Inondé par les voisins du dessus : comment constater et réclamer le dommage : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Défendeur — selon la source de la fuite. Tuyau, appareil, canalisations à l'intérieur de l'appartement du dessus : celui qui a causé le dommage de manière illicite, intentionnelle ou par négligence doit le réparer (Code civil, art. 992) ; pour le dommage causé par l'eau qui s'écoule d'un local, répond celui qui l'occupe (occupant, y compris le locataire) ; seuls la force majeure ou la faute de la victime exonèrent (Code civil, art. 1004) ; le propriétaire doit entretenir son appartement de manière à ne pas nuire aux autres propriétaires (Loi sur les associations de propriétaires d'appartements, art. 21). Si l'appartement est loué, le défendeur est l'occupant (le propriétaire, si la fuite provient de sa plomberie défectueuse). Colonne montante, toiture : les réseaux techniques communs (colonnes montantes) sont la propriété commune des copropriétaires (Loi sur les associations de propriétaires d'appartements, art. 5) — la demande s'adresse aux copropriétaires ou à l'association, et non au voisin.
2. Constat immédiat (il n'existe pas en Géorgie d'« acte de dégât des eaux » établi par une société de gestion) : photos et vidéos datées, témoins, procès-verbal d'inspection signé par le voisin ou le président de l'association, correspondance contenant une reconnaissance. Chaque partie doit prouver ses allégations — le fait, la cause et l'étendue du dégât sont à prouver par le demandeur (Code de procédure civile, art. 102). Si le voisin efface ou répare les traces, la conservation des preuves par le tribunal est possible même avant l'action (Code de procédure civile, art. 109).
3. Montant : devis et estimation avant réparation ; réparation — rétablissement de l'état antérieur (réparation, remplacement des biens) (Code civil, art. 408), ou en argent si la réparation est impossible ou disproportionnellement coûteuse (Code civil, art. 409), ainsi que le manque à gagner (location perdue) (Code civil, art. 411). L'avis d'expert privé est présenté avec la demande ou à l'étape de préparation de l'affaire (Code de procédure civile, art. 162). La réparation est réduite si la victime n'a pas limité le dommage par son inaction (Code civil, art. 415). Le préjudice moral n'est admis que dans les cas expressément prévus par la loi ; pour une atteinte aux biens, il n'existe pas (Code civil, art. 413).
4. Réclamation avec calcul et délai ; transaction sur le montant intégral avec échéancier ; « sans réclamation » — seulement après le paiement.
5. Tribunal et délais : les actions jusqu'à 5 000 laris sont examinées par le juge de paix (magistrat) (Code de procédure civile, art. 14) ; droit de timbre — 3 % du montant de la demande, au minimum 100 laris ; devant le juge de paix — moitié de ce montant (Code de procédure civile, art. 39) ; prescription — 3 ans à compter du moment où l'on a eu connaissance du dommage ou de la personne obligée (Code civil, art. 1008).
6. Où s'adresser : voisin ou occupant du dessus ; association des copropriétaires — en cas de fuite de la colonne commune ; juge de paix ou tribunal de district (municipal).
7. Preuves : photos et vidéo de la fuite et de ses conséquences, procès-verbal d'inspection, témoins, correspondance contenant une reconnaissance ; devis, factures, rapport d'expert, extrait du registre.
8. Pièges : attendre un « acte » de la société de gestion sur le modèle russe ; faire les réparations avant le constat et l'expertise ; poursuivre le voisin quand c'est une colonne commune qui fuit, ou le propriétaire au lieu de l'occupant ; réclamer un préjudice moral pour des biens ; signer « sans réclamation » avant le paiement.

À vérifier absolument

• défendeur — occupant ou propriétaire de l'appartement du dessus, ou l'association (colonne commune)
• constat immédiat de la cause et du dommage, sans « acte » de la société de gestion ; le rapport d'expert privé est présenté avec la demande
• ce qui est réclamé : réparation, biens, manque à gagner ; pas de préjudice moral pour des biens
• réclamation → juge de paix ou tribunal de district ; droit de timbre ; prescription de 3 ans