიგებები. ნამდვილად ითვლება ისეთი გარიგება, რომელიც იწვევს გარიგების მონაწილეების მიერ დასახული სამართლებრივი შედეგის დადგომას, ხოლო ბათილია გარიგება, თუ მას შედეგად არ მოჰყვება დასახული მიზანი იმის გამო, რომ მოქმედი სამართალი განხორციელებულ ქმედებას სამართლებრივად უვარგისად მიიჩნევს.

 

6.6. საქართველოს სსკ-ის 317-ე მუხლის პირველი ნაწილით ვალდებულების წარმოშობისათვის აუცილებელია მონაწილეთა შორის ხელშეკრულება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ვალდებულება წარმოიშობა ზიანის მიყენების (დელიქტის), უსაფუძვლო გამდიდრების ან კანონით გათვალისწინებული სხვა საფუძვლებიდან.

სასამართლო განმარტავს, რომ ხელშეკრულება წარმოადგენს ვალდებულების წარმოშობის ერთ-ერთ ყველაზე გავრცელებულ საფუძველს. ხელშეკრულება ეს არის მხარეთა შეთანხმება მათი ურთიერთობის არსებით და მნიშვნელოვან მომენტებზე, რომელიც არსებით გავლენას ახდენს მათ უფლება-მოვალეობების წარმოშობა განსაზღვრაზე.

 

6.7. სამოქალაქო კოდექსის 629-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, ნარდობის ხელშეკრულებით მენარდე კისრულობს შეასრულოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაო, ხოლო შემკვეთი ვალდებულია გადაუხადოს მენარდეს შეთანხმებული საზღაური.

სამუშაოს ტიპი–მენარდის მიერ შესრულებული სამუშაო სხვადასხვა ტიპის შეიძლება იყოს:ნივთების შექმნა- (მაგ: სახლის აშენება, ტანსაცმლის დამზადება, და ა.შ.);

უზენაესი სასამართლო (სუსგ №ას-948-2018) განმარტავს,,,ნარდობის ხელშეკრულებით მენარდის ერთ-ერთ ძირითად ვალდებულებას წარმოადგენს შეთანხმებული სამუშაოს დროულად შესრულება. ზოგადად, ვალდებულების შესრულების დროდ ითვლება იმ განსაზღვრული მომენტის დადგომა, როდესაც ვალდებულებები შესრულებული უნდა იყოს. ის ჩვეულებრივ განისაზღვრება ხელშეკრულებით (თუმცა შესაძლებელია შესრულების დრო განსაზღვრული იყოს სასამართლო გადაწყვეტილებით, კანონით ან ცალმხრივი გარიგებითაც). ყველაზე მეტად გავრცელებულია ვალდებულების შესრულების გარიგებით (ხელშეკრულებით) განსაზღვრული ვადები. ამ შემთხვევაში შესრულების დროის შეთანხმება შეიძლება აშკარად გამოხატული ან დუმილით ნაგულისხმევი იყოს. ხელშეკრულებით განსაზღვრული შესრულების დრო შეიძლება იყოს როგორც აბსოლუტური, ისე რელატიური ბუნების. აბსოლუტურია ვადა, როდესაც ვადის გადაცილების შემდეგ შესრულება კარგავს ყოველგვარ ინტერესს. რელატიური ვადის შემთხვევაში ვადის გადაცილება აზრს არ უკარგავს ვალდებულების შესრულებას, მხოლოდ ართულებს მას ანუ შესრულება გამოსწორებადია. ნარდობის ხელშეკრულებით მხარეებმა შეიძლება განსაზღვრონ არა მხოლოდ სამუშაოთა დასრულების ვადები, არამედ სამუშაოთა დაწყებისა და შუალედური ვადებიც. იმ შემთხვევაში, როდესაც შესრულების დროს გადამწყვეტი მნიშვნელობა ენიჭება, მაშინ ნარდობის ხელშეკრულებით, შესრულების დრო განისაზღვრება, როგორც ხელშეკრულების ერთ-ერთი არსებითი პირობა -time is of the essence. ნარდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების დარღვევის ერთ-ერთ გავრცელებულ შემთხვევას წარმადგენს ვალდებულების შესრულების ვადის გადაცილება. მენარდის მხრიდან ვალდებულების შესრულების ვადის გადაცილებად ითვლება, თუ: ა) შესრულებისათვის დადგენილ დროში ვალდებულება არ შესრულდა; ბ) შესრულების ვადის დადგომიდან შემკვეთის მიერ გაფრთხილების შემდეგაც იგი არ ასრულებს ვალდებულებას. თუ შემკვეთის მოთხოვნის მიუხედავად მენარდე არ ასრულებს სამუშაოს, იგი არღვევს ვალდებულებას სსკ-ის 394-ე მუხლის პირველი ნაწილის მნიშვნელობით. გაფრთხილება ვალდებულების შესრულების უპირობო და არაორაზროვან მოთხოვნას წარმოადგენს. გაფრთხილება იმგვარად უნდა იყოს ფორმულირებული, რომ გამორიცხავდეს ყოველგვარ ეჭვს კრედიტორის ინტერესში მიიღოს დროული შესრულება. ... მენარდის მიერ სსკ-ის 629-I, 394-I-ისა და მე-400 მუხლის პირობათა დარღვევა ვადის გადაცილებას წარმოადგენს და მენარდე ვალდებულია სსკ-ის 404-ე მუხლის საფუძველზე აუნაზღაუროს კრედიტორს ვადის გადაცილებით მიყენებული ზიანი (mora debitoris), ასევე სსკ-ის 417-ე მუხლის საფუძველზე გადაიხადოს შეთანხმებული პირგასამტეხლო“ (იხ. საქმე # ას 1226-1146-2017, 17.11.2017წ.)

 

6.8. კონკრეტულ შემთხვევაში ნა----–--–--–--ე მიუთითებს, რომ შპს „მი----------“-ს მხრიდან დაირღვა ხელშეკრულება, ვინაიდან შპს „მი----------“-ს მიერ დათქმულ დროს არ გადასცა ბინა ხელშეკრულებით განსაზღვრული ოდენობითა და მდგომარეობაში.

ხელშეკრულებიდან გასვლის მიზანია იმ სტატუს კვოს აღდგენა, რომელიც ხელშეკრულების დადების გარეშე იარსებებდა. ამ მიზანს ემსახურება სსკ-ს 352-ე მუხლის პირველი ნაწილის დანაწესი, რომლის მიხედვითაც: „თუ ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე 405-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობების არსებობისას უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე, მაშინ მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებს უბრუნდებათ (ნატურით დაბრუნება).“

სასამართლო კვლავ განმარტავს, რომ იმ სამართლებრივი შედეგის გათვალისწინებით, რისი მიღწევაც მოსარჩელეს სურს, კერძოდ, ხელშეკრულებაზე უარის თქმა და ხელშეკრულების საგნის ღირებულების ანაზღაურების მოთხოვნა სსკ-ის 629-ე მუხლის პირველი და მეორე ნაწილებიდან (ნარდობის ხელშეკრულებით მენარდე კისრულობს შეასრულოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაო, ხოლო შემკვეთი ვალდებულია გადაუხადოს მენარდეს შეთანხმებული საზღაური. თუ ნარდობა ითვალისწინებს რაიმე ნაკეთობის დამზადებას და მენარდე მას ამზადებს თავის მიერ შეძენილი მასალით, მაშინ იგი შემკვეთს გადასცემს საკუთრებას დამზადებულ ნაკეთობაზე. თუ დამზადებულია გვაროვნული ნივთი, მაშინ გამოიყენება ნასყიდობის წესები), 352.1 (თუ ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე 405-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობების არსებობისას უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე, მაშინ მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებს უბრუნდებათ (ნატურით დაბრუნება), 352.2.ა. (ნატურით დაბრუნების ნაცვლად მოვალეს ეკისრება ფულადი ანაზღაურება, თუ: შეძენილის ხასიათიდან გამომდინარე, გამორიცხულია მისი დაბრუნება) და 405-ე მუხლის პირველი ნაწილის პირველი წინადადებიდან (თუ ხელშეკრულების ერთი მხარე არღვევს ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებას, მაშინ ხელშეკრულების მეორე მხარეს შეუძლია უარი თქვასხელშეკრულებაზე ვალდებულების შესრულებისათვის მის მიერ დამატებით განსაზღვრული ვადის უშედეგოდ გასვლის შემდეგ) გამომდინარეობს.

 

ამავე კოდექსის 399-ე მუხლის მეორე და მესამე ნაწილით ,,თუ საფუძველი სახელშეკრულებო ვალდებულებათა დარღვევაცაა, ხელშეკრულების მოშლა დასაშვებია მხოლოდ ნაკლოვანებათა აღმოფხვრისათვის დადგენილი ვადის უშედეგოდ გასვლის ან უშედეგო გაფრთხილების შემდეგ. სახელშეკრულებო ვალდებულებათა დარღვევისას გამოიყენება 405-ე მუხლის მე-2 ნაწილი. უფლებამოსილ პირს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე გონივრულ ვადაში მას შემდეგ, რაც მისთვის ცნობილი გახდება ხელშეკრულების მოშლის საფუძველი”.

 

6.9. სასამართლო განმარტავს, რომ ხელშეკრულების შესრულების მიზნით გადაცემული ქონების უკან დაბრუნებას საქ. სკ-ის 398-399-ე მუხლი აკავშირებს ამავე კოდექსის 405-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობების არსებობასთან. კერძოდ: საქ. სკ-ის 405-ე მუხლი პირველი ნაწილით:

 

,,თუ ხელშეკრულების ერთი მხარე არღვევს ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებას, მაშინ ხელშეკრულების მეორე მხარეს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე ვალდებულების შესრულებისათვის მის მიერ დამატებით განსაზღვრული ვადის უშედეგოდ გასვლის შემდეგ. თუ ვალდებულების დარღვევის ხასიათიდან გამომდინარე, არ გამოიყენება დამატებითი ვადა, მაშინ დამატებითი ვადის განსაზღვრას უთანაბრდება გაფრთხილება. თუკი ვალდებულება მხოლოდ ნაწილობრივ დაირღვა, მაშინ კრედიტორს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ვალდებულების დარჩენილი ნაწილის შესრულებამ მისთვის დაკარგა ინტერესი”.

 

სასამართლო განმარტავს, რომ მიუხედავად იმისა, რომ სახელშეკრულებო სამართალი ხელშეკრულების თავისუფლების პრინციპსა და მხარეთა ურთიერთნდობაზეა აგებული, ყოველთვის არსებობს გარკვეული რისკი ვალდებულების შესაძლო დარღვევასთან დაკავშირებით. ასეთი დარღვევის შემთხვევაში, სამოქალაქო კოდექსი მხარეს ანიჭებს ხელშეკრულებიდან გასვლის შესაძლებლობის უფლებას. ვალდებულების დარღვევა სხვადასხვა ფორმით შეიძლება გამოიხატოს: - ვალდებულების შეუსრულებლობით, შესრულების ვადის გადაცილებით ან არაჯეროვანი შესრულებით. თუმცა, აღსანიშნავია, რომ სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის გამოყენებისათვის მნიშვნელობა არა აქვს, თუ რომელი ფორმით განხორციელდა დარღვევა. საგულისხმოა, რომ აღნიშნული უფლების რეალიზაცია შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც დარღვევა არსებით ხასიათს ატარებს. არსებითია თუ არა დარღვევა, ეს ყოველი კონკრეტული ფაქტის შეფასებისას უნდა დადგინდეს.

 

სასამართლო მიიჩნევს, რომ ხელშეკრულებიდან გასვლის, ხელშეკრულებაზე უარის თქმისა და ხელშეკრულების საფუძველზე მეორე მხარისათვის გადაცემულის უკან მოთხოვნთვის, აუცილებელია ერთდროულად არსებობდეს რამოდენიმე პირობა, კერძოდ:

- ხელშეკრულების შესრულების მიზნით ერთმა მხარემ მეორე მხარეს გადასცა შესრულება;

- ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე არ ასრულებს ნაკისრ ვალდებულებას;

- მას ვალდებულების შესრულებისათვის მეორე მხარის მიერ დაენიშნა დამატებითი ვადა;

- დანიშნული დამატებითი ვადა გავიდა უშედეგოდ.

 

ჩამოთვლილი ყველა პირობა ერთად ქმნის საქ. სკ-ის 398-399-ე მუხლებით გათვალისწინებულ შედეგს, რომლის მიხედვითაც ვალდებულების შემსრულებელ მხარეს უფლება აქვს უარი თქვას ხელშეკრულებაზე, გავიდეს ხელშეკრულებიდან და მოითხოვოს ის, რაც მეორე მხარეს გადასცა ხელშეკრულების შესასრულებლად. სასამართლო განმარტავს, რომ არის შემთხვევები, როდესაც დამატებითი ვადის დანიშნვა ან გაფრთხილების გამოყენება არ არის აუცილებელი. ასეთ წესს შეიცავს საქ. სკ-ის 405-ე მუხლის მეორე ნაწილი, რომლის მიხედვითაც ,,არ არის აუცილებელი დამატებითი ვადის დაწესება ან გაფრთხილება, თუ:

ა. აშკარაა, რომ მას არავითარი შედეგი არ ექნება;

ბ. ვალდებულება არ შესრულდა ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში, ხოლო კრედიტორმა ურთიერთობის გაგრძელება ხელშეკრულებით დაუკავშირა ვალდებულების დროულ შესრულებას;

გ. განსაკუთრებული საფუძვლებიდან გამომდინარე, ორმხრივი ინტერესების გათვალისწინებით, გამართლებულია ხელშეკრულების დაუყოვნებლივ მოშლა.

 

6.10. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 508-ე მუხლის თანახმად, თუ გამყიდველი იტოვებს უფლებას, უარი თქვას ხელშეკრულებაზე იმ შემთხვევისათვის, როცა მყიდველი არ ასრულებს დაკისრებულ ვალდებულებებს, უარის თქმისას ყოველი მხარე ვალდებულია დაუბრუნოს ერთმანეთს ის, რაც ხელშეკრულებით მიიღეს. ამის საწინააღმდეგო შეთანხმება ბათილია.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 352.1-ე მუხლის თანახმად, თუ ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე 405-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობების არსებობისას უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე, მაშინ მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებს უბრუნდებათ (ნატურით დაბრუნება, ამავე მუხლის 2.ა. პუნქტის თანახმად, ნატურით დაბრუნების ნაცვლად მოვალეს ეკისრება ფულადი ანაზღაურება, თუ: შეძენილის ხასიათიდან გამომდინარე, გამორიცხულია მისი დაბრუნება;

 

სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლოს ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს N5002770217 (22/05/2017წ) დასკვნის თანახმად- ქ. ბათუმში, ტბ. აბუსერიძის ქუჩა N---ში, N05.24.07.0-- საკადასტრო კოდით შპს „მი----------“-ს სახელზე რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთიდან, ექსპერტიზაზე წარმოდგენილი 83.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთის გამოყოფა სამშენებლო ნორმებისა და წესების მოთხოვნათა დაცვით, ფუნქციური (დანიშნულებრივი) ღირებულების შემცირების გარეშე შეუძლებალია.

 

მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების მე-12 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად შპს ,,მი----------” ვალდებული იყო მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან 24 თვეში ექსპლუატაციის ეტაპამდე მიეყვანა მშენებარე საცხოვრებელი სახლი. ხელშეკრულების თანახმდ, აიღო რა ვალდებულება მოპასუხემ საცხოვრებელი სახლის აშენებაზე დათქმულ ვადაში და ამ ვადაში ექსპლუატაციის ეტაპამდე მიეყვანა მშენებარე საცხოვრებელი სახლი - ვალდებულებაც მან იკისრა. მოპასუხემ ვერ წარმოადგინა რაიმე მტკიცებულება, რითაც დაადასტურებდა ზემოთ აღნიშნულს. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც ამყარებს თავის მოთხოვნას თუ შესაგებელს. მოპასუხემ მშენებლობის ნებართვის მიღებიდან 24 თვეში ექსპლუატაციის ეტაპამდე ვერ მიეყვანა მშენებარე საცხოვრებელი სახლი და არ აქვს შესრულებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებები ნა----–--–--–--ის მიმართ, რაც მიუთითებს მის არაკეთილსინდისიერებაზე და აღებული ვალდებულებების უხეშად დარღვევაზე.

 

6.11. დადგენილია, რომ მოპასუხემ ვალდებულება არ შეასრულა და არც რაიმე მოქმედება განახორციელა, არ იზრუნა მის შესასრულებლად. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 484-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმდ, მხარეს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე, თუ ხელშეკრულების დადების შემდეგ აღმოჩნდება, რომ არსებობს რეალური საფრთხე იმისა, რომ მეორე მხარე თავის ვალდებულებათა ძირითად ნაწილს არ შეარულებს.

 

მოცემულ შემთხვევაში, დამკვეთის მიერ ვალდებულებები შესრულებულია მთლიანად, ხოლო მენარდემ არ შეასრულა თავისი მოვალეობები.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 352-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, თუ ხელშეკრულების ერთერთი მხარე 405-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობების არსებობისას უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე, მაშინ მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებს უბრუნდებათ (ნატურით დაბრუნება). 405-ე მუხლის მე-2 ნაწილის ,,ა“ და ,,ბ“ ქვეპუნქტების თანახმად, სახეზეა, რომ დამატებითი ვადის მიცემას შედეგი არ მოყვება და ვალდებულება ისედაც არ შესრულდა ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში. სასამართლო აღნიშნავს, რომ მოსარჩელემ არაერთჯერ მიმართა მოპასუხეს ვალდებულებების შესრულებისათვის, მაგრამ მას ვალდებულებების შესასრულებლად 6 წლის განმავლობაში ვერ შეასრულა.

როგორც ზემოთ აღნიშნა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 352. 2.ა. პუნქტის თანახმად, ნატურით დაბრუნების ნაცვლად მოვალეს ეკისრება ფულადი ანაზღაურება, თუ: შეძენილის ხასიათიდან გამომდინარე, გამორიცხულია მისი დაბრუნება;

 

აღნიშნულ გარემოებათა გათვალსწინებით სასამართლო მიიჩნევს, რომ მხარებს შორის დადებული ნარდობის ხელშეკრულება მოსარჩელემ ნაწილობრივ მოშალა მართლზომიერად და რასაც აუცილებლად უნდა მოჰყვეს ხელშეკრულების შესრულების მიზნით გადაცემული საგნის (უძრავი ქონების) უკან დაბრუნება და კონკრეტულ შემთხვევაში კი შეუძლებელია ნატურით დაბრუნება. ამდენად სარჩელი დასაბუთებულია და შპს „მი----------“-ს ნა----–--–--–--ის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს უძრავი ქონების ნასყიდობისა და უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გარიგების საგნის ღირებულების - 66400 აშშ დოლარის ანაზღაურება.

 

7. საპროცესო ხარჯები:

 

7.1. „სახელმწიფო ბაჟის შესახებ“ საქართველოს კანონის პირველი მუხლის თანახმად, სახელმწიფო ბაჟი არის საქართველოს ბიუჯეტებში შენატანი, რომელსაც იხდიან ფიზიკური და იურიდიული პირები სახელმწიფოს მიერ მათი ინტერესების შესაბამისი იურიდიული მოქმედებების შესრულებისათვის და სათანადო საბუთების გაცემისათვის. ამავე კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტით კი განსაზღვრულია სახელმწიფო ბაჟის გადამხდელი სუბიექტები და გათვალისწინებულია, რომ სახელმწიფო ბაჟის გადამხდელებად ითვლებიან ფიზიკური და იურიდიული პირები, რომელთა ინტერესებიდან გამომდინარეც სპეციალურად რწმუნებული დაწესებულებები ასრულებენ იურიდიულ მოქმედებებს და გასცემენ შესაბამის საბუთებს.

 

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა,რომლის სასარგებლოდაც იქნაგამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე გათავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. თუ სარჩელი დაკმაყოფილებულია ნაწილობრივ, მაშინ მოსარჩელეს ამ მუხლში აღნიშნული თანხა მიეკუთვნება სარჩელის იმ მოთხოვნის პროპორციულად, რაც სასამართლოს გადაწყვეტილებით იქნა დაკმაყოფილებული, ხოლო მოპასუხეს - სარჩელის მოთხოვნათა იმ ნაწილის პროპორციულად, რომელზედაც მოსარჩელეს უარი ეთქვა.

განსახილველ შემთხვევაში სარჩელი დაკმაყოფილდა, შესაბამისად, ნა----–--–--–--ის მიერ გაღებული ხარჯების ანაზღაურება უნდა დაეკისროს მოპასუხეს.

 

8. უზრუნველყოფის ღონისძიებასთან დაკავშირებული საკითხები;

 

საქ. სსკ–ის 1991–ე მუხლით სარჩელის მიღებაზე უარის თქმის, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის, სარჩელის განუხილველად დატოვების ან საქმის წარმოების შეწყვეტის შემთხვევაში სასამართლო თავისი გადაწყვეტილებით (განჩინებით) აუქმებს ამ სარჩელთან დაკავშირებით გამოყენებულ უზრუნველყოფის ღონისძიებას, რაც საჩივრდება ამ გადაწყვეტილების (განჩინების) გასაჩივრებისათვის კანონით დადგენილი წესით.

 

საქმის მასალებით დგინება, რომ ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2017 წლის 17 მარტის განჩინებით (საქმე N91-უზრ/2017) გამოყენებული იქნა სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება, ნა----–--–--–--ის განცხადება სარჩელის უზრუნველყოფის თაობაზე დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ და შპს ,,მი------------"-ს აეკრძალა მის საკუთრებაში რიცხული, მე-4 სართულზე არსებული ბინა #---ის, 70,20 კვ.მ. ფართის, ს/კ 05.24.07.0--.01.01.4-, და ამ სართულზე არსებული სხვა ფართების გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა, ქონება, მდებარე - ქ. ბათუმი, ტბელ აბუსერიძის ქ--------, სართული 4 (მიწის/უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი #05.24.07.0--).

 

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2018 წლის 24 სექტემბრის განჩინებით (საქმე N2/ბ-960-18) შპს „მი----------“-ის საჩივარი ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2017 წლის 17 მარტის განჩინებაზე (საქმე N91-უზრ/2017) დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ და ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2017 წლის 17 მარტის განჩინება გაუქმდა ნაწილობრივ, კერძოდ გაუქმდა იმ ნაწილში, რომლითაც შპს „მი----------“-ს აეკრძალა მის საკუთრებაში რიცხული, მდებარე - ქ. ბათუმი, ტბელ აბუსერიძის ქ------, მე-4 სართულზე არსებული ბინა N4--ის, 70.20 კვ.მ ფართის, ს/კ #05.24.07.0--.01.01.4-, გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა. სხვა ნაწილში განჩინება დარჩა უცვლელი.

 

იმ გარემოების გათვალისწინებით, რომ სარჩელი მთლიანად კმაყოფილდება, არ არსებობს სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების გაუქმების საფუძველი და უცვლელი უნდა დარჩეს, ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2017 წლის 17 მარტის განჩინებით (საქმე N91-უზრ/2017) და ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2018 წლის 24 სექტემბრის განჩინებით (საქმე N2/ბ-960-18) გამოყენებული უზრუნველყოფის ღონისძიებები.

 

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

 

სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-3, მე-8, 53-ე, 243-ე-244-ე, 248-ე-249-ე, 257-ე, 2591-ე, 264-ე, 364-ე, 367-ე, 369-ე მუხლებით და

 

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:

 

1. ნა----–--–--–--ის სარჩელი დაკმაყოფილდეს.

 

2. მოპასუხე შპს „მი----------“-ს მოსარჩელის ნა----–--–--–--ის სასარგებლოდ დაეკისროს 66 400 აშშ დოლარის გადახდა.

3. მოპასუხე შპს „მი----------“-ს მოსარჩელის ნა----–--–--–--ის სასარგებლოდ დაეკისროს მოსარჩელის მიერ სარჩელზე წინასწარ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 3000 ლარის და სარჩელის უზრუნველყოფაზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 50 ლარის და სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზისათვის გადახდილი მოსაკრებელის - 170 ლარის ანაზღაურება, ჯამში 3220 ლარის გადახდა.

 

4. საქმეზე ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2017 წლის 17 მარტის განჩინებით (საქმე N91-უზრ/2017) და ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2018 წლის 24 სექტემბრის განჩინებით (საქმე N2/ბ-960-18) გამოყენებული უზრუნველყოფის ღონისძიებები დარჩეს ძალაში უცვლელი.

5. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს 14 დღის ვადაში მხარისათვის დასაბუთებული გადაწყვეტილების გადაცემის მომენტიდან აპელაციის წესით, ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატაში (ქ. ქუთაისი, ნიუ-პორტის ქ. 32), ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის მეშვეობით (ქ. ბათუმი, ს. ზუბალაშვილის ქ. 30).

 

6. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე, თუ ის ესწრება გადაწყვეტილების გამოცხადებას ან მისთვის ცნობილია გადაწყვეტილების გამოცხადების თარიღი, ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 30 დღისა, გამოცხადდეს ბათუმის საქალაქო სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 30-ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება და აღდგენა დაუშვებელია.

 

მოსამართლე სალიხ შაინიძე