Ключи выдали, а право собственности не оформлено: что делать по законодательству Грузии

Что делать

1. Диагноз по выписке реестра на участок/дом: собственность на квартиру — только письменная сделка плюс регистрация; ключи и акт её не дают (ГК ст. 208). Что мешает: регистрация возможна и в строящемся доме (правоустанавливающий документ + строительная документация), по завершении — по акту приёмки в эксплуатацию (Закон о Публичном реестре ст. 15⁶); без них или легализации — не регистрируется (Закон о Публичном реестре ст. 15⁶); отчуждать квартиру можно лишь после её регистрации отдельным объектом (Закон о Публичном реестре ст. 15⁶).
2. Если дом не принят в эксплуатацию: ввод в эксплуатацию — по заявлению владельца разрешения (застройщика), 10 рабочих дней (Кодекс о строительной деятельности ст. 120) — подаёт застройщик, покупатель требует этого; непринятый дом не снабжают электроэнергией и газом (кроме стройки) (Кодекс о строительной деятельности ст. 139¹); жалоба — надзор — муниципальный орган (Кодекс о строительной деятельности ст. 118).
3. Требование к застройщику: продавец обязан передать право собственности и документы (ГК ст. 477); в оговорённый срок (ГК ст. 361). Письменная претензия со сроком → иск о понуждении передать право (решение суда — основание регистрации) + убытки, причинённые просрочкой, возмещаются (ГК ст. 404); давность договорных требований по недвижимости — 6 лет (ГК ст. 129).
4. Защита на время спора: предварительная регистрация блокирует другие права по сделкам (Закон о Публичном реестре ст. 12); запрет застройщику отчуждать квартиру (ГПК ст. 198). отказ Реестра обжалуется в 30 календарных дней (Закон о Публичном реестре ст. 29).
5. Куда обращаться: застройщик; муниципальный надзор; Публичный реестр; районный (городской) суд.
6. Доказательства: договор, акт передачи, платежи, выписка на участок и здание (ипотека банка), разрешение на строительство.
7. Ловушки: считать себя собственником по ключам и акту; платить остаток цены до регистрации без предварительной регистрации; не проверить ипотеку банка на участок и дом; дом построен с отклонениями от разрешения — сначала легализация, потом регистрация.

Обязательно проверьте

• собственность только с регистрацией; ключи/акт не дают права
• условия регистрации квартиры (строительная документация / ввод в эксплуатацию / выделение единиц) и обязанность застройщика подать на ввод
• претензия и иск о понуждении передать право, убытки, давность
• защита на время спора (предварительная регистрация, запрет отчуждения) и обжалование отказа Реестра