Immobilie in Georgien aus der Ferne per Vollmacht verkaufen oder kaufen: Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Wo beurkunden (eine einfache schriftliche Vollmacht per Post ist NICHT geeignet, denn die Apostille wird nur auf eine offizielle, also notarielle Urkunde gesetzt): Im Ausland nehmen die Konsulate Georgiens notarielle Handlungen vor (Gesetz über das Notariat, Art. 42). Oder bei einem örtlichen Notar: Eine ausländische Vollmacht nimmt der Notar nur mit Legalisation oder Apostille an (Gesetz über das Notariat, Art. 55). Für die GUS-Staaten wird nach der Minsker Konvention über Rechtshilfe und Rechtsbeziehungen in Zivil-, Familien- und Strafsachen ein Dokument mit amtlichem Siegel des Mitgliedstaats ohne Apostille akzeptiert (Minsker Konvention, Art. 13). Der völkerrechtliche Vertrag Georgiens hat Vorrang (Gesetz über das Notariat, Art. 56). Notarielle Handlungen erfolgen auf Georgisch; eine beglaubigte Übersetzung ist erforderlich (Gesetz über das Notariat, Art. 6). Die Anforderungen an die Vollmacht vorab im Haus der Justiz klären.
2. Inhalt: Der Übergang des Eigentums an einer Immobilie richtet sich nach dem Recht des Lageorts, also nach georgischem Recht (Gesetz über das Internationale Privatrecht, Art. 32). Der Notar prüft die Vollmacht des Vertreters (Gesetz über das Notariat, Art. 48). Anzugeben sind: das Objekt (Katastercode), Verkauf bzw. Kauf, Unterzeichnung, Registrierung, Zahlung nur auf das Konto des Vollmachtgebers, Mindestpreis und Frist.
3. Grenzen und Risiken des Vertreters: Ohne Zustimmung darf der Vertreter kein Geschäft mit sich selbst abschließen, auch nicht als Vertreter der Gegenseite (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 114). Der Bevollmächtigte ist verpflichtet, das Erhaltene herauszugeben; das für sich Verwendete muss er mit Zinsen zurückzahlen (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 715). Erlöschen: Die Vollmacht erlischt durch Ablauf der Frist, Widerruf, Tod des Vollmachtgebers oder Erfüllung (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 109). Über den Widerruf sind Dritte zu informieren, sonst wirkt er ihnen gegenüber nicht (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 108).
4. Geschäft und Geld: Der Käufer wird mit der Registrierung des Rechts im Öffentlichen Register Eigentümer (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 183). Die Zahlung erfolgt per Überweisung auf das Konto des Verkäufers, nicht bar an den Vertreter. Steuer des Verkäufers: Das Einkommen einer natürlichen Person aus dem Verkauf einer Wohnung bzw. eines Hauses unterliegt einem Satz von 5 % (Steuergesetzbuch Georgiens, Art. 81). Befreit ist das Einkommen aus dem Verkauf von Wohnraum, der mehr als 2 Jahre im Eigentum war (Steuergesetzbuch Georgiens, Art. 82).
5. Wohin wenden: Konsulat Georgiens im Ausland; Notar in Georgien; Öffentliches Register / Haus der Justiz: Registrierung.
6. Beweise: Reisepass, Auszug aus dem Register, Vollmacht mit Apostille und Übersetzung, Bankdaten des Verkäufers.
7. Fallstricke: Einfache (nicht notarielle) Vollmacht oder eine ohne Apostille bzw. Legalisation und Übersetzung: Notar und Register nehmen sie nicht an; „Generalvollmacht“ mit dem Recht, Bargeld zu erhalten; alte, vergessene Vollmacht, deren Widerruf dem Notar und dem Käufer nicht mitgeteilt wurde; Verkauf durch den Vertreter an sich selbst zu einem zu niedrigen Preis.

Unbedingt prüfen

• Wo die Vollmacht aus dem Ausland zu beurkunden ist (Konsulat Georgiens oder örtlicher Notar mit Apostille bzw. Legalisation; Minsker Konvention für die GUS-Staaten) und Übersetzung ins Georgische
• Inhalt der Befugnisse (Objekt, Verkauf bzw. Kauf, Registrierung, Geldempfang auf das Konto des Vollmachtgebers)
• Grenzen des Vertreters (Verbot des Selbstgeschäfts, Pflicht zur Herausgabe des Geldes) und Widerruf der Vollmacht mit Mitteilung an Dritte
• Rechtsübergang durch Registrierung im Register; Steuer des Verkäufers und Befreiung nach zwei Jahren Eigentum