Clés remises, mais propriété non enregistrée : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Diagnostic à partir de l'extrait du registre du terrain ou de l'immeuble : la propriété d'un appartement naît d'un acte écrit et de l'enregistrement ; les clés et le procès-verbal de remise ne la confèrent pas (Code civil (CC), art. 208). Ce qui fait obstacle : l'enregistrement est possible même dans un immeuble en construction (titre fondant le droit et documentation de construction), et, une fois l'immeuble achevé, sur présentation de l'acte de mise en service (Loi sur le Registre public, art. 15⁶) ; sans ces pièces ou sans régularisation, il n'y a pas d'enregistrement (même loi, art. 15⁶) ; l'appartement ne peut être aliéné qu'après son enregistrement comme objet distinct (même loi, art. 15⁶).
2. Si l'immeuble n'a pas été mis en service : la mise en service se demande par le titulaire de l'autorisation (le promoteur), dans un délai de 10 jours ouvrables (Code de l'aménagement de l'espace, de l'architecture et de l'activité de construction, art. 120) — c'est le promoteur qui doit déposer la demande, l'acquéreur est en droit de l'exiger ; un immeuble non mis en service ne reçoit pas l'électricité ni le gaz (sauf pour le chantier) (même Code, art. 139¹) ; recours — contrôle — organe municipal (même Code, art. 118).
3. Exigence envers le promoteur : le vendeur est tenu de transférer le droit de propriété et les documents (CC, art. 477) dans le délai convenu (CC, art. 361). Réclamation écrite avec délai → action en exécution de l'obligation de transférer le droit (la décision du tribunal sert de base à l'enregistrement) + indemnisation du préjudice causé par le retard (CC, art. 404) ; prescription des créances contractuelles immobilières — 6 ans (CC, art. 129).
4. Protection pendant le litige : l'inscription préalable bloque les autres droits issus d'opérations (Loi sur le Registre public, art. 12) ; interdiction faite au promoteur d'aliéner l'appartement (CPC, art. 198). Le refus du Registre se conteste dans un délai de 30 jours calendaires (Loi sur le Registre public, art. 29).
5. Où s'adresser : promoteur ; contrôle municipal de la construction ; Registre public ; tribunal de district (municipal).
6. Preuves : contrat, acte de remise, paiements, extrait du terrain et du bâtiment (hypothèque bancaire), autorisation de construire.
7. Pièges : se croire propriétaire sur la base des clés et de l'acte de remise ; payer le solde du prix avant l'enregistrement, sans inscription préalable ; ne pas vérifier l'hypothèque bancaire sur le terrain et l'immeuble ; immeuble construit avec des écarts par rapport à l'autorisation — régularisation d'abord, puis enregistrement.

À vérifier absolument

• propriété seulement avec enregistrement ; les clés et l'acte de remise ne confèrent pas de droit
• conditions d'enregistrement de l'appartement (documentation de construction / mise en service / division en lots) et obligation du promoteur de demander la mise en service
• réclamation et action en exécution de l'obligation de transfert, dommages-intérêts, prescription
• protection pendant le litige (inscription préalable, interdiction d'aliéner) et contestation du refus du Registre