المطوّر العقاري أخلّ بموعد تسليم المبنى: ماذا تفعل وفق القانون الجورجي

ماذا تفعل

1. ابحث في العقد عن موعد التسليم وشرط الغرامة. التأخر — عدم التنفيذ في الموعد المحدد (القانون المدني، المادة 400)؛ ولا يوجد تأخر إذا كان السبب لا يرجع إلى خطأ المطوّر (القانون المدني، المادة 401)؛ ومدة تقادم المطالبات المتعلقة بالعقارات — 6 سنوات (القانون المدني، المادة 129).
2. إذا كنت تنتظر الشقة: الغرامة الاتفاقية (პირგასამტეხლო) — فقط باتفاق الطرفين (القانون المدني، المادة 417)، وبشرط الكتابة (القانون المدني، المادة 418)؛ ويجوز المطالبة بغرامة التأخير مع تسلّم الشقة (القانون المدني، المادة 419)؛ وتُعوَّض الأضرار الناشئة عن التأخير (إيجار السكن) (القانون المدني، المادة 404)، بما في ذلك الكسب الفائت (القانون المدني، المادة 411)، لكن فقط الضرر المباشر المتوقع (القانون المدني، المادة 412).
3. استرداد المال: مطالبة كتابية — الفسخ بعد انقضاء مهلة إضافية يحددها المشتري (القانون المدني، المادة 405)؛ وبدونها — إذا ربط العقد صراحةً بقاءه بالموعد (أو كان الموعد عديم الفائدة) (القانون المدني، المادة 405)؛ لا عند مخالفة غير جوهرية (القانون المدني، المادة 405)؛ والفسخ — بإخطار (القانون المدني، المادة 355)؛ ويردّ المطوّر ما دُفع (القانون المدني، المادة 352)؛ بالإضافة إلى الأضرار الناشئة عن عدم التنفيذ (القانون المدني، المادة 407).
4. اعتراضات المطوّر: عند تغيّر الظروف — أولًا تكييف العقد بالاتفاق لا التمديد من طرف واحد (القانون المدني، المادة 398)؛ والشرط النموذجي المجحف (تمديد الموعد دون عواقب) باطل (القانون المدني، المادة 346)؛ ويجوز للمحكمة تخفيض الغرامة غير المتناسبة (القانون المدني، المادة 420).
5. المحكمة: الإقليمية (المدينة)؛ ضمان الدعوى — الحجز على أموال المطوّر ومبالغه النقدية (قانون الإجراءات المدنية، المادة 198). يجب فحص مستخرج السجل عن قطعة الأرض (الرهن العقاري، البيع المتكرر).
6. إلى أين تتوجه: المحكمة الإقليمية (المدينة)؛ السجل العام — المستخرج.
7. الأدلة: العقد (موعد التسليم، الغرامة)، الدفعات، إخطارات التأجيل، عقد الإيجار والإيصالات، المطالبة مع إثبات إرسالها.
8. المزالق: «الغرامة القانونية» للمشتري في المشاريع الجماعية — غير موجودة؛ الفسخ دون المهلة الإضافية اللازمة؛ ملحق اتفاقي بالتأجيل دون تحفظ بشأن الغرامة؛ المطوّر معسر بالفعل — استراتيجية مختلفة.

احرص على التحقق مما يلي

• الغرامة فقط بشرط كتابي في العقد؛ ويجوز للمحكمة تخفيضها؛ ويمكن المطالبة بها مع تسلّم الشقة
• الأضرار الناشئة عن التأخير (الإيجار، الكسب الفائت) — بصرف النظر عن الغرامة
• الخروج من العقد — بعد المهلة الإضافية والإخطار؛ واسترداد المدفوع والأضرار
• اعتراضات المطوّر (انتفاء الخطأ، تغيّر الظروف) ومدة تقادم المطالبات