شراء قطعة أرض: ما الذي يجب فحصه: ماذا تفعل وفق القانون الجورجي

ماذا تفعل

1. الغرض: يُذكر الغرض المخصص للقطعة (زراعي / غير زراعي) في السجل (قانون السجل العام، المادة 15). الأرض الزراعية: يجوز بناء بيت سكني فردي على الأرض الزراعية الخاصة بما يتوافق مع المنطقة / النسيج العمراني القائم (مدونة التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 67)؛ وإلا فيجوز تغيير الغرض الزراعي عند وجود ضرورة مبررة، ويصدر القرار عن الوكالة الوطنية للسجل العام (قانون تحديد الغرض المخصص للأرض، المادة 7). الأجنبي: لا يجوز للأجنبي تملّك أرض زراعية إلا التي آلت إليه بالميراث (قانون ملكية الأراضي الزراعية، المادة 4). الأرض الزراعية تُعرض أولاً: عند بيع أرض زراعية يكون حق الشراء بالأفضلية للشريك في الملكية وللمستأجر إذا مضى على تسجيل الإيجار سنتان على الأقل (قانون تحديد الغرض المخصص للأرض، المادة 10).
2. هل يجوز البناء: في المنطقة الفرعية الوظيفية لا يجوز إلا بناء ما يتوافق مع نوع الاستخدام المسموح فيها (مدونة التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 92)؛ ولا يجوز تجاوز معاملات البناء القصوى إلا في حالات استثنائية (مدونة التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 92). قبل الشراء — يجوز لأي شخص ذي مصلحة، لا للمالك وحده، أن يطلب شروط استخدام القطعة للبناء (مدونة التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 97)؛ وهذه هي المرحلة الأولى من ترخيص البناء (مدونة التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 101)؛ ويصدر القرار باعتماد شروط البناء خلال 10 أيام عمل من الطلب (مدونة التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 104).
3. الحدود: عند تداخل بيانات الكاداستر أو تجاوز المساحة لما في المستند يُعلَّق تسجيل الشراء (قانون السجل العام، المادة 21) — طابقوا الإحداثيات والمساحة مع الواقع قبل إبرام الصفقة.
4. الوصول والشبكات: إذا لم يكن للقطعة اتصال بالطريق والشبكات جاز مطالبة الجار بتحمّل المرور / المرافق مقابل تعويض (القانون المدني، المادة 180)؛ ولا يثبت هذا الحق إذا كان المالك نفسه قد ألغى الوصول القائم (مثلاً ببيع جزء من القطعة يضم الطريق) (القانون المدني، المادة 180). والأكثر ضماناً — ارتفاق المرور يُنشأ وفق قواعد اكتساب العقارات — كتابةً وبالتسجيل في السجل (القانون المدني، المادة 247) في وقت الشراء نفسه.
5. إلى أين تتوجهون: الوكالة الوطنية للسجل العام؛ البلدية / دائرة العمارة (شروط البناء)؛ شركات المرافق؛ الكاتب العدل.
6. الأدلة: مستخرج السجل؛ خريطة التقسيم إلى مناطق؛ شروط البناء؛ قياس المساح الجيوديزي؛ عقد الارتفاق؛ الشروط الفنية للشبكات.
7. المزالق: شراء أرض زراعية «لبناء بيت» دون فحص المنطقة؛ شراء قطعة دون وصول قانوني؛ الوثوق بالسياج بدل الإحداثيات الكاداسترية؛ شراء الأجنبي أرضاً زراعية مباشرة.

احرص على التحقق مما يلي

• الغرض المخصص (زراعي / غير زراعي) وإمكانية تغييره
• المنطقة الوظيفية والمعاملات؛ ويمكن الحصول على شروط البناء قبل الشراء
• بيانات الكاداستر والمساحة
• الوصول والمرافق — المرور الضروري أو الارتفاق
• قيود الأجانب على الأرض الزراعية وحق الشراء بالأفضلية