Le promoteur n'a pas livré l'immeuble dans les délais : que faire selon le droit géorgien

Que faire

1. Trouver dans le contrat la date de livraison et la clause de pénalité. Retard — inexécution dans le délai fixé (Code civil (CC), art. 400) ; il n'y a pas de retard si la cause ne dépend pas de la faute du promoteur (CC, art. 401) ; prescription des créances immobilières — 6 ans (CC, art. 129).
2. Attendre l'appartement : la pénalité (პირგასამტეხლო) n'existe que par accord des parties (CC, art. 417), et seulement par écrit (CC, art. 418) ; la pénalité pour retard peut être réclamée avec la remise de l'appartement (CC, art. 419) ; les dommages-intérêts pour le retard (location d'un logement) sont dus (CC, art. 404), y compris le manque à gagner (CC, art. 411), mais seulement le préjudice direct et prévisible (CC, art. 412).
3. Récupérer l'argent : réclamation écrite — résiliation du contrat — après l'expiration du délai supplémentaire fixé par l'acquéreur (CC, art. 405) ; sans ce délai — si le contrat a expressément lié son maintien à un terme (ou si le délai est devenu inutile) (CC, art. 405) ; pas en cas de manquement mineur (CC, art. 405) ; la résiliation se fait par notification (CC, art. 355) ; le promoteur restitue les sommes versées (CC, art. 352), plus les dommages-intérêts pour inexécution (CC, art. 407).
4. Objections du promoteur : en cas de circonstances modifiées — d'abord une adaptation du contrat par accord, et non une prolongation unilatérale (CC, art. 398) ; une condition type déloyale (prolongation du délai sans conséquences) est nulle (CC, art. 346) ; le tribunal peut réduire une pénalité disproportionnée (CC, art. 420).
5. Tribunal : tribunal de district (municipal) ; mesure conservatoire — saisie des biens et de l'argent du promoteur (CPC, art. 198). Vérifier l'extrait du registre du terrain (hypothèque, revente).
6. Où s'adresser : tribunal de district (municipal) ; Registre public — extrait.
7. Preuves : contrat (date de livraison, pénalité), paiements, notifications de report, contrat de location et quittances, réclamation avec preuve d'envoi.
8. Pièges : la « pénalité légale » de l'acquéreur n'existe pas ; résiliation sans le délai supplémentaire requis ; avenant de report sans clause de pénalité ; si le promoteur est déjà insolvable — une autre stratégie s'impose.

À vérifier absolument

• pénalité uniquement sur clause écrite du contrat ; le tribunal peut la réduire ; réclamable avec la remise de l'appartement
• dommages-intérêts pour le retard (location, manque à gagner) — indépendamment de la pénalité
• sortie du contrat — après un délai supplémentaire et notification ; restitution des sommes versées et dommages-intérêts
• objections du promoteur (absence de faute, circonstances modifiées) et prescription des créances