Achat d'un terrain : points à vérifier : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Destination : la destination du terrain (agricole / non agricole) est indiquée au registre (Loi sur le Registre public, art. 15). Terrain agricole : sur une terre agricole privée, une maison d'habitation individuelle est admise selon la zone et le tissu bâti existant (Code de l'aménagement de l'espace, de l'architecture et de l'activité de construction, art. 67) ; sinon, le changement de destination agricole est admis en cas de nécessité justifiée ; la décision est prise par l'Agence nationale du Registre public (Loi sur la destination des terres, art. 7). Étranger : un étranger ne peut détenir en propriété une terre agricole que s'il l'a reçue par succession (Loi sur la propriété des terres agricoles, art. 4). Les terres agricoles sont d'abord proposées aux ayants droit : lors de la vente d'une terre agricole, droit de préemption du copropriétaire et du locataire, si l'enregistrement du bail remonte à au moins 2 ans (Loi sur la destination des terres, art. 10).
2. Peut-on construire : dans une sous-zone fonctionnelle, on ne peut construire que ce qui correspond à l'usage autorisé dans cette sous-zone (Code de la construction, art. 92) ; les coefficients maximaux de construction ne peuvent être dépassés que dans des cas exceptionnels (art. 92). Avant l'achat, toute personne intéressée — et pas seulement le propriétaire — peut demander les conditions d'utilisation du terrain pour la construction (art. 97) ; il s'agit de la 1re étape du permis de construire (art. 101) ; la décision d'approbation des conditions de construction est rendue dans les 10 jours ouvrables suivant la demande (art. 104).
3. Limites : en cas de chevauchement des données cadastrales ou de superficie supérieure à celle du document, l'enregistrement de l'achat est suspendu (Loi sur le Registre public, art. 21) — vérifier les coordonnées et la superficie sur le terrain avant la transaction.
4. Accès et réseaux : si le terrain n'a pas de liaison avec la route et les réseaux, on peut exiger du voisin qu'il tolère le passage ou les conduites contre indemnisation (Code civil, art. 180) ; ce droit n'existe pas si l'accès existant a été supprimé par le propriétaire lui-même (par exemple en vendant une partie du terrain avec la route) (Code civil, art. 180). Solution plus sûre : une servitude de passage, établie selon les règles d'acquisition immobilière — par écrit et inscrite au registre (Code civil, art. 247), en même temps que l'achat.
5. Où s'adresser : Agence nationale du Registre public ; mairie / service d'architecture (conditions de construction) ; compagnies de réseaux ; notaire.
6. Preuves : extrait du registre ; carte de zonage ; conditions de construction ; relevé du géomètre ; contrat de servitude ; spécifications techniques des réseaux.
7. Pièges : acheter une parcelle agricole « pour y construire une maison » sans vérifier la zone ; acheter un terrain sans accès juridique à la route ; se fier à la clôture plutôt qu'aux coordonnées cadastrales ; un étranger qui achète directement une terre agricole.

À vérifier absolument

• destination (agricole / non agricole) et possibilité de la changer
• zone fonctionnelle et coefficients ; les conditions de construction peuvent être obtenues avant l'achat
• données cadastrales et superficie
• accès et réseaux — passage nécessaire ou servitude
• restrictions pour les étrangers sur les terres agricoles et droit de préemption