Eigentumsrecht gerichtlich anerkennen lassen: Was tun nach georgischem Recht

Was tun

1. Das Datum des Rechtsgeschäfts bestimmt den Weg: Das Zivilgesetzbuch Georgiens gilt für Rechte, die ab dem 25. November 1997 entstanden sind (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 1507). Vor diesem Datum gilt zunächst: Registrierung ohne Gericht. Nicht registrierte Geschäfte vor dem Zivilgesetzbuch sind Grundlage für eine Eintragung im Register ohne Gerichtsverfahren (Gesetz über das Öffentliche Register, Art. 35). Danach gilt: Eigentum entsteht nur durch schriftlichen Vertrag und Registrierung; Quittung und Besitz begründen es nicht (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 183); der Verkäufer ist verpflichtet, das Eigentumsrecht zu übertragen (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 477). Eine Quittung mit Unterschriften und Vertragsbedingungen gilt als schriftlicher Vertrag.
2. Fristen (zuerst prüfen): Ist der Verkäufer verstorben, gehen seine Pflichten aus dem Vertrag auf den Nachlass und damit auf die Erben über (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 1328). Die Forderung gegen die annehmenden Erben muss innerhalb von 6 Monaten geltend gemacht werden, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem man vom Erbfall erfahren hat (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 1488); andernfalls erlischt das Forderungsrecht (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 1488). Verjährung: Die Verjährung vertraglicher Ansprüche bei Immobilien beträgt 6 Jahre (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 129); sie beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem man von der Verletzung erfahren hat (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 130); die Anerkennung des Anspruchs durch die verpflichtete Person unterbricht die Verjährung (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 137).
3. Sich nicht auf die „Ersitzung“ verlassen: Die Ersitzung gilt nur für eine Person, die als Eigentümer im Register eingetragen ist und 15 Jahre besessen hat (Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 167). Nicht den Weg des besonderen Verfahrens wählen: Die Tatsache des Immobilienbesitzes steht nicht im Katalog der Tatsachen des besonderen Verfahrens (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 312); bei einem Streit über das Recht ist nur eine Klage zulässig (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 311).
4. Klage: Klage auf Anerkennung des Rechts (აღიარებითი სარჩელი) (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 180) und Klage auf Registrierung richten sich gegen die Erben bzw. den Rechtsnachfolger des Verkäufers (die Rechtsnachfolge einer juristischen Person ist im Unternehmensregister zu prüfen). Gerichtsstand ist der Ort der Immobilie (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 18). Sofort ein Verbot für den Beklagten beantragen, das Objekt zu veräußern (Zivilprozessordnung Georgiens, Art. 198).
5. Wohin wenden: Bezirks- (Stadt-)gericht; Notar (Nachlassverfahren des Verkäufers); Öffentliches Register: Eintragung auf Grundlage des Gerichtsurteils.
6. Beweise: Quittung, Zahlungsbelege, Unterlagen des Verkäufers zur Immobilie, Zeugen, Versorgungsrechnungen für die Jahre des Besitzes, Sterbeurkunde des Verkäufers.
7. Fallstricke: Versäumnis der sechsmonatigen Frist für die Forderung gegen die Erben des Verkäufers; die Hoffnung, durch „Ersitzung“ Eigentümer zu werden; Antrag auf Feststellung der Besitztatsache statt einer Klage; Klage ohne Veräußerungsverbot.

Unbedingt prüfen

• Besitz und Quittung allein machen nicht zum Eigentümer; die Ersitzung gilt für einen nicht registrierten Besitzer nicht
• Datum des Rechtsgeschäfts (vor/nach Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs) und die Möglichkeit der Registrierung ohne Gericht bei alten Geschäften
• Fristen: sechs Monate für Forderungen gegen die Erben des Verkäufers und sechsjährige Verjährung, ihr Beginn und ihre Unterbrechung
• Klage auf Anerkennung des Rechts und auf Registrierung gegen Erben bzw. Rechtsnachfolger, Gerichtsstand, Veräußerungsverbot; das besondere Verfahren ist nicht geeignet
• Beweise für Vertrag und Zahlung