Immobilien und Wohnen
Kann ein Ausländer in Georgien eine Wohnung kaufen — und wie?: Was tun nach georgischem Recht
Ob Ausländer in Georgien Immobilien erwerben dürfen, welche Schritte zur Eigentumsübertragung nötig sind, was vor der Zahlung zu prüfen ist und welche Besonderheiten bei Sprache und Vollmacht gelten.
Was tun
- Recht zum Erwerb: Ausländer dürfen nach georgischem Recht jede Immobilie besitzen, erben und vererben (Gesetz über die Rechtsstellung von Ausländern und Staatenlosen, Art. 32); eingeschränkt werden kann dies nur durch ein Gesetz (so ist landwirtschaftlicher Boden begrenzt) (Gesetz über die Rechtsstellung von Ausländern und Staatenlosen, Art. 32). Weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch die Staatsbürgerschaft noch ein georgisches Bankkonto ist gesetzlich erforderlich (die Zahlung erfolgt nach Vertrag; die unbare Zahlung ist der beste Nachweis). Ausnahme: Landwirtschaftlicher Boden darf einem Ausländer nur gehören, wenn er ihn geerbt hat (Gesetz über das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen, Art. 4).
- Eigentumsübergang: Das Eigentum geht mit schriftlichem Vertrag und Eintragung des Rechts des Käufers im Öffentlichen Register über (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 183); der Antrag wird beim Öffentlichen Register gestellt (über das Justizhaus).
- Prüfung vor der Zahlung: Der Registerauszug zeigt Rechte, Beschränkungen, Steuerpfandrechte bzw. Hypotheken und das Schuldnerverzeichnis (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 10); für den Käufer gilt der eingetragene Verkäufer als Eigentümer, sofern der Käufer nichts Gegenteiliges wusste (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 185); beim Kauf in Raten oder vom Bauträger kann das Recht vorläufig eingetragen werden — dies blockiert andere Rechte aus Geschäften (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 12).
- Sprache und Vertreter: Notarielle Handlungen erfolgen auf Georgisch; wenn ein Beteiligter die Staatssprache nicht beherrscht, dann mit Dolmetscher (Notariatsgesetz, Art. 6). Befindet sich der Käufer im Ausland, nimmt der Notar ein dort ausgestelltes Dokument (z. B. eine Vollmacht) nur an, wenn es legalisiert oder mit einer Apostille versehen ist (Notariatsgesetz, Art. 55).
- Nebenfragen: Für den Kauf ist keine Aufenthaltsgenehmigung nötig. Umgekehrt: Eigentum an nicht landwirtschaftlichen Immobilien mit einem Marktwert von über 150 000 USD ist Grundlage für eine kurzfristige Aufenthaltsgenehmigung (gesondertes Thema) (Gesetz über die Rechtsstellung von Ausländern und Staatenlosen, Art. 15); Steuern auf Kauf und Besitz sind gesondert zu betrachten.
- Wohin wenden: Nationale Agentur des Öffentlichen Registers / Justizhaus; Notar (mit Dolmetscher); Gericht — bei Streitigkeiten.
- Beweismittel: Reisepass (ggf. mit Übersetzung), Kaufvertrag, aktueller Registerauszug, Zahlungsbelege, Vollmacht mit Apostille, Übergabeakt.
- Fallstricke: Annehmen, ohne Aufenthaltsgenehmigung könne man nicht kaufen; ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück zum Haus erwerben — es kann einem Ausländer nicht gehören; vor Prüfung des Registerauszugs und ohne Vormerkung zahlen (beim Kauf vom Bauträger); den Vertrag auf Georgisch ohne Übersetzung unterschreiben.
Unbedingt prüfen
- Ausländer dürfen nicht landwirtschaftliche Immobilien kaufen; keine Aufenthaltsgenehmigung nötig; landwirtschaftlicher Boden nur durch Erbschaft
- Schriftlicher Vertrag und Eintragung im Öffentlichen Register; Prüfung des Registerauszugs
- Dolmetscher bei notarieller Handlung, Vollmacht aus dem Ausland mit Apostille
- Zusammenhang mit der kurzfristigen Aufenthaltsgenehmigung durch Eigentum (Schwellenwert) — gesondertes Thema