გადაწყვეტილება

საქმე №2/765-2019

გადაწყვეტილება

საქართველოს სახელით

2.10.2019წ. ქ. რუსთავი

რუსთავის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგია

მოსამართლე დიანა გოგატიშვილი

სხდომის მდივანი თამარ კობაიძე

მოსარჩელე ნ---- კ-------ე

წარმომადგენელი თამარ ფირცხალავა

მოპასუხეები გ------- გ-----–--ე

ე----- ვ-–----ე

შ------- ვ-–----ე

წარმომადგენელი ნ---- სანიკიძე

დავის საგანი უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ქონების გამოთხოვა

აღწერილობითი ნაწილი

1. სასარჩელო მოთხოვნა

 

1.1. გ------- გ-----–--ის, ე----- ვ-–----ის და შ------- ვ-–----ის მფლობელობიდან უძრავი ქონების – მდებარე რუსთავი, ვ-–----–----–-------------- გამოთხოვა (გამოსახლება) და ნ---- კ-------ისათვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაცემა.

 

სარჩელის გარემოებები

 

2015 წლის 7 ივლისს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით ნ---- კ-------ემ ე----- ვ-–----ისაგან იყიდა უძრავი ქონება მდებარე რუსთავი, ვ-–----–----–--------------. ბინა ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების დღესვე ზეპირი შეთანხმებით მიაქირავა გ------- გ-----–--ეს 2017 წლის 7 იანვრამდე. ქირის შეთანხმებული ოდენობა იყო თვეში 250 ლარი. 2016 წლის აგვისტოში გ------- გ-----–--ემ განუცხადა, რომ 250 ლარს ვეღარ გადაიხდიდა და შეეძლო თვეში 200 ლარის გადახდა. ნ---- კ-------ე დათანხმდა ამ შეთავაზებას და შეამცირა ქირის ოდენობა 50 ლარით, მაგრამ გ------- გ-----–--ეს განუმარტა, რომ 3 თვის შემდეგ გამოეთავისუფლებინა ბინა. ამის შემდეგ მოპასუხეს არაერთხელ მოსთხოვა ბინის დაცლა, რაც არ შესრულდა. 2019 წლის 18 იანვარს მას გაეგზავნა წერილი, რომლითაც მოსთხოვა ბინის გამოთავისუფლება 2019 წლის მარტის ბოლომდე. ამის შემდეგაც ბინა კვლავ მოპასუხის მფლობელობაშია. ბინა მესაკუთრეს ესაჭიროება საცხოვრებლად დისშვილის სალომე კვეზერელისათვის.

 

2. მოპასუხის პოზიცია

 

მოპასუხეებმა წერილობით შესაგებელში და სხდომაზე სარჩელი არ ცნეს და მიუთითეს შემდეგი გარემოებები: ე----- ვ-–----ესა და ნ---- კ-------ეს შორის დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება, ნ---- კ-------ემ ბინა გაყიდა 18 000 აშშ დოლარად, ხოლო ზეპირად მხარეები შეთანხმდნენ გამოსყიდვის უფლებაზე. გამოსყიდვის კონკრეტულ ვადაზე არ შეთანხმებულან. ბინას უფრო მეტი საბაზრო ღირებულება აქვს, თუმცა ამ ფასად ბინის გაყიდვას დათანხმდნენ იმიტომ, რომ მესაკუთრე თანახმა იყო ბინაში საცხოვრებლად დარჩენილიყვნენ. ნასყიდობის გაფორმების დღესვე ნ---- კ-------ე და ე----- ვ-–----ის სიძე გ------- გ-----–--ე შეთანხმდნენ ბინის ქირავნობაზე, თავდაპირველად ქირას თვეში 250 ლარს იხდიდნენ, ხოლო შემდეგ თვეში 200 ლარს. მოსარჩელეს შესთავაზეს ბინის გამოსყიდვა, რაზეც მან უარი განაცხადა, რითიც დაარღვია შეთანხმება. გ------- გ-----–--ის განმარტებით, იგი სადაო ბინაში არ ცხოვრობს, იგი მუშაობს ქუთაისში, ხოლო ბინაში ცხოვრობს მისი სიდედრი მის არასრულწლოვან შვილებთან ერთად. მისი მეუღლე შ------- კ-------ე ამჟამად უცხოეთშია.

 

3. ფაქტობრივი გარემოებები

 

საქმისათვის მნიშვნელოვანი გარემოებები სადაოა და უნდა დადგინდეს მტკიცებულებების შეფასების საფუძველზე.

 

3.1. უდავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.2. დადგენილი სადავო ფაქტობრივი გარემოებები

 

3.2.1. 2015 წლის 7 ივლისს ე----- ვ-–----ესა და ნ---- კ-------ეს შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზე ნ---- კ-------ემ შეიძინა ბინა მდებარე რუსთავი, ვ-–----–----–--------------. უძრავი ქონების გამოსყიდვის უფლებაზე მხარეები არ შეთანხმებულან.

 

2015 წლის 7 ივლისს ე----- ვ-–----ესა და ნ---- კ-------ეს შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც ე----- ვ-–----ისაგან ნ---- კ-------ემ შეიძინა უძრავი ქონება მდებარე რუსთავი, ვ-–----–----–--------------. ნასყიდობის ფასია 18 000 აშშ დოლარი. ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე მხარეთა ხელმოწერა დამოწმებული საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, ხელშეკრულების ტექსტი არ შეიცავს პირობას გამოსყიდვის უფლების შესახებ.

 

მოპასუხის მხრიდან ქონების გასხვისება სადაო არ არის, თუმცა მისი განმარტებით მხარეებს შორის შეთანხმდა გამოსყიდვის უფლება, ხოლო გამოსყიდვის კონკრეტულ ვადაზე არ შეთანხმებულან. მოსარჩელემ უარი განუცხადა გამოსყიდვის განხორციელებაზე და ნასყიდობის ფასზე უფრო მეტი თანხა მოსთხოვა.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 509-ე მუხლის მიხედვით, თუ გამყიდველს ნასყიდობის ხელშეკრულებით აქვს გამოსყიდვის უფლება, ამ უფლების განხორციელება დამოკიდებულია გამყიდველის ნებაზე.

 

მოპასუხე მიუთითებს ნასყიდობის ხელშეკრულების მოტყუებით დადებაზე, რადგან მასში არ აისახა ზეპირად შეთანხმებული გამოსყიდვის პირობა.

 

სამოქალაქო კოდექსის 82-ე მუხლის თანახმად, 1. თუ პირი გარიგების დადების მიზნით მოატყუეს, იგი უფლებამოსილია მოითხოვოს ამ გარიგების ბათილობა. ეს ხდება მაშინ, როცა აშკარაა, რომ მოტყუების გარეშე გარიგება არ დაიდებოდა. 2. თუ ერთი მხარე დუმს იმ გარემოებათა გამო, რომელთა გამჟღავნების დროსაც მეორე მხარე არ გამოავლენდა თავის ნებას, მაშინ მოტყუებულს შეუძლია მოითხოვოს გარიგების ბათილობა. გამჟღავნების ვალდებულება არსებობს მხოლოდ მაშინ, როცა მხარე ამას ელოდებოდა კეთილსინდისიერად. მოტყუებად მიიჩნევა პირის განზრახი მოქმედება რომლის მიზანია თავიდანვე, ხელშეკრულების დადებამდე ნების გამომვლენისათვის, ხელშეკრულების მხარისათვის არასწორი წარმოდგენის შექმნა და ამ გზით მისი ნების ჩამოყალიბებაზე ზეგავლენა. მოტყუებით დადებული გარიგების შემთხვევაში, ორივე მხარეს სურს ხელშეკრულებით დასახული მიზნის მიღწევა, თუმცა ეს მოტყუებულის თავისუფალი გადაწყვეტილებით არ არის განპირობებული, ეს გამოწვეულია მისი მოტყუებით, მის ნების გამოვლენაზე არამართლზომიერი ზეგავლენით. მოტყუებად ითვლება კონტრაგენტის განზრახ შეცდომაში შეყვანა, მისთვის მცდარი ინფორმაციის მიწოდება, მცდარი წარმოდგენის შექმნა, ფაქტების განზრახ დამახინჯება. ამასთან, ეს წარმოდგენები და ფაქტები გარიგების დადების გადამწყვეტი მოტივი უნდა იყოს. მომტყუებელი უნდა აცნობიერებდეს, რომ მის მიერ მიწოდებული მცდარი ცნობებით ან სწორი ინფორმაციის დამალვით, კონტრაგენტს უქმნის არასწორ წარმოდგენას ან ამყარებს უკვე შექმნილ წარმოდგენას და სწორედ ეს ფაქტორი განაპირობებს მეორე მხარის მიერ ნების გამოვლენას, გარიგების დადებაზე თანხმობას. მომტყუებლის ქმედების მიზანი უნდა იყო გარიგების დადების

მიზანი.

 

საქმეში არსებული მტკიცებულებებით არ დასტურდება, რომ მხარეები შეთანხმდნენ უძრავი ქონების გამოსყიდვის უფლებაზე.

 

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის თანახმად, 1. თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. 2. ამ გარემოებათა დამტკიცება შეიძლება თვით მხარეთა (მესამე პირთა) ახსნა-განმარტებით, მოწმეთა ჩვენებით, ფაქტების კონსტატაციის მასალებით, წერილობითი თუ ნივთიერი მტკიცებულებებითა და ექსპერტთა დასკვნებით.

სამოქალაქო სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის პრინციპის საფუძველზე, რომლის თანახმად, მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები (საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლი).

 

სამოქალაქო სამართალწარმოებაში მოქმედებს მტკიცების ტვირთის სამართლიანი და ობიექტური განაწილების სტანდარტი, რომლის თანახმადაც, მტკიცების ტვირთი იმგვარად უნდა განაწილდეს, რომ მხარეს დაეკისროს იმ ფაქტის დამტკიცება, რომლის მტკიცება მისთვის ობიექტურად შესაძლებელია. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მიხედვით მტკიცების ტვირთი აწევს იმ მხარეს, ვინც მითითებულ ფაქტებზე ამყარებს თავის მოთხოვნასა და შესაგებელს.

 

მოპასუხემ შესაგებელში მითითებული გარემოების დასადასტურებლად მიუთითა მოწმეების ირმა გობეჯიშვილის და ვიტალი ბეჟუაშვილის ჩვენებები. მოწმე ირმა გობეჯიშვილის განმარტებით, იგი როგორც შუამავალი ეხმარებოდა გ------- გ-----–--ის ოჯახს ბინის გაყიდვაში. გ------- გ-----–--ეს სურდა ბინის გაყიდვა ისეთ მყიდველზე, რომელიც დათანხმებოდა მათ ბინაში დატოვებაზე ქირის გადახდით. მოწმე ვიტალი ბეჟუაშვილის განმარტებით, იგი არის გ------- გ-----–--ის მეგობარი, ნ---- კ-------ის წარმომადგენელთან მოლაპარაკების დროს იმყოფებოდა გ------- გ-----–--ის ბინაში და ისმენდა მათ საუბარს, ისინი შეთანხმდნენ, რომ გ------- გ-----–--ე უკან გამოისყიდდა ბინას, მაშინ როცა 18 000 აშშ დოლარს მოაგროვებდა. კონკრეტულ ვადაზე არ შეთანხმებულან. დაახლოებით 1 წლის წინ გ------- გ-----–--ემ ბინის გამოსყიდვა შესთავაზა, თუმცა ნ---- კ-------ემ დამატებითი თანხა მოითხოვა და ამით შეთანხმება დაარღვია.

 

სასამართლოს მიაჩნია, რომ მოწმეთა ჩვენებებით არ დასტურდება გამოსყიდვის უფლებაზე შეთანხმება. გამოსყიდვის უფლებით ბინის გაყიდვის სურვილის შესახებ ჩვენებაში არ მიუთითებია მოწმე ირმა გობეჯიშვილს, ხოლო მხოლოდ ვიტალი ბეჟუაშვილის ჩვენება ამ გარემოების დადასტურებისათვის საკმარისი არ არის, რადგან იგი გ------- გ-----–--ის ახლო მეგობარია და ამის გამო მისი ჩვენება მიუკერძოებელი პირის განმარტებად ვერ შეფასდება.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებებს

- ნასყიდობის ხელშეკრულების ასლი (ს.ფ. 129-130. ტომი 1)

- მოწმეების ჩვენებები (02.10.2019წ სხდომის ოქმი CD დისკი)

 

3.2.2. გ------- გ-----–--ესა და ნ---- კ-------ეს შორის ზეპირი ფორმით დაიდო ქირავნობის ხელშეკრულება, რომელიც გამქირავებლის ნ---- კ-------ის ინიციატივით შეწყდა 2019 წლის აპრილის თვიდან. ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგაც ბინის ფლობას და სარგებლობას აგრძელებს გ------- გ-----–--ე ოჯახის წევრებთან ერთად.

 

მხარეების განმარტებით დასტურდება, რომ 2015 წლის 7 ივლისს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების დღესვე ნ---- კ-------ე და გ------- გ-----–--ე შეთანხმდნენ ბინის ქირავნობაზე. მხარეთა შორის ქირავნობის ხელშეკრულება წერილობით არ დადებულა. მხარეთა ზეპირი შეთანხმებით გ------- გ-----–--ე ოჯახის წევრებთან ერთად საცხოვრებლად დარჩა ბინაში, ხოლო ქირის ოდენობად განისაზღვრა თვეში 250 ლარი. მოსარჩელის განმარტებით, მოპასუხემ ბინა იქირავა 2017 წლის 7 იანვრამდე. მოპასუხეები არ უარყოფენ ქირავნობის შესახებ შეთანხმებას, მოპასუხეს ქირავნობის სხვა კონკრეტული ვადა არ მიუთითებია და განუსაზღვრელი ვადით ქირავნობაზე შეთანხმება მტკიცებულებებით არ დასტურდება. შესაბამისად, მოსარჩელის განმარტების საფუძველზე სასამართლო დადასტურებულად მიიჩნევს იმ ფაქტს, რომ ქირავნობის თავდაპირველად შეთანხმებული ვადა 2017 წლის 7 იანვრამდე იყო. ორივე მხარის განმარტებით ასევე დასტურდება, რომ თავდაპირველად შეთანხმებული ქირის ოდენობა მხარეთა შეთანხმებით შემცირდა და საბოლოოდ 2016 წლის აგვისტოდან შეადგინა თვეში 200 ლარი. ქირავნობის შეთანხმებული ვადის გასვლის შემდეგაც გ------- გ-----–--ემ განაგრძო სადაო ბინით სარგებლობა, ხოლო მესაკუთრემ ბინის გამოთავისუფლების თაობაზე პრეტენზია წარუდგინა 2019 წლის 18 იანვარს, ხოლო წერილი გ------- გ-----–--ემ ჩაიაბრა 2019 წლის 1 თებერვალს. განმეორებით წერილობითი მოთხოვნა გაეგზავნა 2019 წლის 20 თებერვალს.

 

ამდენად, ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის ნება მესაკუთრემ გამოავლინა 2019 წლის 18 იანვარს, რის შესახებ დამქირავებელს ეცნობა 2019 წლის 1 თებერვალს.

 

სასამართლოს დაუსაბუთებლად მიაჩნია მოპასუხე გ------- გ-----–--ის განმარტება იმის შესახებ, რომ იგი სადაო ბინას არ ფლობს.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 155-ე მუხლის მიხედვით, 1. მფლობელობა წარმოიშობა ნივთზე ფაქტობრივი ბატონობის ნებითი მოპოვებით. 2. მფლობელად არ ითვლება ის პირი, რომელიც, თუმცა ახორციელებს ფაქტობრივ ბატონობას ნივთზე, მაგრამ სხვა პირის სასარგებლოდ, და რომელსაც ნივთის ფლობის უფლებამოსილება მიღებული აქვს ამ პირისაგან. მფლობელად მიიჩნევა მხოლოდ უფლებამოსილების მიმნიჭებელი პირი.

 

მოპასუხის განმარტებით, იგი რეგისტრირებულია სხვა მისამართზე. მის მიერ წარმოდგენილი საინფორმაციო ბარათის თანახმად, გ------- გ-----–--ის რეგისტრაციის მისამართია ქალაქი ქუთაისი, ვ--------------------------------------. მისი განმარტებით იგი მუშაობს ქუთაისში, სილქნეთის ფილიალში, ხოლო რუსთავში სადაო ბინაში ცხოვრობენ მისი სიდედრი და არასრულწლოვანი შვილები, მეუღლე იმყოფება უცხოეთში.

 

სასამართლო აღნიშნავს, რომ ნივთზე ფაქტობრივი ბატონობა არ ნიშნავს ამ ნივთთან მხოლოდ ფიზიკურ შემხებლობას ან სივრცობრივ კავშირს და იგი, ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში, უნდა განისაზღვროს ცხოვრებისეული გარემოებების შეჯამებითი შეფასების საფუძველზე. აუცილებელი წინაპირობაა მფლობელის მიერ ნივთზე ზემოქმედების საშუალების არსებობა და ფაქტობრივი ბატონობის დროში განგრძობადობა, რომელიც სხვა პირებს გამორიცხავს ნივთზე ბატონობისაგან. ნივთზე ფიზიკური ზემოქმედების საშუალების წინაპირობა არის ნივთის მიმართ განსაზღვრული სივრცობრივი კავშირის არსებობა, რომელიც ნივთის გამოყენების შესაძლებლობას უზრუნველყოფს ისე, რომ აუცილებელი არ არის ზემოქმედების შესაძლებლობის უწყვეტობა ან რეალური გარანტია, რომ არ მოხდება სხვა პირების მიერ ნივთზე ზემოქმედება. მაგალითად, პირი მიიჩნევა მიწის ნაკვეთის მფლობელად იმ შემთხვევაშიც, როდესაც მიწის ნაკვეთი მისი სახლიდან რამდენიმე კილომეტრის დაშორებით მდებარეობს (იხ. სამოქალაქო კოდექსის 155-ე მუხლის კომენტარი .). ამდენად, პირის მფლობელად მიჩნევისათვის არ არის აუცილებელი იგი უწყვეტად და მუდმივად ფლობდეს ნივთს. მფლობელობისათვის აუცილებელია პირს გააჩნდეს ნივთზე ზემოქმედების შესაძლებლობა. მაგალითად ბინის მფლობელად პირი მიიჩნევა, თუ იგი ფლობს ბინის გასაღებს, ბინაში განთავსებულია მისი კუთვნილი საყოფაცხოვრებო ნივთები, რაც ჩვეულებრივი საყოფაცხოვრებო დანიშნულებით ბინის სარგებლობისათვის აუცილებელია. ამდენად, ბინის მფლობელად აღიარების სავალდებულო პირობა არ არის ბინის მუდმივად საცხოვრებლად გამოყენება. თავად მოპასუხე გ------- გ-----–--ის განმარტებიდან გამომდინარეობს, რომ იმის მიუხედავად რომ რუსთავში არ მუშაობს, ბინასთან აქვს მჭიდრო და დროში განგრძობადი კავშირი, ბინაში ცხოვრობენ მისი არასრუწლოვანი შვილები, რომლებზეც იგი სათანადოდ უშუალოდ ზრუნავს, ბინაში განთავსებულია მისი ნივთები, რაც ბინის მფლობელობას და სარგებლობას ადასტურებს. სასამართლოს ასევე მიაჩნია, რომ ბინის მფლობელს წარმოადგენს შ------- კ-------ე. მხარეთა განმარტებით დასტურდება, რომ იგი ამჟამად უცხოეთში ცხოვრობს, თუმცა ეს არ მიუთითებს იმაზე, რომ მან სრულად გაწყვიტა კავშირი ბინასთან, იგი უცხოეთში წასულია დროებით, ბინაში ცხოვრობენ მისი ოჯახის წევრები, მათ შორის არასრულწლოვანი შვილები, ბინაში განთავსებულია მისი ნივთები და მას აქვს შესაძლებლობა დროის ნებისმიერ მონაკვეთში ბინით ფლობა და სარგებლობა განაგრძოს.

 

სასამართლო ეყრდნობა შემდეგ მტკიცებულებას

- სარჩელი (ს.ფ. 4-7. ტომი 1)

- მოპასუხის განმარტებები (02.10.2019წ სხდომის ოქმი CD დისკი)

- წერილების და საფოსტო შეტყობინებების ასლები (ს.ფ. 25-31. ტომი 1)

 

III სამოტივაციო ნაწილი

 

4. შემაჯამებელი სასამართლო დასკვნა

 

მოპასუხეები არ არიან მოსარჩელის კუთვნილი უძრავი ქონების მართლზომიერი მფლობელები, რადგან მათთან ქირავნობის ხელშეკრულება შეწყდა, რის გამოც მათ უნდა დაევალოთ ქონების გამოთავისუფლება.

 

5. კანონები, რომლებითაც იხელმძღვანელა სასამართლომ

 

საქმის სამართლებრივი შეფასებისას სასამართლომ გამოიყენა შემდეგი ნორმები:

 

–საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი, 477-ე, 509-ე, 312-ე, 170-ე, 531-ე, 553-ე, 558-ე, 559-ე, 561-ე, 562-ე, 564-ე, 168-ე მუხლები.

 

6. სამართლებრივი შეფასება

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის შესაბამისად, მესაკუთრეს შეუძლია მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა მფლობელს ჰქონდა ამ ნივთის ფლობის უფლება. ეს ნორმა ვინდიკაციური სარჩელის საფუძვლებს ადგენს, ხოლო ვინდიკაციური სარჩელის მოთხოვნაა მესამე პირის მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა მესაკუთრის სასარგებლოდ.

 

ამგვარი სარჩელების განხილვისათვის აუცილებელია სამი ფაქტობრივი გარემოების ერთობლივად არსებობა. მოსარჩელე უნდა იყოს სადაო ქონების მესაკუთრე; მოპასუხის მფლობელობაში უნდა იყოს სადაო ქონება; მოპასუხე მოსარჩელის ქონებას უნდა ფლობდეს სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე.

 

მოსარჩელე მოითხოვს მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებიდან მოპასუხეების გამოსახლებას, შესაბამისად, სარჩელი ვინდიკაციურია. მოპასუხეები ქონებაზე მათი მართლზომიერი მფლობელობის წარმომშობ გარემოებად მიუთითებენ იმაზე, რომ მოსარჩელესთან ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით დაიდო და გამოსყიდვაზე მათ მოსარჩელემ უარი უთხრა.

 

მოსარჩელე ნ---- კ-------ის საკუთრების უფლება წარმოიშვა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 477-ე მუხლის თანახმად, 1. ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი. 2. მყიდველი მოვალეა გადაუხადოს გამყიდველს შეთანხმებული ფასი და მიიღოს ნაყიდი ქონება. ნასყიდობის ხელშეკრულების მიზანია მყიდველისათვის ნივთის საკუთრებაში გადაცემა და სანაცვლოდ ნასყიდობის საფასურის მიღება.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 509-ე მუხლის თანახმად, თუ გამყიდველს ნასყიდობის ხელშეკრულებით აქვს გამოსყიდვის უფლება, ამ უფლების განხორციელება დამოკიდებულია გამყიდველის ნებაზე. ამავე კოდექსის 510-ე მუხლის მიხედვით, გამოსყიდვა ხდება თავდაპირველი ფასით.

 

გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულების შემთხვევაში გამყიდველი იტოვებს უფლებას, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის განმავლობაში ნასყიდობის საგანი, ხოლო გამოსყიდვა ხდება გამყიდველის ცალმხრივი ნების გამოვლენით. გამოსყიდვის ხელშეკრულებით გამყიდველი იტოვებს ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლებას განსაზღვრული ვადის ფარგლებში, რადგან მხარეთა შეთანხმებით მას ეძლევა უფლება გამოისყიდობის საგანი და დაიბრუნოს ნივთზე საკუთრების უფლება. იმავდროულად გამოსყიდვის პირობით ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებისას გამყიდველი მყიდველს გადასცემს ნასყიდობის საგნით დროებით სარგებლობის უფლებას. გამოსყიდვის შესახებ შეთანხმება იმავე ფორმით უნდა დაიდოს, რაც თავად ხელშეკრულებისათვის არის გასაზღვრული. ამასთან, გამოსყიდვის შესახებ შეთანხმება შეიძლება თავდაპირველი ხელშეკრულებით ან შემდგომ დადებული დამოუკიდებელი ხელშეკრულებით იყოს შეთანხმებული.

 

საქმეში არსებული მტკიცებულებებით არ დასტურდება გამოსყიდვის უფლებაზე მხარეთა შეთანხმება, რის გამოც მხარეებს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება ნამდვილი გარიგებაა.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის შესაბამისად რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია. ესე იგი რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. მოსარჩელე ნ---- კ-------ე არის იმ უძრავი ქონების მესაკუთრე, რომელიც არის მოპასუხეების მფლობელობაში. მან საკუთრების უფლება მოიპოვა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე ბინის შეძენის შედეგად, საკუთრების უფლება მოპოვებულია ნამდვილი გარიგების საფუძველზე. ამდენად, მოსარჩელის საკუთრების უფლება წარმოშობილია ნამდვილი უფლების საფუძველზე.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის შესაბამისად მესაკუთრეს შეუძლია კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს, სარგებლობდეს ქონებით, არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები ანდა თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას. ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად უფლების ბოროტად გამოყენებად ჩაითვლება საკუთრებით ისეთი სარგებლობა, რომლითაც მხოლოდ სხვებს ადგებათ ზიანი ისე, რომ არ არის გამოკვეთილი მესაკუთრის ინტერესის უპირატესობა და მისი მოქმედების აუცილებლობა გაუმართლებელია.

 

საკუთრების უფლების შინაარსში შედის მესაკუთრის უფლებამოსილება ისარგებლოს, ფლობდეს კუთვნილ ნივთს, განკარგოს იგი ნების თავისუფალი გამოვლენის საფუძველზე. მესაკუთრეს დასახელებულ ნორმაში მითითებული უფლებამოსილებები გააჩნია კანონისმიერი ან სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში, რაც მიუთითებს იმაზე, რომ საკუთრების უფლება აბსოლუტური უფლება არ არის და მესაკუთრის უფლება შებოჭილია სხვათა მართლზომიერი უფლებებით, მან საკუთრების უფლება კეთილსინდისიერად უნდა განახორციელოს.

 

უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე ბინის შემძენსა და წინა მესაკუთრის ოჯახის წევრს გ------- გ-----–--ეს შორის შეთანხმებით წარმოშობილია საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის სამართლებრივი ურთიერთობა, რომლის პირობები მხარეებს შორის შეთანხმებულია ზეპირი ფორმით.

 

სამოქალაქო კოდექსის 531-ე მუხლის თანახმად, ქირავნობის ხელშეკრულებით გამქირავებელი მოვალეა დამქირავებელს სარგებლობაში გადასცეს ნივთი განსაზღვრული ვადით. დამქირავებელი მოვალეა გამქირავებელს გადაუხადოს დათქმული ქირა. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 553-ე მუხლის მიხედვით, 1. ქირა გადახდილ უნდა იქნეს ქირავნობის ხელშეკრულების ვადის დამთავრებისას. თუ ქირის გადახდა დროის მონაკვეთებით განისაზღვრება, მაშინ იგი გადახდილ უნდა იქნეს დროის ამ მონაკვეთების გასვლის შემდეგ.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 558-ე მუხლის მიხედვით, გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულება მოშალოს ვადამდე, თუ დამქირავებელმა ქირა არ გადაიხადა სამი თვის განმავლობაში.

 

559-ე მუხლის მიხედვით, 1. ქირავნობის ურთიერთობა შეწყდება ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ. 2. თუ დამქირავებელი სარგებლობს ნივთით ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგაც და გამქირავებელი ამაზე არ ედავება, მაშინ ხელშეკრულება განახლდება განუსაზღვრელი ვადით. 3. თუ ქირავნობის ხელშეკრულების ვადა არ არის განსაზღვრული, ქირავნობის ურთიერთობა შეწყდება ხელშეკრულების მოშლის შესახებ განცხადების გაკეთებით.

 

სამოქალაქო კოდექსის 561-ე მუხლით გათვალისწინებულია ხელშეკრულების მოშლის წესი და ვადა. ამ ნორმის მიხედვით, ხელშეკრულების მოშლის ვადა შეადგენს სამ თვეს, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა საქმის გარემოებებიდან ან მხარეთა შეთანხმებიდან სხვა რამ არ გამომდინარეობს. 562-ე მუხლის მიხედვით, 1. საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა გამქირავებელს შეუძლია მხოლოდ პატივსადები მიზეზების არსებობისას. 2. პატივსადებია მიზეზი, თუ: ა) დამქირავებელმა თავისი სახელშეკრულებო ვალდებულებები ბრალეულად მნიშვნელოვნად დაარღვია; ბ) გამქირავებელს საცხოვრებელი სადგომი სჭირდება უშუალოდ თვითონ ან ახლო ნათესავებისათვის; გ) დამქირავებელი უარს ამბობს გადაიხადოს გამქირავებლის მიერ შემოთავაზებული გაზრდილი ქირა, რომელიც შეესაბამება ბაზარზე არსებულ ბინის ქირას; დ) დამქირავებელმა გამქირავებლის მიმართ ჩაიდინა ისეთი მართლსაწინააღმდეგო ან ამორალური მოქმედება, რომელიც შეუძლებელს ხდის მათ შორის ურთიერთობის შემდგომ გაგრძელებას; 3. თუ ქირავნობის საგანს შეადგენს ავეჯით გაწყობილი ბინა, მაშინ გამქირავებელს ყოველთვის შეუძლია ხელშეკრულების მოშლის ვადის დაცვით მოშალოს ქირავნობის ხელშეკრულება.

 

ამ შემთხვევაში ქირავნობის საგანია საცხოვრებელი ბინა, რომლის შესახებ ხელშეკრულების შეწყვეტის საპატიო მიზეზია ბინით სარგებლობის საჭიროება მესაკუთრის ახლო ნათესავისათვის, ხოლო ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ მესაკუთრემ მოპასუხეებს აცნობა წერილობით და ბინის გამოთავისუფლებისათვის განუსაზღვრა 3 თვის ვადა. ამდენად, მესაკუთრემ დაიცვა ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის ვადა და ფორმა, რადგან სამოქალაქო კოდექსის 563-ე მუხლის თანახმად, საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა წერილობით უნდა გაფორმდეს.

 

მხარეებს შორის დაიდო ქირავნობის ხელშეკრულება 2017 წლის 7 იანვრამდე ვადით, რომლის გავლის შემდეგ გ------- გ-----–--ის ოჯახმა განაგრძო ბინით სარგებლობა, რის გამოც 559-ე მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე ქირავნობის ხელშეკრულება განუსაზღვრელი ვადით გაგრძელდა. ქირავნობის ხელშეკრულება შეწყდა გამქირავებლის ინიციატივით, რის შესახებ მან წერილობით გააფრთხილა გ------- გ-----–--ე. ხელშეკრულება შეწყდა 562-ე მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული საპატიო მიზეზით, რადგან გამქირავებელს საკუთარი ახლო ნათესავისათვის სჭირდება ბინა. ამასთან, სახეზეა ამავე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული გარემოება – თუ ქირავნობის საგანი ავეჯით გაწყობილი ბინა, მაშინ გამქირავებელს ყოველთვის შეუძლია ხელშეკრულების მოშლა ვადის დაცვით. ამდენად, ქირავნობის ხელშეკრულება შეწყდა 2019 წლის 1 აპრილიდან, რადგან მოპასუხეებს ბინის გამოთავისუფლებისათვის ვადა განსაზღვრული ჰქონდათ 2019 წლის მარტის თვის ბოლომდე.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 564-ე მუხლის თანახმად, ნივთის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტისას დამქირავებელი მოვალეა დაუბრუნოს გამქირავებელს ნივთი იმ მდგომარეობაში, რომელშიც მისგან მიიღო, ნორმალური ცვეთის გათვალისწინებით, ან იმ მდგომარეობაში, რაც ხელშეკრულებით იყო განსაზღვრული. მოპასუხე გ------- გ-----–--ემ არ დაიცვა ამ ნორმის მოთხოვნა, ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგაც იგი ოჯახის წევრებთან ერთად აგრძელებს ბინის ფლობას და სარგებლობას.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის შესაბამისად მესაკუთრეს შეუძლია კანონისმიერი ან სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს, სარგებლობდეს ქონებით, არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა. ამ შემთხვევაში მესაკუთრის მიერ ქონებით სარგებლობის უფლება შელახულია, რადგან მოპასუხე ქონებას არ ფლობს მართლზომიერად, მასთან ქირავნობის ხელშეკრულება შეწყდა.

 

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის შესაბამისად მესაკუთრეს იმ შემთხვევაში არ შეუძლია მოითხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, თუ მფლობელს გააჩნია ამ ნივთის ფლობის უფლება. ფლობის უფლებაში იგულისხმება მხოლოდ ნივთის მართლზომიერი ფლობა, რადგან საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 162-ე მუხლის შესაბამისად დაუშვებელია მართლზომიერ მფლობელს მოეთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება. ამ ნორმის საფუძველზე მესაკუთრე უფლებამოსილია მოითხოვოს ნივთის დაბრუნება იმ პირისაგან, ვინც ამ ნივთს არამართლზომიერად ფლობს, ხოლო მართლზომიერი მფლობელობა ემყარება გარიგებას ან კანონს. შესაბამისად, პირი მართლზომიერ მფლობელად მიიჩნევა იმ შემთხვევაში, როცა მფლობელობის უფლება მინიჭებული აქვს კანონით ან მოპოვებული აქვს მესაკუთრესთან შეთანხმებით.

 

სამოქალაქო კოდექსის 168-ე მუხლის მიხედვით ნივთის მფლობელობა წყდება, თუ მესაკუთრე მფლობელს წაუყენებს დასაბუთებულ პრეტენზიას. გ------- გ-----–--ის მიერ ბინის მართლზომიერი ფლობის უფლება შეწყდა ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის შედეგად, რის გამოც მოპასუხეები ვალდებულნი არიან ბინა მფლობელობაში გადასცენ მესაკუთრეს.

 

7. საპროცესო ხარჯები

 

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 41-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის „ი“ ქვეპუნქტის საფუძველზე სარჩელის ფასი ამ საქმეზე შეადგენს 4000 ლარს, რომლის 3% არის 120 ლარი. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 14-ე მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის თანახმად, დავა მაგისტრატი მოსამართლის განსჯადია (დავის საგნის ღირებულება 5000 ლარზე ნაკლებია), რის გამოც ამავე კოდექსის 39-ე მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე სახელმწიფო ბაჟი ნახევრდება და შეადგენს 60 ლარს. 2019 წლის 7 მაისს მოსარჩელის წარმომადგენელმა სარჩელზე გადაიხადა სახელმწიფო ბაჟი 120 ლარი, საიდანაც 60 ლარი ზედმეტადაა გადახდილი და უნდა დაუბრუნდეს მოსარჩელეს.

 

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე გათავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. ამ ნორმის შესაბამისად მოპასუხეებს უნდა დაეკისროთ მოსარჩელისათვის ამ საქმეზე გაწეული სასამართლო ხარჯების - სახელმწიფო ბიუჯეტში გადახდილი სახელმწიფო ბაჟიდან 60 ლარის გადახდა.

 

საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის თანახმად, იმ მხარის წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეულ ხარჯებს, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, სასამართლო დააკისრებს მეორე მხარეს გონივრულ ფარგლებში, მაგრამ არაუმეტეს დავის საგნის ღირებულების 4 პროცენტისა, ხოლო არაქონებრივი დავის შემთხვევაში – განსახილველი საქმის მნიშვნელობისა და სირთულის გათვალისწინებით, 2 000 ლარამდე ოდენობით. განსახილველ სარჩელში დავის საგნის ღირებულებაა 4000 ლარი, რომლის 4% არის 160 ლარი. მოსარჩელე მოითხოვს იურიდიული მომსახურების ხარჯების ასანაზღაურებლად 700 ლარის დაკისრებას, რაც აღემატება სსსკ-ის 53-ე მუხლით დადგენილ ზღვრულ ფარგლებს, რის გამოც მოპასუხეს უნდა დაეკისროს მოსარჩელისთვის იურიდიული მომსახურებისათვის გადახდილი თანხიდან 160 ლარის ანაზღაურება.

 

8. სარჩელის უზრუნველყოფის საკითხი

 

საქმეზე სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება გამოყენებული არ არის.

 

სარეზოლუციო ნაწილი

 

სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 8-ე, 53-ე, 243-ე, 244-ე, 248-ე, 249-ე, 257-ე, 2591-ე, 367-ე, 369-ე მუხლებით

 

გადაწყვიტა:

 

1. დაკმაყოფილდეს ნ---- კ-------ის სარჩელი;

 

2. გ------- გ-----–--ის, ე----- ვ-–----ის და შ------- ვ-–----ის მფლობელობიდან გამოთხოვილი იქნას უძრავი ქონება – მდებარე რუსთავი, ვ-–----–----–-------------- (კოდი 02.04.03.072.01/035) და ნ---- კ-------ეს გადაეცეს გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში;

 

3. გ------- გ-----–--ეს, შ------- ვ-–----ეს და ე----- ვ-–----ეს დაეკისროთ ნ---- კ-------ისათვის სარჩელზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის ნაწილის 60 ლარის, ხოლო იურიდიული მომსახურების ხარჯების ასანაზღაურებლად 160 ლარის გადახდა;

 

4. ნ---- კ-------ის წარმომადგენელს თამარ ფირცხალავას დაუბრუნდეს მიერ სახელმწიფო ბიუჯეტში 2019 წლის 7 მაისს სარჩელზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟიდან 60 ლარი (საგადასახადო დავალება N0). თანხა გადახდილია შემდეგ ანგარიშზე - ერთიანი საბიუჯეტო ანგარიში, სახაზინო კოდი 300063150.

 

5. გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოში დასაბუთებული გადაწყვეტილების ჩაბარებიდან 14 დღის ვადაში, სარეზოლუციო ნაწილის მე-5 პუნქტით გათვალისწინებული წესების დაცვით რუსთავის საქალაქო სასამართლოს მეშვეობით.

 

6. გადაწყვეტილების გასაჩივრების მსურველი მხარე, თუ ის ესწრება გადაწყვეტილების გამოცხადებას ან მისთვის ცნობილია გადაწყვეტილების გამოცხადების თარიღი, ვალდებულია გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან არა უადრეს 20 და არა უგვიანეს 30 დღისა, გამოცხადდეს რუსთავის საქალაქო სასამართლოში და ჩაიბაროს გადაწყვეტილების ასლი. წინააღმდეგ შემთხვევაში გასაჩივრების ვადის ათვლა დაიწყება გადაწყვეტილების გამოცხადებიდან 30-ე დღეს. ამ ვადის გაგრძელება და აღდგენა დაუშვებელია.

 

მოსამართლე დიანა გოგატიშვილი