მიწის ნაკვეთის ყიდვა: რა შევამოწმოთ

რა უნდა გააკეთოთ

1. დანიშნულება: ნაკვეთის დანიშნულება (სასოფლო-სამეურნეო / არასასოფლო-სამეურნეო) რეესტრშია მითითებული („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-15 მუხლი). სასოფლო-სამეურნეო: კერძო სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლი დაიშვება ზონისა/არსებული განაშენიანების შესაბამისად („სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 67-ე მუხლი); სხვა შემთხვევაში — სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების შეცვლა დაიშვება დასაბუთებული აუცილებლობისას; გადაწყვეტილებას იღებს საჯარო რეესტრის სააგენტო („მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის შესახებ“ კანონის მე-7 მუხლი). უცხოელისთვის: უცხოელს საკუთრებაში შეიძლება ჰქონდეს მხოლოდ მემკვიდრეობით მიღებული სასოფლო-სამეურნეო მიწა („სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ კანონის მე-4 მუხლი). სასოფლო-სამეურნეო მიწას ჯერ სთავაზობენ: სასოფლო-სამეურნეო მიწის გაყიდვისას წინასწარი ყიდვის უფლება აქვს თანამესაკუთრეს და მოიჯარეს, თუ იჯარის რეგისტრაციიდან არანაკლებ 2 წელი გავიდა („მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის შესახებ“ კანონის მე-10 მუხლი).

2. შეიძლება თუ არა მშენებლობა: ფუნქციურ ქვეზონაში შეიძლება აშენდეს მხოლოდ ის, რაც შეესაბამება მასში დაშვებულ გამოყენების სახეს („სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 92-ე მუხლი); განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტების გადაჭარბება შეიძლება მხოლოდ გამონაკლის შემთხვევაში („სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 92-ე მუხლი). ყიდვამდე — ნაკვეთის განაშენიანებისთვის გამოყენების პირობები შეიძლება მოითხოვოს ნებისმიერმა დაინტერესებულმა პირმა — არა მხოლოდ მესაკუთრემ („სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 97-ე მუხლი); ეს სამშენებლო ნებართვის I ეტაპია („სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 101-ე მუხლი); განაშენიანების პირობების დამტკიცების შესახებ გადაწყვეტილება — განცხადებიდან 10 სამუშაო დღის ვადაში („სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ 104-ე მუხლი).

3. საზღვრები: საკადასტრო მონაცემების გადაფარვისას ან ფართობის დოკუმენტზე მეტობისას ყიდვის რეგისტრაცია შეჩერდება („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 21-ე მუხლი) — გარიგებამდე შეადარეთ კოორდინატები და ფართობი ფაქტობრივ მდგომარეობას.

4. მისასვლელი და ქსელები: თუ არ არის კავშირი გზასთან და ქსელებთან, შეგიძლიათ მოსთხოვოთ მეზობელს, რომ კომპენსაციით აიტანოს გასასვლელი/კომუნიკაციები (სამოქალაქო კოდექსის 180-ე მუხლი); ასეთი უფლება არ არსებობს, თუ არსებული მისასვლელი თვითონ მესაკუთრემ გააუქმა (მაგალითად, გზის მქონე ნაკვეთის ნაწილის გაყიდვით) (სამოქალაქო კოდექსის 180-ე მუხლი). უფრო საიმედოა — გასასვლელის სერვიტუტი, რომელიც დგინდება უძრავი ქონების შეძენის წესებით — წერილობით და რეესტრში რეგისტრაციით (სამოქალაქო კოდექსის 247-ე მუხლი) ყიდვასთან ერთდროულად.

5. სად მიმართოთ: საჯარო რეესტრის სააგენტო; მერია / არქიტექტურის სამსახური (განაშენიანების პირობები); კომუნალური კომპანიები; ნოტარიუსი.

6. მტკიცებულებები: რეესტრის ამონაწერი; ზონირების რუკა; განაშენიანების პირობები; გეოდეზისტის აზომვა; სერვიტუტის ხელშეკრულება; ქსელების ტექნიკური პირობები.

7. ხაფანგები: სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთის „სახლისთვის“ ყიდვა ზონის შემოწმების გარეშე; ნაკვეთის ყიდვა იურიდიული მისასვლელის გარეშე; საკადასტრო კოორდინატების ნაცვლად ღობის იმედი; უცხოელის მიერ სასოფლო-სამეურნეო მიწის პირდაპირ ყიდვა.

აუცილებლად გადაამოწმეთ

• მიზნობრივი დანიშნულება (სასოფლო-სამეურნეო / არასასოფლო-სამეურნეო) და მისი შეცვლის შესაძლებლობა
• ფუნქციური ზონა და კოეფიციენტები; განაშენიანების პირობების მიღება შესაძლებელია ყიდვამდე
• საკადასტრო მონაცემები და ფართობი
• მისასვლელი და კომუნიკაციები — აუცილებელი გასასვლელი ან სერვიტუტი
• უცხოელის შეზღუდვები სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე და წინასწარი ყიდვის უფლება