سُلّمت المفاتيح ولم تُسجَّل الملكية: ماذا تفعل وفق القانون الجورجي

ماذا تفعل

1. التشخيص بحسب مستخرج السجل عن قطعة الأرض/المبنى: الملكية على الشقة — فقط بمعاملة كتابية مع التسجيل؛ والمفاتيح والمحضر لا تمنحانها (القانون المدني، المادة 208). ما الذي يمنع: التسجيل ممكن في مبنى قيد الإنشاء (وثيقة منشئة للحق + وثائق البناء)، وبعد اكتماله — بمحضر القبول للتشغيل (قانون السجل العام، المادة 15⁶)؛ ومن دونها أو دون التقنين لا يُسجَّل (قانون السجل العام، المادة 15⁶)؛ ولا يجوز التصرف في الشقة بنقل ملكيتها إلا بعد تسجيلها كوحدة مستقلة (قانون السجل العام، المادة 15⁶).
2. إذا لم يُقبل المبنى للتشغيل: القبول للتشغيل — بطلب من صاحب رخصة البناء (المطوّر)، 10 أيام عمل (مدونة النشاط الإنشائي، المادة 120) — يقدمه المطوّر، والمشتري يطالب بذلك؛ والمبنى غير المقبول لا يُزوَّد بالكهرباء والغاز (باستثناء الإنشاء) (مدونة النشاط الإنشائي، المادة 139¹)؛ والشكوى — الرقابة — الجهة البلدية (مدونة النشاط الإنشائي، المادة 118).
3. المطالبة الموجهة إلى المطوّر: البائع ملزم بنقل الملكية والوثائق (القانون المدني، المادة 477)؛ في الموعد المتفق عليه (القانون المدني، المادة 361). مطالبة كتابية بمهلة ← دعوى لإلزامه بنقل الحق (حكم المحكمة أساس للتسجيل) + تُعوَّض الأضرار الناشئة عن التأخير (القانون المدني، المادة 404)؛ ومدة تقادم المطالبات العقدية المتعلقة بالعقارات — 6 سنوات (القانون المدني، المادة 129).
4. الحماية أثناء النزاع: التسجيل المسبق يحجب الحقوق الأخرى بموجب المعاملات (قانون السجل العام، المادة 12)؛ وحظر تصرف المطوّر في الشقة (قانون الإجراءات المدنية، المادة 198). ويُطعن في رفض السجل خلال 30 يومًا تقويميًا (قانون السجل العام، المادة 29).
5. إلى أين تتوجه: المطوّر؛ الرقابة البلدية؛ السجل العام؛ المحكمة الإقليمية (المدينة).
6. الأدلة: العقد، محضر التسليم، الدفعات، مستخرج عن قطعة الأرض والمبنى (رهن البنك)، رخصة البناء.
7. المزالق: اعتبار نفسك مالكًا بسبب المفاتيح والمحضر؛ دفع باقي الثمن قبل التسجيل دون تسجيل مسبق؛ عدم فحص رهن البنك على الأرض والمبنى؛ بناء المبنى بانحرافات عن الرخصة — أولًا التقنين ثم التسجيل.

احرص على التحقق مما يلي

• الملكية لا تقوم إلا بالتسجيل؛ والمفاتيح/المحضر لا تمنحان الحق
• شروط تسجيل الشقة (وثائق البناء / القبول للتشغيل / إفراز الوحدات) وواجب المطوّر في التقدم بطلب القبول للتشغيل
• المطالبة والدعوى لإلزامه بنقل الحق، والأضرار، والتقادم
• الحماية أثناء النزاع (التسجيل المسبق، حظر التصرف) والطعن في رفض السجل