الاعتراف بحق الملكية عن طريق المحكمة: ماذا تفعل وفق القانون الجورجي

ماذا تفعل

1. تاريخ الصفقة يحدد الطريق: يسري القانون المدني على الحقوق التي نشأت اعتبارًا من 25 نوفمبر 1997 (القانون المدني، المادة 1507). قبل هذا التاريخ — يُبدأ بالسجل دون محكمة: الصفقات غير المسجلة المبرمة قبل صدور القانون المدني تصلح أساسًا للتسجيل في السجل دون محكمة (قانون السجل العام، المادة 35). وبعد هذا التاريخ — لا تنتقل الملكية إلا بصفقة مكتوبة + تسجيل؛ والإيصال والحيازة لا يمنحانها (القانون المدني، المادة 183)؛ والبائع ملزم بنقل حق الملكية (القانون المدني، المادة 477)؛ والإيصال الذي يحمل التواقيع وشروط الصفقة يُعد عقدًا مكتوبًا.
2. المهل (تُفحص أولًا): إذا توفي البائع — تدخل التزامات البائع في التركة — وتنتقل إلى الورثة (القانون المدني، المادة 1328)؛ والمطالبة الموجهة إلى الورثة الذين قبلوا التركة — خلال 6 أشهر من وقت العلم بفتح التركة (القانون المدني، المادة 1488)؛ وإلا سقط حق المطالبة (القانون المدني، المادة 1488). التقادم: مدة تقادم المطالبات التعاقدية المتعلقة بالعقارات — 6 سنوات (القانون المدني، المادة 129)؛ من وقت العلم بالمخالفة (القانون المدني، المادة 130)؛ واعتراف الملتزم بالمطالبة يقطع التقادم (القانون المدني، المادة 137).
3. لا تعتمد على «تقادم الحيازة»: التملك بالتقادم المكسب لا يكون إلا لمن سُجّل مالكًا وحاز الملك 15 سنة (القانون المدني، المادة 167). ولا تلجأ إلى الإجراء الخاص: فواقعة حيازة العقار ليست في قائمة الوقائع التي ينظر فيها الإجراء الخاص (قانون الإجراءات المدنية، المادة 312)؛ وعند النزاع على الحق — الدعوى وحدها (قانون الإجراءات المدنية، المادة 311).
4. الدعوى: دعوى الاعتراف (აღიარებითი სარჩელი) (قانون الإجراءات المدنية، المادة 180) ودعوى التسجيل — ضد ورثة البائع/خلفه القانوني (يُتحقق من الخلف القانوني للشخص الاعتباري في سجل المنشآت التجارية)؛ الاختصاص المكاني — بمكان وجود العقار (قانون الإجراءات المدنية، المادة 18)؛ ويُطلب فورًا منع المدعى عليه من التصرف في العقار بنقل ملكيته (قانون الإجراءات المدنية، المادة 198).
5. إلى أين تتوجه: محكمة المنطقة (المدينة)؛ الكاتب العدل (ملف تركة البائع)؛ السجل العام — التسجيل بموجب حكم المحكمة.
6. الأدلة: الإيصال، والمدفوعات، ومستندات البائع الخاصة بالعقار، والشهود، وفواتير الخدمات العامة عن سنوات الحيازة، وشهادة وفاة البائع.
7. المزالق: تفويت مهلة الأشهر الستة لتقديم المطالبة إلى ورثة البائع؛ الرهان على أن يصبح المرء مالكًا «بتقادم الحيازة»؛ تقديم طلب إثبات واقعة الحيازة بدل الدعوى؛ رفع الدعوى دون طلب منع التصرف.

احرص على التحقق مما يلي

• الحيازة والإيصال وحدهما لا يجعلان صاحبهما مالكًا؛ والتملك بالتقادم المكسب لا يسري على الحائز غير المسجّل
• تاريخ الصفقة (قبل صدور القانون المدني أو بعده) وإمكانية التسجيل دون محكمة للصفقات القديمة
• المهل — ستة أشهر للمطالبات الموجهة إلى ورثة البائع وتقادم مدته ست سنوات، وبدايته وانقطاعه
• دعوى الاعتراف بالحق والتسجيل ضد الورثة/الخلف القانوني، والاختصاص المكاني، ومنع التصرف؛ والإجراء الخاص غير مناسب
• أدلة الصفقة والدفع