1. რისკის პოზიციები ან რისკის პოზიციების ნაწილი, რომლებიც სრულად და სრულყოფილად არის უზრუნველყოფილი საცხოვრებელი უძრავი ქონებით, რაც დამაკმაყოფილებელია ეროვნული ბანკისთვის და რომელშიც ცხოვრობს ან იცხოვრებს მესაკუთრე ან რომელსაც აქირავებს მესაკუთრე, უნდა შეიწონოს 35% რისკის წონით.
2. რისკის პოზიცია საცხოვრებელი უძრავი ქონების დამქირავებლის/ლიზინგის მიმღების (მაცხოვრებლის) მიმართ მიმართ, უნდა შეიწონოს 35%-ით, თუ გამქირავებელს/ლიზინგის გამცემს წარმოადგენს კომერციული ბანკი და დამქირავებელს/ლიზინგის მიმღებს აქვს ყიდვის უფლება და იმ შემთხვევაში თუ ეროვნული ბანკისათვის დამაკმაყოფილებელია კომერციული ბანკის რისკის პოზიციის სრულად და სრულყოფილად უზრუნველყოფა ქონებაზე მისი საკუთრების გზით.
3. ამ მუხლის პირველი და მე–2 პუნქტების მიზნებისთვის ეროვნული ბანკის დასკვნა იქნება დამაკმაყოფილებელი თუ სრულდება შემდეგი პირობები:
ა) ქონების ღირებულება მნიშვნელოვნად არ არის დამოკიდებული მსესხებლის საკრედიტო ხარისხზე. ეს მოთხოვნა არ ეხება ისეთ შემთხვევებს, როდესაც მხოლოდ მაკროეკონომიკური ფაქტორები ახდენს გავლენას, როგორც ქონების ღირებულებაზე, ასევე მსესხებლის მდგომარეობაზე/ფინანსურ შესაძლებლობებზე;
ბ) მსესხებლის რისკი მნიშვნელოვნად არ არის დამოკიდებული ქონების ან პროექტის შედეგიანობაზე, არამედ დამოკიდებულია მსესხებლის უნარზე ვალი დაფაროს სხვა წყაროებიდან. გადახდები არ უნდა იყოს მნიშვნელოვნად დამოკიდებული უზრუნველყოფაში მყოფი ძირითადი ქონებიდან გენერირებულ ფულად სახსრებზე;
გ) კმაყოფილდება აღნიშნული მუხლის მე–5 პუნქტით განსაზღვრული მინიმალური მოთხოვნები და მე–6 პუნქტით დადგენილი შეფასების წესები.
4. საცხოვრებელი უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი რისკის პოზიციების კლასზე მიკუთვნებისათვის რისკის პოზიციის ღირებულების უზრუნველყოფის ღირებულებასთან თანაფარდობა არ უნდა აღემატებებოდეს 50 % –ს. შესაბამისად, აღნიშნულ კლასს უნდა მიეკუთვნოს სესხი ან მისი მხოლოდ ის ნაწილი, რომელიც შეადგენს საცხოვრებელი ქონების ღირებულების 50%–ს.
5. საცხოვრებელი უძრავი ქონების აღიარებისათვის უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგი პირობები:
ა) სამართლებრივი ნამდვილობის პირობა: საკრედიტო ხელშეკრულების დადების დროს იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა იყოს სათანადოდ და დროულად დადებული და ყველა შესაბამის იურისდიქციაში სამართლებრივად აღსრულებადი. ხელშეკრულება უნდა ასახავდეს მასზე უპირატეს უფლებას (ყველა სამართლებრივი მოთხოვნა იპოთეკით დატვირთისათვის უნდა იყოს შესრულებული). უზრუნველყოფის ხელშეკრულება და დამხმარე სამართლებრივი პროცესები კომერციულ ბანკს უნდა აძლევდეს უზრუნველყოფის საშუალების რეალიზაციით ღირებულების მიღების შესაძლებლობას დროის გონივრულ ფარგლებში;
ბ) ქონების ღირებულების მონიტორინგი: ქონების ღირებულების მონიტორინგი უნდა ხორციელდებოდეს საკმარისი სიხშირით, მინიმუმ წელიწადში ერთხელ. როდესაც საბაზრო პირობები ხასიათდება მნიშვნელოვანი ცვალებადობით, მონიტორინგი უნდა განხორციელდეს უფრო მეტი სიხშირით. ქონების ღირებულების მონიტორინგისა და გადასაფასებელი ქონების იდენტიფიცირებისათვის შესაძლებელია გამოყენებული იქნას სტატისტიკური მეთოდები. თუ არსებობს ქონების საბაზრო ღირებულების მნიშვნელოვანი შემცირების ეჭვი, ქონების შეფასება უნდა გადაიხედოს დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ. სესხებისთვის, რომლებიც აჭარბებს 200 000 ლარს ან კომერციული ბანკის საზედამხედველო კაპიტალის 5%–ს, ქონების შეფასება უნდა გადაიხედოს დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ მინიმუმ სამ წელიწადში ერთხელ. დამოუკიდებელ შემფასებლად მიიჩნევა პირი, რომლსაც აქვს შეფასებისათვის საჭირო კვალიფიკაცია, უნარები და გამოცდილება და დამოუკიდებელია საკრედიტო გადაწყვეტილების პროცესებისგან;
გ) დოკუმენტირება: კომერციული ბანკის მიერ დაშვებული საცხოვრებელი უძრავი ქონების ტიპები და მასთან დაკავშირებული გასესხების პოლიტიკა მკაფიოდ უნდა იყოს დოკუმენტირებული.
6. საცხოვრებელი ქონების შეფასების პროცედურა უნდა აკმაყოფილებდეს შემდეგ მოთხოვნებს:
ა) სესხის გაცემამდე ქონება უნდა შეფასდეს დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ საბაზრო ღირებულებით;
ბ) საბაზრო ღირებულება არის შეფასებული თანხა, რომლითაც შეფასების თარიღისთვის გაშლილი მკლავის პრინციპით განხორციელდებოდა ქონების გაყიდვა დაინტერესებულ მყიდველსა და დაინტერესებულ გამყიდველს შორის სათანადო მარკეტინგის განხორციელების შედეგად იმ პირობით, რომ მონაწილე მხარეები მოქმედებენ გათვითცნობიერებულად, წინდახედულად და იძულების გარეშე. საბაზრო ღირებულების დოკუმენტირება უნდა მოხდეს გამჭვირვალე და მკაფიო გზით;
გ) უზრუნველყოფის ღირებულება ტოლია ქონების საბაზრო ღირებულებისა. საჭიროების შემთხვევაში, მან უნდა ასახოს ამ მუხლით განსაზღვრული მონიტორინგის შედეგები და ღირებულებაზე სხვა მოთხოვნების არსებობით გამოწვეული ზეგავლენა.
7. ამ მუხლის მიზნებისათვის უზრუნველყოფად ჩაითვლება მხოლოდ ის საცხოვრებელი ქონება, რომლის საცხოვრებელი ფართობიც არ აღემატება 120 კვადრატულ მეტრს. ეროვნული ბანკის თანხმობით აღნიშნული მოთხოვნა არ გავრცელდება კომერციულ ბანკზე, თუ მის მიერ წარმოდგენილი რისკის პოზიციების საცხოვრებელი ქონების იპოთეკით უზრუნველყოფილ აქტივებად კლასიფიკაციის პოლიტიკა ადეკვატურად ითვალისწინებს ქონების ლიკვიდურობასა და კომერციული ბანკი აღნიშნულ კლასს მიაკუთვნებს მხოლოდ მაღალი ლიკვიდურობის მქონე ქონებით უზრუნველყოფილ რისკის პოზიციებს.
8. საცხოვრებელი ქონების რეალური ფართობი უნდა ემთხვეოდეს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ ფართობს. საცხოვრებელი ქონების იპოთეკით უზრუნველყოფილ აქტივებად კლასიფიკაციის პოლიტიკა უნდა განსაზღვრავდეს დასაშვები ცდომილების ზღვარს