Продать или купить недвижимость в Грузии дистанционно по доверенности: что делать по законодательству Грузии

Что делать

1. Где оформить (простая письменная доверенность по почте НЕ годится — апостиль ставится только на официальный, т. е. нотариальный документ): за границей нотариальные действия совершают консульства Грузии (Закон о нотариате ст. 42); или у местного нотариуса — иностранную доверенность нотариус примет только с легализацией или апостилем (Закон о нотариате ст. 55); для СНГ — по Минской конвенции документ с гербовой печатью страны-участницы принимается без апостиля (Минская конвенция ст. 13); международный договор Грузии имеет приоритет (Закон о нотариате ст. 56); нотариальные действия — на грузинском, нужен заверенный перевод (Закон о нотариате ст. 6). Требования к доверенности заранее уточнить в Доме юстиции.
2. Содержание: переход права на недвижимость — по праву места нахождения, т. е. грузинскому (Закон о международном частном праве ст. 32); нотариус проверяет полномочия представителя (Закон о нотариате ст. 48) — указать объект (кадастровый код), продажу/покупку, подписание, регистрацию, расчёт только на счёт доверителя, минимальную цену, срок.
3. Пределы и риски представителя: без согласия представитель не может заключить сделку с самим собой (или как представитель другой стороны) (ГК ст. 114); поверенный обязан передать полученное, а потраченное на себя — вернуть с процентами (ГК ст. 715). Прекращение: доверенность прекращается истечением срока, отменой, смертью доверителя, исполнением (ГК ст. 109); об отмене нужно сообщить третьим лицам, иначе против них она не действует (ГК ст. 108).
4. Сделка и деньги: покупатель становится собственником с регистрации права в Публичном реестре (ГК ст. 183); расчёт — переводом на счёт продавца, а не наличными представителю. Налог продавца: доход физлица от продажи квартиры/дома облагается по ставке 5% (НК ст. 81); освобождён доход от продажи жилья, находившегося в собственности более 2 лет (НК ст. 82).
5. Куда обращаться: консульство Грузии за рубежом; нотариус в Грузии; Публичный реестр / Дом юстиции — регистрация.
6. Доказательства: паспорт, выписка, доверенность с апостилем и переводом, реквизиты счёта продавца.
7. Ловушки: простая (не нотариальная) доверенность или без апостиля/легализации и перевода — нотариус и реестр её не примут; «генеральная» доверенность с правом получить деньги наличными; забытая старая доверенность — отмену не сообщили нотариусу и покупателю; продажа представителем самому себе по заниженной цене.

Обязательно проверьте

• где оформить доверенность из-за границы (консульство Грузии или местный нотариус + апостиль/легализация, Минская конвенция для СНГ) и перевод на грузинский
• содержание полномочий (объект, продажа/покупка, регистрация, получение денег на счёт доверителя)
• пределы представителя (запрет сделки с собой, обязанность передать деньги) и отмена доверенности с уведомлением
• переход права — регистрация в реестре; налог продавца и освобождение после двух лет владения