გასაღებები გადმომცეს, მაგრამ საკუთრება არ არის გაფორმებული

რა უნდა გააკეთოთ

1. დიაგნოზი ნაკვეთის/შენობის რეესტრის ამონაწერის მიხედვით: ბინაზე საკუთრება — მხოლოდ წერილობითი გარიგება პლუს რეგისტრაცია; გასაღებები და აქტი მას არ იძლევა (სამოქალაქო კოდექსის 208-ე მუხლი). რა უშლის ხელს: რეგისტრაცია შესაძლებელია მშენებარე სახლშიც (უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი + სამშენებლო დოკუმენტაცია), დასრულების შემდეგ — ექსპლუატაციაში მიღების აქტით („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 15⁶ მუხლი); მათ გარეშე ან ლეგალიზაციის გარეშე რეგისტრაცია არ ხდება („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 15⁶ მუხლი); ბინის გასხვისება შეიძლება მხოლოდ მისი ცალკე ობიექტად რეგისტრაციის შემდეგ („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 15⁶ მუხლი).

2. თუ სახლი ექსპლუატაციაში მიღებული არ არის: ექსპლუატაციაში მიღება — ნებართვის მფლობელის (დეველოპერის) განცხადებით, 10 სამუშაო დღე (საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის 120-ე მუხლი) — განცხადებას აკეთებს დეველოპერი, მყიდველი ამას მოითხოვს; ექსპლუატაციაში მიუღებელ სახლს ელექტროენერგიითა და გაზით არ ამარაგებენ (მშენებლობის გარდა) (საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის 139¹ მუხლი); საჩივარი — ზედამხედველობა — მუნიციპალური ორგანო (საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის 118-ე მუხლი).

3. დეველოპერისთვის მოთხოვნა: გამყიდველი ვალდებულია გადასცეს საკუთრების უფლება და დოკუმენტები (სამოქალაქო კოდექსის 477-ე მუხლი); შეთანხმებულ ვადაში (სამოქალაქო კოდექსის 361-ე მუხლი). წერილობითი პრეტენზია ვადით → სარჩელი უფლების გადაცემის დავალდებულების შესახებ (სასამართლოს გადაწყვეტილება რეგისტრაციის საფუძველია) + ვადის გადაცილებით გამოწვეული ზიანი ანაზღაურდება (სამოქალაქო კოდექსის 404-ე მუხლი); უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სახელშეკრულებო მოთხოვნების ხანდაზმულობა — 6 წელი (სამოქალაქო კოდექსის 129-ე მუხლი).

4. დაცვა დავის დროს: წინასწარი რეგისტრაცია ბლოკავს გარიგებებით გათვალისწინებულ სხვა უფლებებს („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-12 მუხლი); დეველოპერისთვის ბინის გასხვისების აკრძალვა (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 198-ე მუხლი). რეესტრის უარი საჩივრდება 30 კალენდარული დღის ვადაში („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 29-ე მუხლი).

5. სად მიმართოთ: დეველოპერი; მუნიციპალური ზედამხედველობა; საჯარო რეესტრი; რაიონული (საქალაქო) სასამართლო.

6. მტკიცებულებები: ხელშეკრულება, ჩაბარების აქტი, გადახდები, ნაკვეთისა და შენობის ამონაწერი (ბანკის იპოთეკა), სამშენებლო ნებართვა.

7. ხაფანგები: გასაღებებისა და აქტის საფუძველზე თავის მესაკუთრედ მიჩნევა; ფასის ნაშთის გადახდა რეგისტრაციამდე წინასწარი რეგისტრაციის გარეშე; ნაკვეთსა და შენობაზე ბანკის იპოთეკის შეუმოწმებლობა; სახლი ნებართვიდან გადახრით აშენდა — ჯერ ლეგალიზაცია, შემდეგ რეგისტრაცია.

აუცილებლად გადაამოწმეთ

• საკუთრება მხოლოდ რეგისტრაციით; გასაღებები/აქტი უფლებას არ იძლევა
• ბინის რეგისტრაციის პირობები (სამშენებლო დოკუმენტაცია / ექსპლუატაციაში მიღება / ერთეულების გამოყოფა) და დეველოპერის ვალდებულება, მიმართოს ექსპლუატაციაში მისაღებად
• პრეტენზია და სარჩელი უფლების გადაცემის დავალდებულების შესახებ, ზიანი, ხანდაზმულობა
• დაცვა დავის დროს (წინასწარი რეგისტრაცია, გასხვისების აკრძალვა) და რეესტრის უარის გასაჩივრება