קיבלתי מפתחות, אך הבעלות לא נרשמה: מה עושים לפי החוק הגאורגי

מה עושים

1. אבחון לפי תמצית הרישום של החלקה/הבית: בעלות על דירה — רק עסקה בכתב וגם רישום; מפתחות ופרוטוקול אינם מקנים אותה (הקוד האזרחי, סעיף 208). מה מפריע: רישום אפשרי גם בבית בבנייה (מסמך מקנה זכות + תיעוד בנייה), עם סיומו — לפי אישור קבלה לשימוש (חוק הרישום הציבורי, סעיף 15⁶); בלעדיהם או בלי הכשרה — לא נרשם (חוק הרישום הציבורי, סעיף 15⁶); אפשר להעביר דירה רק לאחר רישומה כיחידה נפרדת (חוק הרישום הציבורי, סעיף 15⁶).
2. אם הבית לא התקבל לשימוש: אישור לשימוש — לפי בקשת בעל ההיתר (היזם), 10 ימי עבודה (קוד הבנייה, סעיף 120) — מגיש היזם, והרוכש דורש זאת; בית שלא התקבל לשימוש לא מחוברים לחשמל ולגז (למעט אתר בנייה) (קוד הבנייה, סעיף 139¹); תלונה — פיקוח — רשות מוניציפלית (קוד הבנייה, סעיף 118).
3. דרישה מהיזם: המוכר חייב להעביר את הבעלות והמסמכים (הקוד האזרחי, סעיף 477); במועד שנקבע (הקוד האזרחי, סעיף 361). דרישה בכתב עם מועד ← תביעה לחיוב בהעברת הזכות (פסק הדין הוא עילה לרישום) + נזקי האיחור מפוצים (הקוד האזרחי, סעיף 404); התיישנות תביעות חוזיות במקרקעין — 6 שנים (הקוד האזרחי, סעיף 129).
4. הגנה בזמן המחלוקת: רישום מקדים חוסם זכויות אחרות מכוח עסקאות (חוק הרישום הציבורי, סעיף 12); איסור על היזם להעביר את הדירה (הקוד האזרחי הפרוצדורלי, סעיף 198). סירוב הרשם ניתן לערעור תוך 30 ימים קלנדריים (חוק הרישום הציבורי, סעיף 29).
5. לאן לפנות: היזם; פיקוח מוניציפלי; הרשם הציבורי; בית משפט מחוזי (עירוני).
6. ראיות: חוזה, פרוטוקול מסירה, תשלומים, תמצית על החלקה ועל הבניין (משכנתת הבנק), היתר בנייה.
7. מלכודות: לראות עצמך בעלים בשל מפתחות ופרוטוקול; לשלם את יתרת המחיר לפני רישום בלי רישום מקדים; לא לבדוק משכנתת בנק על החלקה ועל הבית; הבית נבנה בסטיות מההיתר — תחילה הכשרה, ואחר כך רישום.

חובה לבדוק

• בעלות רק ברישום; מפתחות/פרוטוקול אינם מקנים זכות
• תנאי רישום דירה (תיעוד בנייה / אישור לשימוש / הפרדת יחידות) וחובת היזם להגיש בקשה לאישור
• דרישה ותביעה לחיוב בהעברת הזכות, נזקים, התיישנות
• הגנה בזמן המחלוקת (רישום מקדים, איסור העברה) וערעור על סירוב הרשם